Hof Arnhem-Leeuwarden, 05-04-2016, nr. 15/00291

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 2.277.000

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 februari 2015, verzonden op 13 februari 2015, ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

De onroerende zaak is een bedrijfspand, gebouwd in 1926, met een showroom, werkplaats, magazijnruimte en kantoor van in totaal circa 2.770 m² (bruto vloeroppervlakte, BVO) op een kavel van circa 7.050 m².

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak en exploiteert de onroerende zaak in de commerciële sfeer.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

Belanghebbende bepleit een waarde van primair € 1.051.000, subsidiair € 1.199.000, meer subsidiair € 1.250.000, nog meer subsidiair € 1.542.000 en meest subsidiair € 1.596.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de in de bestreden beschikking vermelde waarde.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

De gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW), als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor belanghebbende zelf heeft.

Niet in geschil is dat belanghebbende de onroerende zaak exploiteert met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, zodat hij de onroerende zaak bezigt in de commerciële sfeer. Nu de onroerende zaak door de eigenaar in de commerciële sfeer wordt gebezigd, geldt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan op de bedrijfswaarde, te weten de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt (zie HR 8 juli 1992, nr. 27.678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032).

De bedrijfswaarde van een onroerende zaak moet in beginsel worden gesteld op de waarde welke een verkrijger, bij overneming van de gehele onderneming, zou toekennen aan het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van de onderneming voort te zetten (zie HR 18 december 1968, nr. 16.035, ECLI:NL:HR:1968:AX5903, en HR 3 februari 1988, nr. 24.602, ECLI:NL:HR:1988:ZC3753).

De gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebruikte courante onroerende zaak zal, naar de Hoge Raad in zijn arrest van 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, heeft overwogen, in beginsel niet afwijken van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde). De marktwaarde van courante niet-woningen kan onder meer worden bepaald door een methode van kapitalisatie van de bruto huur (vergelijk artikel 4 lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Voorts heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in geval van een onderneming tot exploitatie van onroerende zaken het uitgangspunt voor de bepaling van de bedrijfswaarde, de marktwaarde van die zaken is. Deze marktwaarde moet ter bepaling van de bedrijfswaarde van de onroerende zaken nog worden verhoogd met overdrachtskosten, aangezien bij overneming van de gehele onderneming die kosten boven de marktwaarde tevens voldaan zouden moeten worden (zie HR 11 december 1985, nr. 23.159, ECLI:NL:HR:1985:AW8138). Gelet op de hiervoor - onder 2.2 – vastgestelde feiten, dient de methode van kapitalisatie van de huurwaarde, naar het oordeel van het Hof, in het onderhavige geval gebruikt te worden bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. De door belanghebbende in hoger beroep verdedigde zogenoemde discounted cashflow-methode is, naar het oordeel van het Hof, minder geschikt, zodat belanghebbende in zoverre niet wordt gevolgd.

Op de heffingsambtenaar rust, gelet op het vorenoverwogene, de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2011 niet hoger is dan de gekapitaliseerde huurwaarde op die datum. Als de heffingsambtenaar niet in het leveren van dat bewijs slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een in zijn opdracht door WOZ-taxateur [D] , werkzaam bij [E] te [F] , op 1 juni 2013 opgemaakt taxatierapport. De onroerende zaak is hierbij inpandig en uitpandig opgenomen. De taxateur heeft zowel de GVW van het object vastgesteld, als de waarde in het economische verkeer door gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiernethode (hierna: HWK). De waarde op basis van de GVW per waardepeildatum 1 januari 2011 heeft de heffingsambtenaar bepaald op € 2.278.000, en op basis van de HWK op € 1.542.750. Gelet op artikel 17, derde lid, Wet WOZ, heeft de heffingsambtenaar de waarde gesteld op de GVW.

Uit het vorenoverwogene volgt dat, naar het oordeel van het Hof, in het onderhavige geval de waarde die is bepaald op basis van de HWK als waarde van de onroerende zaak heeft te gelden. Het vorenoverwogene brengt mee dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs.

Ter onderbouwing van de door hem bepleite huurwaarde wijst belanghebbende op de sedert 1 februari, respectievelijk 1 maart 2012 werkelijk gerealiseerde huur vermeerderd met de vraaghuur voor het resterende gedeelte van de onroerende zaak. Nu deze huurprijzen slechts gedeeltelijk werkelijk tot stand zijn gekomen, en, voor zover deze huurprijzen wel werkelijk tot stand zijn gekomen, voortvloeien uit transacties, gesloten meer dan een jaar na de waardepeildatum, schieten ook deze huurprijzen als onderbouwing van de huurwaarde tekort. Bovendien ontbreekt in belanghebbendes berekening een schatting van de overdrachtskosten.

Gelet op hetgeen partijen over een weer naar voren hebben gebracht, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie op € 1.500.000.

Het gelijk is aan de zijde van belanghebbende. De overige grieven behoeven geen behandeling meer.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten (een bezwaarschrift en de hoorzitting)  wegingsfactor 1 x € 246 = € 492 (voor de kosten van bezwaar), 2 punten (een beroepschrift en het verschijnen ter zitting)  wegingsfactor 1 x € 496 = € 992 (voor de proceskosten in eerste aanleg) en 2 punten (een hogerberoepschrift en het verschijnen ter zitting) x wegingsfactor 1 x € 496 = € 992, in totaal € 2.476 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en op de kosten van het deskundigenrapport, te berekenen op 2 uren x € 65 = € 130, vermeerderd met 21% omzetbelasting, is € 157,30, in totaal derhalve € 2.633,30.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.500.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.633,30 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 5 april 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 april 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.