HR, 24-02-2006, nr. C05/018HR

Documentgegevens:

ECLI:NL:PHR:2006:AU9729

Instantie

Hoge Raad

Datum

24-02-2006

Zaaknummer

C05/018HR

LJN

AU9729

Vakgebied(en)

Burgerlijk procesrecht (V)

Huurrecht (V)

Brondocumenten en formele relaties

ECLI:NL:HR:2006:AU9729, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 24‑02‑2006; (Cassatie)

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2006:AU9729

ECLI:NL:PHR:2006:AU9729, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 24‑02‑2006

Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2006:AU9729

Wetingang

art. 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering [KEI-Rv]

Vindplaatsen

JBPr 2006/77

JBPr 2006/77

Uitspraak 24‑02‑2006

Inhoudsindicatie

Geschil tussen huurder van een kantoorgebouw en opvolgend verhuurder over de vraag of de huurder vóór de eigendomsoverdracht aan de nieuwe verhuurder gebruik heeft gemaakt van haar optierecht tot verlenging van de huurovereenkomst danwel deze gedeeltelijk heeft opgezegd; beroep door nieuwe verhuurder op niet-tijdig gebruik van huuroptie, derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, stelplicht en bewijsaanbod, maatstaf.

24 februari 2006

Eerste Kamer

Nr. C05/018HR

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DELTA LLOYD ZORGVERZEKERING N.V.,

gevestigd te 's-Gravenhage,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. G.C. Makkink,

t e g e n

WILLIAM HOUSE XXXI B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.

1. Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie - verder te noemen: William House - heeft bij exploot van 21 november 2002 eiseres tot cassatie - verder te noemen: Delta Lloyd - gedagvaard voor de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, en, kort gezegd, gevorderd:

- te verklaren voor recht dat Delta Lloyd met ingang van 1 maart 2003 huurster blijft van 40% van het kantoorgebouw van het Stadhoudersplantsoen nr. 214-216/ Verhulstplein 23-26 te 's-Gravenhage voor de duur van vijf jaren tegen een jaarhuur van € 590.838,--;

- Delta Lloyd te veroordelen aan William House, terzake het huurjaar, 1 maart 2003 - 28 februari 2004 te voldoen een bedrag van € 295.419,--, met indexering, rente en incassokosten;

- Delta Lloyd te veroordelen aan William House de na 28 februari 2004 verschuldigde huurprijs over de vier resterende jaren te voldoen, ieder jaar bij vooruitbetaling te voldoen.

Delta Lloyd heeft de vorderingen bestreden.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 juni 2003 de vorderingen afgewezen.

Tegen dit vonnis heeft William House hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.

Bij arrest van 1 oktober 2004 heeft het hof het vonnis van de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, vernietigd en de vorderingen van William House alsnog toegewezen.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft Delta Lloyd beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

William House heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest.

De advocaat van William House heeft bij brief van 25 november 2005 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) De rechtsvoorgangers van partijen zijn met ingang van 1 maart 1988 voor de duur van 15 jaar een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het kantoorgebouw Stadhoudersplantsoen/Verhulstplein te Den Haag (hierna: het pand).

(ii) Deze huurovereenkomst bevat de volgende bepaling:

"ARTIKEL 3 - OPTIEJAREN

3.1 Verhuurder verleent aan huurder het recht om deze overeenkomst met een termijn van 5 jaar te verlengen.

Na beëindiging van deze 5 jarige termijn heeft huurder nog eenmaal het recht deze huurovereenkomst met een termijn van 5 jaar te verlengen.

Indien huurder van zijn in de eerste of tweede alinea genoemde recht geen gebruik wenst te maken, zal hij daarvan door aangetekend schrijven aan verhuurder kennis geven. Hierbij zullen de volgende opzegtermijnen in acht worden genomen uitgedrukt in maanden voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn:

- uiterlijk zes (6) maanden indien de huur tot maximaal 60% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte wordt opgezegd.

- uiterlijk twaalf (12) maanden indien de huur van meer dan 60 % van de nuttig verhuurbare kantoorruimte wordt opgezegd."

(iii) Bij brief van 12 april 2000 van Dienstencentrum NUTS Verzekeringen B.V. - een tot het Delta Lloyd concern behorende dochter- of zustermaatschappij van Delta Lloyd die het pand tevens in (mede)gebruik had - heeft Delta Lloyd aan de toenmalige eigenares en verhuurster, Victory Real Estate B.V. (hierna: Victory), verzocht om een voorstel met betrekking tot het onderhoud en de huurprijs voor de periode na 28 februari 2003. Zij voegde daaraan toe dat zij in verband met gesprekken met Delta Lloyd Vastgoed over zowel nieuwbouw- als renovatieopties een spoedige beantwoording op prijs stelde en dat besluitvorming nog dezelfde maand zou totstandkomen.

(iv) Medio 2001 is in diverse media bekend gemaakt dat Delta Lloyd had besloten haar hoofdkantoor te verhuizen van het pand naar nieuwbouw.

(v) In oktober 2001 heeft Victory het pand verkocht aan William House.

(vi) Bij fax van 12 maart 2002 heeft Delta Lloyd aan Victory geschreven geen gebruik te maken van haar optierecht op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst en de huur te beëindigen per 1 maart 2003.

(vii) Op 12 maart 2002 heeft Victory het pand in eigendom overgedragen aan William House. De transportakte is op 13 maart 2002 ingeschreven in de openbare registers.

(viii) Bij brief van 19 maart 2002 heeft William House aan Delta Lloyd geschreven niet in te stemmen met opzegging van de gehele huurovereenkomst per 1 maart 2003 en de brief van Delta Lloyd van 12 maart 2002 te beschouwen als een opzegging van 60% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte, hetgeen impliceert dat de huurovereenkomst ingaande 1 maart 2003 voor 40% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte voor 5 jaar wordt gecontinueerd.

3.2 William House heeft een aantal vorderingen tegen Delta Lloyd ingesteld die erop zijn gebaseerd dat de huurovereenkomst met betrekking tot 40% van het pand na 1 maart 2003 nog vijf jaar doorloopt. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.

3.3 In hoger beroep heeft Delta Lloyd, voor zover thans nog van belang, het verweer gehandhaafd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat William House als verhuurster een beroep erop kan doen dat de schriftelijke mededeling van Delta Lloyd dat zij geen gebruik zal maken van de huuroptie - welke mededeling contractueel uiterlijk op 28 februari 2002 had moeten geschieden - te laat, namelijk eerst op 12 maart 2002, is gedaan. Daartoe heeft zij aangevoerd dat Victory al medio 2000 heeft geweten dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van haar huuroptie. Volgens Delta Lloyd zou dit het eerste kwartaal van 2000 en nadien expliciet met Victory zijn besproken en zou dit uit de correspondentie blijken. In die gesprekken is, aldus Delta Lloyd, verhuizing enerzijds en voortzetting van de huurovereenkomst op andere voorwaarden anderzijds aan de orde geweest. Uiteindelijk heeft zij besloten te verhuizen, hetgeen ook aan Victory is medegedeeld.

William House heeft een en ander gemotiveerd bestreden. Zij heeft onder meer betoogd dat uit de keuze van Delta Lloyd voor verhuizing naar nieuwbouw niet volgt dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie, omdat dit de mogelijkheid onverlet laat dat het pand door enige andere vennootschap van het Delta Lloyd concern zou worden gebruikt.

3.4 Het hof heeft het verweer van Delta Lloyd verworpen en daaromtrent, samengevat, het volgende geoordeeld.

Uit de overgelegde correspondentie blijkt niet dat Victory al medio 2000 heeft geweten dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie. Delta Lloyd heeft haar stelling dat het niet verlengen van de huur met Victory zou zijn besproken of dat zij aan Victory zou hebben meegedeeld dat zij geen gebruik zou maken van de optie niet nader met feiten onderbouwd. De vermelding in de brief van 12 maart 2002 van Delta Lloyd aan Victory dat in gesprekken van maart en mei 2000 is besproken dat de huur per 1 maart 2003 zou eindigen, komt uit de lucht vallen. Uit de overgelegde brief van 12 april 2000 van Nuts Verzekeringen aan de verhuurster blijkt dat Delta Lloyd toen nog onderhandelde over de huurprijs bij verlenging van de huur voor vijf jaar en in ieder geval toen nog niet besloten had geen gebruik te maken van de optie. Verdere correspondentie is niet overgelegd. Ook als de stelling van Delta Lloyd juist zou zijn dat zij aan Victory zou hebben meegedeeld dat zij had gekozen voor verhuizing, volgt daaruit nog niet dat zij geen gebruik zou willen maken van de huuroptie. Delta Lloyd heeft niet gesteld door wie namens haar met wie namens Victory, wanneer, waar in welke bewoordingen het niet verlengen van de huur zou zijn besproken. Daarom wordt voorbijgegaan aan de stelling dat dit niet verlengen voor 12 maart 2002 tussen Delta Lloyd en Victory besproken zou zijn of door Delta Lloyd aan Victory zou zijn medegedeeld. (rov. 6)

Het beroep van Delta Lloyd op perspublicaties in 2001 omtrent plannen tot verhuizing van Delta Lloyd-Nuts kan haar niet baten: deze publicaties waren niet gericht tot de verhuurster en daaruit kan niet worden afgeleid welke plannen Delta Lloyd had met betrekking tot het pand na verhuizing en met name niet dat zij geen gebruik wilde maken van de huuroptie (rov. 7).

Nu de stellingen dat Victory wist dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie, dat dit met Victory besproken zou zijn en dit aan haar zou zijn meegedeeld, niet met feiten zijn onderbouwd, passeert het hof het bewijsaanbod op dit punt als te vaag (rov. 8).

Het hof acht voorts de stelling van Delta Lloyd dat William House bekend was met de door Delta Lloyd geplande verhuizing niet relevant, omdat uit deze stelling niet volgt dat William House op de hoogte was van de plannen van Delta Lloyd met betrekking tot het pand en daaruit met name niet volgt dat Delta Lloyd geen gebruik wilde maken van de huuroptie (rov. 9).

3.5 Het middel richt zich in twee onderdelen met rechts- en motiveringsklachten tegen de hiervoor in 3.4 samengevatte overwegingen van het hof.

De rechtsklachten houden in dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omtrent de inhoud van de stelplicht van Delta Lloyd en omtrent de toereikendheid van haar bewijsaanbod. De motiveringsklachten strekken ten betoge dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is of ontoereikend gemotiveerd, in het bijzonder omdat Delta Lloyd voldoende duidelijk en gespecificeerd heeft gesteld dat de tussen haar en Victory gevoerde gesprekken de keuze tussen verlenging van het huurcontract en verhuizing naar een andere locatie betroffen en dat zij in dat kader medio 2000 aan Victory heeft medegedeeld dat zij had besloten te verhuizen, van welke mededeling zij bewijs heeft aangeboden door het horen van, met name genoemde, personen die namens Delta Lloyd bij die besprekingen aanwezig waren.

De klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.6.1 Het hof heeft geoordeeld, kort gezegd, dat Delta Lloyd haar stellingen, voor zover deze erop neerkomen dat uit hetgeen zij medio 2000 met Victory heeft besproken en aan haar heeft meegedeeld blijkt dat zij afzag van het gebruikmaken van de huuroptie, onvoldoende concreet met feiten heeft onderbouwd en dat het bewijsaanbod terzake als te vaag gepasseerd moet worden. Het heeft voorts geoordeeld dat de enkele bekendheid van William House met het plan van Delta Lloyd om te verhuizen in dit verband niet van belang is.

3.6.2 Het hof heeft - in cassatie niet bestreden - vastgesteld dat uit de overgelegde correspondentie, die niet meer omvat dan de hiervoor in 3.1 genoemde brieven van 12 april 2000 en 12 maart 2002, niet blijkt dat Victory medio 2000 ervan op de hoogte was dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie. Het hof heeft voorts geoordeeld dat wetenschap van Victory dat Delta Lloyd zou gaan verhuizen naar nieuwbouw nog niet impliceert dat Victory ervan op de hoogte was dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie en dat ditzelfde geldt voor dergelijke wetenschap van William House. Die oordelen berusten op waarderingen van feitelijke aard, die in cassatie niet op juistheid kunnen worden onderzocht. Zij zijn, mede tegen de achtergrond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, niet onbegrijpelijk en zijn toereikend gemotiveerd.

3.6.3 Het vorenstaande in aanmerking genomen, geeft het hiervoor in 3.6.1 samengevatte oordeel van het hof niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. In het bijzonder kan niet worden gezegd dat het hof een onjuiste, want te strenge maatstaf heeft aangelegd bij de beantwoording van de vraag of hetgeen Delta Lloyd ten grondslag legde aan haar stelling dat het beroep van William House op overschrijding van de contractuele opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, voldoende concreet was om Delta Lloyd toe te laten tot het door haar aangeboden bewijs. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde ook geen nadere motivering dan door het hof is gegeven.

3.7 Op het voorgaande stuiten de klachten van het middel af.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Delta Lloyd in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van William House begroot op € 5.740,34 aan verschotten en op € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, P.C. Kop, W.A.M. van Schendel en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 24 februari 2006.

Conclusie 24‑02‑2006

Inhoudsindicatie

Zaaknr. C05/018HR

Mr. Huydecoper

Zitting van 11 november 2005

Conclusie inzake

Delta Lloyd Zorgverzekering N.V.

eiseres tot cassatie

tegen

William House XXXI B.V.

verweerster in cassatie

Feiten en procesverloop

1) De eiseres tot cassatie, Delta Lloyd, huurde van Victory Real Estate B.V. ("Victory") een kantoorgebouw in Den Haag. De overeenkomst was met ingang van 1 maart 1988 aangegaan voor een tijdsduur van 15 jaar. De huurovereenkomst bevatte een bepaling betreffende optiejaren, die als volgt luidt:

"Artikel 3 - Optiejaren

3.1 verhuurder verleent aan huurder het recht om deze overeenkomst met een termijn van 5 jaar te verlengen.

Na beëindiging van deze 5 jarige termijn heeft huurder nog eenmaal het recht deze huurovereenkomst met een termijn van 5 jaar te verlengen.

- uiterlijk zes (6) maanden indien de huur tot maximaal 60% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte wordt opgezegd.

- uiterlijk twaalf (12) maanden indien de huur van meer dan 60 % van de nuttig verhuurbare kantoorruimte wordt opgezegd."

2) Delta Lloyd heeft bij fax van 12 maart 2002 aan Victory geschreven dat zij geen gebruik zou maken van haar optierecht en dat zij de huur per 1 maart 2003 beëindigde.

Het gehuurde werd op dezelfde dag, 12 maart 2002, door Victory aan de verweerster in cassatie, William House, in eigendom overgedragen (de transportakte werd de volgende dag in de registers ingeschreven). William House heeft Delta Lloyd op 19 maart 2002 geschreven dat zij niet instemde met opzegging van de gehele huurovereenkomst per 1 maart 2003 en dat zij Delta Lloyds fax van 12 maart beschouwde als een opzegging van 60% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte; zodat de huur van 40% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte voor 5 jaar werd gecontinueerd.

3) In de onderhavige procedure baseert William House vorderingen op het zojuist kort weergegeven standpunt; en betwist Delta Lloyd dat William House dat mag doen. Het verweer van Delta Lloyd berustte onder meer op stellingen van de strekking dat aan Victory geruime tijd vóór 1 maart 2002 kenbaar zou zijn gemaakt dat Delta Lloyd niet van de verlengingsoptie gebruik zou maken, en dat dat gegeven (namelijk dat Delta Lloyd de optie niet zou uitoefenen) - tijdig - bekend was bij William House; wat zou zijn gebleken uit gesties van de namens William House optredende makelaar.

4) In de eerste aanleg aanvaardde de (kanton)rechter een verweer van Delta Lloyd dat in cassatie geen rol meer speelt. (Dat verweer kwam er, kort gezegd, op neer dat Delta Lloyd uit uitingen van de raadsman van Victory in maart 2002 mocht opmaken dat Delta Lloyds "opzegging" bij fax van 12 maart 2002 werd geaccepteerd; waarbij de kantonrechter echter in aanmerking nam dat Victory - naar in de rede ligt: al in een eerder stadium - op de hoogte was van de verhuisplannen van Delta Lloyd).

In appel oordeelde het hof echter anders; waarbij het hof de in alinea 3 hiervóór weergegeven verweren van Delta Lloyd verwierp met de overweging, kort gezegd, dat daarover onvoldoende gesteld zou zijn; en dat wetenschap omtrent verhuisplannen van Delta Lloyd niet noodzakelijkerwijs impliceert dat men ook weet zou hebben van het voornemen van Delta Lloyd om de huuroptie niet te benutten (naar mag worden aangenomen: omdat de verhuizing van de bestaande gebruiker(s) niet uitsluit, dat Delta Lloyd het gehuurde voor andere doeleinden zou willen bestemmen).

5) In cassatie komt Delta Lloyd tegen de zojuist weergegeven oordelen van het hof op. Het cassatieberoep is tijdig en regelmatig ingesteld(1). William House is in cassatie verschenen, en heeft laten concluderen tot verwerping. Van weerszijden zijn de standpunten van partijen schriftelijk toegelicht.

Bespreking van het cassatiemiddel

6) Het geschil in cassatie betreft een probleem dat zowel principieel als praktisch van belang is: namelijk in hoeverre de rechter partijstellingen inhoudelijk moet beoordelen dan wel daaraan voorbij mag - of voorbij moet(2) - gaan, omdat die stellingen niet dan wel niet duidelijk genoeg ter beoordeling zijn voorgelegd.

Dat dit vraagpunt van praktisch belang is, spreekt wel voor zichzelf. Het wordt geïllustreerd door het feit dat geschillen over dit probleem, in de ene of de andere vorm(3), zéér veelvuldig aan de Hoge Raad worden voorgelegd.

De principiële kant zie ik hierin, dat het nu eenmaal de kern van de rechterlijke taak is, om de geschillen die aan hem (de rechter, niet de taak) worden voorgelegd, te beoordelen; en dat de rechter bij de uitoefening van die taak alle feiten en argumenten die correct te zijner kennis zijn gebracht, in de beoordeling behoort te betrekken. De aanspraak van de burger op toegang tot de rechter en op een eerlijke (maar ook behoorlijke) beoordeling van zijn zaak, brengt zowel het een als het ander met zich mee. In zoverre kan men zeggen dat de rechter die op ontoereikende gronden aan partijstellingen voorbij gaat, partijen datgene onthoudt wat de kern van de hier bedoelde rechten vormt. Dat mag men toch wel als iets principieels beschouwen(4).

7) Voor de beoordeling in cassatie speelt in dit verband een (belangrijke) rol, dat het aan de "feitelijke" rechter is voorbehouden, de partijstellingen en verdere uit de processtukken op te maken gegevens te interpreteren. Dat geldt ook voor de vraag of bepaalde stellingen voldoende zijn onderbouwd, dan wel voldoende gemotiveerd zijn betwist(5). In cassatie kan een dergelijk oordeel daarom maar in beperkte mate op juistheid worden onderzocht; wel kan zo'n oordeel met motiveringsklachten worden bestreden.

8) Uit de casuïstiek over dit onderwerp zijn, ook als het om de beoordeling in cassatie gaat, verder maar weinig "harde" regels op te maken. Dat hoeft ook niet te verbazen: voor de vraag of de "feitelijke" rechter in een bepaald geval kon oordelen dat stellingen (on)voldoende gemotiveerd zijn aangevoerd (c.q. betwist), zijn de concrete omstandigheden van de desbetreffende zaak - die zeer verschillend plegen te zijn - van beslissend belang. In de eerste plaats gaat het dan natuurlijk om de mate waarin een te onderzoeken stelling daadwerkelijk met concrete feiten is onderbouwd c.q. nader is toegelicht. Maar daarnaast kan aan een scala aan "bijkomende" omstandigheden betekenis toekomen.

In hoeverre gaat het, bijvoorbeeld, om een gegeven dat zich voor concrete feitelijke onderbouwing leent(6), dan wel een gegeven waarvan in de rede ligt dat dat nadere feitelijke onderbouwing vergt(7)? Bevindt de procespartij in kwestie zich in een positie die aannemelijk maakt dat die partij aanzienlijk méér over het te beoordelen gegeven zou moeten weten dan in de procedure naar voren wordt gebracht(8)? Gaat het om een stelling die zich als vanzelfsprekend aandient of, integendeel, om een stelling die weinig plausibel voorkomt(9)? Gaat het om een stelling die in het partijdebat centraal staat, of wordt die in meerdere of mindere mate als bijkomend argument te berde gebracht(10)? In welk stadium van het geding, c.q. naar aanleiding van welke processuele ontwikkeling wordt de stelling ingenomen(11)?

9) Toch is het, zoals uit de eerder aangehaalde rechtspraak blijkt, niet zo dat maar bij hoge uitzondering voorkomt, dat het oordeel van de lagere rechter over het voldoen aan stelplicht (in verband met een gedaan bewijsaanbod) in cassatie als onvoldoende wordt aangemerkt. Vraagt men zich af hoe dat in het licht van de besproken regels mogelijk is, dan dringt zich het antwoord op dat de door de lagere rechter gegeven beoordeling in het licht van de omstandigheden die uit het desbetreffende dossier blijken, voldoende plausibel moet zijn. Een uitkomst die in het licht van de bedoelde omstandigheden als weinig plausibel treft (en die niet door een specifieke toelichting in de motivering "begrijpelijk wordt gemaakt"), doorstaat de toetsing in cassatie niet.

In de in voetnoot 4 aangehaalde vindplaatsen heb ik verdedigd - en op deze plaats verdedig ik graag opnieuw - dat daarbij gewicht moet worden gegeven aan de rechtsbelangen die met de trefwoorden "toegang tot de rechter" en "eerlijk proces" kunnen worden aangeduid. De partij die een (stand)punt naar voren heeft gebracht dat niet op aannemelijke gronden als (klaarblijkelijk) onjuist en/of niet serieus gemeend kan worden beoordeeld, en dat in de aan de rechter voorgelegde geschillen een wezenlijke rol kan spelen, heeft er aanspraak op dat dat punt in de beoordeling wordt betrokken en dat hij - deze partij - niet "met een kluitje in het riet wordt gestuurd", met een overweging die ertoe strekt dat er (nog) meer aan onderbouwing, toelichting of ondersteuning met preliminair (bewijs)materiaal had mogen worden verwacht.

10) Als ik, deze beschouwingen indachtig, de klachten van het middel onderzoek, vind ik de volgende omstandigheden van belang:

a) Delta Lloyd voerde het verweer dat aan Victory (in het jaar 2000) zou zijn meegedeeld dat de huuroptie niet zou worden uitgeoefend in de conclusie van antwoord als eerste inhoudelijke verweer(12). Zij herhaalde dat verweer bij conclusie van repliek(13), en deed daar ook een bewijsaanbod, met vermelding van een aantal getuigen(14). Het verweer werd namens Delta Lloyd wel in algemene bewoordingen gesteld; er werd nergens specifiek aangegeven, bij welke gelegenheid, of door welke persoon of personen de gestelde informatie aan Victory zou zijn verstrekt. William House heeft daar ook op gewezen(15).

b) De rechter in eerste aanleg nam in aanmerking dat in de rede ligt dat Victory van Delta Lloyd's verhuisplannen op de hoogte was, maar zag geen aanleiding om Delta Lloyd toe te laten tot bewijs van de gestelde mededeling(en) aan Victory, nu er andere gronden aanwezig werden geoordeeld die afwijzing van de vorderingen van William House zouden rechtvaardigen.

c) Het debat in appel concentreerde zich, zoals voor de hand ligt, op de (andere) gronden die de rechter in de eerste aanleg aan zijn beslissing ten grondslag had gelegd. Zowel William House als Delta Lloyd gingen in het kader van dit debat wel op de door Delta Lloyd gestelde mededeling aan Victory in, maar niet meer als "centraal" gegeven. William House herhaalde terloops, dat iedere specifieke aanduiding omtrent deze mededeling ontbreekt(16). Delta Lloyd herhaalde haar weinig concrete stellingen daarover, en verwees naar haar bewijsaanbod(17).

Ik merk volledigheidshalve op dat de belangrijkste vindplaatsen uit de stukken van de kant van Delta Lloyd in de cassatiedagvaarding zijn vermeld; zodat de klachten in dit opzicht beantwoorden aan de eisen die in art. 407 lid 2 Rv. besloten liggen.

11) Deze selectie uit de relevante omstandigheden laat zien dat de te kiezen oplossing zich niet onmiddelijk opdringt: tegenover het feit dat het hier te onderzoeken verweer in het namens Delta Lloyd aangevoerde in de eerste aanleg een belangrijke plaats innam en dat het gezien het verloop van het debat, en met name van de beslissing van de rechter in de eerste aanleg, begrijpelijk is dat de aandacht daarvoor in de appelfase wat geringer was, staat het feit dat dit verweer inderdaad slechts in algemene termen werd geformuleerd - ook nadat daarop van de kant van William House meer dan eens was gewezen -; en dat men mag veronderstellen dat het bepaald niet onmogelijk was om de feiten waarop het verweer zou moeten berusten nader uit de doeken te doen, en zelfs om die nader te documenteren (bijvoorbeeld met verklaringen van de direct betrokkenen, waaronder de getuigen aan de "eigen" zijde).

13) Hiervóór heb ik verdedigd dat, mede met het oog op de belangen die met toegang tot de rechter en "fair trial" gemoeid zijn, de rechter aan een stelling die in het betoog van de desbetreffende procespartij een belangrijke plaats inneemt slechts dan als onvoldoende gemotiveerd voorbij zou mogen gaan, als er in min of meer uitgesproken mate van gebrekkige onderbouwing sprake is; en heb ik betoogd dat men aan partijen die een niet kennelijk als onjuist of niet serieus gemeend aan te merken stelling een belangrijke plaats in hun vordering of verweer geven, niet te gauw een inhoudelijke beoordeling daarvan mag onthouden.

Zoals ik zojuist al liet blijken, was de onderbouwing van het namens Delta Lloyd in dit verband aangevoerde bepaald niet als grondig, laat staan volledig te kwalificeren. Maar als zó gebrekkig, dat daaraan in de gegeven omstandigheden wegens te geringe onderbouwing voorbij mocht worden gegaan, kan ik dit betoog toch niet waarderen.

14) Voor dat oordeel vind ik in de eerste plaats aanleiding in het feit dat Delta Lloyd wél duidelijk en herhaaldelijk had aangegeven welke personen als getuigen over het gebeurde konden worden gehoord. Het is in veel gevallen wel mogelijk om nadere inlichtingen te geven over wat aangekondigde getuigen vermoedelijk zullen kunnen verklaren, maar er kunnen plausibele redenen zijn om die inlichtingen niet te geven(18). Daarom zou de rechter volgens mij terughoudend moeten zijn bij de beoordeling van de stelplicht in gevallen waarin in de rede ligt dat datgene wat niet wordt gesteld, zou moeten worden verkregen door het "uithoren" van de potentiële getuigen.

Verder zie ik voor deze beoordeling aanleiding in het verloop van het processuele debat. Daardoor kwam de aandacht op andere aspecten van de zaak te liggen, zonder dat Delta Lloyd erop geprepareerd hoefde te zijn dat het thans in cassatie te onderzoeken aspect van haar betoog alsnog beslissend zou (kunnen) blijken te zijn. De rechter in de eerste aanleg had immers kennelijk wat er in dit verband in de eerste aanleg was aangevoerd als voorshands aannemelijk aangemerkt; en het debat in appel - en vooral: de stellingen van William House in appel - had(den) geen aanleiding gegeven om Delta Lloyd's onderhavige verweer verder "uit te bouwen".

15) Dat brengt mij ertoe de klachten van middelonderdeel 1, die in verschillende varianten het oordeel van het hof over de onvoldoende onderbouwing van het onderhavige verweer van Delta Lloyd bestrijden, als in essentie gegrond aan te merken. Het oordeel van het hof geeft blijk van een te beperkte toets als het om de stelplicht gaat, dan wel geeft onvoldoende duidelijk aan waarom ondanks de aanwijzingen voor het tegendeel die hier in de omstandigheden besloten liggen, toch moet worden aangenomen dat Delta Lloyd niet aan haar stelplicht had voldaan.

16) Over onderdeel 2 van het middel kan ik korter zijn. In essentie wordt er daar over geklaagd dat voldoende duidelijk gesteld zou zijn dat (Victory en) William House ervan op de hoogte was/waren, dat Delta Lloyd zou verhuizen en (dus) de huuroptie niet zou uitoefenen; en dat dat mede bewezen zou kunnen worden aan de hand van getuigenverhoor betreffende contacten tussen (mensen van) Delta Lloyd en een makelaar die aan de kant van William House was ingeschakeld.

Ik meen dat de stellingen van Delta Lloyd, in het bijzonder op de plaats in de stukken die in middelonderdeel 2.2 wordt aangewezen, inderdaad de zojuist geparafraseerde inhoud voldoende duidelijk tot uitdrukking brengen(19). Het oordeel van het hof, dat berust op een wezenlijk beperktere lezing van deze stellingen, geeft dan ook in zoverre blijk van een motiveringsgebrek.

[Voorzover het oordeel van het hof zo zou moeten worden begrepen, dat daarin al wordt vooruitgelopen op de mogelijke uitkomsten van verhoor van de betrokkenen (mij lijkt dat overigens niet de meest aannemelijke lezing van het oordeel van het hof), zou dat oordeel bovendien op een onjuiste rechtsopvatting berusten.]

17) Volledigheidshalve merk ik nog op dat ik het argument van middelonderdeel 2.1, voorzover daarin wordt aangevoerd dat het oordeel van het hof innerlijk tegenstrijdig zou zijn, niet onderschrijf. Delta Lloyd had in dit verband gesteld dat zij, in de eerste maanden van het jaar 2000, de voorwaarden voor voortzetting van de huur wilde onderzoeken, om daarna te beslissen of zij de huur inderdaad zou voortzetten (of zou verhuizen). Het is heel goed mogelijk om de onderhandelingen die men in een aldus geschetst kader wil voeren te beëindigen, dan wel die niet voort te zetten, zonder tegelijk een besluit over beëindiging van de huur te nemen (en dit a fortiori als het einde van de huurovereenkomst nog geruime tijd in het verschiet ligt.). Dat het hof in de beëindiging van de onderhandelingen niet een gegeven heeft gezien dat meebracht, dan wel dat sterke steun gaf aan de gedachte, dat Victory moest begrijpen dat Delta Lloyd de huuroptie niet zou uitoefenen, is niet onbegrijpelijk.

18) Van de kant van William House is, ook in cassatie, benadrukt dat aan zware eisen voldaan zou moeten zijn, wil het met redelijkheid en billijkheid onverenigbaar zijn dat zij, William House, zich erop beroept dat Delta Lloyd zich niet heeft gedragen naar de regels betreffende het optierecht zoals die in de huurovereenkomst waren neergelegd.

Voorzover William House hiermee wil benadrukken dat aan de stelplicht van Delta Lloyd (ook) zware eisen mochten worden gesteld, vind ik hierin geen aanleiding om van de afweging waarvan ik eerder verslag deed, terug te komen.

Voor het overige lijkt het mij beter, nu niet op dit aspect van de zaak in te gaan. Het gegeven waar het daar om gaat is in dit cassatiegeding immers niet aan de orde. In dit geding gaat het erom dat het hof de feiten waarop Delta Lloyd zich in dit verband had beroepen, niet heeft onderzocht omdat Delta Lloyd niet aan haar stelplicht zou hebben voldaan, respectievelijk omdat het hof aan de stellingen van Delta Lloyd een uitleg gaf die daarmee, volgens mij, niet te verenigen valt.

Of de feiten zoals die mogelijk alsnog zullen worden vastgesteld een beroep op redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen als correctief op de - enigszins tot problemen uitnodigende - contractuele optieregeling, kan thans nog niet worden beoordeeld; en het lijkt mij niet verkieselijk, daarover nu al speculatieve beschouwingen ten beste te geven.

Conclusie

Ik meen dat het bestreden arrest zou moeten worden vernietigd.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Het arrest van het hof is van 1 oktober 2004; de cassatiedagvaarding werd op 24 december 2004 uitgebracht.

2 Wanneer een stelling zo gebrekkig wordt voorgedragen dat de andere partij er onvoldoende op wordt geattendeerd dat die stelling deel van het geschil is gaan uitmaken, doet de rechter die zo'n stelling wél "oppakt" tekort aan de processuele rechten van die andere partij (althans: tenzij hij die andere partij alsnog in de gelegenheid stelt om zich op het betreffende punt teweer te stellen). Dat kan meebrengen dat de rechter stellingen van het hier bedoelde soort niet zijn oordeel mág betrekken. Men kan zich afvragen of de rechter ook aan stellingen voorbij mag gaan, als aan de zojuist aangegeven minimumeis van duidelijkheid wel is voldaan, maar het gestelde niettemin veel aan duidelijkheid of volledigheid te wensen laat. Men pleegt aan te nemen dat die ruimte er wel is, zoals uit de hierna te bespreken rechtsleer blijkt.

3 Het probleem komt aan de orde als in geding is of de rechter van de lagere instantie stellingen als onvoldoende onderbouwd mocht beoordelen, dan wel of die rechter een bewijsaanbod mocht passeren omdat daar onvoldoende voor gesteld zou zijn; maar ook "gewoon" in die vorm, dat wordt geklaagd dat aan wezenlijke stellingen (zonder motivering) voorbij is gegaan, en de tegenwerping wordt ingebracht dat de rechter de bedoelde stellingen (kennelijk) heeft gepasseerd omdat die niet voldoende waren uitgewerkt/toegelicht.

4 Zie ook alinea's 8 en 9 van de conclusie voor HR 12 april 2002, Civiele Conclusies 2002, nr. 31 (p. 139 - 140), en de beschouwingen in Trema 2002, p. 210 - 214.

5 HR 3 juni 2005, NJ 2005, 324 m.nt. JBMV, rov. 3.3.1; HR 18 februari 2005, NJ 2005, 283, rov. 3.6 en 3.8.3; HR 21 januari 2005, rechtspraak.nl LJN AR3151, rov. 3.5.1 - 3.5.3; HR 1 oktober 2004, NJ 2005, 1 m.nt. WMK, rov. 4.5; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 103, 121, 169. Zie voor gevallen waarin de vraag was, of bepaalde stellingen met het oog op een bewijsaanbod voldoende waren onderbouwd dan wel weersproken: HR 28 januari 2005, JB 2005, 73, rov. 3.3; HR 4 juni 2004, rechtspraak.nl LJN AO5117, rov. 3.4.1; HR 14 november 2003, NJ 2005, 269 m.nt. DA onder nr. 270, rov. 3.5.2 en 3.5.3.

6 Zie bijvoorbeeld HR 31 oktober 2003, NJ 2004, 520, rov. 3.3, vierde volzin.

7 Als illustraties vermeld ik, in positieve en negatieve zin, HR 1 april 2005, rechtspraak.nl LJN AR7925, rov 3.4 (zie ook alinea's 10 en 15 - 17 van de conclusie voor het arrest) en HR 11 maart 2005, rechtspraak.nl LJN AR6199, rov. 3.3.3.

8 Een illustratie levert HR 17 november 2000, NJ 2001, 596 m.nt. DA, rov. 5.4. De "verzwaarde stelplicht" aan de kant van wegens beroepsaansprakelijkheid aangesproken "professionals" (zie bijvoorbeeld Onrechtmatige Daad (losbl.), Huijgen, VI.1 aant. 6, waar naar veel verdere vindplaatsen wordt verwezen) toont een op dit gegeven berustende vuistregel.

9 HR 4 juni 2004, rechtspraak.nl LJN AO5117, rov. 3.4.1.

10 In verband met het in voetnoot 4 aangevoerde ligt in de rede dat de rechter als het om "centrale" stellingen gaat, daaraan slechts dan voorbij behoort te gaan, als de noodzakelijke onderbouwing in uitgesproken mate blijkt te ontbreken; terwijl zijn beoordelingsvrijheid bij "perifere" stellingen in dit opzicht groter is. In het eerste geval gaat het immers om de "essentialia" van het aan de rechter voorgelegde geschil, en dus om de kern van het recht op toegang tot de rechter.

11 Voorbeelden in HR 12 december 2003, rechtspraak.nl LJN AL7070, rov. 3.3; HR 6 maart 1998, NJ 1998, 527 (zie alinea 10 van de conclusie van A - G Hartkamp). Specifiek over dit aspect: HR 15 juli 1986, NJ 1986, 766, rov. 3.3 en 3.4.

12 Conclusie van antwoord, alinea's 4 - 6, 10 - 12 en 22.

13 Alinea's 2, 9 - 11 en 22.

14 In alinea 2.

15 Conclusie van repliek, alinea's 12, 16 en 23.

16 Memorie van grieven, alinea 16.

17 Memorie van antwoord, alinea's 15 - 19; pleitnota Mr. Van Dijk, alinea's 11 - 13.

18 Ik verwijs weer naar de beschouwingen in alinea's 10 en 15 - 17 van de conclusie voor HR 1 april 2005, rechtspraak.nl LJN AR7925.

19 Deze stellingen sluiten bovendien aan op eerdere stellingen van een vergelijkbare strekking, zie alinea's 12 - 14 van de conclusie van dupliek en alinea 13 van de memorie van antwoord.