Hof Den Haag, 24-06-2014, nr. 200.125.750-01

In feite gaat het namelijk in hoofdzaak nog om de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende naar de prijs per m2 als bedoeld in artikel 40b, tweede lid, Ow. Wanneer deze wordt bepaald met eliminering van de waardedrukkende verkeersbestemming, komt de toepassing van artikel 40e Ow, zijnde de subsidiaire benadering van de deskundigen, niet aan de orde.

Bij het hof zijn vijf procedures aanhangig gemaakt die betrekking hebben op onteigeningen voor hetzelfde werk, de omleiding van de N217 ter hoogte van de Stougjesdijk. In deze procedures (zaaknummers 200.125.745/01, 200.125.750/01, 200.125.755/01, 200.125.756/01 en 200.129.457/01) worden de in eerste aanleg gedaagde partijen thans bijgestaan door dezelfde advocaten, die bij pleidooi voor al die partijen gezamenlijk het woord gevoerd hebben als ware er sprake van één client. Ook hetgeen namens de Provincie in het geding na verwijzing naar voren is gebracht, gaat ervan uit dat in de vijf geschillen dezelfde problematiek aan de orde is. Vanwege deze samenhang zal het hof nu eerst een aantal beschouwingen geven die gelden voor alle vijf zaken. Deze zijn vervat in de rechtsoverwegingen 3.3 tot en met 3.7. Daarna zal per zaak de schadeloosstelling worden behandeld en bepaald.

De provinciale weg N217 liep in de situatie vóór onteigening ten dele over de Stougjesdijk, gelegen aan de oostzijde van de kern van Oud-Beijerland. Ten oosten van de dijk waren (en zijn) de daar gelegen gronden (overwegend) agrarisch in gebruik. Het drukke verkeer op de dijk zorgde voor veel problemen voor omwonenden, hetgeen de voornaamste reden is geweest om de omleiding tot stand te brengen. Het tracé is zodanig gekozen dat het nieuwe weggedeelte aan de oostzijde ongeveer langs de Vliet is aangelegd en aan de zuidzijde ongeveer parallel aan de grens met de gemeente Binnenmaas (Mijnsherenland). Tussen de bestaande Stougjesdijk en de Vliet (thans: het nieuwe gedeelte van de N217) en ten zuidwesten van de Kreek ligt een gebied, dat zich leent voor voortzetting van het agrarisch gebruik, maar waar ook een invulling met bestemmingen zoals woondoeleinden, nijverheid en dergelijke mogelijk is. Dit gebied wordt hierna aangeduid als het tussengebied. De omleiding is nu aan de oost- en zuidzijde van dat gebied gesitueerd.

Het processuele debat spitst zich toe op de vraag of het onteigende moet worden gewaardeerd als agrarische grond of als grond met een verwachtingswaarde. De onteigende partijen hebben zich op het standpunt gesteld dat, kort gezegd, het tussengebied te beschouwen is als een complex dat mettertijd voor wonen en werken tot ontwikkeling zal worden gebracht. Zij menen daarom dat het tussengebied verwachtingswaarde heeft en de onteigende delen daarvan (dus) ook. De Provincie heeft het standpunt ingenomen, dat, kort gezegd, die ontwikkeling ten tijde van de peildatum nog zo onzeker was dat het standpunt van de onteigenden als speculatief moet worden beschouwd en alleen een waardering als agrarisch gebied realistisch is. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

(Nagenoeg) alle percelen in het tussengebied zijn in de jaren 2005 – 2008 in handen van grondontwikkelaars gekomen, die kennelijk de hoop hadden daarop mettertijd meer lucratieve bestemmingen dan het bestaande agrarische gebruik te kunnen verwezenlijken. Daarbij zijn prijzen betaald die uiteenliepen van € 18,- tot € 45,- per m², in veel gevallen met een verplichting van de kopers om een nabetaling aan de verkopers te doen indien die meer lucratieve bestemmingen inderdaad tot stand zouden (kunnen) worden gebracht. Deze bedragen liggen beduidend hoger dan de agrarische waarde ten tijde van de peildatum, die door de deskundigen in eerste aanleg op € 6,- per m² is getaxeerd. Voor het werk zijn, bezien vanuit de Stougjesdijk, de achterste gedeeltes, gelegen dicht langs de Vliet dan wel de gemeentegrens, ter onteigening aangewezen, waarbij tussen het wegtracé en de Vliet veelal smalle stroken overbleven. Deze stroken zijn buiten het wegtracé gelaten in verband met de (geprojecteerde) ecologische verbindingszone over de Vliet.

De deskundigen in eerste aanleg zijn ervan uitgegaan dat de bestemming 'verkeersdoeleinden' niet mag worden weggedacht en dat de onteigende perceelsgedeeltes niet behoren tot een complex in de zin van artikel 40d Ow. Van mening zijnde dat het bestaande agrarische gebruik leidt tot de hoogste waarde, hebben zij het onteigende primair gewaardeerd op € 6,- per m². Subsidiair hebben zij, voor het geval dat de rechtbank toepassing zou willen geven aan artikel 40e Ow, een verwachtingswaarde van € 15,- per m² getaxeerd, met als uitgangspunt dat het gaat om schone grond. Op het standpunt van de deskundigen gaat het hof hierna nog nader in.

In relatie tot de vraag in hoeverre er sprake kon zijn van een realistische verwachting dat het tussengebied mettertijd voor wonen en werken ontwikkeld zou kunnen worden, hebben de deskundigen een groot aantal documenten onderzocht. In hun advies doen zij daarvan verslag. Ook partijen hebben hieraan veel aandacht gegeven. De bewuste documenten dateren van deels voor, deels na de in acht te nemen peildatum.

In de vijf zaken is sprake van twee verschillende peildata: in drie gevallen is het onteigeningsvonnis ingeschreven op 19 november 2008, in de twee andere zaken is dat gedaan op 2 juni 2009.

De deskundigen noemen documenten met een datering van vóór deze peildata: - een visiedocument, genaamd Ambities van Oud-Beijerland, "Stadse allures en dorpse charme", uitgegeven in februari 2002,- rapportage "Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland", van juni 2004,- het Streekplan Zuid-Holland, van 17 mei 2000,- het Streekplan Zuid-Holland Zuid Hoeksche Waard, van 31 januari 2007- Integrale visie dorpsontwikkeling Oud-Beijerland, vastgesteld door de raad van de gemeente op 23 april 2007,- Structuurvisie Hoeksche Waard, op 8 juli 2008 vastgesteld door de Commissie Hoeksche Waard. De eerste drie van deze stukken hebben het licht gezien vóór de aankopen door grondontwikkelaars.

In de memorie na verwijzing wordt door de onteigende partijen nog geattendeerd op het Verkeersstructuurplan, vastgesteld door de raad van de gemeente op 30 juni 2008, alsmede op documenten die na de peildata zijn verschenen.

De deskundigen hebben zich op het standpunt gesteld "dat ten tijde van de voor de onderhavige onteigening in acht te nemen peildatum nog te veel hobbels genomen dienden te worden om de gronden aan te merken als onderdeel van een complex van in exploitatie te brengen zaken. De reeds in volle omvang aanwezige financiële en economische crisis ten tijde van de peildatum ondersteunt extra het oordeel van deskundigen.". Voorts hebben zij gesteld: "Deskundigen zijn dan ook van oordeel dat gezien die ongewisheden een tempering van de verwachtingswaarde op zijn plaats is.".

Het hof onderschrijft de visie van deskundigen dat het tussengebied niet kan worden omschreven als een ten tijde van de peildata bestaand complex van in samenhang tot ontwikkeling te brengen gronden. De door hen genoemde documenten bieden wel een aantal aanknopingspunten voor de verwachting dat lange(re) tijd na de peildata een ontwikkeling van het gebied met woon- en werkbestemmingen mogelijk zou kunnen zijn, maar die aanknopingspunten waren ten tijde van de peildata nog weinig concreet. Van juridische bouwrijpheid van de gronden was bepaald nog geen sprake, laat staan van feitelijke bouwrijpheid. Anderzijds kan niet veronachtzaamd worden dat klaarblijkelijk in de jaren 2005 – 2008 in de markt al voldoende vertrouwen aanwezig was dat een dergelijke ontwikkeling op termijn realiteit zou worden. Anders dan de Provincie lijkt te willen betogen, is het hof van oordeel dat dat vertrouwen niet als (puur) speculatief kan worden afgedaan. Immers, er is sprake geweest van een relevant aantal transacties (bijna het gehele tussengebied beslaande) door een eveneens relevant aantal gekwalificeerde gegadigden (projectontwikkelaars). Bovendien is niet gesteld of gebleken dat ten tijde van de peildata rekening gehouden moest worden met een tegengestelde ontwikkeling in de jaren nadien, op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat het tussengebied zijn agrarische karakter zou behouden.

Op grond hiervan is het hof van oordeel dat de bedoelde grondaankopen in de jaren 2005 – 2008 beschouwd mogen worden als een weerspiegeling van het marktprijsniveau ter plaatse kort voor en ten tijde van de peildata.

Deze grondaankopen zijn geanalyseerd door de deskundige J. Verhagen jr. (hierna: Verhagen) in zijn door de onteigende partijen bij memorie na verwijzing in het geding gebrachte brief van 12 maart 2009. Hij noemt daarin twaalf in de periode 2005 – 2008 tot stand gekomen transacties, waarvan er negen zien op het tussengebied. Op basis daarvan komt Verhagen tot de conclusie dat de waarde van de onteigende perceelsgedeeltes moet worden bepaald op € 30,- per m².

Het hof constateert dat er in vier van die negen gevallen sprake is van een verkoop door een particulier aan een projectontwikkelaar (percelen K 1845, K 1245, K 1838 en K 689). Die verkopen vonden plaats in de periode november 2005 – maart 2006, tegen prijzen, uiteenlopend van € 18,- zonder nabetalings-verplichting tot € 25,- met nabetalingsverplichting.In drie gevallen ging het om transacties tussen grondontwikkelaars onderling (percelen L 1182, K 1244 en K 563). Deze vonden plaats in mei 2007 en mei 2008, tegen prijzen van € 30,- tot € 45,- met nabetalingsverplichting.Hieruit lijkt opgemaakt te kunnen worden dat projectontwikkelaars meer vertrouwen kregen in lucratieve(r) ontwikkelingsmogelijkheden naarmate de tijd was voortgeschreden en bereid waren tot het betalen van wat hogere bedragen.Twee transacties laat het hof buiten aanmerking: perceel K 1844 (oppervlakte niet duidelijk) en K 673 (prijs omvat mede de bebouwing).

De deskundigen hebben zich – bij hun beschouwingen omtrent de toepassing van artikel 40e Ow, maar het hof gaat ervan uit dat de deskundigen niet anders geoordeeld zouden hebben indien zij ervan uitgegaan zouden zijn dat het bestemmingsplan N217 moet worden weggedacht – eveneens georiënteerd op de door Verhagen genoemde transacties. Zij geven een nadere analyse met betrekking tot de aankoop betreffende perceel K 563, waaruit blijkt dat de gemiddelde prijs hier € 35,- per m² is geweest. De deskundigen noemen voorts een transactie betreffende perceel K 1839, vermoedelijk tot stand gekomen in december 2006, tegen een prijs van € 25,- per m² met nabetalingsverplichting. Verder verklaren de deskundigen dat zij bij het bepalen van de verwachtings-waarde "rekening gehouden" hebben met een waardering van gronden in de 'Groene Waterparel' op € 22,50 per m². Welke betekenis daaraan moet worden toegekend voor de onderhavige onteigeningen is het hof evenwel niet duidelijk geworden. De deskundigen komen dan tot een verwachtingswaarde van € 15,- per m². Zij benadrukken daarbij dat er over de toekomstige ontwikkelingen in het tussengebied ten tijde van de peildata nog zeer veel onzeker was. Dat laatste staat niet ter discussie, maar het hof acht dat een onvoldoende verklaring voor een waardering van het onteigende op een bedrag dat geen steun vindt in de prijzen die bij de genoemde grondaankopen overeengekomen zijn, waarbij, naar mag worden aangenomen, die onzekerheid eveneens in aanmerking is genomen.

Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat aan de gedingstukken niet een aanwijzing ontleend kan worden dat er sprake is of is geweest van een complex in de zin van artikel 40d Ow, bestaande uit de ondergrond van de omleiding en de overblijvende gronden te zamen. Het hof laat dan ook na om te onderzoeken of op grond daarvan tot een hogere dan de hierna te noemen waarde zou kunnen worden gekomen.

Het voorgaande overziende, en meer in het bijzonder gelet op de onder 3.4.11 genoemde zeven transacties en de onder 3.4.12 genoemde transactie betreffende perceel K 1839, acht het hof het juist om ten aanzien van de gronden in het tussengebied de werkelijke waarde, als vertaling van de prijs die redelijk handelende partijen met elkaar overeen zullen komen, voor zover nodig schattenderwijs, per peildatum te bepalen op € 27,50 per m². Het hof laat daarbij buiten beschouwing dat (mogelijk) op een van de percelen sprake is geweest van enige bodemverontreiniging, omdat niet is gebleken dat dat aspect een rol heeft gespeeld bij de prijsbepaling voor de aankoop van de gronden. Datzelfde geldt voor het feit dat een perceel vroeger bedrijfsmatig in gebruik zou zijn geweest als vuilstort.

Naast de bepaling van de werkelijke waarde zal nu opnieuw bezien moeten worden of er sprake is van waardevermindering van het overblijvende alsook in hoeverre hiervoor aan een of meer onteigende partijen een vergoeding moet worden toegelegd. Het gaat dan om (i) percelen, waarvan een strookje overblijft tussen het onteigende perceelsgedeelte en de Vliet en om (ii) andere percelen, waarvan aan de 'overzijde' van het wegtracé een gedeelte resteert.

Ad (i): Deze strookjes zouden, het werk weggedacht, betrokken kunnen zijn in een ontwikkeling van het tussengebied voor woon- en werkbestemmingen, behoudens voor zover er beperkingen dienaangaande voortvloeien uit het feit dat de strookjes deel uitmaken van een ecologische verbindingszone over de Vliet. De Provincie heeft in eerste aanleg onbetwist aangevoerd dat dergelijke beperkingen voortvloeien uit het vigerende streekplan van 2007. Het hof begrijpt dat het ter plaatse bevoegde waterschap belangstelling heeft voor deze strookjes in verband met de aanleg van deze zone en dat het ten tijde van de peildata bereid was daarvoor een bedrag van € 4,60 per m² te voldoen.De deskundigen hebben zich in hun definitieve advies aangesloten bij het betoog van de Provincie en zijn ervan uitgegaan dat de strookjes geen hogere dan de agrarische waarde zouden hebben kunnen krijgen. Zij hebben verder aangenomen dat de agrarische gebruiksmogelijkheden door de beperkte omvang van de strookjes verminderd zijn. Op deze gronden hebben zij geadviseerd ter zake van waardevermindering een vergoeding van € 1,40 dan wel € 1,65 per m² toe te leggen. De rechtbank heeft dat oordeel overgenomen. Daartegen is in cassatie niet opgekomen. Het hof zal dan ook in de gevallen waarin zich deze vorm van waardevermindering voordoet, het oordeel van de rechtbank volgen. Voor zover de onteigende partijen bij pleidooi nog een andersluidend standpunt hebben ingenomen, wordt dat door het hof gepasseerd.

Ad (ii): Voor zover sprake is van waardevermindering op andere percelen dan de sub (i) aan de orde gestelde, komt het hof daarop hierna terug.

Tot zover de overwegingen die in beginsel gelden voor alle vijf zaken.