Hof Den Haag, 18-07-2023, nr. 200.314.160/01

Op verzoek van de Huurder stelde de Huurcommissie een redelijke aanvangshuurprijs voor de gehuurde woning vast en paste daarop een tijdelijk korting toe wegens vochtgebreken. Verhuurders vroegen de kantonrechter om dit te toetsen. De kantonrechter besliste er opnieuw over. Verhuurders doen een beroep op een doorbrekingsgrond van het wettelijk rechtsmiddelenverbod tegen deze beslissing en willen in hoger beroep dat de huurprijs en de korting niet al bij aanvang van de huur ingaan.

Het hof verklaart het hoger beroep wel ontvankelijk, maar acht het beroep op de doorbrekingsgrond ongegrond en komt dus aan een inhoudelijke behandeling niet toe.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

Huurder huurt per 1 juni 2020 een zelfstandige woonruimte van Verhuurders. Partijen ondertekenden daartoe in juni 2020 een huurovereenkomst met een aanvangshuurprijs van € 720,- per maand plus € 100,- per maand als voorschot voor servicekosten, gas, water en elektra. Nadat Huurder in september 2020 aan de beheerder schreef dat de (kale) huurprijs lager zou moeten zijn, betaalde Huurder maandelijks € 620,- aan huur (plus € 100,- voorschot).

Huurder vroeg eind september 2020 aan de Huurcommissie of de huurprijs redelijk is. De Huurcommissie liet de woonruimte vervolgens onderzoeken, met als bedoeling: het opstellen van de woningwaardering en kijken naar eventuele (ernstige) onderhoudsgebreken die vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 juni 2020) aanwezig zijn. Volgens het rapport van dit onderzoek is het aannemelijk “dat er vochtdoorslag plaats vindt sinds aanvang huur.”

Bij uitspraak van 14 december 2021 (hierna: de uitspraak van de Huurcommissie) besliste de voorzitter van de Huurcommissie dat een huurprijs van € 400,41 per maand met ingang van 1 juni 2020 redelijk is op grond van het puntenaantal. Verder werd deze huurprijs in de uitspraak per 1 juni 2020 tijdelijk verlaagd tot 40% van die huurprijs (dus € 160,16 per maand) vanwege het gerapporteerde ernstige vocht-gebrek.

Bij dagvaarding van 30 december 2021 dagvaardden Verhuurders de Huurder voor de kantonrechter. Zij vorderden om de aanvangshuurprijs per maand vast te stellen op € 620,- plus € 100,- servicekosten of (subsidiair) op € 605,13 plus € 100,- servicekosten.

Verhuurders legden daaraan ten grondslag dat partijen zelf die prijs na de aanvang van de huurovereenkomst hadden afgesproken en dat de Huurcommissie te weinig punten aan de WOZ-waarde, de energieprestatie en een wastafel had toegekend.

Huurder voerde verweer.

Bij vonnis van 24 juni 2022 stelde de kantonrechter de aanvangshuurprijs per 1 juni 2020 vast aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (de puntentelling) op € 582,22 per maand, want hij kende voor de WOZ-waarde, de energieprestatie en de wastafels meer punten toe dan de Huurcommissie had gedaan. Verder stelde de kantonrechter de huurprijs per 1 juni 2020 tijdelijk vast op 40% daarvan (dus op € 232,89) vanwege het vocht-gebrek. Huurder moest de proceskosten betalen.

Verhuurders zijn in hoger beroep gekomen. Zij zijn het eens met de beslissing over de huurprijs van € 582,22 per maand, maar niet met de ingangsdatum 1 juni 2020 van die prijs en van de korting daarop. Zij voeren in hun grief aan dat de vastgestelde huurprijs pas moet gelden vanaf 30 december 2021, omdat Huurder bij de Huurcommissie geen ingangsdatum voor huurprijswijziging had voorgesteld en pas op 30 december 2021 vaststelling van de huurprijs was verzocht bij de kantonrechter. Verder voeren zij in hun grief aan dat er op 1 juni 2020 nog geen vochtproblemen waren. Deze ontstonden volgens Verhuurders pas vanaf 9 september 2020 en duurden in totaal maar 3½ maand. Zij voeren ook aan dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:263 BW is getreden.

Huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

Appelgrens1.

Huurder heeft bij memorie van antwoord (in § 3.5) aangevoerd dat de vordering van Verhuurders zodanig laag is, dat de financiële grens om in hoger beroep te kunnen gaan (hierna: de appelgrens) niet wordt gehaald.

Het hof verwerpt dit verweer. Deze appelgrens is bepaald in artikel 332 Rv, waarin staat dat partijen niet in hoger beroep kunnen komen van een vonnis als de vordering waarover de rechter had te beslissen niet meer beloopt dan € 1750,- of, bij een vordering van onbepaalde waarde, als er duidelijke aanwijzingen zijn dat de vordering geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 1.750,-. Het gaat er dus niet om over welk bedrag het hof moet beslissen of welk bedrag toewijsbaar is, zoals Huurder lijkt te betogen in zijn memorie van antwoord (vanaf § 5.5 en volgende).

In deze zaak moest de kantonrechter beslissen over de tussen partijen geldende redelijke huurprijs. Deze was door de Huurcommissie vastgesteld op € 400,41 en tijdelijk € 160,16 per maand. Verhuurders vorderden bij de kantonrechter (primair) € 620,- per maand. Omdat de huurovereenkomst en misschien ook de korting vele maanden kan doorlopen – er staat voor beide geen einddatum vast –, is de vordering waarover de rechter moest beslissen dus hoger dan de appelgrens van € 1.750,-. De appelgrens staat daarom niet in de weg aan de ontvankelijkheid van dit hoger beroep.

Wettelijk rechtsmiddelenverbod

De wet kent ook enkele bijzondere bepalingen die maken dat van bepaalde beslissingen geen hoger beroep mogelijk is. Eén daarvan staat in artikel 7:262 lid 2 BW. Daarin staat dat tegen een beslissing van de rechter krachtens artikel 7:262 lid 1 BW geen hogere voorziening is toegelaten. Deze bepaling geldt in deze zaak, vanwege het volgende.

De Huurcommissie nam in haar uitspraak van 14 december 2021 een beslissing op grond van artikel 7:249 BW over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Huurder had dat verzocht binnen de zes maanden nadat de huurovereenkomst voor de eerste maal, per 1 juni 2020, was aangegaan, zoals artikel 7:249 BW mogelijk maakt. De uitspraak van de Huurcommissie betrof uitdrukkelijk een beslissing over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs die Huurder per 1 juni 2020, aan het begin van zijn eerste huurperiode, moest gaan betalen, dus een beslissing op een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW. Verhuurders hebben dat toen ook zo begrepen, zo blijkt uit onder meer punt 1 van hun dagvaarding voor de kantonrechter.

Artikel 7:262 lid 1 BW maakt het mogelijk om een beslissing van de rechter te vorderen over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Van die mogelijkheid hebben Verhuurders gebruik gemaakt. Immers, tijdig na de uitspraak van de Huurcommissie hebben Verhuurders over dezelfde punten waarover de Huurcommissie had beslist, een beslissing van de kantonrechter gevorderd. De kantonrechter heeft daarover beslist in de bestreden uitspraak. Op grond van artikel 7:262 lid 2 BW is daartegen geen hoger beroep toegelaten. Dit is een wettelijk rechtsmiddelenverbod.

doorbrekingsgrond

Een wettelijk rechtsmiddelenverbod kan worden doorbroken als geklaagd wordt dat de rechter in de vorige instantie het wetsartikel ten onrechte niet heeft toegepast, buiten het toepassingsgebied van het wetsartikel is getreden of bij de beoordeling een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel niet in acht heeft genomen dat niet meer kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. Het beroep is ontvankelijk als zo’n doorbrekingsgrond wordt aangevoerd.2.

Verhuurders hebben zo’n doorbrekingsgrond aangevoerd. Zij betogen dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:263 BW is getreden. Volgens hen is de kantonrechter kennelijk vergeten om aan dat artikel te toetsen.

Het hof merkt op dat dit aanvoeren van de doorbrekingsgrond betekent dat artikel 7:262 lid 2 BW niet in de weg staat aan de ontvankelijkheid van dit hoger beroep. Het hoger beroep is dus ontvankelijk.

Het hof oordeelt echter wel dat het beroep op de gestelde doorbrekingsgrond ongegrond is. De kantonrechter (en eerder de Huurcommissie) moest op grond van artikel 7:249 BW een oordeel geven over de aanvangshuurprijs. Daarover besliste hij dat deze prijs € 582,22 per maand bedroeg met een tijdelijke korting tot 40% daarvan. De beslissing ging niet over een wijziging tijdens de looptijd van de woninghuur van een tot dan wel als redelijk te gelden huurprijs. Het verzoek betrof dus niet een wijziging van de huurprijs waarvoor artikel 7:263 BW een regeling geeft. Zo’n wijziging van de huurprijs ontstaat ook niet enkel doordat partijen na het aangaan van de huurovereenkomst verschillende huurprijzen hebben genoemd en betaald. De kantonrechter heeft dus terecht artikel 7:263 BW niet toegepast. Het hof verwerpt het beroep op de gestelde doorbrekingsgrond.

Het ontbreken van een (geldige) doorbrekingsgrond betekent dat het hof niet kan toekomen aan een (her)beoordeling van de zaak in hoger beroep.3.Het hof zal het vonnis dus niet inhoudelijk beoordelen en daarom niet verder ingaan op wat partijen in hoger beroep hebben aangevoerd.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van Verhuurders niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Verhuurders als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, D. Aarts en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023 in aanwezigheid van de griffier.