Rb. Rotterdam, 24-06-2022, nr. 9621125 CV EXPL 22-388

woonplaats: [woonplaats] ,

2. [eiser 2],

woonplaats: [woonplaats] ,

eisers,

gemachtigde: mr. C.J.M. Stubenrouch,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde,

zonder gemachtigde.

De partijen worden hierna ‘ [eiser 1] c.s.’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

Op 29 maart 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de gemachtigde van [eiser 1] c.s. en met [gedaagde] besproken.

[gedaagde] huurt van [eiser 1] c.s. de zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: ‘het gehuurde”). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juni 2020.

In artikel 4 van de schriftelijke huurovereenkomst van 10 juni 2020 is bepaald:

“4.1 met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

(…)

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de kale huurprijs € 720,00

- voorschot servicekosten / verbruik gas, water en elektra € 100,00

Totaal € 820,00”

Op 9 september 2020 stuurt [gedaagde] een e-mail aan de beheerder van [eiser 1] c.s, waarin hij over de huurprijs schrijft:

“Ik zat zelf, nadat ik huurprijscheck had gedaan, te denken aan een huurprijs van 600 euro (exclusief de 100 euro voor G/W/L uiteraard). Mijn voorstel zou dus zijn om in het midden te gaan zitten en dan maken we er 620 van. Is dat akkoord? (…)”

[gedaagde] betaalt een kale huurprijs van € 620,- per maand.

[gedaagde] heeft op grond van artikel 7:249 BW de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft op 14 december 2021 uitspraak gedaan De Huurcommissie heeft geoordeeld dat een redelijke huurprijs met ingang van 1 juni 2020 € 400,41 per maand bedraagt. Ook heeft de Huurcommissie geoordeeld dat het gehuurde een ernstig gebrek kent, namelijk vochtdoorslag in de slaapkamer en woonkamer vanwege optrekkend vocht. De Huurcommissie verlaagt de huurprijs vanwege dit gebrek per 1 juni 2020 tijdelijk tot € 160,16 per maand.

[eiser 1] c.s. eist vaststelling van de huurprijs van het gehuurde. Primair op een bedrag van € 620,- aan huur en € 100,- aan servicekosten; subsidiair op een bedrag van € 605,13 aan huur en € 100,- aan servicekosten en meer subsidiair op een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen. [eiser 1] vordert ook veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[eiser 1] c.s. baseert de eis op het volgende. [gedaagde] mocht de aanvangshuurprijs niet (meer) laten toetsen, omdat partijen na het aangaan van de huurovereenkomst al een nieuwe, lagere huurprijs zijn overeengekomen. De Huurcommissie heeft de redelijke huurprijs te laag vastgesteld, want er zijn te weinig punten toegekend voor de WOZ-waarde, de energieprestatie en er is één wastafel te weinig gerekend. Daarom komt de woningwaardering te laag uit.

[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Het was onnodig om deze procedure te starten, omdat [eiser 1] c.s. in verzet hadden kunnen gaan bij de Huurcommissie tegen de voorzittersuitspraak van 14 december 2021. Er is geen reden waarom de Huurcommissie zou moeten afwijken van haar beleid betreffende de energieprestatie. De WOZ-waarde moet worden bepaald op basis van de waarde per peildatum 1 januari 2019 en niet 1 januari 2020.

Ontvankelijkheid [eiser 1] c.s.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser 1] c.s. verzet had moeten (of kunnen) instellen tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie van 13 december 2021. Het uitbrengen van een dagvaarding zou dan niet nodig zijn geweest.

De kantonrechter passeert dit verweer. Het stond het [eiser 1] c.s. vrij om ervoor te kiezen om deze kwestie aan hem voor te leggen in plaats van aan de Huurcommissie. Het instellen van verzet tegen een voorzittersuitspraak is geen verplichting; op grond van artikel 20 lid 8 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) is het bepaalde in artikel 7:262 BW van toepassing indien geen van de partijen verzet heeft ingesteld. De gang naar de kantonrechter blijft dus mogelijk, ook als (eerst) verzet heeft opengestaan en daar geen gebruik van is gemaakt.

Toetsing overeengekomen huurprijs

Op basis van artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek (BW) heeft [gedaagde] het recht om de overeengekomen huurprijs betreffende het gehuurde te laten toetsen door de Huurcommissie. Van dit recht kan niet worden afgeweken, aldus artikel 7:265 BW. Dit betekent dat ook als partijen later een andere huurprijs zijn overeengekomen, [gedaagde] nog steeds van dit recht gebruik kan maken. De vraag of en wat partijen na aanvang van de huurovereenkomst hebben afgesproken betreffende de hoogte van de huurprijs, zou alleen relevant zijn als zij een lager bedrag hebben afgesproken dan de maximale huurprijs voor het gehuurde. Zoals hierna zal worden toegelicht, is dit hier niet het geval. Afspraken van na 1 juni 2020 zijn daarom niet van invloed op de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs met ingang van die datum.

Uit artikel 11 lid 2 in combinatie met artikel 10 lid 1 Uhw volgt dat de Huurcommissie de redelijkheid van de overeengekomen (aanvangs)huurprijs toetst aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). De kantonrechter moet deze regels ook toepassen. In Bijlage I bij het Bhw is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen, ook wel de puntentelling genoemd. Jaarlijks worden de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten vastgesteld, behorend bij een bepaald aantal punten. Deze maximale huurprijsgrenzen worden steeds per 1 juli van ieder kalenderjaar vastgesteld.

De huurovereenkomst betreffende het gehuurde is ingegaan op 1 juni 2020. Dit betekent voor de toetsing van de aanvangshuurprijs dat wordt uitgegaan van de regelgeving zoals die gold op dat moment, en van de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2019. Deze maximale huurprijsgrenzen zijn terug te vinden op [naam e-mailadres] .

Partijen verschillen van mening over het aantal punten dat op grond van het woningwaarderingsstelsel aan het gehuurde moet worden toegekend. De geschilpunten betreffen de WOZ-waarde van het gehuurde (onderdeel 9 van Bijlage I bij het Bhw) en de energieprestatie (onderdeel 4 van Bijlage I bij het Bhw). Over de (derde) wastafel die ontbreekt in de telling zijn partijen het eens. De kantonrechter overweegt het volgende over de WOZ-waarde en de energieprestatie.

WOZ-waarde

De Huurcommissie heeft 13 punten toegekend aan het gehuurde voor de WOZ-aarde. Dit puntenaantal is toegekend vanwege het ontbreken van een aparte gemeentelijke WOZ-beschikking voor het gehuurde. Daarom is uitgegaan van de minimumwaarde.

In zijn arrest van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. De Hoge Raad overweegt dat de wetgever niet de bedoeling heeft gehad om in die gevallen de minimum WOZ-waarde te hanteren. De kantonrechter zal op een andere wijze de relevante waarde van het gehuurde moeten vaststellen (zie rechtsoverweging 3.3.4).

[eiser 1] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van het gehuurde kan worden bepaald door uit te gaan van de helft van de waarde van het object [adres 2] . Dit object is onderverdeeld in twee woningen van nagenoeg dezelfde grootte: het gehuurde en [adres 3] . [gedaagde] heeft bij zijn antwoord een overzicht overgelegd van de WOZ-waarde van [adres 2] . De waarde per 1 januari 2019 is € 231.000,-.

De kantonrechter is van oordeel dat de WOZ-waarde van het gehuurde, in de lijn van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in voornoemd arrest van 22 april 2022, objectief kan worden vastgesteld op de helft van de waarde van het object [adres 2] . [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat deze manier van vaststellen niet zou stroken met hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen, maar geeft niet aan op welke andere, objectieve wijze de waarde dan wel zou moeten worden vastgesteld, laat staan dat [gedaagde] gegevens heeft overgelegd om de waarde op een andere manier vast te kunnen stellen. [gedaagde] heeft ook niet weersproken dat de woningen [adres 1] en [adres 3] ongeveer gelijk zijn van grootte. Uit de door [eiser 1] c.s. overgelegde plattegronden kan worden afgeleid dat de grootte inderdaad nagenoeg gelijk is. In deze omstandigheden acht de kantonrechter de door [eiser 1] c.s. voorgestelde wijze van vaststellen juist en voldoende objectief. Wel is de kantonrechter met het [gedaagde] eens dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2019. Als er een aparte WOZ-beschikking voor het gehuurde zou zijn geweest, dan zou die meest recente beschikking die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst beschikbaar zou zijn geweest immers zijn gebaseerd op deze waardepeildatum.

Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat voor de puntentelling moet worden uitgegaan van een WOZ-waarde van € 115.500,- (50% × € 231.000,-). Het daarbij behorende puntenaantal is, volgens onderdeel 9 van bijlage I bij het Bhw, geldend op 1 juni 2020:

€ 115.500,- / € 9.474,- = 12,19

€ 115.500,- / 42 m² / € 147,- = 18,70

Totaal aantal punten: 12,19 + 18,70 = 30,89 punten. Afgerond zijn dit 31 punten. De Huurcommissie heeft slechts 13 punten toegekend voor de WOZ-waarde, zodat bij het totale aantal punten dat de commissie heeft vastgesteld (82) 18 punten zullen worden opgeteld.

Energieprestatie

De Huurcommissie heeft 0 punten toegekend voor de energieprestatie, omdat geen apart energielabel is geregistreerd voor het gehuurde. [eiser 1] c.s. meent dat moet worden uitgegaan van het energielabel dat is afgegeven voor het gehele object [adres 2] . Dit label is geregistreerd op 30 december 2020. [gedaagde] vindt dat het beleid van de Huurcommissie moet worden gevolgd.

De kantonrechter is van oordeel dat in deze situatie wel degelijk punten kunnen en moeten worden toegekend voor de energieprestatie van het gehuurde. Het doel van het Bhw is om de kwaliteit van het gehuurde te waarderen; daarbij past niet om op het enkele ontbreken van een apart energielabel voor het gehuurde een sanctie toe te passen, die er in dit geval op neerkomt dat helemaal geen punten worden toegekend voor de energieprestatie. Dit geldt te meer nu het doel van Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen (geïmplementeerd in het Besluit energieprestatie gebouwen en het Bouwbesluit 2012) niet is om de waarde van woonruimte te beïnvloeden, maar om de energie-efficiëntie van gebouwen te stimuleren. Het toepassen van een sanctie op het ontbreken van een energielabel die erop neerkomt dat de woning lager wordt gewaardeerd dan deze feitelijk waard is, past niet bij dit doel (zie ook Rechtbank Midden-Nederland van 28 juli 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:3503), r.o. 3.4.1 t/m 3.4.7).

Gelet op het voorgaande mag – in lijn met wat de Hoge Raad heeft overwogen over het ontbreken van een actuele WOZ-waarde – ook bij het ontbreken van een eigen energielabel voor het gehuurde de energieprestatie op een andere wijze, zo objectief mogelijk worden vastgesteld. Het door [eiser 1] c.s. overgelegde energielabel is voldoende objectief. Het ligt niet voor de hand dat voor het gehuurde, dat de helft uitmaakt van het beoordeelde object en qua functie en indeling nagenoeg gelijk is aan de andere helft, een ander label zou worden afgegeven dan het nu afgegeven label C. [gedaagde] heeft ook geen (andere) gegevens overgelegd op basis waarvan zou moeten worden geoordeeld dat ten onrechte een label C is afgegeven voor het object.

Bij een energielabel C hoort een aantal van 15 punten voor de energieprestatie. Dit aantal punten zal dus bij het door de commissie vastgestelde aantal worden opgeteld.

Wastafel

Partijen zijn het erover eens dat niet twee, maar drie wastafels aanwezig zijn in het gehuurde. Voor elke wastafel mag, volgens het woningwaarderingsstelsel, 1 punt worden gerekend. [eiser 1] c.s. noemt ten onrechte een aantal van 3 extra punten. Bij het door de Huurcommissie vastgestelde aantal punten wordt voor de derde wastafel nog 1 punt opgeteld.

(Tussen)conclusie

Samenvattend oordeelt de kantonrechter dat de Huurcommissie bij het beoordelen van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs is uitgegaan van een te laag puntenaantal voor het gehuurde. De kantonrechter berekent het puntenaantal op (82 + 18 + 15 + 1 =) 116 punten.

Bij een puntenaantal van 116 hoort een maximale aanvangshuurprijs (peildatum 1 juli 2019) van € 582,22. De kantonrechter zal de meer subsidiaire vordering van [eiser 1] c.s. daarom toewijzen in die zin dat de (kale) huurprijs wordt vastgesteld op dit bedrag, met inachtneming van het volgende.

Verlaging huurprijs in verband met een gebrek

De Huurcommissie heeft op grond van artikel 12 Uhw, tegelijk het de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs, beoordeeld of de redelijke huurprijs in rekening mag worden gebracht gelet op de gebreken ten aanzien van het gehuurde. Dit komt erop neer dat de Huurcommissie – ambtshalve – beoordeelt of sprake is van een of meer gebreken aan het gehuurde die een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Daarbij is niet van belang of de huurder de verhuurder van deze gebreken op de hoogte heeft gesteld en/of herstel daarvan heeft verlangd.

De Huurcommissie heeft geoordeeld dat sprake is van zodanige vochtoverlast in het gehuurde dat de huurprijs met ingang van 1 juni 2020 dient te worden verlaagd tot een bedrag, gelijk aan 40% van de redelijke huurprijs. [eiser 1] c.s. is tegen dit oordeel van de Huurcommissie niet opgekomen. Hij heeft enkel gesteld dat het gebrek ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding zou zijn verholpen.

De kantonrechter is, net als de Huurcommissie, bij het vaststellen van de redelijke huurprijs gebonden aan de bepalingen van de Uhw. Ook de kantonrechter zal dus rekening moeten houden met de aanwezigheid van gebreken en de huurprijs (tijdelijk) op een lager bedrag moeten vaststellen indien die gebreken daartoe aanleiding geven. Nu door partijen niet ter discussie is gesteld dat op 1 juni 2020 sprake was van vochtoverlast en partijen ook niets hebben aangevoerd waaruit moet geconcludeerd dat de Huurcommissie tot een andere verlaging had moeten komen dan zij heeft gedaan, zal de kantonrechter de maximaal redelijke huurprijs van € 582,22 per maand met ingang van 1 juni 2020 tijdelijk vaststellen op € 232,89, zijnde (net als bij de Huurcommissie) 40% van de maximaal redelijke huurprijs.

De Huurcommissie heeft zich niet uitgesproken over de vraag of het gebrek is opgeheven (en zo ja, per wanneer) en partijen hebben de kantonrechter ook niet om een oordeel op dit punt gevraagd, zodat de kantonrechter zich daarover niet kan uitspreken. Als partijen het niet eens zijn over de vraag of het gebrek is opgeheven en op welk tijdstip, staat het [eiser 1] c.s. vrij om dat punt aan de Huurcommissie voor te leggen op grond van artikel 12 lid 5 Uhw.

Proceskosten

[gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser 1] c.s. tot vandaag vast op € 100,32 aan dagvaardingskosten, € 214,- aan griffierecht en € 248,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 124,- tarief). Dit is totaal € 562,32.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De kantonrechter:

stelt de maandelijkse kale huurprijs betreffende het gehuurde per 1 juni 2020 vast op € 582,22, met inachtneming van het onder 5.2 bepaalde;

stelt de maandelijkse kale huurprijs betreffende het gehuurde per 1 juni 2020, tot het moment waarop het gebrek betreffende de vochtoverlast is verholpen, tijdelijk vast op € 232,89 per maand;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van [eiser 1] c.s. tot vandaag vastgesteld op € 562,32;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en in het openbaar uitgesproken.

51909