HR, 10-10-2008, nr. C07/011HR

HR, 10-10-2008, nr. C07/011HR

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Conclusie 10‑10‑2008

Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte; nadere huurprijsvaststelling; referentieperiode, strekking art. 7A:1632a lid 2 (oud) BW; hoger beroep, grievenstelsel, ambtshalve aanvulling rechtsgronden, openbare orde.

Zaaknr. C07/011HR

Mr. Huydecoper

Zitting van 27 juni 2008

Conclusie inzake

[Eiser] h.o.d.n. Welkoop Enschede

eiser tot cassatie

tegen

Coöperatieve Rabobank Enschede-Haaksbergen U.A.(1)

verweerster in cassatie

Feiten(2) en procesverloop

1) Het gaat in deze zaak om het volgende:

- De rechtsvoorganger van verweerster in cassatie, de Rabobank, heeft met ingang van 1 april 1991 aan eiser tot cassatie, [eiser], verhuurd een bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [plaats];

- De bestemming van de bedrijfsruimte is "winkelruimte annex magazijn ten behoeve van die winkelruimte". Het aantal vierkante meters bedraagt 532(3) en het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt voor de uitoefening van de detailhandel. Het gaat dus om huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW (oud, inmiddels art. 7:290 BW);

- De huurprijs was € 959,59 per maand ofwel € 21,64 per m² per jaar;

- De huurovereenkomst bepaalt dat als na 10 jaar de huurovereenkomst niet wordt opgezegd, deze telkens met één jaar wordt verlengd onder dezelfde voorwaarden en beperkingen.

2) De Rabobank meent dat de huurprijs niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Zij heeft nadere huurprijsvaststelling gevorderd, uitgaande van een huurprijs van € 81,70 per m² per jaar. [Eiser] heeft deze vordering bestreden.

3) In de eerste aanleg gelastte de kantonrechter een deskundigenadvies van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC). Nadat de BHAC inderdaad op 18 februari 2005 had geadviseerd en na verder debat van partijen, heeft de kantonrechter de huurprijs conform het advies van de BHAC vastgesteld. Daarbij verwierp de kantonrechter argumenten van de kant van [eiser] die ertoe strekten dat het gehuurde wegens de daarop rustende (planologische) bestemming dan wel wegens de bedoeling van de Rabobank om de gebouwen ter plaatse te slopen, niet met de door de BHAC aangewezen "vergelijkingspanden"(4) vergelijkbaar zou zijn.

Op het namens [eiser] ingestelde hoger beroep, dat mede gericht was op de twee zojuist zéér in het kort weergegeven argumenten, heeft het hof het eindvonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

4) Tegen het arrest van het hof is namens [eiser] tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(5). De Rabobank heeft tot verwerping laten concluderen. De Rabobank heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten(6).

Bespreking van de cassatiemiddelen

5) Ik stel voorop dat het hof (op het voetspoor van partijen) met juistheid is uitgegaan van de toepasselijkheid, in deze zaak, van het "oude", vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht(7).

6) Middel 1 klaagt over de bij de huurprijsvaststelling in aanmerking genomen referentieperiode(8). Anders dan art. 7A:1632a BW in lid 2 voorschreef, is namelijk niet een referentieperiode van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering toegepast, maar een referentieperiode van vijf jaar voorafgaande aan de door de kantonrechter vastgestelde ingangsdatum van de nader vastgestelde huur (ca. vier maanden later).

7) Deze klacht behoort al daarom niet te slagen, omdat de beslissing om de referentieperiode aldus te bepalen in de eerste aanleg is genomen(9), en geen van partijen die beslissing in appel heeft bestreden (er is trouwens ook in de eerste aanleg geen bezwaar gemaakt tegen de daar gekozen benadering van de referentieperiode).

Bij gebreke van een tegen deze beslissing gerichte grief had het hof niet de vrijheid zich over dit punt een ander oordeel te vormen(10). Anders dan dit middel misschien wil laten gelden (zie alinea 7, slot, en alinea 9 van de cassatiedagvaarding), betreft het hier niet een vraag van openbare orde (in welk geval de appelrechter niet door de regels van het zogenaamde "grievenstelsel" gebonden zou zijn)(11).

8) Ik merk terzijde op dat de klacht mij ook inhoudelijk ondeugdelijk lijkt. Art. 7A:1632a BW schreef, en art. 7:303 BW schrijft, een vanaf de datum van het instellen van de vordering (terug)berekende referentieperiode immers, naar in uitgesproken mate in de rede ligt, daarom voor, omdat dezelfde datum ook in de overgrote meerderheid van de gevallen de ingangsdatum voor de nader vastgestelde huur is. Daarbij is geen rekening gehouden met de (enigszins uitzonderlijke) mogelijkheid dat de nieuwe huurverplichting op een ander tijdstip kan ingaan(12). Gezien de klaarblijkelijke strekking - namelijk om de referentieperiode onmiddellijk te laten aansluiten op de ingangsdatum van de "nieuwe" huur - lijkt het mij alleszins verantwoord om voor de uitzonderingsgevallen waarin die huur niet op de datum van het instellen van de vordering ingaat, ook de referentieperiode op een andere datum te laten ingaan (en ook dan natuurlijk vanaf de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs dan wél ingaat). Daarmee wordt aan (de strekking van) de wet geen geweld aangedaan, maar wordt daarbij juist aansluiting gezocht. Ik meen dan ook dat de BHAC en de rechter in de eerste aanleg het wat dit betreft bij het rechte eind hadden(13).

9) Middel 2 klaagt dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de (volgens [eiser]) aanstaande sloop van het gehuurde, en met het van dat gegeven uitgaande drukkende effect op de huurwaarde. Zoals in alinea 3 al even aangestipt, betreft het hier een van de namens [eiser] in de feitelijke instanties verdedigde argumenten, die zowel door de rechter in eerste aanleg als door het hof werden verworpen.

10) Ik val (de rechtsgeleerde adviseurs van) [eiser] bij, als het er om gaat dat de aanstaande sloop van een huurobjekt vaak een drukkend effect zal hebben op de huurwaarde daarvan. Zoals het namens [eiser] werd uitgedrukt, leidt dit gegeven er toe "dat (er) minder vraag is (onder potentiële huurders) naar dit pand dan er geweest zou zijn indien het hier niet een slooppand zou betreffen."(14).

11) Daarmee is echter nog niets gezegd over het concrete drukkende effect dat sloopplannen in een gegeven geval op de huurwaarde van een bedrijfspand hebben. Dat effect wordt sterk door de omstandigheden van het geval beïnvloed: hoe concreet zijn de plannen, welke invloed zal daarvan op de bruikbaarheid van het pand in kwestie uitgaan, welke gebruiksbestemming heeft dat pand (en welke alternatieve gebruiksbestemmingen dienen zich aan). Bij wege van voorbeeld: als een pand bestemd wordt voor tijdelijke opslag van handelsvoorraden kan het heel wel zo zijn dat sloopplannen - ook alleszins concrete - nauwelijks van invloed zijn op de huurwaarde.

12) Een enigszins complicerende factor vormen in dit verband twee eigenaardigheden van het toepasselijke (semi-)dwingende recht(15):

- Ten eerste: [eiser] wijst er, zoals ik al even aangaf, op dat het drukkende effect van mogelijke sloop minder vraag (onder potentiële huurders) zal veroorzaken. De toevoeging tussen haakjes lijkt mij wel van belang: voor wie overweegt een huurobjekt in gebruik te gaan nemen, zullen sloopplannen (als het beoogde gebruik niet kortstondig is, en a fortiori als dat relevante investeringen vereist) gewoonlijk inderdaad prohibitief zijn. Maar voor de huurder die al geruime tijd ter plaatse zit en voor de keus staat, te blijven of naar een andere locatie om te zien, liggen de verhoudingen bepaald anders. Die huurder zal aanmerkelijk gauwer geneigd zijn, het risico van een mogelijke maar nog tamelijk ongewisse sloop op de koop toe te nemen (mogelijk gesteund door de wetenschap dat de wettelijke "huurbescherming" hem in elk geval gerede kansen op een niet-onaanzienlijk respijt biedt). Dat betekent dat de huurprijs die een "zittende" huurder voor verlengde genotsrechten van een mogelijk met sloop bedreigd objekt wil betalen, niet zelden hoger zal zijn dan de huur die een "potentiële huurder" die zich nog niet gecommitteerd heeft, zou willen betalen.

Nu kan men geredelijk denken dat wij bij toepassing van het wettelijke huurprijsmechanisme eerder het eerstgenoemde geval (namelijk: het geval van de al langere tijd "zittende" huurder) voor ogen moeten houden, dan het laatstgenoemde. De wet gaat immers, als het om nadere huurprijsvaststelling gaat, uit van een situatie van verlenging (mogelijk: tegen de zin van de verhuurder) van reeds bestaande genotsrechten, en niet van "nieuwe verhuringen".

Voor degenen die, zoals ik zelf, verdedigen dat de wet beter van de "markthuurwaarde" zou kunnen uitgaan(16) is het misschien verrassend te moeten constateren dat er ook buiten het geval van een "dalende markt" situaties denkbaar zijn waarin die maatstaf voor een huurder gunstiger kan uitpakken dan de maatstaf die in de huidige praktijk uit de wet wordt afgeleid (en dat de onderhavige zaak daarvan misschien een voorbeeld biedt). Maar wat daarvan zij: ik denk dat men zich, in ons huidige wettelijke systeem, niet blind moet staren op de potentiële huurder die ermee geconfronteerd wordt dat voor een in aanmerking komend huurobjekt sloopplannen bestaan. Naarmate men zich verder van dat geval verwijdert, wordt de invloed op de huurwaarde die aan sloopplannen toekomt, gewoonlijk geringer(17).

- Ten tweede: huurprijsvaststellingsgeschillen doen zich het meest voor als de huurrelatie reeds lange tijd bestaat. De huurder kan dan veelal geen aanspraak maken op "gewaarborgde" genotsrechten voor lange duur. Hij moet er in die fase rekening mee houden dat de verhuurder die van de huurverhouding bevrijd wil worden, kan opzeggen.

De verlenging van genotsrechten waarop de huurder in zo'n situatie aanspraak kan maken is dus maar betrekkelijk: bij huurovereenkomsten waarvan de (bepaalde) aanvangsduur langer dan tien jaar(18) heeft geduurd, moet men als huurder rekening houden met de mogelijkheid van beëindiging. Wanneer de verhuurder op plausibele gronden kan menen dat hij een te geringe huuropbrengst ontvangt, is die mogelijkheid ook geenszins denkbeeldig: een verhuurder zal dan al gauw omzien naar een andere aanwending van het huurobjekt, en de mogelijkheid van opzegging (met het oog op die aanwending) in stelling brengen. Dat betekent dat voor huurders die na een langere huurperiode geschil met de verhuurder krijgen over de huurprijs, in de meeste gevallen zal gelden dat de verdere tijdsduur van de huur waarop gerekend mag worden, ongewis is.

Daarom is het zo dat de situatie waarin van mogelijke sloopplannen sprake is, niet zo veel verschilt van wat men bij het "normaaltype" van een conflictueuze huurprijsvaststelling moet verwachten: de verhuurder meent redenen te hebben om ontevreden te zijn met de bestaande huurrelatie (althans: met de daaruit resulterende huurprijs); en die relatie is, doordat die al lange tijd duurt, inmiddels vatbaar voor opzegging op relatief korte termijn. Aan de rechtsverhouding zoals men die hier veelal zal aantreffen, is daardoor inherent dat de huurder geen bestendig uitzicht heeft op nog voor lange tijd voortdurend huurgenot. Inherent daaraan is dan (meestal) ook, wat dit middel aanduidt als "ongeschiktheid om verbeteringen aan te brengen"(19): dat is niet iets uitzonderlijks waarmee [eiser] wordt geconfronteerd en andere huurders in soortgelijke conflictsituaties niet, maar een met het "normaaltype" van dit soort conflicten gepaard gaand gegeven.

Ook die aspecten brengen mee dat aan mogelijke sloopplannen niet noodzakelijkerwijs de dominerende betekenis voor de huurprijsvaststelling toekomt, die van de kant van [eiser] wordt verdedigd; en dat de betekenis die daar wél aan toekomt "er maar net van afhangt"(20).

13) Deze beschouwingen monden er in uit dat het "drukkende" effect dat van mogelijke sloopplannen betreffende een huurobjekt uitgaat, naar gelang van de omstandigheden zeer verschillend gewaardeerd kan (moeten) worden; en dat zeker niet ondenkbaar is dat er helemaal geen drukkend effect bestaat. Dat laatste zal bijvoorbeeld kunnen worden aangenomen wanneer a) de stellingen betreffende de beweerde sloopplannen nog niet of nauwelijks zijn geconcretiseerd (bijwege van vuistregel kan men immers hanteren dat er véél tijd mee heengaat om, uitgaande van het abstracte voornemen tot sloop en herontwikkeling, te komen tot een concreet en ook voor realisering vatbaar plan); en b) de periode waarvoor een huurprijsvaststelling wordt gevorderd, inmiddels al voor een belangrijk deel is verstreken, zonder dat van noemenswaardige (nadere) concretisering van de plannen in kwestie is gebleken.

14) Dit alles brengt mij ertoe Middel 2 als onaannemelijk te beoordelen. De stellingen van [eiser] ten aanzien van de sloopplannen van de Rabobank waren weinig of niet geconcretiseerd, en ten tijde van de beslissing van het hof was de termijn waarvoor de nadere huurprijsvaststelling had te gelden al voor ruimschoots meer dan de helft verstreken. Bij die stand van zaken kon het hof geredelijk oordelen dat de mogelijke sloopplannen voor de beoordeling van de over de relevante periode vast te stellen huurprijs niet van belang waren. Daarin komt geen onjuiste rechtsopvatting tot uitdrukking; en dat oordeel berust overigens op waardering van in overwegende mate feitelijke gegevens. Het is in het licht van de weinig specifieke argumenten die namens [eiser] in stelling waren gebracht, voldoende gemotiveerd(21).

15) Middel 3, tevens het laatste middel, klaagt over onvoldoende weerlegging van het namens [eiser] gedane beroep op in het gehuurde gedane investeringen.

Ik betwijfel of wat in de toelichting op dit middel staat, voldoende feitelijke grondslag bezit: de toelichting "leunt zwaar" op het uitgangspunt dat het door [eiser] gehuurde aanvankelijk een "casco" in de vorm van een (oud) fabrieksgebouw zou zijn geweest, dat slechts door de investeringen van [eiser] als detailhandelsbedrijf bruikbaar zou zijn geworden(22). In het rapport van de BHAC van 18 februari 2005 wordt echter (op p. 1) vermeld dat het gehuurde deel uitmaakt van de voormalige bedrijfswinkel annex magazijn(23) van Coberco; vaststellingen die moeilijk met het thans in cassatie betrokken uitgangspunt te verenigen zijn. In appel is tegen de (klaarblijkelijk: door de rechter in de eerste aanleg "overgenomen") bevindingen van de BHAC op dit punt geen bezwaar ingebracht.

16) Ik denk overigens dat aan dit punt voorbij kan worden gegaan, en wel omdat het hof in rov. 4.5 heeft geoordeeld dat de BHAC bij haar (door de eerste rechter "overgenomen") beoordeling van het gehuurde is uitgegaan van de toestand van het pand zoals het ten tijde van het indienen van het inleidend verzoek (bedoeld zal zijn: vordering) zou zijn geweest indien de desbetreffende verbeteringen niet zouden zijn aangebracht(24).

17) Door een huurobjekt zo te beoordelen wordt de regel betreffende door de huurder bekostigde verbeteringen die aan het slot van art. 7A:1632a lid 2 BW tot uitdrukking komt, op juiste wijze toegepast(25). Dat wordt in dit middel ook niet bestreden. Wat het middel wel aanvoert, komt neer op herhaling van een (groot) deel van de argumenten die in de feitelijke instanties zijn aangevoerd om een andere waardering van het huurobjekt, mede gezien [eiser]s investeringen, te bepleiten. Ik noem als zodanig: met wegdenken van de verbeteringen had het gehuurde niet als met de vergelijkingspanden vergelijkbaar mogen worden aangemerkt; althans had dat niet gemogen gezien de planologische "industrie"-bestemming van het gehuurde; althans hadden er in dit verband grotere correcties moeten worden toegepast, etc.

18) Het gaat hier om even zovele feitelijke argumenten, die niet vatbaar zijn voor (her)beoordeling in cassatie. Anders dan dit middel aanvoert, is niet onbegrijpelijk dat het hof zich bij het oordeel van de BHAC, voorzover die deze argumenten als niet-overtuigend had beoordeeld, heeft aangesloten, respectievelijk dat het hof die argumenten rechtstreeks als onvoldoende overtuigend heeft beoordeeld.

In de toelichting op dit middel, alinea's 19 t/m 24, wordt voor ieder van de gehanteerde (vijf) "vergelijkingspanden" aangevoerd, dat niet onder ogen zou zijn gezien of die panden (ook) als "casco" waren verhuurd. Ik meen dat hier een misverstand aan het licht treedt: het was niet aan het hof om zich uit eigen beweging in deze vraag te begeven, maar aan partijen om argumenten aan te voeren die die vraag aan de orde stelden. Het middel wijst geen plaatsen aan waar dat gebeurd zou zijn (en volgens mij is dat ook niet gebeurd). Daarmee ontvalt de grond aan de klacht dat het hof dit gegeven zou hebben veronachtzaamd.

19) Ik ga nog even afzonderlijk in op het argument van de planologische (industrie-)bestemming van het gehuurde: met een dergelijke bestemming gepaard gaande gebruiksbeperkingen kunnen een factor opleveren die een correctie op de uitkomsten van de huurprijzen van vergelijkingspanden rechtvaardigt, maar zij dwingen daar niet toe(26).

Dat er in dit geval daadwerkelijke (gebruiks)beperkingen in het spel zouden zijn was echter niet aan de orde gesteld (daarop wordt ook in cassatie geen beroep gedaan). Wanneer gebruiksbeperkingen in verband met de planologische bestemming niet noodzakelijkerwijs voor de "vergelijkbaarheid" van betekenis (hoeven te) zijn, geldt dat voor planologische aspecten die niet met daadwerkelijke gebruiksbeperkingen in verband worden gebracht, allicht ook (en veelal: in versterkte mate).

Met die gegevens voor ogen lijkt mij dat er op de wijze waarop het hof in rov. 4.3 de op planologische problemen gerichte argumenten van [eiser] heeft verworpen, niets aan te merken. Geen onjuiste rechtsopvatting, en een volkomen begrijpelijke motivering.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 In de loop van de procedure is de naam van verweerster in cassatie gewijzigd van Coöperatieve Rabobank Enschede U.A. in Coöperatieve Rabobank Enschede-Haaksbergen U.A.

2 Ontleend aan het in eerste aanleg op 24 juni 2003 gewezen (tussen)vonnis, rov. 1. Aangezien tegen de in dat vonnis vastgestelde feiten geen grieven zijn gericht, is ook het hof daarvan uitgegaan (rov. 3 van het in cassatie bestreden arrest).

3 Op sommige plaatsen in het dossier (waaronder het na te noemen rapport van de BHAC van 18 februari 2005, p. 3 en in de cassatiedagvaarding, alinea 3) wordt een oppervlakte van 542 m² vermeld. Dit verschil is voor de beoordeling in cassatie niet van belang.

4 Hiermee bedoelt men objekten die als "vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" kunnen worden aangemerkt, en die worden gebruikt voor de toepassing van de in art. 7A:1632a lid 2 BW tot uitdrukking gebrachte waarderingsmaatstaf.

5 Het arrest van het hof is van 22 augustus 2006. De cassatiedagvaarding is op 21 november 2006 uitgebracht.

6 Namens [eiser] is wel een stuk overgelegd dat als schriftelijke toelichting wordt betiteld; maar dit stuk bevat uitsluitend een verwijzing naar de in de cassatiedagvaarding ontwikkelde argumenten, zodat ik dit stuk niet als een daadwerkelijke schriftelijke toelichting kan aanmerken.

7 Ingevolge het overgangsrecht bij titel 4 van Boek 7 BW (art. 68a lid 1 jo. 205 Ow NBW) is in de onderhavige zaak nog het vóór de invoering van die titel (per 1 augustus 2003) geldende "oude" huurrecht van toepassing (de inleidende dagvaarding is betekend op 13 december 2002). Inhoudelijk verschillen de maatstaven voor nadere vaststelling van de huurprijs uit het destijds geldende art. 7A:1632a BW overigens niet veel van die uit het huidige art. 7:303 BW.

8 Met "referentieperiode" pleegt men de periode van vijf jaar aan te duiden waarbinnen ingevolge art. 7A:1632a lid 2 BW (en onder het huidige recht ingevolge art. 7:303 BW) de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten voor de nadere bepaling van een huurprijs in aanmerking moeten worden genomen.

9 In het al even vermelde tussenvonnis van 24 juni 2003, rov. 3.3 stelt de kantonrechter de ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast; waarna de BHAC, en op het voetspoor van de BHAC de kantonrechter, de daar genoemde datum (ook) voor de bepaling van de referentieperiode hebben aangehouden.

10 Hovens, Het civiele hoger beroep, diss. 2005, p. 229 - 230; Ras - Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2004, hfdst. 2; Snijders - Wendels, Civiel Appel, 2003, nrs. 230 - 235.

11 In HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898, rov. 3.1 wordt dit voor de enigszins vergelijkbare vraag of aan de voorwaarden voor nadere huurprijsvaststelling is voldaan, met zovele woorden overwogen.

12 Dat de wetgever deze mogelijkheid inderdaad - meer dan eens - over het hoofd heeft gezien wordt ook aangenomen bij Handboek Huurrecht (losbl., (oud)), Vrolijk, art. 1632a, aant. 52 (slot) en Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 239. Zie ook T&C Burgerlijk Wetboek boeken 5, 6, 7 en 8, 2007, Rossel, art. 7:303, aant. 2 sub d, waar wordt aangenomen dat bij uiteenlopen van de datum van instellen van de vordering en de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, de referentieperiode "naar voren (wordt) gehaald".

13 Men zou kunnen menen dat het oordeel dat uit de eerder aangehaalde rov. 3.3 van het tussenvonnis in de eerste aanleg blijkt, in een ander opzicht minder juist is, namelijk: omdat het niet spoort met HR 27 september 1996, NJ 1997, 81 m.nt. PAS, rov. 3.3. Nu dit punt in cassatie niet aan de orde is, laat ik het graag rusten.

14 Memorie van Grieven, p. 12; zie ook alinea 12.

15 Ingevolge het huidige art. 7:291 BW is de wettelijke regeling van het bedrijfsruimterecht grotendeels van dien aard, dat afwijking in het nadeel van de huurder wordt uitgesloten. Het vóór 1 augustus 2003 geldende recht werd op dit punt (ik bedoel dan: het punt van de nadere huurprijsvaststelling) veelal als zonder meer dwingend opgevat, zodat ook afwijking in het nadeel van de verhuurder niet was toegestaan (zie bijvoorbeeld HR 13 mei 1983, NJ 1983, 713, rov. 3.3).

16 Zie voor beschouwingen daarover alinea's 34 - 61 van de conclusie voor HR 1 februari 2008, NJ 2008, 84.

17 Daarbij is ook rekening te houden met het aanmerkelijke tijdsverloop dat in de praktijk met huurprijsvaststellingszaken gemoeid blijkt te zijn (de in NJ 2008, 84 gepubliceerde zaak levert een opmerkelijk voorbeeld). Tegen de tijd dat de rechter over een nadere huurprijsvaststelling beslist is de vijfjaarstermijn waarvoor de huurprijsvaststelling gewoonlijk geldt, vaak al grotendeels verstreken (en dat geldt voor de beoordeling in appel in aanzienlijk versterkte mate). Als op dat ogenblik sloopplannen waarop de huurder een beroep doet nog (steeds) niet concreet kunnen worden aangewezen, kan men er begrip voor opbrengen dat aan dat gegeven niet - ook met effect voor de inmiddels reeds geheel of grotendeels verstreken huurtermijn - veel gewicht wordt toegekend.

18 Of, als een langere bepaalde termijn is overeengekomen, die langere bepaalde termijn.

19 Zie o.a. alinea's 14 en 15 van de cassatiedagvaarding.

20 Volledigheidshalve wijs ik op nog één nader aspect: wanneer er "vergelijkingspanden" zijn waarvoor wél (nog) op lange verzekerde genotstermijnen aanspraak kan worden gemaakt, kan dat een reden opleveren om de huurwaarde van die panden anders te beoordelen dan wanneer die omstandigheid zich niet voordoet, en om bij het in de vergelijking betrekken van de desbetreffende huren een zekere correctie toe te passen. Een verzekerde lange genotstermijn kán een hogere huur rechtvaardigen, dan zou gelden wanneer de huurder over het voortduren van zijn huurrechten weinig zekerheid heeft, zie bijvoorbeeld HR 18 februari 1994, NJ 1994, 423 m.nt. PAS, rov. 4.5.3. (Ik gaf al aan dat ik dit aan het namens [eiser] betoogde nageef. Ik wijs er echter op dat het omgekeerde (dus: een "drukkend" effect op de huurprijs) ook mogelijk is, zie alinea 13 van de conclusie voor HR 1 februari 2008, NJ 2008, 84.)

Er is in de feitelijke instanties echter niets aangevoerd over concrete verschillen die in dit opzicht tussen het huurobjekt van [eiser] en de "vergelijkingspanden" zouden bestaan (in cassatie trof ik alleen in alinea 14 van de cassatiedagvaarding een toespeling op deze mogelijkheid aan). Ik laat het dus bij de vermelding van deze extra complicerende factor.

[Eiser] had in de feitelijke instanties wél aangevoerd dat uitgangspunt zou moeten zijn dat andere huurders (in het algemeen) geen rekening hoeven te houden met beëindiging van hun huurrechten op korte termijn en dat zij in verband daarmee strategieën op langere termijn kunnen ontwikkelen, kunnen investeren, etc. (pleitnota in appel, p. 11 -12; zie ook alinea's 13 en 14 van de cassatiedagvaarding). Die argumenten verliezen in het licht van wat ik hier heb besproken veel van hun kracht.

21 Ook in huurprijsvaststellingsprocedures wordt de motiveringsplicht van de rechter mede bepaald door de aard en precisering van de hem voorgelegde stellingen van partijen, HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898, rov. 3.3.

22 Ter voorkoming van een mogelijk misverstand wijs ik erop dat, terwijl de cassatiedagvaarding in alinea 17 spreekt van investeringen voor een bedrag van (ruim) € 130.000,-, de Memorie van Grieven op de aldaar aangehaalde plaats melding maakt van een investering van NLG 130.000,-. Ik neem aan dat het hier om een verschrijving gaat.

23 De nadruk met italisch lettertype is door mij aangebracht.

24 In alinea 17 van het middel wordt aangevoerd dat de BHAC het gehuurde niet met buiten beschouwing laten van de aangebrachte verbeteringen zou hebben beoordeeld; maar een dergelijke "botte" betwisting van een feitelijke vaststelling van de appelrechter, kan in cassatie niet worden gehonoreerd.

25 HR 11 februari 2000, NJ 2000, 276, rov. 3.6; HR 24 februari 1984, NJ 1984, 787 m.nt. PAS, rov. 3.1; T&C Burgerlijk Wetboek boeken 5, 6, 7 en 8, 2007, Rossel, art. 7:303, aant. 4; Handboek Huurrecht (losbl., (oud)), Vrolijk, art. 1632a, aant. 72; Kerpestein, Huur en verhuur van bedrijfsruimte, diss. 2005, p. 424 - 425; Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2003, p. 165 - 167; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (etc.), 1999, p. 444.

26 HR 26 april 1996, NJ 1996, 630, rov. 3.2.3; HR 18 februari 1994, NJ 1994, 423 m.nt. PAS, rov. 4.5.3.

Uitspraak 10‑10‑2008

Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte; nadere huurprijsvaststelling; referentieperiode, strekking art. 7A:1632a lid 2 (oud) BW; hoger beroep, grievenstelsel, ambtshalve aanvulling rechtsgronden, openbare orde.

10 oktober 2008

Eerste Kamer

Nr. C07/011HR

EV/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiser], handelend onder de naam WELKOOP ENSCHEDE,

wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. D.Th.J. van der Klei,

t e g e n

COÖPERATIEVE RABOBANK ENSCHEDE-HAAKSBERGEN U.A.,

gevestigd te Enschede,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. D.M. de Knijff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en de Rabobank.

1. Het geding in feitelijke instanties

De Rabobank heeft bij exploot van 13 december 2002 [eiser] gedagvaard voor de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede en gevorderd, kort gezegd, dat de huurprijs van de bedrijfsruimte, zijnde een winkelruimte welke wordt gehuurd door [eiser], gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats], ingaande 1 april 2002 nader zal worden vastgesteld op € 81,70 per m2 per jaar, met indexering op 1 april 2003.

[Eiser] heeft de vordering bestreden.

De kantonrechter heeft, na een deskundigenbericht te hebben bevolen, bij vonnis van 3 mei 2005 de huurprijs van het huurobject per 1 april 2003 vastgesteld op € 30.672,-- per jaar excl. BTW, en bepaald dat per 1 april 2004 de indexclausule mag worden toegepast.

Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem.

Bij arrest van 22 augustus 2006 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Rabobank heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) De rechtsvoorgangster van de Rabobank heeft met ingang van 1 april 1991 een bedrijfsruimte te [plaats] verhuurd aan [eiser]. De huurprijs was € 959,59 per maand, ofwel € 21,64 per m2 per jaar. De huurovereenkomst bepaalt dat als de overeenkomst na tien jaar niet wordt opgezegd, deze telkens met één jaar wordt verlengd onder dezelfde voorwaarden en beperkingen.

(ii) De Rabobank heeft na afloop van de overeengekomen duur van tien jaar bij inleidende dagvaarding van 13 december 2002 een nadere huurprijsvaststelling per 1 april 2002 gevorderd, die uitgaat van een huurprijs van € 81,70 per m2 per jaar.

(iii) De kantonrechter heeft - uitgaande van het in deze zaak nog toepasselijke huurrecht van voor 1 augustus 2003 - bij eindvonnis van 3 mei 2005 de huurprijs (conform het advies van de bedrijfshuuradviescommissie) vastgesteld op € 56,59 per m2 per jaar, ofwel op € 30.672,-- per jaar, ingaande 1 april 2003. Het hof heeft dat vonnis bekrachtigd.

3.2 Middel 1 betoogt dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van een referentieperiode van 5 jaar voorafgaande aan de ingang van de nieuwe huurprijs (1 april 2003) in plaats van 5 jaar voorafgaande aan het instellen van de vordering (13 december 2002), en dat het hof ten onrechte het eindvonnis heeft bekrachtigd. Volgens het middel had het hof ambtshalve art. 7A:1632a lid 2 BW moeten toepassen, dat voorschrijft dat de rechter let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

3.3 Nog daargelaten dat het middel niet tot cassatie kan leiden omdat [eiser] in hoger beroep geen grief van deze strekking tegen het oordeel van de kantonrechter had aangevoerd, en het hof deze kwestie niet ambtshalve mocht beoordelen nu het hier niet om een vraag van openbare orde gaat, berust het middel ook op een onjuiste rechtsopvatting. Art. 7A:1632a lid 2 strekt er kennelijk toe de referentieperiode te laten aansluiten bij de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, welke veelal samenvalt met de datum van de inleidende dagvaarding. Het strookt daarmee om, indien de rechter gebruik maakt van zijn bevoegdheid de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs op een later tijdstip te bepalen, ook de referentieperiode bij die latere datum te laten aansluiten. Het middel faalt derhalve.

3.4 De in de middelen 2 en 3 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Rabobank begroot op € 367,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, J.C. van Oven en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 10 oktober 2008.

Beroepschrift 21‑11‑2006

Heden, de [eenentwintigste november] tweeduizendzes, ten verzoeke van: [requirant] h.o.d.n. WELKOOP ENSCHEDE, wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente], zakendoende te Enschede, te dezer zake domicilie kiezende te Den Haag aan de Koninginnegracht 105, ten kantore van de advocaat en procureur mr. D.Th.J. van der Klei, advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, die tot advocaat bij de Hoge Raad wordt gesteld en als zodanig als vertegenwoordiger in rechte zal optreden;

[heb ik, Cornelis Lam, als toegevoegd kandidaat-deurwaarder werkzaam ten kantore van Arno Reinoud Flanderijn, gerechtsdeurwaarder met vestigingsplaats te Arnhem, aldaar kantoorhoudende aan de Kronenburgsingel 8:]

GEDAGVAARD:

de coöperatieve vereniging COÖPERATIEVE RABOBANK ENSCHEDE-HAAKSBERGEN U.A., gevestigd te Enschede, laatstelijk domicilie gekozen hebbende ten kantore van haar procureur in hoger beroep mr. P.M. Wilmink, aan diens kantoor te Arnhem aan de Weerdjesstraat 70, aldaar mijn exploot doende sprekende met en afschrift dezes latende aan:

[mevrouw C. Mulder, aldaar werkzaam;]

OM:

op vrijdag de twaalfde (12e) januari tweeduizendzeven, des voormiddags te 10.00 uur, niet in persoon doch vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden te verschijnen ter terechtzitting van de Hoge Raad der Nederlanden, Eerste Enkelvoudige Kamer, voor de behandeling van Burgerlijke Zaken alsdan gehouden wordende in het gebouw van de Hoge Raad der Nederlanden aan de Kazernestraat 52 te Den Haag;

AANGEZEGD:

dat mijn requirant beroep in cassatie instelt tegen het op 22 augustus 2006 tussen mijn requirant en gerequireerde gewezen arrest van het gerechtshof te Arnhem, onder rolnr: 2005/851;

dat indien gedaagde in cassatie op de eerste of op een door de rechter nader bepaalde roldatum verzuimt een advocaat bij de Hoge Raad te stellen, die als zodanig als vertegenwoordiger in rechte zal optreden, en de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, de rechter tegen hem verstek zal verlenen en de vordering inhoudelijk zal behandelen;

dat indien er meer gedaagden in cassatie zijn en tenminste een van hen in het geding is verschenen, dan wordt, indien ten aanzien van de niet verschenen gedaagden in cassatie de voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen, tegen dezen verstek verleend en tussen de eiser in cassatie en de verschenen gedaagden in cassatie voort geprocedeerd. Tussen alle partijen wordt één uitspraak gewezen, die als een uitspraak op tegenspraak wordt beschouwd.

Vervolgens heb ik, deurwaarder, op datum, ten verzoeke van, met domiciliekeuze en aanwijzing van een advocaat bij de Hoge Raad als gemeld, mijn exploot, doende sprekende met en afschrift latende de gerequireerde voornoemd:

Zulks teneinde tegen het aangevallen arrest te horen aanvoeren het navolgende.

TENEINDE:

alsdan en aldaar namens mijn requirant, hierna: ‘[requirant]’, te horen eis doen tegen gerequireerde, hierna: ‘Rabobank’, en concluderen als volgt:

Feiten

1)

Voor wat betreft de feiten zij verwezen naar de bestreden uitspraak van het hof. Bij akte van 30 mei 2003 heeft Rabobank haar naam gewijzigd en is haar naam komen te luiden zoals vermeld in de aanzegging in dit exploot hierboven.1.

Middel 1: Referentieperiode

Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, doordat het hof in rechtsoverweging 4.1 tot en met 4.6 van het arrest en in het dictum van het bestreden arrest onjuist en/of onbegrijpelijk heeft overwogen c.q. beslist als vervat in het bestreden arrest, gelet op een of meer van de volgende zonodig in onderling verband en in onderlinge samenhang te lezen redenen.

Ten onrechte, althans onbegrijpelijk, althans onvoldoende, althans onvoldoende inzichtelijk gemotiveerd, heeft het hof in genoemde rechtsoverweging(en) overwogen en in het dictum beslist dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd, waar de kantonrechter in vervolg op de BAHC ten onrechte uitging van een referentieperiode van 5 jaar voorafgaande aan de ingang van de nieuwe huurprijs (1 april 2003) in plaats van de 5 jaar voorafgaande aan het instellen van de vordering (13 december 2002).

Toelichting

2)

Met ingang van 1 juli 1991 heeft [requirant] een ruimte gehuurd in het voormalige Coberco gebouw, zijnde een fabrieksgebouw te [plaats], om aldaar een detailhandel als bedoeld in artikel 7a:1624 BW uit te oefenen. Daarna heeft de Rabobank het vastgoed verworven en is de huurovereenkomst2. van rechtswege overgegaan op de Rabobank voor wat betreft de rechtspositie van verhuurder. De Rabobank heeft in de buurt van het gehuurde meerdere locaties. Naar de mening van [requirant] was de bedoeling van de Rabobank om het gehuurde te slopen. Anderen in het gebouw betaalden weinig of geen huurvergoeding. De Rabobank heeft dit ontkend. De Rabobank heeft op 11 februari 2002 een gesprek gehad met [requirant] en heeft huurverhoging aangezegd met ingang van 1 april 2002. [requirant] kon zich daar niet mee verenigen.3. De Rabobank heeft daarop een taxatierapport laten uitbrengen.4. Uiteindelijk is de dagvaarding uitgebracht op 13 december 2002, nadat onderhandelingen niet tot overeenstemming hebben geleid tussen partijen. De Rabobank vorderde dat de huur met ingang van 1 april 2002, derhalve met terugwerkende kracht, zou worden vastgesteld door de kantonrechter. De kantonrechter heeft dat deel van de vordering terecht afgewezen, waar artikel 7a:1632a BW ervan uitgaat dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is de datum van het instellen van de vordering dan wel, op verzoek daartoe, een latere datum. Het staat de rechter immers vrij op grond van bijzondere omstandigheden de huurprijs des verzocht op een later tijdstip te doen ingaan. Die vrijheid past in het kader van de vrijheid die de rechter heeft.5. Het later laten ingaan van de huurprijs dan de datum van het instellen van de vordering kan alleen des verzocht.

3)

De kantonrechter heeft een onderzoek gelast door de Bedrijfshuur Adviescommissie (BHAC) verbonden aan de Kamer van Koophandel. Op 18 februari 2005 heeft de Bedrijfshuur Adviescommissie een rapport uitgebracht waarin de advieshuur werd vastgesteld op € 56,59 per m2, uitgaande van 542 m2, derhalve adviserend een huur van € 30.671, 78 excl. BTW. De BHAC merkt op pagina 2 van haar rapport dat zij als referentieperiode heeft gehanteerd de periode 1 april 1998 t/m 1 april 2003. De BHAC geeft aan dat de huurprijzen van vergelijkingspanden over nagenoeg de volle referentieperiode bekend zijn.6.

4)

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 3 mei 2005 het advies van de BHAC gevolgd.7. Daarmee heeft de kantonrechter zich het oordeel van de BHAC ten aanzien van de referentieperiode tot het zijne gemaakt.

5)

[requirant] is tegen de uitspraak van de kantonrechter in hoger beroep opgekomen bij het Gerechtshof te Arnhem. Het Gerechtshof te Arnhem heeft de door [requirant] ontwikkelde grieven afgewezen en de uitspraak van de kantonrechter bekrachtigd.

6)

De Rabobank heeft niet incidenteel hoger beroep ingesteld dat de kantonrechter de ingangsdatum van de huurprijs niet op de datum van het instellen van de vordering op 13 december 2002 heeft gesteld, maar op 1 april 2003.

7)

Het Gerechtshof heeft in het bestreden arrest miskend dat artikel 7a:1632a BW voorschrijft dat de rechter let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering (lid 2). Dat de kantonrechter op grond van bijzondere omstandigheden de huurovereenkomst op een later tijdstip heeft doen ingaan maakt niet dat de eerder bedoelde referentieperiode anders wordt. Het Hof had dit ambtshalve moeten toepassen.

8)

Voor zover door het later laten ingaan van de huurprijs de referentieperiode verlengd zou worden dan wel op zou schuiven, zou een redelijke wetstoepassing hoogstens met zich meebrengen dat de referentieperiode eveneens verlengd wordt, maar niet dat de referentieperiode opschuift, omdat anders immers geen vergelijking meer mogelijk is tussen de oorspronkelijke wettelijke referentieperiode, welke berekend wordt vanaf het instellen van de vordering, en de nieuwe referentieperiode, welke dan berekend zou worden. vanaf het ingaan van de nieuwe huurprijs en geen beoordeling mogelijk zou zijn van de omstandigheden, die verschuiving van de ingangsdatum rechtvaardigen. Dat laatste zo de BHAC in haar advies al uitgaat van een andere ingangsdatum van de nieuwe huurprijs en niet meer van de referentieperiode, die hoort bij de eigenlijke referentieperiode zoals vastgelegd in artikel 1632a BW.

9)

Het hof heeft ten onrechte nagelaten ambtshalve rechtsgronden aan te vullen en dit toe te passen.

10)

[requirant] heeft recht en belang bij voornoemde klacht omdat, zou de BHAC uitgegaan zijn van een juiste referentieperiode, de BHAC tot een ander advies wat betreft het te volgen huurprijs was gekomen, welke naar het oordeel van [requirant] lager zou zijn geweest. In ieder geval niet uitgesloten is, dat de aldus door de BHAC geadviseerde huurprijs lager zou zijn geweest, wanneer de BHAC van de juiste althans een andere referentieperiode zou zijn uitgegaan.

Middel 2: Aanstaande sloop als huurprijs bepalende factor

Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, doordat het Hof in rechtsoverweging 4.3 tot en met 4.6 van het arrest en in het dictum van het bestreden arrest onjuist en/of onbegrijpelijk heeft overwogen c.q. beslist als vervat in het bestreden arrest, gelet op een of meer van de volgende zonodig in onderling verband en in onderlinge samenhang te lezen redenen:

Ten onrechte, althans onbegrijpelijk, althans onvoldoende, althans onvoldoende inzichtelijk gemotiveerd, heeft het hof in genoemde rechtsoverweging(en) overwogen en in het dictum beslist dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd, waar indirect de BHAC en in vervolg daarop de kantonrechter en hof geoordeeld hebben dat toekomstige sloot voor wat betreft de hoogte van de huurprijs niet relevant is, althans voldoende aan de orde komt in een procedure van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst.

Toelichting

11)

Ten onrechte, althans onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd in het licht van na te noemen stellingen van [requirant] heeft het hof ten onrechte het beroep van [requirant] op het feit dat het pand een slooppand is mede van invloed is op de bepaling van de huurprijs. Waar het hof heeft miskend dat verbeteringen door de huurder aangebracht niet meewegen in de bepaling van de huurprijs echter de geschiktheid om verbeteringen aan te brengen een huurprijsverhogend effect hebben8. en derhalve ook de ongeschiktheid om verbeteringen aan te brengen invloed heeft op de huurprijs.

12)

[requirant] heeft aangegeven dat Rabobank hem al had aangegeven geen investeringen meer in het gehuurde te doen omdat de huurovereenkomst in de nabije toekomst zou worden opgezegd9.. De Rabobank wil de fabriek slopen, naar diverse krantenberichten uit het jaar 2002.10. Het gegeven dat het hier een slooppand betreft heeft naar van algemene bekendheid mag worden verondersteld in algemene zin een drukkende werking op de huurwaarde11..

Naar een slooppand is minder vraag onder potentiële huurders en waar er minder vraag is, daalt de waarde van een object. Het zijn van een slooppand geldt niet voor de vergelijkingspanden12.. Het feit dat de Rabobank voornemens is het pand op korte termijn te gaan slopen, heeft geleid tot grootschalige leegstand in de overige gedeelten van het complex13.. In de overige delen van het complex wordt niet meer voldaan aan de brandveiligheid, hetgeen een huurprijsdrukkend effect heeft, waar het gehuurde gedeelte onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van het totale, derhalve niet meer brandveilige, fabriekscomplex14.. Daarbij werd ook verwezen naar eerste aanleg: conclusie van dupliek15.. Verwezen is ook naar het rapport van Ten Hag bedrijfsmakelaars, waarin Ten Hag bedrijfsmakelaars vermeld heeft: ‘De huurwaarde van een vergelijkbaar object in Hengelo aan de Gierdingsweg (Seahorstterrein) eveneens een herontwikkelingslocatie, wordt op dit moment verhuurd voor € 20,- per m2 per jaar’16..

13)

Het pand wordt gesloopt. Nog een week voor het pleidooi in hoger beroep in juni 2006 heeft de gemeente en de Rabobank bevestigd dat de sloop doorgaat. Wellicht is er sprake van dat een loods gespaard blijft vanwege nostalgische waarde. Het gedeelte van het fabriekscomplex waar de Welkoopwinkel van [requirant] is gevestigd, valt daar niet onder17.. Logischerwijs wordt er geanticipeerd door huurder en verhuurder op het feit, dat het complex binnen afzienbare tijd tegen de vlakte zal gaan18.. Rabobank heeft [requirant] al in maart 2000 aangegeven geen investeringen meer te doen in zijn huurdersbelang in het gehuurde19.. Een zakelijke huurder zal bij keuze tussen twee op zichzelf vergelijkbare panden niet kiezen voor het pand waarvan de gehele omgeving weet dat het zal worden gesloopt met alle consequenties van dien voor dat pand. Een dergelijke huurder zal hooguit overwegen een slooppand met alle daaraan verbonden nadelen te betrekken als het pand een flinke lage huurprijs heeft dan het andere op alle overige punten met het eerste vergelijkbare pand20.. Een huurder, die niet in een slooppand zit, hoeft niet te rekenen met het gegeven dat zij binnen afzienbare tijd zal moeten vertrekken21.. Een huurder van een niet-slooppand kan een lange termijnstrategie voor zijn bedrijf in het door hem gehanteerde pand hanteren. Een huurder in een niet-slooppand kan besluiten ten behoeve van zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf te investeren in het pand teneinde de aantrekkelijkheid van zijn bedrijf in het gehuurde en daarmee de omzet te vergroten22..

14)

Het hof is op deze stellingen van [requirant] ten onrechte niet ingegaan. Het is een feit van algemene bekendheid dat een huurder van middenstandsbedrijfsruimten nu juist in staat wordt gesteld door zijn huurbescherming om een contractuele basis te hebben voor het doen van investeringen in het gehuurde. Hem wordt met andere woorden de gelegenheid geboden om voldoende lang in het pand zijn, onderneming uit te kunnen oefenen om de investeringen (door afschrijvingen) terug te kunnen verdienen en derhalve op te kunnen opbrengen. De geschiktheid voor verbeteringen kan een positieve invloed hebben op de huurprijswaarde. Een huurder van een bedrijfslocatie, die niet een slooppand is, heeft de wetenschap dat hijzelf in het gehuurde kan blijven zitten voor de duur van de looptijd van de overeenkomst. Daarnaast heeft hij de wetenschap dat in ieder geval hij waarschijnlijk in het gehuurde zou kunnen blijven na afloop van de looptijd van de overeenkomst dan wel waarschijnlijk in staat zal zijn zijn huuurdersbelang nog enigszins te gelde te maken door dit te verkopen aan een opvolgende huurder. De enkele vergoeding in verhuis- en inrichtingskosten van art. 7:221 BW is niet een volledige vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten23.. Daarnaast bevat de vergoeding in geval van huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik met het oogmerk van sloop, geen vergoeding voor waardeloos aflopende investeringen in het gehuurde die in het gehuurde moeten achterblijven of ongedaan moeten worden gemaakt aan het einde van de huurovereenkomst24.. Een slooppand is volstrekt ongeschikt om verbeteringen in aan te brengen.

15)

Waar de geschiktheid om verbeteringen aan te brengen derhalve een huurprijs verhogende factor is, heeft het hof ten onrechte miskend dat de ongeschiktheid om verbeteringen aan te brengen, derhalve om te investeren in het pand, een huurprijsverlagende factor is, althans hofs motivering schiet te kort.

Middel 3: Casco huur of niet; door huurder aangebrachte verbeteringen

Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, doordat het Hof in rechtsoverweging 4.3 tot en met 4.6 van het arrest en in het dictum van het bestreden arrest onjuist en/of onbegrijpelijk heeft overwogen c.q. beslist als vervat in het bestreden arrest, gelet op een of meer van de volgende zonodig in onderling verband en in onderlinge samenhang te lezen redenen.

Ten onrechte, althans onbegrijpelijk, althans onvoldoende, althans onvoldoende inzichtelijk gemotiveerd, heeft het Hof in genoemde rechtsoverweging(en) overwogen en in het dictum beslist dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd, waar indirect de BHAC en in vervolg daarop de kantonrechter en hof wel rekening hebben gehouden met de door [requirant] aangebrachte verbeteringen.

Ten onrechte heeft het Hof miskend dat noch direct noch indirect de door de huurder aangebrachte verbeteringen meetellen in de huurprijs, althans hofs oordeel is onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd in het licht van te noemen essentiële stellingen van [requirant].

Toelichting

16)

Door de huurder aangebrachte verbeteringen tellen niet mee in de huurprijs25.. Dit ziet op verbetering die, in de verhouding van huurder tot verhuurder, ten laste van de huurder zijn aangebracht, zonder dat de door de huurder gemaakte kosten direct of indirect door de verhuurder zijn vergoed.

17)

De huurovereenkomst van [requirant] betreft de zogenaamde cascohuur26.. [requirant] heeft gehuurd een deel van de oude fabriek van Coberco, zijnde een fabriekscomplex geleden aan de [a-straat] [1] te [plaats]. Als fabrieksgebouw heeft en had het gehuurde een bestemming industrie. [requirant] heeft een omvangrijke hoeveelheid verbeteringen en veranderingen aan het gehuurde aangebracht om uiteindelijk de casco fabrieksruimte, welke hij huurde, geschikt te krijgen voor exploitatie van een winkel. [requirant] heeft voor ruim € 130.000,- in het pand geïnvesteerd27.. Vergeleken moet worden met andere panden met de bestemming industrie28.. [requirant] heeft talloze verbeteringen aangebracht zoals een toilet, een pantry, als ook verbeteringen van de gevels, de vloeren, de plafonds en de afwerking van de installaties. Zonder die verbeteringen zou het pand voor het gebruik als winkel ongeschikt zijn geweest omdat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een voormalig fabriekscomplex29.. Waar met deze verbeteringen geen rekening mag worden gehouden, had de BHAC niet mogen oordelen dat het pand vergelijkbaar is met de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten, althans had de BHAC terzake dit punt voor het pand van [requirant] ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een correctie, waar het de huurwaarde betreft, moeten toepassen30.. Op het pand van [requirant] rust een industriebestemming terwijl de andere objecten een detailhandelbestemming hebben31.. De correctiepercentages voor wat betreft de vergelijkingspanden zijn te laag resp. ten onrechte niet toegepast32.. De panden waarmee vergeleken is, zijn onvergelijkbaar met het pand van [requirant]33.. Blijkens haar rapport heeft de Bedrijfshuur Adviescommissie het pand van [requirant] in zijn huidige staat dus incl. alle verbeteringen vergeleken met de vergelijkingsobjecten en is niet uitgegaan van de toestand zoals die zou zijn geweest zonder de door [requirant] gedane investeringen34.. De BHAC heeft verzuimd enige correctie in acht te nemen in verband met het feit dat verbeteringen zijn aangebracht35.. Het gehuurde is een fabriekshal met een industriebestemming, omgeven door fabrieksterreinen waarop de bestemming industrie rust. Het is van algemene bekendheid dat industrielocaties, gemiddeld genomen, een veel lagere huurwaarde per m2 hebben dan winkellocaties36.. Het is onbegrijpelijk dat de BAHC vergelijking maakt van een industriepand met een aantal detailhandelobjecten37..

18)

De stelling van de BHAC dat dergelijke verbeteringen niet direct of indirect door de verhuurder aan de huurder vergoed zijn er toe leidt dat er bij de vaststelling van de huurprijs buiten beschouwing moeten blijven, betekent ook dat verbeteringen van de huurder in dezelfde omvang buiten beschouwing moeten blijven in de vergelijkingspanden.

19)

Terzake van de vergelijkingspanden heeft de BHAC aangegeven dat Leen Bakker een winkelruimte is. Niet aangegeven is of het pand van Leen Bakker een cascohuurovereenkomst betreft, waaraan Leen Bakker verbeteringen heeft aangebracht om het gehuurde in gebruik te kunnen nemen dan wel dat Leen Bakker het gehuurde vrijwel gebruiksklaar heeft gehuurd. Zou Leen Bakker een cascohuur hebben afgesloten met haar verhuurder dan is de vergelijking met dit pand eveneens niet bruikbaar omdat de verbeteringen om een winkelpand geschikt te maken voor de exploitatie van een Leen Bakkerwinkel geringer zullen zijn dan de extreme verbeteringen, die [requirant] heeft moeten aanbrengen om een deel van een fabriek geschikt te maken als gebruik voor een winkelruimte. Er is bij Leen Bakker derhalve met casco-plus verhuurd dan bij [requirant]. De BHAC heeft aangegeven slechts in verband met de ligging van het pand van Leen Bakker een correctie toe te passen38..

20)

Vergelijkbaar geldt hetzelfde voor het pand van Bever Zwerfsport. Niet is aangegeven of het winkelpand van Bever Zwerfsport een cascohuur betreft of een huur als winkel, die vrijwel gebruiksklaar was en evenmin is aangegeven of de verbeteringen die Bever Zwerfsport heeft aangebracht in vergelijkbare omvang hebben gehad als de verbeteringen die [requirant] heeft aangebracht. Immers, de verbeteringen die [requirant] heeft aangebracht waren buitengewoon veel omvangrijker dan om een gemiddelde winkelruimte gebruiksklaar te maken voor de exploitatie van een bijzondere winkel als bijvoorbeeld Bever Zwerfsport39..

21)

Vergelijkbaar geldt hetzelfde ten aanzien van het pand van de Hermans Groep. Ook hier is niet aangegeven of de huurovereenkomst van de Hermans Groep een cascohuurovereenkomst betreft, waar de Hermans Groep nog enkele verbeteringen heeft aangebracht om deze uiteindelijk geschikt te krijgen voor een gebruik als winkel of dat het gehuurde vrijwel gebruiksklaar was zodat een vergoeding daarvan in de huurprijs van Hermans begrepen mag worden geacht. Zo de Hermans Groep al een cascohuurovereenkomst heeft gesloten, is niet aangegeven door de BHAC dat de verbeteringen, die de Hermans Groep heeft moeten aanbrengen, een vergelijkbare extreme omvang hebben gehad als de verbeteringen die [requirant] heeft moeten aanbrengen om de fabriek gebruiksklaar te krijgen om te exploiteren tot een Welkoopwinkel. Om die reden is zonder nadere toelichting vergelijking met deze huurovereenkomst onbegrijpelijk, althans in strijd met de wettelijke standaard40..

22)

Vergelijkbaar geldt hetzelfde voor de overeenkomst van Carglass terzake de bedrijfsruimte Schuttersveld 50 te Enschede. Het hof geeft in rechtsoverweging 4.5 terzake aan dat Carglass gevestigd zou zijn in een voormalig fabriekscomplex hetwelk [requirant] niet heeft weersproken. Zelfs dan nog is de vergelijking zoals de BHAC die maakt onvolledig eng is gebruik van dit vergelijkingspand onbegrijpelijk, waar niet is aangegeven of de huurovereenkomst terzake de bedrijfsruimte van Carglass een cascohuurovereenkomst betreft of een casco-plus of all-in huurovereenkomst, waarbij een ruimte is gehuurd, die vrijwel gebruiksklaar was en of een vergoeding voor het gereedmaken tot een dergelijk gebruik als winkel door de verhuurder aan Carglass in rekening wordt gebracht of juist niet. Evenmin is vastgesteld door het hof, dat de verbeteringen die Carglass aan het gehuurde heeft aangebracht een vergelijkbare omvang hebben als de extreme verbeteringen die [requirant] moest aanbrengen om de voormalige fabriekshal geschikt te maken voor het gebruik tot Welkoopwinkel41..

23)

Vergelijkbaar geldt het voorgaande ten aanzien van Koskamp Automaterialen. Niet aangegeven is dat de huurovereenkomst een cascohuurovereenkomst betreft, waarbij verbeteringen om het gehuurde geschikt te maken tot gebruik als Koskampwinkel voor rekening van Koskamp zijn gebracht en niet in de vergelijkingshuurprijs begrepen of dat de huurprijs nu juist betrekking heeft op een all-in huur, die vrijwel gebruiksgereed was. Voor zover Koskamp al verbeteringen heeft aangebracht, heeft de BHAC niet onder ogen gezien of deze verbeteringen een zodanige omvang hadden, dat die vergelijkbaar waren met de extreme omvang van verbeteringen, die [requirant] heeft moeten aanbrengen om het gehuurde vanaf een fabriekshal gebruiksklaar te krijgen tot een Welkoopwinkel. Het is hierom dat het vergelijkingpand niet gebruikt had mogen worden door het hof, althans niet zonder een nadere toelichting, die ontbreekt42..

24)

In alle gevallen heeft het hof miskend, althans onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd, dat om te bewerkstelligen dat de verbetering door de huurder aangebracht in het oorspronkelijke pand ([requirant] in de door hem gehuurde fabriekshal in gebruik als Welkoopwinkel) met zich meebrengt, dat in de vergelijkingspanden een vergelijkbare correctie moet plaatsvinden, hetgeen erin resulteert zoals [requirant] in hoger beroep en in eerste aanleg heeft betoogd, dat in feite een industriële locatie en voormalige fabrieksruimtes, zoals [requirant] die huurt, alleen maar vergeleken kan worden met een andere industriële locatie en dergelijke gebruiksruimtes, tenzij ook een aanzienlijke evenredige correctie plaatsvindt in de huur van het vergelijkingspand. Immers, wanneer de vijf vergelijkingspanden allen uitgaan van casco-plus of all-in huur en in een vrijwel gebruiksklare staat waren om te worden geëxploiteerd als winkel, heeft door het overnemen van het gemiddelde van die vergelijkingshuren, de verhuurder Rabobank in feite bewerkstelligd dat de verbeteringen, die [requirant] aan de voormalige Coberco fabrieksruimte heeft aangebracht alsnog in de huurprijs worden berekend. Nu het hof zich er niet over heeft uitgelaten, dat dit niet het geval is, althans zo dit wel het geval zou zijn een duidelijkgemotiveerde correctie daadwerkelijk is aangelegd, zijn de huurprijzen van vergelijkingspanden onbruikbaar en kan ook om die reden de bestreden uitspraak niet in stand blijven.

MITSDIEN:

het de Hoge Raad behage bij arrest:

I.

Op de gronden voornoemd de bestreden uitspraak te vernietigen en het geschil terug te verwijzen voor voortzetting van de behandeling;

II.

Kosten rechtens.

[De kosten dezes zijn:]

Exploot

:

€

71,32

Opslag B.T.W.

:

€

13,55

Totaal

:

€

84,87

[Requirant kan op grond van de Wet Omzetbelasting 1968 de hem in rekening gebrachte omzetbelasting niet verrekenen, derhalve verklaart ondergetekende opgemelde kosten te hebben verhoogd met een percentage gelijk aan het percentage genoemd in voornoemde wet.]

t.k.-deurwaarder

w.g. C. Lam

toegev. kandidaat-deurwaarder

voor eensluidend afschrift

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.