HR, 20-06-2014, nr. 13/01861

[eiser] is eigenaar geweest van een woonboerderij te [plaats] en percelen cultuurgrond van ruim 9 hectare te [plaats], verder: het registergoed. [eiser] woonde daar en had er een agrarische onderneming in groente en fruit.

Habitura drijft een onderneming die zich bezig houdt met het ontwikkelen van voormalige agrarische percelen tot landgoederen.

In mei 2005 hebben partijen een overeenkomst gesloten op grond waarvan Habitura de volledige hypothecaire schuld van [eiser] aan de Rabobank van € 551.823,--, waarvoor de bank dreigde te gaan executeren, af zou lossen, waartegenover Habitura de mogelijkheid kreeg het registergoed als landgoed te gaan ontwikkelen. In deze overeenkomst is onder meer geregeld:

- dat als Habitura niet de medewerking krijgt van de overheid voor het beoogde project dan wel van mening zou zijn dat het project financieel niet interessant is, zij de mogelijkheid krijgt het registergoed onderhands te verkopen, waartoe Habitura van [eiser] op voorhand een onherroepelijke volmacht krijgt;

- dat als [eiser] binnen twee jaar een herfinanciering vindt of een andere oplossing waarbij hij Habitura niet meer nodig heeft, [eiser] de overeenkomst kan ontbinden tot 30 juni 2007, op voorwaarde dat [eiser] de lening aan Habitura aflost en de kosten aan haar vergoedt plus € 200.000,-- projectwinst [het uitkoopbeding; A-G];

- dat [eiser] de woning kan blijven bewonen totdat het nodig is deze te ontruimen, waarin [eiser] reeds nu voor alsdan bewilligt;

- dat landgoedontwikkeling de voorkeur heeft en dat partijen er alles aan zullen doen om dat mogelijk te maken, waarbij het de bedoeling is dat [eiser] daarin een actieve rol krijgt;

- dat de ideale eindsituatie is dat [eiser] op het landgoed kan blijven wonen.

Een zekere [betrokkene 1] heeft aan Habitura op 29 juni 2005 een bedrag van € 600.000,-- geleend waarmee de schuld van [eiser] aan de Rabobank is afbetaald. Op 29 juni 2005 is een eerste hypotheekrecht gevestigd op het registergoed ten behoeve van [betrokkene 1] van € 600.000,-- en een tweede ten behoeve van Habitura van € 200.000,--.

Habitura heeft tot 1 oktober 2007 de aan [betrokkene 1] verschuldigde hypotheekrente betaald.

In opdracht van Habitura heeft het bureau [A] B.V. op 16 december 2005 een rapport uitgebracht, dat inhoudt dat er reële mogelijkheden zijn om het registergoed tot landgoed te ontwikkelen. In augustus 2007 heeft het college van B&W van Best daar in beginsel mee ingestemd. De kosten van het rapport beliepen € 40.395,95 en zijn door Habitura betaald.

In het najaar van 2006 heeft Habitura met gebruikmaking van de volmacht van [eiser] het registergoed verkocht aan het echtpaar [B] (verder: [B]) voor € 1,5 miljoen. De overeenkomst is in een akte d.d. 3 november 2006 vastgelegd en kende ontbindende voorwaarden, waaronder de mogelijkheid voor Habitura om de overeenkomst tot 30 juni 2007 te ontbinden als [eiser] van die mogelijkheid in de overeenkomst tussen Habitura en [eiser] gebruik zou maken.

Op 9 oktober 2006 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden met [betrokkene 2], directeur van Habitura (verder: [betrokkene 2]) en [eiser].

Bij brief van 11 oktober 2006 heeft [betrokkene 3], statutair directeur en medeaandeelhouder van Habitura (verder: [betrokkene 3]) aan [eiser] geschreven dat het er niet naar uitziet dat [eiser] de overeenkomst (tijdig) zal kunnen ontbinden; dat Habitura geen medewerking kan verlenen aan een voorstel van [eiser] om twee objecten te realiseren met handhaving van de huidige opstallen; dat overblijft verkoop aan derden of het voorstel dat Habitura heeft gedaan, nl. dat Habitura het registergoed van [eiser] koopt voor € 875.000,-- waaruit [eiser] de lening kan aflossen, € 275.000,-- overhoudt en nog een jaar kosteloos mag blijven wonen; dat ook mogelijk zou zijn dat [eiser] in plaats van € 275.000,-- een bouwkavel krijgt; dat Habitura over niet al te lang de knoop wil doorhakken zodat [eiser] wordt verzocht uiterlijk medio november te laten weten hoe hij de zaak wil afwikkelen. Ten tijde van deze brief was [B] bij Habitura al als koper van het registergoed in beeld.

Bij brief van 24 januari 2007 schrijft [betrokkene 3] dat van [eiser] geen formele reactie is ontvangen, waarmee hij het aanbod van 11 oktober 2006 intrekt, en werkt [betrokkene 3] een hypothetisch geval van verkoop van het registergoed tegen maximaal € 1,1 miljoen uit. [betrokkene 3] besluit zijn brief met de mededeling dat als [eiser] niets doet, Habitura gebruik maakt van haar verkoopvolmacht.

Bij brief van 19 juni 2007 heeft [betrokkene 3] aan [eiser] nog een iets ander voorstel gedaan waarbij Habitura het registergoed voor € 975.000,- van [eiser] zou kopen. [betrokkene 3] schrijft ook dat Habitura, naarmate de afwikkeling langer duurt, het risico loopt dat het registergoed minder opbrengt dan de destijds getaxeerde maximale waarde van € 1,1 miljoen.

Bij brief van 1 oktober 2007 heeft een notaris namens [eiser] aan Habitura gevraagd om opgave van haar vordering op [eiser] en een royementsvolmacht voor de hypotheek, aangezien [eiser] binnenkort het registergoed zou overdragen.

Habitura heeft daarop bij e-mail van 12 oktober 2007 gereageerd dat het [eiser] niet meer vrijstond het registergoed over te dragen.

Bij brief van 9 november 2007 heeft de advocaat van [eiser] aan Habitura geschreven dat [eiser] zich beroept op in die brief omschreven tekortkomingen van Habitura en dat hij gebruik maakt van zijn bevoegdheid om de overeenkomst van mei 2005 te ontbinden. Uit punt 8 sub b van deze brief blijkt dat [eiser] hier een beroep beoogde te doen op de desbetreffende bepaling in de overeenkomst.

[betrokkene 3] heeft daarop bij brief van 12 november 2007 aan deze advocaat de achtergrond van de zaak beschreven, mededeling gedaan van de verkoop aan [B] en een uitgebreid voorstel voor afdoening gedaan.

Bij brief van 13 november 2007 schrijft de advocaat van [eiser] aan Habitura dat Habitura de overeenkomst kennelijk niet wil nakomen, en dat [eiser], voor zover de overeenkomst niet reeds op grond van de brief van 9 november 2007 is ontbonden, de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst inroept op grond van een ernstige tekortkoming van Habitura.

Na dreiging met openbare verkoop door [betrokkene 1] in januari 2008 heeft [eiser] het registergoed uiteindelijk op 31 januari 2008 verkocht aan [C] voor € 1.545.000,-- k.k. De levering heeft plaatsgevonden op 11 maart 2008. De vordering van [betrokkene 1] van € 629.935,48 is aan deze voldaan. Van de koopsom is € 382.000,-- in depot onder de notaris gestort tegen doorhaling van de hypothecaire inschrijving ten behoeve van Habitura. Naderhand is het depot omgezet in een bankgarantie.

[eiser] heeft in april/mei 2008 in kort geding van Habitura en [betrokkene 1] doorhaling van hun hypotheekrechten gevorderd. In het vonnis in kort geding van 26 mei 2008 heeft de voorzieningenrechter vastgelegd dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen in die zin dat [betrokkene 1] uit de koopprijs volledig zou worden betaald en dat aan Habitura zekerheid werd geboden ten belope van € 382.000,--.

2. Procesverloop2.

[eiser] heeft Habitura bij exploot van 11 februari 2008 gedagvaard en gevorderd de overeenkomst van mei 2005 ontbonden te verklaren, althans te ontbinden, en – na vermeerdering van eis – betaling door Habitura van € 121.766,45 met wettelijke rente vanaf 21 mei 2008. Daaraan legde [eiser] onder meer ten grondslag dat Habitura was tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van mei 2005 door gebruik te maken van de volmacht zoals een goed opdrachtnemer niet betaamt. Het gevorderde bedrag betreft het verschil tussen het door [eiser] aan [betrokkene 1] betaalde bedrag en het bedrag dat [betrokkene 1] destijds voor [eiser] aan de Rabobank heeft betaald, executiekosten, gederfde rente over de koopsom en extra kosten rechtsbijstand.

Habitura heeft verweer gevoerd en in reconventie gevorderd (na wijziging van eis bij conclusie van 25 februari 2009) betaling door [eiser] van een bedrag van € 464.783,17 voor rentekosten, de kosten voor [A], de kosten voor Robi House II ter zake van rechtsbijstand en winstderving, met een primaire en een subsidiaire vordering ten aanzien van de wettelijke rente. Daaraan legde Habitura primair ten grondslag dat [eiser] was tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst van mei 2005 doordat hij niet heeft willen meewerken aan de verkoop van het registergoed aan [B]. Subsidiair stelde Habitura dat [eiser] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door uit eigen beweging een overeenkomst met de [C] te sluiten.

[eiser] voerde verweer tegen de vordering van Habitura, stellend dat hij tot 18 december 2007, toen hij een kopie van de koopovereenkomst van 3 november 2006 ontving van Habitura, onkundig was van (de inhoud van) de overeenkomst van Habitura met [B].

In haar tussenvonnis van 27 januari 2010 heeft de rechtbank in conventie geoordeeld dat Habitura [eiser] in kennis moest stellen van de voorgenomen verkoop aan [B] en de daarbij gemaakte afspraken. De bewijslast op dit punt rustte volgens de rechtbank op [eiser]. De rechtbank heeft op grond van een aantal omstandigheden voorshands aangenomen dat Habitura [eiser] hiervan niet tijdig op de hoogte heeft gebracht, hetgeen wanprestatie zou opleveren ten aanzien van de overeenkomst van mei 2005. Habitura is toegelaten tot tegenbewijs tegen dit voorshands aangenomen feit. Geen van de door [eiser] gevorderde bedragen oordeelde de rechtbank overigens toewijsbaar.

In reconventie oordeelde de rechtbank dat ook daar de vraag was of [eiser] tijdig van de onderhandelingen en de overeenkomst met [B] op de hoogte was gesteld; alleen als dat het geval was zou het niet meewerken door [eiser] aan de verkoop aan [B] een tekortkoming van [eiser] opleveren. Aan Habitura werd bewijs opgedragen dat zij [eiser] vóór het ondertekenen van de overeenkomst met [B] op 3 november 2006 op de hoogte had gesteld van de met [B] gevoerde onderhandelingen en de in dat kader gemaakte afspraken.

Na gehouden getuigenverhoren heeft de rechtbank in het eindvonnis van 23 maart 2011 geoordeeld dat Habitura er niet in was geslaagd het zojuist bedoelde voorshands bewezen geachte feit te ontzenuwen, en dat Habitura ook niet in het haar in reconventie opgedragen bewijs was geslaagd. Daarmee stond enerzijds vast dat Habitura jegens [eiser] was tekort geschoten in haar verplichtingen zodat [eiser] terecht bij brief van 13 november 2007 de ontbinding van de overeenkomst van mei 2005 heeft ingeroepen, en anderzijds dat de vordering in reconventie, ook voor zover die was gebaseerd op onrechtmatige daad, moest worden afgewezen.

Na de enquêtes had Habitura de grondslag van haar reconventionele eis opnieuw gewijzigd (bij conclusie van 27 oktober 2010) en de door haar gevorderde bedragen (meer) subsidiair gebaseerd op een ongedaanmakingsverplichting van [eiser], en voor zover is betaald na 13 november 2007 op grond van onverschuldigde betaling. Daarvan achtte de rechtbank toewijsbaar de door Habitura op de door [betrokkene 1] verstrekte geldlening betaalde rente van € 108.293,13, maar niet de rente vanaf de betaaldagen daar weer over, alsmede de wettelijke rente vanaf 7 mei 2008. Voorts achtte de rechtbank toewijsbaar de nota van [A] B.V. en € 13.742,50 van de gevorderde kosten van rechtsbijstand door Robi House II.

Uiteindelijk heeft de rechtbank bij vonnis van 23 maart 2011 in conventie de overeenkomst van mei 2005 ontbonden verklaard en Habitura in de proceskosten in conventie veroordeeld, en in reconventie [eiser] veroordeeld tot betaling aan Habitura van € 162.431,56 met de wettelijke rente daarover vanaf 7 mei 2008.3.

Habitura is van de vonnissen van 27 januari 2010 en 23 maart 2011 in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Zij heeft in hoger beroep haar (subsidiaire) eis in reconventie vermeerderd en de feitelijke stellingen, die aan deze vorderingen ten grondslag liggen, in die zin aangevuld dat zij ook de waarde vordert van haar niet meer ongedaan te maken prestatie, inhoudend dat zij de landgoedontwikkeling mogelijk heeft gemaakt zoals overeengekomen. Die (meer)waarde kan volgens Habitura gesteld worden op € 400.000,-- (het verschil tussen de waarde als landgoed van € 1,5 miljoen en de waarde zonder dat een landgoed mogelijk is van €1,1 miljoen), zodat € 200.000,- voor vergoeding aan Habitura in aanmerking komt. Het is volgens Habitura onaanvaardbaar dat [eiser] beter af is met ontbinding van de overeenkomst wegens tekortschieten van Habitura, dan wanneer Habitura haar verplichtingen zoals de rechtbank die heeft opgevat, was nagekomen.

[eiser] voerde verweer in principaal appel en heeft incidenteel appel ingesteld.

Bij arrest van 18 december 2012 heeft het hof het tussenvonnis van 27 januari 2010 en het eindvonnis van 23 maart 2011 in conventie bekrachtigd.

In rov. 4.3.3 overweegt het hof dat de overeenkomst van mei 2005 een verplichting voor Habitura tot het tijdig inlichten van [eiser] over de koopovereenkomst met [B] en de condities daarvan meebracht. Partijen bij een overeenkomst dienen voorts in het algemeen te allen tijde rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Zonder dat [eiser] op de hoogte was van de (inhoud van de) contacten over verkoop die Habitura had, kon hij immers zijn eigen positie niet goed bepalen en niet inschatten of en wanneer hij van zijn ontbindingsmogelijkheid gebruik zou maken. Habitura heeft de contacten met [B] en de inhoud van de overeenkomst met [B] niet alleen pas een jaar nadat deze overeenkomst was gesloten, aan [eiser] bekend gemaakt, maar Habitura heeft [eiser] zelfs actief een verkeerd beeld voorgeschoteld door in de contacten met [eiser] in oktober 2006 en januari 2007 te vermelden dat Habitura de knoop wil gaan doorhakken, door een hypothetische verkoop tegen € 1,1 min voor te rekenen, door te stellen dat Habitura als [eiser] niet snel reageert, van haar volmacht gebruik wil gaan maken, dit alles terwijl Habitura al vóór 11 oktober 2006 in contact was met [B] als koper en zij op 3 november 2006 een koopovereenkomst met [B] had gesloten voor € 1,5 min. Deze houding is in strijd met haar verplichting om [eiser] tijdig op de hoogte te brengen van de koopovereenkomst met [B] en de condities daarvan.

Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst. Er is geen aanleiding in dit geval een uitzondering te maken: ook als [eiser] (tijdig) gebruik had kunnen maken van de contractuele ontbindingsmogelijkheid [het uitkoopbeding; A-G] dan bestond daartoe in elk geval geen verplichting (rov. 4.5.2).

Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank zeer uitvoerig en met juistheid overwogen dat en op grond waarvan Habitura er niet in was geslaagd het voorshands door de rechtbank bewezen geachte feit te ontzenuwen en ook niet was geslaagd in het aan haar in reconventie opgedragen bewijs. Het hof verenigde zich met dit oordeel en maakte het tot het zijne (rov. 4.6).

Evenals de rechtbank achtte het hof de door [eiser] gevorderde bedragen niet toewijsbaar (rov. 4.9.1-4.10.5).

In reconventie heeft het hof het eindvonnis vernietigd, en in zoverre opnieuw rechtdoende [eiser] veroordeeld om aan Habitura te betalen een bedrag van € 162.431,56 met de wettelijke rente daarover vanaf 7 mei 2008 – evenals de rechtbank dus − en voorts tot betaling aan Habitura van een bedrag van € 200.000,- met de wettelijke rente daarover vanaf 25 februari 2009. Ten aanzien van de nieuwe grondslag voor Habitura’s vordering tot betaling van € 200.000,-- oordeelde het hof als volgt:

“4.8.2. Het hof overweegt het navolgende.

In de overeenkomst van mei 2005 - vastgelegd in een ongedateerde brief van Habitura aan [eiser], prod. 4 bij dagvaarding - zijn partijen overeengekomen:

Indien u in deze twee jaar zelf een herfinanciering vindt of een andere oplossing waarbij u Habitura niet meer nodig heeft, kunt u de overeenkomst ontbinden onder voorwaarde dat u de lening van Habitura aflost, aan Habitura vergoedt de kosten die Habitura heeft gemaakt (tegen overlegging specificatie) plus € 200.000, - gederfde projectwinst.

Partijen zijn het erover eens dat deze mogelijkheid voor [eiser] bestond tot 30 juni 2007. [eiser] had daarmee dus de mogelijkheid om Habitura door een simpel beroep op deze ontbindingsmogelijkheid uit te kopen tegen de gestelde financiële voorwaarden.

In feite is dit ook wat uiteindelijk is gebeurd: nadat partijen tussen oktober 2006 en juni/augustus 2007 niet tot overeenstemming waren gekomen over voorstellen van Habitura, waarbij Habitura het registergoed voor € 875.000,-- dan wel € 975.000,- onder verschillende condities van [eiser] zou kopen, heeft [eiser] de contacten met Habitura verbroken en het registergoed in januari 2008 voor € 1.550.000,- verkocht aan [C], die zoals [eiser] heeft gesteld al medio 2007 in beeld waren als mogelijke koper.

Mede blijkens het feit dat tot zekerheid van de nakoming van de betaling van deze € 200.000,- op 29 juni 2005 ten behoeve van Habitura een recht van tweede hypotheek op het registergoed werd gevestigd, zijn beide partijen ervan uitgegaan dat als zij uit elkaar zouden gaan omdat [eiser] Habitura, die hem in 2005 had geholpen om aan dreigende executie door de Rabobank te ontkomen, "niet meer nodig" had, [eiser] aan Habitura een substantieel bedrag wegens "gederfde projectwinst" verschuldigd zou zijn. Partijen hebben deze gederfde projectwinst kennelijk gefixeerd op een forfaitair bedrag van € 200.000,-.

Nu de situatie zoals die zich uiteindelijk heeft voorgedaan wat dit betreft materieel niet verschilt van de situatie die er zou zijn geweest als [eiser], in verband met de voorgenomen verkoop aan [C], de overeenkomst contractueel vóór 30 juni 2007 had ontbonden, in welk geval hij Habitura € 200.000,- had moeten betalen, acht het hof het niet in overeenstemming met het te goeder trouw uitvoeren van de overeenkomst dat [eiser] aan Habitura in de situatie zoals die zich heeft voorgedaan, niets verschuldigd zou zijn wegens "gederfde projectwinst". Het door partijen daarvoor overeengekomen bedrag staat, zoals overwogen, los van de vraag welke inspanningen voor de landgoedontwikkeling Habitura heeft gepleegd of op welk bedrag de gederfde projectwinst concreet zou moeten worden becijferd.”

[eiser] is van het arrest van 18 december 2013 bij dagvaarding van 18 maart 2013 tijdig in cassatie gekomen. Habitura heeft geconcludeerd tot verwerping van het principale beroep en een incidenteel cassatieberoep ingesteld, dat volgens [eiser] verworpen moet worden. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten en [eiser] heeft bij schriftelijke repliek nog gereageerd op de toelichting van Habitura.