Rb. Zeeland-West-Brabant, 27-10-2015, nr. AWB 14/7668

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 455.000. In het desbetreffende geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelasting 2014 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

De onroerende zaak is een vrijstaande pastoriewoning (hierna: de pastoriewoning) met bouwjaar 1939 en is gelegen op een perceel van 1.390m². De pastoriewoning heeft een inhoud van 816m³ en beschikt over een garage van 71m³.

In geschil is het antwoord op de volgende vragen:

1. Wat is de waarde van de pastoriewoning op de waardepeildatum?

2. Is artikel 7:7 van de Awb geschonden?

3. Is het motiveringsbeginsel geschonden?

4. Heeft de heffingsambtenaar terecht geweigerd de grondstaffels te verstrekken?

1. Wat is de waarde van de pastoriewoning op de waardepeildatum?

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van € 369.000.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport ingebracht met een matrix waarin de waarde van de pastoriewoning is berekend op grond van de opbrengsten behaald bij verkoop van met de pastoriewoning vergeleken objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1] gelegen te [plaats X] alsmede [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] , beide gelegen te [plaats Y] (hierna: de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht. In het taxatierapport is de pastoriewoning getaxeerd op € 470.000.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Zij overweegt daartoe als volgt.

De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] (verkoopprijs € 495.000) het meest vergelijkbaar is met de pastoriewoning. Dit vergelijkingsobject is net als de pastoriewoning gelegen in [plaats X] en is verder gelet op de uitstraling, bouwkundige kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en perceelsomvang het best vergelijkbaar met de pastoriewoning (de factoren voor bouwkundige kwaliteit en onderhoud zijn voor beide objecten vastgesteld op 2 respectievelijk 3).

[vergelijkingsobject 1] heeft een verkoopprijs van € 495.000, gecorrigeerd door de taxateur naar € 481.518 in verband met de waardepeildatum. De vastgestelde waarde voor de pastoriewoning is € 455.000. De vraag is of het verschil tussen deze waarde en de (gecorrigeerde) verkoopprijs groot genoeg is gelet op de verschillen tussen de pastoriewoning en het vergelijkingsobject. De verschillen zijn dat het vergelijkingsobject een groter kavel, een grotere garage en twee bergingen, alsmede een hoger voorzieningenniveau heeft, maar dat daartegenover staat dat de pastoriewoning een substantieel grotere inhoud en een dakkapel/koekoek heeft, en van een veel jonger bouwjaar is. Het taxatierapport maakt voldoende inzichtelijk hoe de taxateur met deze verschillen is omgegaan bij zijn taxatie. De rechtbank acht met het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat voornoemde vraag bevestigend moet worden beantwoord. Daarbij verdient opmerking dat het taxatierapport de pastoriewoning zelfs op een hogere waarde (€ 470.000) taxeert dan de vastgestelde waarde, zodat het door belanghebbende aangevoerde verschil in waarde tussen een dakkapel en een koekoek niet tot een ander oordeel kan leiden. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank dan ook aannemelijk gemaakt dat vastgestelde waarde van € 455.000 niet te hoog is.

Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft onvoldoende bewijskracht tegenover het taxatierapport om tot een andere oordeel te komen. Belanghebbende heeft zijn standpunt dat de waarde € 369.000 bedraagt niet onderbouwd met een taxatierapport maar de motivering daarvan beperkt tot de verwijzing naar verkoopresultaten van de objecten [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6], alle gelegen te [plaats X]. Het object [vergelijkingsobject 4] komt echter niet voor vergelijking in aanmerking aangezien dit meer dan 1 jaar na de waardepeildatum is verkocht en een ander type woning betreft (woonboerderij). Wat betreft [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] heeft belanghebbende onvoldoende inzichtelijk gemaakt wat de verschillen zijn ten opzichte van de pastoriewoning, en hoe met die verschillen rekening is gehouden om tot een lagere waarde dan € 455.000 te komen.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de pastoriewoning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.

2. Is artikel 7:7 van de Awb geschonden?

In artikel 7:7 van de Awb is bepaald dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Vast staat dat belanghebbende eerst in de beroepsfase een verslag heeft ontvangen van het hoorgesprek dat op 28 augustus 2014 heeft plaatsgevonden. Hoewel artikel 7:7 van de Awb noch enig ander artikel in de Awb met zoveel woorden bepaalt dat het hoorverslag nadat het is opgemaakt ook aan de belanghebbende wordt toegezonden in de bezwaarfase, is de rechtbank van oordeel dat het zorgvuldigheidsbeginsel en het fair-playbeginsel meebrengen dat dit wel gebeurt (vgl. ook het hier niet van toepassing zijnde Besluit Fiscaal Bestuursrecht, onderdeel 8, vijfde lid, waarin zelfs is bepaald dat de inspecteur belanghebbende of zijn gemachtigde in de gelegenheid stelt zich over het hoorverslag uit te laten). De enkele omstandigheid dat in dit geval het hoorverslag niet meer heeft omvat dan de vermelding van het feit dat de gemachtigde zijn pleitnota heeft overgelegd en voorgedragen, maakt dat niet anders. Gelet op dit laatste feit is de rechtbank echter wel van oordeel dat belanghebbende uiteindelijk niet in haar belangen is geschaad zodat, gelet op artikel 6:22 van de Awb, het achterwege blijven van toezending van het hoorverslag in de bezwaarfase van onvoldoende gewicht is om op die grond de uitspraken van de heffingsambtenaar te vernietigen.

3. Is het motiveringsbeginsel geschonden?

Op grond van artikel 7:12 van de Awb dient de beslissing op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering die uiterlijk bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraken op bezwaar voldoende zijn gemotiveerd aangezien op alle gronden van belanghebbende inhoudelijk wordt gereageerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat artikel 7:12 van de Awb niet is geschonden.

4. Heeft de heffingsambtenaar terecht geweigerd de grondstaffels te verstrekken?

Belanghebbende heeft tijdens het horen verzocht om bij de uitspraak op bezwaar de gehanteerde grondstaffel bekend te maken, zulks met verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft bij de uitspraak op bezwaar dit verzoek gemotiveerd afgewezen. Ook in beroep is de grondstaffel niet bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift erover geklaagd dat de grondstaffel niet is overgelegd bij de uitspraak op bezwaar. Volgens belanghebbende geeft de heffingsambtenaar een onjuiste uitleg aan artikel 40 van de Wet WOZ.

Tijdens de zitting heeft de rechtbank aan de heffingsambtenaar voorgehouden dat de rechtbank, gelet op de strekking van het verzoek in de bezwaarfase en van de klacht in beroep, de klacht ook zal onderzoeken – dus met aanvulling van de rechtsgronden – in het licht van artikel 7:4 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft daarop aangevoerd dat artikel 40 van de Wet WOZ een lex specialis is, en dat hij gelet op dat artikel niet verplicht is om de grondstaffel over te leggen. De rechtbank overweegt als volgt.

Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage leggen voor belanghebbende gedurende ten minste een week. Het derde lid schrijft voor dat bij oproeping van het horen wordt vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage zullen liggen. Het vierde lid bepaalt dat belanghebbende van de stukken tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften verkrijgen.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de grondstaffel is gebruikt voor de vaststelling van de waarde bij de (primaire) beschikking. De grondstaffel is derhalve een stuk dat van belang is geweest voor de primaire besluitvorming, en is daardoor een op de zaak betrekking hebbend stuk zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb (vgl. HR 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH6420).

Dit betekent, gelet op hetgeen in 2.11.1 is overwogen, dat (het stuk met) de grondstaffel ter inzage had moeten worden gelegd, en dat indien belanghebbende bij de inzage om een afschrift ervan had verzocht, hij dat had moeten krijgen.

Uit de stukken van het geding blijkt niet dat een inzage heeft plaatsgevonden, en blijkt evenmin dat er een oproeping voor de hoorzitting is geweest waarbij vermeld is waar en wanneer de stukken ter inzage zullen liggen. Gelet op dit laatste heeft de heffingsambtenaar in strijd met artikel 7:4, lid 3, van de Awb gehandeld. Onder deze omstandigheden kan aan belanghebbende niet worden tegengeworpen dat hij eerst tijdens het hoorgesprek om verstrekking van de grondstaffels heeft verzocht, en brengt artikel 7:4, vierde lid van de Awb mee dat ook in deze latere fase (dan vóór het horen) belanghebbende een afschrift van (het stuk met) de grondstaffel had moeten kunnen verkrijgen. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geweigerd om een afschrift van (het stuk met) de grondstaffel aan belanghebbende te verstrekken. De omstandigheid dat belanghebbende bij zijn verzoek heeft gerefereerd aan artikel 40 van de Wet WOZ maakt dat niet anders.

In tegenstelling tot hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld, kan uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet worden afgeleid dat deze bepaling een beperking vormt van de verplichtingen op grond van artikel 7:4 van de Awb. In artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (beperkte openbaarheid). Het woord ‘uitsluitend’ heeft betrekking op ‘aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen’. De bepaling houdt dus niet in dat aan diegene ‘uitsluitend’ bedoeld afschrift mag worden verstrekt (dus met uitsluiting van andere afschriften). Hoe dan ook, de tekst van artikel 40, tweede lid, van de Awb geeft geen aanknopingspunten voor de conclusie dat het artikel een beperking inhoudt van de verplichtingen in de bezwaarfase met betrekking tot op de zaak betrekking hebbende stukken. Ook de wetsgeschiedenis biedt daarvoor geen aanknopingspunten (vgl. Kamerstukken II, 1993/94, 22 885, nr. 10, p. 3). De omstandigheid dat artikel 40 van de Wet WOZ (wel) een lex specialis is ten opzichte van de Wet openbaarheid van bestuur (bijv. ABRvS 2 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1161), kan aan het voorgaande niet afdoen. Ook de verwijzing van de heffingsambtenaar naar de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 4 december 2014 (ECLI:NL:RBZWB:2014:8315), baat hem niet, reeds omdat in die procedure vaststond dat er geen grondstaffel was.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de weigering van de heffingsambtenaar om een afschrift van de grondstaffel(s) te verstrekken, leidt tot schending van artikel 7:4 van de Awb. De rechtbank ziet daarin geen aanleiding om de uitspraken op bezwaar te vernietigen (artikel 6:22 van de Awb), maar wel om te gelasten dat de heffingsambtenaar wordt veroordeeld in de proceskosten van de beroepsfase en het door belanghebbende betaalde griffierecht. Bij dat oordeel heeft de rechtbank in acht genomen dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting geloofwaardig heeft verklaard dat hij om de grondstaffels heeft verzocht om een inschatting te kunnen maken of hij al dan niet beroep wilde aantekenen, alsmede dat de heffingsambtenaar ook in beroep de grondstaffel niet heeft ingebracht.

Voor de te vergoeden proceskosten sluit de rechtbank aan bij het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, zijnde € 980 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1).

Vanwege samenhang met de procedure AWB 14/7667 voor het griffierecht is alleen in AWB 14/7667 griffierecht geheven. Nu heffingsambtenaar in die procedure reeds is veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht is veroordeling daarvan in de onderhavige procedure achterwege gebleven.

Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.

Deze uitspraak is gedaan op 27 oktober 2015 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.C.W. Hermus, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.