HR, 07-06-2013, nr. 11/05567

De raad van de gemeente Amersfoort heeft bij besluit van 1 juni 2005 (hierna: het besluit) ter uitvoering van het Uitwerkingsplan "Locatie Bloemweg-Vlasakkerweg 2000" (hierna: het Uitwerkingsplan) besloten tot onteigening, als bedoeld in titel IV van de Onteigeningswet (Ow), van onder meer een hierna nader aan te duiden perceel. Het Uitwerkingsplan is gebaseerd op het met een bestemmingsplan gelijk te stellen Stadsvernieuwingsplan "Centraal Stadsgebied". Het besluit is goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 22 november 2005, nummer 05.004328, gepubliceerd in de Staatscourant van 27 december 2005, nummer [001].

Tot de bij het besluit aangewezen en te onteigenen percelen behoort het perceel kadastraal bekend gemeente Amersfoort sectie [B] nummer [002], ter grootte van 00.09.77 ha, plaatselijk bekend [a-straat 1-2] te Amersfoort, grondplannummer [003] (hierna te noemen: het perceel). In het Koninklijk Besluit is [verweerster] als eigenaar van het perceel aangemerkt.

Bij exploot van 9 oktober 2006 heeft de Gemeente [verweerster] gedagvaard voor de rechtbank Utrecht en de vervroegde onteigening van het perceel gevorderd.

Bij conclusie van antwoord heeft [verweerster] de aangeboden schadeloosstelling verworpen.

Bij vonnis van 29 november 2006 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening van het perceel uitgesproken, het door de Gemeente te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 276.300, als deskundigen benoemd mr. J. Berkvens, mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en C. Plomp (hierna: de deskundigen), een rechter-commissaris benoemd en datum en tijdstip voor de plaatsopneming bepaald. Dit vonnis is op 29 maart 2007 in de openbare registers ingeschreven.1.

Het deskundigenadvies is op 13 oktober 2008 bij de rechtbank gedeponeerd.

Vervolgens hebben partijen, aan de hand van overgelegde pleitnota's en in aanwezigheid van de deskundigen, hun standpunten bepleit ter zitting van 19 maart 2009.

Bij tussenvonnis van 13 mei 2009 heeft de rechtbank een aanvullend deskundigenonderzoek bevolen.

Het aanvullende advies van deskundigen is op 1 februari 2011 door de rechtbank ontvangen.

Op 30 juni 2011 hebben partijen, aan de hand van overgelegde pleitnota's en in aanwezigheid van de deskundigen, opnieuw hun standpunten bepleit.

Bij vonnis van 12 oktober 2011 heeft de rechtbank het bedrag van de door de Gemeente aan [verweerster] verschuldigde schadeloosstelling bepaald op € 593.488,42.

Bij akte houdende verklaring van cassatie van 21 oktober 2011 heeft de Gemeente (tijdig)2. cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank van 12 oktober 2011. De cassatieverklaring heeft zij bij exploot van 7 december 2011 (tijdig)3. aan [verweerster] laten betekenen met dagvaarding in cassatie. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het principaal cassatieberoep en incidenteel beroep ingesteld. Op de rolzitting van 16 maart 2012 heeft [verweerster] het incidenteel beroep ingetrokken. Partijen hebben hun standpunten nader schriftelijk toegelicht. De Gemeente heeft afgezien van repliek. [verweerster] heeft gedupliceerd.

Het onteigende bestaat uit een dubbel woonhuis, een stenen schuur, een houten schuur, ondergrond, erf, tuin en verdere aanbehoren aan de [a-straat 1-2] te Amersfoort. Het deskundigenrapport vermeldt de afwerking van de woningen en schuren als eenvoudig en de staat van onderhoud als slecht. De ligging in het stadscentrum van Amersfoort is gunstig. Ten tijde van de opname zijn de woonhuizen verhuurd en in gebruik ten behoeve van particuliere bewoning. Het onteigende ligt blijkens de plankaart van het Uitwerkingsplan Bloemweg-Vlasakkerweg 2000 deels in een bestemmingsvlak Wonen, en deels in een bestemmingsvlak Groenvoorzieningen en voor een klein gedeelte in het bestemmingsvlak Verblijfsdoeleinden, namelijk ter plaatse van de gehandhaafde zijtak van de Bloemweg.4. Als gezegd, gaat het debat in cassatie slechts over het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de "werkelijke waarde" van het onteigende.

De deskundigen hebben het onteigende getaxeerd op een bedrag van € 300.000. Dit is de waarde na groot onderhoud voor een bedrag van € 700.000 minus de kosten van groot onderhoud ad € 300.000 en na aftrek van € 100.000 wegens de verhuurde staat. De Gemeente heeft met de huurders van de woningen overeenstemming over de hun toe te leggen schadeloosstelling bereikt, zodat de deskundigen adviseren dat aan hen geen schadeloosstelling toekomt.

De Gemeente heeft bij de rechtbank aangevoerd dat zij geen aanleiding zag voor het maken van opmerkingen naar aanleiding van het advies van de deskundigen en heeft verzocht de schadeloosstelling conform het advies vast te stellen.

[Verweerster] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de waardering door de deskundigen op € 300.000 te laag is, omdat de kosten van onderhoud/herstel voor € 300.000 veel te hoog zijn geraamd.

Subsidiair heeft [verweerster] aangevoerd dat het perceel moet worden aangemerkt als bouwrijpe grond, omdat het grenst aan de Bloemweg die in het Uitwerkingsplan gehandhaafd blijft en alle noodzakelijke nutsvoorzieningen al in het onteigende aanwezig waren. Op het onteigende was op grond van het Uitwerkingsplan de bouw mogelijk van een appartementencomplex met ondergrondse parkeergarage en 18 appartementen in vijf bouwlagen, welk appartementencomplex inmiddels is gerealiseerd. Het onteigende heeft daarmee een veel hogere waarde.

Meer subsidiair heeft [verweerster] gesteld dat de waardering door de deskundigen van het onteigende op € 300.000 ook te laag is, indien wordt uitgegaan van een waardering van de grond als onderdeel van een complex ruwe bouwgrond. Een waardering van de complexwaarde op basis van een (globale) exploitatieberekening ligt voor de hand, omdat geen sprake is van een standaardcomplex, maar van een relatief beperkt compact complex van gronden op een gunstig gelegen locatie nabij het centrum van Amersfoort met een hoge bebouwingsdichtheid en relatief lage kosten voor infrastructurele aanpassingen.

Het debat heeft zich vervolgens toegespitst op de vraag of de waardering van de deskundigen gevolgd zou moeten worden, dan wel een waardering (zoals [verweerster] die meer subsidiair verlangde) volgens de "residuele methode", ook wel bekend als "top-down" waardering.5.

De rechtbank is, na aanvullend advies van de deskundigen te hebben ingewonnen (waarin de deskundigen persisteerden bij hun eerste advies), tot een andere waardering van het onteigende gekomen dan geadviseerd door de deskundigen. Een door [verweerster] tijdens de voortgezette pleidooien op 30 juni 2011 in het geding gebracht rapport van [A]6., waarin het onteigende met behulp van de residuele methode7. werd getaxeerd op € 752,50 per m2, is door de rechtbank als uitgangspunt aanvaard. Na een correctie op de berekening van [A] kwam de rechtbank uiteindelijk uit op een waarde van € 607,46 per m2.

De Gemeente bestrijdt het eindvonnis met motiveringsklachten die, grosso modo, gericht zijn tegen de waardering van het onteigende op € 607,46 per m2. Het valt wel te begrijpen dat de Gemeente bedroefd is over deze waardering, die meer dan twee keer zo hoog is als die van de deskundigen. Zeker met de kennis van nu lijkt de onteigende er heel goed af te komen met deze vergoeding. In de pers kan men thans immers berichten lezen over de betreurenswaardige financiële situatie waarin veel gemeenten zijn terechtgekomen als gevolg van grondaankoop ten behoeve van woningbouw op het hoogtepunt van de markt en met aanwending van geleend geld.8. Het gaat in dit geval echter om de waarde die het onteigende op de in art 40a Ow aangewezen peildatum, dus op 29 maart 2007, had. Dat was een, achteraf gezien, zonderlinge tijd waarin voor woningen en wellicht ook voor grond voor woningbouw, zonderlinge prijzen werden betaald.

Alvorens meer specifiek op de klachten in te gaan, wil ik nog een tweetal, ook al door mr. Van den Berg in zijn schriftelijke toelichting aangedragen, oordelen van Uw Raad in herinnering te brengen.

Het middel bevat onder 1 geen klachten maar een korte weergave van de visie van de deskundigen en van hetgeen de Gemeente, die zich bij die visie heeft aangesloten, in aanvulling daarop heeft aangevoerd.

Middelonderdeel 2.1 keert zich tegen de rechtsoverwegingen 4.2. en 4.3 van het eindvonnis:

Het advies van de deskundigen in de twee gelijktijdig lopende procedures tegen respectievelijk de broer van [verweerster] en hun voormalige buurtgenoot, [betrokkene 1] om ("bij gebrek aan beter") naar intuïtief inzicht te taxeren neemt de rechtbank niet over. Deskundigen geven zelf al aan dat deze methode bij voorkeur slechts aanvullend wordt gebruikt en het weinig bevredigend is om deze methode "als belangrijkste methode" toe te passen. Naar het oordeel van de rechtbank is de intuïtieve methode in deze zaak niet overtuigend en biedt deze te weinig houvast. Temeer niet, aangezien het onteigende onderdeel vormt van een bijzonder binnenstedelijk stadsvernieuwingsproject en dit soort projecten sterk wisselende marges laten zien.

Nu zowel de comparatieve- als intuïtieve methode in de gegeven omstandigheden minder geschikt zijn, ligt het in de rede om de residuele methode tot uitgangspunt te nemen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het convenant gemeentelijk grondprijsbeleid hetgeen ondermeer door de Vereniging Nederlandse Gemeenten is ondertekend, afgesproken is dat de residuele grondprijsmethode wordt gehanteerd bij het bepalen van de grondwaarde. [Verweerster] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat ook de gemeente in beginsel steeds uitgaat van de residuele waarde voor de door haar te betalen grondprijs voor projectmatige woningbouw en dat partijen nota bene ook zelf deze methode in hun onderhandelingen voorafgaand aan onderhavige procedure gehanteerd hebben.

Daar komt bij dat nu het complex deels gerealiseerd is er cijfermateriaal voor handen is waardoor, hoewel er uiteraard variabelen resteren, de benodigde onderbouwing voor de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling gevonden kan worden.

Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd is in het licht van de bevindingen van deskundigen (waarbij de Gemeente zich heeft aangesloten) en hetgeen de Gemeente zelf ter aanvulling daarvan heeft aangevoerd. Daarbij wijst het middelonderdeel in het bijzonder erop dat:

Voor de vaststelling van de complexwaarde neemt de rechtbank het taxatierapport van [A], waarbij de residuele methode gevolgd is, tot uitgangspunt op grond van de navolgende overwegingen.

Blijkens het aanvullend advies hebben deskundigen de gemeente verzocht om toezending van de exploitatieopzet behorend bij het Uitwerkingsplan Bloemweg-Vlasakkerweg 2000 zo mogelijk geactualiseerd op 29 maart 2007 (de peildatum). De gemeente heeft de benodigde gegevens niet kunnen aanleveren, kennelijk omdat geen sluitende exploitatieboekhouding is bijgehouden. Het door de gemeente achteraf geproduceerde overzicht (bijlage 1 aanvullend advies) bood te weinig steun voor de deskundigen om tot een waardering van de complexwaarde te komen, hetgeen de gemeente op zichzelf niet heeft betwist. Vanwege het uitblijven van het presenteren van de benodigde gegevens zijdens de gemeente (hetgeen wel op haar weg had gelegen), heeft [verweerster] zoals zij zelf stelt "uit pure armoede", [A] opdracht gegeven nader onderzoek te doen naar de complexwaarde op deze inbreidingslocatie. Dit heeft geresulteerd in het taxatierapport van 17 juni 2011. De gemeente heeft dit rapport voorafgaand aan het pleidooi ontvangen en was in de gelegenheid om dit voor te leggen aan een eigen deskundige. De gemeente heeft het rapport echter niet weersproken, laat staan onderbouwd. Evenmin heeft de gemeente ter gelegenheid van het pleidooi - behoudens één enkele marginale opmerking die betrekking had op de verkoop van de garages - enige fundamentele kritiek geuit op het rapport van [A]. De rechtbank gaat niet in op het (indirecte) verzoek van de gemeente om, ingeval de rechtbank de deskundigen niet volgt in hun op intuïtie gebaseerde advies, alsnog in de gelegenheid te worden gesteld het rapport van [A] te mogen bekritiseren. Het spreekt immers voor zich dat de gelegenheid van het pleidooi bij uitstek bedoeld is om inhoudelijk te reageren op het tevoren overgelegde rapport en om (desgewenst) een eigen alternatieve berekening te presenteren. De afwachtende houding van de gemeente en haar keuze om ter gelegenheid van het pleidooi niet inhoudelijk te reageren, behoort voor haar eigen rekening te komen. Zulks geldt temeer nu inmiddels ruim vier jaren verstreken zijn na de peildatum en alle betrokkenen in de procedure bij diverse gelegenheden ruimschoots in de gelegenheid zijn geweest hun visie aan de rechtbank kenbaar te maken.

De kritiek van de zijde van de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi op de berekening van [A] heeft zich toegespitst op de door [A] opgevoerde bouwkosten, deze zouden volgens de deskundigen te laag zijn ingeschat. Nadat deskundigen aanvankelijk hadden aangegeven dat [A] in zijn berekening voorbij was gegaan aan architectkosten, hebben deskundigen zelf, na een toelichting van [A], dit punt van kritiek laten vallen.

Ook hun opmerking dat de BTW buiten beschouwing is gebleven, treft naar het oordeel van de rechtbank geen doel, nu uit de berekening van [A] evident blijkt dat over de volledige stichtingskosten van het project BTW berekend is.

Resteert het ter gelegenheid van het pleidooi gevoerde debat aan de hand van de door de deskundigen overgelegde pagina's uit Reed Business Information bv "(Her)bouwkosten woningen 2007" over welk type appartement als uitgangspunt genomen dient te worden in de berekening; de uitkomst van de berekening kan aanzienlijk verschillen als gevolg van deze keuze.

In reactie op de door de deskundigen ter zitting gepresenteerde globale herberekening, die de bouwkosten stelt op € 425,-/m3 (terwijl [A] in zijn oorspronkelijke berekening uitgaat van € 266,-/m3), heeft [A] ter gelegenheid van het pleidooi een nieuwe berekening gemaakt, uitgaande van de in Reed Business Information genoemde cijfers. [A] heeft gesteld dat het redelijk is om aansluiting te zoeken bij het type appartement, dat genoemd wordt op pagina 136 en waarbij de prijs genoemd wordt van € 287,-/m3, hetgeen exclusief BTW, architectkosten en andere bijkomende kosten is. [A] heeft ter zitting berekend dat indien de bouwkosten gesteld zouden worden op voornoemde prijs van € 287,-/m3, zijn berekening resulteert in een residuele waarde van € 607,46/m2. Noch de gemeente, noch de deskundigen hebben de juistheid van deze laatste berekening weersproken. Evenmin hebben zij aangevoerd, althans onderbouwd, dat het door [A] gekozen type appartement als uitgangspunt voor de berekening onjuist is.

De opmerking van de gemeente dat de opbrengstenkant in de berekening van [A] niet juist is, aangezien daarin ten onrechte opbrengsten van garages zouden zijn meegerekend, laat de rechtbank in het midden. Niet duidelijk is óf deze terloops gemaakte en verder feitelijk niet onderbouwde opmerking wel juist is en - zo ja - met welk bedrag de opbrengsten bijgesteld zouden moeten worden. Zulks leidt ertoe dat de rechtbank deze laatste berekening van [A] zal volgen en deze tot de hare maakt. Daarbij signaleert de rechtbank (zonder het uitgangspunt van de residuele methodiek te willen verlaten) dat deze uitkomst valt binnen de bandbreedte van de ter gelegenheid van het pleidooi door [verweerster] genoemde transacties, beide gelegen op nog geen 500 meter afstand van het onderhavige complex. Bedoelde transacties geven dan ook geen contra-indicatie voor de uitkomst van deze meest recente berekening door [A].

De rechtbank heeft deze kritiek onderzocht en daarover overwogen dat [A], in reactie op de door de deskundigen ter zitting gepresenteerde globale herberekening ter gelegenheid van het pleidooi, een nieuwe berekening heeft gemaakt uitgaande van de in Reed Business Information genoemde cijfers, behorende bij een bepaald type appartement en dat noch de Gemeente noch de deskundigen hebben betwist dat dit type appartement als basis voor deze berekening kon dienen. In het licht hiervan heeft de rechtbank aan hetgeen verder was aangevoerd door de deskundigen over de hoogte van de bouwkosten naar mijn mening voorbij mogen gaan. De klacht faalt daarom.

Het onderdeel klaagt voorts over de onvoldoende gemotiveerde verwerping van het enige kritiekpunt dat de Gemeente tegen het rapport [A] heeft ingebracht, namelijk dat aan de opbrengstenkant ten onrechte opbrengsten van garages zijn meegerekend. De juistheid van die stelling is door de rechtbank in het midden gelaten zodat in cassatie van de juistheid van die stelling moet worden uitgegaan, aldus het onderdeel.

Het proces-verbaal van de zitting van 30 juni 2011 verwoordt op blz. 5 hetgeen de Gemeente op dit punt heeft aangevoerd als volgt:

De kritiek van de gemeente met betrekking tot het rapport [A] is als volgt. We kunnen kijken naar de opbrengsten en hoe [A] hiermee om is gegaan in zijn rapport. Punt van kritiek is bijvoorbeeld de opbrengsten van de woningen versus opbrengsten garages. Garages worden samen met een woning verkocht. In het rapport van [A] zitten deze bedragen er bij de woning in. Zo zijn er nog meer punten. (...)

De rechtbank acht (in rov. 4.4) dat een "marginale opmerking"; hiertegen komt onderdeel 2.3 onder c op met een motiveringsklacht. De rechtbank beantwoordt die "marginale opmerking" in rov. 4.5 met de overweging:

De opmerking van de gemeente dat de opbrengstenkant in de berekening van [A] niet juist is, aangezien daarin ten onrechte opbrengsten van garages zouden zijn meegerekend, laat de rechtbank in het midden. Niet duidelijk is óf deze terloops gemaakte en verder feitelijk niet onderbouwde opmerking wel juist is en - zo ja - met welk bedrag de opbrengsten bijgesteld zouden moeten worden.

Na rijp beraad ben ik geneigd deze klachten gegrond te vinden. Daar was wel wat speur- en rekenwerk voor nodig. Ik probeer dit te verduidelijken. Het rapport [A] gaat bij zijn residuele grondwaardeberekening blijkens bijlage 2 bij dat rapport uit van een projectresultaat van € 12.176.920,81. Op bijlage 5 bij het rapport is dit bedrag gespecificeerd als opbrengsten van woningen, appartementen en garageboxen. Als, zoals de Gemeente kennelijk heeft willen aanvoeren, de door [A] gehanteerde woningopbrengsten mede de opbrengsten van de garages inhouden (omdat de woningen inclusief garage werden of zouden worden verkocht) kan de opbrengst van de garages niet ook nog eens apart als onderdeel van het projectresultaat worden meegeteld. De rechtbank acht niet duidelijk met welk bedrag de opbrengsten bijgesteld zouden moeten worden als de kritiek van de Gemeente juist zou zijn, maar die bijstelling kan volgens mij logischerwijze op geen ander bedrag uitkomen dan het totaalbedrag van de door [A] gehanteerde opbrengsten van de garageboxen, te weten 11 x € 38.500 = € 423.500.15. Bepaald geen marginaal verschil, en ook geen punt om in het midden te laten, vind ik.

Onderdeel 2.4 onder b voert aan dat onbegrijpelijk is de impliciete verwerping van de overige kritiek van de Gemeente, zoals die samengevat wordt weergegeven in §1.2 van de dagvaarding.

Deze klacht faalt naar mijn mening, omdat de onder §1.2 van de dagvaarding genoemde omstandigheden het oordeel van de rechtbank niet onbegrijpelijk maken. Voor zover het onderdeel klaagt dat de rechtbank niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, aan deze omstandigheden voorbij heeft mogen gaan, lijkt het onderdeel te hoge motiveringseisen aan het oordeel van de rechtbank te stellen.

Onderdeel 2.4 onder c klaagt dat het overnemen door de rechtbank van de ter zitting door [A] gemaakte herberekening van de residuele waarde onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd. Het voert aan dat de deskundigen en de Gemeente de berekening zelf die [A] maakte aan de hand van het bedrag behorend bij het door hem gekozen appartement uiteraard niet kon weerspreken, maar dat zulks onverlet laat de kritiek die zag op de onderliggende uitgangspunten, met name de omvang van de bouwkosten en de opbrengsten.

Ook deze klacht lijkt mij niet gegrond. Ik verwijs naar mijn bespreking van de eerdere klachten en volsta hier kortheidshalve met de opmerking dat de rechtbank heeft overwogen dat door de Gemeente en de deskundigen niet (afdoende) is betwist dat de bouwkosten behorende bij het door [A] op pagina 136 van Reed Business Information aangewezen appartement als basis kon dienen voor een berekening in het onderhavige geval.

Onderdeel 2.4 onder d klaagt dat het overnemen van de herberekening van [A] voorts onbegrijpelijk is nu die niet is gebaseerd op voldoende op het concrete project betrekking hebbende exploitatiegegevens en de rechtbank dus niet eens op de juiste wijze de residuele methode toepast maar, in feite, een tussenvorm, die is gebaseerd op algemene gegevens en die zelfs minder op dit concrete project betrekking hebben dan de - na een descente en zorgvuldige beoordeling van dit specifieke project door de deskundigen - tot stand gekomen waardering op basis van de intuïtieve methode.

De klacht faalt in het licht van het voorgaande en omdat de klacht in wezen langs de weg van een motiveringsklacht een complete herbeoordeling van een tot het domein van de feitenrechter behorende beslispunt verlangt.

Middelonderdeel 2.5 klaagt dat gegrondbevinding van een of meer van de voorgaande klachten ook de basis ontneemt aan de oordelen van de rechtbank in rov. 4.6 en 4.7 en het dictum sub 5.1 en 5.2. Die klacht slaagt in het verlengde van het slagen van de klachten met betrekking tot de opbrengst van de garages (onderdeel 2.3 onder c en de laatste klacht van onderdeel 2.4 onder a).

Indien Uw Raad mij volgt in mijn mening dat de klacht van onderdeel 2.3 onder c en de laatste klacht van onderdeel 2.4 onder a slagen, betekent dat, dat de rechtbank (in ieder geval in één opzicht) tóch te gemakkelijk de taxatie van de partijdeskundige [A] (grotendeels) heeft gevolgd. Ik behoef Uw Raad niet uit te leggen dat hij invloed kan uitoefenen op de omvang van het na verwijzing resterende debat door een deel van de klachten die mij op zichzelf genomen ongegrond lijken, buiten behandeling te laten.

Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,

Waarnemend Advocaat-Generaal