HR, 14-04-2017, nr. 16/05738

HR, 14-04-2017, nr. 16/05738

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 14‑04‑2017

Inhoudsindicatie

Art. 17, lid 3 Wet Woz. WOZ-waarde courante commercieel geëxploiteerde onroerende zaak. Onbegrijpelijk oordeel Hof dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

Partij(en)

14 april 2017

nr. 16/05738

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 19 oktober 2016, nr. BK-16/00206, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Den Haag (nr. SGR 15/8131) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zoetermeer voor het jaar 2015 betreffende de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q]. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

1. Geding in cassatie

Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.

Het College heeft een conclusie van dupliek ingediend.

2. Beoordeling van de klacht

2.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1.1.

Belanghebbende is eigenaar van een kantoorpand, gebouwd in 1980, bestaande uit zes bouwlagen met parkeerterrein (hierna: de onroerende zaak).

2.1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 3.184.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zoetermeer (hierna: de aanslag).

2.1.3.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 2.778.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.2.

Voor het Hof was in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

2.3.1.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met een in het geding gebracht taxatierapport erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De in het taxatierapport bepaalde waarde van de onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof de gecorrigeerde vervangingswaarde.

2.3.2.

Het Hof heeft de door belanghebbende bepleite toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode afgewezen, omdat hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd naar ’s Hofs oordeel slechts leidt tot de bevestiging dat de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde. In dat geval dient de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, aldus het Hof.

2.4.1.

De klacht houdt in dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in dit geval hoger is dan de waarde in het economische verkeer, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode.

2.4.2.

Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld.

Tussen partijen is klaarblijkelijk niet in geschil dat sprake is van een courante, commercieel geëxploiteerde onroerende zaak. Uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ is dan dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden (zie HR 9 februari 2007, nr. 41264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, BNB 2007/155).

2.4.3.

Het bestaan van een subjectieve omstandigheid als bedoeld in het zojuist genoemde arrest van 9 februari 2007 is door het Hof niet vastgesteld. ’s Hofs oordeel dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer geeft derhalve ofwel blijk van miskenning van hetgeen hiervoor in onderdeel 2.4.2 is overwogen, ofwel behoefde nadere motivering, die echter ontbreekt.

2.4.4. ’

s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

3. Proceskosten

Het College zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart het beroep in cassatie gegrond,

vernietigt de uitspraak van het Hof, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten,

verwijst het geding naar het Gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,

gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrage van € 503, en

veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1980 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Dit arrest is gewezen door de raadsheer M.A. Fierstra als voorzitter, en de raadsheren J. Wortel en A.F.M.Q. Beukers‑van Dooren, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2017.

Beroepschrift 14‑04‑2017

[PERFAXVERZONDEN

ORIGINEEL VOLGT

PERPO ST]

Edelachtbare heren, vrouwen,

Op 19 oktober 2016 heeft Gerechtshof Den Haag uitspraak op hoger beroep gedaan waarin zij het recht schendt. Ik heb voor u de uitspraak bijgevoegd als bijlage 1 en de machtiging als bijlage 2.

In geschil is de Woz-waarde van het pand aan de [A-STRAAT 1] te [Q] voor belastingjaar 2015 naar waardepeildatum 01/01/2014. Niet in geschil is dat het pand uitsluitend commercieel gebezigd wordt: Mijn klant probeert het pand in het kader van zijn onderneming te verhuren en zodoende zo veel mogelijk winst te behalen.

De heffingsambtenaar heeft het pand in de beroeps- en hogerberoepsfase middels twee manieren gewaardeerd: Via de huurwaardekapltalisatiemethode (vanaf nu: HWK) en middels de gecorrigeerde vervangingswaardemethode (vanaf nu: GVW). De uitkomst van zijn waardering via de HWK methode Is € 2.754.000,- en de uitkomst via de GVW methode is € 2.778.000,-

Mijn standpunt is dat de waardering via de HWK methode gedaan moet worden en dat deze waarde uitkomt op € 2.020.000,-

Ter zitting heb ik nadrukkelijk gewezen op het feit dat niet in geschil is dat het pand uitsluitend commercieel gebruikt wordt en dat daarom de GVW waardering aan moet sluiten bij de bedrijfswaarde. In uitspraak ECLI:NL:GHARL:2016:2679 wordt overwogen dat die bedrijfswaarde het beste benaderd wordt door middel van de HWK methode. Linksom of rechtsom kom je bij uitsluitend commercieel gebezigd vastgoed dus toch uit bij de HWK methode.

Hiermee is de facto het vangnet voor de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase woz-waarden te handhaven via een andere waarderingsmethode bij dat type objecten komen te vervallen. Daarmee behoort de (in mijn ogen) onwenselijke situatie tot het verleden waarin heffingsambtenaren alleen die objecten ook via de GVW waardeerden die in de bezwaarfase via de HWK anders verlaagd zouden moeten worden. Ik zie daarin nog steeds een ernstige schending van het gelijkheidsbeginsel, maar goed, dat speelt niet meer.

De heffingsambtenaar onderkent in zijn verweerschrift in hoger beroep dat het pand via de bedrijfswaarde gewaardeerd zou moeten worden maar maakt vervolgens de draai door te stellen dat de verschillen tussen beide waarden zo gering zijn dat het niet meer uitmaakt. Dit is typisch een redenering van iemand die niet zelf de belasting hoeft te betalen. Als € 24.000 erg gering is zou ik graag dat geringe bedrag van hem ontvangen. Op de een of andere manier kom ik altijd een gering bedrag te kort als ik eens echt wat leuks wil kopen, heeft u dat niet? Enfin, in uw arrest BL1943 waarin u de Fierensmarge van artikel 26a wet Woz onverbindend verklaard, maakt u een einde aan dit soort redeneringen doordat met dit soort redeneringen het ongestoorde genot van eigendom word geschonden. Vast staat dus dat ook de heffingsambtenaar een lagere woz waarde bepleit wanneer uitgegaan wordt van een bedrijfswaarde echter zijn denken wordt wat vertroebeld door een Fierens-achtige geest die weer uit een fles getoverd is. Die geest zou ik maar wat graag weer razendsnel terug de fles in stoppen voordat die een eigen leven gaat leiden.

Mijn inschatting is dat in overweging 6.8 van de uitspraak op hoger beroep de magistraten te kennen geven dat ze de clou van mijn redenering gemist hebben. Ik betoogde onder verwijzing naar uitspraak ECLI:NL:GHARL:2016:2679 dat de GVW waardering in dit soort gevallen altijd op de HWK moet aansluiten. Ik kan niet anders dan concluderen dat dit betoog niet geland is en de magistraten aldus voorbij gegaan zijn aan art. 4 lid 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Dat hiermee de wet geschonden is lijkt mij evident.

Ik verzoek u daarom het beroep in cassatie gerond te verklaren de zaak terug te verwijzen naar een ander Gerechtshof zodat die een beslissing kunnen nemen welke HWK berekening zij in welke mate volgen. Ik wil hiermee nadrukkelijk elke suggestie wegnemen dat ik mij zou kunnen vinden in de huidige HWK waardering van de heffingsambtenaar. Deze is Immers nog steeds veel te hoog.

Ook voor deze procedure heeft mijn klant kosten moeten maken. Ik verzoek u de heffingsambtenaar daarin te veroordelen.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.