Hof 's-Hertogenbosch, 18-02-2011, nr. 10/00011, nr. 10/00016

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een champignonkwekerij. De onroerende zaak is gebouwd in 1998. De tot de champignonkwekerij behorende grondoppervlakte bedraagt in totaal 41.265 m². Naast de champignonkwekerij ligt een stuk cultuurgrond van 13.255 m²

Belanghebbende heeft de eigendom van de onroerende zaak, inclusief roerende zaken, verkregen in juli 2005 voor de koopsom van € 1.500.000. Blijkens de akte van levering ziet een bedrag van € 80.000 op de roerende zaken. De verkoper van de onroerende zaak was ten tijde van de verkoop in staat van faillissement verklaard. De verkoper heeft de onroerende zaak zelf in juni 2001 verkregen voor een koopsom van € 3.306.343. Ook toen betrof het een faillissementsverkoop.

Met ingang van juni 2006 heeft belanghebbende de onroerende zaak, inclusief de roerende zaken, verhuurd voor een periode van vijf jaar aan C BV voor een huursom van € 15.500 (exclusief omzetbelasting) per maand.

Blijkens het bestemmingsplan van de gemeente Y, vastgesteld februari 2000, is de bestemming van de onroerende zaak 'champignon speciaalbedrijf'. Het bestemmingsplan staat een gebruik op een wijze of tot een doel dat strijdig is met de aangegeven bestemming nadrukkelijk niet toe.

De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 januari 2010 door de heer D. Het taxatierapport bevat gegevens van twee vergelijkingsobjecten.

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar bepleite waarde een taxatierapport van E, gediplomeerd WOZ-taxateur SVM-Nivo, overgelegd, opgemaakt op 22 februari 2008.

Belanghebbende is in hoger beroep gekomen tegen de uitspraak van de Rechtbank en zij heeft gesteld dat de Rechtbank de zaak niet had mogen terugwijzen naar de heffingsambtenaar, maar zelf in de zaak had moeten voorzien. De heffingsambtenaar is eveneens in hoger beroep gekomen en heeft gesteld, dat de uitspraak van de Rechtbank is gebaseerd op een aantal misvattingen en dat de waarde van de onroerende zaak had moeten worden vastgesteld op € 3.094.000.

De Rechtbank heeft, na te hebben overwogen dat de bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde op de heffingsambtenaar rust, geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepaalde waarde niet te hoog is vastgesteld. In het bijzonder acht de Rechtbank de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak, welke door de Rechtbank als incourant wordt beschouwd, niet lager ligt dan de door de heffingsambtenaar bepaalde gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar daardoor evenmin aannemelijk gemaakt dat een correctie voor functionele veroudering tot een eindwaarde die overeenkomt met de bedrijfswaarde, achterwege kan blijven. De Rechtbank acht de door belanghebbende bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De Rechtbank heeft evenwel niet zelf in de zaak voorzien, omdat hij onvoldoende informatie voorhanden meende te hebben om de waarde in goede justitie vast te kunnen stellen. In plaats daarvan heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard en de heffingsambtenaar opgedragen een nieuw besluit te nemen met inachtneming van het gestelde in de uitspraak van de Rechtbank.

Vooropgesteld moet worden dat, overeenkomstig hetgeen het Hof reeds overwoog in zijn uitspraak van 21 juni 2007, nummer 06/00346, LJN: BB1905, daar waar noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende er in slagen de door hen verdedigde waarde van een onroerende zaak in beroep voldoende aannemelijk te maken, de rechter zelf - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht of na gebruikmaking van overige onderzoeksbevoegdheden - moet komen tot een vaststelling van de waarde (HR 6 oktober 2006, nr. 41.037, BNB 2007/28). Terugwijzing van de zaak naar de heffingsambtenaar behoort in beginsel niet plaats te vinden (HR 28 januari 2011, nr. 10/00648, LJN: BP2138), tenzij de belanghebbende in zijn processuele belangen zou worden geschaad als de rechter zelf in de zaak voorziet.

Bijzondere omstandigheden op grond waarvan in dit geval afgeweken zou moeten worden van het hiervoor omschreven uitgangspunt zijn gesteld noch gebleken. De Rechtbank had zelf in de zaak moeten voorzien.

De bestreden uitspraak moet reeds daarom worden vernietigd. Met toepassing van artikel 27o van de AWR zal het Hof doen wat de Rechtbank had behoren te doen en de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde beoordelen en zo nodig opnieuw vaststellen.

Belanghebbende heeft voorts als grief tegen de uitspraak van de Rechtbank aangevoerd dat de Rechtbank zonder motivering voorbij is gegaan aan het verzoek om vergoeding van de (proces)kosten ter zake van het taxatierapport. Deze grief is gegrond, waarvoor het Hof verwijst naar hetgeen is overwogen onder 4.25. Ook hierom dient de uitspraak van de Rechtbank te worden vernietigd.

De heffingsambtenaar heeft als grief tegen de uitspraak van de Rechtbank aangevoerd, dat de Rechtbank in zijn uitspraak ten onrechte onder 4.33 heeft overwogen, dat hij beschikte over de concrete cijfers en gegevens van de champignonkwekerij zelf. Deze grief is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in de conclusie van dupliek bij de Rechtbank nu juist had aangevoerd dat de jaarrekeningen van belanghebbende niet beschikbaar zijn gesteld.

Beide partijen hebben als grief tegen de uitspraak van de Rechtbank voorts aangevoerd, dat de Rechtbank in zijn uitspraak ten onrechte onder 4.26 heeft overwogen, dat de door partijen overgelegde taxaties (uitsluitend) zouden zijn gebaseerd op - de door de Rechtbank onbruikbaar geachte - koopsommen van de onroerende zaak. Deze grief van partijen slaagt eveneens. Beide taxaties berusten (mede) op andere gegevens dan de koopsommen in juni 2001 en op 14 juli 2005 van de onroerende zaak.

Belanghebbende heeft tevens als grief tegen de uitspraak van de Rechtbank aangevoerd, dat de Rechtbank in zijn uitspraak onder 4.24 de bewijslast onjuist heeft verdeeld. Die grief is gegrond, waarvoor het Hof verwijst naar hetgeen hierna ten aanzien van het geschil wordt overwogen.

Ten aanzien van het geschil

Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: waarde in het economische verkeer). Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2005.

Belanghebbende voert aan dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005 dient te worden gebaseerd op de koopsom van € 1.500.000 die zij op 14 juli 2005 voor de onroerende zaak heeft betaald. Het betreft, aldus belanghebbende, een transactie die tussen onafhankelijke partijen tot stand is gekomen op een tijdstip dat niet te ver van de waardepeildatum is gelegen. Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat uit het feit dat sprake is van een faillissementsverkoop niet volgt dat geen sprake is van een marktconforme prijs. Belanghebbende bestrijdt het oordeel van de Rechtbank, dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de op 14 juli 2005 betaalde koopsom de reële marktwaarde betreft. Daarbij heeft de Rechtbank redengevend geacht dat belanghebbende tegenover de door de heffingsambtenaar aangevoerde marktgegevens van andere objecten onvoldoende concrete gegevens heeft gesteld die kunnen leiden tot het oordeel dat de koopsom van 14 juli 2005 wél de reële marktwaarde heeft vertegenwoordigd. Belanghebbende voert dienaangaande aan dat de Rechtbank de bewijslast onjuist heeft verdeeld door van belanghebbende te verlangen dat zij aannemelijk maakt dat de - tussen derden - overeengekomen koopsom de marktwaarde vertegenwoordigt.

Hetgeen belanghebbende onder 4.11 aanvoert treft doel. In een geval waarin een onroerende zaak kort na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (zie in dit verband Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, onder andere gepubliceerd in BNB 2001/52).

Nu het de heffingsambtenaar is die wenst af te wijken van de voor de onroerende zaak op 14 juli 2005 betaalde koopsom rust op hem de bewijslast van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De Rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat op belanghebbende de bewijslast zou rusten om aannemelijk te maken dat de koopsom wél de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. De Rechtbank heeft de bewijslast onjuist verdeeld.

Als een onder 4.12 bedoeld feit en omstandigheid voert de heffingsambtenaar aan dat de betaalde koopsom niet bruikbaar is, omdat de eigendom van de onroerende zaak is verkregen uit een faillissement van de verkoper. Uit de enkele omstandigheid dat de onroerende zaak uit een failliete boedel is gekocht, kan niet de conclusie worden getrokken dat de tot stand gekomen koopsom, mede gelet op de waarborgen welke de Faillissementswet ter zake biedt, niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt (zie in dit verband Hoge Raad 3 april 1985, nr. 23 005, onder andere gepubliceerd in BNB 1986/74). De stelling van de heffingsambtenaar dient derhalve te worden verworpen.

Belanghebbende noch de heffingsambtenaar hebben overigens feiten of omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de tussen belanghebbende en de curator van B B.V. tot stand gekomen koopsom niet de waarde in het economische verkeer ervan weergeeft. Als dergelijke feiten en omstandigheden kunnen niet worden aangemerkt de door partijen overgelegde taxaties. Een dergelijke taxatie kan een aanwijzing opleveren dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft en aanleiding zijn om nader onderzoek te verrichten naar de feiten en omstandigheden waaronder die koopsom tot stand is gekomen. Zo'n taxatie vormt echter als zodanig geen feit of omstandigheid waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft, omdat zo'n taxatie geen betrekking heeft op de feiten en omstandigheden waaronder de koop(som) tot stand is gekomen. Zoals immers uit het onder 4.12 vermelde arrest volgt komt een koopprijs die tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen in de regel overeen met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Een tegenover zo'n koopsom gestelde taxatie dient, aldus de Hoge Raad in het onder 4.12 vermelde arrest, te wijken voor deze in het maatschappelijk verkeer tot stand gekomen koopsom.

Het Hof is van oordeel dat de periode van 1 januari 2005 tot 14 juli 2005 voldoende kort is om te kunnen spreken van 'kort na de peildatum' als bedoeld in het onder 4.12 vermelde arrest. Voorts staat vast dat de (ver)kooptransactie heeft plaatsgevonden tussen onafhankelijke derden. Gelet hierop en gelet op hetgeen onder 4.14-4.15 is overwogen volgt uit het onder 4.12 vermelde arrest, dat het ervoor moet worden gehouden dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald.

De heffingsambtenaar heeft tijdens het onderzoek ter zitting aangevoerd dat hij nimmer kan voldoen aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de, onder 4.12 bedoelde, feiten en omstandigheden om aannemelijk te maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Hij heeft gesteld niet bij de (ver)koop aanwezig te zijn geweest, geen kennis te hebben van de feiten en omstandigheden waaronder die (ver)koop heeft plaatsgevonden en geen mogelijkheden te hebben om kennis omtrent deze feiten en omstandigheden te kunnen vergaren. De heffingsambtenaar heeft tijdens het onderzoek ter zitting voorts betoogd dat hij, zijns inziens, het bewijs van de onjuistheid van de door belanghebbende betaalde koopsom alleen kan leveren met behulp van een door hem overgelegde taxatie, waaruit die onjuistheid moet volgen.

De onder 4.17 vermelde stellingen van de heffingsambtenaar falen. Indien, zoals in het onderhavige geval, op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat een koopsom van een onroerende zaak niet de waarde in het economische verkeer weergeeft staan hem uit hoofde van onder meer artikel 30, lid 1 van de Wet WOZ in samenhang met artikel 47, 49, 50 en 51 van de AWR (verregaande) onderzoeksbevoegdheden ter beschikking om onderzoek te verrichten naar de feiten en omstandigheden waaronder de (ver)koop heeft plaatsgevonden. In dit kader heeft hij de bevoegdheid om bij verkoper, curator, koper en andere derden onderzoek te verrichten. Indien de heffingsambtenaar van deze hem toekomende bevoegdheden geen gebruik maakt dient de daaruit voortvloeiende bewijsnood ten aanzien van de door hem ingenomen stelling dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft voor zijn rekening en risico te komen.

Ter zitting heeft belanghebbende nadere stukken overgelegd, waaronder de overeenkomst tot koop en verkoop van de activa van B B.V. (de verkoper). Naar aanleiding hiervan heeft belanghebbende tijdens het onderzoek ter zitting verklaard dat de dagwaarde van de werktuigen bij nader inzien dient te worden vastgesteld op € 80.000 en dat zij haar primaire standpunt, dat de waarde van de onroerende zaak € 780.030 bedraagt, laat varen. Primair verdedigt belanghebbende dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak overeenkomt met: € 1.500.000 - € 80.000 = € 1.420.000.

Slot

Uit al het vorenoverwogene volgt dat het ervoor moet worden gehouden dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 1.420.000 bedraagt, zijnde de koopsom die op 14 juli 2005 door belanghebbende voor de onroerende zaak is betaald, verminderd met de waarde van de roerende zaken die zich in de tot de onroerende zaak bevindende opstallen bevinden van € 80.000.

Slotsom

Uit al het vorenoverwogene volgt dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd. Het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende en het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar zijn aldus gegrond. De bij beschikking vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot € 1.420.000 en de aanslag dient dienovereenkomstig te worden verminderd.

Ten aanzien van het griffierecht

Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van de griffierecht van de heffingsambtenaar geen plaats.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 285 respectievelijk € 447 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van bezwaar en de proceskosten

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt de vergoeding voor de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), overeenkomstig de uitspraak op bezwaar op € 161 (waarde per punt) x 1 (punten) x 1 (gewicht van de zaak) = € 161.

Het Hof stelt de vergoeding voor de kosten van het beroep, eveneens mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op € 322 (waarde per punt) x 2 (punten) x 1 (gewicht van de zaak) = € 644.

Het Hof stelt de vergoeding voor de kosten van het hoger beroep en incidenteel hoger beroep, eveneens mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op € 437 (waarde per punt) x 3 (punten) x 1 (gewicht van de zaak) = € 1.311.

Belanghebbende heeft in het kader van het beroep bij de Rechtbank een taxatierapport laten opmaken door een taxateur. Belanghebbende klaagt er terecht over dat de Rechtbank heeft verzuimd een vergoeding voor de kosten van dit taxatierapport aan belanghebbende toe te kennen. Tussen partijen is niet in geschil dat de met dit taxatierapport gemoeide kosten, gelet op het bepaalde in artikel 1, aanhef en onder b van het Besluit, voor vergoeding in aanmerking komen. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat de vergoeding 12 uur x € 81,23 = € 974,76 dient te bedragen.