Hof 's-Hertogenbosch, 28-07-2016, nr. 15/00962

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Op grond van artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: peildatum).

Ingevolge artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde bepaald voor woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten).

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust ter zake van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport, waaruit een vastgestelde waarde volgt van € 397.000, alsmede, naar het Hof begrijpt, op de nieuwe matrix.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatierapport en de nieuwe matrix de door hem verdedigde waarde van € 373.000 voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt. In dit verband stelt het Hof vast dat de referentieobjecten alle rond de peildatum zijn verkocht en dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. In de nieuwe matrix zijn die verschillen inzichtelijk gemaakt door middel van ‘scores’ voor ligging, voor wat betreft de waardes van de grond per m², en voor bouwkundige kwaliteit, onderhoud en voorzieningen voor wat betreft de waardes van de woningen per m³.

Daarnaast is rekening gehouden met de oppervlakte van de verschillende kavels en de grootte (inhoud) van de verschillende woningen (afnemend grensnut).

Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat gelet op de verschillen tussen de nieuwe en de oorspronkelijke matrix door de Heffingsambtenaar geen serieus werk is geleverd, dat aan de matrices en de waarderingen geen waarde kan worden gehecht en dat nog steeds niet duidelijk is welke waarde voor dit waardegebied nu de werkelijke waarde is, en met welke grondwaardes de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde voor het onderhavige jaar heeft vastgesteld.

Het Hof zal bij de beantwoording van vraag II nader ingaan op het feit dat de Heffingsambtenaar in de nieuwe en de oorspronkelijke matrix verschillende waardes heeft gehanteerd, of daaraan gevolgen moeten worden verbonden, en zo ja, welke.

De matrix dient ter ondersteuning van de door de Heffingsambtenaar in het taxatierapport vastgestelde waarde. Naar het Hof begrijpt, dient de nieuwe matrix als zodanige ondersteuning te worden begrepen, en vervangt deze integraal de oorspronkelijke matrix. Het staat de Heffingsambtenaar in beginsel vrij om in een latere fase van het geding de door hem verdedigde waarde met behulp van een herziene matrix te ondersteunen. Zoals reeds vermeld in 4.5 acht het Hof de Heffingsambtenaar geslaagd in het aannemelijk maken van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak. Daarbij wijst het Hof erop dat de door de taxateur vastgestelde waarde van € 397.000 ruimschoots is gelegen boven de beschikte waarde van € 373.000.

Belanghebbende heeft verder gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld ten opzichte van [a-staat 2], dat voor het jaar 2014 door de Heffingsambtenaar is gewaardeerd op € 322.000. In dit verband wijst belanghebbende op een uitspraak van het Hof betreffende het belastingjaar 2010 (zaak 12/00739) waarin het Hof heeft geoordeeld dat [a-staat 2], gegeven een grotere kaveloppervlakte, hoger gewaardeerd diende te worden dan de onroerende zaak, en dat om die reden de onroerende zaak te hoog is gewaardeerd.

Voor het jaar 2014 heeft de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt, zoals is geoordeeld in 4.5. De door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde wordt onderbouwd aan de hand van verkoopcijfers van referentieobjecten. Van [a-staat 2] is een verkoopcijfer niet voorhanden, enkel een beschikte WOZ-waarde. Aan de hand van een dergelijke waarde kan de waarde van de onroerende zaak niet worden vastgesteld. Het betoog van belanghebbende kan in dezen dan ook niet gevolgd worden. Dat ook voor het jaar 2015 [a-staat 2] lager is gewaardeerd dan de onroerende zaak, waarbij het Hof in het midden laat of deze door belanghebbende eerst in zijn pleitnota ingenomen stelling niet tardief is, maakt het vorenstaande niet anders.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de grond toebehorend aan het referentieobject [d-staat 1] tot een te lage prijs per m² in aanmerking is genomen, en dat het buiten beschouwing laten van dit referentieobject betekent dat de onroerende zaak onjuist is gewaardeerd. Voor wat betreft de in aanmerking genomen prijs per m² trekt belanghebbende met name de vergelijking met de prijs per m² van het referentieobject [c-staat 1], dat een enigszins vergelijkbare grondoppervlakte heeft.

Uitgaande van de nieuwe matrix bedraagt de grondoppervlakte van [a-staat 1] : 479 m² en de prijs per m²: € 267; de grondoppervlakte van [c-staat 1]: 452 m² en de prijs per m²: € 301. Rekening houdend met de mindere ligging van [d-staat 1] (cijfer ‘2’) ten opzichte van [c-staat 1] (cijfer ‘3’) en de iets grotere grondoppervlakte van [d-staat 1], het Hof de grond toebehorend aan [d-staat 1] correct gewaardeerd. Overigens is het Hof van oordeel dat ook in het geval [d-staat] niet in de vergelijking wordt meegenomen, de waarde van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar niet te hoog is bepaald.

Tot slot heeft belanghebbende gesteld dat de onroerende zaak [e-staat 1] door de Rechtbank ten onrechte als referentieobject is afgewezen.

Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende onvoldoende duidelijk om welke reden(en) [e — staat 1] als referentieobject dient te worden meegenomen. De Heffingsambtenaar daarentegen voert diverse redenen aan waarom [e — staat 1](veel) minder geschikt is om als referentieobject te dienen: [e — staat 1] gebouwd, de in aanmerking genomen referentieobjecten in 1990, 1991 en 1995, en de onroerende zaak in 1997, [e — staat 1]verkeert in een gedateerde toestand met gemetselde stenen binnenmuren en lage plafonds en [e — staat 1] heeft een veel grotere kaveloppervlakte van 6.592 m². Dat [e — staat 1] is gerenoveerd, zoals door belanghebbende gesteld, doet aan het vorenstaande niet af.

Belanghebbende, die een waarde van € 322.000 bepleit, heeft geen taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht overgelegd. Het Hof acht belanghebbende niet geslaagd in het aannemelijk maken van de door hem verdedigde waarde.

Gelet op het vorenoverwogene is het is het Hof van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak, alsmede de daarop gebaseerde aanslag door de Heffingsambtenaar niet te hoog zijn vastgesteld.

Vraag I dient derhalve ontkennend te worden beantwoord.

Sedert de bezwaarfase heeft belanghebbende, met een beroep op artikel 40 van de Wet WOZ, verzocht om de door de Heffingsambtenaar toegepaste grondstaffel, om zich zodoende een oordeel te vormen van de grondwaarde van de onroerende zaak en de referentieobjecten, en van de opbouw daarvan. De Heffingsambtenaar heeft de grondstaffel eerst verstrekt als onderdeel van de nieuwe matrix bij zijn verweerschrift in hoger beroep.

Indien de nieuwe matrix en de oorspronkelijke matrix met elkaar worden vergeleken, blijkt dat er voor wat betreft de grondwaardes grote verschillen zijn, welke zijn ontstaan doordat verschillende grondstaffels zijn gebruikt. Schematisch kunnen die verschillen als volgt in beeld worden gebracht:

Enkel de grondwaarde en de prijs per m² van [d — straat 1] is gelijk gebleven, respectievelijk (afgerond) € 128.000 en € 267.

Met het wijzigen/dalen van de grondwaardes zijn ook de prijzen per m³ van de (hoofd)woningen gewijzigd/gestegen.

Artikel 40 van de Wet WOZ bepaalt, voor zover van belang:

Naar het oordeel van het Hof volgt uit artikel 40 van de Wet WOZ dat een belastingplichtige recht heeft op alle gegevens die van belang kunnen zijn voor het controleren van de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, een en ander met inachtneming van het belang van de privacy van anderen. Ook de grondstaffel kan in dit verband van belang zijn, en had derhalve op het verzoek van belanghebbende verstrekt dienen te worden. Met behulp van de grondstaffel kan de belastingplichtige zich een beter gefundeerd oordeel vormen omtrent de grondwaarde van zijn onroerende zaak en controleren of de waardes van de grond van de objecten waarmee hij wordt vergeleken juist is vastgesteld. Daarbij is van belang dat een onjuiste vaststelling van de grondwaardes doorgaans ook gevolgen heeft voor de waardes van de (hoofd)woningen. Uit de onderhavige casus blijkt dat voor de toepassing van de grondstaffel niet blindelings op de Heffingsambtenaar kan worden vertrouwd. Kortom, het kennisnemen van de grondstaffel kan belanghebbende helpen om inzicht te verschaffen in de vaststelling van de waarde van zijn onroerende zaak en hem daarmee in de gelegenheid stellen om op een beter gefundeerde wijze al dan niet de vastgestelde waarde aan te vechten.

Het verstrekken van de grondstaffel levert naar het oordeel van het Hof geen schending van de privacy van anderen op daar de grondstaffel gedestilleerd is uit openbare verkooptransacties en/of onderdeel is van kenbaar gronduitgiftebeleid, en derhalve niet te herleiden is naar een individu.

Voorts is het Hof van oordeel, dat ook afgezien van artikel 40 van de Wet WOZ de Heffingsambtenaar de grondstaffel in de bezwaarfase ter beschikking had moeten stellen van belanghebbende. Op 28 augustus 2014 heeft een hoorzitting plaatsgevonden waarbij de gemachtigde van belanghebbende verzocht heeft om bij de uitspraak op bezwaar de bij de waardevaststelling gehanteerde grondstaffel te verstrekken. In zijn uitspraak op het bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de verstrekking van de grondstaffel gemotiveerd afgewezen.

Ingevolge artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient de Heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen voor belanghebbende gedurende ten minste een week. Ingevolge artikel 7:4, lid 4, van de Awb kan belanghebbende tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften van de ter inzage verstrekte stukken verkrijgen. Naar het oordeel van het Hof had de Heffingsambtenaar de grondstaffel, als zijnde een op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in de zin van artikel 7:4, lid 2, van de Awb ter inzage moeten leggen, en indien de belanghebbende bij de inzage om een afschrift daarvan had verzocht, hem dat moeten verstrekken. Gelet hierop had de Heffingsambtenaar het verzoek van belanghebbende (een afschrift van) de grondstaffel te verstrekken niet mogen weigeren.

Gezien het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aan het verzoek van de gemachtigde om de grondstaffel te verstrekken, tegemoet had moeten komen. Vraag II dient derhalve bevestigend te worden beantwoord.

Het ten onrechte weigeren om de grondstaffel te verstrekken vormt voor het Hof geen aanleiding om de uitspraken op bezwaar te vernietigen, omdat de beschikte waarde immers niet te hoog is vastgesteld. Wel zal het Hof de Heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten van de beroepsfase en de hoger beroepsfase. Belanghebbende is immers door de weigerachtige houding van de Heffingsambtenaar moeten blijven procederen tot in hoger beroep om een gefundeerd oordeel te kunnen vormen van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde om aan de hand van de ontvangen gegevens in alle redelijkheid te kunnen inschatten of hij al dan niet (hoger) beroep zou instellen. Pas na ontvangst van het verweerschrift in hoger beroep, met daarbij gevoegd de nieuwe matrix met de grondstaffel en de definitieve, gewijzigde, cijfers betreffende de grondwaardes en de waardes van de (hoofd)woningen van de onroerende zaak en de referentieobjecten, kon belanghebbende de hiervoor vermelde inschatting maken.

Voor de bezwaarfase veroordeelt het Hof de Heffingsambtenaar niet voor de door belanghebbende in bezwaar gemaakte kosten. Van de Heffingsambtenaar kan immers niet verlangd worden om (ongevraagd) voorafgaande aan of gelijktijdig met het versturen van de beschikking en de aanslag de grondstaffel aan belanghebbende te verstrekken, opdat deze voorafgaande aan het al dan niet instellen van bezwaar de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde kan toetsen en controleren.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.