Hof 's-Hertogenbosch, 10-02-2017, nr. 15/01429

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak heeft als bouwjaar 1939, heeft een inhoud van circa 816 m³, een perceeloppervlakte van 1.390 m², een garage van 71 m³ en twee dakkapellen.

De beschikking WOZ en aanslagbiljet gemeentelijke belastingen voor het belastingjaar 2014 is gedagtekend 28 februari 2014. Op het aanslagbiljet is vermeld dat de gemeente de verkoopwaarde heeft bepaald op basis van nauwkeurig onderzoek onder vergelijkbare panden als het pand waarvan belanghebbende gebruik maakt. Voor meer informatie over de waardebepaling wordt verwezen naar ‘www.waalwijk.nl  digitaal loket’. Voorts wordt vermeld dat aldaar ook het taxatieverslag van de onroerende zaak kan worden gevonden, opdat de juistheid van de door de gemeente bepaalde prijs kan worden gecontroleerd.

Belanghebbende is op 31 maart 2014 in bezwaar gekomen tegen de WOZ-beschikking en de aanslag OZB.

Op 28 augustus 2014 heeft een hoorzitting plaatsgevonden waarbij de gemachtigde van belanghebbende een pleitnota heeft voorgelezen. In die pleitnota is onder meer opgenomen:

“Ik verzoek u bij de uitspraak op bezwaar mij de kavelwaarde en de opbouw hiervan bekend te maken. (de door u gehanteerde grondstaffel).

Dit op basis van artikel 40 Wet WOZ.

Daarnaast verzoek ik u deze gegevens ook te verstrekken van de door u gehanteerde vergelijkingsobjecten in deze procedure.”.

Bij de uitspraken op bezwaar is de gevraagde grondstaffel door de Heffingsambtenaar niet verstrekt.

Op 23 december 2014 heeft belanghebbende beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Belanghebbende verzoekt wederom om de grondstaffel. Voor zover van belang schrijft belanghebbende:

“Artikel 40 Wet WOZ

Tijdens de hoorzitting heb ik om de kavelwaarde van de nu in het geding zijnde object gevraagd. En tevens heb ik gevraagd om de kavelwaarde en de opbouw daarvan, van de vergelijkingsobjecten. Beiden worden door de gemeente Waalwijk niet verstrekt. Naar mijn mening een onjuiste uitleg van artikel 40 Wet WOZ. De gemeente stelt namelijk dat op basis van artikel 40 Wet WOZ alleen een taxatieverslag verstrekt hoeft te worden. In artikel 40 Wet WOZ wordt in lid 1 en lid 2 het volgende gesteld: “Op verzoek kan het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan. De in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar verstrekt uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.”

Hier staat niet dat er een enkel een taxatieverslag geleverd hoeft te worden, er staat dat de heffingsambtenaar op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te verstrekken, en naar mijn mening is o.a. de kavelwaarde en de opbouw daarvan een relevant waardegegeven en dat weigert de gemeente Waalwijk te verstrekken.”.

Opgemaakt en getekend 28 januari 2015 heeft mevrouw [C] (hierna: mevrouw [C] ), voornoemd, in opdracht van de gemeente een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) opgemaakt. Het betreft een uitpandige opname. In het taxatierapport wordt opgemerkt dat de woning al eerder inpandig is opgenomen in het kader van het bezwaar voor het belastingjaar 2013.

Blijkens het taxatierapport is aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 470.000. Het taxatierapport bevat gegevens van de onroerende zaak, alsmede foto’s van de onroerende zaak, de omgeving daarvan en telkens één foto en gegevens van de referentieobjecten [adres 2] 64 te [vestigingsplaats] , [adres 3] 37 te [D] en [adres 4] 15 te [D] . Bij het taxatierapport is een matrix (de oorspronkelijke matrix) gevoegd waarin voor de waardebepaling van de onroerende zaak en de referentieobjecten relevante gegevens zijn opgenomen. De grondstaffel maakt geen onderdeel uit van de matrix, en deze is ook niet later in de beroepsprocedure aan belanghebbende verstrekt.

Op 19 februari 2016 heeft belanghebbende incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende verzoekt opnieuw, onder andere verwijzend naar het beroepschrift, om de grondstaffel.

Na ontvangst van het incidentele hoger beroepschrift heeft de Heffingsambtenaar mevrouw [C] verzocht de vastgestelde waarde opnieuw te beoordelen. Mevrouw [C] heeft haar bevindingen neergelegd in een nieuwe matrix (hierna: de nieuwe matrix), alwaar zij komt tot een waarde van € 508.776. In de nieuwe matrix, gevoegd als bijlage bij de schriftelijke zienswijze op het incidentele hoger beroep, zijn grondstaffels opgenomen die zijn gehanteerd in de waardegebieden waarin de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn gelegen.

Sedert de bezwaarfase heeft belanghebbende, met een beroep op artikel 40 van de Wet WOZ, verzocht om een afschrift van de door de Heffingsambtenaar toegepaste grondstaffel, om zich zodoende een oordeel te vormen van de grondwaarde van de onroerende zaak en de referentieobjecten, en van de opbouw daarvan. De Heffingsambtenaar heeft de grondstaffel eerst verstrekt als onderdeel van de nieuwe matrix bij zijn zienswijze op het incidentele hoger beroep.

Indien de nieuwe matrix en de oorspronkelijke matrix met elkaar worden vergeleken, blijkt dat er voor wat betreft de grondwaardes verschillen zijn, welke zijn ontstaan doordat verschillende grondstaffels zijn gebruikt. Schematisch kunnen die verschillen als volgt in beeld worden gebracht:

Object Grondwaarde Grondwaarde Prijs per m² Prijs per m²

oorspronkelijk nieuw oorspronkelijk nieuw

De grondwaarde en de prijs per m² van de onroerende zaak zijn gewijzigd.

Hof ’s-Hertogenbosch heeft op 28 juli 2016, nr. 15/00962, ECLI:NL:GHSHE:2016:3344 overwogen, welke overwegingen in de onderdelen 4.12.2 tot en met 4.12.5 het Hof voor zover hieronder opgenomen tot de zijne maakt:

“4.12.2. Artikel 40 van de Wet WOZ bepaalt, voor zover van belang:

“1. Op verzoek kan het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan.

2. De in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar verstrekt uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

3. (…)”

Naar het oordeel van het Hof volgt uit artikel 40 van de Wet WOZ dat een belastingplichtige recht heeft op alle gegevens die van belang kunnen zijn voor het controleren van de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, een en ander met inachtneming van het belang van de privacy van anderen. Ook de grondstaffel kan in dit verband van belang zijn, en had derhalve op het verzoek van belanghebbende verstrekt dienen te worden. Met behulp van de grondstaffel kan de belastingplichtige zich een beter gefundeerd oordeel vormen omtrent de grondwaarde van zijn onroerende zaak en controleren of de waardes van de grond van de objecten waarmee hij wordt vergeleken juist is vastgesteld. Daarbij is van belang dat een onjuiste vaststelling van de grondwaardes doorgaans ook gevolgen heeft voor de waardes van de (hoofd)woningen. Uit de onderhavige casus blijkt dat voor de toepassing van de grondstaffel niet blindelings op de Heffingsambtenaar kan worden vertrouwd. Kortom, het kennisnemen van de grondstaffel kan belanghebbende helpen om inzicht te verschaffen in de vaststelling van de waarde van zijn onroerende zaak en hem daarmee in de gelegenheid stellen om op een beter gefundeerde wijze al dan niet de vastgestelde waarde aan te vechten.

Het verstrekken van de grondstaffel levert naar het oordeel van het Hof geen schending van de privacy van anderen op daar de grondstaffel gedestilleerd is uit openbare verkooptransacties en/of onderdeel is van kenbaar gronduitgiftebeleid, en derhalve niet te herleiden is naar een individu.

Voorts is het Hof van oordeel, dat ook afgezien van artikel 40 van de Wet WOZ de Heffingsambtenaar de grondstaffel in de bezwaarfase ter beschikking had moeten stellen van belanghebbende. Op 28 augustus 2014 heeft een hoorzitting plaatsgevonden waarbij de gemachtigde van belanghebbende verzocht heeft om bij de uitspraak op bezwaar de bij de waardevaststelling gehanteerde grondstaffel te verstrekken. (…).

Ingevolge artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient de Heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen voor belanghebbende gedurende ten minste een week. Ingevolge artikel 7:4, lid 4, van de Awb kan belanghebbende tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften van de ter inzage verstrekte stukken verkrijgen. Naar het oordeel van het Hof had de Heffingsambtenaar de grondstaffel, als zijnde een op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in de zin van artikel 7:4, lid 2, van de Awb ter inzage moeten leggen, en indien de belanghebbende bij de inzage om een afschrift daarvan had verzocht, hem dat moeten verstrekken. Gelet hierop had de Heffingsambtenaar het verzoek van belanghebbende (een afschrift van) de grondstaffel te verstrekken niet mogen weigeren.”.

De Heffingsambtenaar heeft in het onderhavige geval eerst in hoger beroep de grondstaffel overgelegd. Bij de zienswijze van de Heffingsambtenaar op het incidentele hoger beroep van belanghebbende, gedagtekend 25 april 2016 en door het Hof ontvangen op 26 april 2016, is een nieuwe matrix gevoegd waarin de grondstaffel is vermeld. Deze nieuwe matrix wijkt voor wat betreft de grondwaarde af van de oorspronkelijke matrix (zie onderdeel 4.2). Het argument van de Heffingsambtenaar dat het geven van inzage in de grondstaffel in het onderhavige jaar op praktische problemen stuitte, wordt door het Hof verworpen. De Heffingsambtenaar dient zijn administratie zodanig in te richten dat de noodzakelijke bouwstenen voor de waardebepaling hieruit op doelmatige wijze zijn te destilleren. Dit klemt te meer nu de in onderdeel 4.2 weergegeven verschillen pas in hoger beroep aan het licht zijn gekomen. Het in artikel 40 van de Wet WOZ besloten beginsel dat belanghebbende in staat moet worden gesteld de waardebepaling te controleren, zou anders inhoudsloos worden. De omstandigheid dat artikel 40 van de Wet WOZ een lex specialis is ten opzichte van de Wet openbaarheid bestuur maakt dit, gelijk de Rechtbank terecht heeft beslist, niet anders. Gezien het voren overwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aan het verzoek van de gemachtigde om de grondstaffel te verstrekken, tegemoet had moeten komen.

Vraag I dient derhalve bevestigend te worden beantwoord.

Vraag II. Is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Op grond van artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de peildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als peildatum1 januari 2013.

Ingevolge artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten).

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust ter zake van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport, waaruit een waarde volgt van € 470.000, alsmede, naar het Hof begrijpt, op de nieuwe matrix.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatierapport en de nieuwe matrix de door hem verdedigde waarde van € 455.000 voldoende inzichtelijk gemaakt. In dit verband overweegt het Hof als volgt.

De Heffingsambtenaar heeft de waardebepaling van de onroerende zaak onderbouwd door middel van de waarde gegevens van drie referentiepanden, te weten [adres 2] 64 gelegen te [vestigingsplaats] , [adres 3] 37 en [adres 4] 15, beide gelegen te [D] . De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de peildatum verkocht.

Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat het vergelijkingsobject [adres 2] 64 geen goed vergelijkingsobject vormt. Hoewel eveneens als de onroerende zaak behorend tot het waardegebied met nummer 9 is het pand [adres 2] 64, naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld ter zitting, ongeveer 10 kilometer gelegen van de onroerende zaak. Gelet op de uitstraling en het bouwjaar 1875 is het evenmin goed vergelijkbaar. De referentiepanden [adres 3] 37 en [adres 4] 15 zijn daarentegen, evenals de onroerende zaak, gebouwd in de jaren dertig van de vorige eeuw, hebben ook een piramidedak en zijn verder gelet op uitstraling, bouwkundige kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, naar ’s-Hofs oordeel, goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarnaast is rekening gehouden met de onderlinge verschillen zoals verschillen in oppervlakte van de verschillende kavels (afnemend grensnut) en inhoud van de woningen. Daar doet niet aan af dat deze referentiepanden, naar partijen ter zitting eenparig stelden, in een andere kern liggen dan de onroerende zaak alsmede behoren tot een waardegebied met nummer 102. Beide kernen zijn, slechts gescheiden door de A59, immers tegen elkaar aangebouwd. Met het verschil in ligging is voorts in voldoende mate rekening gehouden met behulp van de grondstaffel. De bijzonder gunstige ligging van het pand [adres 3] 37 komt tot uitdrukking in de verhoging van de waarde van de grond met 20% .

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting in zijn reactie op het stuk van de Heffingsambtenaar van 25 april 2016 gesteld dat het feit dat de gemeente de grond niet consequent taxeert voor hem mede een reden is geweest om de toegepaste grondstaffel op te vragen. De gemeente blijft de grondwaarde maar wijzigen, aldus de gemachtigde van belanghebbende. De gemachtigde van belanghebbende geeft aan om deze reden er niet op te kunnen vertrouwen dat de getaxeerde grondwaarde juist is. De toelichting ter zitting door de Heffingsambtenaar dat het verschil in de kavelwaarde van de onroerende zaak in het taxatierapport van € 193.410 en in de nieuwe matrix van € 230.410 berust op een aanvankelijk foutieve grondstaffel die is toegepast ter zake van de onroerende zaak, acht het Hof aannemelijk. Het staat de Heffingsambtenaar voorts in beginsel vrij om in een latere fase van het geding de door hem verdedigde waarde met behulp van een herziene matrix te ondersteunen. Daarbij wijst het Hof erop dat de door de taxateur in de nieuwe matrix vastgestelde waarde van € 508.776 ruimschoots is gelegen boven de beschikte waarde van € 455.000.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat - kort gezegd - de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en gebreken van de onroerende zaak. Belanghebbende verwijst daartoe naar een rapportage van de Monumentenwacht alsmede naar een meerjarig onderhoudsplan dat door een door het College van Kerkrentmeesters opgerichte onderhoudscommissie is opgesteld. Uit laatst vermeld plan blijkt, aldus belanghebbende, dat de komende jaren € 90.120 moet worden geïnvesteerd om de onroerende zaak weer op orde te krijgen. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling gemotiveerd weersproken onder meer door te wijzen op diens bevindingen naar aanleiding van een inpandige opname die heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2013 en door fotomateriaal te overleggen van de onroerende zaak.

Het Hof verwerpt voornoemde grief. Met hetgeen belanghebbende heeft gesteld heeft zij weliswaar aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de keuken en badkamer sprake is van een zekere gedateerdheid en dat enig schilder- en voegwerk noodzakelijk is, doch daarmee heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling met het hanteren van de factor 3 voor onderhoud en de factor 2 voor voorzieningen in voldoende mate rekening gehouden. Een en ander komt in de nieuwe matrix in voldoende mate tot uitdrukking in de gehanteerde lagere m³-prijs van de onroerende zaak ten opzichte van die van de [adres 3] 37 en [adres 4] 15.

Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak, alsmede de daarop gebaseerde aanslag, door de Heffingsambtenaar niet te hoog zijn vastgesteld.

Vraag II dient derhalve ontkennend te worden beantwoord.

Het ten onrechte weigeren om de grondstaffel te verstrekken vormt voor het Hof aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van de hoger beroepsfase. Belanghebbende is immers door de weigerachtige houding van de Heffingsambtenaar moeten blijven procederen tot in hoger beroep om een gefundeerd oordeel te kunnen vormen over de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde om aan de hand van de ontvangen gegevens in alle redelijkheid te kunnen inschatten of hij al dan niet (hoger) beroep zou instellen. Pas na ontvangst van de zienswijze op het incidentele hoger beroep, met daarbij gevoegd de nieuwe matrix met de grondstaffel en de definitieve, gewijzigde, cijfers betreffende de grondwaardes van de onroerende zaak en de referentieobjecten, kon belanghebbende de hiervoor vermelde inschatting maken.

Slotsom

De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep ongegrond zijn.

Ten aanzien van het griffierecht

Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 497.

Ten aanzien van de proceskosten

Onder verwijzing naar onderdeel 4.15 acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb), op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 990 in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Bpb heeft gemaakt.