Hof Arnhem, 08-02-2011, nr. 200.041.944/01

Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten is geen grief gericht. Tezamen met wat voorts tussen partijen, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, als vaststaand is aan te merken, komen deze feiten op het volgende neer.

[appellant] heeft met ingang van 26 februari 2008 voor onbepaalde tijd doch tenminste een jaar aan [geïntimeerden] verhuurd de, boven de winkel van [appellant] gelegen, woonruimte aan [adres], tegen een huurprijs van € 850,- per maand inclusief een voorschot van € 180,- per maand voor servicekosten.

Krachtens schriftelijke huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd voor gebruik als woonruimte. Voorts is op latere huurbetaling dan vóór de eerste van de maand in art. 11 lid 1 onder c van dat contract een onmiddellijk opeisbare boete gesteld van € 100,- per overtreding.

[geïntimeerden] hebben de huur over de maanden maart, april en mei 2008 niet tijdig betaald, terwijl zij de huur vanaf juni 2008 onbetaald hebben gelaten.

Op 9 mei 2008 heeft [appellant] aangifte gedaan van aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde, die daags daarvoor door hem ontdekt en vervolgens door de politie ontmanteld was. Onweersproken is dat het gehuurde beschadigd was. Van de toen aangetroffen situatie in het gehuurde zijn foto's gemaakt die zich in het dossier bevinden. Het aanwezige meubilair beperkte zich tot twee stoelen en een televisie.

[appellant] heeft nieuwe sloten op de deur van het gehuurde laten zetten en daarmee aan [geïntimeerden] de verdere toegang ontzegd.

In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat zij elders hun hoofdverblijf hadden, maar [geïntimeerde 1] zou totdat [appellant] de sloten had vervangen gemiddeld 2 tot 3 nachten per week in het gehuurde hebben doorgebracht.

Bij brief van 29 mei 2008 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] geschreven:

Bij brief van 5 september 2008 heeft [appellant] [geïntimeerden] gesommeerd tot betaling van de huur tot en met 26 februari 2009, de tot dan vervallen boetebedragen en schade, verminderd met de waarborgsom.

[geïntimeerden] hebben niet gereageerd op deze brieven.

[appellant] heeft bij dagvaarding van 23 februari 2009 ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, alsmede hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 10.719,75 met wettelijke rente daarover vanaf dagvaarding, zulks wegens gederfde huur tot en met februari 2009, overeengekomen boete, kosten van hang- en sluitwerk en kosten van schoonmaak en herstel, verminderd met de waarborgsom.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst met ingang van de datum van het beroepen vonnis ontbonden, de geldvordering toegewezen tot € 691,82 en voor het overige afgewezen, en [geïntimeerden] veroordeeld in de proceskosten die corresponderen met de omvang van de toegewezen vordering.

Met grief 1 komt [appellant] op tegen de motivering waarmee de kantonrechter zijn geldvordering grotendeels heeft afgewezen. Na eerst te hebben geoordeeld dat [geïntimeerden] het gehuurde niet behoorlijk en uitsluitend als woonruimte hebben gebruikt, welke wanprestatie ontbinding rechtvaardigt, heeft de kantonrechter vervolgens geoordeeld dat [appellant] zijn verplichting tot terbeschikkingstelling van het gehuurde aan [geïntimeerden] heeft opgeschort, door na ontdekking van de wietteelt de sloten te vervangen en huurders geen sleutel te geven. Opschorting is volgens de kantonrechter, onder verwijzing naar art. 6:52 BW, slechts mogelijk in afwachting van voldoening aan de overeenkomst, waarna de kantonrechter vervolgt:

Volgens [appellant] zijn huurders door hun wanprestatie als eerste en terstond in verzuim geraakt, zodat hij vervolgens op grond van art. 6:262 BW zijn verplichtingen mocht opschorten, niet in afwachting van alsnog behoorlijke nakoming door de huurders, maar als inleiding op de aanvankelijk buiten rechte en later in rechte gevorderde ontbinding. Het was hem ten tijde van het schrijven van zijn onder 1.6 weergegeven brief nog niet duidelijk dat uitsluitend de rechter een huurovereenkomst kan ontbinden. Als gevolg van het eerdere verzuim van de huurders kon hij zelf niet meer in verzuim geraken, stelt [appellant].

Daar komt bij, aldus [appellant], dat [geïntimeerden] nimmer om de sleutels hebben gevraagd of toegang tot het gehuurde hebben verlangd, doch alleen hebben geweigerd de veroorzaakte schade te vergoeden en de huur door te betalen totdat er een opvolgend huurder zou zijn.

Het hof stelt voorop dat in rechte tussen partijen vaststaat dat [geïntimeerden] zodanig onjuist gebruik hebben gemaakt van het gehuurde dat hun tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst op vordering van [appellant] rechtvaardigde. Tot de datum van ontbinding hadden [geïntimeerden] evenwel in beginsel het recht tot voortgezet gebruik van het gehuurde overeenkomstig de bestemming, waar tegenover stond dat zij de huur dienden te betalen. Zowel de verbintenis van [appellant] tot verschaffen van het huurgenot als de verbintenis van [geïntimeerden] tot betaling van de periodieke huurprijs is een voortdurende verplichting, waarbij het niet zo is dat een van beide partijen als eerste moet presteren.

Het hof merkt op dat de verhuurder, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, in beginsel geen beroep op een opschortingsrecht toekomt ten aanzien van zijn hoofdverplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen. Immers als pressiemiddel om de huurder alsnog zijn verplichtingen te doen nakomen, schiet de opschorting haar doel voorbij: zou de huurder alsnog willen nakomen (hetgeen in dit geval voortdurend gebruik veronderstelt), dan kan de verhuurder zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen in ieder geval voor het verleden niet meer nakomen.

Voor zover het door [appellant] ingeroepen opschortingsrecht dient om vooruit te lopen op het inroepen van de ontbinding, die op grond van artikel 7:231 BW, eerste lid, alleen door de rechter kan geschieden (behoudens in de in het tweede lid van dat artikel neergelegde uitzonderingen), komt de opschorting van de terbeschikkingstellingverplichting neer op een feitelijke executie vooruitlopend op het rechterlijk oordeel, hetgeen evenmin in overeenstemming met de ratio van artikel 7:231 BW is.

[appellant] heeft in rechte aanspraak gemaakt op doorbetaling van de huur, berekend tot en met 26 februari 2009 en derhalve over de minimaal overeengekomen contractsperiode, hetgeen korter is dan de periode tot de datum waarop de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden. [geïntimeerden] hebben dit onderdeel van de vordering van [appellant] betwist met de stelling dat zij vanaf 8 mei 2008 niet meer beschikten over een sleutel van het gehuurde, waardoor zij het logisch vinden dan ook geen huurpenningen meer verschuldigd te zijn.

Het hof leest in dit verweer van [geïntimeerden] een beroep op een opschortingsrecht: geen betaling zonder toegang. Dat verweer tegen de vordering tot nakoming gaat evenwel niet op, nu [geïntimeerden] niet aan [appellant] duidelijk hebben gemaakt dat zij geen huur wensten te betalen omdat zij niet over de sleutel beschikten en welk gevolg dat voor de huurovereenkomst zou moeten hebben, in afwachting van ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter op vordering van [appellant]. Door in het geheel niet te reageren op de onder 1.6 en 1.7 weergegeven brieven van [appellant] en thans een beroep op een opschortingsrecht te doen, gaan zij kennelijk uit van de veronderstelling dat hun verplichting tot betaling van de huur tot het einde van de huurovereenkomst zonder meer is vervallen. Die veronderstelling is onjuist. Het verweer van [geïntimeerden] moet daarom worden verworpen.

Nu [geïntimeerden] geen nakoming van de verplichting tot verschaffen van het huurgenot of afgifte van de sleutel hebben geëist, is de vraag of [appellant] als verweer daartegen een beroep op een retentie- of opschortingsrecht had kunnen doen voor dit geschil niet relevant. Grief I treft doel.

Het slagen van grief I betekent evenwel niet dat de gehele in eerste aanleg ingestelde vordering thans toewijsbaar is. Het hof dient ook acht te slaan op de andere in eerste aanleg door [geïntimeerden] gevoerde veweren.

Het hof acht toewijsbaar de huurderving over de maanden juni 2008 tot februari 2009, minus het daarin opgenomen voorschot voor energielevering. [appellant] heeft terzake van de energielevering geen eindafrekeningen in het geding gebracht, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Het hof gaat er dan ook vanuit dat het voorschot over de maanden tot juni 2008 overeenkomt met het door [geïntimeerden] verschuldigde feitelijke gebruik.

Mitsdien komt de berekening van het aan [appellant] toekomende bedrag neer op 9 maal € 850,- is € 7.650,- plus, voor de gedeeltelijke maand februari 2009, een bedrag van € 789,28, derhalve in totaal € 8.439,28 aan huurderving.

Daarnaast is als onbetwist verschuldigd € 300,-- aan boetes vanwege de te late huurbetalingen tot en met mei 2008. [appellant] heeft niet aangegeven waarom hij ook aanspraak zou kunnen maken op de boeten over de periode waarin hij het slot heeft vervangen en ten onrechte geweigerd heeft een sleutel ter beschikking te stellen. Ook de kosten van het vervangen van de sloten komen niet voor toewijzing in aanmerking.

Van de schoonmaakkosten en herstelkosten hebben [geïntimeerden] een gedeelte erkend, namelijk de herstelkosten van het gebouw en de kosten van vervoer naar Meppel. Het hof gaat er daarbij van uit dat dit ook ziet op de kosten van het afvoeren naar Rova.

Per saldo zal het hof van deze post dan ook een bedrag van € 519,60 toewijzen. Ten aanzien van de overige schoonmaakkosten heeft [appellant] onvoldoende aangetoond waarom deze voor rekening van [geïntimeerden] zouden moeten komen.

In totaal acht het hof de vordering van [appellant] derhalve toewijsbaar tot een bedrag van € 9.258,88.

Bij deze uitkomst was voor een beperking van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg onvoldoende grond aanwezig. De verholen grief is terecht voorgesteld.

De vordering van [appellant] is tot € 9.258,88 toewijsbaar, met veroordeling van [geïntimeerden] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep (salaris advocaat in hoger beroep: 1 punt bij tarief I). Om proceseconomische redenen zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen, behoudens de daarbij uitgesproken ontbinding waartegen niet is geappelleerd.