Hof 's-Hertogenbosch, 11-04-2017, nr. 200.209.262, 01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

 Bij schriftelijke huurovereenkomst van 16 augustus 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de gestoffeerde studentenkamer met nummer [nummer] in het pand aan de [adres] te [plaats] verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van één jaar, ingaande op 16 augustus 2016 en eindigend op 16 augustus 2017. Tussen de partijen is een huur overeengekomen van € 425,-- per maand, waarin begrepen is een bedrag van € 65,-- aan servicekosten.

 Op 15 augustus 2016 heeft [appellant] met de dienst Sociale Zaken Maastricht Heuvelland een leenovereenkomst gesloten. Op grond daarvan is aan [appellant] in de vorm van een geldlening een overbruggingsuitkering van € 850,-- toegekend, welk bedrag bestemd was voor de betaling van de eerste maand huur ten bedrage van € 425,-- en van de borgsom ten bedrage van € 425,--. Op basis daarvan heeft de dienst Sociale Zaken namens [appellant] op 16 augustus 2016 de eerste maand huur en de borgsom aan [geïntimeerde] betaald.

 Vanaf zaterdag 3 december 2016 heeft [appellant] het gehuurde niet meer kunnen betreden omdat [geïntimeerde] het gehuurde heeft voorzien van nieuwe sloten. [geïntimeerde] heeft voorts de spullen van [appellant] die zich in het gehuurde bevonden (onder meer een bed, slaapbank en borden), uit het gehuurde gehaald en elders opgeslagen.

 Tussen de partijen zijn op of omstreeks 8 december 2016 enkele WhatsAppberichten gewisseld.

 Op 19 december 2016 heeft [appellant] het Juridisch Loket geraadpleegd. Op het naar aanleiding daarvan opgemaakte verwijzingsformulier staat onder meer het volgende:

“Omschrijving juridisch probleem

Kl. huurt een studio van een particuliere verhuurder. Kl. kon de huur niet op tijd betalen. Verhuurder heeft nu de sloten vervangen waardoor kl. de woning niet meer in kan.

Inhoud advies

Juridische bijstand is noodzakelijk. Klant verwezen naar advocaat voor advies c.q. bijstand in procedure.”

In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg bij wege van voorlopige voorziening veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] toegang te verschaffen tot het adres waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht om aan [appellant] het overeengekomen huurgenot te verschaffen. [geïntimeerde] heeft zich schuldig gemaakt aan ontoelaatbare eigenrichting door vanwege een volgens hem bestaande beperkte huurachterstand de sloten van het gehuurde te vervangen en [appellant] geen toegang meer te verlenen tot het gehuurde.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In het beroepen vonnis in kort geding heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld.

 [appellant] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering.

 [appellant] heeft [geïntimeerde] rauwelijks gedagvaard zonder [geïntimeerde] tevoren schriftelijk te sommeren om aan [appellant] toegang te verlenen tot het gehuurde en zonder een kort geding aan te kondigen. [geïntimeerde] is hierdoor slecht voorbereid ter zitting verschenen.

 Voorshands kan niet worden uitgesloten dat [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [appellant] per telefoon de huurovereenkomst heeft opgezegd.

 Bij deze stand van zaken legt het woonbelang van [appellant] onvoldoende gewicht in de schaal tegenover het belang van [geïntimeerde] om zich in dit kort geding voldoende te kunnen verweren. Het is daarom nu niet gerechtvaardigd om vooruit te lopen op de uitkomst van een eventuele bodemprocedure.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

[appellant] heeft in de dagvaarding in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert nu, kort gezegd:

 primair: veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] toegang te verschaffen tot het adres waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten;

 subsidiair: voor het geval “het gehuurde reeds verhuurd is aan een derde en de primaire vordering derhalve niet langer toewijsbaar is”, veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] binnen tien dagen na het te wijzen arrest een gelijkwaardige huurwoning (qua prijs, grootte en voorzieningen) aan te bieden op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten;

 meer subsidiair: voor het geval “zowel de primaire alsook de subsidiaire vordering niet (langer) toewijsbaar zijn”, veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

[appellant] heeft vier grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot toewijzing van zijn primaire, althans subsidiaire, althans meer subsidiaire vordering.

Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Door de grieven wordt aan het hof de vraag voorgelegd of de primaire, althans subsidiaire, althans meer subsidiaire vordering van [appellant] moet worden toegewezen.

Het hof stelt voorop dat [appellant] ten tijde van het geding in eerste aanleg een spoedeisend belang had bij de door hem gevorderde voorziening. [geïntimeerde] verleende [appellant] niet langer toegang tot het gehuurde waardoor [appellant] genoodzaakt was om bij zijn moeder in te trekken. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat dit consequenties had voor onder meer de uitkering van [appellant] en zijn moeder. Op de pleidooizitting heeft de advocaat van [appellant] verklaard dat [appellant] nog steeds geen vervangende huisvestiging heeft gevonden. [geïntimeerde] heeft ook deze stelling niet betwist, zodat het spoedeisend belang ten tijde van het pleidooi in hoger beroep nog steeds aanwezig is.

Met betrekking tot de primaire vordering

Uit de wijze waarop [appellant] zijn vorderingen in hoger beroep heeft geformuleerd, blijkt dat [appellant] zijn primaire vordering zelf niet toewijsbaar acht indien [geïntimeerde] de studentenkamer met nummer 10 inmiddels aan een derde heeft verhuurd. Desgevraagd is dit ter zitting zijdens [appellant] ook bevestigd. [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord aan het slot van zijn reactie op grief 3 gesteld dat hij de kamer, nadat hij kennis had genomen van het bestreden vonnis, meteen weer heeft verhuurd aan een derde. [appellant] heeft dat bij gelegenheid van het pleidooi niet betwist. Het hof gaat er dus vanuit dat de kamer op dit moment is verhuurd aan een derde. Dat brengt mee dat [geïntimeerde] redelijkerwijs niet kan voldoen aan een eventuele veroordeling om de kamer weer aan [appellant] ter beschikking te stellen. Bij deze stand van zaken acht het hof bij afweging van de over en weer betrokken belangen de primaire vordering in dit kort geding niet toewijsbaar. De advocaat van [appellant] heeft overigens ook zelf bij gelegenheid van het pleidooi gesteld dat toewijzing van de primaire vordering bij deze stand van zaken niet voor de hand ligt. Het hof zal de primaire vordering daarom afwijzen.

Met betrekking tot de subsidiaire vordering

Uit de wijze waarop [appellant] zijn vorderingen in hoger beroep heeft geformuleerd, blijkt dat [appellant] zijn subsidiaire vordering zelf niet toewijsbaar acht indien [geïntimeerde] niet beschikt over andere studentenkamers die op dit moment onbezet zijn en dus voor verhuur aan [appellant] beschikbaar zijn. Desgevraagd is dit ter zitting zijdens [appellant] ook bevestigd. De advocaat van [geïntimeerde] heeft bij gelegenheid van het pleidooi gesteld dat alle kamers in het pand aan de [adres] te [plaats] momenteel verhuurd zijn. De advocaat van [appellant] heeft dat bij gelegenheid van het pleidooi niet betwist. De advocaat van [appellant] heeft wel gesteld dat [geïntimeerde] nog beschikt over drie andere panden maar daar aan toegevoegd dat hij niet weet of in één van die panden een kamer vrij is. De advocaat van [geïntimeerde] heeft daarop gesteld, kort gezegd, dat hij niet bekend is met enige beschikbare kamer in een ander pand van [geïntimeerde] . Het hof concludeert dat onvoldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] op dit moment beschikt over een lege kamer die hij aan [appellant] zou kunnen verhuren. Dat brengt mee dat [geïntimeerde] redelijkerwijs niet kan voldoen aan een eventuele veroordeling om een kamer aan [appellant] ter beschikking te stellen. Bij deze stand van zaken acht het hof bij afweging van de over en weer betrokken belangen de subsidiaire vordering in dit kort geding niet toewijsbaar. De advocaat van [appellant] heeft overigens ook zelf bij gelegenheid van het pleidooi gesteld dat toewijzing van de subsidiaire vordering bij deze stand van zaken niet voor de hand ligt. Het hof zal de subsidiaire vordering daarom afwijzen.

Met betrekking tot de meer subsidiaire vordering

Het hof komt daarmee toe aan de meer subsidiaire vordering. Bij die vordering heeft [appellant] voldoende belang om een behandeling daarvan in dit hoger beroep te rechtvaardigen. De regel dat in hoger beroep in kort geding moet worden beoordeeld of de eisende partij ten tijde van het arrest van het hof (nog) een spoedeisend belang heeft, ziet niet (mede) op de proceskostenveroordeling, maar alleen op de met betrekking tot het geschil van partijen verlangde voorzieningen. De appelrechter dient ook als de in eerste aanleg gevorderde voorziening niet meer toewijsbaar is, te beslissen over de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling. Daartoe moet hij onderzoeken of de vordering die in eerste aanleg ter beoordeling voorlag terecht is toe- of afgewezen (zie onder meer HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:661). Te bedenken hierbij valt dat een proceskostenveroordeling in kort geding niet als een voorlopige voorziening maar als een definitieve voorziening geldt.

Om de door [appellant] gevorderde voorziening te kunnen toewijzen, moest sprake zijn van een aanmerkelijke kans dat [appellant] het gelijk aan zijn zijde zou krijgen als het tussen partijen bestaande geschilpunt in een bodemprocedure zou worden beoordeeld. Het hof komt dienaangaande tot het volgende oordeel.

Vaststaat dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, met een looptijd van 16 augustus 2016 tot en met 15 augustus 2017. [geïntimeerde] heeft met het aangaan van die huurovereenkomst de verbintenis op zich genomen om aan [appellant] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de beschikking te geven over de studentenkamer. Indien van verdere omstandigheden geen sprake zou zijn, zou dit feit de toewijzing van de vordering van [appellant] in dit kort geding rechtvaardigen.

Het verweer van [geïntimeerde] dat hij in eerste aanleg rauwelijks is gedagvaard en daardoor slecht voorbereid ter zitting is verschenen, voert niet tot een ander oordeel. Tussen de datum van de inleidende dagvaarding (4 januari 2017) en de mondelinge behandeling van het kort geding in eerste aanleg (19 januari 2017) lagen ruim twee weken. Deze termijn bood [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof, mede gelet op de aard van de zaak, voldoende gelegenheid om goed voorbereid ter zitting te verschijnen. Dat [geïntimeerde] pas één dag voor de mondelinge behandeling een advocaat heeft ingeschakeld, moet voor zijn rekening blijven. Bovendien blijkt uit het door [geïntimeerde] in de onderhavige procedure ingenomen standpunt, dat een voorafgaande sommatie aan [geïntimeerde] om [appellant] toegang te verschaffen tot het gehuurde, er niet toe zou hebben geleid dat [geïntimeerde] aan [appellant] toegang tot het gehuurde zou hebben verschaft en dat het voeren van het onderhavige kort geding dan niet gevoerd zou zijn. Het verweer van [geïntimeerde] over het rauwelijks dagvaarden wordt daarom verworpen.

Overeengekomen tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst?

Ter staving van zijn stelling dat hij met ingang van 1 december 2016 niet langer gehouden was om aan [appellant] huurgenot te verschaffen, heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellant] in een eind november 2016 gevoerd telefoongesprek aan [geïntimeerde] duidelijk heeft gemaakt dat hij, [appellant] , wilde dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd. Volgens [geïntimeerde] heeft hij daar toen mee ingestemd en zijn de partijen toen samen overeengekomen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 december 2016 zou worden beëindigd. [appellant] heeft uitdrukkelijk betwist dat hij tijdens een telefoongesprek kenbaar heeft gemaakt dat hij de huur tussentijds wilde beëindigen of dat hij heeft ingestemd met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

Omdat [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat hij met [appellant] is overeengekomen dat de voor bepaalde tijd aangegane huur tussentijds, te weten per 1 december 2016, zou worden beëindigd, draagt [geïntimeerde] de bewijslast van die stelling. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van de stelling bij de memorie van antwoord een schriftelijke verklaring overgelegd van [getuige] . In deze verklaring staat, kort samengevat, dat [getuige] heeft gehoord hoe [geïntimeerde] handsfree een telefoongesprek voerde met een persoon “die zei dat hij [appellant] was of zoiets”. Verder staat in de schriftelijke verklaring onder meer het volgende:

“Op het einde van het gesprek zei deze [appellant] dat hij met [geïntimeerde] wilde kappen en hierop heeft [geïntimeerde] laten weten dat hij daarmee akkoord ging en dat daarmee de huur overeenkomst was ontbonden. Deze [appellant] heeft toen aangegeven dat hij op korte termijn zijn spullen zou komen ophalen en dat hij dit nog aan [geïntimeerde] zou laten weten.”

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] hiermee vooralsnog onvoldoende aannemelijk gemaakt dat tussen hem en [appellant] daadwerkelijk is overeengekomen dat de huur per 1 december 2016 zou worden beëindigd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat namens [appellant] ook bij gelegenheid van het in hoger beroep gehouden pleidooi uitdrukkelijk is betwist dat hij in enig met [geïntimeerde] gevoerd gesprek heeft ingestemd met tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Ook de verdere omstandigheden van dit geval wijzen er niet op dat [appellant] heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 december 2016. Het hof wijst in dit verband op:

 de protesten die [appellant] via de omstreeks 8 december 2016 verzonden WhatsApp berichten heeft geuit tegen de handelwijze van [geïntimeerde] ;

 de omstandigheid dat [appellant] op 19 december 2016 het juridisch loket heeft geraadpleegd in verband met het feit dat [geïntimeerde] de sloten had vervangen waardoor [appellant] de kamer niet meer in kon;

 het feit dat [appellant] [geïntimeerde] al begin januari 2017 in kort geding heeft doen dagvaarden en toegang tot het gehuurde heeft gevorderd.

Dit kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering door getuigenverhoren.

Het verweer van [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd moet binnen het kader van het onderhavige kort geding dus worden verworpen.

Huurachterstand als rechtvaardiging voor vervangen sloten?

Het is aan het hof niet geheel duidelijk of [geïntimeerde] zich ook heeft willen beroepen op het bestaan van een huurachterstand als rechtvaardiging voor het vervangen van de sloten en het niet langer toelaten van [appellant] tot het gehuurde. Het hof zal ervan uitgaan dat [geïntimeerde] ook dit verweer heeft willen voeren. Het hof overweegt daarover het volgende.

Tussen partijen is in geschil in welke mate sprake was van een huurachterstand toen [geïntimeerde] omstreeks 1 december 2016 de sloten van het gehuurde verving. Volgens [geïntimeerde] was sprake van een huurachterstand van drie maanden. Volgens [appellant] heeft hij de huur over de twee maanden van 16 september tot en met 15 november contant betaald en had hij voor het betalen van de huur over de daarop volgende maand (van 16 november tot en met 15 december 2016) uitstel gekregen van [geïntimeerde] , zodat ten tijde van het vervangen van de sloten hooguit sprake was van een achterstand van één maand.

Tussen partijen staat vast dat [appellant] door het sluiten van de huurovereenkomst de verbintenis op zich heeft genomen om de maandelijkse huurtermijnen aan [geïntimeerde] te betalen. Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat hij aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan met betrekking tot de periode 16 september tot en met 15 november 2016, draagt hij de bewijslast van die stelling. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] het bewijs tot op dit moment nog niet geleverd. De door [appellant] daartoe overgelegde schriftelijke verklaring van zijn rij-instructeur levert naar het voorlopig oordeel van het hof onvoldoende bewijs op. Zo bevat die verklaring slechts de eigen waarneming dat iets werd overhandigd, zonder dat duidelijk is wat werd overhandigd, en geen althans onvoldoende waargenomen feiten die op een betaling duiden. Het hof neemt verder in aanmerking dat [geïntimeerde] uitdrukkelijk heeft betwist dat de door [appellant] gestelde betalingen hebben plaatsgevonden. Voorts acht het hof van belang dat geen kwitanties of ander overtuigende bewijsstukken beschikbaar zijn. [appellant] heeft dus binnen het kader van het onderhavige kort geding onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij aan zijn betalingsverplichting voldaan heeft.

Ook is voorshands niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] aan [appellant] uitstel heeft verleend voor betaling van de huur over de periode van 16 november tot 16 december 2016.

Het hof gaat er daarom voorshands vanuit dat er op zaterdag 3 december 2016, de datum met ingang waarvan [appellant] niet langer toegang kreeg tot het gehuurde, sprake was van een huurachterstand van drie maanden.

Dit rechtvaardigt echter niet het door [geïntimeerde] op eigen houtje vervangen van de sloten van het gehuurde en het vervolgens weigeren om het gehuurde nog langer aan [appellant] ter beschikking te stellen. Volgens dwingend recht kan een huurovereenkomst ter zake woonruimte immers niet wegens een tekortkoming van de huurder buitengerechtelijk worden ontbonden door de verhuurder. Ontbinding van de huurovereenkomst op die grond kan alleen door de rechter plaatsvinden (art. 7:231 lid 1 BW).

Voor zover het vervangen van de sloten zou moeten worden gezien als een tijdelijke opschorting door [geïntimeerde] van de nakoming van zijn verplichting om het gehuurde aan [appellant] ter beschikking te stellen, in afwachting van voldoening van de achterstallige huur, acht het hof die opschorting niet toelaatbaar. Aan een verhuurder komt, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, in beginsel geen beroep op een opschortingsrecht toe ten aanzien van zijn hoofdverplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen. Immers als pressiemiddel om de huurder alsnog zijn verplichtingen te doen nakomen, schiet de opschorting haar doel voorbij: zou de huurder alsnog nakomen, dan kan de verhuurder zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen in ieder geval voor het verleden niet meer nakomen. Voor zover het inroepen van het opschortingsrecht dient om vooruit te lopen op het inroepen van de ontbinding, die op grond van artikel 7:231 BW, eerste lid, alleen door de rechter kan geschieden (behoudens in de in het tweede lid van dat artikel neergelegde uitzonderingen), komt de opschorting van de nakoming van de terbeschikkingstellingverplichting neer op een feitelijke executie vooruitlopend op het rechterlijk oordeel, hetgeen evenmin in overeenstemming met de ratio van artikel 7:231 BW is (zie in dezelfde zin onder meer Gerechtshof Arnhem 8 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0496).

Het hof concludeert op grond van het bovenstaande dat het vervangen van de sloten van het gehuurde door [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden niet toelaatbaar was en dat de voorzieningenrechter de vordering van [appellant] om hem op basis van de nog bestaande huurovereenkomst toegang te geven tot het gehuurde, welk gehuurde ten tijde van het wijzen van het beroepen vonnis nog niet was verhuurd aan een derde, had moeten toewijzen, onder veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg. Het hof zal het beroepen vonnis daarom vernietigen en de meer subsidiaire vordering, strekkende tot veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, toewijzen.

Het hof zal de proceskostenveroordeling, zoals door [appellant] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.