HR, 05-12-2014, nr. 14/01110

HR, 05-12-2014, nr. 14/01110

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Beroepschrift 05‑12‑2014

Edelhoogachtbaar college,

Bij brief van 5 maart 2014 heeft u [X] GmbH (hierna: belanghebbende) in de gelegenheid gesteld het ingestelde cassatieberoep nader te motiveren. Deze brief dient dat doel. De machtiging treft u bijgesloten aan.

1.

Feiten en omstandigheden

Belanghebbende is eigenaar van meerdere winkelpanden in de gemeente [Q] (plaatselijk bekend als [A-STRAAT 1 t/M 13]). Belanghebbende heeft deze winkelpanden in eigendom verkregen op 1 juli 2010 tegen een bedrag van totaal € 16.418.053.

De voormelde winkelpanden vormen 13 WOZ-objecten. De gemeente Vlaardingen (hierna: de gemeente) heeft voor deze objecten voor het kalenderjaar 2011 (waardepeildatum 1 januari 2010) WOZ-beschikkingen vastgesteld en aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd.

Belanghebbende is van mening dat de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog zijn vastgesteld.

De rechtbank Rotterdam heeft bij uitspraak van 17 januari het beroep tegen de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. Het gerechtshof Den Haag heeft in zijn uitspraak van 24 januari 2014 de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Tegen het oordeel van gerechtshof Den Haag heeft belanghebbende beroep in cassatie ingesteld.1.

2. Middelen van cassatie

Belanghebbende draagt de volgende twee middelen van cassatie voor.

2.2. Eerste middel

Schending van het recht in het bijzonder van artikel 17 van de Wet WOZ en/of verzuim van vormen waar het gerechtshof heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat op de onroerende zaken goede stabiele huurcontracten rusten, die moeilijk opnieuw te realiseren zijn rondom de waardepeildatum in een dalende markt, niet meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde een correctie moet worden gemaakt op de verkoopsom in verhuurde staat.

Toelichting bij het eerste middel

Naar mening van belanghebbende dient bij het bepalen van de WOZ-waarde rekening te worden gehouden met de ficties die besloten liggen in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ en miskent het gerechtshof doel en strekking van de zogenaamde verkrijgingsfictie.

In de visie van belanghebbende moet bij dé waardering in het kader van de Wet WOZ worden geabstraheerd van de lopende huurovereenkomst. Belanghebbende betwist niet dat de veronderstelde ingebruikname na aankoop door de meest biedende gegadigde eveneens kan bestaan uit het weer verhuren van de onroerende zaak. Evenmin betwist belanghebbende dat een verkooptransactie van een pand in verhuurde staat als startpunt kan dienen voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.

Echter, om de waarde in het economische verkeer in het kader van de Wet WOZ vast te stellen dienen op grond van de verkrijgingsfictie de objectieve omstandigheden zoals het verhuurpotentieel en het leegstandsrisico van de onroerende zaak op de relevante waardepeildatum in de WOZ-waarde verdisconteerd te worden. Een belegger die de onroerende zaken met de lopende huurovereenkomsten koopt heeft bij de bepaling van zijn koopsom met die omstandigheden geen, of althans in mindere mate, rekening gehouden. Een belegger schat immers het leegstandsrisico in na expiratie van de lopende huurovereenkomsten. Een andersluidende uitleg van de verkrijgingsfictie zou tot gevolg hebben dat aan twee identieke panden, waarvan één leegstaat en één tegen goede voorwaarden langdurig verhuurd is, twee totaal verschillende WOZ-waarden gegeven worden. Aan het objectieve karakter van de waarde in het economische verkeer conform artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt dan geen recht gedaan. Belanghebbendes standpunt wordt ondersteund door onder andere een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 mei 2000, nr. 98/02092, LJN: AA7647 ( in het bijzonder overwegingen 5.3.6,5.3.10 en 5.3.11) en door de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 13 september 2011, nr. 11/00089, LJN: BT2195 (in het bijzonder overweging 4.2).

Het is van algemene bekendheid dat verhuurde winkels een hogere waarde in het economische verkeer hebben dan objecten zonder huurinkomsten. Wellicht zijn uitzonderingen op deze hoofdregel te bedenken, maar een dergelijke uitzondering is in de procedure bij de rechtbank en gerechtshof gesteld nog gebleken.

Belanghebbende baseert haar interpretatie van de verkrijgingsfictie onder andere op de parlementaire behandeling van artikel 17 van de Wet WOZ:

‘Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstellingen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.’

(Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p.44).

Verdere steun voor haar standpunt vindt belanghebbende in de ‘Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ’ die wordt uitgegeven door de Waarderingskamer:

‘Is het resultaat van de kapitalisatiemethode de ‘beleggingswaarde’ van een object?

Nee, want de Wet WOZ gaat er juist vanuit dat de potentiële koper direct leeg kan aanvaarden. Voor het verschil tussen de WOZ-waarde gebaseerd op de kapitalisatiemethode en de beleggingswaarde die bepaald is op basis van de BAR- en NAR-methode wordt verwezen naar de handboeken over de taxatieleer (bijvoorbeeld: G.G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed, Wolters-Noordhoff)

Belangrijk is dat men bij het bepalen van de BAR en de NAR uitgaat van de feitelijke huurprijs zoals die door de zittende huurder betaald wordt. Bij het bepalen van de WOZ-waarde met de kapitalisatiemethode gaat men er vanuit dat het object vrij en onbezwaard (leeg, niet verhuurd en volledig eigendom) door een potentiële gegadigde wordt verkocht. Deze potentiële gegadigde heeft de keuze tussen het verhuren tegen markthuurprijzen of zelf gebruiken van het pand.’

(Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, derde druk, oktober 2008, vraag 220).

Daarnaast is bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Werken aan winst door de staatssecretaris in het kader van de afschrijvingsbeperking op gebouwen uitdrukkelijk aangegeven dat voor de Wet WOZ moet worden geabstraheerd van het bestaande huurcontract:

‘Ook als de waarde in het economische verkeer hoger of lager is dan de WOZ-waarde, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde. Enkele voorbeelden daarvan zijn de volgende. In de huidige kantorenmarkt is een pand met een 10-jarig huurcontract en een solide huurder veel waard, maar zal het voor de WOZ gewaardeerd worden alsof het leeg is en daardoor mogelijk een stuk lager dan de WEV (‘marktwaarde’).’

(Kamerstukken II 2005/2006, 30 572, nr. 3, p. 25).

Ook in het kader van de Bredere toepassing Wet WOZ (Fiscale vereenvoudigingswet 2010) is door de wetgever aangegeven dat voor de verhuurde staat een vertaalslag dient te worden gemaakt:

‘Nu wordt voorgesteld de waardering van woonhuizen in box 3 te baseren op de WOZ-waarde, zou het RB deze vereenvoudiging ook willen hanteren voor niet-woningen in box 3. Uitbreiding tot het gebruik van de WOZ-waarde tot niet-woningen in box 3 ligt echter niet zo eenvoudig. Niet-woningen betreffen in het algemeen commercieel vastgoed, als kantoren, winkels, bedrijven en overig exploitatiegebonden vastgoed, meestal in handen van derden. De WOZ-waarde veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. Er is dus een vertaalslag nodig om van de WOZ-waarde te komen tot de werkelijke waarde in de gebruikte staat.’

(Kamerstukken II 2009–2010, 32 130, nr. 7. p. 42).

En tot slot is dit uitgangspunt ook zeer recent in de behandeling van de Wet verhuurderheffing nog door de wetgever herhaald:

‘De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economische verkeer. Dit is de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). De verhuurde staat van een woning is dus niet van invloed op de waarde evenmin als het inkomen van de huurder.’

(Kamerstukken II 2012 2013, 33 ‘‘b407, nr. 6, p. 13).

2.2. Tweede middel

Schending van het recht en/of verzuim van vormen waar het gerechtshof heeft geoordeeld dat belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt die een correctie op de eigen transactieprijs rechtvaardigen, zulks ren onrechte, of althans op gronden die de beslissing niet kunnen dragen.

Toelichting bij het tweede middel

In Belastingblad 2014/169 is door J.A. Monsma een annotatie geplaatst bij de onderhavige uitspraak van het gerechtsof Den Haag. In deze annotatie betoogt Monsma onder meer:

‘(…) Hardnekkig is het misverstand dat de verkrijgingsfictie voor elk type onroerende zaak zou inhouden dat zou moeten worden uitgegaan van levering in onverhuurde, lege staat. Dit gaat wel op voor woningen, maar niet zonder meer ook voor de onderscheiden soorten niet-woningen.’

En,

‘Voor winkels en andere niet-woningen kan de verkrijgingsfictie iets anders inhouden dan voor woningen. De strekking is immers dat geen rekening wordt gehouden met beperkingen van het gebruik. Voor winkels die zijn bestemd voor verhuur is de verhuurde staat, op zich bezien, niet een beperking van het gebruik.’

Vooropgesteld moet worden dat, gelet op de overduidelijke bedoeling van de wetgever zoals weergegeven in de toelichting op het eerste middel, deze zienswijze onjuist is. De bedoeling van de wetgever met de waarderingsficties in de Wet WOZ is naar de mening van belanghebbende geweest om (zo) objectief (mogelijk) de waarde van onroerende zaken vast te stellen. Indien niet wordt geabstraheerd van de lopende huurovereenkomsten zal de waarde van twee identieke naast elkaar gelegen gebouwen, de een leeg en de ander verhuurd, sterk uiteen kunnen lopen.

Monsma betoogt voorts:

‘In de tweede plaats is in discussie of de voor de winkels gerealiseerde verkoopprijs in het onderhavige geval kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Belanghebbende stelt, met zoveel woorden, dat de verkoopprijs niet marktconform is omdat de voor de winkels gerealiseerde huren niet marktconform zijn. Op zich kan belanghebbende hier een punt hebben. De betaalde verkoopprijs kan, achteraf bezien, niet marktconform zijn. Iemand kan teveel hebben betaald omdat hij bij de onderhandelingen over de transactieprijs uitging van onjuiste inzichten. Hij kan zich ten onrechte hebben rijk gerekend door de langlopende huurcontracten die op de winkels rusten. De indexering van de huren kan onvoldoende zijn geweest om de huren marktconform te houden. In een markt waarin het niet moeilijk is om nieuwe huurders te vinden die een marktconforme huur zouden willen betalen kan dit een waardedrukkende factor zijn. Dit moet dan echter wel aannemelijk worden gemaakt met huurcijfers die rond de waardepeildatum werden gerealiseerd voor vergelijkbare winkels op een vergelijkbare locatie en met gegevens over het leegstandsrisico die het standpunt van belanghebbende ondersteunen. Blijkbaar is belanghebbende hier, ook in hoger beroep, niet in geslaagd.’

Belanghebbende herhaalt hier ter voorkoming van misverstanden dat niet ter discussie staat of door haar ter discussie is gesteld dat de beleggingstransactie van 1 juli 2010 als startpunt kan dienen voor de waardering van de onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ.

Het oordeel van het Hof is desalniettemin onbegrijpelijk. Belanghebbende heeft immers gesteld dat er met inachtneming van de waarderingsvoorschriften rekening moet worden gehouden met een aanzienlijk leegstandsrisico, aangezien het leegstandsrisico dat bij de beleggingstransactie in aanmerking is genomen, nagenoeg nihil is.

Indien en voor zover het Hof bij de overweging in 7.4 van de uitspraak ervan is uitgegaan dat belanghebbende geen feitelijke grondslag heeft gegeven aan haar stelling dat de beleggingstransactie niet gelijk kan worden gesteld aan de WOZ-waarden, is belanghebbende van mening dat dit oordeel onbegrjipelijk, althans onvoldoende gemotiveerd is.

Met haar nader stuk van 2 december 2013 heeft belanghebbende immers, nadat zij eerder al een deskundigenrapport had ingebracht, haar stelling nader onderbouwd met een analyse van een recentere huurovereenkomst. Uit deze analyse volgt dat de ten tijde van de beleggingstransactie lopende huuroverkomsten (die zijn gesloten in 2005/2006) onvoldoende informatie geven over de marktsituatie op de relevante waardepeildatum 1 januari 2010.

Het Hof had zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet aan het nader stuk voorbij mogen gaan.

3. Conclusie

Op grond van het vorenstaande komt belanghebbende tot de conclusie dat de uitspraak van het gerechtshof niet in stand kan blijven. Belanghebbende verzoekt uw college de uitspraak van het gerechtshof te vernietigen en de zaak te verwijzen voor nader onderzoek naar de vast te stellen WOZ-waarde.

Belanghebbende verzoekt uw college om de gemeente Vlaardingen te veroordelen in kosten van het geding.

Uitspraak 05‑12‑2014

Inhoudsindicatie

Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Voor de bepaling van de WOZ-waarde kan niet worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten, maar aan die transacties kunnen wel gegevens worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (zie HR BNB 2014/169).

Partij(en)

5 december 2014

nr. 14/01110

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van [X] GmbH te [Z], Duitsland (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 24 januari 2014, nr. BK‑13/00242, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 17 januari 2013 (nr. AWB 11/4951) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Vlaardingen voor het jaar 2011. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

1. Geding in cassatie

Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

2. Beoordeling van de middelen

2.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1.1.

Belanghebbende heeft op 30 juni 2010 een complex winkelpanden bij een woonboulevard (hierna: de onroerende zaken) gekocht voor een bedrag van € 16.418.053 (hierna: de transactieprijs).

2.1.2.

Zowel op de waardepeildatum 1 januari 2010 als op voormelde transactiedatum verkeerden de onroerende zaken in verhuurde staat.

2.1.3.

Voor het Hof was uitsluitend in geschil of als uitgangspunt geldt dat de waarde voor toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de transactieprijs van de onroerende zaken is, of dat ter bepaling van die waarde op de transactieprijs een correctie moet worden toegepast in verband met de ficties als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.

2.2.

Het Hof heeft geoordeeld dat aangenomen mag worden dat een transactieprijs die, zoals in het onderhavige geval, dicht bij de waardepeildatum ligt, de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ weergeeft. De omstandigheid dat op de onroerende zaken goede, stabiele huurcontracten rusten, die moeilijk opnieuw te realiseren zijn rondom de waardepeildatum in een dalende markt, maakt dit volgens het Hof niet anders. Voormelde ficties brengen niet mee dat niet mag worden uitgegaan van de daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijs van de onroerende zaken, aldus nog steeds het Hof. Hiertegen richt zich het eerste middel.

2.3.1.

Bij de behandeling van het eerste middel moet het volgende worden vooropgesteld. De strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ mag daarom niet worden uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Dat brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de bepaling van de WOZ-waarde zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (zie HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169).

2.3.2.

Het Hof heeft het vorenoverwogene miskend door zonder meer ervan uit te gaan dat de transactieprijs overeenkomt met de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer. Het eerste middel slaagt derhalve.

2.4.

Uit de gegrondbevinding van het eerste middel volgt dat het tweede middel geen behandeling behoeft.

2.5.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.3 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

3. Proceskosten

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof, van het geding voor de Rechtbank en in verband met de behandeling van het bezwaar een vergoeding dient te worden toegekend.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart het beroep in cassatie gegrond,

vernietigt de uitspraak van het Hof,

verwijst het geding naar het Gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,

gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrage van € 493, en

veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 974 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Dit arrest is gewezen door de vice-president R.J. Koopman als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap en Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2014.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.