Hof Arnhem, 13-09-2011, nr. 11/00089

De Ambtenaar heeft ter zitting verklaard dat — hoewel sprake is van één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ — taxateur A waarschijnlijk noodgedwongen ervoor heeft gekozen om de bovenwoning en de winkel afzonderlijk te waarderen. Dit bij gebrek aan woon-/winkelpanden die als vergelijkingsobject zouden kunnen worden gebruikt. Naar het oordeel van het Hof staat niets aan een dergelijke handelwijze in de weg, mits de Ambtenaar aannemelijk maakt dat met de onzelfstandigheid van de delen (de bovenwoning en de winkel) in voldoende mate rekening is gehouden.

Het door taxateur A ten behoeve van a-straat 1 opgestelde taxatierapport concludeert tot een waarde van de bovenwoning van € 192.500. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Q gelegen, bovenwoningen als vergelijkingsobject gebruikt:

Met dit taxatierapport heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 192.500 voor de bovenwoning — de onzelfstandigheid buiten aanmerking latend — niet te hoog is. Het Hof acht aannemelijk dat gelet op de substantieel lagere waarde per kubieke meter voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in bouwjaar, onderhoud, uitstraling en inhoud.

Het betreffende taxatierapport concludeert tot een waarde van het winkelpand van € 166.210. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Q gelegen, winkels als vergelijkingsobject gebruikt:

Met het taxatierapport heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat — de onzelfstandigheid buiten beschouwing latend — de waarde van het winkelpand niet te hoog is vastgesteld. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat i) de toegepaste waarderingsmethode niet in geschil is, ii) de door de Ambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor niet wordt bestreden, en dat iii) gelet op de door belanghebbende in haar berekeningen gehanteerde huurwaarde van € 13.636 tussen partijen niet in geschil is dat de feitelijk gerealiseerde huur niet marktconform is. Voorts acht het Hof aannemelijk dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden.

Voorts dient te worden bepaald of de Ambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met het feit dat op grond van de bepalingen van de Wet WOZ sprake is van één onroerende zaak. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard — hetgeen door de Ambtenaar niet is weersproken — dat i) de bovenwoning bereikbaar is via de winkel en via een stalen trap die vanuit de tuin omhoog leidt naar een tuindeur, ii) toegang tot de tuin kan worden verkregen via het aan de achterzijde gelegen parkeerterrein, iii) zich geen afscheiding bevindt tussen het magazijn op de begane grond en de bovenwoning, en dat iv) de bovenwoning en het winkelpand een brievenbus delen. Noch uit het taxatierapport noch uit de door taxateur A gegeven toelichting ter zitting van de Rechtbank, blijkt dat de taxateur met deze omstandigheden rekening heeft gehouden. In zoverre heeft de Ambtenaar de waarde derhalve niet aannemelijk gemaakt.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 311.586. Zij baseert zich voor wat betreft de winkel op de huurwaarde die voor de waardepeildatum 1 januari 2005 is vastgesteld en verhoogt deze met een bepaald indexcijfer. Gelet op hetgeen in 4.3 is overwogen, is deze berekeningsmethode voor de bepaling van de WOZ-waarde niet geschikt. Voor wat betreft de bovenwoning sluit belanghebbende aan bij de in het taxatieverslag genoemde waarde van € 157.500. Zonder nadere onderbouwing — welke ontbreekt — heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat deze waarde de waarde in het economische verkeer van de bovenwoning vertegenwoordigd.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vaststellen op € 323.000. Het Hof gaat daarbij uit van de door de taxateur vastgestelde waarde van € 358.000, waarop een bedrag van € 35.000 in aftrek wordt gebracht in verband met de onzelfstandigheid van beide delen.

Het door taxateur A voor a-straat 2 opgemaakte taxatierapport concludeert tot een waarde van het object van € 229.000. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Q gelegen, winkels als vergelijkingsobject gebruikt:

De door de Ambtenaar toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode wordt door belanghebbende niet bestreden. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard evenmin de hoogte van de kapitalisatiefactor te bestrijden.

Belanghebbende richt haar pijlen op de door de Ambtenaar gehanteerde huurwaarde. Zij stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van de reële huurwaarde en niet van een theoretische huurwaarde. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de feitelijk voor het object betaalde huurprijs tot uitgangspunt dient te worden genomen. Het object zelf is immers de beste vergelijking. Dit is slechts anders indien uit de feiten en omstandigheden van het specifieke geval blijkt dat de reële huurprijs niet overeenkomt met de op de markt betaalde huurprijzen. In casu is de feitelijke huurprijs per 1 januari 2007 € 20.160. Belanghebbende gaat uit van een lagere huurwaarde dan de feitelijk door haar ontvangen huurprijs, maar heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat deze huurprijs niet marktconform is. Dat de winkel sinds enige tijd leeg staat, kan niet als een dergelijke omstandigheid worden beschouwd.

Uitgaande van de feitelijke huurprijs van € 20.600 en van de tussen partijen niet in geschil zijnde kapitalisatiefactor van 11,4 bedraagt de waarde — naar beneden afgerond — € 229.000. De Ambtenaar heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 229.000 (zie 3.3) niet te hoog is. In verband daarmee behoeft de stelling van de Ambtenaar dat de feitelijke huurprijs niet tot uitgangspunt mag worden genomen, omdat de ingangsdatum van de huurovereenkomst te ver van de peildatum is gelegen, geen behandeling meer.

De door taxateur A voor a-straat 3 en a-straat 6 opgemaakte taxatierapporten concluderen tot een waarde van € 225.000. Bij deze taxaties zijn de volgende, in Q gelegen, bovenwoningen als vergelijkingsobject gebruikt:

De taxateur heeft ter onderbouwing aangegeven dat het verschil tussen € 625 (de waarde per kubieke meter van de objecten) en € 854 (de gemiddelde waarde per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten) voor € 100 per kubieke meter is toe te rekenen aan het verschil in inhoud en voor € 129 per kubieke meter aan het verschil in ligging.

Belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging boven/naast het café. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze opvatting. Door met een waardedruk rekening te houden van € 129 per kubieke meter, heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate met de ligging rekening is gehouden.

Verder heeft belanghebbende betoogd dat de onderhoudstoestand en kwaliteit van haar bovenwoningen veel slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten en in dat verband gewezen op de bij het taxatierapport gevoegde foto's. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van de staat van onderhoud geen waardedruk uitgaat of dat daarmee voldoende rekening is gehouden. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat i) uit de bijlage bij het taxatierapport volgt dat in de opvatting van de taxateur van de onderhoudstoestand geen waardedruk uitgaat, ii) de taxateur ervan is uitgegaan dat de staat van onderhoud van beide objecten gerelateerd aan het bouwjaar voldoende is, iii) beide objecten in 1977 zijn gebouwd en de vergelijkingsobjecten in 1987, iv) belanghebbende stelt dat sprake is van achterstallig onderhoud, v) de taxateur de bovenwoningen niet inpandig heeft opgenomen, vi) tijdens de inpandige opname die op 21 september 2005 heeft plaatsgevonden in het kader van een procedure over een eerder tijdvak is opgemerkt dat de waarde in verband met de staat van onderhoud naar beneden moest worden bijgesteld en dat vii) niet is gebleken dat de staat van onderhoud sindsdien is gewijzigd.

Nu de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, rust op belanghebbende de bewijslast de door haar verdedigde waarde van € 208.800 aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof is zij daarin niet geslaagd. De door haar gehanteerde berekeningsmethode waarbij zij uitgaat van de waarde voor een vorig tijdvak en deze verhoogt met een bepaald indexcijfer is op grond van hetgeen in 4.3 is overwogen voor het bepalen van de WOZ-waarde niet geschikt. Nu beide partijen hun waardestandpunt niet aannemelijk maken, zal het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie bepalen op € 215.000.

Het door taxateur A voor a-straat 4 opgemaakte taxatierapport concludeert tot een waarde van het object van € 92.000. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Q gelegen, winkels als vergelijkingsobject gebruikt:

Ook met betrekking tot het object a-straat 4 beperkt het geschil zich in wezen tot de door de Ambtenaar gehanteerde huurwaarde. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat moet worden aangeknoopt bij de reële huurwaarde van € 6.900, terwijl de Ambtenaar uitgaat van een uit de vergelijkingsobjecten afgeleide huurwaarde.

In 4.16 heeft het Hof geoordeeld dat in beginsel moet worden aangeknoopt bij de reële huurwaarde tenzij uit feiten en omstandigheden blijkt dat deze niet marktconform is. De Ambtenaar heeft in dat verband gewezen op de door de huurder gedane investeringen ten bedrage van € 17.000. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof erkend dat de huurprijs destijds om die reden enigszins naar beneden is bijgesteld. Zij vraagt zich echter af in hoeverre deze huurdersinvesteringen van invloed zijn geweest op de waarde van het object.

Tussen partijen is derhalve niet langer in geschil dat de reële huurprijs niet marktconform is. Het Hof acht hetgeen de Ambtenaar in dat verband heeft gesteld echter onvoldoende om een huurwaarde van € 8.325 te rechtvaardigen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurwaarde per vierkante meter aanzienlijk hoger is dan die van de vergelijkingsobjecten, terwijl het object weliswaar veel kleiner is — hetgeen een hogere prijs per vierkante meter zou kunnen verklaren —, maar de vergelijkingsobjecten van een recenter bouwjaar zijn, in de a-straat zelf zijn gelegen en een betere uitstraling hebben.

Nu de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, rust op belanghebbende de bewijslast de door haar verdedigde waarde van € 75.900 aannemelijk te maken. Het overwogene in 4.24 en 4.25 brengt met zich dat belanghebbende daarin niet is geslaagd. Nu beide partijen hun waardestandpunt niet aannemelijk maken, zal het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie bepalen op € 80.000.

Het door taxateur A voor a-straat 5 opgemaakte taxatierapport concludeert tot een waarde van het object van € 270.000. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Q gelegen, winkels als vergelijkingsobject gebruikt:

Belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar bij de berekening van de kapitalisatiefactor ten onrechte geen rekening heeft gehouden met 7 percent kosten koper. Deze stelling berust op een onjuiste lezing van de door de Ambtenaar in beroep overgelegde berekening. In deze berekening wordt geconcludeerd tot een waarde van € 269.172 (v.o.n.) en een waarde van € 251.563 (k.k.). Het verschil tussen beide bedragen beloopt exact 7 percent. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar — in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd — de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,4 aannemelijk gemaakt.

Belanghebbende betoogt voorts dat de Ambtenaar is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Op de hiervoor in 4.16 vermelde grond, dient naar het oordeel van het Hof te worden aangeknoopt bij de feitelijk voor het object verkregen huurprijs, tenzij uit feiten en omstandigheden blijkt dat dit huurcijfer niet overeenkomt met de in de markt betaalde huurprijzen. De feitelijke door de huurder per 1 januari 2007 betaalde jaarhuur bedraagt € 21.984. Dit bedrag komt overeen met de huurwaarde die door taxateur A voor het café zelf in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd die een afzonderlijke waardering van de berging en derhalve in wezen een hogere huurwaarde rechtvaardigen.

Nu de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, rust op belanghebbende de bewijslast de door haar verdedigde waarde van € 232.810 aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin niet geslaagd. Het Hof neemt daarbij in aanmerking hetgeen in 4.28 is overwogen en dat voor zover belanghebbende uitgaat van een lagere huurwaarde dan de feitelijk door haar ontvangen huurprijs, zij geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de reële huurprijs niet marktconform is. Nu beide partijen hun waardestandpunt niet aannemelijk maken, zal het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie bepalen op € 21.984 maal 11,4 ofwel afgerond € 250.000.