Hof Arnhem-Leeuwarden, 20-12-2016, nr. 200.197.557/01

DLO heeft een memorie van antwoord (met producties) genomen.

Vervolgens heeft DLO de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

De vordering van [appellanten] c.s. strekt ertoe dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigt en DLO alsnog niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans deze vorderingen alsnog afwijst, met veroordeling van DLO in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

DLO heeft bij memorie van antwoord nieuwe producties in het geding gebracht. [appellanten] c.s. hebben nog niet op deze producties kunnen reageren. Het hof zalde producties om die reden buiten beschouwing laten. Uit hetgeen hierna wordt overwogen en beslist, volgt dat DLO daardoor niet wordt geschaad.

Het hof heeft in het arrest ex artikel 351 Rv al de feiten vastgesteld. Het hof zal uitgaan van deze vaststelling en van enkele andere feiten waarover tussen partijen geen discussie bestaat. Ter wille van de leesbaarheid zal het hof alle vaststaande feiten hierna vermelden.

DLO is een aan Wageningen Universiteit (hierna: WU) verbonden zelfstandige stichting voor landbouwkundig onderzoek. WU en DLO treden gezamenlijk naar buiten onder de naam Wageningen Universiteit en Researchcentrum (hierna: WUR).

DLO heeft in eigendom de voormalige proefboerderij voor varkens, staande en gelegen aan de [a-straat] nummers 6-8 te [A] , kadastraal bekend als gemeente Raalte, sectie [Y] , nummer [0000] , groot 6ha 24a 50ca. De boerderij bestaat uit een woning en een aantal stallen.

Interim Bemiddeling B.V., gevestigd te Gemert (hierna: Interim Bemiddeling), is een landelijk opererend bedrijf dat zich richt op tijdelijk beheer van leegstaande panden van opdrachtgevers. Tot die opdrachtgevers behoren DLO en WU. Interim Vastgoedbeheer B.V. (hierna: Interim Vastgoed) is een aan Interim Bemiddeling gelieerde vennootschap. Gapph B.V., gevestigd te 's-Hertogenbosch (hierna: Gapph), is de rechtsopvolgster van Interim Bemiddeling en Interim Vastgoed. Het hof zal hierna de naam Gapph gebruiken, ook voor de periode voorafgaand aan de rechtsopvolging.

Op 25 augustus 2006 heeft Gapph met [appellanten] en [appellante] , ieder afzonderlijk, schriftelijk vastgelegde, gelijkluidende overeenkomsten, getiteld “Overeenkomst van Bruikleen”, gesloten met betrekking tot de woning die deel uitmaakt van het terrein van de voormalige proefboerderij (hierna: de woning). De woning wordt in deze overeenkomsten aangeduid als “het object”. In de schriftelijke overeenkomsten is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“De ondergetekenden:

1. (…) Interim Bemiddeling B.V.

(…)

hierna te noemen: “Bruikleengever”;

en

(…)

hierna te noemen: “Bruikleennemer”;

(…)

In aanmerking nemende dat

Verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Artikel 1: Bruikleennemer:

1. Bruikleennemer neemt het object uitsluitend ten behoeve van zichzelf in bruikleen, voorziet het object zelf van eigen inventaris, zal dit uitsluitend zelf gebruiken en er toezicht op houden, dit ter beveiliging van het object tegen de risico’s van tijdelijke leegstand zoals vernielingen, het stichten van brand, het plegen van vandalisme, het onrechtmatig in bezit nemen/kraken, etc. door derden (…).

(…)

Artikel 2: Bruikleen

1. Bruikleengeefster geeft het object ‘om niet’ in bruikleen aan Bruikleennemer.

(…)

Artikel 3: Duur

(…)

Artikel 4: Vergoeding en borgsom

(…)

Artikel 6: Algemene voorwaarden

1. De van deze overeenkomst deel uitmakende algemene voorwaarden zijn ter hand gesteld aan en ter kennis gebracht van Bruikleennemer. (…)

(…)

Artikel 7: Géén huurovereenkomst en huurbescherming

Eveneens op 25 augustus 2006 heeft Gapph met [appellant] en [appellante] , ieder afzonderlijk - kennelijk ter uitvoering van art. 5 lid 5 van de Overeenkomst van Bruikleen - een gelijkluidende, schriftelijk vastgelegde overeenkomst, getiteld ‘Service-overeenkomst’, gesloten waarin voor zover van belang het volgende is bepaald:

“De ondergetekenden:

1. (…) Interim Vastgoedbeheer B.V.,

(…)

hierna te noemen: “Vastgoedbeheer”,

en

(…)

hierna te noemen: “Contractspartij”

(…)

In aanmerking nemende dat:

 Vastgoedbeheer haar bedrijf maakt van het tijdelijk beheren van onroerende zaken, in die zin dat zij maatregelen treft ter bevordering van de leefbaarheid en veiligheid van de objecten en haar tijdelijke gebruikers alsmede het uit (laten) voeren van klein preventief onderhoud en reparaties in en aan die zaken;

(…)

(…)

verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Artikel 1: Diensten

A. Diensten inzake de bewoonbaarheid en veiligheid

B. Diensten terzake van reparatie, preventief onderhoud etc.

3. Vastgoedbeheer levert tevens diensten aan tijdelijke gebruikers van de voornoemde woonwijk/de onroerende zaak. Deze werkzaamheden bestaan uit het op verzoek van Contractspartij verlenen van bijstand, advies en bemiddeling bij storingen en calamiteiten, het regelmatig controleren van het bruikleenobject en de daarin aanwezige (centrale-) verwarmings-, warmwater- en/of elektriciteitsinstallatie(s), deze installatie(s) periodiek (preventief) te onderhouden, controle en zonodig periodiek schoonmaken van de aan de voornoemde installaties verbonden afvoer- en rookkanalen; bemiddeling bij en de reparatie van glasschade aan beglazing verankerd in de buitenmuren van het bruikleenobject c.q. de beglazing die de scheiding vormt tussen het deel van het bruikleenobject dat is toegewezen aan Contractspartij en andere gebruikers.

(…)

Artikel 4: Vergoeding

1. Door Contractspartij wordt bij vooruitbetaling een vergoeding betaald aan Vastgoedbeheer van € 64,00 per maand. (…)”

[appellanten] c.s. betaalden laatstelijk een totaalbedrag van € 270,- per maand aan Gapph.

Tussen WUR als opdrachtgeefster en Gapph als opdrachtneemster is op1 juni 2010 een schriftelijk vastgelegde overeenkomst ("Raamovereenkomst" genaamd) gesloten. In de Raamovereenkomst, die mede betrekking heeft op de woning, is voor zover relevant het volgende bepaald:

"Artikel 1 - Onderwerp van de overeenkomst

1. Deze overeenkomst heeft tot doel: het vastleggen van meerjarige afspraken tussen opdrachtgeefster en opdrachtneemster gericht op het door Opdrachtneemster in opdracht van Opdrachtgeefster verzorgen van tijdelijk beheer en de beveiliging van het object met het recht om derden daarin tijdelijk verblijf te laten houden, (...) tegen een overeengekomen vergoeding en kwaliteit.

(...)

Artikel 9 - Vergoedingen

1. De vergoedingen voor door Opdrachtgeefster in bruikleen gegeven panden zijn te verdelen in twee categorieën te weten, categorie I en II.

Categorie I (grote gebouwen) hieronder vallen panden die groter zijn dan 150 m2 BVO veelal betreft het panden waarvan de nutsvoorzieningen door Wageningen UR wordt betaalt en de doorbelasting naar gebruikers onrealistisch is.

Categorie II (kleine gebouwen) hieronder vallen panden die kleiner zijn dan 150 m2 BVO veelal betreft het hier voormalige dienstwoningen waarbij de nuts voorzieningen direct betaalt worden door de gebruiker.

(...)

3. Voor Categorie I panden is de vergoeding aan Opdrachtgeefster € 50,- per gebruiker per maand als vergoeding voor kosten nutsvoorzieningen. Voor Categorie II panden is opdrachtneemster geen afdracht aan opdrachtgeefster verschuldigd. De vergoedingen zijn vast en bindend voor de duur van de Overeenkomst.

(...)"

Bij pachtovereenkomst van 6 oktober 2006, goedgekeurd door de Grondkamer op30 november 2006, heeft DLO aan de maatschap [appellanten] - waarvan [appellant] en zijn ouders destijds de maten waren - voor de duur van circa een jaar in pacht gegeven enkele van de op de proefboerderij gelegen stallen. De pachtovereenkomst is jaarlijks verlengd, tot in (elk geval) 31 juli 2013.

In een brief van WUR van 1 april 2014 aan de maatschap [appellanten] wordt onder meer melding gemaakt van een betalingsachterstand van de maatschap in de canon en energiekosten en van het (ten onrechte) door de maatschap huisvesten van Poolse werknemers in het gepachte kantoordeel van de proefboerderij. Verder is in de brief vermeld:"De bruikleenovereenkomst voor de woning, die via Interim vastgoedbeheer beschikbaar is gesteld, zal spoedig worden opgezegd. Wij verzoeken u daar alvast rekening mee te houden."

Bij brief van 24 april 2014 heeft Gapph aan [appellanten] c.s. medegedeeld dat de Overeenkomsten van Bruikleen worden beëindigd en dat de woning op 22 mei 2014 leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd. Op 22 mei 2014 heeft Gapph in opdracht van Interim Vastgoed in afzonderlijke, gelijkluidende, brieven aan zowel [appellant] als [appellante] de beëindiging van de Overeenkomsten van Bruikleen bevestigd.

Bij brief van 28 mei 2014 hebben [appellanten] c.s. bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de overeenkomsten en hebben zij zich op het standpunt gesteld dat hen huurbescherming toekomt.

Gapph heeft [appellanten] c.s. bij brief van 30 september 2014 gesommeerd de woning binnen vier weken te verlaten. [appellanten] c.s. hebben aan deze sommatie niet voldaan.

Op 4 juni 2015 heeft DLO onder voorbehoud van goedkeuring van het College van Bestuur van DLO de proefboerderij met de daarbij behorende woning verkocht aan een derde ( [B] ) tegen de verkoopsom van € 1.300.000,-. In de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst is de datum voor het passeren van de akte van levering gesteld op2 november 2015. Voorts is in artikel 5 lid 4 van de koopovereenkomst opgenomen:

“De feitelijke levering van het Verkochte zal geschieden leeg en ontruimd (…), vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten hoe ook genaamd en aanspraken wegens huurbescherming.”

Volgens opgave van DLO heeft het College van Bestuur de vereiste goedkeuring aan de koopovereenkomst gegeven.

DLO, WU en Gapph hebben [appellanten] c.s. in rechte betrokken en in kort geding een veroordeling tot ontruiming van de woning gevorderd. Aan hun vorderingen hebben zij ten grondslag gelegd dat tussen Gapph en [appellanten] c.s. een bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen. Bij vonnis van 12 oktober 2015 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel deze vordering afgewezen. DLO, WU en Interim Bemiddeling hebben tegen laatstgenoemd vonnis hoger beroep aangetekend. Bij arrest in kort geding van 8 maart 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:1803) heeft dit hof het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd. Het hof was, met de voorzieningenrechter, voorshands van oordeel dat tussen Gapph en [appellanten] c.s. (inmiddels) sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte, dat het geen huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur betreft en dat het beroep van [appellanten] c.s. op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Bij brief van 22 april 2016 heeft (de advocaat van) DLO de Raamovereenkomst met Gapph met onmiddellijke ingang opgezegd dan wel ontbonden voor zover het de woning betreft, en Gapph gesommeerd de woning binnen twee weken leeg en ontruimd ter beschikking te stellen.

Bij brief van 9 juni 2016 heeft DLO (de advocaat van) [appellanten] c.s. in kennis gesteld van het voornemen om de woning te revindiceren en hun verzocht de woning binnen één week te ontruimen. [appellanten] c.s., die de woning toen met hun vier minderjarige kinderen bewoonden, hebben niet aan dit verzoek voldaan.

De woning is niet ontruimd, noch door Gapph, noch door [appellanten] c.s. Vervolgens heeft DLO in kort geding in eerste aanleg gevorderd (samengevat) dat Gapph en [appellanten] c.s. worden veroordeeld om de woning te ontruimen, met hoofdelijke veroordeling van Gapph en [appellanten] c.s. in de proceskosten.

DLO heeft Gapph en [appellanten] c.s. gedagvaard voor de voorzieningenrechter en gevorderd dat zij de woning ontruimen en ontruimd houden. Aan deze vordering heeft DLO ten grondslag gelegd dat nu de overeenkomst tussen haar en Gapph is geëindigd Gapph gehouden is de woning aan haar ter beschikking te stellen. Haar vordering strekt tot revindicatie van de woning, aldus DLO. [appellanten] c.s. dienen als feitelijke gebruikers van de woning, die zonder recht of titel gebruik maken van de woning, de woning eveneens te ontruimen, aldus DLO.

Bij het bestreden kort geding vonnis van 22 juli 2016 heeft de voorzieningenrechter, samengevat:

- Gapph veroordeeld om de woning te ontruimen en ontruimd te houden;

- [appellanten] c.s. veroordeeld om de woning binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;

- Gapph en [appellanten] c.s. veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van DLO;

- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Het vonnis is op 26 juli 2016 aan [appellanten] c.s. betekend. DLO heeft [appellanten] c.s. aangezegd dat de gedwongen ontruiming op 1 september 2016 zal plaatsvinden.

Het hof heeft in zijn arrest op het incident de incidentele vordering van [appellanten] c.s. tot schorsing van de executie afgewezen.

Volgens DLO hebben [appellanten] c.s. de woning op 1 september 2016 ontruimd en heeft de levering van de proefboerderij aan [B] medio 2016 plaatsgevonden.

DLO heeft gevorderd dat [appellanten] c.s. en Gapph de woning ontruimen en ontruimd houden. Deze vordering is, gelet op hetgeen DLO daaraan ten grondslag heeft gelegd, naar zijn aard spoedeisend. DLO heeft er ook in hoger beroep spoedeisend belang bij dat [appellanten] c.s., die de woning inmiddels hebben verlaten, de woning ook ontruimd laten.

De kantonrechter heeft overwogen dat zelfs indien de overeenkomsten tussen Gapph en [appellanten] c.s. als een huurovereenkomst kunnen worden beschouwd [appellanten] c.s. zich met een beroep op deze huurovereenkomst niet met succes kunnen verweren tegen de vordering van DLO. Een jegens Gapph in te roepen huurbescherming bindt DLO in beginsel niet. Ook het (kennelijk) door [appellanten] c.s. gedane beroep op artikel 3:61 lid 2 BW gaat niet op, nu geen sprake is geweest van onmiddellijke vertegenwoordiging maar van lastgeving, en derhalve van middellijke vertegenwoordiging, en bovendien onvoldoende is onderbouwd dat [appellanten] c.s. erop mochten vertrouwen dat Gapph binnen de grenzen van haar last van DLO is gebleven.

Met de grieven 1 en 2 komen [appellanten] c.s. op tegen dit oordeel. Uit hetgeen zij in de inleiding en in de toelichting op deze grieven hebben gesteld, volgt dat zij met deze grieven het hiervoor weergegeven oordeel van de kantonrechter ter discussie stellen. Het hof zal de grieven, die met elkaar samenhangen, tezamen bespreken.

Het hof gaat er voorshands vanuit dat Gapph de woning onder zich heeft gekregen op basis van een overeenkomst van opdracht tussen haar en DLO, die inhield dat Gapph de woning voor DLO diende te beheren en in dat verband gerechtigd was de woning aan derden in bruikleen te geven. De overeenkomst tussen DLO en Gapph is uitgewerkt in de schriftelijke overeenkomst, de raamovereenkomst, tussen hen. De raamovereenkomst dateert weliswaar van na het aangaan van de overeenkomst tussen [appellanten] c.s. en Gapph, maar het hof acht voldoende aannemelijk dat de inhoud van de overeenkomst tussen Gapph en DLO voordien niet afweek van wat in de raamovereenkomst is vastgelegd. In de considerans van de overeenkomst van bruikleen en van de service-overeenkomst tussen Gapph en [appellanten] c.s. wordt ten aanzien van de overeenkomst tussen Gapph en DLO immers vermeld dat Gapph de woning op grond van deze overeenkomst tijdelijk dient te beheren en in dat kader tijdelijk in bruikleen mag geven. In de service-overeenkomst is nog vermeld dat Gapph de woning in bruikleen heeft gekregen. Deze vermeldingen over de inhoud van de overeenkomst tussen Gapph en DLO sluiten aan bij wat daarover in de raamovereenkomst is vastgelegd.

Het hof gaat er tevens voorshands vanuit dat tussen [appellanten] c.s. en Gapph (op enig moment) een huurovereenkomst is ontstaan betreffende de woning.

Wie als tussenpersoon in eigen naam een overeenkomst met een derde sluit, is uitsluitend partij bij de overeenkomst met de derde, ook als de tussenpersoon bevoegd voor rekening van zijn opdrachtgever handelt. Alleen wanneer de vertegenwoordiger niet in eigen naam, maar (bevoegd - de situatie van artikel 3:61 lid 2 en 3:69 BW daargelaten) in naam van zijn opdrachtgever handelt, wordt de opdrachtgever door de door de tussenpersoon getroffen rechtshandeling gebonden (artikel 3:66 lid 1 BW). In de schriftelijke overeenkomsten tussen Gapph en [appellanten] c.s. worden alleen hun namen, en niet die van DLO, als partijen genoemd. De overeenkomsten zijn ook alleen door hen, en niet door DLO, ondertekend. In de considerans van beide schriftelijke overeenkomsten is vermeld dat Gapph niet de eigenaar van de woning is, maar de woning van de eigenaar in beheer (in de service-overeenkomst staat ook: "in bruikleen") heeft gekregen en (in de bruikleen-overeenkomst) dat zij bij het aangaan van de overeenkomsten met [appellanten] c.s. door DLO is gemachtigd om de overeenkomst aan te gaan. Het hof gaat er gelet op deze overeenkomsten voorshands vanuit dat Gapph de overeenkomsten met [appellanten] c.s. op eigen naam, en niet op naam van DLO, is aangegaan. Dat betekent dat het uitgangspunt is dat alleen zij, en niet DLO, door het aangaan van de overeenkomsten is gebonden.

De vraag die in de grieven centraal staat is, of in dit geval, waarin DLO als de eigenaar van de woning de woning in beheer heeft gegeven aan Gapph en Gapph de woning vervolgens aan [appellanten] c.s. in gebruik heeft gegeven op dit uitgangspunt een uitzondering dient te worden gemaakt, in die zin dat DLO de rechten die [appellanten] c.s. uit hun (als een huurovereenkomst te kwalificeren) overeenkomst met Gapph ook jegens DLO kunnen inroepen. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Daartoe is het volgende redengevend.

Indien de overeenkomst tussen DLO en Gapph een huurovereenkomst zou zijn geweest, zouden [appellanten] c.s. ondanks het einde van de overeenkomst tussen DLO en Gapph (in dat geval de hoofdhuurovereenkomst) bescherming kunnen ontlenen aan de regeling van artikel 7:269 BW. Die regeling is echter niet van toepassing op een situatie als deze, waarin de eigenaar van een woning de woning niet verhuurt, maar in beheer (in bruikleen) geeft aan een ander, die de woning vervolgens verhuurt aan een derde.

Gapph was op grond van de overeenkomst met DLO niet bevoegd de woning te verhuren. Zij was slechts bevoegd de woning in bruikleen te geven. Dat volgt uit de raamovereenkomst, maar ook uit de aangehaalde considerans van beide schriftelijke overeenkomsten tussen Gapph en [appellanten] c.s. [appellanten] c.s. duiden het feit dat de overeenkomst tussen hen en Gapph kwalificeert als een huurovereenkomst niet voor niets aan als een "bedrijfsongeval". Door de woning de facto (vanwege de aard en de omvang van de gevraagde vergoeding) toch te verhuren, heeft Gapph de haar verleende bevoegdheid overschreden. Nu Gapph in eigen naam, en niet in naam van DLO heeft gehandeld, kunnen [appellanten] c.s. zich niet op de bescherming van artikel 3:61 lid 2 BW beroepen. Het hof volgt [appellanten] c.s. voorshands niet in de door hen bepleite analogische toepassing van artikel 3:61 lid 2 BW op situaties van middellijke vertegenwoordiging. het hof laat dan nog daar dat niet aannemelijk is geworden dat [appellanten] c.s. hebben aangenomen en/of in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten aannemen dat Gapph bevoegd was een huurovereenkomst met hen aan te gaan. In de schriftelijke overeenkomsten tussen hen en Gapph is uitdrukkelijk aangegeven dat partijen een bruikleenovereenkomst aangaan, dat Gapph bevoegd was om een bruikleenovereenkomst (niet om een huurovereenkomst) aan te gaan en dat partijen zich ervan bewust zijn dat geen sprake is of kan zijn van een huurovereenkomst. Onder deze omstandigheden mochten [appellanten] c.s. er niet van uitgaan, als ze er al van zijn uitgegaan, dat Gapph bevoegd was een huurovereenkomst aan te gaan.

Dat DLO hen naar Gapph heeft verwezen en dat DLO actief betrokken was bij (de onderhandelingen betreffende) het in gebruik geven van de woning - zoals [appellanten] c.s. stellen maar DLO gemotiveerd betwist - leidt niet tot een ander oordeel. De gestelde betrokkenheid van DLO bij het aangaan van de overeenkomst doet niet af aan het feit dat [appellanten] c.s. vervolgens een overeenkomst hebben gesloten met Gapph en niet met DLO en dat in de schriftelijke contracten betreffende die overeenkomst uitdrukkelijk is vastgelegd dat Gapph slechts bevoegd was een bruikleenovereenkomst aan te gaan.Dat de overeenkomst betreffende het gebruik van de woning op basis van de toen geldende voorwaarden en vastgestelde gebruiksvergoeding op dat moment al moest worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, heeft het hof in zijn arrest van 8 maart 2016 in het geschil tussen [appellanten] c.s. en Gapph niet beslist. Indien er al vanuit moet worden gegaan dat DLO betrokken is geweest bij het aangaan van de overeenkomst tussen [appellanten] c.s. en Gapph, staat daarmee nog niet vast dat DLO betrokken was bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en Gapph. Dat DLO nadien betrokken is geweest bij de wijze waarop [appellanten] c.s. en Gapph invulling gaven aan de overeenkomst tussen hen en bij de hoogte van de door Gapph aan [appellanten] c.s. in rekening gebrachte vergoedingen, is niet aannemelijk geworden. [appellanten] c.s. mochten er dan ook niet vanuit gaan dat DLO instemde met de totstandkoming van een huurovereenkomst.

Naar het oordeel van het hof is niet aannemelijk geworden dat, zoals [appellanten] c.s. betogen, DLO en Gapph een constructie hebben opgezet met de bedoeling om aan [appellanten] c.s. de mogelijkheid te ontnemen zich effectief op huurbescherming te beroepen. Uit de eigen stellingen van [appellanten] c.s. volgt ook al dat een dergelijke constructie niet is opgezet. [appellanten] c.s. duiden het ontstaan van de huurovereenkomst aan als een “bedrijfsongeval”. Daarmee slaan ze de spijker op de kop. Het is aannemelijk dat Gapph en [appellanten] c.s. niet beoogd hebben een huurovereenkomst aan te gaan. In de considerans van de bruikleenovereenkomst verklaren [appellanten] c.s. en Gapph uitdrukkelijk dat zij zich ervan bewust zijn dat tussen hen geen huurovereenkomst tot stand komt. Zoals hiervoor is uiteengezet was Gapph in haar relatie tot DLO ook niet bevoegd om een huurovereenkomst te sluiten met [appellanten] c.s. Gapph mocht de aan haar in beheer gegeven woningen, zoals deze woning, in bruikleen - en niet in huur - geven aan derden.

Gelet op hetgeen [appellanten] c.s. en Gapph waren overeengekomen, was het [appellanten] c.s. bekend dat zij de woning niet huurden, maar in bruikleen hadden ontvangen en dat zij derhalve geen beroep konden doen op huurbescherming, maar rekening dienden te houden met een ontruiming van de woning wanneer de bruikleenovereenkomst zou worden opgezet. Mede in het licht daarvan ziet het hof voorshands geen grond voor het betoog van [appellanten] c.s. dat DLO onzorgvuldig handelt door ondanks het als gevolg van een “bedrijfsongeval” ontstaan van een huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en Gapph haar eigendom op te eisen.

De grieven falen dan ook.

[appellanten] c.s. weten al sinds april 2014 dat DLO de woning weer ter vrije beschikking wil krijgen. In juni 2016 heeft DLO hun te kennen gegeven dat zij de woning dienen te ontruimen. Zij dienden er dan ook al sinds 2014 rekening mee te houden dat zij op korte termijn andere woonruimte voor zichzelf en hun kinderen dienden te zoeken. Daarnaast heeft DLO aangeboden vervangende woonruimte aan te bieden op basis van leegstandsbeheer. Onder deze omstandigheden heeft de voorzieningenrechter met een termijn van één maand, ondanks het feit dat [appellanten] c.s. jonge kinderen hebben, geen te korte ontruimingstermijn gehanteerd. [appellanten] c.s. hebben hun betoog dat DLO haar toezegging vervangende woonruimte aan te bieden heeft ingetrokken, onvoldoende onderbouwd in het licht van de door DLO overgelegde brief van de raadsman van Gapph aan de raadsman van DLO d.d. 22 augustus 2016, waarin vier met name genoemde woningen worden aangeboden. Dat betekent dat grief 3, waarmee [appellanten] c.s. zich keren tegen de veroordeling tot ontruiming op een termijn van één maand, faalt.

Met grief 4 komen [appellanten] c.s. op tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de vorderingen van DLO terecht zijn toegewezen. [appellanten] c.s. zijn dan ook als de in het ongelijk gestelde partij terecht in de proceskosten veroordeeld. Ook deze grief faalt.

Nu alle grieven falen, zal het hof het vonnis bekrachtigen. [appellanten] c.s. zijn in hoger beroep in het ongelijk gesteld. Zij zullen om die reden worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).

Ten slotte dient nog te worden beslist op de kosten van het incident. Ook in het incident zijn [appellanten] c.s. in het ongelijk gesteld en zullen zij in de kosten worden veroordeeld (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II). DLO heeft in het incident toewijzing van de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling gevorderd, welke vordering toewijsbaar is.

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het incident en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van DLO gevallen, op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 december 2016.

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [appellant], en

2. [appellante],

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [appellante],

appellanten,

tevens eisers in het incident,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: [appellanten],

advocaat: mr. B.J. van den Berg, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

de stichting Dienst Landbouwkundig Onderzoek,

gevestigd te Wageningen,

geïntimeerde,

tevens verweerster in het incident,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen: DLO,

advocaat: mr. J.M. Heikens, kantoorhoudend te Arnhem.

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis in kort geding van 22 juli 2016 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, locatie Zwolle (hierna: de voorzieningenrechter).

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding (met producties) in hoger beroep van 19 augustus 2016, waarin de grieven zijn opgenomen, alsmede een verzoek tot behandeling als spoedappel en een incidentele vordering ex art. 351 Rv;

- de conclusie van eis;

- de memorie van antwoord in het incident (met producties).

De conclusie van de appeldagvaarding strekt (in de hoofdzaak) tot vernietiging van het vonnis van de voorzieningenrechter van 22 juli 2016 en tot het alsnog afwijzen van de vordering van DLO in eerste aanleg, met veroordeling van DLO in de proceskosten in beide instanties en tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] uit hoofde van het vonnis waarvan beroep hebben voldaan, alles uitvoerbaar bij voorraad.

In het incident vorderen [appellanten] (samengevat) dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de tenuitvoerlegging van het vonnis van de voorzieningenrechter van 22 juli 2016 schorst en DLO tevens verbiedt om bedoeld vonnis ten uitvoer te leggen jegens Gapph, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van DLO in de kosten van het incident.

DLO heeft bij memorie van antwoord in het incident geconcludeerd (samengevat) tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel tot afwijzing van de incidentele vordering, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het incident.

[appellanten] hebben de stukken voor het wijzen van arrest in het incident aan het hof overgelegd. Het door [appellanten] overgelegde procesdossier is ten onrechte (zie art. 5.3 in samenhang met art. 5.1 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven) beperkt tot de stukken van de eerste aanleg. Voor de gedingstukken in hoger beroep heeft het hof derhalve geput uit het griffiedossier.

Het gaat in deze zaak - voor zover relevant voor de beoordeling in het incident - in het kort over het volgende.

DLO is een aan de Wageningen Universiteit verbonden zelfstandige stichting voor landbouwkundig onderzoek. DLO heeft in eigendom de voormalige proefboerderij voor varkens, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] , [kadastrale aanduiding] , groot 6ha 24a 50ca. Wageningen Universiteit en DLO treden gezamenlijk naar buiten onder de naam Wageningen Universiteit en Researchcentrum.

Interim Bemiddeling B.V., gevestigd te Gemert en h.o.d.n. Gapph (hierna: Interim Bemiddeling), is een landelijk opererend bedrijf dat zich richt op tijdelijk beheer van leegstaande panden van opdrachtgevers. Tot die opdrachtgevers behoren DLO en de publiekrechtelijke rechtspersoon Wageningen Universiteit (hierna: de universiteit). Interim Vastgoedbeheer B.V. (hierna: Interim Vastgoed) is een aan Interim Bemiddeling gelieerde vennootschap. Gapph B.V., gevestigd te 's-Hertogenbosch (hierna: Gapph), is de rechtsopvolgster van Interim Bemiddeling en Interim Vastgoed.

Op 25 augustus 2006 heeft Interim Bemiddeling met [appellant] en [appellante] , ieder afzonderlijk, gelijkluidende overeenkomsten, getiteld “Overeenkomst van Bruikleen”, gesloten met betrekking tot de woning die deel uitmaakt van het terrein van de voormalige proefboerderij (hierna: de woning). De woning wordt in deze overeenkomsten aangeduid als “het object”. In de overeenkomsten is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“De ondergetekenden:

1. (…) Interim Bemiddeling B.V.

(…)

hierna te noemen: “Bruikleengever”;

en

(…)

hierna te noemen: “Bruikleennemer”;

(…)

In aanmerking nemende dat

Verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Artikel 1: Bruikleennemer:

1. Bruikleennemer neemt het object uitsluitend ten behoeve van zichzelf in bruikleen, voorziet het object zelf van eigen inventaris, zal dit uitsluitend zelf gebruiken en er toezicht op houden, dit ter beveiliging van het object tegen de risico’s van tijdelijke leegstand zoals vernielingen, het stichten van brand, het plegen van vandalisme, het onrechtmatig in bezit nemen/kraken, etc. door derden (…).

(…)

Artikel 2: Bruikleen

1. Bruikleengeefster geeft het object ‘om niet’ in bruikleen aan Bruikleennemer.

(…)

Artikel 3: Duur

(…)

Artikel 4: Vergoeding en borgsom

(…)

Artikel 6: Algemene voorwaarden

1. De van deze overeenkomst deel uitmakende algemene voorwaarden zijn ter hand gesteld aan en ter kennis gebracht van Bruikleennemer. (…)

(…)

Artikel 7: Géén huurovereenkomst en huurbescherming

Eveneens op 25 augustus 2006 heeft Interim Vastgoed met [appellant] en [appellante] , ieder afzonderlijk - kennelijk ter uitvoering van art. 5 lid 5 van de Overeenkomst van Bruikleen - een gelijkluidende overeenkomst, getiteld ‘Service-overeenkomst’, gesloten waarin voor zover van belang het volgende is bepaald:

“De ondergetekenden:

1. (…) Interim Vastgoedbeheer B.V.,

(…)

hierna te noemen: “Vastgoedbeheer”,

en

(…)

hierna te noemen: “Contractspartij”

(…)

In aanmerking nemende dat:

 Vastgoedbeheer haar bedrijf maakt van het tijdelijk beheren van onroerende zaken, in die zin dat zij maatregelen treft ter bevordering van de leefbaarheid en veiligheid van de objecten en haar tijdelijke gebruikers alsmede het uit (laten) voeren van klein preventief onderhoud en reparaties in en aan die zaken;

(…)

(…)

verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Artikel 1: Diensten

A. Diensten inzake de bewoonbaarheid en veiligheid

B. Diensten terzake van reparatie, preventief onderhoud etc.

3. Vastgoedbeheer levert tevens diensten aan tijdelijke gebruikers van de voornoemde woonwijk/de onroerende zaak. Deze werkzaamheden bestaan uit het op verzoek van Contractspartij verlenen van bijstand, advies en bemiddeling bij storingen en calamiteiten, het regelmatig controleren van het bruikleenobject en de daarin aanwezige (centrale-) verwarmings-, warmwater- en/of elektriciteitsinstallatie(s), deze installatie(s) periodiek (preventief) te onderhouden, controle en zonodig periodiek schoonmaken van de aan de voornoemde installaties verbonden afvoer- en rookkanalen; bemiddeling bij en de reparatie van glasschade aan beglazing verankerd in de buitenmuren van het bruikleenobject c.q. de beglazing die de scheiding vormt tussen het deel van het bruikleenobject dat is toegewezen aan Contractspartij en andere gebruikers.

(…)

Artikel 4: Vergoeding

1. Door Contractspartij wordt bij vooruitbetaling een vergoeding betaald aan Vastgoedbeheer van € 64,00 per maand. (…)”

[appellanten] betalen inmiddels een totaalbedrag van € 270,- per maand aan Interim Vastgoed.

Tussen Wageningen Universiteit en Researchcentrum als opdrachtgeefster en Interim Vastgoed als opdrachtneemster is op 1 juni 2010 een overeenkomst ("Raamovereenkomst" genaamd) gesloten. In de Raamovereenkomst, die mede betrekking heeft op de woning, is voor zover relevant het volgende bepaald:

"Artikel 1 - Onderwerp van de overeenkomst

1. Deze overeenkomst heeft tot doel: het vastleggen van meerjarige afspraken tussen opdrachtgeefster en opdrachtneemster gericht op het door Opdrachtneemster in opdracht van Opdrachtgeefster verzorgen van tijdelijk beheer en de beveiliging van het object met het recht om derden daarin tijdelijk verblijf te laten houden, (...) tegen een overeengekomen vergoeding en kwaliteit.

(...)

Artikel 9 - Vergoedingen

1. De vergoedingen voor door Opdrachtgeefster in bruikleen gegeven panden zijn te verdelen in twee categorieën te weten, categorie I en II.

Categorie I (grote gebouwen) hieronder vallen panden die groter zijn dan 150 m2 BVO veelal betreft het panden waarvan de nutsvoorzieningen door Wageningen UR wordt betaalt en de doorbelasting naar gebruikers onrealistisch is.

Categorie II (kleine gebouwen) hieronder vallen panden die kleiner zijn dan 150 m2 BVO veelal betreft het hier voormalige dienstwoningen waarbij de nuts voorzieningen direct betaalt worden door de gebruiker.

(...)

3. Voor Categorie I panden is de vergoeding aan Opdrachtgeefster € 50,- per gebruiker per maand als vergoeding voor kosten nutsvoorzieningen. Voor Categorie II panden is opdrachtneemster geen afdracht aan opdrachtgeefster verschuldigd. De vergoedingen zijn vast en bindend voor de duur van de Overeenkomst.

(...)"

Bij brief van 24 april 2014 heeft Interim Bemiddeling aan [appellanten] medegedeeld dat de Overeenkomsten van Bruikleen worden beëindigd en dat de woning op 22 mei 2014 leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd. Op 22 mei 2014 heeft Interim Bemiddeling in opdracht van Interim Vastgoed in afzonderlijke, gelijkluidende, brieven aan zowel [appellant] als [appellante] de beëindiging van de Overeenkomsten van Bruikleen bevestigd.

Bij brief van 28 mei 2014 hebben [appellanten] bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de overeenkomsten en hebben zij zich op het standpunt gesteld dat hen huurbescherming toekomt.

Interim Bemiddeling heeft [appellanten] bij brief van 30 september 2014 gesommeerd de woning binnen vier weken te verlaten. [appellanten] hebben aan deze sommatie niet voldaan. Zij verblijven nog steeds in de woning.

Op 4 juni 2015 heeft DLO onder voorbehoud van goedkeuring van het College van Bestuur van DLO de proefboerderij met de daarbij behorende woning verkocht aan een derde ( [X] ) tegen de verkoopsom van € 1.300.000,-. In de koopovereenkomst is de datum voor het passeren van de akte van levering gesteld op 2 november 2015. Voorts is in artikel 5 lid 4 van de koopovereenkomst opgenomen:

“De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd (…), vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten hoe ook genaamd en aanspraken wegens huurbescherming.”

Volgens opgave van DLO heeft het College van Bestuur de vereiste goedkeuring aan de koopovereenkomst gegeven.

DLO, Interim Bemiddeling en de de universiteit hebben [appellanten] in rechte betrokken en in kort geding een veroordeling tot ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis van 12 oktober 2015 heeft de voorzieningenrechter deze vordering afgewezen. DLO, Interim Bemiddeling en de universiteit hebben tegen laatstgenoemd vonnis hoger beroep aangetekend. Bij arrest in kort geding van 8 maart 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:1803) heeft het hof het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd.

Bij brief van 22 april 2016 heeft DLO de Raamovereenkomst met Gapph met onmiddellijke ingang opgezegd dan wel ontbonden voor zover het de woning betreft, enGapph gesommeerd de woning binnen twee weken leeg en ontruimd ter beschikking te stellen.

Bij brief van 9 juni 2016 heeft DLO (de advocaat van) [appellanten] in kennis gesteld van het voornemen om de woning te revindiceren en hen verzocht de woning binnen één week te ontruimen.

De woning is niet ontruimd, noch door Gapph, noch door [appellanten] Vervolgens heeft DLO in kort geding in eerste aanleg gevorderd (samengevat) dat Gapph en [appellanten] worden veroordeeld om de woning te ontruimen, met hoofdelijke veroordeling van Gapph en [appellanten] in de proceskosten.

Bij het bestreden kort geding vonnis van 22 juli 2016 heeft de voorzieningenrechter, samengevat:

- Gapph veroordeeld om de woning te ontruimen en ontruimd te houden;

- [appellanten] veroordeeld om de woning binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;

- Gapph en [appellanten] veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van DLO;

- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Het vonnis is op 26 juli 2016 aan [appellanten] betekend. DLO heeft [appellanten] aangezegd dat de gedwongen ontruiming op 1 september 2016 zal plaatsvinden en dat zij niet bereid is 's hofs arrest in dit incident, dan wel het arrest van het hof in de hoofdzaak (in spoedappel) af te wachten.

Wichers Scheur c.s. hebben vier genummerde grieven ontwikkeld tegen het vonnis waarvan beroep. De incidentele vordering hebben Wichers Scheur c.s. onderbouwd zoals hierna is samengevat.

Wichers Scheur c.s. stellen dat zij zich (ook) tegenover DLO kunnen beroepen op huurbescherming. DLO heeft de verhuur van de woning aan [appellanten] in 2006 zelf geregeld. Pas op het laatste moment is Gapph (het hof begrijpt: Interim Bemiddeling en Interim Vastgoed) er tussen geschoven om het gebruik van de woning door [appellanten] te formaliseren op een wijze die [appellanten] geen huurbescherming zou geven. [appellanten] kennen de afspraken niet die in 2006 tussen DLO en Interim Bemiddeling golden, maar gaan er wel van uit dat Interim Bemiddeling de woning met instemming van DLO aan hen ter beschikking heeft gesteld. [appellanten] benadrukken in dit verband dat het hof in zijn arrest van 8 maart 2016 heeft geoordeeld dat er voorshands van uitgegaan moet worden dat de tussen [appellanten] enerzijds en Interim Bemiddeling en Interim Vastgoed anderzijds gesloten overeenkomsten kwalificeren als een huurovereenkomst, niet zijnde een huurovereenkomst voor woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. De later in 2010 tussen DLO en (thans) Gapph gesloten Raamovereenkomst kan geen afbreuk doen aan de rechten die [appellanten] hebben vanaf de start van de bewoning in 2006. [appellanten] hebben belang bij schorsing van de veroordeling tot ontruiming van de woning, omdat zij op zo'n korte termijn niet in staat zijn elders passende woonruimte te verkrijgen. De ontruiming zal betekenen dat [appellanten] met hun vier minderjarige kinderen in de leeftijd van 3 tot 8 jaar op straat komen te staan. De voorzieningenrechter heeft bij de toewijzing van de vordering van DLO expliciet rekening gehouden met het aanbod van Gapph om bij ontruiming andere woonruimte aan te bieden. Thans doet Gapph dit aanbod niet langer gestand, hetgeen meebrengt dat DLO zich niet langer op het vonnis van de voorzieningenrechter kan beroepen. Het belang van DLO bij tenuitvoerlegging moet hiervoor wijken, aldus [appellanten] , die verder benadrukken dat de koper van de proefboerderij c.a. zijn plannen nog niet kan verwezenlijken, omdat de nodige vergunningen ontbreken en de koper in de afgelopen periode reeds heeft laten blijken geduld te kunnen betrachten. Tenuitvoerlegging van het vonnis waarvan beroep zal bovendien een onomkeerbare situatie doen ontstaan, aangezien DLO tot levering van de proefboerderij inclusief de woning aan de koper zal overgaan en laatstgenoemde de woning zal laten bewonen, aldus tot zover [appellanten]

DLO stelt ter afwering van de incidentele vordering (samengevat) dat [appellanten] al vanaf het begin wisten dat het gebruik van de woning tijdelijk zou zijn en dat zij al tweeëneenhalf jaar (sinds 24 april 2014) weten dat zij de woning moeten verlaten. De ontruiming, ook al is die nu aangezegd op een termijn van één maand, komt dus niet uit de lucht vallen. [appellanten] kunnen zich - in ieder geval jegens DLO - niet met succes beroepen op huurbescherming. Tussen Interim Bemiddeling en [appellanten] was een bruikleenovereenkomst van kracht, die door Interim Bemiddeling is opgezegd. Toezeggingen van Gapph over vervangende woonruimte zijn niet relevant voor de rechtsverhouding tussen DLO en [appellanten] Anders dan [appellanten] stellen, is Gapph haar toezegging om vervangende woonruimte aan te bieden overigens wel nagekomen door vier woningen aan te bieden, die alle door [appellanten] zijn afgewezen. DLO benadrukt dat zij er groot belang bij heeft om de proefboerderij inclusief de woning zo snel mogelijk te kunnen leveren. De overdracht is al bijna een jaar uitgesteld en het is te verwachten dat het geduld van de koper spoedig op is. De koper, [X] , heeft vooruitlopend op de levering van de proefboerderij reeds de stallen in gebruik gegeven aan een varkenshouder ( [Y] ). Deze [Y] heeft groot belang bij de aanwezigheid van een beheerder in de directe nabijheid van de stallen - die reeds bevolkt zijn met varkens - en het is de bedoeling dat deze beheerder zijn intrek zal nemen in de woning. Voor het huidige en het voort te zetten gebruik, beschikt [X] over alle benodigde vergunningen. Voor beoogd gebruik in de toekomst is het vergunningentraject gestart, maar de levering hangt niet af van het al dan niet verleend zijn van vergunningen, aldus tot zover DLO.

Het hof stelt voorop dat voor zover [appellanten] in het incident vorderen dat DLO wordt verboden om het vonnis van de voorzieningenrechter van 22 juli 2016 jegens Gapph ten uitvoer te leggen, deze vordering niet toewijsbaar is. Gesteld noch gebleken is dat Gapph zelf in beroep is gekomen van bedoeld vonnis. Zolang dat niet het geval is en zolang de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling van Gapph niet is aangetast, blijft deze van kracht. Het is niet aan [appellanten] om zich de belangen van Gapph aan te trekken. [appellanten] hebben bovendien niet uitgelegd waarom zij zelf belang zouden hebben bij het gevorderde verbod.

De vraag waar het in het incident voor het overige om gaat, is of er voldoende grond bestaat voor schorsing van de executie van het vonnis waarvan beroep op de voet van art. 351 Rv. Het hof stelt bij de beoordeling de volgende maatstaven voorop, onder verwijzing naar arresten van de Hoge Raad van 20 maart 2015 (ECLI:NL:HR:2015:688) en 30 mei 2008 (ECLI:NL:HR:2008: BC5012):

( i) De eiser in het incident moet belang hebben bij de door hem gevorderde schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis of de gevorderde zekerheidstelling.

(ii) Bij de beoordeling van een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van een vonnis of tot zekerheidstelling moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van zijn wederpartij bij (voortzetting van) de tenuitvoerlegging van het vonnis. Indien de beslissing de veroordeling tot betaling van een geldsom betreft, is het belang van de schuldeiser bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad in beginsel gegeven.

(iii) Bij deze belangenafweging moet worden uitgegaan van de bestreden beslissing en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het hoger beroep in beginsel buiten beschouwing.

(iv) Indien de rechtbank in eerste aanleg een gemotiveerde beslissing heeft gegeven over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zal de incidenteel eiser die wijziging van deze beslissing wenst, aan zijn vordering ten grondslag moeten leggen een kennelijke juridische of feitelijke misslag in de bestreden uitspraak dan wel feiten en omstandigheden die bij die beslissing niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich eerst na de uitspraak hebben voorgedaan, en die kunnen rechtvaardigen dat van die eerdere beslissing wordt afgeweken.

(v) Indien de rechtbank in eerste aanleg geen gemotiveerde beslissing heeft gegeven op de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad, geldt de hiervoor onder (iv) vermelde eis niet en moet worden beslist met inachtneming van het hiervoor onder (i) tot en met (iii) vermelde.

Aangezien de voorzieningenrechter geen gemotiveerde beslissing heeft gegeven op de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zal het hof de incidentele vordering beoordelen aan de hand van de hiervoor in 4.5 onder (i) tot en met (iii) gegeven maatstaven. Dat neemt niet weg dat aan de incidentele vordering de onder (iv) bedoelde misslag of nieuwe feiten en omstandigheden ten grondslag kunnen worden gelegd.

Het hof overweegt dat aan de stellingen van [appellanten] dat zij aanspraak kunnen maken op huurbescherming, ook jegens DLO, in het kader van dit incident niet het gewicht toekomt dat zij daaraan gehecht willen zien. DLO heeft haar vorderingen in eerste aanleg gebaseerd op de uitoefening van haar eigendomsrecht op (onder meer) de woning. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld (samengevat) dat - gegeven het feit dat DLO geen partij was bij de door Interim Bemiddeling en Interim Vastgoed met [appellanten] gesloten overeenkomsten en tegen de achtergrond van de opzegging door DLO van de Raamovereenkomst met (thans) Gapph - [appellanten] zich in de woning bevinden zonder recht of titel jegens DLO. Voor zover het standpunt van [appellanten] aldus moet worden begrepen dat zij menen dat het vonnis waarvan beroep op een misslag berust, overweegt het hof dat van een (juridische) misslag pas sprake is wanneer het evident is dat het beroepen vonnis op een vergissing in het recht berust. Daarvan is nog geen sprake wanneer ook een andere beslissing mogelijk was geweest. Dat geldt te meer in kort geding, waarbij de voorzieningenrechter een voorlopig oordeel geeft zonder te zijn gebonden aan de gewone regels van het bewijsrecht (HR 2 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2720) en zich aldus in hoge mate op de aannemelijkheid van bepaalde stellingen kan baseren (HR 1 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA3525). Of het oordeel van de voorzieningenrechter stand houdt, zal door de combinatie van het hof in de hoofdzaak worden beoordeeld. Op de kans van slagen van de hiertegen in hoger beroep aangevoerde grieven wordt bij de beoordeling van dit incident in beginsel niet vooruit gelopen. In hetgeen door [appellanten] is aangevoerd, ziet het hof geen aanleiding om een uitzondering op dat beginsel aan te nemen. Het hof neemt dan ook de bestreden beslissing van de voorzieningenrechter met de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen tot uitgangspunt, ook voor zover de voorzieningenrechter daarbij tot een andere beoordeling is gekomen dan het hof in zijn arrest van 8 maart 2016.

Het belang van [appellanten] bij voortzetting van het gebruik van de woning is evident. Ook DLO heeft haar belang bij tenuitvoerlegging van het vonnis waarvan beroep voldoende aannemelijk gemaakt. De ontruimingstermijn van één maand na betekening van het vonnis waarvan beroep staat (onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen) als zodanig in dit incident niet ter discussie, maar de lengte van die termijn is wel een omstandigheid waarmee het hof in de belangenafweging rekening houdt. Het hof overweegt in dit verband dat DLO er terecht op heeft gewezen dat [appellanten] reeds vanaf 24 april 2014, toen Interim Bemiddeling hun meedeelde dat zij de woning per 22 mei 2014 dienden te ontruimen, er terdege rekening mee moesten houden dat zij elders woonruimte dienden te zoeken. [appellanten] stellen thans weliswaar dat zij op zo een korte termijn geen vervangende woonruimte kunnen verkrijgen, maar voor het zoeken naar andere woonruimte hebben [appellanten] dus al meer dan twee jaar de tijd gehad. Bovendien onderbouwen [appellanten] niet waarom zij buiten staat zouden zijn elders een woning voor hun gezin te vinden, noch hebben zij uitgelegd welke pogingen zij reeds in het werk hebben gesteld om elders onderdak te vinden en waarom die pogingen niet gelukt zijn. Daar komt bij dat DLO met een brief van 22 augustus 2016 van (de advocaat van Gapph) heeft onderbouwd dat Gapph op 18 en 19 augustus 2016 in totaal vier vervangende woonruimten aan [appellanten] heeft aangeboden, met daarbij de mogelijkheid om inboedel die vooralsnog niet meegenomen kan worden, te kunnen opslaan in bij Gapph in beheer zijnde en direct beschikbare opslagruimte. Het hof gaat ervan uit dat die inspanningen daadwerkelijk zijn verricht.

Onder deze omstandigheden en in aanmerking nemend dat bij de hiervoor in 4.5 onder (ii) vermelde belangenafweging een belangrijk gezichtspunt is dat de rechter in vorige instantie de vordering of het verzoek toewijsbaar heeft geoordeeld en dat moet worden voorkomen dat het aanwenden van rechtsmiddelen wordt gebezigd als middel om uitstel van executie te verkrijgen (HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:688), acht het hof in dit geval het belang van DLO bij een spoedige levering van de proefboerderij waarvan de woning deel uitmaakt voordat de koper ( [X] ) mogelijk afhaakt door de opgelopen vertraging, zwaarder wegen dan het belang van [appellanten] bij voortzetting van de bewoning. Hierbij ziet het hof er niet aan voorbij dat de ontruiming tot een onomkeerbare situatie zal leiden, aangezien [appellanten] na ontruiming niet in de woning terug kunnen keren, ook niet indien zij later in de hoofdzaak in het gelijk worden gesteld.

Alles afwegende ziet het hof dan ook onvoldoende grond voor het oordeel dat het belang van Wichers Scheur c.s. bij schorsing van de tenuitvoerlegging dient te prevaleren boven het belang van DLO bij (verdere) executie van het vonnis van de voorzieningenrechter van 22 juli 2016. De vordering in het incident ex art. 351 Rv zal dan ook worden afgewezen.

De beslissing omtrent de kosten van het incident zal worden gereserveerd tot de einduitspraak in de hoofdzaak. De hoofdzaak zal naar de rol worden verwezen om voort te procederen.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

in het incident ex art. 351 Rv

wijst de vordering af;

bepaalt dat omtrent de kosten zal worden beslist bij einduitspraak in de hoofdzaak;

in de hoofdzaak

verwijst de (hoofd)zaak naar de rol van dinsdag 27 september 2016 voor memorie van antwoord.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.W. Zandbergen en mr. G. van Rijssen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 30 augustus 2016.