Rb. Den Haag, 04-05-2022, nr. C/09/548006 / HA ZA 18-179

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

Het proces-verbaal van het pleidooi is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele onjuistheden in dit proces-verbaal kenbaar te maken, waarbij is medegedeeld dat aan aanvulling van stellingen voorbij wordt gegaan. Partijen hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Inleiding

Onteigend is een onbebouwd rechthoekig perceel grasland ter grootte van 1.000 m2, gelegen nabij de [adres] (gemeente [Gemeente] ). Dit eindvonnis gaat over planschade, bijkomende schade, rente en de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen en van juridische en deskundige bijstand van de onteigende. In het tussenvonnis van 5 juni 2019 is een eindbeslissing genomen over de waardering van het onteigende als ruwe bouwgrond op € 70 per m2 (de complexwaarde). De rechtbank blijft bij die beslissing.

Planschade

In het tussenvonnis van 5 juni 2019 heeft de rechtbank overwogen dat aanvullend advies moet worden ingewonnen over mogelijk planologisch nadeel en planschade, die in de schadeloosstelling dient te worden verdisconteerd. In het tussenvonnis van 10 juli 2019 is de heer mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen tot deskundige benoemd. Aan hem zijn de in het tussenvonnis geformuleerde vragen ter beantwoording voorgelegd. Van Heesbeen heeft, met instemming van partijen daartoe, de nadere deskundigheid ingeschakeld van twee taxateurs, de heren ing. A. van Gellicum MRE RT MRICS (van Gellicum) en ir. H. Leonard RT (Leonard). Op 28 mei 2021 hebben Van Heesbeen, Van Gellicum en Leonard (hierna gezamenlijk: Van Heesbeen c.s. of de deskundigen) in commissieverband hun definitieve rapport uitgebracht (hierna: het aanvullend advies).

Het aanvullend advies houdt – kort gezegd – in dat de aanspraak op een tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gewaardeerd wordt op € 145.600,-- (onderdeel D van het aanvullend advies).

Naar aanleiding van een overweging van de rechtbank in het tussenvonnis van 5 juni 2019 over de redelijke toepassing van artikel 40e Ow, hebben de deskundigen aanvullend geadviseerd dat een redelijk handelend koper bereid zou zijn om voor de “planschadeclaim” een bedrag van € 74.000,-- te betalen bij een veronderstelde overdracht daarvan op de peildatum van de onteigening (onderdeel E van het aanvullend advies).

Partijen hebben tegen het aanvullend advies bezwaren aangevoerd. De rechtbank zal deze bezwaren hierna bespreken. De rechtbank zal eerst ingaan op het beoordelingskader van artikel 40e Ow.

Beoordelingskader artikel 40e Ow

Met de invoering van artikel 40e Ow heeft de wetgever de mogelijkheid geopend om planschade toe te kennen binnen het kader van de onteigeningsprocedure, voor zover het de invloed van het bestemmingsplan op de waarde van het onteigende betreft.1.

Op grond van dit artikel wordt – voor zover hier relevant – door de onteigeningsrechter bij het bepalen van de werkelijke waarde de prijs vermeerderd met nadelen ten gevolge van bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen. Een en ander voor zover deze nadelen “ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijs niet (geheel) ten laste van de onteigende behoren te blijven”.

Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de hiervoor geciteerde zinsnede – waarvan de strekking overeenkomt met de ‘redelijkerwijs’-formule van artikel 6.1 Wro (en artikel 49 WRO (oud)) – en de wetgeschiedenis dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat vergoeding van planschade op de voet van artikel 40e Ow geschiedt aan de hand van de criteria uit het planschaderecht. [gedaagde] stelt dat risicoaanvaarding en normaal maatschappelijk risico geen rol mogen spelen omdat het bij onteigening gaat om ontneming van eigendom en bij planschade om een beperking van het eigendomsrecht. Hij verwijst naar HR 21 november 20082.. In die zaak gaat het naar het oordeel van de rechtbank om wezenlijk andere omstandigheden in het kader van artikel 41 Ow, zodat de conclusies van de Hoge Raad in die zaak niet een op een in deze zaak kunnen worden toegepast.

In deze zaak oordeelt de rechtbank of [gedaagde] , naast de vergoeding van de werkelijke waarde, zoals door Vermeulen c.s. begroot, recht heeft op vergoeding van een planschadeclaim, zodat hij daarvoor geen separate planschadeprocedure hoeft te voeren (zie r.o. 2.28 van het tussenvonnis van 5 juni 2019). Naar het oordeel van de rechtbank biedt artikel 40e Ow daartoe de mogelijkheden.

Dit betekent onder meer dat – anders dan [gedaagde] betoogt – bij de beoordeling van planschade in het kader van artikel 40e Ow de beperkende planschadecriteria, zoals het normaal maatschappelijke risico en de voorzienbaarheid, in beginsel net zo moeten worden toegepast als binnen het planschaderecht. De deskundigen hebben dit ook als uitgangspunt gehanteerd in het aanvullend advies.

De deskundigen hebben tijdens het pleidooi toegelicht dat zij hoofdstuk E enkel in het aanvullend advies hebben opgenomen, omdat zij op grond van r.o. 2.29 van het tussenvonnis van 5 juni 2019 als vaststaand hebben aangenomen dat een redelijke toepassing van artikel 40e Ow inhoudt dat een inschatting moet worden gemaakt van de kans op een vergoeding voor planschade en een waardering daarvan bij een veronderstelde verkoop aan een redelijk handelend koper op de peildatum. Zonder laatstgenoemde overweging zouden deskundigen na hoofdstuk D van het aanvullend advies zijn gestopt, zodat hoofdstuk E in dat geval niet in het deskundigenrapport zou zijn opgenomen.

Partijen hebben bezwaar gemaakt tegen deze wijze van toepassing van artikel 40e Ow door de deskundigen. De bezwaren van zowel het Bedrijvenschap als van [gedaagde] komen in de kern erop neer dat een juiste toepassing van artikel 40e OW met zich brengt dat de vertaalslag die de deskundigen in hoofdstuk E van het aanvullend advies hebben toegepast achterwege moet blijven.

Onder verwijzing naar het beoordelingskader in 2.5 en 2.6 is de rechtbank met de deskundigen en partijen van oordeel dat voor een correctie op de door de deskundigen vastgestelde planschade in de zin van artikel 6.1 Wro, vanwege de verdiscontering van de kans op planschade bij de beoordeling in het kader van artikel 40e Ow, geen plaats is. In zoverre ziet de rechtbank aanleiding om terug te komen op genoemde overweging in haar tussenvonnis van 5 juni 2019. Dit betekent dat de rechtbank het aanvullend advies van de deskundigen in hoofdstuk E niet zal volgen.

Tegemoetkoming in de (plan)schade in de zin van artikel 6.1 Wro

In onderdeel D van het aanvullend advies stellen de deskundigen de schade in de zin van artikel 6.1 Wro vast op € 150.000,-- (€ 220.000,-- min € 70.000,--). Met inachtneming van een drempel van 2% vanwege het normale maatschappelijke risico, komt € 145.600,-- voor vergoeding in aanmerking, aldus de deskundigen

Partijen hebben bezwaren aangevoerd tegen de overwegingen van de deskundigen ten aanzien van (i) de planvergelijking/tijdelijk voordeel, (ii) de vaststelling van de planologische mogelijkheden onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone, en (iii) het normaal maatschappelijk risico. Daarnaast hebben partijen bezwaren aangevoerd tegen de door de deskundigen bij de waardering gehanteerde uitgangspunten en de hoogte van de vastgestelde tegemoetkoming in de planschade.

Planvergelijking/ tijdelijk voordeel

In het tussenvonnis van 5 juni 2019 is bepaald dat voor de vaststelling van mogelijk (planologisch) nadeel in de zin van artikel 40e Ow een planvergelijking moet worden gemaakt tussen het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone uit 2005 en het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014. De deskundigen hebben dit in hun aanvullend advies tot uitgangspunt genomen.

Het Bedrijvenschap bestrijdt dit uitgangspunt voor de planvergelijking, althans betoogt dat eventuele planschade op basis van deze planvergelijking in het aanvullend advies niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat sprake is van tijdelijk voordeel. Daarbij verwijst zij naar een – volgens haar – bestendige lijn in de jurisprudentie van de Afdeling sinds 21 december 20113., die werd bevestigd in de uitspraak van de Afdeling van 4 december 2019.4.

Volgens het Bedrijvenschap hadden de onteigende percelen van [gedaagde] ten tijde van aankoop een agrarische bestemming. De kassencomplexen in het gebied zijn door het Bedrijvenschap (althans haar rechtsvoorganger) aangekocht, om de transformatie van een kassengebied naar het bedrijventerrein mogelijk te maken. Het is dus het Bedrijvenschap geweest die de omstandigheden heeft gecreëerd om de gemengde bestemming, die inzet is van de planschadediscussie, mogelijk te maken.

Door het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone werd aan deze percelen vervolgens een uit te werken gemengde bestemming toegekend (bedoeld voor wonen en bedrijvigheid), wat een wezenlijke waardevermeerdering van de percelen met zich bracht. Voor [gedaagde] was dit een windfall profit, omdat hij hiervoor niets heeft hoeven doen. Hij heeft geen ondernemersrisico’s hoeven nemen en geen investeringen hoeven plegen; de waardevermeerdering is [gedaagde] “domweg overkomen”. Deze waardevermeerdering is met de invoering van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 weer gedeeltelijk vervallen, aldus het Bedrijvenschap.

De rechtbank volgt het hiervoor onder 2.13 omschreven standpunt van het Bedrijvenschap niet. De door partijen overgelegde stukken bieden de rechtbank en de deskundigen geen of onvoldoende inzage in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging, om vast te kunnen stellen dat (en in hoeverre) sprake is van een tijdelijk voordeel, waarvoor onteigenden ‘niets’ zouden hebben hoeven doen.

De rechtbank kan op grond van de beschikbare gegevens dus ook niet beoordelen in hoeverre de onderhavige situatie vergelijkbaar is met die in de uitspraken waarnaar het Bedrijvenschap verwijst, waaronder voormelde uitspraak van de Afdeling van 4 december 2019, waarin niet in geschil was dat het nadeel voor de belanghebbende bestond uit het wegvallen van een tijdelijk voordeel. De rechtbank ziet onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de onderhavige situatie daarmee vergelijkbaar is.5.Daarbij betrekt de rechtbank het gegeven dat (i) de onteigenden (ter zitting maar ook al eerder in de procedure) hebben betoogd dat de agrarische bestemming ook bewoning toestond, dat (ii) rond 2000 het gebruik van de kassen moest worden beëindigd en dat deze kassen moesten worden opgeruimd, dat (iii) (de rechtsvoorganger van) het Bedrijvenschap hun gronden heeft gekocht, maar dat (kennelijk als onderdeel van deze deal) overeengekomen is dat de tuinders een gedeelte van hun gronden aan de [Y] buiten deze transactie konden houden voor het realiseren van woningen, waarvoor bevestiging kan worden gevonden in de Structuurschets “Harnaschpolder e.o. 2002”.

In dit geval had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van het Bedrijvenschap gelegen om ter onderbouwing van haar standpunt ter zake op een eerder moment (nadere) stukken te verstrekken aan de deskundigen dan wel die stukken in de procedure in te brengen, die inzage geven in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging, of de ‘windfall profit’ onderbouwen. Dat heeft het Bedrijvenschap nagelaten.

Gelet het verloop van de procedure tot nu toe en de wijze waarop het debat zich op dit punt heeft ontwikkeld, ziet de rechtbank geen aanleiding om het Bedrijvenschap daartoe alsnog in de gelegenheid te stellen en/of om op dit punt ambtshalve nader onderzoek te (laten) verrichten. De rechtbank acht daarbij in het bijzonder van belang dat de deskundigen partijen al in het (eerste) conceptrapport van 17 maart 2020 hebben gewezen op voornoemde uitspraak van 4 december 2019 met daarbij de toelichting dat zij op basis van het procesdossier geen inzage hebben in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging. Desondanks heeft het Bedrijvenschap ook nadien aan de deskundigen geen nadere gegevens verschaft over de planologische situatie ter plaatse van het onteigende van vóór 2005.

Planologische mogelijkheden bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone

De deskundigen hebben bij hun planologische vergelijking wat betreft het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone tot uitgangspunt genomen dat de invulling van de uit te werken bestemming naar redelijke verwachting een woonbestemming zou zijn. Bij hun onderzoek hebben de deskundigen – in lijn met de rechtspraak van de Afdeling hierover6.– kennis genomen van de uitwerkingsregels, de toelichting op het bestemmingsplan, de beschrijving in hoofdlijnen met Structuurschets Harnaschpolder e.o. 2002 en het “Beeldkwaliteitsplan bedrijventerrein de Harnasch”.

[gedaagde] heeft geen bezwaren aangevoerd tegen het hanteren van een woonbestemming als uitgangspunt bij de waardering. Het Bedrijvenschap kan zich niet vinden in dit oordeel van de deskundigen en stelt dat de naar redelijke verwachting uit te werken bestemming een bedrijfsbestemming was.

De rechtbank volgt de keuze van de deskundigen om een woonbestemming als uitgangspunt te nemen. De door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten zijn in lijn met de relevante rechtspraak van de Afdeling. Het Bedrijvenschap heeft ter onderbouwing van haar standpunt op dit punt – terecht – ook niet verwezen naar meer/andere stukken dan welke de deskundigen bij hun oordeel hebben betrokken. Kennelijk interpreteert het Bedrijvenschap de(zelfde) stukken dus enkel anders. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen in reactie op de bezwaren van partijen over de redelijk te verwachten invulling van de uit te werken bestemming bovendien expliciet het ingenomen uitgangspunt gehandhaafd. De rechtbank neemt de overwegingen van de deskundigen over en maakt deze tot de hare.

Risicoaanvaarding

De rechtbank is met de deskundigen (en partijen) van oordeel dat aan [gedaagde] geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. De rechtbank neemt de overwegingen van de deskundigen over en maakt deze tot de hare.

Normaal maatschappelijk risico

De deskundigen hebben bij de waardering van de planschade een normaal maatschappelijk risico van 2% als uitgangspunt genomen. Het Bedrijvenschap meent dat het normaal maatschappelijk risico te laag is vastgesteld door de deskundigen. Zij voert aan dat de planologische ontwikkelingen in het gebied een drempel van 3% rechtvaardigen.

[gedaagde] kan de conclusie van de deskundigen over het normaal maatschappelijk risico niet volgen, omdat slechts één van scenario’s in de notitie “Ontwikkeling Woud-Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder” voorziet in een drastische wijziging ter plaatse van het onteigende. Dit rechtvaardigt niet de conclusie dat de ontwikkeling in enige mate in de lijn der verwachting lag. Volgens [gedaagde] dient bij de vaststelling van de planschade dan ook geen aftrek wegens normaal maatschappelijk risico plaats te vinden. [gedaagde] wijst in dit verband op de planschadejurisprudentie,7.waaruit volgens hem volgt dat in dit soort gevallen (geen normale ontwikkeling, niet in de lijn der verwachting) bij indirecte schade door de Afdeling wordt toegestaan dat de aftrek beperkt moet blijven tot het wettelijk minimum van 2%. In alle uitspraken waar bij directe planschade een aftrek van 2% werd toegepast, ging het juist wél om een normale maatschappelijke ontwikkeling die ook op een bepaalde manier in de lijn der verwachting lag, aldus [gedaagde] .

De rechtbank ziet – evenals de deskundigen – in de door partijen geuite bezwaren geen aanleiding om af te wijken van de door de deskundigen in het aanvullend advies toegepaste drempel van 2% vanwege het normaal maatschappelijke risico. Zij overweegt daartoe als volgt.

In artikel 6.2 lid 1 Wro is bepaald dat binnen het normaal maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Bij het vaststellen van de omvang van deze drempel is van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Daarbij komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.8.

De deskundigen hebben in overeenstemming met het onder 2.22 weergegeven beoordelingskader de drempel vanwege het normale maatschappelijke risico vastgesteld. Zij hebben inzichtelijk gemaakt dat en waarom een wijziging van woondoeleinden naar een bedrijfsbestemming ter plaatse van het onteigende naar hun oordeel niet in de lijn der verwachtingen lag. Vervolgens hebben de deskundigen overwogen dat op basis van het gevoerde planologische beleid ter plaatse van het onteigende, waaronder de uit te werken bestemming, verschillende ontwikkelingen tot de mogelijkheden behoorden. Gelet hierop en op de scenario’s die zijn opgenomen in de notitie “Ontwikkeling Woud-Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder” concluderen de deskundigen dat “de ontwikkeling in enige mate in de lijn der verwachting lag.” Bij dit oordeel hebben de deskundigen in aanmerking genomen dat het in dit geval gaat om een geval van directe schade en niet van indirecte schade (waar een wettelijke drempel van minimaal 2% geldt). Daarnaast hebben de deskundigen tijdens de zitting nader toegelicht dat zij kennis hebben genomen van- en hun oordeel mede gebaseerd hebben op- de jurisprudentie van de Afdeling waarnaar [gedaagde] in dit verband verwijst, waar aansluiting werd gezocht bij het wettelijk minimum van 2% voor indirecte schade.

Gelet op het voorgaande is het oordeel van de deskundigen over het normaal maatschappelijke risico begrijpelijk en navolgbaar. De rechtbank volgt het advies van de deskundigen op dit punt.

Waardering

Teneinde de tegemoetkoming in de planschade te bepalen hebben de deskundigen het onteigende tweemaal gewaardeerd, (i) rekening houdend met het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone (‘vóór’) en (ii) met het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 (‘na’).

Waardering onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone

Het onteigende betreft een rechthoekig perceel grasland ter grootte van 1.000 m². De deskundigen waarderen de marktwaarde van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone op peildatum 18 augustus 2017 op € 220.000,--.

Daarbij hebben de deskundigen tot uitgangspunt genomen dat ter plaatse van het onteigende een woonbestemming in de lijn der (redelijke) verwachting zou liggen. Uitgangspunt betreffen diepe woonkavels voor vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen. De deskundigen gaan ervan uit dat op het onteigende één woning zou kunnen worden gerealiseerd.

Voor de waardering van het onteigende hebben de deskundigen onderzoek gedaan naar referenties van woonkavels en daarbij de “schillentheorie” toegepast. Op de uitkomst hebben zij diverse correcties toegepast.

Volgens [gedaagde] hebben de deskundigen onvoldoende onderbouwd dat en waarom zij bij toepassing van de schillentheorie voor de eerste 500 m² een waarde van € 650,-- per m² hebben gehanteerd en voor het meerdere € 325,-- per m m². Volgens [gedaagde] konden ter plaatse van het onteigende twee volwaarde bouwkavels met een oppervlakte van 500 m² worden gerealiseerd. Deze percelen hadden ook bij toepassing van de schillentheorie – tegen € 650,-- per m² gewaardeerd moeten worden, zo redeneert [gedaagde] .

Partijen hebben verder, ieder voor zich, bezwaar gemaakt tegen de correcties die de deskundigen in het aanvullend advies hebben doorgevoerd op de waardering van de bouwgrond op basis van de vergelijkingstransacties, te weten (in volgorde van toepassing) (i) een afslag van 10% vanwege de ligging, (ii) de correctie btw, (iii) een afslag van 10% vanwege de ontwikkelwinst van de betrokken ontwikkelaar, (iv) kosten van € 20,-- per m² voor grondwerkzaamheden om het perceel bouwrijp te maken, (v) een aftrek van € 50,-- per m² als exploitatiebijdrage en (vi) een afslag van 15% wegens het planrisico in verband met de uit te werken bestemming ter plaatse van het onteigende.

De bezwaren van het Bedrijvenschap tegen de verschillende wijzen van waardering ‘vóór’ en ‘na’ worden hierna onder 2.37 besproken. Daaruit volgt dat de rechtbank de door de deskundigen toegepaste waarderingen ‘vóór’ overneemt.

Het Bedrijvenschap voert verder, zo begrijpt de rechtbank, ten aanzien van de door de deskundigen in hoofdstuk D van het advies gehanteerde correcties op de planschade – samengevat – aan dat de afslagen vanwege de ligging en het planrisico in de conceptrapporten van de deskundigen achtereenvolgens op 25% en 35% waren vastgesteld. De verlaging van deze afslagen in het aanvullend advies (naar 10% en 15%) is onvoldoende onderbouwd en derhalve onbegrijpelijk. De door de deskundigen vastgestelde exploitatiebijdrage van € 50,-- per m² is daarnaast te laag ingeschat.

Ook de kosten van € 20,-- per m² van het bouwrijp maken zijn door de deskundigen te laag vastgesteld, gelet op te verwachten kosten van bodemsanering vanwege in het gebied aangetroffen asbesthoudend materiaal, het verwijderen van kabels, leidingen en riolering en van grondverbetering.

[gedaagde] maakt, onder verwijzing naar de door hem overgelegde notitie van 17 december 2020 van Vollebregt Barten, bezwaar tegen de (hoogte van de) in het aanvullend advies gehanteerde aftrek in verband met de ligging, de aftrek btw, de ontwikkelwinst en de kosten bouwrijp maken.

Volgens [gedaagde] is daarnaast het oordeel van de deskundigen dat uitgegaan moet worden van een exploitatiebijdrage van € 50,-- per m² onvoldoende onderbouwd. Hij wijst erop dat – kort gezegd – een exploitatiebijdrage (op grond van (artikel 42 van) de WRO (oud)) niet afdwingbaar was.

[gedaagde] betoogt verder dat deskundigen bij hun waardering (vóór) ten onrechte als uitgangspunt hebben genomen dat rekening moet worden gehouden met de (juridische) onzekerheid van de vaststelling van een uitwerkingsplan. Daartoe voert hij aan dat hij op 24 maart 2011 een complete aanvraag omgevingsvergunning had ingediend. Deze aanvraag is door de gemeente buiten behandeling gelaten vanwege de vernietiging van het al bestaande uitwerkingsplan 2009. Die vernietiging was uitsluitend ingegeven door het feit dat onvoldoende rekening was gehouden met een inpassingsplan ter realisatie van een voorziene 380kV-verbinding. Die verbinding stond niet in de weg aan woningbouw ter plaatse. Bovendien heeft de gemeente [gedaagde] op 16 mei 2011 geschreven dat als gevolg van de vernietiging, het bouwverbod weer van kracht is geworden, dat zij voornemens is op korte termijn een nieuw uitwerkingsplan in procedure te brengen, in afwachting daarvan de aanvraag om bouwvergunning buiten behandeling wordt gelaten, en dat door [gedaagde] , als het nieuwe uitwerkingsplan is goedgekeurd, de aanvraag omgevingsvergunning opnieuw kan worden ingediend. Verder heeft [gedaagde] bij brief d.d. 11 juni 2013 aan de gemeente verzocht het bouwverbod voor zijn bouwplan te doorbreken en een (nieuw) uitwerkingsplan [Y] op te stellen met de bedoeling, dat zijn aanvraag omgevingsvergunning snel weer in behandeling kan worden genomen.

De rechtbank ziet in de door partijen aangevoerde bezwaren over de waardering van de bouwgrond geen argumenten om af te wijken van het advies van de deskundigen Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

In reactie op de door partijen geuite bezwaren, hebben de deskundigen tijdens het pleidooi nader toegelicht dat zij bij hun onderzoek slechts een beperkt aantal relevante vergelijkingstransacties hebben kunnen vinden, bovendien met uiteenlopende oppervlaktes. Zij hebben toegelicht dat zij daarom bewust hebben gekozen voor toepassing van de schillentheorie, om een vergelijking tussen kleinere en grotere kavels in de omgeving van het onteigende mogelijk te maken.

De deskundigen hebben de optie van realisatie van twee bouwkavels op het onteigende in ogenschouw genomen, maar zij zijn van oordeel dat het realiseren van twee vrijstaande woningen op relatief kleine kavels niet aansluit bij de redelijkerwijs te verwachten ruimtelijke invulling van het gebied. De rechtbank sluit zich hierbij aan. .

Gelet op deze nadere toelichting is de rechtbank, anders dan [gedaagde] betoogt, van oordeel dat de deskundigen voldoende inzichtelijk hebben gemaakt dat en waarom zij bij toepassing van de schillentheorie voor de eerste 500 m² een waarde van € 650,-- per m² hebben gehanteerd en voor het meerdere € 325,-- per m². De rechtbank acht de toelichting op de keuzes van de deskundigen begrijpelijk en verantwoord en volgt de deskundigen in de gemaakte keuzes. Daarbij acht de rechtbank tevens van belang dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft erkend dat de bouwaanvraag die door hem in het verleden is ingediend bij de gemeente, enkel zag op één woning. Voor zover het standpunt van [gedaagde] over de realisatie van twee woningen al juist zou zijn, zou eventuele (extra) planschade naar het oordeel van de rechtbank daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen. Ter zake zou dan immers sprake zijn van onbenutte bouwmogelijkheden en daarmee van passieve risicoaanvaarding.

In de bezwaren die partijen hebben geuit tegen de door de deskundigen gehanteerde correcties ziet de rechtbank evenmin aanleiding om op dit onderdeel van het aanvullend advies af te wijken.

In het aanvullend advies hebben deskundigen inzichtelijk gemaakt dat zij bij het bepalen van de volgorde van toepassing van de correcties “zoveel als mogelijk” hebben aangesloten bij de volgorde die is gehanteerde in de uitspraak van de Afdeling van 4 maart 2020.9.De deskundigen hebben – anders dan het Bedrijvenschap stelt – onderbouwd waarom zij de correcties vanwege de ligging hebben bijgesteld van 25% tot 10%. In het aanvullend advies hebben zij namelijk toegelicht dat zij de vergelijkingstransacties naar aanleiding van de reactie van [gedaagde] op het conceptrapport van 17 december 2020 nogmaals hebben bestudeerd, waarbij zij verwijzen naar transacties aan de [X] .

De deskundigen hebben in het aanvullend advies toereikend onderbouwd waarom een correctie van 15 % moet worden toegepast vanwege het planrisico. Op de peildatum was het uitwerkingsplan vernietigd en bestond er geen zekerheid over de uit te werken bestemming. Zij hebben overwogen dat een redelijk handelend koper enkel rekening kan houden met objectieve en voor eenieder kenbare omstandigheden. Daarnaast hebben de deskundigen er in dit verband op gewezen dat naar hun oordeel aan de uitingen van de gemeente waarnaar [gedaagde] verwijst geen waarde worden gehecht. Voor zover deze uitingen al bij het oordeel zouden moeten worden betrokken, geldt volgens de deskundigen dat nadien openbaar kenbare uitingen zijn gedaan waaruit een andere invulling blijkt, zoals de notitie “Ontwikkeling Woud-Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder”. Gelet op deze nadere toelichting van de deskundigen acht de rechtbank de keuze van de deskundigen om een correctie van 15% wegens het planrisico toe te passen begrijpelijk en navolgbaar. De rechtbank volgt ook het oordeel van de deskundigen over het uitgangspunt dat een ontwikkelende bouwer als meest gerede koper moet worden gezien. De rechtbank verwijst hier naar de nadere toelichting van de deskundigen tijdens het pleidooi dat zij deze keuze hebben gemaakt (i) omdat het gaat om kavels met een uit te werken bestemming, die nog ontwikkeld moeten worden, en (ii) vanwege het feit dat het verkrijgen van een financiering bij een bank voor een dergelijke (nog onzekere) ontwikkeling voor een private partij vrijwel onmogelijk zal zijn.

De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank verder toereikend gemotiveerd waarom zij een correctie van € 50,-- per m² hebben gehanteerd als exploitatiebijdrage, mede gelet op hun nadere toelichting in het aanvullend advies dat zij – los van de juridische afdwingbaarheid van kostenverhaal – van oordeel zijn dat een redelijk handelend koper bij een ontwikkeling als deze met dergelijke kosten rekening zal houden. Hetzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank voor de (hoogte van) de door de deskundigen gehanteerde kosten van € 20,-- per m² voor bouwrijp maken.

Ook overigens nopen de bezwaren van partijen tegen de door de deskundigen gehanteerde correcties, althans de percentages/hoogte daarvan zoals omschreven onder 2.27 niet tot afwijking van het aanvullend advies. De rechtbank acht het advies van de deskundigen op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd en zal dit advies overnemen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat bij een taxatie zoals deze in zijn algemeenheid kennis, ervaring en intuïtie een grote rol spelen. Dit geldt temeer in onderhavig geval, nu sprake is van een samenloop van het planschaderecht en het onteigeningsrecht.

Waardering onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014

De deskundigen waarderen de waarde van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 op de peildatum 18 augustus 2017 op

€ 70.000,--. Zij volgen daarmee de waardering in het definitieve deskundigenrapport van Vermeulen c.s., gebaseerd op de complexwaarde

Volgens het Bedrijvenschap hebben de deskundigen bij het bepalen van de waarde “vóór” en “ná” inwerkingtreding van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 ten onrechte twee wezenlijk verschillende wijzen van waardering gehanteerd, namelijk een feitelijke taxatie en een taxatie op basis van de complexwaarde. Om iets te kunnen concluderen over de daadwerkelijke (nadelige) gevolgen van dit bestemmingsplan, moet worden getaxeerd op basis van dezelfde ‘soort’ waarde. In dit geval zou dat de complexwaarde moeten zijn, aldus het Bedrijvenschap.

Het bezwaar van [gedaagde] ter zake komen, zo begrijpt de rechtbank, erop neer dat hij het hanteren van de complexwaarde voor het bepalen van de waarde (ná) niet kan volgen, omdat de onteigening daarbij juist moet worden weggedacht.

De rechtbank ziet in de bezwaren als weergegeven onder 2.34 en 2.35 geen aanleiding om het advies van de deskundigen op dit onderdeel niet te volgen.

De deskundigen hebben enerzijds toegelicht dat volgens hen meer in het algemeen voor een complexwaarde zoals deze wordt gehanteerd voor een onteigeningsschadeloosstelling bij de waardering van planschade in de zin van artikel 6.1 Wro geen plaats is. Echter, in dit geval achten zij het niettemin redelijk om bij de waardering (ná) aan te sluiten bij de door Vermeulen c.s. vastgestelde waarde, omdat een redelijk handelend koper aansluiting zal zoeken bij de complexwaarde in verband met de (te verwachten) onteigeningsprocedure.

Uit het aanvullend advies blijkt verder dat de deskundigen het verschil in uitgangspunten tussen de waardering van Vermeulen c.s. op basis van onteigening en een waardering in het kader van de tegemoetkoming in de planschade in aanmerking hebben genomen, waaronder het verschil in peildata en in waarderingsgrondslag(en).

Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de keuze van de deskundigen om bij de waardering van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 aansluiting te zoeken bij de door Vermeulen c.s. vastgestelde waarde verantwoord. Het feit dat voor de bepaling van de waarde vóór en de waarde ná inwerkingtreding van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 twee verschillende waarderingsgrondslagen worden toegepast maakt dit niet anders. Uit het aanvullend advies en uit hun nadere toelichting blijkt immers dat de deskundigen dit niet hebben miskend, maar dat zij deze wijze van waardering in de gegeven omstandigheden desondanks en op goede gronden het meest passend vonden.

Conclusie artikel 40e Ow

Al met al acht de rechtbank het aanvullend advies van de deskundigen voldoende begrijpelijk en navolgbaar. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de schadeloosstelling op grond van artikel 40e Ow moet worden vermeerderd met een bedrag van € 145.600,--, zijnde de (plan)schade die redelijkerwijs niet ten laste van [gedaagde] behoort te blijven.

Bijkomende schade

[gedaagde] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van de aankoopkosten van een vervangende onroerende zaak. Hij heeft het onteigende in een eerder stadium bij de verkoop van zijn grondpositie bewust niet verkocht, omdat hij hierop een woning wilde bouwen. Het onteigende vormt een belangrijke voorziening voor ‘zijn oude dag’. Voorts heeft [gedaagde] vergoeding gevorderd van een aantal in 2011 gemaakte kosten in verband met zijn voornemen om ter plaatse van het onteigende een woning te realiseren, te weten kosten van een architect, verkennend bodemonderzoek, sonderingsonderzoek en funderingsadvies en verplaatsing van een rioolput.

Vermeulen c.s. hebben in het definitieve deskundigenrapport van 21 februari 2019 geconcludeerd dat de aankoopkosten van [gedaagde] voor een vervangende onroerende zaak niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat geen sprake is van een duurzame belegging en evenmin van een dringend belang dat herbelegging van de schadeloosstelling in een vervangende onroerende zaak vordert. Ook de door [gedaagde] opgevoerde kosten voor het realiseren van een woning komen volgens de deskundigen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze niet zijn aan te merken zijn als door de onteigening veroorzaakte schade.

De rechtbank is, op dezelfde gronden als die door Vermeulen c.s. aan hun advies op dit punt ten grondslag zijn gelegd, van oordeel dat voor een vergoeding van de kosten van aankoop van een vervangende onroerende zaak en het realiseren van een woning ter plaatse van het onteigende geen plaats is. De rechtbank neemt het oordeel van deskundigen op dit punt over.

Schade van derde-belanghebbenden

Zoals overwogen in het tussenvonnis van 5 juni 2019 volgt de rechtbank het advies van Vermeulen c.s. om de schade aan derde-belanghebbenden op nihil te stellen.

Conclusie schadeloosstelling

Op grond van het voorgaande zal de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagde] vaststellen op € 215.600,--,-- (€ 70.000,-- + 145.600,--,-).

Rente

De rechtbank zal de te vergoeden (samengestelde) rente over het verschil tussen het voorschot (€ 65.000,--) en de definitief vast te stellen schadeloosstelling (€ 215.600,--) bepalen op 1% per jaar. Vermeulen c.s. hebben in hun laatste advies van 21 februari 2019 een rentepercentage van 1,5 % geadviseerd. In recente schadeloosstellingszaken wordt gerekend met een rentepercentage van 0,5 %. De rechtbank ziet in het tijdsverloop tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en dit vonnis en de rentedaling redenen om te middelen en het rentepercentage op 1 % vast te stellen.

Het Bedrijvenschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.

Kosten

Kosten deskundigen

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens opgave van (i) Vermeulen c.s. van 28 maart 2019 (€ 16.541,91, inclusief inschatting kosten t/m pleidooi van 4 april 2019) en (ii) Van Heesbeen van 4 februari 2022

(€21.394,01) in totaal € 37.935,92 (inclusief btw). Deskundigen Van Gellicum en Leonard hebben hun totale kosten in de zaken Harnaschpolder opgegeven zonder uitsplitsing naar de verschillende onteigeningsdossiers (brief kantoor Gloudemans van 4 februari 2022). De rechtbank zal deze kosten in vier gelijke delen over de zaken Harnaschpolder verdelen en begroot de kosten van Van Gellicum en van Leonard in deze procedure op respectievelijk (iii) € 3.217,00 (inclusief btw) en (iv) € 4.123,83 (inclusief btw).

Het Bedrijvenschap heeft tijdens het pleidooi op 4 april 2019 aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de kostenopgave van Vermeulen c.s. Op de kostenopgave van Van Heesbeen c.s. heeft het Bedrijvenschap niet gereageerd, hoewel zij daartoe door de rechtbank wel in de gelegenheid is gesteld.

De kostenopgaven van Vermeulen c.s., Van Heesbeen, Van Gellicum en Leonard komen de rechtbank redelijk voor en zij verstaat daarom dat het Bedrijvenschap als onteigenaar voornoemde bedragen aan kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.

Kosten juridische en deskundige bijstand

In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening het Bedrijvenschap. Bij de beoordeling van deze kosten wordt de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets gehanteerd.

[gedaagde] maakt aanspraak op € 41.154,81,-- aan juridische kosten voor de bijstand van mr. Van Meppelen Scheppink en op € 17.061,01 voor deskundige bijstand door Vollebregt Barten, in totaal € 58,215,82 (inclusief btw). Deze kosten zien zowel op de werkzaamheden vóór als ná het pleidooi op 4 april 2019 (hierna: ‘de kosten vóór pleidooi’ en ‘de kosten ná pleidooi’).

De rechtbank neemt de declaraties van de advocaat van [gedaagde] en Vollebregt Barten tot uitgangspunt en beoordeelt deze aan de hand van de concrete bezwaren van het Bedrijvenschap. Aan de opmerking van het Bedrijvenschap over het aantal in- en uitkomende brieven (van respectievelijk zo’n 74 en 70) dat op de specificaties van de werkzaamheden ná het pleidooi van 4 april 2019 staat vermeld gaat de rechtbank voorbij, gelet op de nadere toelichting van [gedaagde] dat deze verrichtingen mede en hoofdzakelijk zien op e-mailcorrespondentie (en dus niet enkel op brieven).

Het Bedrijvenschap heeft geen andere bezwaren tegen de hoogte van de kosten van mr. Van Meppelen Scheppink van € 41.154,81 geuit. Deze kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank redelijk en zullen worden toegewezen.

Over de kosten van Vollebregt Barten overweegt de rechtbank als volgt. Deze zaak is door de rechtbank gezamenlijk behandeld met de drie andere onteigeningszaken Harnaschpolder. Vollebregt Barten heeft, naast [gedaagde] , ook een andere onteigende in één van de andere drie zaken van deskundige bijstand voorzien.

Ten aanzien van de kosten van Vollebregt Barten vóór pleidooi voert het Bedrijvenschap aan dat zij de totale kosten van de zaken waarin Vollebregt Barten de onteigende van deskundige bijstand heeft verleend (hierna ook: ‘beide zaken’) te hoog acht, omdat – kort gezegd – de door werkzaamheden in beide zaken grotendeels hetzelfde waren. Voorts lijken de kosten volgens het Bedrijvenschap niet in gelijke delen over beide zaken verdeeld, terwijl dit volgens Vollebregt Barten wél het geval zou zijn. Zo is in beide zaken 5 uur gerekend voor de descente, terwijl deze niet 10 uur duurde. Ook komen de kosten voor de in totaal 10 uur die is gespendeerd aan het opstellen van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan “Harnaschpolder-Zuid 2014” en het onderzoek naar een planschadeprocedure niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten niet zijn gemaakt in het kader van deze onteigeningsprocedure. Voor de werkzaamheden van Vollebregt Barten in beide zaken vóór het pleidooi, acht het Bedrijvenschap een totale tijdsbesteding van 100 uur (dus 50 uur per zaak) redelijk.

Voor wat betreft de kosten ná pleidooi voert het Bedrijvenschap – samengevat – aan dat de factuur van Vollebregt Barten in beide zaken – op de opdrachtgever en het dossiernummer na – identiek is. Volgens het Bedrijvenschap lijkt het erop dat Vollebregt Barten (in ieder geval meerdere keren) tweemaal dezelfde tijd in rekening heeft gebracht en dient de voor vergoeding in aanmerking komende tijdsbesteding van Vollebregt Barten worden gehalveerd. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst het Bedrijvenschap op de tijd die is genoteerd voor besprekingen op 16 oktober 2019 (twee maal 1,25 uur) en 8 december 2021 (twee maal 2 uur).

Tot slot maakt het Bedrijvenschap bezwaar tegen het door Vollebregt Barten (zowel vóór als ná het pleidooi) gehanteerde uurtarief van € 150,--. Het Bedrijvenschap acht een uurtarief van € 120,-- redelijk.

In reactie op de bezwaren van het Bedrijvenschap over de kosten van Vollebregt Barten, is namens [gedaagde] aangevoerd dat de complexe materie van de onteigeningszaken Harnaschpolder om veel aandacht en tijd heeft gevraagd. Dat Vollebregt Barten in beide zaken is ingeschakeld heeft juist tot een kostenbesparing geleid omdat voorkomen is dat twee makelaars zouden moeten worden ingeschakeld. Volgens [gedaagde] zien de werkzaamheden inzake de zienswijze en planschade weldegelijk op de onteigening. Dit geldt in ieder geval voor de planschade, gelet op de discussie over toepassing van artikel 40e Ow. Verder wijst [gedaagde] erop dat in de tijd die in beide zaken door Vollebregt Barten is gerekend voor de descente en de besprekingen op 16 oktober 2019 en 8 december 2021, ook voorbereidingstijd en reistijd zit. De totale tijdsbesteding van 45,5 uur is door Vollebregt Barten uitgesplitst over de beide dossiers. Voor het gehanteerde uurtarief van € 150,-- geldt dat dit marktconform en in ieder geval niet onredelijk is, aldus [gedaagde] .

De rechtbank is met het Bedrijvenschap van oordeel dat de kosten voor het opstellen van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan “Harnaschpolder-Zuid 2014” in deze onteigeningsprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal een aftrek toepassen voor deze kosten van € 363 (twee uur à € 150,-- + 21% btw).

Voor een verdere matiging van de kosten van Vollebregt Barten ziet de rechtbank geen aanleiding, gelet op de hiervoor omschreven nadere toelichting van [gedaagde] in reactie op de door het Bedrijvenschap geuite (concrete) bezwaren.

Het door Vollebregt Barten gehanteerde uurtarief acht de rechtbank, gezien de bij Vollebregt Barten aanwezige deskundigheid, niet onredelijk. Dit betekent dat de rechtbank de kosten van Vollebregt zal matigen tot een bedrag van in totaal € 16.698,01 (€ 17.061,01 – € 363,--).

Conclusie kosten juridische en deskundige bijstand

Uit het voorgaande volgt dat het Bedrijvenschap zal worden veroordeeld tot betaling van in totaal € 57.852,82 inclusief btw aan kosten van juridische en deskundige bijstand(€ 41.154,81,-- + € 16.698,01)).

De gemaakte kosten die het Bedrijvenschap thans niet hoeft te vergoeden dienen voor rekening te komen van de betreffende adviseurs, tenzij zij op dit punt met [gedaagde] andere afspraken hebben gemaakt. Zij worden geacht zelf een inschatting te kunnen maken van de redelijkheid van de door hen in het kader van de onteigening te maken advieskosten.

Griffierechten

Het Bedrijvenschap zal worden veroordeeld tot betaling van het griffierecht van [gedaagde] . In onderhavige procedure heeft [gedaagde] € 895,-- aan griffierecht betaald.

Publicatie

Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

De rechtbank:

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 215.600,-- (€ 70.000,-- + 145.600,--) waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 65.000,-- zodat het nog door het Bedrijvenschap uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 150.600,-- bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 1,0% per jaar vanaf 22 oktober 2018 tot heden;

veroordeelt het Bedrijvenschap tot betaling aan [gedaagde] van € 150.600,--, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

verstaat dat het Bedrijvenschap de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen, op de wijze als begroot onder 2.46;

veroordeelt het Bedrijvenschap in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 57.852,82 inclusief btw;

veroordeelt het Bedrijvenschap tot betaling aan [gedaagde] van € 895--, ter zake van het door hem betaalde griffierecht;

wijst het “Algemeen Dagblad/Haagsche Courant” en de “Delftse Post” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. A.F.L. Geerdes en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.10.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Bij tussenvonnis van 5 juni 2019 heeft de rechtbank het voornemen uitgesproken om mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen te benoemen tot deskundige teneinde in de lopende schadeloosstellingsprocedure een aanvullend advies uit te brengen in verband met de juiste toepassing van artikel 40e OW en het begroten van de schadeloosstelling op dit punt.

Partijen hebben zich uitgelaten over de te benoemen deskundige en de aan hem te stellen vragen. Met inachtneming van die uitlatingen overweegt de rechtbank als volgt.

De rechtbank zal de onder de beslissing vermelde deskundige benoemen.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.

De rechtbank ziet geen aanleiding om tussentijds hoger beroep van deze tussenbeslissing toe te staan.

De rechtbank

benoemt tot deskundige:

Mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen

correspondentieadres: [correspondentieadres] ;

telefoon: [nummer] ;

emailadres: [emailadres] ;

om een onderzoek in te stellen en een schriftelijk en met redenen omkleed antwoord te geven op de volgende vragen:

1. Is sprake van (planologisch) nadeel in de zin van artikel 40e Ow?

2. Indien u van oordeel bent dat er planologisch nadeel is, kunt u aangeven op welk bedrag die schade moet worden begroot en welk bedrag terzake van artikel 40 e OW in de schadeloosstelling moet worden opgenomen?

3. Wilt u daarbij ook betrekken of en hoe met een exploitatiebijdrage rekening zou moeten worden gehouden? Wilt u de stellingen van partijen daaromtrent betrekken?

4. Is voor de beantwoording van de vorige vragen het inroepen van andere deskundigheid noodzakelijk en zo ja, welke?

5. Over welke mogelijke aanvullende stukken dient u nog te kunnen beschikken?

6. Waarop baseert u uw oordeel als deskundige?

7. Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn?

het onderzoek

bepaalt dat het bedrijvenschap haar procesdossier (zowel het volledige dossier van de vervroegde opname als het volledige dossier in onderhavige procedure) in afschrift aan de deskundige dient te doen toekomen binnen een maand na het wijzen van dit vonnis;

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige te bepalen wijze en tijd zoals hij noodzakelijk acht voor zijn advies, op een in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats en, zo hij dit nodig acht, met een onderzoek ter plaatse;

wijst de deskundige er op dat:

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek;

bepaalt dat de deskundige de bevoegdheid heeft om - in overleg met partijen - nadere deskundigheid in te schakelen;

het schriftelijk rapport

draagt de deskundige op om uiterlijk 10 december 2019 een schriftelijk en ondertekend definitief rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;

wijst de deskundige er op dat:

bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren;

overige bepalingen

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van 1 april 2020;

draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

- na ontvangst ter griffie van het definitieve deskundigenbericht: voor uitlating door partijen over het verdere verloop van de procedure op een termijn van vier weken;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. I.A.M. Kroft, A.F.L. Geerdes en W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2019.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Op de pleidooizitting van 4 april 2019 is de procedure samen met de procedures C/09/548017/ HA ZA 18-183, C/09/547995/ HA ZA 18-173 en C/09/548013/ HA ZA 18-180 behandeld (hierna: de overige procedures).

Na het pleidooi heeft de rechtbank ontvangen:

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Inleiding

Bij vonnis van 22 augustus 2018 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van het bedrijvenschap van:

- het perceel kadastraal bekend gemeente [Gemeente] , [sectieletter] , nummer [I] , totaal groot 00.10.00 hectare;

gelegen nabij de [adres 1] , vrij van alle op de zaak rustende lasten en rechten.

Het onteigende betreft een onbebouwd rechthoekig perceel grasland gelegen aan de [Y] te [plaats 1] tussen de nummers [nummer 1] en [nummer 2] . Het perceel is gelegen aan de oostelijke zijde van de Harnaschwetering.

Ter plaatse van het onteigende vigeert het bestemmingsplan “Harnaschpolder Zuid 2014”, laatstelijk vastgesteld bij besluit van 27 juni 2017 (en onherroepelijk geworden op 31 januari 2018), waarbij aan het onteigende de bestemming “bedrijventerrein” is toegekend, met de dubbelbestemmingen “waarde-archeologie” en “waterstaat-waterkering”. Voorheen gold het bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone”, vastgesteld op 29 maart 2005, op grond waarvan aan het onteigende de bestemming “gemengde doeleinden, uit te werken” was toegekend. Het aanvankelijk op 7 juni 2009 op basis van dit bestemmingsplan vastgestelde uitwerkingsplan “Harnaschpolder Weteringzone”, op grond waarvan onder meer bedrijven (categorie 1 of 2), culturele en maatschappelijke voorzieningen en woningen werden toegestaan, is vernietigd bij uitspraak van 29 december 2010 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling, ECLI:NL:RVS:2010:BO9188), omdat in het uitwerkingsplan geen rekening was gehouden met het “Inpassingsplan Wateringen Zoetermeer (380 kV leiding)”.

In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op een bedrag van € 65.000,00.

Op 22 oktober 2018 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven.

Bij rapport van 21 februari 2019, ter griffie gedeponeerd op 22 februari 2019, hebben de deskundigen omtrent de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:

Waarde € 70.000,00

Bijkomende schade van [gedaagde] nihil

Schade van derde-belanghebbenden gene

--------------

Totaal € 70.000,00

Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport.

beoordeling

De wijze van waardering

Artikel 40c Ow

Met het bedrijvenschap hebben de deskundigen bij de begroting van de schadeloosstelling, de waardering van het te onteigenen daaronder begrepen, het standpunt ingenomen dat het onteigende perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het in het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 voorziene gebruik als (uit te geven) bedrijventerrein. Gelet hierop zijn de deskundigen van oordeel dat het perceel behoort tot een complex van gronden vallend binnen de grens van het exploitatieplan Harnaschpolder Zuid. Op grond van artikel 40d Ow komt volgens deskundigen aan het onteigende een ruwe bouwgrondwaarde respectievelijk complexwaarde toe.

[gedaagde] heeft primair bepleit dat de geldende bestemming bij de waardering dient te worden geëlimineerd op grond van artikel 40c OW. Het perceel zou dan als woonperceel gewaardeerd kunnen worden.

Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat voor eliminatie van de huidige bestemming op grond van artikel 40c Ow geen aanleiding bestaat. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

Bij het vaststellen van de schadeloosstelling ten gevolge van een onteigening is uitgangspunt dat, behoudens de in artikel 40d Ow neergelegde beperkingen, rekening moet worden gehouden met de exploitatie die het geldend bestemmingsplan op het onteigende toelaat. Eliminatie op grond van artikel 40c Ow van een in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming vormt een uitzondering op dit uitgangspunt, die volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (HR) terughoudend moet worden toegepast. Bovendien volgt uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 40c Ow dat art. 40c, aanhef en onder 1°, Ow betrekking heeft op ‘werken die tot stand worden gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW’ (hierna: overheidswerken, vgl. ECLI:NL:HR:2016:25, Goense/Zeeland, r.o. 3.8.2 e.v.).

overheidswerk

De deskundigen hebben terecht en op goede gronden geoordeeld dat geen sprake is van een overheidswerk in voorbedoelde zin. Het bedrijvenschap (de sinds 3 januari 2014 bestaande Gemeenschappelijke Regeling Bedrijvenschap Harnaschpolder, waarin participeren de gemeenten Midden-Delfland en Den Haag) is aan te merken als een openbaar en rechtspersoonlijkheid bezittend lichaam als bedoeld in artikel 2:1 lid 2 BW. Niet gebleken is dat het bedrijvenschap het werk waarvoor onteigend wordt (het tot stand brengen van het ingevolge het geldend bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 ter plaatse voorziene bedrijventerrein) voor eigen rekening en risico uitvoert. Tot het werk behoren voorbereidingswerkzaamheden, zoals het egaliseren, bouwrijp maken en ontsluiten van het terrein alsook de realisering van de voorziene bedrijfsgebouwen en kantoren. Het bedrijvenschap houdt zich bezig met de grondexploitatie. Zij biedt bouwrijpe kavels te koop aan ten behoeve van de realisering door bedrijven en marktpartijen van daarop voorziene bedrijfsgebouwen. De deskundigen hebben terecht geoordeeld dat deze situatie vergelijkbaar is met die in laatstgenoemd arrest.

Ook volgt de rechtbank het standpunt van de deskundigen dat aan de doelomschrijving van het bedrijvenschap in de Gemeenschappelijke regeling bedrijvenschap Harnaschpolder, waarin niet alleen wordt gesproken over het verwerven van gronden ten behoeve van bedrijfsterreinen, maar ook over het stichten, verwerven, vervreemden en exploiteren van bedrijfsgebouwen, geen doorslaggevende betekenis toekomt, nu van het exploiteren van bedrijfsgebouwen feitelijk niet gebleken is en het voorziene bedrijventerrein feitelijk niet door en voor rekening van het bedrijvenschap wordt gerealiseerd. Anders dan [gedaagde] en de overige onteigenden in de overige procedures hebben aangevoerd, volgt uit de door hen gestelde omstandigheden dat het bedrijvenschap de aanleg van riolering en ontsluiting heeft gerealiseerd, het risico draagt van niet te verkopen c.q. te verhuren grond, zorg draagt voor de openbare inrichting, het onderhoud en de bewaking van de terreinen en dat zij daarin zou worden bijgestaan door een externe parkmanagementorganisatie, nog niet dat het voorziene bedrijventerrein voor eigen rekening en risico van het bedrijvenschap wordt uitgevoerd.

De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen dat geen sprake is van een overheidswerk en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen over.

bestaand concreet plan

[gedaagde] stelt dat de geldende bestemming dient te worden geëlimineerd, omdat ten tijde van de vaststelling van het Bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 reeds sprake was van een concreet plan, gericht op het amoveren van de woningen aan de [Y] ten behoeve van de realisatie van het bedrijventerrein, waarvoor wordt onteigend. Het geldend bestemmingsplan is slechts vastgesteld teneinde daarmee de juridisch - planologische onderbouwing en een regeling te bieden die de beoogde aanleg van het concrete plan waarvoor onteigend wordt, mogelijk maakt. [gedaagde] wijst op een notitie van de Gemeente Midden - Delfland van 14 november 2013 “Ontwikkeling Woud- Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder”. In deze notitie worden zes toekomst scenario’s onderzocht voor het gebied Woud-Harnasch (het deelgebied waarin het onteigende perceel ligt en dat deel uitmaakt van bedrijventerrein HarnaschPolder). Volgens [gedaagde] is in deze notitie gekozen voor scenario 2: het slopen van de woningen aan de [Y] ten behoeve van het bedrijventerrein, waaruit volgt, zo begrijpt de rechtbank [gedaagde] , dat daarom sprake is van een bestaand concreet plan. [gedaagde] beroept zich in dit verband ook nog op een - niet gepubliceerd - businessplan van het bedrijvenschap uit 2013, waaruit de concrete keuze voor scenario 2 zou blijken. In navolging van de onteigenden in de overige procedures heeft [gedaagde] ter zitting betoogd dat het bedrijvenschap sterk gestuurd heeft op scenario 2 en dat de Raad van Midden-Delfland in 2014 ten tijde van de vaststelling van het van het Bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 geen andere keus meer had dan die voor scenario 2.

De deskundigen hebben - “ten overvloede” - de vraag beantwoord of in dit geval de aan het onteigende gegeven bestemming “Bedrijventerrein” zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, dat die bestemming met het plan moet worden vereenzelvigd. Zij hebben gewezen op de terughoudendheid die volgens de HR bij toepassing van artikel 40c Ow moet worden betracht. Volgens deskundigen heeft de notitie van 14 november 2013 van de Gemeente Midden - Delfland de bestemming niet ‘bepaald’. De deskundigen overwegen dat, voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014, door de gemeenten Midden - Delfland en Den Haag alsmede de raad van Midden - Delfland de keus is gemaakt om af te stappen van de eerdere planologische opzet om de bestaande woningen aan de [Y] te handhaven en om op daarvoor in aanmerking komende plekken langs de [Y] woon - werk - kavels mogelijk te maken. De aanleiding daarvoor was de tegenvallende verkoop op het bedrijventerrein die werd toegeschreven aan de aanwezigheid van woningen langs de [Y] enerzijds en anderzijds de onaantrekkelijkheid van het wonen op een bedrijventerrein. Onder die omstandigheden is vervolgens gekozen voor de financieel minst ongunstige variant, in genoemde notitie omschreven als scenario 2: het ontwikkelen van het hele gebied als bedrijventerrein en het slopen van de woningen op de [Y] . Dit scenario is de basis van het geldend bestemmingsplan geworden, waarbij in het uiteindelijke bestemmingsplan op tekening toch net een andere invulling is gegeven dan de schets van scenario 2 in genoemde notitie. In de visie van deskundigen hebben de gemeenten Midden - Delfland en Den Haag op een rationele en voor de hand liggende wijze gereageerd op de constatering dat het bedrijventerrein Harnaschpolder in de eerder gedachte opzet niet met succes zou kunnen worden ontwikkeld omdat de combinatie van wonen en werken langs de [Y] en daaromheen beoogde bedrijven geen gelukkige bleek te zijn. De omstandigheid dat voorafgaand aan de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan overleg is gepleegd met alle betrokkenen, waaronder ook de bewoners van de [Y] , over een eventuele andere opzet van het beoogde bedrijventerrein impliceert in de visie van de deskundigen niet dat het geldend bestemmingsplan vervolgens zou moeten worden vereenzelvigd met het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend.

De rechtbank neemt de motivering van de deskundigen op dit punt over en maakt deze tot de hare. Daar komt het volgende bij. De notitie van 14 november 2013 is naar het oordeel van de rechtbank geen bestaand concreet plan, in de zin van artikel 40c aanhef en onder 3° Ow, alleen al omdat in de notitie zes verschillende scenario’s worden benoemd, als mogelijke oplossing voor de tegenvallende verkoop op en ontwikkeling van het bedrijventerrein HarnaschPolder en in de notitie geen keuze gemaakt is voor één concreet scenario. Een keuze volgt ook niet uit de opmerking in de notitie dat scenario 2 het financieel minst ongunstige scenario is. Het niet gepubliceerde businessplan waarin (kennelijk) scenario 2 als financieel minst ongunstige scenario is doorgerekend, kan evenmin gezien worden als een bestaand concreet plan. Het is goed mogelijk dat dit business - plan (zoals is betoogd in de overige procedures met nrs C/09/548013 en C/09/ 547995) een (belangrijke) rol heeft gespeeld bij het bepalen van het scenario voor het vast te stellen bestemmingsplan. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het dan om een - gangbare - onderbouwing van de financiële haalbaarheid van de te realiseren (nieuwe) planologische visie in het vast te stellen bestemmingsplan. Voor zover het bedrijvenschap met de notitie van 14 november 2013, het niet gepubliceerde businessplan of anderszins gestuurd heeft op scenario 2 als de (meest haalbare) te realiseren ruimtelijk visie, volgt daar uit nog niet dat het bestemmingplan Harnaschpolder Zuid 2014 niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld. De rechtbank is er niet van overtuigd geraakt dat zich omstandigheden hebben voorgedaan die nopen tot een uitzondering op het uitgangspunt dat rekening moet worden gehouden met de exploitatie die het geldende bestemmingsplan op het onteigende toelaat, mede in het licht van de voorgeschreven terughoudendheid in de rechtspraak van de HR (in het bijzonder ECLI:NL:HR:2016:25,Goense/Zeeland, r.o. 3.5, 3.6.1. en 3.6.2.).

complexwaarde

Voor het vaststellen van de complexwaarde zijn de deskundigen ingegaan op de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode, hebben zij de door partijen ingebrachte taxatierapporten, waarin diverse referentietransacties zijn opgenomen, bestudeerd. Aan een taxatierapport van mr. ing. [X] ( [Naam ing.] ) hebben de deskundigen drie bruikbare referentietransacties ontleend van 30 december 2014 en 30 november 2015 in de Harnaschpolder, waarvan de complexwaarde is getaxeerd op € 67,50 per m2. Voorts hebben zij zich georiënteerd op vastgestelde exploitatieplannen van andere bedrijventerreinen in de wijde regio. Het bedrijventerrein Honderdland fase 2 te Maasdijk achten de deskundigen het meest vergelijkbaar met Harnaschpolder. Aan de hand van een overzicht met kengetallen van de exploitatieplannen, waarin voor Honderdland een complexwaarde van € 75 per m2 is opgenomen, merken de deskundigen op dat de opbrengst na aftrek van kosten van de grondexploitatie Honderdland fase 2 om diverse redenen gunstiger is dan die van Harnaschpolder, hetgeen een lagere inbrengwaarde voor Harnaschpolder indiceert.

Als peildatum hanteren deskundigen de inschrijving van het vervroegd onteigeningsvonnis op 22 oktober 2018. De deskundigen taxeren de ruwe bouwgrondwaarde in het complex Harnaschpolder Zuid op € 70 per m2, ofwel de waarde van het onteigende op € 70.000.

Het bedrijvenschap kan zich vinden in de deze waardering van de deskundigen.

Rapport [Naam ing.] , bijzondere geschiktheid/voorstrook?

Ten aanzien van de in het taxatierapport van [Naam ing.] genoemde drie referentiestransacties in de Harnaschpolder (Rotij, Van Herk en Deltahuis) heeft [gedaagde] betoogd dat als onderdeel van die transactie een bouwclaim in Vroondaal aan de verkopende partij is toegekend. Het bedrijvenschap heeft daarop desgevraagd aan de deskundigen medegedeeld dat de verkopers grond hebben gekocht in Vroondaal maar dat dit tegen een marktconforme prijs is gebeurd. De deskundigen zien daarin geen aanleiding om de drie referentietransacties, die zijn getaxeerd op € 67,50 per m2, bij hun waardering anders te interpreteren. De rechtbank sluit zich bij dit oordeel aan.

Voor de strook lintbebouwing langs de [Y] met een diepte van 35 meter, waarin het perceel van [gedaagde] gelegen is, heeft [Naam ing.] geadviseerd dat sprake is van een voorstrook waaraan een hogere waarde kan worden toegekend van 30 %. De deskundigen zien geen redenen om voor het onteigende uit te gaan van een voorstrook waaraan een hogere waarde moet worden toegekend: er is geen sprake van een zodanige ligging en ontsluiting van het betreffende perceel dat het eerder of tegen lagere kosten ontwikkeld zou kunnen worden tot uitgeefbare bouwgrond dan andere percelen in het complex. Ontsluiting van het bedrijventerrein zal plaatsvinden via nieuw aan te leggen infrastructuur en de bestaande smalle [Y] zal worden aangepast tot langzaam verkeersroute. Het perceel is betrokken in het kostenverhaal op grond van het vastgestelde exploitatieplan en tenslotte zal de omvang van de voorziene bedrijfsbebouwing een hernieuwde aanleg en/ of aansluiting op de nutsvoorzieningen noodzakelijk maken.

[gedaagde] heeft de bevindingen van de deskundigen weersproken, onder meer door te stellen dat van de bestaande nutsvoorzieningen mag worden verwacht dat die toereikend zijn voor toekomstig gebruik als bedrijventerrein. In het licht van de overwegingen van de deskundigen heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat het perceel een bijzondere geschiktheid heeft die moet leiden tot een hogere waardering van het perceel. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de toelichting van [Naam ing.] zeer summier is en onvoldoende inzichtelijk maakt waarom het perceel als voorstrook 30 % hoger zou moeten worden gewaardeerd. De rechtbank sluit zich aan bij de overwegingen van de deskundigen en maakt die tot de hare.

overige vergelijkingstransacties (o.a. Hoogeweide-HOC en PostNL)

[gedaagde] wijst op de referentietransactie verkoop en levering door Hoogeweide Vastgoed BV aan Honderdland Ontwikkeling Combinatie op 1 oktober 2018 voor een koopsom van € 1.596.000 voor een kadastraal perceel ter grootte van 1.33.00 ha. Uit deze transactie blijkt volgens [gedaagde] een complexwaarde van € 120 per m2. Ter zitting heeft [gedaagde] betoogd dat de deskundigen ten onrechte oordelen dat de prijs op gebruikswaarde (voor kassen) is bepaald.

De deskundigen blijven erbij dat deze transactie niet in de vergelijking kan worden meegenomen. De prijs is bepaald op de gebruikswaarde, het perceel van Hoogeweide is in het kader van de taxatie van de inbrengwaarde per 1 februari 2017 binnen het exploitatieplan Honderdland fase 2 getaxeerd op € 385.000. In meer algemene zin hebben de deskundigen in het definitieve rapport en ter zitting gewezen op de programmabegroting 2019 van het Bedrijvenschap Harnaschpolder d.d. 22 mei 2018 waaruit valt op te maken dat rekening wordt gehouden met een fors negatief saldo in een verlieslatende exploitatie van Harnaschpolder, in tegenstelling tot de exploitatie van Honderdland. Een en ander brengt mee dat in vergelijking met Honderdland bij Harnaschpolder van een lagere inbrengwaarde moet worden uitgegaan.

Het is de rechtbank, in het licht van de opmerkingen van [gedaagde] , niet duidelijk geworden of de deskundigen bij deze specifieke transactie op goede gronden zijn uitgegaan van de gebruikswaarde. Dit staat er niet aan in de weg dat zij zich aan kan sluiten bij de algehele vergelijking van de deskundigen ten aanzien van de complexwaarde tussen Honderdland en Harnaschpolder, zoals opgenomen in bijlage 3 van het deskundigenrapport en ter zitting door de deskundigen toegelicht.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen toereikend toegelicht dat de transactie PostNL, transactie van 29 december 2011 (€ 270 per m2), niet als referentietransactie kan worden gebruikt voor de waardebepaling omdat voldoende vast is komen te staan dat het een specifieke transactie betrof, waarbij extra is betaald omdat een perceel grond ‘in de weg lag’ en PostNL haast had met bouwen. Kennelijk was de prijs voor PostNL acceptabel om de gehele bouwlocatie op deze wijze te kunnen verwerven. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen op goede gronden besloten deze transactie niet als vergelijkingsobject te betrekken bij hun waardering vanwege genoemde specifieke omstandigheden en het bijzondere belang van PostNL. De rechtbank sluit zich aan bij de overwegingen van de deskundigen.

Al met al kan de rechtbank zich verenigen met de waardering van de deskundigen van het onteigende als ruwe bouwgrond op € 70,00 per m2.

Artikel 40e OW

deskundigen

De deskundigen overwegen dat door de vaststelling van het thans geldende bestemmingsplan, ter uitvoering waarvan wordt onteigend, geen sprake is van een planologisch nadeel voor [gedaagde] . Het perceel van [gedaagde] is gelet op de daar aangegeven bestemming “Bedrijventerrein” niet minder waard geworden dan indien het perceel nog de uit te werken bestemming “Gemengde Doeleinden” zou hebben gehad. Indien de uit te werken bestemming op de peildatum voor de schadeloosstelling zou moeten worden uitgewerkt, ligt in de rede dat de invulling daarvan, aldus deskundigen, zou overeenkomen met de huidige beleidsinzichten omtrent het beoogde bedrijventerrein. Naar inschatting van de deskundigen ligt dat niet anders indien voor de planologische vergelijking uitgegaan wordt van de datum van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid (bij einduitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) op 31 januari 2018). Uit de eerder genoemde notitie uit 2013 en de daaropvolgende besluitvorming door het bedrijvenschap en de raad van de gemeente Midden - Delfland is gebleken dat voor woon - werkkavels langs de Harnaschwetering juist geen belangstelling vanuit de markt bestaat, mede gelet op de ligging nabij de grootschalige bedrijvenontwikkeling. De uit te werken bestemming “Gemengde doeleinden” was in het bestemmingsplan 2005 kennelijk nog niet zover uitgekristalliseerd dat reeds aanstonds een woonbestemming is gegeven aan de betreffende kavels en de uit te werken bestemming is zodanig breed gekozen dat ter plaatse ook bedrijven en kantoren konden worden gerealiseerd. Het vervolgens in 2009 vastgestelde uitwerkingsplan bood die mogelijkheid wel, doch dat plan is bij uitspraak van de Afdeling vernietigd. Bovendien geldt dat het onteigende ook bij een veronderstelde uitwerking ten behoeve van woningbouw onderdeel van het gehele complex Harnaschpolder zou hebben uitgemaakt en dat bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het bouwen een exploitatiebijdrage verschuldigd zou zijn geweest. Tenslotte hebben deskundigen overwogen dat sprake is geweest van risicoaanvaarding door [gedaagde] , omdat hij ten tijde van gelding van het uitwerkingsplan 2009 geen bouwaanvraag heeft ingediend.

beoordeling

De rechtbank is vooralsnog niet overtuigd geraakt van de overwegingen van de deskundigen, gelet op het volgende.

Artikel 40e Ow is bedoeld om het mogelijk te maken dat planschade vergoed wordt in het kader van de onteigening, teneinde op die manier het voeren van separate planschadeprocedures te voorkomen.

Een redelijke toepassing van art. 40 e Ow in deze zaak houdt in, dat op de peildatum van de onteigening een inschatting wordt gemaakt van de kans, dat een verzoek om vergoeding van planschade zou worden toegewezen bij een veronderstelde verkoop aan een redelijk handelend koper, de onteigening weggedacht; planschade, die het gevolg is van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014. Immers, bij een dergelijke veronderstelde verkoop bestaat de mogelijkheid om de planschadeclaim aan de koper over te dragen, die daaraan een zekere waarde zal toekennen.

Voor de inschatting van die waarde dient een planvergelijking te worden gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het voordien geldende bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone” (inwerking getreden in 2005). Voorts moet (in ieder geval) worden onderzocht of er sprake is van risico aanvaarding.

planvergelijking

Als peildatum voor de planvergelijking geldt de datum waarop het nieuwe bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 in werking is getreden.

De rechtbank is er, gelet op rechtspraak van de Afdeling (zie onder meer ECLI:NL:RVS:2013:BZ7707), niet van overtuigd geraakt dat de deskundigen bij de planvergelijking voldoende rekening hebben gehouden met de mogelijkheden, die van de uit te werken bestemming “Gemengde doeleinden” in het oude plan mochten worden verwacht.

De onteigende percelen hadden blijkens het bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone” uit 2005 een uit te werken bestemming “gemengde doeleinden”, die onder meer een uitwerking naar een bestemming “wonen” mogelijk maakte.

Een uit te werken bestemming houdt in beginsel niet in dat het bevoegd gezag “op verzoek” moet uitwerken. Een eigenaar kan altijd om uitwerking verzoeken, maar het is niet gezegd dat daar ook positief op wordt beslist. Er kunnen allerlei motieven voor het bevoegd gezag zijn om bij de uitwerking zelf de regie te voeren.

Uitgangspunt is, dat een uit te werken bestemming een zekere (verwachtings)waarde met zich brengt. De hoogte daarvan is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden en het beleid, zoals dat door het bevoegd gezag wordt voorgestaan. Bij voorbeeld beleidsnotities en - rapporten, die voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan zijn gemaakt en de toelichting op het bestemmingsplan kunnen daarover meer duidelijkheid verschaffen.

In dit verband is mogelijk van belang dat volgens de structuurschets Harnaschpolder e.o. 2002, die uitgangspunt is geweest voor het plan uit 2005, het perceel van [gedaagde] gelegen is in een strook ‘wonen en werken in het groen’.

Ook het gegeven dat in 2009 een (later vernietigd) uitwerkingsplan is vastgesteld, waarin aan de onteigende percelen een woonbestemming is gegeven, geeft verder voldoende aan dat het bevoegd gezag kennelijk voorstond dat ter plaatse woningen gebouwd konden worden. De vernietiging van dit uitwerkingsplan lijkt uitsluitend ingegeven te zijn doordat onvoldoende rekening was gehouden met een inpassingsplan ter realisatie van een voorziene 380kV-verbinding, die ook niet in de weg lijkt te hebben gestaan aan woningbouw aan de [Y] .

risicoaanvaarding

Het oordeel van de deskundigen dat sprake is van risicoaanvaarding aan de zijde van [gedaagde] is niet gebaseerd op de juiste uitgangspunten. Uit de stukken die [gedaagde] in verband met de vervroegde opneming heeft overgelegd volgt dat [gedaagde] op 24 maart 2011 op basis van het uitwerkingsplan 2009 een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van een woning heeft ingediend. Nadat het uitwerkingsplan is vernietigd heeft de gemeente Midden - Delfland [gedaagde] op 16 mei 2011 geschreven dat als gevolg van de vernietiging het bouwverbod weer van kracht is geworden, dat zij voornemens is om op korte termijn een nieuw uitwerkingsplan in procedure te brengen en in afwachting daarvan de aanvraag om een bouwvergunning - zo begrijpt de rechtbank: - als ingetrokken beschouwt. Verder schrijft de gemeente aan [gedaagde] dat als het nieuwe uitwerkingsplan is goedgekeurd de aanvraag omgevingsvergunning opnieuw kan worden ingediend.

Daarna heeft [gedaagde] bij brief van 11 juni 2013 aan de gemeente verzocht het bouwverbod voor zijn bouwplan te doorbreken en een uitwerkingsplan [Y] op te stellen. Betrekkelijk snel daarna en voor [gedaagde] kennelijk onverwacht, heeft in planologische zin een radicale koerswijziging plaatsgevonden en is er gekozen voor de ontwikkeling van een andersoortig bedrijventerrein waarbij is (en moest) worden afgezien van de handhaving van bestaande woningen en van de bouw van nieuwe woningen.

De rechtbank is van oordeel dat de overwegingen van de deskundigen geen recht doen aan de verslechterde positie, waarin [gedaagde] als gevolg van het huidig bestemmingsplan is komen te verkeren. Het oordeel van de deskundigen dat er geen sprake is van planschade, die aanleiding geeft voor de toekenning van een tegemoetkoming, heeft de rechtbank niet overtuigd en de rechtbank ziet daarin reden het advies van de deskundigen op dit punt niet te volgen.

Dit betekent dat er aanvullend advies moet worden ingewonnen over mogelijk planologisch nadeel en planschade, die in de schadeloosstelling dient te worden verdisconteerd.

De rechtbank is voornemens om mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen te benoemen als aanvullend deskundige, die zich bereid heeft verklaard als deskundige op te treden. De rechtbank is voornemens hem op basis van het volledige dossier, met inbegrip van de stukken uit de vervroegde opneming, de volgende vragen voor te leggen:

De rechtbank zal de procedure verwijzen naar de rol van 19 juni 2019 teneinde partijen gelegenheid te geven zich uit te laten over de te benoemen deskundige en de aan hem te stellen vragen. De kosten voor deze deskundige komen voor rekening van het bedrijvenschap.

Schade aan derde-belanghebbenden

Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben, is niet gebleken. De deskundigen begroten deze schaden op nihil. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen.

bijkomende schade

De rechtbank zal de beslissing omtrent de bijkomende schade aanhouden in afwachting van het aanvullend advies.

Schadeloosstelling

De rechtbank zal de beslissing omtrent de schadeloosstelling (en de te vergoeden rente) aanhouden in afwachting van het aanvullend advies.

Kosten

De rechtbank zal de beslissing omtrent de kosten aanhouden in afwachting van het aanvullend advies.

De rechtbank:

verwijs de procedure naar de rol van 19 juni 2019 voor uitlating partijen als omschreven in 2.42;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. I.A.M. Kroft, A.F.L. Geerdes en W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2019.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 5 februari 2018;

Op 8 februari 2018 heeft het bedrijvenschap de in artikel 23 Onteigeningswet (hierna: Ow) bedoelde stukken ter griffie van deze rechtbank gedeponeerd, te weten een kopie van de (digitale) Staatscourant van 19 april 2017, nummer [nummer 1] , waarin het Koninklijk Besluit van 23 maart 2017, nummer [nummer 2] (hierna: het KB), bekend is gemaakt, alsmede een kopie van de verklaring van de burgemeester van de gemeente Midden-Delfland, gedateerd 18 oktober 2016, dat de in artikel 79 Ow genoemde stukken van 23 augustus 2016 tot en met 3 oktober 2016 ter inzage hebben gelegen.

Aanvankelijk was meervoudig pleidooi bepaald op 12 juli 2018. Omdat [gedaagde] zich niet langer tegen de vervroegde onteigening verweert, heeft op eenstemmig verzoek van partijen geen inhoudelijke bespreking plaatsvonden, maar is een datum voor vonnis bepaald.

In het KB is op grond van artikelen 77 en 78 Ow onder meer de volgende onroerende zaak ter onteigening aangewezen ten behoeve van de realisering van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014: het perceel kadastraal bekend gemeente [Gemeente] , [sectieletter] , nummer [I] , totaal groot 00.10.00 hectare, gelegen nabij de [adres] (hierna: het perceel).

In het KB is [gedaagde] vermeld als eigenaar van het perceel.

Het perceel is belast met een recht van hypotheek ten behoeve van de Rabohypotheekbank N.V. en Coöperatieve Rabobank U.A. Daarnaast is het perceel belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten name van B.V. Transportnet Zuid-Holland, Evides N.V. en Gemeente Midden-Delfland. Aan het bedrijvenschap zijn geen andere gerechtigden in de zin van artikelen 3 en 4 Ow bekend.

De opneming door de – bij beschikking van 31 juli 2017 in de zaak met zaaknummer C/09/535037 / HA RK 17-325 benoemde – deskundigen heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2017. In het proces-verbaal is de afspraak tussen partijen opgenomen dat indien het bedrijvenschap [gedaagde] niet binnen twee maanden zal dagvaarden, de geldigheid van deze plaatsopneming en toelichting zal voortduren voor een periode van zes maanden na 27 december 2017, derhalve tot uiterlijk 27 juni 2018.

Het bedrijvenschap heeft aan [gedaagde] een schadeloosstelling ten bedrage van € 65.000,- aangeboden, voor alle schaden en kosten hoe ook genaamd, exclusief de kosten voor deskundige bijstand en eventuele belastingschade.

Het bedrijvenschap vordert – samengevat – om bij vervroeging de onteigening uit te spreken ingevolge Titel IV Ow, vrij van alle lasten en rechten, ten name van het bedrijvenschap en ter uitvoering van het bestemmingsplan, van het perceel kadastraal bekend gemeente [Gemeente] , [sectieletter] , nummer [I] , totaal groot 00.10.00 hectare;

en,

indien [gedaagde] het aanbod aanvaardt:

a. de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast te stellen op € 65.000,- voor alle schaden en kosten hoe ook genaamd doch exclusief de kosten voor deskundige bijstand, en exclusief de eventuele belastingschade;

althans, indien [gedaagde] het aanbod niet aanvaardt:

het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] overeenkomstig artikel 54i lid 2 Ow te bepalen op 90% van de aangeboden schadeloosstelling, derhalve afgerond op € 58.500,- ;

te bepalen dat het bedrijvenschap in plaats van het voorschot van 90% van de aangeboden schadeloosstelling 100% van de aangeboden schadeloosstelling als voorschot mag uitkeren in plaats van de in artikel 54i lid 5 Ow genoemde zekerheid, tenzij [gedaagde] expliciet afstand doet van het recht op zekerheidstelling;

en voorts:

te bepalen dat de bij beschikking van 31 juli 2017 met rekestnummer C/09/535037 / HA RK 17-325 gelaste vervroegde descente zijn gelding blijft behouden overeenkomstig de tussen partijen ter descente gemaakte afspraak;

te bepalen dat het in de procedure met rekestnummer C/09/535037 / HA RK 17-325 uit te brengen voorlopig oordeel heeft te gelden als (concept)deskundigenrapport in de onderhavige procedure, en

ingevolge artikel 54j lid 2 Ow, de data voor nederlegging van het (concept) deskundigenrapport vast te stellen.

Alles kosten rechtens.

[gedaagde] verzet zich niet langer tegen de gevorderde vervroegde onteigening, maar verwerpt de aangeboden schadeloosstelling als ongenoegzaam. Verder verzoekt [gedaagde] de rechtbank de verschuldigde schadeloosstelling vast te stellen en daarbij het advies van de deskundigencommissie te betrekken en het bedrijvenschap in de kosten van de procedure te veroordelen.

De rechtbank zal overeenkomstig de afspraak tussen partijen bepalen dat de bij beschikking van 31 juli 2017 met rekestnummer C/09/535037 / HA RK 17-325 gelaste vervroegde descente zijn gelding blijft behouden. Nu [gedaagde] zich niet langer verzet tegen de gevorderde vervroegde onteigening en nu de rechtbank vaststelt dat alle op straffe van nietigheid voorgeschreven wettelijke termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, zal de vervroegde onteigening worden uitgesproken.

Aangezien [gedaagde] de aangeboden schadeloosstelling heeft verworpen en geen afstand heeft gedaan van het recht op zekerheidstelling, zal de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling bepalen op 100% van het aangeboden bedrag, te weten op een bedrag van € 65.000,-. Zekerheidstelling als bedoeld in artikel 54i lid 4 Ow kan achterwege blijven.

De voorzitter van de deskundigencommissie heeft voorgesteld dat partijen uiterlijk 26 oktober 2018 op het conceptrapport reageren en dat het definitieve rapport uiterlijk 30 november 2018 gedeponeerd zal worden. Nu de rechtbank met vaste roldagen werkt zal de zaak worden verwezen naar de rol van respectievelijk 31 oktober 2018 en 5 december 2018. Op de laatstgenoemde roldatum worden partijen en deskundigen verzocht hun verhinderdata over de maanden januari tot en met juni 2019 op te geven, zodat de rechtbank een datum voor pleidooi kan bepalen.

De rechtbank:

bepaalt dat de bij beschikking van 31 juli 2017 met rekestnummer C/09/535037 / HA RK 17-325 gelaste vervroegde descente zijn gelding blijft behouden tot 27 juni 2018;

spreekt vervroegd de onteigening uit ten behoeve en ten name van het bedrijvenschap van:

- het perceel kadastraal bekend gemeente [Gemeente] , [sectieletter] , nummer [I] , totaal groot 00.10.00 hectare;

gelegen nabij de [adres] , vrij van alle op de zaak rustende lasten en rechten;

stelt het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op een bedrag van € 65.000,-;

bepaalt dat ten aanzien van [gedaagde] geen nadere zekerheid behoeft te worden gesteld voor de voldoening van de aan hem verschuldigde schadeloosstelling;

alvorens verder te beslissen

merkt het door de deskundigen opgestelde voorlopig oordeel van 16 april 2018 aan als concept-deskundigenrapport;

verwijst de zaak naar de rol van 31 oktober 2018 voor het indienen van een reactie op het conceptrapport door partijen; zij dienen die reactie aan de deskundigen en de rechter-commissaris toe te zenden;

verwijst de zaak naar de rol van 5 december 2018 voor het deponeren van het definitieve deskundigenrapport en voor het opgeven van verhinderdata door partijen en deskundigen over de maanden januari tot en met juni 2019;

wijst het “Algemeen Dagblad/Haagsche Courant” en de “Delftse Post” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank de beslissing bij uittreksel zal plaatsen.

Dit vonnis is gewezen door mrs. D.R. Glass, mr. A.C. Bordes en mr. B. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2018.1.