Hof Den Haag, 19-10-2016, nr. BK-16/00206

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-16/00206

Uitspraak d.d. 19 oktober 2016

in het geding tussen:

Stichting [X], gevestigd te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [A], de heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 23 februari 2016, nummer SGR 15/8131, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [A] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 3.184.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslagen) van de gemeente [A] .

1.2. De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 331.

1.4. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 2.778.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.484 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 503. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 september 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:

3.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kantoorpand gebouwd in 1980 en bestaat uit zes bouwlagen:

Daarnaast beschikt het kantoorpand over een eigen parkeerterrein van 94 m2 met 179 parkeerplaatsen.

3.2. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [B] op 22 december 2015. In het taxatierapport is het volgende, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen.

"D. WAARDERING

WOZ waarde [Y] te [A] € 2.778.000

(…)

G. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN

(…)

- De publiekrechtelijke bestemming is : Bedrijvigheid/kantoren

H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING

1. Object

A. Ligging en omschrijving Het getaxeerde object betreft een kantoorgebouw gelegen in het Kantorencomplex aan de [C] nabij de op/afrit van de [D] ). Tevens op korte afstand gelegen van het Station en de Randstadrail.

(…)

C. Gerealiseerde renovaties, verbouwingen : Onderhoudstoestand voldoende/goed

(…)

E. Huidig gebruik : Kantoor verhuurd, deels leegstand

(…)

K. HUURSITUATIE

1. huidige situatie

a. Volgens opgave van : Gemeente

wordt het object thans verhuurd : Nee, leegstand

(…)

6876 m2 kantoorruimte x € 50,-- m2 = € 343.800,-- x Kap. Factor 6,49 = € 2.231.262,--

179 parkeerplaatsen . a € 450,-- = € 80.550,-- x Kap.factor 6,49 = € 522.770,--

Waarde na = € 2.754.000,-- (afgerond)

Voor berekening zie bijlage

De hierboven genoemde taxatiewaarde is mede gebaseerd op de verkoop en verhuurcijfer

van de huurcijfers in het complex zelf en van soortgelijke kantoorpanden in [A] .

Belanghebbende vertegenwoordigd door De Juiste Waarde.nl gebruikt buurpand [E]

als referentie. Dit kantoorpand heeft de laatste jaren leeg gestaan en is recent verkocht,

Met als doel transformatie tot appartement.

[Y] is door de jaren heen wel (deels) verhuurd geweest in tegenstelling tot [E] , daarnaast heeft het een modernere uitstraling, derhalve is bij de taxatie middels de HWK methode de Kap factor op 6,5 (o.a. lager leegstandsrisico) gesteld.

Verkooptransactie € 1.315.000,-- 18-12-2015, indexatie, 8 % naar p.p. 1-1-2014 = € 1.429.000,-- (afgerond)

Analyse (Kap. Fact afgerond)

Kantoor 5567 m2 x € 50,-- x Kap. Factor 4.3 = € 1.196.905--

Parkeerplaatsen 110 x 450,-- x Kap. Factor 4.3 = € 212.850,--

Opmerking Kap. Factor berekening op basis van indexatie naar p.p. 1-1-2014. Betreft buurpand met jarenlange complete leegstand en aangekocht via de curator(zie akte). Pand wordt nu omgebouwd tot appartementencomplex.

Verkooptransactie € 500.000,-- 18-11-2013 1008 m2 kantoor (1008 m2 x € 65 ,-- x KP factor 7.65)

Opmerking: Pand is verkocht in grotendeels leegstaat, kleiner qua kantooroppervlakte.

Verkooptransactie € 1.000.000,-- 26-06-2014 1680 m2 kantoor / showroom (1680 m2 x € 75,-- x KP factor 8.00)

Mindere locatie, betreft kantoor met showroom

Verkooptransactie € 3.750.000,-- 24-12-2014 4100 m2 kantoor (4100m2 x €105 ,-- x KP factor 8.70)

Recenter bouwjaar, minder parkeergelegenheid, deels casco, hogere m2 prijs en factor

Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is de restwaarde(cascowaarde) van het kantoorgebouw toegevoegd bij de grondwaarde van het grondperceel.

Bij de waardering van het grondperceel is aansluiting gezocht bij de gronduitgifteprijzen voor kantoorpanden in de gemeente [A] , waarbij rekening wordt gehouden met de kavel grootte ivm de m2 prijs.

Ingesloten zijn 2 koopakten van uitgifte van grondprijzen gelegen aan de [I] , in de gemeente [A] . Mede op basis van deze transacties is de m2 prijs geanalyseerd en gebruikt bij de berekening van het grondperceel van [Y] [A] ."

Het taxatierapport bevat bijlagen waaronder een matrix, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal is berekend op € 636.948 en de waarde van de grond is gesteld op € 2.142.000 (in totaal € 2.778.000).

Oordeel van de rechtbank

4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.

"7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een

onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

8. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de nader door hem vastgestelde

waarde van het object van € 2.778.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald op de waarde welke wordt verkregen als de gvw methode wordt toegepast. De toepassing van deze waarderingsmethode acht de rechtbank - gelet op hetgeen onder 7. is overwogen - juist. Verweerder heeft het opstal gewaardeerd op de casco herbouwwaarde en bij de waardering van het grond perceel heeft verweerder aangesloten bij de gronduitgifteprijzen voor kantoorpanden in de gemeente [A] . Uit de verkooptransacties van de objecten [I] ( [J] ) en [I] ( [K] ) heeft verweerder voor het object een prijs per m2 afgeleid van € 255. Hierbij heeft verweerder rekening gehouden met de gunstige(re) ligging van het object ten opzichte van de genoemde referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de hieruit voortvloeiende grondwaarde van € 2.142.000 alsmede de waarde van het opstal van € 636.948 door hem niet te hoog zijn vastgesteld.

10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling dat het buurpand [E] wel degelijk bruikbaar is als referentie, verwezen naar het arrest van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 18 februari 2011 (ECLI:NL:GHSHE:2011:BQ2855). Anders dan in dit arrest is in casu echter wel sprake van een bestemmingswijziging. Om die reden acht de rechtbank het object [E] niet geschikt als vergelijkingsobject voor de onderbouwing van de WOZ-waarde.

De rechtbank kan eiseres voorts niet volgen in haar standpunt dat de sloopkosten bij de berekening van de waarde moeten worden betrokken. Niet is gebleken dat de opstal geen enkele waarde meer vertegenwoordigt, aangezien deze ten tijde hier van belang nog grotendeels werd verhuurd.

11. Met betrekking tot het door eiseres gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft conform haar beleid bij de

aanslagoplegging de waarde met de hwk-methode bepaald. In de bezwaarfase heeft

verweerder daar een controle berekening van de gvw aan toegevoegd. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar stelling dat verweerder op deze wijze het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden De beoordeling in de bezwaarfase onderscheidt zich zodanig van de fase van de aanslagoplegging dat er niet van gelijke gevallen kan worden gesproken. Ook de stelling van eiseres dat verweerder een begunstigend beleid voert door in eerste instantie bij courante niet-woningen de waarde met behulp van de hwk methode te bepalen om vervolgens hier ten nadele van eiseres in de bezwaarfase een uitzondering op te maken, treft geen doel nu dit beleid van verweerder uit een oogpunt van efficiency wordt ingegeven en begunstiging daarbij geen oogmerk is.

12. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar op een

deugdelijke motivering berust. Deze uitspraak is daarom niet in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht gedaan. Ook deze beroepsgrond faalt.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.484 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1)."

Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen

In geschil is of de door de rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.

Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 2.020.000. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten en griffierecht in hoger beroep.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het geschil

De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (MvT, Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).

In afwijking in zoverre van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in artikel 4, eerste lid en onder a van de Uitvoeringsregeling, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het onder 3.2 vermelde taxatierapport in het geding gebracht. Naar volgt uit het taxatierapport en de bijbehorende bijlagen is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. Blijkens het taxatierapport is bij de bepaling van de waarde van de grond aansluiting gezocht bij de gronduitgifteprijzen van kantoorpanden in de gemeente [A] , waarbij rekening is gehouden met de kavelgrootte. Bij het taxatierapport zijn twee koopakten gevoegd van uitgifte van grond gelegen aan de [I] met bijbehorende grondprijzen. De ligging van de percelen aan de [I] is vergelijkbaar met de ligging van de onroerende zaak, namelijk op een bedrijventerrein en nabij uitvalswegen zoals de [D] . Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de percelen aan de [I] niet goed vergelijkbaar zijn omdat deze te ver van de onroerende zaak zijn gelegen en op een beter ontsloten bedrijventerrein liggen. De heffingsambtenaar heeft dit weersproken door te stellen dat de afstand slechts vier kilometer is en dat beide bedrijventerreinen gelijkwaardig ontsloten zijn. Het Hof acht deze weerspreking geloofwaardig.

Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de opstal onvoldoende rekening heeft gehouden met de leegstand. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling. Naar volgt uit het taxatierapport en de bijbehorende bijlagen zijn de opstallen enkel gewaardeerd op de casco herbouwwaarde en is daarnaast voor de opstallen rekening gehouden met een totale functionele afschrijving van 50 percent.

Belanghebbendes stelling dat bij het bepalen van de waarde rekening gehouden had moeten worden met de verkoop van het buurpand [E] , faalt. Volgens belanghebbende is dit pand bruikbaar als vergelijkingsobject, omdat de bestemmingswijziging pas twee jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.

[E] is op 18 december 2015 verkocht voor € 1.315.000. Op 18 maart 2016 is aan de eigenaar van dat pand een omgevingsvergunning verleend voor het transformeren van het kantoorpand tot 75 appartementen. Weliswaar had de bestemmingswijziging nog niet plaatsgevonden op het moment van de aankoop van het pand, maar een bestemmingswijziging heeft altijd een aanlooptijd en dat maakt aannemelijk dat (het verkrijgen van) de bestemmingswijziging bij de verkrijger bekend was en is verdisconteerd in de aankoopprijs. Om die reden is [E] niet bruikbaar als vergelijkingsobject. Ten aanzien van het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel volgt het Hof eenduidig de rechtbank, die hiertoe op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen welke het Hof tot de zijne maakt.

Belanghebbende bepleit verder toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode en verwijst daarvoor naar een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 5 april 2016, nummer 15/00291, ECLI:NL:GHARL:2016:2679. Al hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd, kan hem niet baten omdat dit bij juistbevinding slechts leidt tot de bevestiging dat de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, in welk geval, zoals hiervoor is overwogen onder 6.2, de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ dient te worden vastgesteld op laatstbedoelde waarde, namelijk de gecorrigeerde vervangingswaarde.

De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de waarde niet middels de gecorrigeerde vervangingswaarde mocht berekenen omdat hij in de primaire fase in het taxatieverslag de waarde heeft berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, dient ook te worden verworpen. Dat de heffingsambtenaar een andere waarderingsmethode heeft gebruikt maakt de vaststelling van de waarde door de heffingsambtenaar niet onjuist. Het staat de heffingsambtenaar vrij de juistheid van zijn standpunt te baseren op andere gronden dan welke hij daartoe bij de vaststelling van het besluit heeft aangevoerd, zoals het ook belanghebbende vrij staat in bezwaar en/of beroep de juistheid van het in geding zijnde besluit te bestrijden op andere gronden dan hij in een eerdere fase heeft aangevoerd.

Op grond van het vorenstaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtbank ten onrechte geen veroordeling in de taxatiekosten van belanghebbende heeft uitgesproken. Om die reden is het hoger beroep gegrond. Beslist dient te worden als hierna is vermeld.

Proceskosten en griffierecht

Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.984 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de rechtbank, 1 punt voor indienen van een hogerberoepschrift en 1 punt voor verschijnen ter zitting van het Hof à € 496 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 492 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting à € 246 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 2.476. Voor een hogere vergoeding van kosten van rechtsbijstand acht het Hof geen termen aanwezig.

Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van door een deskundige (taxateur) aan belanghebbende uitgebracht verslag overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 18 december 2012, nr. 26039) vast op € 235,95 (3 uur à € 65 per uur, verhoogd met in totaal € 40,95 aan omzetbelasting). Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten van de taxateur die aanwezig was bij de hoorzitting in de bezwaarfase. Gelet op het feit dat op de hoorzitting 12 zaken tegelijkertijd werden behandeld, stelt het Hof de kosten van de taxateur vast op € 5,41 (€ 65 gedeeld door 12).

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 503 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover deze de veroordeling in de proceskosten betreft;

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. W.M.G. Visser, mr. H.A.J. Kroon en mr. J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 19 oktober 2016 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.