Rb. Zeeland-West-Brabant, 24-06-2015, nr. C/02/249532 / HA ZA 12-360

In het onteigeningsvonnis is het aan [gedaagde] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 182.469,00.

Het onteigeningsvonnis is op 31 juli 2012 ingeschreven in de openbare registers.

De bij beschikking van 4 juni 2012 van voorheen de rechtbank Breda, thans rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, benoemde deskundigen (van wie wijlen dhr. Faase is vervangen door ir. Schimmel) is opgedragen de schadeloosstelling te begroten.

De deskundigen hebben in hun rapport de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling als volgt begroot:- waarde onteigende € 168.000,00

-------------

Totaal € 168.000,00- deskundigenkosten p.m.

- rente p.m.2.6. Namens de Staat is aan [gedaagde] laatstelijk aangeboden als schadeloosstelling:- waarde onteigende (2.48.68 ha à € 6,50/m²) € 161.642,00- waardevermindering overblijvende € 20.827,00- overige schade:

inkomensschade nihilbijkomende schade nihil

-------------

- totaal € 182.469,002.7. [gedaagde] stelt dat de schadeloosstelling voor hem dient te bedragen:- waarde onteigende (2.48.68 ha à € 20,00/m²) € 497.360,00- voordeel i.v.m. aanwezige bodembestanddelen € 570.750,00- waardevermindering overblijvende (4.16.52 ha à € 5,00/m²) € 208.260,00- overige schade:

inkomensschade € 75.751,10bijkomende schade € 37.198,40 (+ 3x p.m.)

-------------------

totaal € 1.389.318,50 + 3x p.m. 2.8. De standpunten van partijen ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten, voor zover van belang, zullen conform de in het deskundigenrapport onderscheiden paragrafen worden behandeld.Waarde van het onteigende

Planologie

De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor onteigend is, wordt gevormd door het Tracébesluit “A4 Dinteloord-Bergen op Zoom, gedeelte Steenbergen”, dat op 18 februari 2011 door de minister van Infrastructuur en Milieu is vastgesteld. Dit tracébesluit is met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 14 maart 2012 onherroepelijk geworden.

Aanvankelijk was reeds op 9 september 1998 voor de aanleg van het gedeelte van de A4 tussen Dinteloord en Bergen op Zoom een tracébesluit vastgesteld, te weten het Tracébesluit "A4 Dinteloord-Bergen op Zoom". Bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 januari 2001 is dit tracébesluit echter gedeeltelijk vernietigd, te weten voor zover dit zag op de aanleg van het "middelste deel" van de A4 ter hoogte en aan de oostzijde van Steenbergen (tussen km 6.375 en km 13.356). Het tracébesluit voor zover dat zag op de aanleg van de A4 ten noorden van Steenbergen tussen km 2.800 (nabij de Noordzeedijk) en km 6.375 (nabij de Steenbergsche Vliet) - het noordelijke deel - en voor zover dat zag op de aanleg van de A4 ten zuiden van Steenbergen tussen km 14.330 en km 15.060 - het zuidelijke deel - is met voornoemde uitspraak van de Afdeling op 22 januari 2001 wél onherroepelijk geworden.

Voor het vernietigde gedeelte van het tracébesluit (met betrekking tot het middelste deel van het tracé) is door de minister van Infrastructuur en Milieu op 18 februari 2011 een nieuw tracébesluit vastgesteld (het Tracébesluit "A4 Dinteloord-Bergen op Zoom, gedeelte Steenbergen”). Dit nieuwe tracébesluit was op de peildatum ter plaatse van het perceel van [gedaagde] nog niet verwerkt in een bestemmingsplan. Het perceel was daarmee nog gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Steenbergen". Dit bestemmingsplan is op 19 december 1996 vastgesteld door de Raad van de gemeente Steenbergen, goedgekeurd door het College van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant op 30 juli 1997 en onherroepelijk geworden op 18 mei 2000.

Het perceel van [gedaagde] heeft ingevolge dit bestemmingsplan de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarde" met de nadere aanduiding "openheid".

Met het oog op een kennelijk voorgenomen wijziging van dit bestemmingsplan heeft de gemeenteraad van Steenbergen op 1 maart 2012 een voorbereidingsbesluit op grond van artikel 3.7 Wro genomen; een (voor)ontwerp voor een nieuw bestemmingsplan was op de peildatum nog niet gepubliceerd.

Eigendomsverkrijging

[gedaagde] heeft het perceel E 525 op 1 april 2010 in eigendom verkregen voor een koopprijs van € 432.380,-- k.k., ofwel € 6,50/m².

In het jaar van aankoop is het gebruik van het perceel nog voortgezet door de voormalige eigenaar; in het daaropvolgende jaar (2011) is het perceel door [gedaagde] aan een derde in gebruik gegeven.

In 2012 had [gedaagde] het perceel zelf in gebruik voor de teelt van suikerbieten. Daarmee was het perceel op de peildatum onderdeel van het agrarisch bedrijf van [gedaagde] dat hij in v.o.f.-verband uitoefent met zijn echtgenote en zoon.

Dit bedrijf is gevestigd aan de Kartuizerstraat 75 te Raamsdonksveer en betreft een akkerbouwbedrijf met een areaal van ruim 30 ha (deels eigendom, deels pacht). Alle gronden van dit bedrijf zijn gelegen nabij het erfperceel in Raamsdonksveer, met uitzondering van het onderhavige perceel in Steenbergen; het onderhavige perceel is gelegen op een afstand van 56 km van het bedrijf in Raamsdonksveer.

[gedaagde] heeft het gebruik van het perceel op of rond de peildatum (31 juli 2012) gestaakt; op dat moment was het hele perceel nog ingeplant met suikerbieten.

Agrarische waarde

Ingevolge artikel 40a Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde.Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.

De deskundigen stellen vast dat bij de waardering van het onteigende de voor- en nadelen van het werk c.a. waarvoor onteigend is, te weten in casu de aanleg/doortrekking van de A4 tussen Dinteloord en Bergen op Zoom en de daarmee samenhangende infrastructurele maatregelen, alsmede de plannen voor dat werk, moeten worden weggedacht (artikel 40c Ow).

De Staat kan zich verenigen met dit door de deskundigen gehanteerde uitgangspunt.2.14. [gedaagde] stelt primair dat het bestemmingsplan niet mag worden geëlimineerd en dat de conclusies die de deskundigen aan deze eliminatie verbinden niet mogen worden gevolgd. Weliswaar is de jurisprudentie waarop de deskundigen zich beroepen sinds 2010 een lijn van de Hoge Raad, maar hierop bestaat in de rechtspraktijk veel kritiek. Het is niet gezegd dat de Hoge Raad niet tot aanpassing van de lijn zal komen in de loop van 2015. Dat maakt dat de huidige keuze voor eliminatie niet zo maar gemaakt kan worden. [gedaagde] beroept zich - ter behoud van rechten - op de oude lijn, die impliceert dat een bestemmingsplan alleen weggedacht mag worden als er sprake is van een dwangbestemming. Dat is hier niet aan de orde. Er moet derhalve gewaardeerd worden met inachtneming van de bestemming en met inachtneming van de gevolgen die dat heeft voor de verwachtingswaarde.

De rechtbank volgt het oordeel van de deskundigen dat bij de waardering van het onteigende de voor- en nadelen van het werk c.a. waarvoor onteigend is, te weten in casu de aanleg/doortrekking van de A4 tussen Dinteloord en Bergen op Zoom en de daarmee samenhangende infrastructurele maatregelen, alsmede de plannen voor dat werk, bij de waardering van het onteigende moeten worden geëlimineerd.Volgens vaste rechtspraak heeft een bestemmingsplan in beginsel niet te gelden als een “plan voor het werk waarvoor onteigend wordt”, zodat bij de waardering van het onteigende in beginsel de bestemming van het onteigende volgens het op de peildatum geldende (of te verwachten) bestemmingsplan in aanmerking moet worden genomen. In de jurisprudentie is op deze regel een uitzondering aanvaard voor die gevallen waarin de betreffende bestemming is bepaald “door een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor het werk waarvoor onteigend wordt (op een concrete locatie), en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridische planologische onderbouwing en regeling te geven, die de beoogde aanleg van dat werk mogelijk maakt”.In onderhavig geval rustte op het perceel van [gedaagde] op grond van het vigerende bestemmingsplan op de peildatum de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarde" met de nadere aanduiding "openheid". Dit bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende bestemming wordt door de deskundigen bij de waardering in aanmerking genomen. De rechtbank kan [gedaagde] dan ook niet volgen in zijn stelling dat het bestemmingsplan niet mag worden geëlimineerd. Voor zover [gedaagde] bedoelt te stellen dat bij de waardering van de grond rekening moet worden gehouden met een hoogwaardige niet-agrarische bestemming als gevolg van voorgenomen uitbreiding van het bedrijventerrein, komt dit aan de orde bij de vraag of er sprake is van verwachtingswaarde.

De deskundigen gaan bij het bepalen van de waarde van het onteigende uit van de (voorheen) agrarische bestemming van de betrokken gronden. Zij hebben in dat verband de door [gedaagde] aangedragen referentietransacties geanalyseerd en voorts zelf onderzoek gedaan naar recent geregistreerde transacties met betrekking tot agrarische gronden in het gebied. Op basis van dit onderzoek en voorts hun eigen kennis van de grondmarkt en ervaring schatten de deskundigen de “gewone” agrarische waarde van gronden in dit gebied (zonder enige verwachtingswaarde) bij goed ontsloten percelen met een grote oppervlakte (> 5 ha), een gunstige vorm en een goede grondkwaliteit per peildatum (31 juli 2012) op plm. € 7,00/m². Rekening houdend met de mindere vorm en enigszins geïsoleerde ligging van het perceel van [gedaagde] , schatten de deskundigen de (agrarische) waarde van dit perceel - en daarmee van het onteigende - op € 6,75/m².

De Staat acht de waarde van het onteigende door de deskundigen te hoog begroot. Volgens de Staat is er geen aanleiding om voor deze waarde uit te gaan van een andere prijs dan de prijs waarvoor [gedaagde] het perceel in 2010 zelf heeft verworven, te weten€ 6,50/m².

[gedaagde] stelt dat de deskundigen de door hen begrote waarde, gelet op de door de taxatiedeskundige van [gedaagde] - Staal Makelaars - aangegeven vergelijkingstransacties, onvoldoende hebben onderbouwd. Bovendien hebben de deskundigen onvoldoende onderbouwd dat zij de agrarische waarde alleen vanwege de mindere vorm en enigszins geïsoleerde ligging per peildatum stellen op € 6,75/m² en niet op de eerder door hen genoemde “gewone agrarische waarde in het gebied” van € 7,00/m².De deskundigen hebben hun waardering onder meer gebaseerd op het oordeel dat het perceel van [gedaagde] hoogteverschil kende. Daarvan was echter geen sprake en de hoogteligging als zodanig had al zeker geen nadelige invloed op de waarde van het perceel, aldus [gedaagde] . Deze omstandigheden rechtvaardigen dan ook geenszins de lagere waarde.Verder is er sprake van een waardeverschil tussen het perceel van [gedaagde] en het perceel uit de door de deskundigen laatst genoemde referentietransactie, nu de kwaliteit van die betreffende grond slechter is dan het perceel van [gedaagde] , en op dit andere perceel door zijn ligging nabij het Volkenrak ook meer wildschade van ganzen optreedt.Staal Makelaars heeft diverse referentietransacties aangeleverd van transacties nabij stedelijk gebied. Hieruit volgt dat de (agrarische) waarde van het onteigende in ieder geval€ 7,76/m² bedraagt.

De rechtbank gaat uit van de door de deskundigen op basis van hun onderzoek naar de waarde die in het vrije economische verkeer wordt toegekend aan agrarische grond en voorts op basis van hun marktkennis, ervaring en intuïtie getaxeerde agrarische waarde van het onteigende. De deskundigen hebben in hun advies gemotiveerd gesteld dat zij de door [gedaagde] aangedragen referentietransacties hebben geanalyseerd en daarnaast eigen onderzoek hebben verricht. Zij hebben in hun advies voldoende toegelicht hoe de waardering van het onteigende tot stand is gekomen. Zij hebben ingeschat dat de “gewone” agrarische waarde van de gronden in dit gebied ca. € 7,--/m² bedraagt en hebben vervolgens de waarde van het perceel van [gedaagde] ingeschat op € 6,75/m², waarbij zij rekening hebben gehouden met waardeverminderende factoren. De rechtbank volgt de deskundigen in hun redenering.De rechtbank acht de uitkomst voorts ook niet onredelijk, gelet op het feit dat [gedaagde] de grond in 2010 voor € 6,50/m² heeft gekocht. Sindsdien heeft enige waardevermeerdering van de grond plaatsgevonden, zodat een prijs van € 6,75 reëel voorkomt. De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun oordeel en de agrarische waarde vaststellen op € 6,75/m².

Verwachtingswaarde?

De deskundigen hebben voorts onderzocht of bij de waardering van het onteigende sprake is van een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde.Zij hebben daartoe onderzocht of er - na eliminatie van (de plannen voor) het werk waarvoor wordt onteigend - op de peildatum reeds zodanige concrete verwachtingen ten aanzien van mogelijke niet-agrarische ontwikkelingen ter plaatse van het perceel van [gedaagde] zouden hebben bestaan dat die gronden - en daarmee ook het onteigende gedeelte daarvan - in het vrije economische verkeer per die peildatum reeds een hogere dan de louter agrarische waarde zouden hebben gehad.De deskundigen hebben met betrekking tot de verwachtingen ten aanzien van mogelijke niet-agrarische ontwikkelingen op het perceel van [gedaagde] in hun rapport een beschrijving opgenomen van de planologische ontwikkeling van de A4 en de gebieden ten westen en noorden van de kern van Steenbergen. Daaruit blijkt volgens de deskundigen dat bij de planvorming voor deze gebieden tot ca. 2001/2002 is uitgegaan van een aanleg van de A4 aan de oostzijde van Steenbergen. Vanaf 2002 tot ca. 2006 is rekening gehouden met een aanleg aan de oost- of westzijde. Vanaf maart 2007 was het duidelijk dat de A4 uiteindelijk aan de westzijde zou worden aangelegd.Aldus achten de deskundigen voor de beoordeling van hetgeen ter plaatse van het perceel van [gedaagde] verwacht had kunnen worden - het huidige A4-tracé ten westen van Steenbergen (inclusief de plannen daarvoor) weggedacht - met name van belang de inhoud van de gemeentelijke Structuurvisie uit november 2002. In deze Structuurvisie werd een eventuele uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder nog met name voorzien in westelijke en zuidelijke richting, en daarmee niet in noordelijke richting (ten noorden van de West Groeneweg en dus in de richting van het perceel van [gedaagde] ). Pas in latere plannen, waaronder het provinciale Uitwerkingsplan (december 2004), de gemeentelijke Gebiedsvisie (2007) en de gemeentelijke Structuurvisie (2012), waarin juist wél met het tracé van de A4 ten westen van Steenbergen rekening is gehouden, is ook voorzien in een uitbreiding van dit bedrijventerrein in noordelijke richting, tot aan het tracé van de A4, en daarmee mede op het zuidelijke deel van het perceel van [gedaagde] .Op grond van het vorenstaande concluderen de deskundigen dat - bij eliminatie van de aanleg van de A4 ten westen van Steenbergen (en de plannen daarvoor) - op de peildatum (31 juli 2012) redelijkerwijs geen verwachting zou hebben bestaan dat het gebied ten noorden van de West Groeneweg op enige termijn in aanmerking zou zijn gekomen voor een functiewijziging ten behoeve van de uitbreiding van de bedrijventerreinen Reinierpolder I en II (of een andere meer hoogwaardige, niet-agrarische bestemming). Naar het oordeel van de deskundigen bestaat er dan ook geen reden om per peildatum ter zake aan het (onteigende deel van het) perceel van [gedaagde] enige verwachtingswaarde toe te kennen.

De Staat sluit zich aan bij de conclusie van de deskundigen dat er geen sprake is van verwachtingswaarde. Voor de beoordeling van de vraag of er - bij eliminatie van de (plannen voor de) aanleg van de A4 ten westen van Steenbergen - sprake is van een verwachtingswaarde is met name van belang de inhoud van de ruimtelijke plannen van vóór het moment dat duidelijk werd dat de A4 ten westen van Steenbergen zou komen te liggen. In de plannen van na dat moment wordt immers geanticipeerd op de aanleg van de A4 ten westen van Steenbergen.De Staat is met de deskundigen van mening dat voor de vraag of er sprake kan zijn van een verwachtingswaarde met name van belang is de gemeentelijke Structuurvisie uit november 2002, die stamt uit een periode van voordat de plannen voor de aanleg van de Rijksweg A4 westelijk langs Steenbergen vorm kregen. In deze Structuurvisie werd een eventuele uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder voorzien in westelijke en zuidelijke richting en niet in noordelijke richting, de richting van het perceel van [gedaagde] . Pas in latere plannen - waarin juist wel rekening werd gehouden met het tracé van de A4 ten westen van Steenbergen - werd ook voorzien in een mogelijke uitbreiding van het bedrijventerrein in noordelijke richting, tot aan het tracé van de A4. [gedaagde] baseert zijn aanspraak op een verwachtingswaarde op deze plannen. Deze plannen zijn echter, gelet op het in artikel 40c Ow genoemde uitgangspunt, niet geschikt voor de beoordeling of er aanleiding is voor het aannemen van een verwachtingswaarde.

[gedaagde] stelt dat de deskundigen ten onrechte geen verwachtingswaarde aan het onteigende hebben toegekend.De onteigening weggedacht moet ervan worden uitgegaan dat het perceel als zodanig op enig moment zou zijn aangekocht ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder I in noordelijke richting. [gedaagde] verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar de inhoud van het provinciale Uitbreidingsplan van 2004, de Gebiedsvisie van 14 november 2007, de Structuurvisie van 1 oktober 2010, de Verordening Ruimte 2012 van de provincie Noord-Brabant, de Structuurvisie 2012 van de gemeente Steenbergen van januari 2012 en de Structuurvisie 2010 Partiele Herziening vastgesteld op 2 juli 2014. In 2004 was er al sprake van een ontwikkeling naar bedrijventerrein tot over het gehele perceel dat nu in de onteigening is betrokken.Volgens [gedaagde] is in diverse andere recente transacties ook nadrukkelijk met deze verwachting rekening gehouden. Hij verwijst naar een als productie 3 bij zijn reactie op het conceptrapport overgelegd Transactieoverzicht kaart A4 gedeelte Steenbergen en de daarbij behorende transactiegegevens. Uit de transacties volgt een gemiddelde van € 17,48/m².stelt dat de deskundigen een onjuiste benaderingswijze hebben gehanteerd, daar waar zij niet alleen het bestemmingsplan hebben geëlimineerd, maar ook alle overige plannen (met navenante verwachtingen). De deskundigen miskennen hiermee dat in het vrije economische verkeer wel degelijk rekening wordt gehouden met verwachtingswaarde in situaties als deze, waarin sprake is van planvorming naast de aanleg van het werk waartoe onteigend wordt. De deskundigen gaan hiermee ook voorbij aan andersluidende jurisprudentie van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 24 juni 2014 (ECLI:NL:GHDHA:2014:2057), welke zaak een soortgelijke zaak als de onderhavige betreft. Uit de overwegingen van het hof volgt dat het elimineren van het bestemmingsplan van de weg geenszins betekent dat de ondergrond van de weg (het onteigende) zijn waarde hoogstens ontleent aan het agrarisch gebruik. Er wordt wel degelijk een (aanzienlijke) verwachtingswaarde toegekend aan de percelen, de onteigening weggedacht. De andersluidende redenering van de deskundigen moet om die reden worden gepasseerd. Alle transacties zijn van belang, ook die, die uitgaan van een verwachtingswaarde.Bovendien geldt dat er in casu reeds plannen waren voor ontwikkeling van het gebied tot bedrijventerrein (Reinierpolder), los van de aanleg van de A4. Die plannen kunnen worden gezien als basis voor het aannemen van verwachtingswaarde. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de ondergrond van de weg en het overblijvende ten zuiden daarvan reeds voorafgaand aan de onteigening een verwachtingswaarde hadden, door Staal Makelaars begroot op € 20,00/m².Volgens [gedaagde] bedraagt de werkelijke waarde van het onteigende primair€ 22,50/m² volgens recente transacties, subsidiair € 17,48/m² volgens het door hem als productie 3 bij zijn reactie op het conceptrapport overgelegde Transactieoverzicht. Hiervan uitgaande bedraagt de werkelijke waarde van het onteigende primair ca. € 559.530,00, subsidiair € 435.000,00.

De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde] baseert zijn stelling dat er sprake is van verwachtingswaarde op het provinciale Uitbreidingsplan van 2004, de Gebiedsvisie van 14 november 2007, de Structuurvisie van 1 oktober 2010, de Verordening Ruimte 2012 van de provincie Noord-Brabant, de Structuurvisie 2012 van de gemeente Steenbergen van januari 2012 en de Structuurvisie 2010 Partiele Herziening vastgesteld op 2 juli 2014. Deze plannen zijn echter, gelet op het in artikel 40c Ow genoemde uitgangspunt, niet geschikt voor de beoordeling of er aanleiding is voor het aannemen van een verwachtingswaarde. Bij de bepaling van een mogelijke verwachtingswaarde dienen (de plannen voor) het werk waarvoor onteigend wordt, in casu de aanleg van de A4, te worden geëlimineerd. Op grond van de inhoud van de overgelegde stukken moet worden aangenomen dat vanaf 2002 tot ca. 2006 rekening werd gehouden met een aanleg van de weg aan de westzijde van Steenbergen en dat vanaf maart 2007 duidelijk was dat het tracé aan de westzijde van Steenbergen zou worden aangelegd. Uit de planvorming van vóór het moment dat de plannen voor de aanleg van de Rijksweg A4 westelijk langs Steenbergen vorm kregen, waarbij dus moet worden teruggegaan tot 2001/2002, volgt dat (de onteigening weggedacht) de uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder richting het westen en zuidwesten zou hebben plaatsgevonden en niet in de richting van het perceel van [gedaagde] . De rechtbank onderschrijft dan ook de opvatting van de deskundigen dat er op de peildatum geen verwachtingswaarde was. De door [gedaagde] gestelde verwachtingswaarde wordt bovendien niet weerspiegeld in de door hemzelf betaalde koopprijs uit 2010 van € 6,50/m². De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun oordeel en de waarde van het onteigende vaststellen op € 6,75/m², ofwel voor het gehele onteigende perceel op € 167.859,00, afgerond € 168.000,00.Vergoeding in verband met aanwezigheid bruikbare bodembestanddelen?2.24. [gedaagde] stelt dat de aan hem in het kader van de onteigening toekomende vergoeding voor de waarde van het onteigende moet worden vermeerderd met een vergoeding in verband met de aanwezigheid van voor de Staat bruikbare bodembestanddelen in dat perceelsgedeelte. [gedaagde] heeft deze vergoeding als volgt begroot:- opbrengst te winnen delfstoffen (73.125 m³ teelaarde, zand en klei) € 461.062,50- besparing transportkosten (73.125 m³ à € 1,50) € 109.687,50Totaal € 570.750,00

Volgens [gedaagde] is alle van zijn perceel komende grond gescheiden en in zijn geheel aangewend op korte afstand van het uitgraven. De grond is derhalve volledig benut met aanzienlijke voordelen voor de Staat, waarvan nu geen vergoeding toekomt aan [gedaagde] .

De Staat stelt dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op een dergelijke vergoeding. Volgens de Staat hebben de op het perceel van [gedaagde] vrijgekomen bodembestanddelen geen enkele marktwaarde. De vrijgekomen bodembestanddelen hebben de Staat ook geen voordeel opgeleverd bij de uitvoering van het werk.De Staat verzoekt de waarde van het onteigende vast te stellen op de door de deskundigen begrote waarde van € 168.000,00.

De deskundigen concluderen - kort gezegd - dat de Staat geen voordeel heeft gehad van de vrijgekomen bodembestanddelen en dat overigens de uit het onteigende vrijgekomen en af te storten bodembestanddelen geen positieve handelswaarde vertegenwoordigen. Naar het oordeel van de deskundigen bestaat er dan ook geen grond om aan [gedaagde] in het kader van deze onteigeningsprocedure een afzonderlijke vergoeding voor bodembestanddelen toe te kennen.2.27. De rechtbank overweegt dat de vergoeding voor bodembestanddelen dient te worden gesteld op de helft van het voordeel dat voor de onteigenaar voortvloeit uit de aanwezigheid ervan, tenzij bijzondere omstandigheden aanleiding geven een andere verdeelsleutel toe te passen. De vergoeding zal echter niet op een hoger bedrag dan de marktwaarde worden gesteld. Bij de berekening van het voordeel dient voorts rekening te worden gehouden met de kosten die gemoeid zijn met het winnen van het bodembestanddeel. De deskundigen en de Staat hebben zich op het standpunt gesteld dat de vrijgekomen bodembestanddelen geen enkele marktwaarde vertegenwoordigen. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Reeds om die reden kan geen vergoeding voor de vrijgekomen bodembestanddelen worden toegekend.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de totale waarde van het onteigende per peildatum bepalen op € 168.000,00. Waardevermindering/waardevermeerdering overblijvende 2.29. Na onteigening resteren van het perceel E 525 nog twee overblijvende delen met een onregelmatige vorm, te weten een deel ten zuiden van de A4 met een oppervlakte van 01.94.13 ha en een deel ten noorden van de A4 met een oppervlakte van 2.22.39 ha. De Staat heeft de waardevermindering van deze overblijvende perceelsgedeelten in verband met hun slechtere vorm en de oppervlakteverkleining gesteld op in totaal € 20.827,00. Door [gedaagde] is de waardevermindering van de overblijvende gronden in verband met de slechtere vorm, de oppervlakteverkleining, de slechte ontsluiting, de opgesloten ligging, snijschade en extra kopakkers geschat op € 208.260,00.

De deskundigen overwegen in hun rapport als volgt.Als gevolg van de onderhavige onteigening verslechteren de vorm, omvang en ligging van de twee overblijvende perceelsdelen, hetgeen de agrarische exploitatie van beide delen zal bemoeilijken en daarmee de agrarische waarde van deze overblijvende gronden zal doen verminderen.Bij de beoordeling van een eventuele waardevermindering van de na een onteigening overblijvende gronden dienen - ánders dan bij de beoordeling van de waarde van het onteigende - de positieve en negatieve gevolgen van het werk, waarvoor onteigend wordt, en de plannen daarvoor níet te worden weggedacht. In casu betekent dit dat bij de beoordeling van de eventuele waardevermindering van de beide overblijvende perceelsgedeelten ook rekening moet worden gehouden met de eventuele positieve of ne-gatieve invloed van de plannen voor de aanleg c.q. de aanwezigheid van de A4 ter plaatse.

Ten aanzien van het overblijvende ten zuiden van de A4 overwegen de deskundigen dat uit de in hun rapport opgenomen beschrijving van de planvorming voor de A4 en haar omgeving met betrekking tot het overblijvende perceelsgedeelte, dat is gelegen ten zuiden van de A4, volgt dat, als gevolg van de planvorming voor de A4, op de peildatum de verwachting gerechtvaardigd was dat het gebied, waarin dit perceelsgedeelte is gelegen, in de nabije toekomst in aanmerking komt voor uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein "Reinierpolder I" in noordelijke richting tot aan de A4, terwijl zonder de plannen voor de A4 dit bedrijventerrein naar verwachting (uitsluitend) in westelijke richting zou worden/zijn uitgebreid.Voor zover de waarde van dit perceelsgedeelte als gevolg van deze verwachting is vermeerderd, dient deze waardevermeerdering verrekend te worden met een eventuele waardevermindering van andere overblijvende gronden en/of overige schadeposten.Voor wat betreft de omvang van deze verwachtingswaarde hebben deskundigen (aanvankelijk) met name aansluiting gezocht bij een transactie, waarbij de gemeente in de loop van 2009 gronden langs de Zeelandweg Oost heeft aangekocht ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein "Reinierpolder" in westelijke richting, voor een prijs van € 20,--/m² [kadasternummer] ged.; zie akte d.d. 15 december 2009, bijlage bij taxatierapport Staal Makelaars d.d. juni 2012). Volgens de deskundigen bestond echter voor die gronden, gelegen ten zuiden van de West Groeneweg, ten tijde van die transactie - mede door hun ligging grenzend aan het bestaande bedrijventerrein - een meer concrete verwachting voor wat betreft een toekomstige bedrijvenbestemming dan voor de gronden ten noorden van de West Groeneweg, terwijl de markt voor gronden met een toekomstige bedrijvenbestemming toen ook nog beduidend gunstiger was dan per de peildatum. Met inachtneming van het voorgaande hebben de deskundigen de waardevermeerdering van het overblijvende perceelsgedeelte ten zuiden van de A4 in hun conceptrapport per peildatum begroot op € 15,--/m².Mede naar aanleiding van de reactie van [gedaagde] op het conceptrapport - waarin hij stelt dat de waarde van het overblijvende ten zuiden van de A4 zonder eliminatie van de plannen voor de A4 € 20,--/m² bedroeg - hebben de deskundigen hun taxatie van de waarde c.q. waardevermeerdering van het hier bedoelde overblijvende perceelsgedeelte van [gedaagde] naar boven bijgesteld.In vergelijking met de percelen die betrokken waren bij de door [gedaagde] genoemde transacties uit 2009 en 2013, was/is het overblijvende van [gedaagde] ten zuiden van de A4 op grotere afstand gelegen van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder en had dit perceelsgedeelte ook een ongunstiger vorm (met daardoor meer "onrendabele" meters). Met inachtneming van deze verschillen begroten de deskundigen de waarde van dit overblijvende perceelsgedeelte per peildatum (nader) op € 17,50/m², zodat met betrekking tot dit perceelsgedeelte per peildatum sprake was van een waardevermeerdering als gevolg van de plannen voor de A4 van (€ 17,50 minus € 6,75 =) € 10,75/m², ofwel totaal:1.94.13 ha à € 10,75/m², is (afgerond) € 208.690,--.

Ten aanzien van het overblijvende ten noorden van de A4 oordelen de deskundigen dat als gevolg van de plannen voor de A4 geen verwachtingen ontstaan voor wat betreft een mogelijke wijziging van de agrarische bestemming daarvan. De agrarische exploitatiemogelijkheden van dit overblijvende perceelsgedeelte zijn als gevolg van de aanleg van de A4 aanzienlijk beperkt met name door de slechtere vorm, geringe overblijvende oppervlakte en geïsoleerde ligging. Deskundigen schatten de waardevermindering van dit perceelsgedeelte per peildatum op € 2,--/m², ofwel in totaal voor 2.22.39 ha op een bedrag van € 44.480,-- (afgerond € 45.000,--).De deskundigen overwegen voorts dat de waardevermindering van het noordelijke overblijvende perceelsgedeelte dient te worden verrekend met de waardevermeerdering van het zuidelijke overblijvende perceelsgedeelte. Per saldo resteert dan volgens de deskundigen voor [gedaagde] geen waardevermindering van het overblijvende, maar een voordeel van (waardevermeerdering zuidelijk perceelsgedeelte ad € 208.690,-- minus waardevermindering noordelijk perceelsgedeelte ad € 45.000,-- =) € 163.690,--.

De Staat kan zich vinden in de door de deskundigen vastgestelde waardevermeerdering per saldo van het overblijvende van € 163.690,--.

[gedaagde] stelt dat de deskundigen bij de waardering van het overblijvende ten onrechte rekening hebben gehouden met een verwachtingswaarde wegens uitbreiding van het bedrijventerrein. Volgens [gedaagde] is het “van tweeën één”; ofwel er wordt zowel bij de waardering van het onteigende als bij de waardering van het overblijvende rekening gehouden met een verwachtingswaarde, ofwel deze verwachtingswaarde wordt bij beide waarderingen geëlimineerd. Als aangenomen wordt dat het overblijvende een waarde heeft van € 17,50/m², dan heeft het onteigende dat ook.stelt voorts dat de waardevermeerdering niet mag worden meegenomen, omdat de waardevermeerdering reeds onafhankelijk van en voorafgaand aan de onteigening aanwezig was. Er was immers ver voorafgaand aan de onteigening al sprake van verwachtingswaarde door de ingezette voornemens tot ontwikkeling van een bedrijventerrein. Volgens [gedaagde] resteert slechts de waardevermindering van het overblijvende ten noorden van het onteigende, die overigens te laag is vastgesteld. De taxatiedeskundige van [gedaagde] heeft de waardevermindering op basis van dezelfde schadefactoren begroot op € 5,00/m².

De rechtbank kan [gedaagde] niet volgen in (de motivering van) zijn stelling dat de deskundigen bij de waardering van het overblijvende ten onrechte rekening hebben gehouden met een verwachtingswaarde wegens uitbreiding van het bedrijventerrein.Het is vaste jurisprudentie dat bij de waardering van het onteigende de eventuele voor- en nadelen van het werk waarvoor onteigend wordt wel moeten worden geëlimineerd, maar bij de waardering van een eventueel overblijvende niet.Uit de door de deskundigen opgenomen beschrijving van de planvorming voor de A4 en haar omgeving volgt dat te verwachten valt dat het gebied waarin het overblijvende deel ten zuiden van de A4 is gelegen ten gevolge van de onteigening in aanmerking komt voor uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder I, waardoor de waarde van de grond zal stijgen.De rechtbank neemt het oordeel en de motivering van de deskundigen ten aanzien van de door hen geschatte waardevermeerdering van dit overblijvende deel over en maakt deze tot de hare.

Ten aanzien van het overblijvende ten noorden van het onteigende acht de rechtbank een waardevermindering van € 2,00/m², zoals door de deskundigen is geschat, reëel. Daarbij is ook van belang de overweging van de deskundigen dat de namens [gedaagde] geschatte waardevermindering van € 5,00/m² in verhouding tot de daarmee resterende waarde voor het overblijvende van € 1,75/m² niet reëel is.Na verrekening van de waardevermeerdering van het zuidelijk perceelsgedeelte met de waardevermindering van het noordelijk perceelsgedeelte resteert een voordeel van per saldo € 163.690,--.

Overige schade 2.34. De deskundigen overwegen dat bij het bepalen van hetgeen [gedaagde] redelijkerwijs toekomt als vergoeding voor de “overige schade” die hij als gevolg van de onteigening lijdt, die vergoeding bepaald moet worden door uit te gaan van de wijze waarop een redelijk handelend agrariër - in de positie van [gedaagde] - zich aan zou passen aan de gevolgen van de onderhavige onteigening. Naar het oordeel van de deskundigen zal een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] per peildatum de twee overblijvende perceelsgedeelten (gelegen op plm. 56 kilometer van het huisperceel van [gedaagde] ) verkopen aan de eigenaren van de buurpercelen en vervolgens vervangende grond in de directe omgeving van zijn bedrijf in Raamsdonksveer aankopen. De deskundigen nemen aan dat dan binnen ca. 18 maanden na de peildatum (= ultimo 2013) - en binnen een straal van 10 km van dat bedrijf - een perceel ter grootte van plm. 6.65.00 ha zal kunnen worden aangekocht tegen een prijs van € 7,--/m².

De Staat kan zich vinden in het door de deskundigen gehanteerde uitgangspunt dat een redelijk handelend agrariër de overblijvende perceelsgedeelten zou verkopen en in de directe nabijheid van zijn bedrijf vervangende grond zou aankopen.

[gedaagde] stelt dat zijn bedrijf niet alleen een landbouwbedrijf omvat, maar ook een transportbedrijf, een containerbedrijf, een grondverzetbedrijf en een handel in zand, grond, grind en restafvalstoffen. Het merendeel van zijn opbrengsten haalt [gedaagde] uit andere dan agrarische activiteiten. Volgens [gedaagde] zoueen ondernemer met een bedrijf als dat van hem er niet voor kiezen om het zuidelijk overblijvende te verkopen. Het zuidelijk overblijvende perceel zou in de loop der tijd alleen maar meer waard worden bij het naderen van de datum waarop met de werkzaamheden in verband met de uitbreiding van het bedrijventerrein zal worden begonnen. Inmiddels bedraagt de waarde al meer dan € 20,--/m², zoals blijkt uit een transactie die de gemeente Steenbergen recent is aangegaan voor € 22,50/m² voor een perceel van 4 ha dat direct tegen het zuidelijk overblijvende aan is gelegen.is het wel eens met het oordeel van de deskundigen dat een redelijk handelend ondernemer het noordelijk overblijvende zou verkopen. In zoverre kan dat gedeelte van het deskundigenrapport worden gevolgd.

De rechtbank gaat er - met de deskundigen - vanuit dat [gedaagde] zijn bedrijf als agrariër exploiteert. De stelling van [gedaagde] dat zijn bedrijf een veel grotere omvang aan activiteiten omvat is door hem eerst ter gelegenheid van het pleidooi ingenomen. Dit verweer is niet, dan wel onvoldoende onderbouwd en overigens te laat gevoerd.De rechtbank is voorts van oordeel dat de deskundigen er terecht vanuit zijn gegaan dat een redelijk handelend agrariër het overblijvende zou verkopen en zou investeren in nieuwe grond. Het is niet logisch dat een agrariër een perceel als het zuidelijk overblijvende, gelegen op bijna 60 km van zijn huisperceel, aanhoudt voor zijn bedrijfsvoering.

kosten in verband met aankoop en aanpassing vervangende grond

De deskundigen begroten de kosten die voor [gedaagde] gemoeid zullen zijn met de aankoopkosten van de vervangende grond op (voor zover van toepassing contant naar de peildatum en afgerond):- aankoop: 6.65.00 ha à € 7,00/m² € 465.500,--te financieren met (de vergoeding voor) respectievelijk:

- opbrengst/waarde onteigende € 168.000,--

- opbrengst verkoop twee overblijvende delen* 2.22.39 ha à (€ 6,75 - € 2,-- =) € 4,75/m² d.i. € 105.635,--

* 1.94.13 ha à € 17,50/m², d.i. € 339.730,--

€ 445.365,--

waarna voor [gedaagde] als “vrijkomend kapitaal” resteert € 147.865,--

De deskundigen oordelen dat nu [gedaagde] de aankoop van de vervangende grond geheel uit het vrijkomend kapitaal zal kunnen financieren, hij ook geen financieringsschade zal lijden als gevolg van de onderhavige onteigening. Wel komen de kosten in verband met deze aankoop voor vergoeding in aanmerking, te weten:

- notaris en makelaar (bij koop en verkoop) € 12.000,--

- bedrijfsklaar maken vervangende grond € 1.500,--

- bodemonderzoek vervangende grond € 2.000,--

Totaal € 15.500,--

[gedaagde] stelt dat rekening moet worden gehouden met een hogere koopprijs voor de vervangende grond, namelijk € 7,50/m², en een lagere verkoopprijs voor het noordelijke overblijvende gedeelte, namelijk € 4,50/m².Dit verweer zal worden gepasseerd, nu hij dit niet heeft onderbouwd.De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt dit tot het hare.

Inkomstenderving suikerbieten 2012/2013

In 2012 had [gedaagde] het perceel in gebruik voor de teelt van suikerbieten. De deskundigen hebben een begroting gemaakt van de inkomstenderving van [gedaagde] in verband met voortijdige beëindiging van deze teelt (2012). Daarnaast zijn de deskundigen voor de inkomstenderving gedurende de periode dat [gedaagde] nog niet kan oogsten op zijn vervangende grond uitgegaan van de inkomstenderving van één oogstseizoen (2013). Volgens de deskundigen bestaat er uitgaande van de aankoop (en teeltklaar maken) van een vervangend perceel per uiterlijk ultimo 2013 geen grond om rekening te houden met gewas-/inkomensschade na 2013.

De deskundigen begroten de tijdelijke gewas- en inkomensschade voor [gedaagde] (nader) op: - oogstjaar 2012 € 13.470,-- - oogstjaar 2013 € 6.280,--Totaal € 19.750,--

De deskundigen zijn in hun voorlopig advies voor de berekening van de inkomensschade in het oogstjaar 2012 uitgegaan van een geschatte opbrengst van 80 ton per hectare suikerbieten, een oppervlakte van (2.48.68 ha + 0.52.00 ha =) 3.02.68 ha en een inkomensderving (opbrengst minus besparing op enige kosten) van € 3.100,--/ha.Uit jaarverslagen van CSVCOVAS en COSUN blijkt voor het oogstjaar 2012 van een gemiddelde opbrengst van 77,01 ton per hectare, een gemiddelde verkoopprijs van € 66,57 per ton en een gemiddelde bruto-opbrengst per hectare van € 4.871,--. Uit cijfers van KWIN-AGV blijkt dat de door [gedaagde] nog te maken kosten gesteld kunnen worden op € 330,--/ha, waarmee een netto-opbrengst zou resteren van € 4.871 - € 330,--, d.i.€ 4.541,--/ha. De door [gedaagde] feitelijk gerealiseerde opbrengst ligt in lijn met dit gemiddelde opbrengstbedrag, zodat deskundigen het redelijk achten om van dit laatste bedrag uit te gaan. Daarmee begroten zij de gewas-/inkomensschade over 2012 nader op:

ha à € 4.541,--/m², d.i. € 13.745,-- ofwel contant naar de peildatum en afgerond€ 13.470,--.

De deskundigen achten het voorts redelijk om voor wat betreft de inkomensderving op het gehele perceel voor het oogstjaar 2013 niet uit te gaan van de feitelijk in 2013 gerealiseerde (hoge) opbrengstprijzen, maar van het - per peildatum redelijkerwijs in aanmerking te nemen - langjarig KWIN-saldo voor suikerbietenteelt van € 1.729,--/ha. Daarop kan dan in mindering strekken de gemiddelde opbrengst voor respectievelijk maïs- en grasteelt volgens KWIN van respectievelijk € 1.287,--/ha en € 1.399,--/ha, waarmee uitgegaan kan worden van een gemiddelde inkomensderving van plm. € 400,--/ha.

Daarmee begroten deskundigen de gewas-/inkomensschade voor het oogstjaar 2013 nader op:

ha à € 1.729,--, € 11.500,--

minus:

gemid. opbrengst maïs- en grasteelt op overblijvende (3.62.52 ha à € 1.329,00) € 4.820,--

-------------

Totaal € 6.680,--

ofwel contant naar de peildatum en afgerond € 6.280,--

[gedaagde] heeft de door hem als gevolg van deze onteigening geleden gewas-/inkomensschade begroot op:

- inkomensschade 2012 € 14.067,93 - inkomensschade 2013 € 11.700,00

Totaal € 25.767,93[gedaagde] gaat in verband met de berekening van de inkomensschade in het oogstjaar 2012 uit van een (werkelijke/gerealiseerde) opbrengst van 75,283 ton per hectare, een verkoopprijs van € 66,36 per ton, een oppervlakte van 3.01.24 ha en een inkomensderving van per saldo € 4.670,--/ha.

Met betrekking tot het oogstjaar 2013 heeft [gedaagde] gesteld dat hij niet alleen inkomsten heeft gederfd in verband met het verlies van het onteigende (in afwachting van de aankoop c.q. het teeltklaar zijn van de vervangende grond gedurende dit jaar) maar ook op de beide overblijvende perceelsgedeelten door de gewijzigde, en nog niet op orde zijnde waterhuishouding op deze percelen. In verband hiermee heeft [gedaagde] in 2013 op het noordelijke overblijvende perceelsgedeelte maïs geteeld c.q. moeten telen (met een opbrengst van € 1.000,--/ha), en op het zuidelijke overblijvende perceelsgedeelte gras (met een totale opbrengst - bij 3 sneden - van € 900,--/ha).

De rechtbank acht het redelijk om, anders dan de deskundigen, bij de berekening van de inkomensschade over de oogstjaren 2012 en 2013 uit te gaan van de feitelijk in die jaren gerealiseerde opbrengstprijzen. Zij zal de inkomensschade over deze twee jaren vaststellen op het door [gedaagde] begrote bedrag van totaal € 25.767,93, nu dit door hem voldoende is onderbouwd.

Omrijschade 2.43. De deskundigen stellen dat [gedaagde] na de aankoop van de vervangende grond op geringere afstand van zijn bedrijf/huisperceel (10 km i.p.v. 56 km) een besparing op zijn transportkosten zal kunnen realiseren. Daardoor zal er voor [gedaagde] als gevolg van de onteigening geen sprake zijn van omrijschade, maar juist van een voordeel (in de vorm van een kostenbesparing). De deskundigen gaan daarbij uit van 20 ritten per jaar met een landbouwvoertuig (à € 50,--/uur all in) en 20 ritten per jaar met een personenauto (à € 0,25/km en € 30,--/uur). Met 20 ritten hoeft dan op jaarbasis 20 x 2 x 46 km = 1840 km minder gereden te worden. De deskundigen begroten de hiermee te realiseren kostenbesparing op:

- 1840 km: 60 km/uur, d.i. 31 uur à € 50,-- € 1.500,--

* 1840 km à € 0,25, d.i. € 460,--

* 1840 km à 80 km/uur, d.i. 23 uur à € 30,-- € 690,--

-------------

totaal per jaar € 2.700,--

ofwel totaal (x factor 10) € 27.000,--

contant naar de peildatum (factor 0,943), afgerond € 25.500,--.

Volgens [gedaagde] hebben de deskundigen ten onrechte rekening gehouden met een mogelijke besparing voor hem van transportkosten na de veronderstelde aankoop van vervangende grond. Voorheen liet hij alle grondbewerkingen op het onteigende perceel uitvoeren door een loonwerker, en hoefde hij daarvoor dus niet zelf met machines of voertuigen van en naar het perceel te rijden.

De rechtbank overweegt dat [gedaagde] , ondanks herhaald verzoek daartoe van de deskundigen, geen gegevens heeft overgelegd, waaruit blijkt van de door hem gestelde inzet van een loonwerker en de daarmee gemoeide kosten. Nu [gedaagde] zijn stelling op dit punt niet heeft onderbouwd zal de rechtbank het advies van de deskundigen op dit punt volgen, aangezien dit de rechtbank redelijk voorkomt. Belastingschade

De deskundigen concluderen dat geen sprake is van belastingschade voor [gedaagde] als gevolg van de onderhavige onteigening.Nu [gedaagde] ook niet langer heeft gesteld dat sprake is van belastingschade, zal de rechtbank geen vergoeding hiervoor toekennen.

Gelet op het voorgaande zal de overige schade worden vastgesteld op een bedrag van- kosten aankoop vervangende grond € 15.500,00- inkomstenderving suikerbieten 2012 € 14.067,93- inkomstenderving suikerbieten 2013 € 11.700,00---------------

€ 41.267,93

Te verrekenen voordelen als gevolg van de onteigening

Voor zover een onteigende als gevolg van een onteigening naast nadelen ook voordelen geniet, behoren deze voordelen met de nadelen te worden gecompenseerd/verrekend. Aan een onteigende komt echter te allen tijde vergoeding toe van de waarde van het onteigende in geld, zonder dat daarop eventuele voordelen ten gunste van de onteigende mogen worden gekort. Eventuele voordelen als gevolg van de onteigening kunnen wél worden verrekend met de overige nadelen die de onteigende lijdt als gevolg van de onteigening.

De deskundigen overwegen hieromtrent het volgende. Als gevolg van de onderhavige onteigening zijn voor [gedaagde] vier voordelen opgekomen:

- een (na de aankoop van de vervangende grond) resterend "vrijkomend" kapitaal van€ 147.865,--, waarmee [gedaagde] rente-inkomsten kan genereren;

- een tot aan de verkoop van de overblijvende grond en aankoop van de vervangende grond beschikbaar vrijkomend kapitaal van € 168.000,--, waarmee [gedaagde] rente-inkomsten kon genereren;

- een besparing op de transportkosten ad € 25.500,--;

- een waardevermeerdering van het overblijvende, per saldo groot € 163.690,--.

Over het na aankoop van de vervangende grond voor [gedaagde] nog resterende vrijkomende kapitaal zal [gedaagde] volgens de deskundigen vanaf 18 maanden na de peildatum als rente-inkomsten kunnen genieten:

€ 147.865,-- à 4%/jaar x factor 10, d.i. € 59.146,--, ofwel contant naar de peildatum (factor 0,943) € 55.775,--.

Gedurende de periode van 18 maanden dat [gedaagde] de overblijvende grond nog niet heeft verkocht en nog geen vervangende grond heeft aangekocht kon [gedaagde] reeds rente-inkomsten generen over het gehele aan hem per peildatum toekomende bedrag van de vergoeding van de waarde van het onteigende. De deskundigen gaan hiervoor uit van een rentepercentage van 2% op jaarbasis (zij verwijzen daartoe naar HR 18 januari 2013, LJN BY0547). Dit voordeel kan daarmee volgens de deskundigen als volgt worden begroot:

€ 168.000,-- x 2% x 18 maanden, d.i. € 5.040,-- ofwel contant naar de peildatum (factor 0,943), afgerond € 4.750,--.

De deskundigen concluderen dat [gedaagde] als "voordelen" als gevolg van de onderhavige onteigening kan rekenen op:

- rente vrijkomend kapitaal na aankoop vervangende grond € 55.775,--

- rente vrijkomend kapitaal voor aankoop vervangende grond € 4.750,--

- besparing op transportkosten € 25.500,--

- ( per saldo) waardevermeerdering overblijvende € 163.690,--

---------------

Totaal € 249.715,--

De deskundigen stellen dat de (periodieke) rente-inkomsten uit het vrijkomende kapitaal en de besparing op de transportkosten daarmee ruimschoots voldoende zijn om de (periodieke) inkomstenschadeposten (gewasschade) te dekken. Daarnaast overtreffen de overige voordelen eveneens ruimschoots de post "aankoopkosten vervangende grond".

Daarmee resteert volgens de deskundigen van de "overige schade" te vergoeden:

- totale overige schade € 41.267,93

waar tegenover staan:

- totaal van voordelen als gevolg van onteigening € 249.715,00----------------

nihil

De Staat schaart zich achter de conclusie van de deskundigen op dit punt.

[gedaagde] betwist de hoogte van het door de deskundigen gehanteerde rentepercentage van 4% over het vrijkomend kapitaal. Volgens hem is het veel te hoog; dergelijke opbrengsten zijn reeds lang niet meer te verwachten.stelt voorts dat de deskundigen principieel onjuist omgaan met de rente uit het vrijkomend kapitaal. Zij gebruiken die om alle nadelen “weg te strepen”. Onder verwijzing naar HR 30 september 2005 LJN:AT4540 stelt [gedaagde] dat de rente uit het vrijkomend kapitaal mag worden weggestreept tegen de jaarlijks te lijden inkomensschade, maar niet tegen eenmalige kosten. Hij stelt recht te hebben op een integrale, afzonderlijke vergoeding van alle eenmalige schadeposten.

De rechtbank overweegt als volgt. De regel van het onteigeningsrecht, dat de onteigende volledig schadeloos moet worden gesteld, verlangt dat de toe te kennen schadeloosstelling hem in financiële omstandigheden brengt, gelijkwaardig aan die, waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden. De onteigende wordt pas volledig schadeloos gesteld, indien hij zowel wat betreft vermogen als inkomen in een gelijkwaardige positie blijft. Voordelen die als een gevolg van de onteigening zijn te beschouwen, dienen daarom in mindering te worden gebracht op andere bestanddelen van de schadeloosstelling. Met de vergoeding voor de waarde mag echter niets worden verrekend, omdat de onteigende niet geacht kan worden zijn zaak over te dragen voor minder dan de waarde. Voorts geldt dat vermogensschade, ofwel eenmalige niet van jaar tot jaar te lijden schade, niet mag worden verrekend met een jaarlijks optredend inkomensvoordeel, zoals rente van het vrijkomend kapitaal. Bovendien mag slechts worden verrekend binnen dezelfde “economische eenheid”.Uit het voorgaande volgt dat het inkomensvoordeel slechts kan worden verrekend met de inkomensschade en het vermogensvoordeel met de vermogensschade.Bij verrekening van de inkomensschade van [gedaagde] (suikerbieten € 25.767,93) met het inkomensvoordeel voortvloeiende uit de besparing van de transportkosten (€ 25.500,--) resteert (slechts) een bedrag van € 268,00. Hieruit volgt reeds dat de vraag naar de omvang van het rentepercentage van het vrijkomend kapitaal (een ander inkomensvoordeel) in dezen niet relevant is. Immers, zelfs indien het door de deskundigen gehanteerde rentepercentage zou worden gehalveerd, zou het inkomensnadeel nog steeds “gedekt” worden door het inkomensvoordeel.Ten aanzien van de vermogensschade geldt dat de verkoop van de grond – waartoe een redelijk handelend agrariër zou overgaan – zoveel oplevert dat daarvan de kosten voor de aankoop van nieuwe grond kunnen worden betaald, zodat [gedaagde] op dat punt evenmin schade lijdt.

Nu partijen overigens geen, althans niet langer bezwaar hebben gemaakt tegen de door de deskundigen begrote posten met betrekking tot de overige schade, zal de rechtbank de deskundigen op dit punt volgen en de totale schadeloosstelling als volgt vaststellen:- waarde onteigende € 168.000,00- waardevermindering overblijvende (per saldo) nihil- overige schade (per saldo) nihil-----------------

€ 168.000,00

Derde belanghebbenden

Van derde-belanghebbenden die aanspraak zouden kunnen maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.

Rente

De deskundigen hebben niet geadviseerd omtrent het rentepercentage bij een eventuele veroordeling tot terugbetaling van een deel van het voorschotbedrag. [gedaagde] heeft hieromtrent evenmin iets gesteld. De rechtbank zal uitgaan van een rentepercentage van 1,6%.

Kosten van juridische en deskundige bijstand

[gedaagde] maakt aanspraak op de volgende kosten:kosten juridische bijstand: € 27.570,00 (incl. btw)kosten deskundige bijstand: € 85.562,73 (incl. btw)---------------Totaal € 113.132,89 (incl. btw)

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er geen aanleiding bestaat om deze kosten (gedeeltelijk) voor zijn eigen rekening te laten komen. De Staat heeft zich vanaf de minnelijke onderhandelingen stelselmatig onprofessioneel en niet realistisch opgesteld.De kosten voldoen bovendien aan de dubbele redelijkheidstoets.2.56. De Staat stelt dat het voor [gedaagde] op het moment van aankoop van het perceel volstrekt helder was dat hij binnen afzienbare tijd geconfronteerd zou gaan worden met de realisatie van de plannen van de A4, waaronder onderhavige onteigeningsprocedure bij het niet slagen van minnelijke verwervingspogingen door de Staat. De Staat kan zich om die reden niet aan de indruk onttrekken dat de aankoop van het perceel door [gedaagde] een speculatief karakter heeft gehad. Dit wordt ook bevestigd door de stelling van [gedaagde] dat hij bij de aankoop van het perceel reeds rekening hield met de (door hem verwachte) meerwaarde door de vrijkomende bodembestanddelen.heeft het onteigende perceelsgedeelte in maart 2010 voor omgerekend€ 161.642,00 verworven. De Staat heeft minnelijk een schadeloosstelling aangeboden van€ 185.730,00. [gedaagde] maakte echter in de minnelijke verwervingspogingen aanspraak op een aanzienlijk forsere schadeloosstelling, mede in verband met een aanspraak op de waarde van de vrijkomende bodembestanddelen. Een minnelijk vergelijk is om die reden nimmer reëel geweest, zodat het voeren van een onteigeningsprocedure voor de Staat onafwendbaar was, met alle kosten van dien. In deze procedure is uiteindelijk door [gedaagde] aanspraak gemaakt op een schadeloosstelling van € 1.389.318,50, welk bedrag meer dan acht keer de door hem betaalde aankoopprijs is en welk bedrag, gelet ook op de door de deskundigen geadviseerde schadeloosstelling, iedere realiteitszin ontbeert.Gelet op het feit dat de door de deskundigen geadviseerde hoogte van de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling lager is dan het bedrag dat de Staat bij dagvaarding heeft aangeboden, ziet de Staat, mede in het licht van het voorgaande, aanleiding om op grond van artikel 50 lid 1 dan wel lid 3 Ow te verzoeken om [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, althans in ieder geval de door [gedaagde] gemaakte kosten voor deskundige bijstand, geheel, of in ieder geval voor een zeer groot gedeelte, voor zijn eigen rekening te laten blijven.Subsidiair stelt de Staat zich op standpunt dat de door [gedaagde] opgevoerde kosten niet voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Uit de ingediende declaraties blijkt dat de door [gedaagde] ingeschakelde deskundigen niet tussentijds hebben gedeclareerd, waardoor de omvang van de kosten van juridische en deskundige bijstand niet is getoetst door de onteigende. Hierdoor ontbreekt de noodzakelijke afweging welk bedrag de onteigende, als een redelijk handelend persoon/ondernemer, bereid zou zijn geweest te betalen voor de deskundige en juridische bijstand die [gedaagde] is verleend en is er geen enkele kritische toets op de omvang van de declaraties. Het ontbreken van deze kritische toets laat zich voelen in de omvang van de door [gedaagde] gemaakte kosten voor deskundige bijstand. Een declaratie van in totaal € 113.132,89 (incl. btw) is niet een bedrag dat als redelijk is aan te merken, zeker niet als dat wordt afgezet tegen de totale declaratie van de door de rechtbank benoemde deskundigen van € 44.551,68 (incl. btw).Indien en voor zover de rechtbank de door [gedaagde] gemaakte kosten voor deskundigenbijstand niet geheel voor zijn eigen rekening laat blijven, verzoekt de Staat de in totaal aan [gedaagde] toekomende vergoeding voor (juridische en deskundige) bijstand te maximeren op het in totaal door de rechtbankdeskundigen gedeclareerde bedrag.

De rechtbank overweegt ten aanzien van de kosten van juridische en deskundige bijstand als volgt.Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenende partij in beginsel veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische en deskundige bijstand). Indien echter de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling lager is dan het bij dagvaarding gedane aanbod, kan de rechtbank de onteigende partij veroordelen in een (naar billijkheid te bepalen deel van) de kosten van het geding. De ratio van deze bepaling is dat voorkomen moet worden dat het aanbod van de onteigenende partij onvoldoende gemotiveerd wordt verworpen.Mede gelet op deze ratio, is de rechtbank van oordeel dat er geen reden is om af te wijken van de hoofdregel dat de onteigenende partij in de kosten van het geding moet worden veroordeeld. De tegenstelling in de standpunten van partijen omtrent de hoogte van de door de Staat te betalen schadeloosstelling betrof met name de verwachtingswaarde en de vergoeding in verband met de aanwezigheid van bruikbare bodembestanddelen. Met name de vraag of er plaats was voor een vergoeding in verband met de aanwezigheid van bruikbare bodembestanddelen is niet een vraag waarvan het antwoord op voorhand vaststond. Niet gezegd kan worden dat [gedaagde] het aanbod van de Staat bij dagvaarding lichtvaardig heeft verworpen.Daarnaast is van belang dat het verschil tussen de aan [gedaagde] definitief toe te kennen schadeloosstelling en de bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling relatief een niet heel groot verschil van € 14.469,00 betreft.Voorts is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van feiten of omstandigheden in de zin van artikel 50 lid 3 Ow.

Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol.

De vraag of de door [gedaagde] gedeclareerde kosten deze dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zal worden beantwoord aan de hand van de door de Staat naar voren gebrachte bezwaren.

Factuur mr. Linssen 2.58. De Staat maakt bezwaar tegen de omvang van de factuur van mr. Linssen. De Staat constateert dat mr. Linssen een uurtarief hanteert van € 230,--, terwijl hij in een min of meer gelijktijdige onteigeningskwestie rekende met een tarief van € 225,00 per uur. Voorts is door mr. Linssen 13,5 uur besteed aan het opstellen van een pleitnota, terwijl dit pleidooi door mr. De Jager is gehouden. Het is niet redelijk dat twee advocaten zich bezig houden met hetzelfde pleidooi. De Staat verzoekt in ieder geval de tijd die kennelijk ook door mr. Linssen is besteed aan het redigeren van het pleidooi zelf (2,5 uur) buiten vergoeding te laten.

De rechtbank is van oordeel dat het door mr. Linssen gedeclareerde aantal van afgerond 98 uur, gelet op de looptijd van de zaak, niet onredelijk hoog voorkomt. Uit de declaratie blijkt niet dat het aantal uren van twee advocaten voor het redigeren van de pleitnota is gedeclareerd. De rechtbank passeert voorts het verweer van de Staat met betrekking tot het uurtarief. De rechtbank acht een tarief van € 230,-- per uur redelijk.

Factuur Staal Makelaars 2.60. De Staat acht een tijdsbesteding van 495 uren volstrekt onredelijk, mede gelet op de aard van de zaak en de door de rechtbankdeskundigen bestede tijd aan deze kwestie. De taxateurs uit de commissie van de rechtbankdeskundigen hebben gezamenlijk 74 uur aan deze kwestie besteed. De Staat ziet niet in waarom ing. Staal bijna zeven keer zoveel uren aan deze kwestie heeft moeten besteden als de drie rechtbankdeskundigen tezamen. Blijkens de declaratie heeft ing. Staal vanaf 2013 iedere maand de onteigende locatie bezocht, waarmee iedere keer een tijdsbesteding van 4 uren was gemoeid. De Staat acht de hoeveelheid van deze bezoeken en de tijdsbesteding niet redelijk. De Staat constateert verder dat ing. Staal een uurtarief hanteert van € 125,--, terwijl hij in een min of meer gelijktijdige onteigeningskwestie rekende met een tarief van € 100,-- per uur. Op de factuur van ing. Staal staan voorts als verschotten vermeld “kosten kadaster” à € 500,--, kosten opvragen beleidskaders à € 100,-- en kosten advies mr. Sluijsmans à € 3000,--. De Staat is niet bereid deze kosten te vergoeden, nu de onderliggende bewijzen ontbreken, waardoor de kosten op geen enkele wijze verifieerbaar zijn. Bovendien komen deze kosten de Staat bovenmatig voor, althans zijn deze niet als redelijk aan te merken. Voorts acht de Staat het niet redelijk dat de kosten voor mr. Sluijsman voor vergoeding in aanmerking komen, nu met mr. Linssen reeds een gespecialiseerde advocaat betrokken is. Tenslotte betwist de Staat het door ing. Staal in rekening gebrachte btw-tarief.

De rechtbank is van oordeel dat het door ing. Staal gedeclareerde aantal van 495 uren, gelet op de ingewikkeldheid van de zaak en het aantal uren dat de advocaat van [gedaagde] reeds heeft gedeclareerd, en afgezet tegen het aantal uren dat door de taxateurs van de rechtbankcommissie aan deze zaak is besteed, onredelijk hoog voorkomt.Uit de declaratie van ing. Staal blijkt onder meer dat door hem werkzaamheden zijn verricht, die geacht worden normaal gesproken door mr. Linssen te worden uitgevoerd. Voorbeelden daarvan zijn het bestuderen van de rapportage van de Staat en het schrijven van een reactie op het concept deskundigenrapport (54 uur), bespreking inhoud pleidooi descente en toelichting jurisprudentie (6 uur), bestudering arresten Hoge Raad (2 uur), opstellen bouwstenen voor pleidooi (8 uur), bespreking voorbereiding pleidooi en taakverdeling (6 uur), bespreking met mr. Sluijsmans en verwerken advies (8 uur).Ook een aantal van 82,5 uur aan besprekingen (inclusief gespreksvoorbereiding en evaluatie) met mr. Linssen en/of [gedaagde] komt de rechtbank onredelijk hoog voor, gelet op de ingewikkeldheid van de zaak. Hetzelfde geldt voor het aantal van 63 uur dat in rekening is gebracht in verband met het vraagstuk “delfstoffenwinning”. Daarnaast heeft ing. Staal vanaf januari 2013 zeventien keer een locatiebezoek à 4 uur per bezoek in rekening gebracht, in totaal 76,5 uur. De rechtbank acht dit aantal bezoeken en de daarmee gepaard gaande gedeclareerde uren buitenproportioneel hoog.Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de vergoeding voor ing. Staal ex aequo et bono vaststellen op een bedrag van € 10.000,-- (incl. btw).

Vergoeding btw 2.62. De Staat stelt dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op vergoeding van de door de deskundigen in rekening gebrachte btw, omdat [gedaagde] deze btw kan verrekenen. [gedaagde] heeft het perceel aangekocht ten behoeve van zijn onderneming. Op grond van de artikelen 2 en 15 Wet op de Omzetbelasting 1968 (Wet OB) is het [gedaagde] derhalve toegestaan om de in rekening gebrachte btw te verrekenen, zodat de btw die aan [gedaagde] in rekening is gebracht voor hem geen schadepost vormt en derhalve buiten vergoeding dient te worden gelaten. 2.63. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de artikelen 2 en 15 Wet OB volgt dat alleen belasting op de aan de ondernemer verrichte leveringen van goederen en diensten door hem in aftrek kan worden gebracht voor zover deze prestaties worden gebezigd ten behoeve van belaste prestaties van de ondernemer. De levering van het onteigende is vrijgesteld van omzetbelasting. Gesteld noch gebleken is dat zich een van de uitzonderingssituaties voordoet als bedoeld in artikel 15 lid 2 Wet OB. Aangezien de verleende deskundige bijstand betrekking heeft op de onteigeningsprocedure die zal leiden tot een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering, is [gedaagde] niet aftrekgerechtigd ter zake van de omzetbelasting die drukt op de daaraan verbonden kosten. Die omzetbelasting vormt derhalve een schadepost, die vergoed dient te worden. Het feit dat [gedaagde] mogelijk wel andere belastbare diensten verricht, betekent niet dat hij de btw over deze kosten in aftrek kan brengen, dan wel kan verrekenen, met de over die belastbare diensten af te dragen btw. 2.64. Op grond van het voorgaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 37.570,00 (incl. btw) toewijsbaar.

Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 44.551,68 (incl. btw). De Staat heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen deze kostenopgave. De Staat zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.