Rb. Rotterdam, 20-06-2018, nr. C/10/517032 / HA ZA 16-1420

wonende te [woonplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[bedrijf] ,

gevestigd te Ridderkerk,

eiseressen,

advocaat mr. A.T.Z. Leijten te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

QUOOKER INTERNATIONAL B.V.,

gevestigd te Ridderkerk,

gedaagde,

advocaat mr. M.J.E. Boudesteijn te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eisers] en Quooker genoemd worden. Afzonderlijk zullen eisers [eiser 1] en [bedrijf] . genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Partijen zijn elkaars buren op een bedrijventerrein in Ridderkerk.

[erflater] heeft op 24 mei 1967 een eeuwigdurend recht van erfpacht verkregen op het perceel met het adres [adres] . In de periode tot 20 april 1975 heeft [erflater] dit perceel uitgebreid door koop van het recht van erfpacht van een aantal naburige erfpachthouders. Op het perceel is het garagebedrijf [bedrijf] . gevestigd. In 2003 is [erflater] overleden. Toen is [eiser 1] , die met [erflater] gehuwd was, als erfgenaam in de rechten van [erflater] getreden. [eiser 1] woont met een - in het garagebedrijf werkzame - zoon op het perceel.

Quooker is zaak doende aan de [adres] . Quooker heeft sinds 1995 een recht van erfpacht op het desbetreffende perceel. Quooker heeft in 2012 een aanbouw aan haar pand gerealiseerd. De bouw daarvan is aangevangen op of omstreeks 1 juli 2012. De aanbouw is geplaatst op een pad dat liep tussen het pand van [eiser 1] en het pand van Quooker.

[eisers] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

Primair

1. voor recht te verklaren dat [eiser 1] een recht van erfpacht ten aanzien van het

pad heeft;

Subsidiair

2 voor recht te verklaren dat [eiser 1] en [bedrijf] . een recht van erfdienstbaarheid tot het opslaan van zaken en overpad ten aanzien van het pad hebben;

Primair en subsidiair

3 Quooker te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen

vonnis de aanbouw af te breken/ verwijderen, op een dusdanige wijze dat [eisers]

(weer) ongehinderd gebruik kunnen maken van het pad, bij gebreke waarvan Quooker te

veroordelen tot een dwangsom ten gunste van [eiser 1] van EUR 500 per dag

dat Quooker met het voormelde gebod in gebreke is, althans een zodanige dwangsom als

de rechtbank in goede justitie geraden acht;

Meer subsidiair

4 Quooker te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen

vonnis de aanbouw gedeeltelijk af te breken, op een dusdanige wijze dat de aanbouw niet langer aan het [bedrijfspand ] is bevestigd, bij gebreke waarvan Quooker te veroordelen tot een dwangsom ten gunste van [eiser 1] van EUR 500 per dag

dat Quooker met het voormelde gebod in gebreke is, althans een zodanige dwangsom als

de rechtbank in goede justitie geraden acht;

Primair, subsidiair en meer subsidiair

5 te verklaren voor recht dat Quooker onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser 1]

, door de aanbouw aan het [bedrijfspand ] te bevestigen en Quooker uit

dien hoofde aansprakelijk is voor de daaruit voor [eiser 1] voortvloeiende

schade;

6 Quooker te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen

vonnis de schade aan de muur van het [bedrijfspand ] als gevolg van de aanbouw te (laten) herstellen, op een dusdanige wijze dat de betreffende muur van het [bedrijfspand ] weer in de staat wordt gebracht als voor de realisatie van de aanbouw, bij gebreke waarvan Quooker te veroordelen tot een dwangsom ten gunste van [eiser 1] van EUR 500 per dag dat Quooker met het voormelde gebod in gebreke is, althans een zodanige dwangsom als de rechtbank in goede justitie geraden acht;

7 Quooker te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] en [bedrijf] :

a. a) de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven

dagen na de dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis, wettelijke rente is verschuldigd; en

b) aan nakosten een bedrag van EUR 131 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van EUR 68 in geval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen veertien dagen na de dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

[eisers] stellen daartoe, samengevat, het volgende.

[eiser 1] is krachtens verkrijgende of bevrijdende verjaring eigenaar van het recht van erfpacht op het pad, dit omdat (de rechtsvoorganger van) [eiser 1] in ieder geval sinds 1976 tot juli 2012 bezitsdaden op het pad heeft uitgeoefend. [erflater] heeft het pad omstreeks 1976 betegeld (met stoeptegels) en sindsdien is het pad gebruikt als achtertuin, als opslagplaats en als route om de achteringang van het [bedrijfspand ] te bereiken. Deze achteruitgang werd in datzelfde jaar door [erflater] bij de toenmalige vergroting van het bedrijfspand gerealiseerd. Ook werd het pad gebruikt om fietsen te stallen, de was uit te hangen en om verjaardagsfeestjes te geven. Toeleveranciers van [eisers] gebruikten het pad om de achteringang van het [bedrijfspand ] te bereiken en om buiten kantoortijden materialen tijdelijk (veilig) te plaatsen. Op het pad aan de rechterzijde van het [bedrijfspand ] stond een caravan geparkeerd waar neefjes, nichtjes en andere logés van de familie logeerden. Via het pad konden de logés de achterzijde van het [bedrijfspand ] bereiken waar zich het sanitair bevond.

Subsidiair stellen [eisers] dat zij krachtens verkrijgende of bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid tot het opslaan van zaken en van overpad hebben verkregen, dit omdat zij, respectievelijk hun rechtsvoorganger, het pad in ieder geval sinds 1976 tot juli 2012 hebben gebruikt als opslagplaats en als doorgang.

Quooker handelt onrechtmatig jegens [eiser 1] door de aanbouw te bevestigen aan het haar toebehorende pand. Dit is een schending van het recht van erfpacht van [eiser 1] en is bovendien in strijd met de aan Quooker verleende omgevingsvergunning. Daarom moet Quooker de aanbouw los maken van de muur en de muur in de oude staat herstellen.

Quooker betwist onder meer:

- dat [eisers] of [eiser 1] krachtens verjaring enig recht op het pad kan/ kunnen doen gelden;

- dat de aanbouw is bevestigd aan het pand van [eiser 1] . Volgens Quooker is de aanbouw (een overkapping) bewust zo gebouwd dat deze los staat van de muur van het pand van [eiser 1] . Ter comparitie heeft Quooker erkend dat er (wel) bitumineuze dakbedekking is aangebracht tegen de muur van [eiser 1] . Dit is gedaan om inregenen te voorkomen.

Over de primaire vordering wordt als volgt geoordeeld.

Een recht van erfpacht is een zakelijk recht. Iemand verkrijgt een dergelijk recht krachtens verjaring als hij dit recht onafgebroken in bezit heeft gehad gedurende 10 jaar in geval van goede trouw of anders gedurende 20 jaar (artt. 3:99 lid 1 BW, 3:105 lid 1 BW en 3:306 BW).

[eisers] stellen dat uit de openbare registers van het Kadaster niet valt op te maken hoe de erfgrenzen precies liepen. [eisers] stellen echter ook dat het pad kadastraal gezien niet behoort tot het perceel dat [eiser 1] in erfpacht heeft en dat het ‘niet eenvoudig’ voor hen was om te achterhalen hoe de erfgrenzen precies liepen. De rechtbank leidt uit deze stellingname af dat [eisers] in feite erkennen dat uit raadpleging van registers (op enig moment?) blijkt dat Quooker, en niet [eisers] , erfpachter van het pad is. Voort zover [eisers] het tegendeel beogen te bepleiten is hun standpunt in zoverre niet goed onderbouwd.

Het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw wordt niet aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op om onbekendheid met feiten die door raadpleging van registers zouden zijn gekend (art. 3:23 BW). Van bezit te goeder trouw kan daarom geen sprake zijn. De verjaringstermijn is daarom in dit geval derhalve 20 jaar. Beoordeeld moet worden of sprake is geweest van bezit gedurende deze periode.

Bezit is het houden voor zichzelf. Of een gebruiker een goed bezit wordt aan de hand van de verkeersopvattingen en uiterlijke feiten beoordeeld. Bezit wordt verkregen door inbezitneming op zodanige wijze dat men zich de feitelijk macht over het goed verschaft met de pretentie rechthebbende te zijn. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet.

Het bezit moet 'ondubbelzinnig' zijn. Als het vermeende bezit niet ondubbelzinnig is, is er sprake van een vorm van machtsuitoefening die niet als bezit kan worden gekwalificeerd. Bij ondubbelzinnig bezit gedraagt de bezitter zich zodanig dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar/ rechthebbende te zijn (HR 24-02-2017, ECLI:NL:HR:2017:309) (waarbij de rechtbank overigens aantekent dat Quooker niet de eigenaar is, de rechtbank komt daar op terug). Er is geen sprake van (ondubbelzinnig) bezit van het gepretendeerde recht indien de machtsuitoefening met betrekking tot de zaak evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid, zoals bijvoorbeeld die van gebruiker krachtens een persoonlijk of, zoals hier, een beperkt recht (erfpacht). In de literatuur wordt aangenomen dat het vereiste van ondubbelzinnigheid een barrière opwerpt voor de verkrijgende verjaring van beperkte rechten, nu feitelijke gedragingen - bijvoorbeeld het in gebruik nemen van grond - dikwijls op de inbezitneming van verschillende rechten (eigendom, erfpacht, vruchtgebruik) zullen kunnen duiden (vgl. conclusie AG Rank-Berenschot bij HR 1 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY6754). De eis van ondubbelzinnigheid gold eveneens onder het recht zoals dat luidde vóór 1992.

De primaire vordering zal dan ook worden afgewezen: het door [eisers] gestelde bezit kan niet worden beschouwd als ondubbelzinnig betrekking hebbend op het recht van erfpacht. Quooker (die overigens, zoals gezegd, niet de eigenaar van het pad is) heeft uit de onder 3.2. gestelde bezitsdaden niet moeten begrijpen dat (de rechtsvoorganger van) [eiser 1] pretendeerde erfpachter te zijn. Uit deze stellingen blijkt weliswaar dat het pand voor verschillende doeleinden werd gebruikt maar daaruit blijkt niet voldoende van machtsuitoefening over het pad als erfpachter. Bij de primaire stelling past ook niet dat het gedeelte van het pad dat geen toegang gaf tot de openbare weg rond 1997 is overkapt door een derde, zoals ter zitting is gebleken.

Over de subsidiaire vordering (een erfdienstbaarheid tot het opslaan van zaken en van overpad) wordt als volgt geoordeeld.

Ook hier heeft te gelden dat een bezitter te goeder trouw het recht (de erfdienstbaarheid) verkrijgt door een onafgebroken bezit van de erfdienstbaarheid van tien jaar. Is het bezit niet te goeder trouw, dan kan de bezitter de erfdienstbaarheid verkrijgen door verloop van twintig jaar.

Van bezit te goede trouw is in dit geval geen sprake. Het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw wordt, zoals gezegd, niet aanvaard wanneer dit beroep insluit een beroep op om onbekendheid met feiten die door raadpleging van registers zouden zijn gekend. In de openbare registers is niet vastgelegd dat ten behoeve van [eisers] een erfdienstbaarheid is gevestigd. Evenmin is sprake van de uitzonderlijke situatie (zoals in HR 5 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK6588) dat er weliswaar een notariële akte was gepasseerd houdende de vestiging van een erfdienstbaarheid, maar dat deze akte door een verzuim van de notaris niet was ingeschreven in de openbare registers. De verjaringstermijn bedraagt daarom ook voor de subsidiaire vordering 20 jaar.

[eisers] hebben de navolgende schriftelijke en ondertekende verklaringen overgelegd ten aanzien van het gebruik van het pad in de afgelopen decennia:

- [bedrijf] (schriftelijke verklaring de dato 2 april 2015):

“Hierbij verklaar ik dat sinds 1976 gebruik wordt gemaakt van onze achteringang.

(..)

Het bedrijf en de familie heeft altijd gebruik kunnen maken van het achterom waardoor leveranciers nachtleveringen konden bezorgen, mijn moeder haar wasgoed uit het zicht voor klanten buiten neer kon hangen, feestjes werden op het buitenterrein gevierd en de fietsen werden via de achteringang in het pand gezet. Verder was er een wasbak en stonden er materialen opgeslagen.

(..)”

- [persoon 2] (schriftelijke verklaring de dato 30 november 2015):

“Hierbij verklaar ik:

[persoon 2] , geboren op: [geboortedatum ] ,

Thans wonende, [adres]

Dat:

Ik sinds 1994 klant ben bij Autobedrijf [bedrijf] , [adres] . Dat ik regelmatig gezien heb dat de achteringang (en terrein) van het pand werd gebruikt door buitenlandse relaties die bleven overnachten in het pand (als ze bij [bedrijf] auto’s kwamen kopen). Ook heb ik gezien dat gasten/relaties bleven overnachten in een caravan die daar stond. Door gebruik te maken van de achteringang konden deze mensen gebruikmaken van douche en toilet in de showroom van [bedrijf] . Ook stonden daar fietsen geparkeerd die aan klanten werden uitgeleend als ze tijdens een onderhoudsbeurt van de auto even naar het dorp wilden.

Omdat ik de heer [persoon 1] beter leerde kennen en ook op verjaardagen werd uitgenodigd kan ik verklaren dat in de zomer het terrein aan de achterzijde van het pand gebruikt werd voor privé feestjes.

Ben erg verbaasd dat de familie [bedrijf] de achterdeur vanuit de showroom niet meer kan gebruiken en dus ook niet meer kan komen op het terreintje aan de achterzijde van het pand.”

- [getuige 1] (schriftelijke verklaring de dato 2 april 2015):

“Hierbij verklaart:

[getuige 1] (hierna weergegeven als “getuige”)

Geboren op: 14 juni 1966 te: Ridderkerk

Dat voordat de bebouwing van Quooker gerealiseerd was, de situatie aan de achterzijde van het bedrijfsgebouw [adres] was zoals aangegeven op aangehechte en door getuige ondertekende en gedateerde situatieschets.

Toelichting:

Vanaf mijn tienerjaren (eind jaren ‘70) ben ik bekend met de situatie omtrent de bebouwingen van en rondom [adres] Ridderkerk. Als tiener met een zekere interesse in auto’s e.d. kwam ik aanvankelijk bij de firma [bedrijf] over de vloer om te vragen of ik folders mocht krijgen voor mijn verzameling. Van hieruit is een prettig contact ontstaan dat tot op de dag van vandaag nog steeds bestaat en dat onder andere heeft geleid tot de aankoop en onderhoud van diverse van mijn auto’s. Ondanks het gegeven dat ik tegenwoordig zo’n 100 km van Ridderkerk af woon, laat ik nog steeds diverse werkzaamheden aan mijn auto’s door firma [bedrijf] uitvoeren. Derhalve heb ik in de loop van de jaren de situatie van en rondom de bebouwingen van dit bedrijf goed leren kennen. In mijn herinnering was de situatie voordat de bebouwing van Quooker er was, zo dat er aan de achterzijde een vrij toegankelijke achterplaats was waar een nooduitgang van de showroom op uit kwam. Ik kan mij ook nog herinneren dat op die achterplaats lange tijd een herenfiets stond en soms wat opslag (wielen/banden o.i.d.).”

- [getuige 2] (schriftelijke verklaring de dato 25 november 2015):

“Betreft: situatie achterzijde bedrijfsgebouw [adres]

Hierbij verklaart:

[getuige 2] (getuige) geboren op: [geboortedatum ] te: [geboorteplaats]

[adres]

als volgt:

In de periode 1977 - 1991 was ik werkzaam bij Honda Nederland B.V. in Ridderkerk, de landelijke importeur. Uit hoofde van mijn functie kwam ik regelmatig bij de firma [bedrijf] , aan de [adres] , die destijds Honda auto dealer was en vanwege de nabijheid tot ons bedrijfspand frequent werd bezocht. Ook in de periode na 1991 ben ik nog een aantal malen in dit pand op bezoek geweest.

Van deze bezoeken herinner ik me nog goed de bijzondere vermenging van zakelijk en privé bij dit bedrijf. Met name het tuintje aan de achterzijde van het bedrijfspand, waar de was te drogen hing en het privé bootje was gestald. Dit terreintje was bereikbaar door een deur aan de achterzijde van de showroom maar ook buitenom via de oprit aan de zijkant van het pand. Het diende dan ook als eventuele vluchtweg. Bij mooi weer werd hier achter het bedrijf thee gedronken en zelfs gebarbecued.

Groot was dan ook mijn verbazing toen ik bij een recent bezoek aan de firma [bedrijf] vernam, dat dit terrein geen eigendom was van de familie [bedrijf] en inmiddels - met voorbijgaan aan het reeds lang bestaande gebruiksrecht-, door de huidige eigenaar is bebouwd en van de vrije toegang naar buiten is afgesloten.

Ik ben van mening dat hier sprake is van ernstige schending van een lang bestaand recht van de familie [bedrijf] op het privé gebruik van deze grond, die aangrenzend is aan hun gecombineerde woon/bedrijfspand. Daarom verklaar ik uit eigen waarneming dit gebruik gedurende de jaren tachtig en volgende te kunnen bevestigen.

(..)”

De rechtbank is van oordeel dat de desbetreffende stellingen van [eisers] , die onderbouwd worden door de hiervoor weergegeven schriftelijke verklaringen, voldoende zwaarwegend zijn om te mogen spreken van (minstens) 20 jaar bezit door (de rechtsvoorganger van) [eiser 1] van een recht van erfdienstbaarheid van overpad. Met name uit het aanbrengen van een achterdeur door [erflater] in 1976 en het tegelijkertijd betegelen van het pand richting de openbare weg dient naar verkeersopvattingen een wilsuiting te worden afgeleid om als gerechtigde een erfdienstbaarheid van overpad uit te oefenen. Deze stellingen zijn ook niet voldoende gemotiveerd weersproken door Quooker. Een blote ontkenning dat het pad reeds in 1976 zou zijn betegeld, is in de gegeven omstandigheden niet een voldoende onderbouwd verweer.

Uit de onder 3.2 gestelde bezitsdaden volgt naar het oordeel van de rechtbank echter niet ondubbelzinnig dat ook een erfdienstbaarheid van opslaan van zaken werd uitgeoefend. Het mogen opslaan van goederen op het desbetreffende pad kon evengoed gebaseerd zijn op een persoonlijk recht van de rechtsvoorganger(-s) van [eiser 1] c.s. Ook hier valt op dat kennelijk door hen geen actie is ondernomen toen het gedeelte van het pad dat geen toegang gaf tot de openbare weg rond 1997 is overkapt door een derde en voor hen niet meer bruikbaar was.

Ten aanzien van het overpad is ter zitting in de eerste plaats gebleken dat in de door Quooker aangebrachte aanbouw een deur naar de openbare weg is aangebracht. Daarnaast heeft de heer Peteri van Quooker aangegeven dat hij [eisers] een overdekte vluchtmogelijkheid heeft aangeboden. Om deze redenen acht de rechtbank het niet nodig om Quooker te veroordelen om de aanbouw geheel af te breken zo lang zij mogelijk maakt dat [eisers] hun recht van erfdienstbaarheid van overpad ongehinderd kunnen uitoefenen.

De vorderingen 5 en 6 zijn eveneens toewijsbaar. Quooker heeft ter comparitie alsnog erkend dat zij de aanbouw in enige mate (namelijk met bitumen) aan de muur van de opstal van [eiser 1] heeft vastgemaakt. Dit is in strijd met het recht van erfpacht van [eiser 1] , die hiervoor geen toestemming had gegeven aan Quooker, en daarmee onrechtmatig. Dit rechtvaardigt niet de gevorderde afbraak van de hele aanbouw, maar wel dat de aanbouw wordt losgekoppeld van de muur van de opstal van [eiser 1] . Ook de in dit verband gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar. De vordering om de muur weer in de oude staat terug te brengen is door Quooker niet betwist. In het algemeen is op de zitting nog aangegeven dat [eisers] misbruik van recht zouden maken maar dit verweer is in het geheel niet onderbouwd. Dwangsommen worden door de rechtbank niet nodig geacht, nu ter comparitie bleek dat partijen ondanks onderhavig geschil nog steeds op goede voet met elkaar verkeren.

Aangezien partijen over en weer deels in het ongelijk worden gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

Tot slot wordt nog opgemerkt dat de rechtbank het belang van de onderhavige zaak niet voldoende zwaarwegend acht om het geschil te toetsen aan het bepaalde art. 5:95 BW.

De rechtbank

verklaart voor recht dat [eiser 1] en [bedrijf] . een recht van erfdienstbaarheid tot overpad ten aanzien van het pad hebben,

veroordeelt Quooker om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het mogelijk te maken dat [eisers] hun recht van erfdienstbaarheid van overpad (weer) ongehinderd kunnen uitoefenen,

verklaart voor recht dat Quooker onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser 1]

, door de aanbouw aan het [bedrijfspand ] te bevestigen en dat Quooker uit dien hoofde aansprakelijk is voor de daaruit voor [eiser 1] voortvloeiende

schade,

veroordeelt Quooker om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de schade aan de muur van het [bedrijfspand ] als gevolg van de aanbouw te (laten) herstellen, op een dusdanige wijze dat de betreffende muur van het [bedrijfspand ] weer in de staat wordt gebracht als voor de realisatie van de aanbouw,

verklaart dit vonnis tot zover zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.C. Santema en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2018.

[2517/32]