HR, 08-04-2011, nr. 10/02860

De eiseres tot cassatie, Panara, huurt sinds 1986 een winkel aan de [a-straat] in Amsterdam, voor het jaar 2008 tegen een huurprijs van ca. € 56.000,- per jaar. Panara drijft daar een winkel in schoenen en lederwaren. De huur gold voor tien jaar, verlengbaar met twee optieperiodes van vijf jaar (waarvan Panara kennelijk gebruik heeft gemaakt). Na het verstrijken van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst — in 2006 — geldt deze voor onbepaalde tijd.

Sinds januari 1997 is de verweerder in cassatie, [verweerder], eigenaar van het pand waarin het gehuurde zich bevindt. Hij is (dus) ingevolge het destijds geldende art. 7A:1612 BW als opvolgend verhuurder toegetreden tot de lopende huurovereenkomst.

De [a-straat] heeft zich sinds 1986, toen de straat (nog) als ‘gewone’ winkelstraat werd gekwalificeerd, ontwikkeld tot een winkelstraat waar veel bekende modehuizen winkels exploiteren.

Een aantal winkelpanden in de straat is in de afgelopen jaren voorzien van een kelderverdieping. Deze kelderverdiepingen worden, zo heb ik het begrepen, mede geëxploiteerd als winkelruimte.

In 2006 en 2007 heeft [verweerder] (dus: tweemaal) de huur aan Panara opgezegd. [Verweerder] voerde in de opzegbrieven aan dat hij het pand waarin het gehuurde zich bevindt wilde uitbreiden met een kelderverdieping en een uitbouw, om de verkoopruimte substantieel te vergroten. [Verweerder] beriep zich erop dat hij om deze reden het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik (als bedoeld in art. 7:296 lid 1 onder b BW); en subsidiair op een overwicht aan belangen aan zijn, [verweerder]s, kant, waardoor een belangenafweging in zijn voordeel moest uitvallen.

Panara heeft [verweerder]s huuropzeggingen niet aanvaard.

In de thans in cassatie aanhangige procedure vorderde [verweerder] op de zojuist kort weergegeven grond beëindiging van de huurovereenkomst (met nevenvorderingen als gebruikelijk).

In de eerste aanleg werd deze vordering afgewezen. Op het van de kant van [verweerder] geïnitieerde hoger beroep kwam het hof echter tot het tegengestelde oordeel. De overwegingen van het hof strekken ertoe, dat een redelijke afweging van de belangen van partijen oplevert dat [verweerder] met recht aanspraak maakt op beëindiging van de huur.

Namens Panara is tijdig2. en regelmatig cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] heeft laten concluderen tot verwerping. De standpunten zijn van weerszijden schriftelijk toegelicht. Van de kant van Panara is gerepliceerd.

Zoals ik in alinea 4 al even aangaf heeft het hof de vordering van [verweerder] toewijsbaar geoordeeld aan de hand van een afweging van de belangen van de betrokken partijen. Art. 7:296 lid 3 BW voorziet erin dat inderdaad na ommekomst van een termijn van tenminste tien jaar (of langer, als de huurovereenkomst — zoals in dit geval — in langere termijnen voorziet3.), huurbeëindiging zonder bewilliging van de huurder mogelijk is na opzegging op de (vervolgens natuurlijk door de rechter te beoordelen) grond, dat bij redelijke afweging van de belangen van de betrokkenen het belang van de verhuurder boven dat van de huurder gaat.

De cassatieklachten berusten voor een belangrijk deel op de opvatting dat de in art. 7:296 lid 3 BW bedoelde belangenafweging moet worden gemaakt met inachtneming van bijzondere égards voor de positie van de huurder; ongeveer in die zin, dat de huurder daarbij een streepje vóór heeft op de verhuurder.

Die opvatting lijkt mij niet juist.

Ik onderschrijf het van de kant van Panara benadrukte uitgangspunt, dat de wettelijke regeling voor de huur van bedrijfsruimte in belangrijke mate is ingegeven door de wens, de huurder bescherming te bieden tegen beëindiging van de huurovereenkomst op gronden die daarvoor als ‘te licht’ zijn aan te merken. Er zijn echter geen aanwijzingen dat die regeling daarbij zo ver zou (willen) gaan dat de huurder ook dan voor bescherming in aanmerking zou komen, wanneer — na de minimale huurtermijn van tien jaar die de wet voorop stelt — de belangen van de huurder minder zwaarwegend worden geoordeeld dan de in geding zijnde belangen van de verhuurder. Integendeel, voor dat geval is de wettelijke regeling erop gericht dat aan de zwaarst wegende belangen voorrang toekomt.

In een aantal publicaties4. heb ik als mijn mening gegeven dat dit uitgangspunt ook in uitgesproken mate de voorkeur verdient. Een (wettelijke) regeling die ertoe leidt dat voorrang wordt gegeven aan belangen waaraan minder gewicht toekomt, boven de (zwaarder wegende) belangen die aan de andere kant in het geding zijn, druist immers in tegen een welhaast axiomatisch te noemen uitgangspunt van het recht. Het is niet uitgesloten dat die uitkomst (‘het lichtste belang gaat vóór’) niettemin in sommige gevallen moet worden aanvaard — maar dat moeten dan wel uitzonderlijke gevallen zijn, waarin aan de als minder zwaar gewogen belangen om rechtspolitieke redenen in weerwil van hun mindere gewicht voorrang wordt toegekend.

Als het gaat om huur en verhuur van bedrijfsruimte, is een dergelijke bijzondere ‘belangensituatie’ niet aanwezig. De wet is erop gericht een kader te scheppen waarin het ‘van nature’ zwaarwegende belang van een huurder van bedrijfsruimte (voldoende) wordt beschermd tegen aantastingen van de kant van een verhuurder die niet op belangen van vergelijkbaar gewicht kan bogen — maar niet om het huurgenot van bedrijfsruimtehuurders ‘door dik en dun’ te beschermen, ook als er zwaarder wegende belangen van de verhuurder in het geding zijn.

Juist omdat er op het gebied van de bedrijfsruimtehuur geen omstandigheden in het geding zijn die een afwijking rechtvaardigen van het — zich als zo vanzelfsprekend aandringende — uitgangspunt van voorrang voor de zwaarst wegende belangen, heb ik mij in de zojuist aangehaalde publicaties gekeerd tegen bepaalde regels van bedrijfsruimterecht die ertoe strekken dat aan belangen van de verhuurder doorslaggevend gewicht wordt toegekend, zónder dat die belangen tegen de belangen van de huurder (mogen) worden afgewogen. Dat geval doet zich voor bij sommige van de zogenaamde ‘verplichte’ gronden voor huurbeëindiging waar de wet in art. 7:296 lid 1 en 7:296 lid 4BW naar verwijst. Nu de wet daar afweging van de wederzijdse belangen uitsluit5., is (goed) denkbaar dat een vordering van een verhuurder op een van de desbetreffende gronden moet worden toegewezen, hoewel de belangen aan de kant van de huurder moeten worden aangemerkt als zwaarder wegend. Dat leek (en lijkt) mij een onaanvaardbare uitkomst — waarvoor de wetgever niettemin lijkt te hebben gekozen.

Ik heb de zojuist besproken kwestie aangesneden om nader in het licht te stellen dat het niet aannemelijk is dat de wet, zelfs zonder dat daarvan iets in de tekst of de toelichting tot uitdrukking komt, ertoe zou strekken dat het bij huurbeëindiging aan de hand van belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3 BW mogelijk zou zijn dat zwaarder wegende belangen van de verhuurder bij lichter wegende belangen van de huurder ten achter zouden worden gesteld. In het kader van een wettelijke regeling die in bepaalde gevallen het omgekeerde doet — lichter wegende belangen van de verhuurder ‘voortrekken’ boven zwaarder wegende belangen van de huurder —, is dat immers eens temeer onaannemelijk.

De in de rechtsleer beschikbare bronnen bieden volgens mij dan ook geen steun aan het in de cassatiemiddelen voorgestane standpunt dat ik hier bestrijd. Algemeen wordt aangenomen dat bij geschillen over huurbeëindiging aan de hand van belangenafweging inderdaad een oordeel moet worden gegeven over de belangen die in het gegeven geval het zwaarst wegen — zonder enig parti-pris-bij-voorbaat in het voordeel van de huurder (en vanzelfsprekend ook niet in het voordeel van de verhuurder)6..

Van betekenis voor de verdere beoordeling in cassatie lijkt mij nog, dat de waardering van de belangen die bij de toepassing van art. 7:296 lid 3 BW in aanmerking komen, en a fortiori het bereiken van het afwegingsresultaat, een in uitgesproken mate feitelijk karakter hebben, en zich daarom aan rechtstreekse beoordeling in cassatie onttrekken7..

Middel 1 komt er, zoals ik het heb begrepen, op neer dat het hof (desnoods ambtshalve) had moeten onderzoeken of de vordering van [verweerder] niet moest worden aangemerkt als een nodeloos hinderen van, dan wel schade toebrengen aan Panara. Er worden daarbij toespelingen gemaakt op feitelijke aspecten die dit betoog zouden kunnen steunen (zoals: dat deugdelijke bouwplannen zouden ontbreken en dat niet zou blijken van het (kunnen) verkrijgen van de vereiste vergunningen); maar er wordt niet aangegeven waar er in de processtukken stellingen van deze strekking aan de rechter zijn voorgehouden9.. Daarom kunnen de hier bedoelde aspecten bij de beoordeling van het middel geen rol spelen10..

Voor het overige moet de klacht worden verworpen om meer dan één reden. Ik noem als zodanig, dat het rechtens stellig niet zo is dat de rechter een gegeven als dat dat hier te berde wordt gebracht, ambtshalve zou moeten (of zelfs maar mogen) onderzoeken. De rechter behoort zich hier daarentegen te beperken tot onderzoek van deugdelijk door de partijen naar voren gebrachte feiten en daarmee verbonden vorderingen of verweren. Het valt niet moeilijk om in te zien dat (aanvaarding van) de hier door het middel verdedigde opvatting de rechter voor een bijkans onmogelijke taak plaatst èn de wederpartij in onaanvaardbare mate in haar verweer benadeelt. De wet strekt er allicht niet toe, dat dat zou moeten worden toegelaten.

En dan: als men uitgaat van het in dit middel niet bestreden feit dat het hof het namens [verweerder] verdedigde standpunt heeft aanvaard — te weten dat zijn, [verweerder]s, belangen zwaarder moesten worden gewogen dan die van Panara —, valt niet in te zien hoe er sprake zou kunnen zijn van het nodeloos hinderen van c.q. schade toebrengen aan Panara. Het feit dat de belangenafweging in het voordeel van [verweerder] uitvalt, betekent dat deze er met recht aanspraak op kan maken dat de huurverhouding met Panara wordt beëindigd. Daarin ligt besloten dat Panara niet ongerechtvaardigd wordt gehinderd of anderszins benadeeld11..

Dan is eens te minder aannemelijk dat de rechter niettemin (en dan nog wel ambtshalve) de vraag zou moeten aansnijden, of dit niet toch het geval zou (kunnen) zijn.

Middel 2 begrijp ik zo, dat het verdedigt dat de rechter bij een beoordeling op de voet van art. 7:296 lid 3 BW in bijzondere mate gewicht zou moeten toekennen aan de de huurder beschermende strekking van de wet — en dus de huurder het ‘streepje voor’ zou moeten geven waar ik in de alinea's 7 – 12 hiervóór over heb geschreven.

Om de in die alinea's uiteengezette redenen beoordeel ik wat dit middel hierover aanvoert als ondeugdelijk. Dat geldt dan in versterkte mate voor de stelling dat de verhuurder slechts dan op ‘belangenoverwicht’ aanspraak zou kunnen maken, als de belangen aan diens zijde het gewicht zouden evenaren van belangen die een beroep op ‘dringende behoefte voor eigen gebruik’ zouden kunnen ondersteunen. Aanvaarding van die gedachte betekent een nog wat verder gaande vertekening van de belangenafweging in het voordeel van de huurder; terwijl de wet volgens mij hier geen enkele bevoordeling van de ene partij boven de andere op het oog heeft.

Middel 2 suggereert verder dat de rechter zich er rekenschap van zou moeten geven of de huurder de aanspraak op bescherming die de wet hem toekent heeft ‘verspeeld’. Wat hier bedoeld wordt is mij niet helemaal duidelijk — het heeft er wat van weg, dat de steller wil betogen dat alleen een huurder aan wie terzake van de in de belangenafweging aangevoerde gronden enig verwijt kan worden gemaakt, in die belangenafweging het onderspit zou mogen delven.

Dat ook die opvatting niet verenigbaar is met de hiervóór door mij als juist aanbevolen rechtsleer, behoef ik niet nader toe te lichten.

Middel 2 klaagt tenslotte dat het hof niet zou hebben ‘uitgelegd’ waarom de belangen van de verhuurder uitstijgen boven die van de huurder (die, wordt enigszins overbodig toegevoegd, de wetgever wilde beschermen). Daarmee doet de klacht het hof bepaald onrecht aan. In rov. 3.11 en 3.12 van het bestreden arrest wordt de door het hof gemaakte belangenafweging gedetailleerd uit de doeken gedaan. De ‘uitleg’ die er volgens dit middel niet zou zijn, is er dus in ruime mate.

Middel 3 somt een aantal als relevante omstandigheden aangeduide gegevens op die, volgens dit middel, door het hof niet in aanmerking zouden zijn genomen.

Ik stel voorop dat van een belangrijk deel van de hier te berde gebrachte stellingen niet of niet voldoende duidelijk wordt aangegeven, waar in de stukken daarop een beroep zou zijn gedaan; en ik verwijs naar voetnoot 10 hiervóór.

Ik zal hierna de hier aangevoerde argumenten afzonderlijk ‘nalopen’.

Onder A voert dit middel aan dat de plannen van [verweerder] leenkapitaal zouden vergen en dat (daarom) onduidelijk zou zijn of die plannen [verweerder] voordeel kunnen brengen. Vindplaatsen in de stukken van de kant van Panara, worden hier niet vermeld.

Van dit argument, als dat al van Panara's kant zou zijn aangevoerd, kan niet gezegd worden dat het hof dat niet in aanmerking heeft genomen. Het hof heeft in rov. 3.12 immers vastgesteld dat niet aannemelijk is dat [verweerder] bij continuering van de huur een rendement kan verwezenlijken van een dusdanige omvang dat daarom huurbeëindiging als te ingrijpend moet worden beschouwd. Daarin ligt besloten dat het hof als wél aannemelijk heeft beoordeeld dat [verweerder] via de huurbeëindiging een beduidend beter rendement kan verwezenlijken; en dat de tegenwerpingen daartegen van de kant van Panara (dus) als onaannemelijk worden beoordeeld.

Met het in dit middel onder B aangevoerde is iets dergelijks aan de hand. Ook hier geldt dat in de in alinea 21 hiervóór besproken vaststelling van het hof besloten ligt, dat dat de hier aangevoerde kwalificaties als onaannemelijk of als irrelevant (of beide) heeft beoordeeld.

Voor het onder C bedoelde gegeven geldt het zojuist gezegde opnieuw: het betreft hier argumenten die ertoe strekten dat de door [verweerder] beoogde renovatie deze niet de voordelen zou (kunnen) brengen die deze daarmee beoogt; en in de al verschillende keren aangehaalde vaststelling van het hof ligt besloten dat het hof heeft gemeend dat [verweerder]s plannen wél een reële kans van slagen hebben.

De onder D, E en F te berde gebrachte stellingen strekten er — zoals ik ze begrijp12. —, in verschillende varianten toe dat [verweerder] met Panara als wederpartij een zelfde opbrengst zou kunnen tegemoet zien als wanneer hij (zijn renovatieplan uitvoerde en) andere wederpartijen aantrok. Deze stellingen worden dus in de in alinea 21 hiervóór bedoelde vaststelling rechtstreeks weerlegd: het hof heeft als onaannemelijk gekwalificeerd dat [verweerder] bij continuering van de huur een even goed rendement zou kunnen ‘maken’ als bij de door hem gewenste beëindiging daarvan.

Hiermee is, naar ik erken, het argument dat Panara eventueel ook als koper had willen optreden (in het middel onder E naar voren gehaald), niet behandeld/weerlegd. Dat argument is echter op de in het middel aangegeven plaats in de processtukken terloops en met een minimum aan toelichting aangevoerd; en bovendien in een ander verband dan dat van de door het hof uitgevoerde belangenafweging (namelijk: ter ondersteuning van de stelling dat [verweerder] vooral verkoop van het huurobject voor ogen zou hebben). Het laat zich dan ook geredelijk begrijpen waarom het hof dat in verband met de uit te voeren belangenafweging niet als steekhoudend heeft beoordeeld13.. Een aldus te berde gebracht argument hoeft de rechter niet in zijn motivering ‘mee te nemen’14..

Middel 4, tenslotte, betoogt achtereenvolgens van zowat elke volzin uit rov. 3.12 van het bestreden arrest, dat niet begrijpelijk zou zijn waarom aan het desbetreffende gegeven gewicht is toegekend en dat (daarom) de door het hof gegeven motivering niet zou voldoen aan de maatstaf, dat de aan het gegeven oordeel ten grondslag gelegde opvatting controleerbaar is en de gegeven uitkomst op aanvaardbaarheid kan worden getoetst.

Ik stel voorop dat ik deze gedetailleerd uitgewerkte klacht als ongegrond beoordeel. In rov. 3.12 heeft het hof wel degelijk aangegeven welke beoordelingsfactoren het voornaamste ‘draagvlak’ opleveren voor de uitkomst, dat de belangen van [verweerder] in dit geval als zwaarder wegend moesten worden beoordeeld dan die van Panara.

Wat de individuele argumenten van dit middel betreft (die ik hierna aanstip in de volgorde waarin het middel ze poneert): dat een huurverhouding reeds (zeer) lang duurt kán ongetwijfeld gewicht in de schaal leggen, (ook) omdat met het verstrijken van de tijd de wens van de verhuurder om weer vrij over het huurobject te beschikken en de daaraan inherente mogelijkheden te kunnen verwezenlijken, aan gewicht kan winnen15.. Aan dat gegeven doen de factoren die dit middel aanwijst, niet af.

Dat de huurder reeds geruime tijd geen (kapitaals-)investeringen in het gehuurde heeft gedaan is ook een gegeven waaraan de (feitelijke) rechter gewicht kan toekennen. Daarbij hoeft niet apart aandacht te worden besteed aan wat dit middel aanduidt als ‘in haar contact met de buitenwereld gedane investeringen’.

Ik neem aan dat het middel met de zojuist aangehaalde formule doelt op de met de bedrijfsuitoefening ter plaatse verbonden (en door inspanningen van de huurder opgebouwde) goodwill. Die factor staat bij de belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3 BW ‘naar de aard der dingen’ voorop — de ‘plaatsgebonden goodwill’ behoort immers tot de belangrijkste motieven die aan de door de wet voorziene bescherming van bedrijfsruimtehuurders ten grondslag liggen. Niets verplicht de rechter echter om dat gegeven bij de bespreking van individuele detailargumenten telkens weer te vermelden of om het expliciet in zijn motivering te betrekken.

Overigens ziet de vierde volzin van rov. 3.12 — waartegen afzonderlijk wordt geklaagd — kennelijk op 's hofs waardering van, onder meer, de voor Panara relevante ‘plaatsgebonden goodwill’. Die waardering vindt overigens zijn vervolg in de drie volzinnen die op de vierde volgen — het middel miskent volgens mij dat niet iedere volzin uit de onderhavige overweging op zichzelf moet worden beschouwd, maar dat de overwegingen van het hof in hun onderlinge samenhang moeten worden gelezen en begrepen.

Voorzover geklaagd wordt dat het hof het gegeven dat het middel aanduidt als de ‘in haar contact met de buitenwereld gedane investeringen’ niet in zijn oordeel heeft betrokken, is die klacht (ook) daarom ongegrond. Voorzover de klacht ertoe strekt dat het hier gegeven oordeel nadere motivering behoefde vraagt die, zo niet het onmogelijke, dan toch beduidend méér dan de wet van rechterlijke motivering verlangt.

Dat bij de belangenafweging gewicht kan toekomen aan de overigens voor het bedrijf van de huurder bestaande perspectieven, daaronder begrepen de mogelijkheden die andere bedrijfsactiviteiten bieden en de mogelijkheid om vervangende bedrijfsruimte op een — min of meer — vergelijkbare locatie te verwerven, dringt zich als nogal vanzelfsprekend op. De op deze gegevens gerichte klachten uit Middel 4 stuiten op deze tegenwerping af.

Ook deze klachten gaan overigens uit van een aanmerkelijk strengere motiveringseis dan de wet doet. Bij vaststellingen zoals de hier bestredene hoeft de rechter het scala aan tegenargumenten dat in dit middel de revue passeert, niet telkens expliciet in zijn motivering te betrekken.

Het laatste gegeven dat dit middel op de korrel neemt, namelijk 's hofs vaststelling betreffende de kansen op verbeterd rendement bij voortzetting van de huur c.q. beëindiging daarvan, kwam in alinea's 21 – 23 hiervóór al uitgebreid ter sprake.

Dat aan het hier bedoelde gegeven bij de van het hof gevraagde belangenafweging gewicht toekomt is evident. Dat bestrijdt het middel ook niet. Het voert aan dat de vaststelling onvoldoende begrijpelijk is omdat, zo ‘vertaal’ ik het, er onvoldoende gegevens zouden zijn vastgesteld om een oordeel over de rendementsverwachtingen van de verhuurder uit te (kunnen) spreken.

Ook die klacht lijkt mij ondeugdelijk. Verwachtingen omtrent te behalen rendement na een voorgenomen renovatie van een winkelpand, zullen in de meeste gevallen speculatief en dus tamelijk onzeker zijn. Dat ontslaat de rechter echter niet van de taak, zich in voorkomend geval een oordeel daarover te vormen. In het kader daarvan moet de rechter (dus) ook beoordelen of hij meent, over voldoende houvast te beschikken om een verantwoorde ‘inschatting’ te kunnen maken.

De hier aangeduide oordelen zijn in hoge mate ‘feitelijk’.

Wanneer de rechter het hier bedoelde gegeven inhoudelijk beoordeelt — en dus kennelijk voldoende houvast voor die beoordeling denkt te hebben — is de enkele bewering dat die houvast er niet was, onvoldoende als onderbouwing van een klacht in cassatie. Die bewering komt neer op betwisting van een door de feitelijke rechter gemaakte feitelijke inschatting.

Argumenten die duidelijk (kunnen) maken dat er in het onderhavige geval dusdanig weinig (betrouwbaar, onderbouwd) materiaal was, dat niet valt te begrijpen hoe het hof de zojuist bedoelde beoordeling van de hem geboden houvast heeft kunnen maken, worden in het middel niet aangevoerd. Wat wel wordt aangevoerd (er is onvoldoende omtrent de onderneming van de verhuurder bekend; en de slotsom dat huurbeëindiging hier niet ‘te ingrijpend’ zou zijn, zou ‘een bijzonder effect’ opleveren) kan niet dienen om de begrijpelijkheid van het hier bestreden oordeel van het hof in cassatie aan de orde te stellen.

Zo kom ik ertoe, alle in cassatie aangevoerde klachten als ongegrond te beoordelen.

Ik zal dus concluderen tot verwerping.

Aangezien de door het hof vastgestelde beëindigings- en ontruimingsdatum van 1 januari 2011 inmiddels is verstreken zal, wanneer de Hoge Raad de klachten eveneens als ongegrond beoordeelt, een nieuwe datum moeten worden vastgesteld. Ik meen dat een datum op een termijn van ongeveer drie maanden na het arrest van de Hoge Raad (tegen het einde van de maand), in dit geval recht zou doen aan de in geding zijnde belangen.

Ik concludeer tot verwerping; tot bepaling van de beëindigings- en ontruimingsdatum zoals in alinea 34 voorgesteld; en tot veroordeling van de eiseres in de kosten.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden