HR, 16-10-2020, nr. 19/02613

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. 1.

Bij exploot van 3 mei 2017 heeft Pachter Verpachter gedagvaard voor de pachtkamer van de rechtbank Noord-Holland. Hij heeft, samengevat, in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat de tussen partijen gesloten overeenkomst is te beschouwen als een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar en tegen een pachtprijs van € 7.270,- in totaal. Voorts heeft Pachter terugbetaling gevorderd van het bedrag van € 1.451,- dat hij teveel heeft betaald.

Verpachter heeft op haar beurt in reconventie, kort gezegd, een verklaring voor recht gevorderd dat de overeenkomst tussen partijen een teeltpachtovereenkomst is, dan wel eenmalige pacht of geliberaliseerde pacht, met veroordeling van Pachter tot betaling van een bedrag van € 8.721,- .

De rechtbank heeft bij vonnis van 3 januari 20185. in conventie en in reconventie voor recht verklaard dat de overeenkomst is te beschouwen als een teeltpachtovereenkomst en heeft Pachter veroordeeld tot betaling van het door Verpachter gevorderde bedrag van € 8.721,-.

Tegen dit vonnis heeft Pachter hoger beroep ingesteld bij de pachtkamer van het hof Arnhem-Leeuwarden. Na wijziging van eis heeft hij gevorderd dat het hof, na vernietiging van het vonnis waarvan appel:

Verpachter heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

Bij arrest van 2 april 20196. heeft het hof het vonnis van 3 januari 2018 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, onder meer:

Het hof heeft daartoe onder meer, voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen:

Verpachter is bij procesinleiding van 29 mei 2019 — en daarmee tijdig7. — in cassatie gekomen tegen het arrest van het hof van 2 april 2019. Pachter heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna nog van re- en dupliek is gediend.

Alvorens het cassatiemiddel te bespreken, zal ik ingaan op de vraag of Verpachter in haar cassatieberoep kan worden ontvangen.

De tussen partijen gesloten overeenkomst liep van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006. In die periode was de Pachtwet nog van toepassing, waarin cassatieberoep tegen arresten en beschikkingen van de pachtkamer van het hof werd uitgesloten (art. 134 Pw). Bij wet van 26 april 2007 (Stb. 2007, 163), in werking getreden op 1 september 2007, is de Pachtwet ingetrokken en zijn de procesrechtelijke pachtbepalingen opgenomen in art. 1019j-1019v Rv. 8. Cassatieberoep wordt hierin niet langer uitgesloten.

De wet van 26 april 2007 bevat voor de procesrechtelijke bepalingen geen specifiek overgangsrecht. Gelet daarop, en in verband met de wetsgeschiedenis, 9. zijn de algemene overgangsbepalingen van art. 68a e.v. Overgangsrecht NBW (hierna: Ow) daarop van toepassing. Uit art. 74 lid 1 en art. 68a Ow volgt dat die bepalingen onmiddellijke werking hebben voor procedures die op of na 1 september 2007 zijn aangevangen.10. Daarvan is in deze zaak sprake, nu de procedure ruim na 1 september 2007 is aangevangen. Ik meen dan ook dat Verpachter ontvankelijk is in haar cassatieberoep.

Hoewel voor de ontvankelijkheid van het cassatieberoep art. 1019j-1019v Rv bepalend zijn, heeft het hof nog aan de hand van de Pachtwet (en niet titel 7.5 BW) getoetst hoe de pachtovereenkomst moet worden gekwalificeerd. De steller van het middel bestrijdt dit niet en neemt dit ook zelf tot uitgangspunt. Naar mijn mening is dit terecht. Weliswaar komt aan het materiële pachtrecht van titel 7.5 BW op grond van art. 68a Ow onmiddellijke werking toe, maar omdat de overeenkomst reeds op 31 december 2006 — voor de inwerkingtreding van titel 7.5 BW per 1 september 2007 — was geëindigd, dient de kwalificatie aan de hand van de Pachtwet plaats te vinden. 11.

De regeling voor teeltpacht bevat overigens geen relevante verschillen tussen het oude en het nieuwe pachtrecht. Tussen de regeling van de eenmalige pacht van art. 70f lid 5 Pw en die van de geliberaliseerde pacht van art. 7:397 BW bestaan wel relevante verschillen.

Het cassatiemiddel valt uiteen in vier onderdelen (aangeduid als klacht I tot en met IV).

Klacht I richt een rechtsklacht tegen het oordeel van het hof dat de overeenkomst niet heeft te gelden als een teeltpachtovereenkomst als bedoeld in art. 70f lid 1 Pw, nu deze niet binnen twee maanden nadat deze is aangegaan (als teeltpachtovereenkomst) ter registratie is ingezonden (rov 4.2) en dat het hof geen reden ziet om aan het formele vereiste voorbij te gaan (rov. 4.3). Het hof zou een te groot belang aan het registratievereiste hebben toegekend, en hebben miskend dat het (enkele) niet tijdig registreren van de overeenkomst niet tot gevolg heeft dat geen sprake is van een teeltpachtovereenkomst in geval de pachter door dat niet (tijdig) registreren in geen enkel (rechtens te respecteren) belang wordt geschaad.

Voordat ik inhoudelijk op de klacht inga, maak ik eerst een paar inleidende opmerkingen.12.

Sinds de jaren dertig van de vorige eeuw is de pachtwetgeving er vooral op gericht om zowel de belangen van de pachter als het algemeen landbouwkundig belang te beschermen. Die pachtbescherming werd onder meer bereikt door veelal dwingende bepalingen, waarin onder meer werd voorgeschreven dat alle pachtovereenkomsten vooraf door de grondkamer moeten worden getoetst, en waarin ook de wettelijke duur van een pachtovereenkomst en de maximale pachtprijs dwingend werden voorgeschreven.13. In de pachtpraktijk bleek zich al snel het verschijnsel van zwarte en grijze pacht voor te doen, waarbij om aan die dwingende bepalingen te ontkomen overeenkomsten bewust niet op schrift werden gesteld, respectievelijk werd afgesproken de overeenkomst niet ter goedkeuring aan de grondkamers toe te sturen. Dat is de reden geweest dat het vanaf 1969 zelfs enige tijd strafbaar is geweest pachtovereenkomsten of pachtwijzigingsovereenkomsten niet tijdig ter goedkeuring in te zenden. Handhaving is echter nooit een prioriteit geweest, en in 1995 is de strafbaarstelling vervallen.14.

In de loop der tijd zijn steeds meer stemmen opgegaan om de pacht te liberaliseren. Geconstateerd werd dat het pachtareaal allengs sterk was verminderd, terwijl het belang van pacht als financieringsinstrument voor de landbouw van groot belang werd geacht. Als oorzaak van die vermindering van het pachtareaal werd de dwingende en weinig flexibele regelgeving genoemd. Met het doel om de (verdere) verkleining van het pachtareaal te voorkomen, heeft de wetgever in 1995 twee nieuwe vormen van ‘bijzondere kortdurende pacht’ geïntroduceerd, die voor los land voorzagen in een meer marktconforme benadering en in flexibel grondgebruik.15. Een van die vormen betrof de teeltpacht. Indien aan de voorwaarden voor teeltpacht was voldaan, gold een bijzonder regime waarbij een groot aantal pachtbeschermingsbepalingen niet van toepassing was. Daartoe behoorden onder meer bepalingen omtrent de toetsing en de duur van de pachtovereenkomst, alsmede de prijs. In de pachtpraktijk werden ook voor ‘teeltpachtovereenkomsten’ de hiervoor genoemde zwarte en grijze pachtovereenkomsten gesloten, bij gebrek aan de nodige flexibiliteit van de tot dan toe geldende pachtwetgeving16.. De teeltpachtregeling voorzag dan ook in een bestaande behoefte. Tijdens de parlementaire behandeling werd hier op gewezen.17.

De wetgever had bij de introductie van de teeltpacht (en de eenmalige pacht) overigens uitdrukkelijk voor ogen dat het bestaande reguliere pachtstelstel, met een goede bescherming van de pachter en het algemeen landbouwkundig belang, als basis zou blijven gelden en zijn volle betekenis zou behouden. De teeltpacht werd (evenals de eenmalige pacht) gezien als aan aanvullende regeling op de gewone, reguliere pacht van los land.18.

Dan kom ik nu toe aan de inhoudelijke bespreking van klacht I, waarmee er in de kern over geklaagd wordt dat het registratievereiste geen constitutief vereiste is voor teeltpacht, en zeker niet in onderhavig geval omdat het geen belang van de pachter zou dienen.

De teeltpacht was tot 1 september 2007 geregeld in art. 70f, leden 1–4 Pw.19. In het eerste lid zijn vier voorwaarden opgesomd waaraan voldaan moet zijn wil het teeltpachtregime van toepassing zijn, dat wil zeggen dat de in de aanhef genoemde bepalingen voor (reguliere) pacht niet van toepassing zijn. Die vier voorwaarden komen op het volgende neer:

Eén van de voorwaarden om te kunnen spreken van teeltpacht — en om dus af te kunnen wijken van de reguliere pachtbeschermingsbepalingen — betreft derhalve het hiervoor onder d) genoemde registratievereiste. Dit houdt in dat de pachtovereenkomst binnen twee maanden nadat zij is aangegaan ter registratie aan de grondkamer moet zijn ingezonden. De wetgever heeft een tijdige registratie van teeltpachtovereenkomsten van belang geacht ter rechtvaardiging dat een uitzondering gemaakt wordt op de pachtbescherming van de reguliere pacht. Deze registratie waarborgt dat niet willekeurig en lichtzinnig van de pachtbeschermingsbepalingen wordt afgeweken. Hoewel de wettekst op een lijdelijke rol van de grondkamer wijst, volgt uit de wetsgeschiedenis dat het registratievereiste bedoeld is (en in de praktijk ook wordt toegepast) om — marginaal — te toetsen of aan de in art. 70f lid 1 Pw voor teeltpacht gestelde voorwaarden is voldaan.21. Het belang van het registratievereiste is er bovendien in gelegen dat pachtovereenkomsten aan het zwarte en grijze circuit worden onttrokken en daarop enige mate van toezicht kan worden gehouden. 22. Het strikt handhaven van het registratievereiste is dan ook zinvol, ook in situaties dat de wetgever er op zichzelf geen bezwaar tegen heeft dat de reguliere pachtbeschermingsbepalingen opzij worden gezet.

Uit de redactie van artikel 70f lid 1 Pw volgt dat dit vereiste een bestaansvoorwaarde is om het bijzondere teeltpachtregime van toepassing te laten zijn. Indien aan dit registratievereiste niet wordt voldaan, is geen sprake van een teeltpachtovereenkomst als bedoeld in art. 70f lid 1 Pw.

Dat de wetgever ook daadwerkelijk de bedoeling had het registratievereiste als bestaansvoorwaarde voor teeltpacht aan te merken, ook als aan de overige eisen was voldaan, volgt onder meer uit de memorie van toelichting waarin is opgemerkt:23.

De steller van het middel verwijst nog naar een passage uit de memorie van antwoord waaruit zou volgen dat de minister het registratievereiste niet als constitutief element voor teeltpacht zou hebben aangemerkt. Het gaat om de volgende passage in de memorie van antwoord (ik citeer wat ruimer, het in de procesinleiding opgenomen citaat heb ik cursief gezet):24.

Aan het in de procesinleiding opgenomen citaat ging derhalve een vraag vooraf die betrekking had op de elementen waaraan de overeenkomst zelf moet voldoen (zodat deze tijdig ter registratie kan worden ingezonden). Ik lees hierin niet dat het registratievereiste niet (ook) als constitutief element zou zijn bedoeld.

Ten slotte wijs ik nog op de opmerking van de minister dat beide kortdurende pachtvormen (teeltpacht en eenmalige pacht) hun eigen voorwaarden kennen, ten aanzien waarvan geldt:

In de literatuur bestaat er weinig twijfel over dat het registratievereiste als bestaansvoorwaarde voor teeltpacht heeft te gelden. Heisterkamp betoogt dat in geval van niet-tijdige aanbieding ter registratie van teeltpacht geen sprake meer kan zijn, ook al is dit regime uitdrukkelijk overeengekomen. Dit blijkt zijns inziens uit het feit dat toepasselijkheid van het teeltpachtregime in de wet (art. 70f lid 1 onder. en lid 3 Pw) afhankelijk is gesteld van tijdige inzending ter registratie. Bovendien is dit impliciet in de parlementaire behandeling bevestigd. De overeenkomst geldt dan als een reguliere pachtovereenkomst. Afgezien van het feit dat registratie binnen twee maanden imperatief is voor het mogen inroepen van het bijzondere regime, heeft zij in wezen geen betekenis, aldus Heisterkamp.26. Volgens De Hoog is, gelet op de redactie van art. 70f lid 1 Pw, sprake van een constitutief (vierde) vereiste.27. Rodrigues Lopes gaat er (voor zowel art. 7:396 BW als art. 70f Pw) zonder meer vanuit dat wanneer partijen nalaten de teeltpachtovereenkomst ter registratie in te zenden, zij geen teeltpachtovereenkomst maar een mondelinge pachtovereenkomst hebben gesloten.28. Ook Valk betoogt dat de verwijzing in het huidige art. 7:396 lid 1 onder. BW naar het tweede en derde lid van de bepaling impliceert dat de tijdige inzending ter registratie een bestaansvoorwaarde is; niet (tijdig) inzenden heeft tot gevolg dat het regime van art. 7:396 BW helemaal niet tot gelding komt en de overeenkomst als een reguliere pacht moet worden aangemerkt.29.

Een en ander was ook geldend recht op het moment dat de pachtovereenkomst tussen partijen werd gesloten; uit een uitspraak van het hof Arnhem — op dat moment het hoogste rechtscollege in pachtzaken, zie hiervoor onder 2.2 — volgde reeds dat tijdige registratie een bestaansvoorwaarde is voor teeltpacht.30.

Gelet op het voorgaande kan de klacht niet slagen.

Klacht II richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 4.3 dat het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Pachter zich op pachtbescherming beroept. Het onderdeel valt uiteen in drie subonderdelen (aangeduid als A, B.1 en B.2).

Onder klacht II A wordt geklaagd dat het hof niet kenbaar is ingegaan op het beroep van Verpachter op misbruik van bevoegdheid. Dit beroep zou volgen uit het door haar ingenomen standpunt dat Pachter zich uitsluitend op het registratievereiste beroept om onder de (betaling van de) overeengekomen pachtsom uit te komen, terwijl het registratievereiste niet met dat doel in de wet is opgenomen.

Niet onbegrijpelijk is dat het hof hierin geen beroep op misbruik van bevoegdheid heeft gelezen. Verpachter heeft — onder het kopje ‘Primair: er is sprake van teeltpacht’31. — inderdaad aangevoerd dat Pachter zich uitsluitend op het registratievereiste beroept om onder de overeengekomen pachtsom uit te komen, terwijl het registratievereiste niet met dit doel in de wet is opgenomen 32.. Verpachter verbindt daar echter geen consequentie aan. Nu dit is aangevoerd in het kader van het betoog dat ondanks het registratievereiste sprake is van een teeltpachtovereenkomst, is het niet onbegrijpelijk dat het hof dit niet aldus heeft begrepen dat Verpachter hiermee betoogt dat de pachtbeschermingsbepalingen buiten toepassing gelaten moet worden wegens misbruik van bevoegdheid. De klacht faalt.

Onder klacht II B.1 wordt erover geklaagd dat het hof bij de beoordeling van het beroep op d e beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten onrechte geen kenbaar belang heeft toegekend aan het door Verpachter ontwikkelde gezichtspunt omtrent aard en strekking van het registratievereiste (verwezen wordt naar memorie van antwoord nr. 47–53), te weten dat het registratievereiste niet (primair) het belang van de pachter beoogt te beschermen (en zeker niet bedoeld is als een middel om de overeengekomen pachtsom te ontlopen).

Onder klacht II B.2 wordt hieraan toegevoegd dat het hof onvoldoende recht doet aan de inhoud, aard en strekking van het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, door te overwegen dat Verpachter in dit verband enkel heeft aangevoerd ‘dat [Pachter] willens en wetens heeft ingestemd met de eenjarige pacht voor een hoge pachtsom’ (verwezen wordt naar memorie van antwoord nr. 13, 15 en 44).

Deze klachten kunnen bij gebrek aan feitelijke grondslag niet slagen. Verpachter heeft niet aangevoerd dat een beroep op het registratievereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verpachter heeft weliswaar een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, maar dit hield in dat het beroep op reguliere pacht (c.q. de dwingendrechtelijke pachtbeschermingsbepalingen) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.33. Het hof heeft dit beroep ook zo begrepen.34. De klachten falen reeds om die reden.

Verder zijn de in de subonderdelen genoemde gezichtspunten respectievelijk stellingen niet aangevoerd in het kader van de vraag of het beroep op reguliere pacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij zijn aangevoerd in het kader van een weergave van de feiten (MvA nr. 13 en 15), respectievelijk het betoog (onder de kop: ‘Primair: er is sprake van teeltpacht’) dat (bij de kwalificatie) aan het formele registratievereiste voorbij zou moeten worden gegaan (MvA nr. 44 en 47–53). Haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft Verpachter uitgewerkt in haar memorie van antwoord onder 57 tot en met 61, hetgeen het hof — niet onbegrijpelijk — samenvat als het betoog dat Pachter ‘willens en wetens heeft ingestemd met de eenjarige pacht voor een hoge pachtsom en desondanks weigert de helft te betalen’. Niet onbegrijpelijk is dat het hof in het kader van het beroep op de redelijkheid en billijkheid dan ook niet op de andere gezichtspunten/stellingen ingaat.

Klacht III richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 4.4. Het hof overweegt daar dat de overeenkomst niet kan worden aangemerkt als een eenmalige pachtovereenkomst als bedoeld in art. 70f lid 5 Pw, omdat Verpachter onvoldoende redengevende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd om te oordelen dat partijen bij hun overeenkomst hebben bepaald dat de bepalingen die genoemd zijn in dat vijfde lid niet van toepassing zijn op hun pachtovereenkomst. De klacht komt erop neer dat het hof niet voorbij had mogen gaan aan het betoog dat (naar de rechtbank onbestreden heeft overwogen) partijen in materieel opzicht een teeltpachtovereenkomst hebben gesloten, volgens de klacht ‘dus: met het oogmerk de in art. 70f lid 5 (aanhef) genoemde bepalingen uit te sluiten’.

De klacht faalt. Indien partijen materieel een teeltpachtovereenkomst hebben gesloten, dan zal daarmee voldaan zijn aan het voor teeltpacht opgenomen constitutieve vereiste (art. 70f lid 1 onder. Pw) dat in de overeenkomst is bepaald dat de in art. 70f lid 1 aanhef genoemde bepalingen niet van toepassing zijn. Ook in art. 70f lid 5 onder. Pw is voor de eenmalige pacht een soortgelijke bepaling opgenomen, echter de bepalingen die volgens art. 70f lid 5 aanhef Pw niet van toepassing zijn komen niet geheel overeen met die genoemd in art. 70f lid 1 Pw betreffende teeltpacht. Dat uit de overeenkomst voldoende duidelijk volgt dat partijen een teeltpachtovereenkomst voor ogen stond, betekent dus niet dat partijen ook eenmalige pacht voor ogen stond. Uit de parlementaire geschiedenis volgt overigens ook dat de beide vormen van pacht niet in elkaar kunnen overlopen.35. Het hof hoefde op de stelling van Verpachter dan ook niet afzonderlijk in te gaan.

Daar komt bij dat Verpachter geen belang heeft bij haar cassatieklacht. Vast staat dat partijen een overeenkomst hebben gesloten ‘voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006’ (zie hiervoor onder 1.1 sub (i)). Daarmee voldoet de overeenkomst niet aan het vereiste in art. 70f lid 5 onder. Pw dat de overeenkomst moet zijn aangegaan voor een langere duur dan één jaar.

Klacht IV betreft een voortbouwklacht en behoeft geen bespreking.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G