Hof Arnhem-Leeuwarden, 08-03-2016, nr. 200.180.235/01

2. Wageningen Universiteit / Wageningen University,

beiden gevestigd te Wageningen,

3. Interim Bemiddeling B.V. h.o.d.n. Gapph

gevestigd te Gemert.

appellanten,

in eerste aanleg: eiseressen,

hierna afzonderlijk: DLO, Wageningen Universiteit of Gapph,

gezamenlijk: DLO c.s.,

advocaat: mr. C. de Lange, kantoorhoudend te Tilburg,

tegen

2. [geïntimeerde2] ,

beiden wonende te [A] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: afzonderlijk: [geïntimeerde1] of [geïntimeerde2] ,

gezamenlijk: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. B.J. van den Berg, kantoorhoudend te Zwolle.

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 12 oktober 2015 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle (hierna: de voorzieningenrechter).

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 november 2015 (met grieven en producties),

- de memorie van antwoord,

- het pleidooi op 4 februari 2016, waarbij akte is verleend voor de vooraf door DLO c.s. bij brief van 29 januari 2016 en door [geïntimeerden] c.s. bij brief van 1 februari 2016 toegezonden aanvullende producties en de advocaten hun standpunten hebben toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Van het pleidooi is proces-verbaal opgemaakt.

Na afloop van het pleidooi heeft het hof op het pleitdossier arrest bepaald.

De vordering van [geïntimeerden] c.s. luidt:

“1. te vernietigen het vonnis waarvan beroep, en

2. alsnog bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (…) geïntimeerden te veroordelen om de boerderij aan de [a-straat] nrs. 6-8 te [A] , althans de woning aan de [a-straat] nr. 6 te [A] met tuin en schuur, en het perceel waarop deze zich bevindt, kadastraal bekend gemeente [A] , sectie [Y] nummer [0000] , en al hetgeen daarbij hoort onmiddellijk, althans zo spoedig mogelijk (…) leeg en ontruimd aan appellanten op te leveren en de onroerende zaak (…) te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging aan appellanten om bij gebreke daarvan de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, en

3. om geïntimeerden te veroordelen om al hetgeen appellanten ter uitvoering van het bestreden vonnis aan geïntimeerden hebben voldaan aan appellanten terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente (…), en

4. geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten (…) en (…) de wettelijke rente over de (na)kosten (…).

[geïntimeerden] c.s. voeren verweer en hebben geconcludeerd de vorderingen van DLO c.s. af te wijzen, het bestreden vonnis te bekrachtigen en DLO c.s. in de proceskosten te veroordelen, de nakosten daaronder begrepen en vermeerderd met de wettelijke rente.

Tegen de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten onder 2.1 t/m 2.9. van het vonnis, waarvan beroep, is geen grief gericht. Evenmin zijn andere bezwaren gerezen tegen die feitenvaststelling. Samen met wat in hoger beroep tussen partijen is komen vast te staan, mede gelet op de inhoud van de overgelegde en niet betwiste stukken, komen de feiten op het volgende neer.

DLO is een aan de Wageningen Universiteit verbonden zelfstandige stichting voor landbouwkundig onderzoek. DLO heeft in eigendom de voormalige proefboerderij voor varkens, staande en gelegen aan de [a-straat] nummers 6-8 te [A] , kadastraal bekend als gemeente [A] , sectie [Y] , nummer [0000] , groot 6ha 24a 50ca. Wageningen Universiteit en DLO treden gezamenlijk naar buiten onder de naam Wageningen Universiteit en Researchcentrum.

Gapph - Interim Bemiddeling B.V. - is een landelijk opererend bedrijf dat zich richt op tijdelijk beheer van leegstaande panden van opdrachtgevers. Tot die opdrachtgevers behoren DLO en Wageningen Universiteit. Interim Vastgoedbeheer B.V. is een aan Gapph gelieerde vennootschap.

Op 25 augustus 2006 heeft Gapph met [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , ieder afzonderlijk, gelijkluidende overeenkomsten, getiteld “Overeenkomst van Bruikleen”, gesloten met betrekking tot de woning (hierna: de woning), die deel uitmaakt van het terrein van de voormalige proefboerderij. De woning wordt in deze overeenkomsten aangeduid als “het object”. In de overeenkomsten is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“De ondergetekenden:

1. (…) Interim Bemiddeling B.V.

(…)

hierna te noemen: “Bruikleengever”;

en

(…)

hierna te noemen: “Bruikleennemer”;

(…)

In aanmerking nemende dat

Verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Artikel 1: Bruikleennemer:

1. Bruikleennemer neemt het object uitsluitend ten behoeve van zichzelf in bruikleen, voorziet het object zelf van eigen inventaris, zal dit uitsluitend zelf gebruiken en er toezicht op houden, dit ter beveiliging van het object tegen de risico’s van tijdelijke leegstand zoals vernielingen, het stichten van brand, het plegen van vandalisme, het onrechtmatig in bezit nemen/kraken, etc. door derden (…).

(…)

Artikel 2: Bruikleen

1. Bruikleengeefster geeft het object ‘om niet’ in bruikleen aan Bruikleennemer.

(…)

Artikel 3: Duur

(…)

Artikel 4: Vergoeding en borgsom

(…)

Artikel 6: Algemene voorwaarden

1. De van deze overeenkomst deel uitmakende algemene voorwaarden zijn ter hand gesteld aan en ter kennis gebracht van Bruikleennemer. (…)

(…)

Artikel 7: Géén huurovereenkomst en huurbescherming

Op dezelfde dag dat de Overeenkomsten van Bruikleen zijn gesloten en ondertekend, zijnde 25 augustus 2006, heeft Interim Vastgoed B.V. met [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , ieder afzonderlijk - kennelijk ter uitvoering van art. 5 lid 5 van de Overeenkomst van Bruikleen – een gelijkluidende overeenkomst, getiteld ‘Service-overeenkomst’, gesloten waarin voor zover van belang het volgende is bepaald:

“De ondergetekenden:

1. (…) Interim Vastgoedbeheer B.V.,

(…)

hierna te noemen: “Vastgoedbeheer”,

en

(…)

hierna te noemen: “Contractspartij”

(…)

In aanmerking nemende dat:

 Vastgoedbeheer haar bedrijf maakt van het tijdelijk beheren van onroerende zaken, in die zin dat zij maatregelen treft ter bevordering van de leefbaarheid en veiligheid van de objecten en haar tijdelijke gebruikers alsmede het uit (laten) voeren van klein preventief onderhoud en reparaties in en aan die zaken;

(…)

(…)

verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Artikel 1: Diensten

A. Diensten inzake de bewoonbaarheid en veiligheid

B. Diensten terzake van reparatie, preventief onderhoud etc.

3. Vastgoedbeheer levert tevens diensten aan tijdelijke gebruikers van de voornoemde woonwijk/de onroerende zaak. Deze werkzaamheden bestaan uit het op verzoek van Contractspartij verlenen van bijstand, advies en bemiddeling bij storingen en calamiteiten, het regelmatig controleren van het bruikleenobject en de daarin aanwezige (centrale-) verwarmings-, warmwater- en/of elektriciteitsinstallatie(s), deze installatie(s) periodiek (preventief) te onderhouden, controle en zonodig periodiek schoonmaken van de aan de voornoemde installaties verbonden afvoer- en rookkanalen; bemiddeling bij en de reparatie van glasschade aan beglazing verankerd in de buitenmuren van het bruikleenobject c.q. de beglazing die de scheiding vormt tussen het deel van het bruikleenobject dat is toegewezen aan Contractspartij en andere gebruikers.

(…)

Artikel 4: Vergoeding

1. Door Contractspartij wordt bij vooruitbetaling een vergoeding betaald aan Vastgoedbeheer van € 64,00 per maand. (…)”

Bij pachtovereenkomst van 6 oktober 2006, goedgekeurd door de Grondkamer op 30 november 2006, heeft DLO aan de maatschap [geïntimeerde1] – waarvan de maatschapsleden [geïntimeerde1] en zijn ouders zijn - voor de duur van circa een jaar in pacht gegeven enkele van de nabij de woning gelegen varkensstallen. De pachtovereenkomst is jaarlijks verlengd tot (in ieder geval) 31 juli 2013.

Bij brief van 1 april 2014 bericht het facilitair bedrijf van DLO de maatschap [geïntimeerde1] dat een betalingsachterstand van circa € 45.000,- is ontstaan, dat in strijd met de pachtovereenkomst in het kantoordeel van het gepachte Poolse medewerkers zijn gehuisvest, dat door het verwijderen van (een gedeelte van) de stalinrichting een zeer gevaarlijke situatie is ontstaan en dat het uit veiligheidsoverwegingen de maatschap en haar medewerkers niet is toegestaan het bedrijf te betreden en de inrichting/inventaris van het bedrijf te verwijderen en af te voeren. Voorts wordt in deze brief aangekondigd dat DLO de aanwezige mest van circa 1.500 m³ zal laten afvoeren waarvoor de kosten aan de maatschap [geïntimeerde1] in rekening zullen worden gebracht. Tot slot wordt aangekondigd dat de overeenkomst voor de woning spoedig zal worden opgezegd.

Volgens opgave van DLO bedraagt de betalingsachterstand van de maatschap [geïntimeerde1] inmiddels circa € 71.000,- incl. btw, waarvan circa € 35.500,- voor achterstallige pacht over de periode vanaf augustus 2012 t/m december 2013 (in de opgave aangeduid als “huur”), circa € 16.500,- voor verbruik van gas over de jaren 2011 (herberekening), 2012 en de eerste helft 2013 en circa € 19.000,- voor kosten voor het afvoeren van 1.436 m³ aan mest.

De maatschap [geïntimeerde1] betwist in ieder geval de kosten die voor het verbruik van gas in rekening zijn gebracht en verwijt DLO onder meer dat in opdracht van DLO mest is uitgereden op in Nederland gelegen landbouwgrond ten gevolge waarvan de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland bij besluit van 20 januari 2015 de aan de maatschap [geïntimeerde1] verleende ontheffing voor 1.280 varkenseenheden heeft ingetrokken. Die varkenseenheden vertegenwoordigen volgens [geïntimeerde1] een waarde van € 70.400,-. De maatschap [geïntimeerde1] heeft DLO hiervoor aansprakelijk gesteld.

[geïntimeerden] c.s. betalen inmiddels een totaalbedrag van € 270,- per maand aan Interim Vastgoed B.V.

Bij brief van 24 april 2014 heeft Gapph aan [geïntimeerde1] medegedeeld dat de Overeenkomsten van Bruikleen worden beëindigd en dat de woning op 22 mei 2014 leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd. Op 22 mei 2014 heeft Gapph in opdracht van Interim Vastgoedbeheer B.V. in afzonderlijke, gelijkluidende, brieven aan zowel [geïntimeerde1] als [geïntimeerde2] de beëindiging van de Overeenkomsten van Bruikleen bevestigd.

Bij brief van 28 mei 2014 hebben [geïntimeerden] c.s. bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de overeenkomsten en hebben zij zich op het standpunt gesteld dat hen huurbescherming toekomt.

Gapph heeft [geïntimeerden] c.s. bij brief van 30 september 2014 gesommeerd de woning binnen vier weken te verlaten. [geïntimeerden] c.s. hebben aan deze sommatie niet voldaan. Zij verblijven nog steeds in de woning.

Op 4 juni 2015 heeft DLO onder voorbehoud van goedkeuring van het College van Bestuur van DLO de proefboerderij met de daarbij behorende woning verkocht aan een derde tegen de verkoopsom van € 1.300.000,-. In de koopovereenkomst is de datum voor het passeren van de akte van levering gesteld op 2 november 2015. Voorts is in artikel 5 lid 4 van de koopovereenkomst opgenomen:

“De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd (…), vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten hoe ook genaamd en aanspraken wegens huurbescherming.”

Volgens opgave van DLO heeft het College van Bestuur de vereiste goedkeuring aan de koopovereenkomst gegeven.

DLO c.s. hebben bij dagvaarding in kort geding van 24 september 2015, gevolgd door herstelexploot van 25 september 2015, gevorderd [geïntimeerden] c.s. te veroordelen tot ontruiming van de woning, betaling van € 5.000,- als voorschot op de op grond van de in de bruikleenovereenkomst verschuldigde boete bij niet tijdige ontruiming en betaling van de proceskosten.

Na te hebben geoordeeld dat DLO c.s. bij hun voorzieningen een spoedeisend belang hebben, is de voorzieningenrechter nagegaan of de overeenkomsten tussen partijen zijn te kwalificeren als een bruikleenovereenkomst of als een huurovereenkomst voor woonruimte. Partijen verschillen van mening over hetgeen Gapph en [geïntimeerden] c.s. ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten voor ogen heeft gestaan, zodat daarvoor nader onderzoek naar de feiten noodzakelijk is waarvoor een kort geding zich niet leent. Voorts is volgens de voorzieningenrechter het door [geïntimeerden] c.s. betaalde bedrag van € 270,- per maand geen reële vergoeding voor de servicekosten en is een deel van dat bedrag een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet met een voldoende mate van zekerheid worden gezegd dat tussen partijen sprake is van een bruikleenovereenkomst.

Indien sprake is van een huurovereenkomst heeft Gapph de wettelijke voorschriften voor opzegging en beëindiging van huurovereenkomsten woonruimte niet in acht genomen. Voorts is volgens de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk dat het een huurovereenkomst woonruimte betreft die naar zijn aard van korte duur is en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] c.s. zich op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen beroepen.

Dit brengt de voorzieningenrechter ertoe te oordelen dat niet met een voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat de ontruimingsvordering van DLO c.s. in een bodemprocedure een gerede kans van slagen heeft. De vorderingen van DLO c.s. worden afgewezen met veroordeling van DLO c.s. in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. gevallen.

grieven

DLO c.s. hebben tegen het bestreden vonnis zes grieven ontwikkeld. Met grief I bestrijdt DLO c.s. de door de voorzieningenrechter aangelegde maatstaf voor de beoordeling van het geschil. De grieven II en III zijn gericht tegen het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat een deel van de vergoeding van € 270,- per maand heeft te gelden als een tegenprestatie voor het gebruik van de woning en dat niet met voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat sprake is van een bruikleenovereenkomst. Het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat geen sprake is van huurovereenkomsten woonruimte die naar hun aard van korte duur zijn en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] c.s. een beroep doen op huurbescherming worden bestreden met de grieven IV en V. Grief VI richt zich tegen het dictum van het vonnis waarin de vorderingen van DLO c.s. zijn afgewezen met veroordeling van DLO c.s. in de proceskosten.

spoedeisend belang

Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of een in kort geding gevorderde voorziening, hetzij na toewijzing hetzij na weigering daarvan, in hoger beroep voor toewijzing in aanmerking komt, zo nodig ambtshalve, mede dient te worden beoordeeld of de eisende partij ten tijde van het arrest van het hof bij die voorziening een spoedeisend belang heeft (ECLI:NL:HR:2002:AE3437 en ECLI:NL:HR:2002:AE4553).

DLO c.s. hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat DLO ter uitvoering van een – overgelegde en naar in hoger beroep door DLO c.s. is gesteld met de heer [B] gesloten – koopovereenkomst gehouden is op zo kort mogelijk termijn het perceel, waarvan de woning deel uitmaakt, leeg en ontruimd op te leveren. Daaraan hebben DLO c.s. toegevoegd dat bij gebreke van tijdige levering er een reële kans bestaat dat de koper aanspraak zal maken op de contractueel overeengekomen boete. Daarmee hebben DLO c.s. naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang bij de voorlopige voorzieningen hebben.

maatstaf in kort geding

In randnummer 4.2 van het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter overwogen dat de kern van het geschil wordt gevormd door de vraag of [geïntimeerden] c.s. ten gevolge van de opzegging van de Overeenkomsten van Bruikleen verplicht zijn de woning te verlaten. Voor het beantwoorden van deze vraag heeft de voorzieningenrechter als maatstaf aangelegd of met een voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat de ontruimingsvordering van DLO c.s. in een bodemprocedure een gerede kans van slagen heeft.

DLO c.s. komen met grief I tegen dit oordeel op. Zij betwisten de door de voorzieningenrechter aangelegde maatstaf en voeren aan dat de voorzieningenrechter eerst en vooral de betrokken belangen tegen elkaar heeft af te wegen.

Het hof stelt voorop dat de rechter in kort geding op de voet van art. 254 Rv. in alle spoedeisende zaken, gelet op de belangen van partijen, bevoegd is een onmiddellijke voorziening te treffen. In dit geval is het belang van DLO c.s. gelegen in een ontruiming op zo kort mogelijke termijn, waartoe zij aanvoeren dat door de opzegging van de overeenkomsten aan het gebruiksrecht van de woning van [geïntimeerden] c.s. een einde is gekomen althans dat voor zover sprake is van een huurovereenkomst woonruimte [geïntimeerden] c.s. geen aanspraak kunnen maken op een voortgezet gebruiksrecht doordat hetzij sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is en door opzegging is geëindigd hetzij het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] c.s. een beroep doen op huurbescherming. Het belang van [geïntimeerden] c.s. is gelegen in een voor alsnog voortgezet gebruik van de woning waartoe zij aanvoeren dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst van woonruimte die niet op rechtsgeldige wijze is opgezegd en beëindigd en dat zij gelet op hun persoonlijke omstandigheden belang hebben bij de rechtsbescherming die de wet hen als huurders van woonruimte biedt. Het hof is van oordeel dat de voorzieningenrechter uit deze belangenafweging de door haar gelegde maatstaf kon en mocht afleiden. De voorzieningenrechter heeft bij de beoordeling van die maatstaf alle omstandigheden van het geval te betrekken. Dit betekent dat grief I faalt.

bruikleen- of huurovereenkomst

Met de grieven II en III bestrijden DLO c.s. het oordeel van de voorzieningenrechter dat niet met een voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat tussen partijen sprake is van een bruikleenovereenkomst.

Het hof stelt voorop dat het kenmerkende verschil tussen een bruikleenovereenkomst (art. 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (art. 7:201 BW) is dat in geval van huur de gebruiker zich tot (betaling van) een tegenprestatie heeft verbonden. De vraag of een gebruiker zich daartoe heeft verplicht, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het geval (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).

Tussen partijen is niet in geschil dat voor het bepalen van de rechtsverhouding tussen partijen beide overeenkomsten – de Overeenkomst van Bruikleen en de Service-overeenkomst – gezamenlijk en in onderling verband dienen te worden beschouwd. Dit is, gelet op de bewoordingen van beide overeenkomsten en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, ook voor de hand liggend. Zo biedt art. 4 lid 5 van de Overeenkomst van Bruikleen aan [geïntimeerden] c.s. de mogelijkheid een servicecontract aan te gaan, terwijl de Service-overeenkomst op grond van artikel 3 daarvan van rechtswege eindigt indien het gebruik van [geïntimeerden] c.s. van de woning eindigt. De Service-overeenkomst voorziet niet in een andere wijze van (eerdere) beëindiging. De overeenkomsten zijn gelijktijdig gesloten en niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerden] c.s. de Overeenkomst van Bruikleen ook konden aangaan zonder een Service-overeenkomst te sluiten. Het hof leidt hieruit af, dat [geïntimeerden] c.s. de Overeenkomsten van Bruikleen slechts konden aangaan als gelijktijdig met de Service-overeenkomst werd ingestemd, terwijl [geïntimeerden] c.s. de Service-overeenkomsten niet konden opzeggen zolang de Overeenkomsten van Bruikleen nog tussen partijen van kracht was.

Tussen partijen is voorts niet in geschil dat [geïntimeerden] c.s. op grond van (beide) overeenkomsten thans een bedrag betalen van € 270,- per maand.

DLO c.s. stellen dat het bedrag van € 270,- per maand dient te worden toegerekend aan de kosten die Gapph/Interim Vastgoed B.V. voor het beheer van de woning maakt. Voor het bepalen van de (redelijke) kosten die aan deze diensten kunnen worden toegerekend, hebben DLO c.s. aangevoerd dat daarvoor de gemiddelde kosten voor de objecten die onder haar/hun beheer vallen in rekening mogen worden gebracht en dat daartoe ook behoren de overheadkosten. Ter onderbouwing van de kosten hebben DLO c.s. onder meer verwezen naar de e-mail van [C] d.d. 28 september 2015 en de brief van [D] , accountants-administratieconsulent, d.d. 20 januari 2016. Volgens opgave van [C] is de woning eens per twee of drie maanden voor de duur van ongeveer een uur gecontroleerd waarvan de arbeids- en reiskosten circa € 157,- per keer bedragen. Daarnaast bestaan volgens deze opgave de beheerkosten uit backoffice, 24/7 uur beschikbaar, vast contactpersoon, administratie/incasso, acquisitie, communicatie opdrachtgevers en bruiklener en klachtafhandeling, waarbij aan deze posten geen concrete bedragen zijn toegekend. In de brief van [D] is opgenomen dat in 2014 27% van de omzet kan worden toegerekend aan directe kosten en 49% van de omzet aan overheadkosten. Na aftrek van deze kosten en belastingen resteert een winst (exclusief rente) van 18%. Dat winstpercentage is tot en met het derde kwartaal van 2015 8%.

[geïntimeerden] c.s. betwisten dat het volledige bedrag van € 270,- per maand aan beheerkosten kan worden toegerekend en voeren aan dat een deel van het bedrag heeft te gelden als vergoeding voor het gebruik van de woning. Volgens [geïntimeerden] c.s. kwam Gapph slechts een à twee keer per jaar langs voor hooguit een half uur, werd er geen controle uitgevoerd en vond het bezoek plaats naast andere bezoeken in de omgeving zodat de opgave van Gapph van de reiskosten en reisuren niet volledig aan dat bezoek aan [geïntimeerde1] kan worden toegerekend. Voorts zijn de in de overeenkomsten opgenomen diensten en werkzaamheden niet uitgevoerd, zo hebben [geïntimeerden] c.s. zelf de reparatie- en onderhoudskosten van de cv-installatie betaald. Ter ondersteuning hebben [geïntimeerden] c.s. onder meer overgelegd facturen uit 2012 en 2013.

Het hof is voorshands van oordeel dat DLO c.s. onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de gehele vergoeding van € 270,- kan worden toegerekend aan kosten die ten behoeve van (het beheer van) de woning zijn gemaakt en dat in dat bedrag geen vergoeding voor het gebruik van de woning kan zijn begrepen. De volgende omstandigheden zijn daartoe redengevend.

Desgevraagd heeft DLO c.s. niet kunnen toelichten waarom [geïntimeerden] c.s. thans gezamenlijk € 270,- per maand betalen, terwijl zij op grond van de Service-overeenkomst gezamenlijk slechts € 128,- per maand verschuldigd zijn en de Service-overeenkomst niet voorziet in de mogelijkheid tot verhoging van dat bedrag. Hierdoor kan het zeer wel zijn dat in ieder geval het meerdere van € 270,-, zijnde € 142,-, geen betrekking heeft op beheerkosten maar als maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de woning heeft te gelden.

Voorts hebben DLO c.s. niet weersproken dat Gapph bij een bezoek aan de woning die dag ook andere objecten in de regio bezocht, zodat niet alle reis- en arbeidskosten aan de woning van [geïntimeerden] c.s. kunnen worden toegerekend. Op de betwisting van [geïntimeerden] c.s. over de frequentie van de bezoeken en de werkzaamheden tijdens die bezoeken – kennelijk in het kader van zowel de diensten inzake de bewoonbaarheid en veiligheid als de diensten betreffende onder meer storingen en calamiteiten, zoals omschreven in artikel 1 van de Service-overeenkomst - hebben DLO c.s. onvoldoende onderbouwd door niet aan te geven op welke dagen zij de woning hebben bezocht, welke controlewerkzaamheden zij hebben uitgevoerd en of die controlewerkzaamheden tot concrete acties hebben geleid. Evenmin hebben DLO c.s. feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat zij op grond van de Service-overeenkomsten ter uitvoering van te verrichten diensten bij aanvang van het gebruik meterstanden hebben opgenomen en doorgegeven, een buurtbeheerder hebben aangesteld, bemiddeld hebben bij problemen omtrent het gebruik, aanwijzingen hebben gegeven ter voorkoming van ongewenste situaties voor [geïntimeerden] c.s. en de controle hebben uitgevoerd van en preventief onderhoud hebben gepleegd aan de in de woning aanwezige verwarmings-, warmwater- en/of elektriciteitsinstallaties. Zo hebben DLO c.s. niet betwist dat [geïntimeerden] c.s. de kosten voor het onderhoud en controle van de cv-installatie hebben gedragen en is niet gesteld of gebleken dat Gapph heeft aangeboden die kosten te betalen omdat die kosten op grond van de Service overeenkomst voor haar rekening zouden komen. Hieruit leidt het hof voorshands af dat, mede gelet op de wijze waarop partijen aan de Service-overeenkomst uitvoering hebben gegeven, Gapph geen diensten voor [geïntimeerden] c.s. heeft verricht die het bedrag van (inmiddels) € 270,- per maand rechtvaardigen.

Het hof voegt daaraan toe dat de tekst van de Service-overeenkomst geen steun biedt voor de stelling van DLO c.s. dat ook algemene kosten of een deel van de totale kosten die Gapph maakt voor het beheren van al het onder haar zorg vallende onroerend goed. Ook kunnen uit de percentages in de verklaring van de accountants-administratieconsulent geen concrete bedragen worden afgeleid die voor [geïntimeerden] c.s. zouden gelden.

De grieven II en III slagen niet. Dit betekent dat het hof het er voorshands voor heeft te houden dat geen sprake is van een bruikleenovereenkomst en dat de door [geïntimeerde1] betaalde vergoeding in ieder geval voor een deel is op te vatten als een vergoeding voor het gebruik van de woning zodat er voorshands vanuit dient te worden gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte.

huurovereenkomst naar aard van korte duur

Met grief IV bestrijden DLO c.s. het oordeel van de voorzieningenrechter dat voorshands geen sprake is van een huurovereenkomst woonruimte die naar zijn aard van korte duur is.

Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW is Afdeling 5 van Boek 7 (huur van woonruimte) met daarin onder meer de huurder beschermende regels betreffende huurprijs en opzegging, niet van toepassing op ‘huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’. Gelet op dit verstrekkende rechtsgevolg en de bij de totstandkoming van deze wettelijke bepaling en de voorganger 1623a lid 1 (oud) BW gegeven toelichtingen – onder andere kenbaar uit het arrest van de Hoge Raad van 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182, NJ 1999/495 - is terughoudendheid op zijn plaats bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een overeenkomst voor gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is.

Het hof is voorshands van oordeel dat voor zover de overeenkomsten met [geïntimeerden] c.s. huurovereenkomsten woonruimte zijn die overeenkomsten niet kwalificeren als huurovereenkomsten ex artikel 7:232 lid 2 BW. Daartoe is het volgende redengevend. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten maakte DLO nog gebruik van de aangrenzende ruimtes als proefboerderij. Dat gebruik heeft in ieder geval tot 2013 geduurd. Voorts heeft DLO een ander deel van de varkensstallen aan de maatschap [geïntimeerde1] in pacht gegeven, welk gebruik als pacht tot in ieder geval 2013 heeft geduurd. In de overwegingen van de Overeenkomsten van Bruikleen wordt weliswaar vermeld dat DLO “(vergevorderde) plannen” heeft en dat voor het realiseren van die plannen “vele vergunningen en besluiten” nodig zijn, maar vervolgens wordt niet aangegeven welk concreet plan DLO heeft. Integendeel, er wordt volstaan met algemene bewoordingen die voor een deel innerlijk tegenstrijdig zijn zoals ‘afbraak’ en ‘renovatie’. DLO c.s. hebben ook niet geconcretiseerd en onderbouwd welk plan zij hadden ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten. Hierdoor houdt het hof het er voor dat DLO bij het aangaan van de overeenkomsten ten aanzien van de woning geen vast omlijnde plannen had die mee zouden kunnen brengen dat sprake is van een gebruik van korte duur. Dit voorlopig oordeel vindt steun in de wijze waarop DLO c.s. aan de overeenkomsten uitvoering hebben gegeven. Eerst na bijna acht jaar wenst DLO aan het gebruik een einde te maken en dit niet om een plan te realiseren dat voorziet in sloop of renovatie, maar om het terrein waarvan de woning deel uitmaakt te verkopen, waarna het terrein, volgens mededeling van DLO zelf, opnieuw zal worden gebruikt voor bewoning en het houden van varkens. Dit leidt ertoe dat grief IV faalt.

naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

In grief V komen DLO c.s. op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] c.s. zich op huurbescherming beroepen.

Het hof stelt voorop dat de rechter bij zijn oordeel of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] c.s. zich beroepen op huurbescherming een mate van terughoudendheid moet betrachten die met deze maatstaf strookt en dat hij hiervan blijk moet geven in zijn motivering.

In dit geval heeft mee te wegen (i) dat DLO - wetende dat [geïntimeerden] c.s. zich beroepen op huurbescherming - zonder ontbindende of opschortende voorwaarde een verkoopovereenkomst met een derde is aangegaan zodat DLO zich zelf in de positie heeft gebracht dat zij het perceel waartoe de woning behoort niet vrij van gebruik kan leveren, (ii) dat niet is gebleken dat de door [geïntimeerden] c.s. betaalde gebruiksvergoeding mede in het licht van hun onderhoudsverplichtingen en betalingsverplichting van publieke lasten en heffingen geen reële vergoeding is voor het gebruik als woonruimte, (iii) dat niet is gebleken dat vergelijkbare woonruimte voor [geïntimeerden] c.s. beschikbaar is en (iv) dat [geïntimeerden] c.s. bij een verhuizing kosten moeten maken waarbij niet is gebleken dat DLO c.s. [geïntimeerden] c.s. daarin (vergaand) tegemoet komen. Voorts is niet uit de teksten van de overgelegde overeenkomsten of anderszins gebleken en aannemelijk gemaakt, dat de ingebruikgeving van de woning aan [geïntimeerden] c.s. samenhangt met de enkele weken nadien gesloten pachtovereenkomst met een andere gebruiker, te weten de maatschap van [geïntimeerde1] en zijn ouders, en dat deze samenhang zodanig is dat een beëindiging van de pachtovereenkomst tevens tot gevolg zou moeten hebben een beëindiging van het gebruik van de woning. De omstandigheid dat in de Overeenkomst van Bruikleen expliciet is opgenomen dat [geïntimeerden] c.s. zich niet op huurbescherming zullen beroepen is, in het licht van de wijze waarop partijen invulling hebben gegeven aan die overeenkomst, op zichzelf onvoldoende.

proceskosten

Nu het hof het ervoor houdt dat de voorzieningenrechter de vordering van [geïntimeerden] c.s. op goede gronden heeft afgewezen, slaagt grief VI tegen de proceskostenveroordeling evenmin.

De grieven van DLO c.s. falen. DLO c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Deze kosten bedragen voor zover gevallen aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. voor verschotten € 311,- en voor geliquideerd salaris van de advocaat 3 punten, tarief II.

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis van 12 oktober 2015;

veroordeelt DLO c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 311,- voor verschotten;

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. G van Rijssen en mr. A. van Hees en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 maart 2016.