HR, 26-06-2015, nr. 14/01456

[eiseres] vordert in dit geding ten behoeve van de verhuurder met een beroep op het Herenhuisarrest1.beëindiging van de huur van woonruimte wegens dringend eigen gebruik in verband met een uit te voeren renovatie (art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, en lid 3, aanhef en onder a, BW). Zij stelt dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In cassatie gaat het onder meer om de verhouding tussen deze bepaling en art. 7:220 BW.

De feiten zijn vastgesteld door de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) in de vonnissen van 24 april 2012 en 26 juni 2012. Ook het hof Amsterdam is daarvan uitgegaan in zijn in cassatie bestreden arrest van 26 november 2013. Ik ontleen daaraan het volgende:

(i) [A] en [B] (hierna tezamen: [A]) waren eigenaar van het pand [a-straat 1] te Amsterdam (hierna: het pand). [A] heeft op 1 juli 1984 de tweede etage daarvan als woning verhuurd aan [verweerder] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt thans € 252,- per maand.2.

(ii) In november 2007 heeft [A] het pand verkocht aan [C] en [D] (hierna tezamen: [C]) voor € 800.000,-.

(iii) In een allonge gedateerd 13 januari 2008 en ondertekend door [A] en [verweerder] (hierna: de allonge), is onder meer het volgende opgenomen:

“(…) [[verweerder]] heeft sinds jaren het recht van gebruik van de zolderverdieping met zolderbestemming verworven middels toezegging van [[A]] hiertoe.

[[verweerder]] verschaft [[A]] toegang tot de zolderkamer met de hijsbalk indien [[A]] dit noodzakelijk acht (…)

De vliering boven de zolderkamers is gemeenschappelijk (…)”

(iv) Op 12 maart 2008 heeft de overdracht van het pand aan [C] plaatsgevonden.

(v) Bij brief van 17 december 2010 heeft de toenmalige advocaat van [C] onder meer het volgende aan [verweerder] bericht:

“(…) Vlak voor de eigendomsoverdracht heeft u een verklaring afgegeven waaruit zou blijken dat u van de vorige eigenaren een recht van gebruik van de zolderverdieping heeft gekregen. De vorige eigenaren waren volgens de verklaring verplicht u de zolderverdieping te laten gebruiken. Voorzover uw standpunt al juist is ten aanzien van de vorige eigenaren, voor de huidige geldt dit in ieder geval niet. De (vermeende) verplichting van de vorige eigenaren is bij de verkoop van het pand niet overgegaan op de nieuwe eigenaren, aangezien deze geen rechtsopvolger onder algemene titel zijn. De nieuwe eigenaren hebben geen nieuwe overeenkomst tot gebruik van de zolderverdieping met u gesloten en zijn evenmin voornemens om dit te doen. Sinds de eigendomsoverdracht in 2008 heeft u derhalve de zolderverdieping zonder recht of titel in gebruik. (…)”

Bij deze brief is [verweerder] gesommeerd de zolderverdieping te ontruimen, aan welke sommatie hij geen gevolg heeft gegeven.

(vi) Bij brieven van 29 juni 2011 en 15 juli 2011 heeft de toenmalige advocaat van [C] de huurovereenkomst met [verweerder] ontbonden/beëindigd respectievelijk opgezegd op grond van (i) wanprestatie, gebruik zonder recht of titel van de zolderverdieping en (ii) dringend eigen gebruik van de woning en de zolderverdieping voor renovatie van het pand, tegen 1 januari respectievelijk 1 februari 2012. [verweerder] is niet akkoord gegaan met de opzeggingen.

(vii) Op de bij [verweerder] in gebruik zijnde ruimtes na staat het pand thans geheel leeg.

(viii) De gemeente Amsterdam, stadsdeel Centrum heeft op 1 juli 2011 aan [C] kenbaar gemaakt dat het pand niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit en aan hem het voornemen kenbaar gemaakt tot uitoefening van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom. [eiseres] heeft de aanschrijfpunten inmiddels uitgevoerd.

(ix) Voorts heeft de gemeente Amsterdam, Dienst wonen, zorg en samenleven [C] bij brieven van 19 juli 2011 bericht dat hij na voltooiing van de werkzaamheden geacht wordt de woningen gelegen op de begane grond en de eerste verdieping van het pand beschikbaar te melden en een passend huishouden voor te dragen.

(x) Op 17 oktober 2012 is een bouwvergunning verleend voor werkzaamheden ten behoeve van het pand.

Bij dagvaarding van 18 augustus 2011 heeft [eiseres] (als gevolmachtigde van de verhuurders)3., voor zover in cassatie nog van belang, een verklaring voor recht gevorderd dat de tegen 1 januari 2012, subsidiair tegen 1 februari 2012 opgezegde huurovereenkomst eindigt op een door de kantonrechter te bepalen datum, met veroordeling van [verweerder] tot ontruiming van de tweede verdieping en de zolderverdieping van het pand. [verweerder] heeft verweer gevoerd.

Bij vonnis van 12 maart 2013 heeft de kantonrechter de vordering afgewezen. De kantonrechter heeft onder meer overwogen, kort gezegd, dat de situatie structureel verliesgevend lijkt te worden vanwege de hoogte van de koopprijs die uitgaat boven een verantwoorde economische waarde (vonnis van 9 oktober 2012, rov. 3 sub c, 14 en 15) en dat de verkoper de consequenties daarvan voor de exploitatie niet op de zittende huurder kan afwentelen (vonnis van 12 maart 2013, rov. 3 e.v.).

In het door [eiseres] ingestelde hoger beroep richten de grieven II tot en met VII zich met name tegen deze overwegingen. Het hof heeft bij arrest van 26 november 2013 de vonnissen waarvan beroep bekrachtigd, met afwijzing van hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd dan in de eerste aanleg. Het hof overwoog, voor zover in cassatie nog van belang, als volgt:

“2.9 De grieven II tot en met VII lenen zich voor gezamenlijke behandeling, omdat zij alle betrekking hebben op het door [eiseres] gestelde en door de kantonrechter verworpen, dringend eigen gebruik van het pand ten behoeve van de renovatie en rendabele exploitatie daarvan.

[eiseres] voert aan dat het pand in zeer slechte staat verkeert. Het dak vertoont lekkages en moet worden vernieuwd. Van de achtergevel en de rechter bouwmuur van de keukenuitbouw is het metsel- en pleisterwerk gescheurd, en ook de voorgevel vertoont op diverse plaatsen scheurvorming. Het houtwerk moet deels worden vervangen en voor het overige worden gerepareerd. Voorts moeten de voor en achtergevel worden geverfd. Binnen vertoont het op diverse plaatsen optrekkend vocht, diverse balklagen zijn gerot en dienen te worden vervangen. Het gehele pand is sterk verouderd, waardoor de elektrische installatie, de CV, de vloeren, de sanitaire voorzieningen, keukenblokken, leidingen en plafonds moeten worden vervangen of hersteld. Door deze gebreken zijn de begane grond en de eerste verdieping onverhuurbaar.

Aanvankelijk was het plan van [eiseres] om het pand te renoveren, te splitsen in appartementen en deze appartementen te verkopen. Doordat de vastgoedmarkt is ingestort en de huizenprijzen sterk zijn gedaald nadat [C] het pand had aangekocht is dat geen optie meer. De enige rendabele manier om het pand te exploiteren is geliberaliseerde verhuur van alle verdiepingen. De enige inkomsten die uit het pand worden verkregen is de huur die [verweerder] betaalt, € 3.024,-- per jaar. Daarmee kunnen de kosten verbonden aan het pand lang niet worden voldaan. Alleen de hypotheeklasten bedragen al € 52.500,-- per jaar terwijl de kosten van renovatie worden begroot op € 341.054,--. [eiseres] verwacht na renovatie aan huur € 1.750,-- per maand voor zowel de begane grond als de eerste verdieping te ontvangen, terwijl de tweede verdieping tezamen met de zolderverdieping € 2.500,-- per maand zal opbrengen aan huur. [eiseres] wenst de renovatie in één keer uit te voeren hetgeen niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [verweerder], zodat zij de door hem gehuurde ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Niet in geschil is dat het pand renovatie behoeft. Partijen verschillen echter van mening over de vraag welke mate van renovatie noodzakelijk is en welke kosten met die renovatie gemoeid zijn. Volgens [verweerder] heeft [eiseres] aan de aanschrijving van de gemeente voldaan en daarbij een bedrag van niet meer dan € 10.000,-- uitgegeven. [eiseres] voert daar tegenover aan dat het daarbij slechts ging om provisorische maatregelen in afwachting van een hoogwaardige renovatie van het pand die veel hogere kosten met zich mee zal brengen.

Ter beantwoording van de vraag of [eiseres] het gehele pand, en daarmee ook de woning die [verweerder] heeft gehuurd, dringend nodig heeft voor eigen gebruik om deze te renoveren, onderscheidt het hof tussen een renovatie die niet met voortzetting van de huurovereenkomst kan omdat daarvoor ingrijpende technische maatregelen noodzakelijk zijn en een renovatie bedoeld om een beter rendement te verkrijgen.

[eiseres] heeft weliswaar aangevoerd dat zij de renovatie in één keer wil uitvoeren, maar uit de door haar gegeven toelichting blijkt onvoldoende dat er een technische noodzaak is het gehele pand te ontruimen alvorens met de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden kan worden aangevangen.

Waar het in deze zaak in wezen om gaat is dat er volgens [eiseres] een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten van het pand en de huuropbrengsten daarvan. Zij wijst daarbij op de aankoopprijs van € 800.000,-- en de renovatiekosten van bijna € 350.000,-- tegenover de huuropbrengst die nu nog maar €3.024,-- per jaar bedraagt.

Het hof stelt voorop dat een beroep op het bestaan van een structurele wanverhouding in bedoelde zin niet snel wordt aanvaard, gelet op de belangen van zowel de eigenaar als de huurder. In dat verband is van belang dat [eiseres] de mogelijkheid heeft om de begane grond en de eerste verdieping van het pand te renoveren en geliberaliseerd te verhuren, hetgeen de revenuen uit het pand aanmerkelijk zal doen toenemen. Verder kan zij [verweerder] op de voet van artikel 7:220 lid 2 BW een redelijk voorstel doen, waardoor zij de door hem gehuurde woning in de renovatie kan betrekken en de opbrengsten van het pand verder kunnen verbeteren. Het belang van [C] om tot een meer rendabele exploitatie van het pand te komen, waarvoor ook mogelijkheden bestaan zonder dat de huurovereenkomst met [verweerder] eindigt, afwegend tegen het belang van [verweerder] om de huurovereenkomst van de woning waar hij al bijna dertig woont voort te zetten, komt het hof tot de conclusie dat de kantonrechter met juistheid heeft afgewezen de vordering van [eiseres] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen.

De grieven twee tot en met zeven kunnen daarom niet slagen en behoeven voor het overige geen bespreking.”

[eiseres] is van dit arrest bij dagvaarding van 26 februari 2014, en dus tijdig, in cassatie gekomen. [verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Vervolgens hebben zij gere- en dupliceerd.

[eiseres] heeft één middel voorgedragen, dat is opgebouwd uit een inleiding en de onderdelen I t/m XVI. De cassatieklachten richten zich tegen de verwerping van het beroep op dringend eigen gebruik in rov. 2.10-2.10.2 van het bestreden arrest. Blijkens de inleiding op het middel (cassatiedagvaarding p. 3) en de daarop door [eiseres] gegeven schriftelijke toelichting (s.t. nr. 3) stelt het middel met name aan de orde: (i) de verhouding tussen art. 7:274 en 7:220 BW en (ii) of bij het bestaan van een structurele wanverhouding tussen kosten en opbrengsten in verband met de belangenafweging nog relevant is of vanuit bouwtechnisch oogpunt de renovatie valt door te voeren met behoud van de huurovereenkomst.

Juridisch kader

Bij wijze van inleiding schets ik het juridisch kader. Uit artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder van woonruimte mogelijk is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (art. 7:274 lid 3, aanhef en onder a, BW).

Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte, aldus Uw Raad in het arrest Alog/Ultimo.4.De beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde omstandigheden plaatsvinden. Hetzelfde geldt voor de door een belangenafweging te beantwoorden vraag of “niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd”.5.De beoordeling van de aanwezigheid van een dringend eigen gebruik en de belangenafweging zijn theoretisch te onderscheiden, maar zullen in de praktijk veelal een overlapping vertonen.6.

Over de vraag of renovatie ter beëindiging van een verliesgevende exploitatie als dringend eigen gebruik is te kwalificeren, heeft Uw Raad in het Herenhuisarrest overwogen:

“3.4.2 Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in 3.4.2 bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is.”

Het Herenhuisarrest zag op een geval waarin de renovatie een financiële achtergrond had. Aangenomen wordt dat de eis van een structurele wanverhouding niet ziet op het geval dat de renovatie is ingegeven door sociale/ideële en beleidsmatige motieven. In andere gevallen (in principe bij particuliere verhuur van woonruimte dus) zal veelal sprake zijn van een combinatie van financiële en andere motieven, zoals de bouwkundige staat van het verhuurde. Ook in dat laatste verband is het stellen van de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten gerechtvaardigd. In het Herenhuisarrest fungeert de structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten voorafgaande aan de renovatie als een soort drempel in de te maken afweging. Als deze structurele wanverhouding er is, dan kan een renovatie om financiële motieven, afhankelijk van de overige omstandigheden van het geval, een beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigen. Bij de toets aan de omstandigheden van het geval speelt dan vervolgens m.i. ook een rol de beoogde financiële situatie na renovatie. Zou de exploitatie voor de verhuurder niet beter worden, dan is er immers geen financiële noodzaak voor renovatie, althans dan biedt de voorgenomen renovatie voor diens benarde financiële situatie geen oplossing. Ik besprak dit punt meer uitgebreid in mijn conclusie voor het arrest Alog/Ultimo, waarnaar ik verwijs.7.

Voor het geval dat de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie bepaalt art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder dit moet gedogen nadat hem een redelijk voorstel is gedaan. De bepaling wordt in het derde lid uitgewerkt voor complexgewijze renovatie. Bij de redelijkheid van het voorstel moet worden gelet op de wederzijdse belangen en spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de huurder.8.Stemt de huurder in met de renovatie maar niet met de huurprijsverhoging, dan kan op grond van art. 7:255 BW de huurcommissie worden gevraagd hierover uitspraak te doen. De verhoging dient volgens dit artikel in “redelijke verhouding” te staan tot de kosten van de veranderingen/toevoegingen en mag daarnaast niet hoger zijn dan de huurprijsgrens (art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen). De regeling van de leden 1 t/m 3 doet blijkens het vierde lid van art. 7:220 niet af aan de mogelijkheid van opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Onder renovatie wordt blijkens art. 7:220 lid 2 mede sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Veelal wordt ervan uitgegaan dat het begrip ‘renovatie’ in art. 7:274 (en wat betreft bedrijfsruimte: art. 7:296) dezelfde – ruime – betekenis heeft als in art. 7:220.9.Het onderscheid tussen beide bepalingen zit met name in het verschil tussen renovatie “met voorzetting van de huurovereenkomst” en “renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”. In de s.t. zijdens [eiseres] nr. 22 e.v. wordt benadrukt, dat beide bepalingen ongelijksoortig en onverenigbaar zijn.

Ik denk dat de bepalingen zien op verschillende, in beginsel niet met elkaar te verenigen gevallen. Dat de wet twee beoordelingskaders voor renovatieplannen biedt, wil echter niet zeggen dat bij elk concreet renovatieplan steeds evident is welke route zou moeten worden gevolgd. Per saldo vertoont het toepassingsbereik van beide regelingen een zekere overlap.10.

Deze overlap is tot op zekere hoogte inherent aan de wijze waarop beide beoordelingskaders worden opgevat. Het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst kan voortbestaan, is namelijk veelal niet afhankelijk van argumenten die een bepaalde conclusie met betrekking tot de voorzetting van de huur onvermijdelijk maken (zoals sommige argumenten van fysieke/bouwkundige aard). Veelal spelen ook argumenten die ruimte voor waardering laten (zoals argumenten van financiële, sociale of andere aard).11.

Een illustratie hiervan is de situatie van sloop gevolgd door nieuwbouw. In de parlementaire geschiedenis bij art. 7:220 is opgemerkt dat zeer wel een aanpassing van de huurovereenkomst (bijv. de huurprijs) op haar plaats kan zijn, maar dat dit niet eraan in de weg staat de overeenkomst principieel als een voortzetting van de bestaande huurovereenkomst te zien: “Daaraan doet niet af dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven, zij het dat de kwaliteit – wellicht aanzienlijk – is verbeterd.”12.Deze ruime opvatting van de mogelijkheid van voorzetting van de huurrelatie13.verkleint echter niet dienovereenkomstig het toepassingsbereik van art. 7:274. In de literatuur wordt namelijk opgemerkt dat het ongewijzigd blijven van de plaats en functie van het gehuurde niet automatisch betekent dat renovatie zonder huurbeëindiging mogelijk is. Andere met de renovatie verband houdende omstandigheden kunnen namelijk alsnog tot de conclusie leiden dat het in stand houden van de huurovereenkomst niet mogelijk is.14.Als voorbeeld wordt genoemd het geval dat de verhuurder wil overgaan tot een vorm van nieuwbouw die voor de zittende huurder onbetaalbaar zal worden.15.

Dat de wetgever de mogelijkheid van samenloop van art. 7:220 en 7:274 lid 1 onder c BW erkent, lijkt overigens ook te volgen uit de bepaling van art. 7:220 lid 4, dat dit artikel niet afdoet aan de wettelijke opzeggingsgrond met het oog op renovatie.16.

Afhankelijk van het plan dat de verhuurder voor ogen staat, zal, in de omstandigheden van het geval, een van beide beoordelingskaders meer of minder evident van toepassing kunnen zijn, terwijl ook denkbaar is dat beide beoordelingskaders in beginsel op de situatie passen. Het is aan de verhuurder om te beslissen of hij primair koerst op voortzetting van de huurrelatie en daartoe medewerking van de huurder(s) wil verkrijgen, dan wel aanstuurt op een beëindiging van de huurrelatie.17.Daarmee kiest de verhuurder voor het beoordelingskader van art. 7:220 respectievelijk art. 7:274 voor zijn plan. Over de vraag in hoeverre de verhuurder geheel vrij is in die keuze bestaat discussie,18.waarop thans niet in behoeft te worden gegaan. Het volstaat om te constateren dat de keuze van de verhuurder voor het ene beoordelingskader niet meebrengt dat het alternatieve beoordelingskader in het geheel geen rol meer zou kunnen spelen.

Kiest de verhuurder voor de route van art. 7:220 en stemt de huurder niet in met een redelijk bevonden voorstel, dan loopt deze weg dood. Maar de huurder die zich zo opstelt, stelt zich dan wel bloot aan de mogelijkheid van opzegging en beëindiging wegens - onder meer - dringend eigen gebruik.19.Dit betekent dat het feit dat de huurder een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220 verwierp, kan meewegen in de door art. 7:274 lid 1 sub c voorgeschreven beoordeling.

Kiest de verhuurder voor de route van art. 7:274 BW, dan moet kort gezegd worden beoordeeld of hij het gehuurde zó dringend nodig heeft dat van hem, de belangen van partijen in aanmerking genomen, voortzetting van de huur niet kan worden gevergd. Als de verhuurder een plan wil uitvoeren dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, kan in die afweging een rol spelen of een alternatief beschikbaar is dat voor de huurder minder belastend is.20.De omstandigheid dat een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220 (met de mogelijkheid van een huurprijsaanpassing op de voet van art. 7:255) uitblijft, waar dit op zich mogelijk was, kan daarom naar mijn mening in de omstandigheden van het geval een factor zijn die wordt betrokken in de door art. 7:274 lid 1 onder c voorgeschreven beoordeling.

Het mes snijdt dus aan twee kanten. In het kader van art. 7:274 lid 1 sub c kan zowel het verwerpen van een redelijk voorstel door de huurder meewegen, als het niet doen van een redelijk voorstel door de verhuurder. Dit is uiteraard geen automatisme. Of een dergelijke omstandigheid een rol in de beoordeling zal kunnen spelen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het veronderstelt in ieder geval dat de situatie er een is, waarin de hiervoor besproken overlap van het toepassingsbereik van art. 7:220 en 7:274 zich voordoet.

Tegen deze gedachte wordt in de s.t. nrs. 24-26 en 49 door [eiseres] rov. 3.4.3 van het Herenhuisarrest in stelling gebracht. De mogelijk van huurprijsverhoging van art. 7:255 staat niet in de weg aan het oordeel als bedoeld in rov. 3.4.2 van dat arrest. Waar art. 7:255 het complement vormt van art. 7:220 ligt het in de rede, aldus de s.t., om voor een beroep op deze bepaling hetzelfde aan te nemen als voor het beroep op art. 7:255. Dat art. 7:255 (wanneer ex art. 7:220 een gedoogplicht is aangenomen) voorziet in een aanpassing van de huurprijs aan het niveau van de renovatie, doet niet af aan het recht op opzegging ex art. 7:274 lid 1 onder c als de renovatie (op financieel economische gronden) te ingrijpend is voor voortzetting van de huur. De belangenafweging bij art. 7:220 ziet op de situatie waarin de renovatie (die dus van een andere aard zal zijn) nog wél met voortzetting van de huur valt te combineren. In de belangenafweging van art. 7:274 is geen plaats voor een toetsing aan de bevoegdheid een huurverhoging te verlangen in geval van — de andersoortige — renovatie van art. 7:220 BW, aldus de s.t.

Voor zover dit betoog inhoudt dat er zich geen situatie zou kunnen voordoen, waarin sprake zou kunnen zijn van overlap van het toepassingsgebied van de art. 7:220 en 7:274 BW c.q. dat de mogelijkheid van een redelijk voorstel nimmer een rol kan spelen bij de beoordeling op de voet van at. 7:274, volgt uit hetgeen ik eerder opmerkte dat dit betoog naar mijn mening niet opgaat.

Ik onderschrijf de gedachte dat rov. 3.4.3 van het Herenhuisarrest ook kan worden toegepast op de mogelijkheid van een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220, nu de in die overweging bedoelde huurprijsaanpassing van art. 7:255 dit geval omvat.

Ik onderschrijf niet de gedachte, dat het in het kader van art. 7:274 BW meewegen van de omstandigheid dat geen redelijk voorstel is gedaan, wringt met Herenhuisarrest.

.6.3 Met de passage “Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg” verwijst rov. 3.4.3 van het Herenhuisarrest naar de situatie dat (i) niet alleen sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, maar ook (ii) dat het oordeel gerechtvaardigd is dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Als sprake is van een dergelijke situatie, dan is de positie van de verhuurder zó benard dat de oplossing van art. 7:220 jo 7:255 BW niet volstaat. Dit wordt mijns inziens tot uitdrukking gebracht in rov. 3.4.3 van het Herenhuisarrest.

Dit betekent echter niet dan in alle gevallen waarin, voorafgaande aan de renovatie, sprake is van (i) een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten de mogelijkheid van een redelijk voorstel en daarmee verbonden huurprijsaanpassing niet aan de orde kan komen. Immers ook moet wordt getoetst (ii) of het oordeel gerechtvaardigd is dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. In dat verband kan onder omstandigheden de mogelijkheid van een redelijk voorstel en daarmee verbonden huurprijsaanpassing een rol spelen in de afweging.

De klachten

Het middel klaagt in de eerste plaats, dat het hof ten onrechte niet heeft vastgesteld of een structurele wanverhouding bestaat.

De rechtsklacht van onderdeel I voert aan dat het hof die vraag juist als eerste had moeten beantwoorden bij de beoordeling of de renovatie als dringend eigen gebruik kwalificeert. Hiermee hangt samen onderdeel X, voor zover daarin wordt geklaagd dat het hof in rov. 2.10.2 ook had moeten nagaan of zich een structurele wanverhouding voordoet.

Ik denk dat deze klachten berusten op een onjuiste lezing van het arrest en daarom moeten falen.

Tegen de achtergrond van de constatering dat het pand renovatie behoeft (zij het dat partijen van mening verschillen in welke mate en tegen welke kosten; rov. 2.9.2), beoordeelt het hof in rov. 2.10-2.10.2 of de verhuurder in verband met het renovatieplan het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Volgens [eiseres] bestaat er een structurele wanverhouding tussen kosten en opbrengsten (rov. 2.10.2) die alleen kan worden opgeheven door geliberaliseerde verhuur van alle verdiepingen (rov. 2.9.1). In de stellingen van [eiseres] ligt het standpunt besloten dat er thans en óók na renovatie nog een structurele wanverhouding bestaat indien de huur met [verweerder] niet wordt beëindigd. Het hof beoordeelt in rov. 2.10.2 dat standpunt.

Het hof wijdt in dat verband geen afzonderlijk overweging aan de vraag of er vóór renovatie een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bestaat. Het hof heeft dit kennelijk niet gedaan, omdat het het standpunt verwerpt dat de gestelde structurele wanverhouding alleen kan worden opgeheven door geliberaliseerde verhuur van alle verdiepingen. Het hof wijst daartoe op de situatie na renovatie met geliberaliseerde verhuur van de begane grond en de eerste verdieping, en met voortzetting van de huur met [verweerder] (eventueel met een hogere huur). Een afweging van de wederzijdse belangen, waarbij het hof onder meer betrekt dat de rentabiliteit van de exploitatie ook zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [verweerder] kan worden verbeterd, leidt tot een afwijzing van de vordering.

Anders dan het middel veronderstelt, heeft het hof dus niet nagelaten te reageren op de stellingen van [eiseres] omtrent het bestaan van een structurele wanverhouding en daarmee de maatstaf van het Herenhuisarrest uit het oog verloren.

Het hof heeft de stellingen van [eiseres] op dit punt beoordeeld. Het heeft in het middel gelaten of het aan die stellingen de kwalificatie ‘structurele wanverhouding’ verbindt. Dat kon het hof doen, omdat het uiteindelijk moet beoordelen — ook indien sprake is van een structurele wanverhouding — of de situatie zodanig is dat gezien de belangen van partijen de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet; van dat laatste kan volgens het hof in dit geval niet gesproken worden.

Uit het arrest blijkt voorts dat het hof de situatie met vrije verhuur van de begane grond en de eerste verdieping en met voorzetting van de huur met [verweerder] hetzij niet aanmerkt als een structurele wanverhouding (maar enkel als een onrendabele exploitatie), hetzij weliswaar aanmerkt als een structurele wanverhouding maar zonder dat sprake is van een situatie waarin gezien de belangen van partijen de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. Dat is per saldo lood om oud ijzer. Weliswaar weegt het bestaan van een structurele wanverhouding in de afweging mee ten gunste van de verhuurder (zoals de s.t. zijdens [eiseres] nr. 35 aanvoert), maar daarbij gaat het om de feiten en niet sec om de kwalificatie van die feiten.21.De door [eiseres] gestelde feiten heeft het hof in zijn afweging betrokken.

Ik betrek hierbij ook onderdeel VI (in nr. 12). Anders dan deze motiveringsklacht veronderstelt, heeft het hof niet alleen gekeken naar de aankoopprijs, de renovatiekosten en de door [verweerder] te betalen huur. Het hof verwijst in rov. 2.10.2 (tweede volzin) naar de stellingen van [eiseres] omtrent de aankoopprijs (€ 800.000), de renovatiekosten (bijna € 350.000) en naar de huuropbrengst van nu nog maar € 3.024 per jaar. Het hof verwijst in die overweging (vierde en vijfde volzin) ook naar de revenuen van de verhuur van de begane grond en eerste verdieping na renovatie (totaal € 3.500 per maand)22.en naar de mogelijkheid van een na renovatie ook door [verweerder] conform art. 7:255 BW te betalen hogere huur.23.

Alhoewel het hof in zijn arrest geen berekening maakt, blijkt m.i. voldoende welke situatie hij gezien de stellingen van partijen op het oog heeft.

[eiseres] heeft gesteld dat de kosten van de hypotheek van € 800.000 per maand € 4.375 bedragen (waarvan € 835 aflossing, dus € 3.540 rente) en dat daarom sprake is van een structurele wanverhouding met de jaarlijks door [verweerder] te betalen huur van € 3.024. Zij heeft voorts gesteld dat na renovatie met een opbrengst van € 3.500 (voor begane grond en eerste verdieping) en € 2.500 voor de tweede verdieping/zolder (dus € 6.000 per maand) de renovatie kan worden terugverdiend en een einde kan worden gemaakt aan de structurele exploitatieverliezen (MvG nrs. 22-26, 36,54, 119; pleitnota in appel p. 6-7).

Aldaar word geen omslagpunt voor een rendabele exploitatie na (gedeeltelijke) renovatie genoemd, maar wel verwezen naar de brief aan de kantonrechter/akte uitlatingen inlichtingen van 3 september 2012. Uit dat stuk valt op te maken dat de minimale kosten om de gebreken in het pand te herstellen, aan de aanschrijving van de gemeente te voldoen en de begane grond en de eerste verdieping in geliberaliseerde verhuurbare staat te brengen ruim € 224.000 bedragen (hierin is dus niet verdisconteerd het bedrag van € 116.000 om ook de tweede verdieping/zolder aan te pakken). Daarmee corresponderen extra maandelijkse rentelasten van € 937 (p. 5, onderaan). De totale rentelasten zijn dan € 4.477 per maand.24.

Het hof is blijkens rov. 2.10.2 uitgegaan van een mogelijke opbrengst van € 3.752 per maand (na renovatie van de begane grond en eerste verdieping en geen renovatie van de woning van [verweerder]). De opbrengst kan ook hoger zijn als wordt besloten om [verweerder] een redelijk voorstel te doen waardoor zijn woning in de renovatie kan worden betrokken; hoeveel hoger heeft het hof niet vastgesteld want dit zou afhangen van het eventuele voorstel dat [eiseres] aan [verweerder] zou doen. Tegen deze achtergrond heeft het hof geoordeeld dat een meer rendabele exploitatie mogelijk is waarin kennelijk nog wel sprake blijft van verliezen, maar niet van verliezen in die mate dat zich een situatie voordoet dat, de belangen van partijen afwegend, van de verhuurder geen voortzetting van de huurovereenkomst kan worden verlangd. Daarmee heeft het hof geen andere maatstaf aangelegd dan die volgt uit het Herenhuisarrest.25.

Het middel klaagt in de tweede plaats, dat het hof ten onrechte wel rekening houdt met bouwtechnische overwegingen.

Onderdeel II klaagt dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven voor zover het voor zijn antwoord op de vraag of van de verhuurder (ondanks diens beroep op een structurele wanverhouding) mag worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, (mede) bepalend heeft geacht of bouwtechnisch bezien de huurovereenkomst tijdens de renovatie kan worden voortgezet. Volgens de klacht diende een bedrijfseconomische toets te worden aangelegd: bestaat er een structurele wanverhouding tussen de kosten en opbrengsten van het verhuurde, en zo ja, mag desalniettemin van de verhuurder worden verwacht de huurovereenkomst voort te zetten?

Onderdelen III en XIV spitsen dezelfde klacht toe op het oordeel dat onvoldoende is gebleken dat er een technische noodzaak is om het gehele pand te ontruimen (rov. 2.10.1) resp. het oordeel dat voor een meer rendabele exploitatie ook mogelijkheden bestaan zonder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd (rov. 2.10.2).

Onderdeel IV klaagt subsidiair dat het hof onvoldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd waarom het van belang acht of een bouwtechnische noodzaak bestaat om het gehele pand voor het uitvoeren van de renovatie te ontruimen (rov. 2.10.1), en in het verlengde daarvan of de huurovereenkomst met [verweerder] dient te worden beëindigd om tot een meer rendabele exploitatie van het pand te komen (rov. 2.10.2).

Deze klachten moeten falen. Het Herenhuisarrest betrof een renovatie op financiële gronden. Dat betekent echter niet, zoals het klachten veronderstellen, dat indien de verhuurder zich op financiële gronden beroept, bouwtechnische aspecten geen rol meer zouden mogen spelen. Ook dan kunnen bouwtechnische aspecten mogelijk relevante omstandigheden opleveren bij de beoordeling van de noodzaak van de beëindiging van de huur in verband met de gewenste renovatie.

Blijkens rov. 2.9.1 hebben [eiseres] onder meer gesteld: “De enige rendabele manier om het pand te exploiteren is geliberaliseerde verhuur van alle verdiepingen” en “[eiseres] wenst de renovatie in één keer uit te voeren hetgeen niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [verweerder].”

Het hof vraagt zich af of hier sprake is van een situatie waarin de renovatie niet met voortzetting van de huur van het door [verweerder] gehuurde gedeelte van het pand kan worden uitgevoerd omdat daarvoor ingrijpende technische maatregelen nodig zijn. Het is echter niet technisch noodzakelijk om het gehele pand te ontruimen alvorens te kunnen renoveren (rov. 2.10 en 2.10.1). Dat betekent dat voor zover het gaat om de voortzetting van de huur met [verweerder], de renovatie wordt gedragen door financiële motieven. Bij de beoordeling of dan een beëindiging van de huur met [verweerder] nodig is, ziet het hof in rov. 2.10.2 ruimte voor minder vergaande alternatieven dan de verhuurder bepleit (renovatie van alleen de begane grond en eerste verdieping; of ook renovatie van de woning van [verweerder] op basis van een redelijk voorstel). Die ruimte was er, mede omdat volgens het hof de feitelijke situatie toelaat om het pand niet ineens in zijn geheel te renoveren.

Onderdeel IXa richt een motiveringsklacht tegen onder meer het oordeel in rov. 2.10.1. De klacht mist naar mijn mening feitelijke grondslag, omdat het hof, anders dan de klacht veronderstelt, niet van oordeel is dat [verweerder] tijdens de renovatie in de door hem gehuurde woning kan blijven. Overigens kon het hof voorbij gaan aan de enkele stelling van [eiseres] dat “vanwege de aard van de renovatie” [verweerder] gedurende de uitvoering daarvan niet in de woning kan blijven.26.Voortzetting van de huur is ook denkbaar bij een tijdelijk verblijf buiten de woning tijdens de renovatie.

Het middel klaagt in de derde plaats dat het hof in rov. 2.10.2 uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting over het belang van de verhuurder in de te maken (belangen)afweging.

Onderdeel VII richt een rechtsklacht tegen rov. 2.10.2 voor zover het hof daarin heeft overwogen dat een beroep op een structurele wanverhouding mede vanwege de belangen van “de eigenaar” niet snel wordt aanvaard. Betoogt wordt dat het belang van de verhuurder (juist) niet vraagt om een beperkte ruimte voor het honoreren van een beroep op een structurele wanverhouding.

De klacht faalt, want zij berust op een onjuiste lezing van het arrest. Een beroep op dringend eigen gebruik vereist onder meer een afweging van de belangen van huurder en verhuurder. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Het arrest geeft geen aanleiding voor de veronderstelling, dat het hof een terughoudende toepassing van deze bepaling voor ogen stond met het oog op de belangen van de verhuurder.

Ik betrek hierbij ook de klacht van onderdeel XV. Dat klaagt over onbegrijpelijkheid van rov. 2.10.2 voor zover het hof aan de kant van de verhuurder (slechts) het belang van “een meer rendabele exploitatie” ziet. Volgens de klacht heeft [eiseres] haar vordering gebaseerd op de wens om de structurele wanverhouding op te heffen, dus niet louter een verbetering van het rendement.

De klacht faalt. Uit de opening van rov. 2.10.2 blijkt – onmiskenbaar – dat het hof bij zijn oordeel voor ogen heeft gehad dat [eiseres] zich op (het belang van opheffing van) een structurele wanverhouding heeft beroepen. Ik verwijs naar 2.7.3.

Het middel klaagt in de vierde plaats dat het hof in rov. 2.10.2 ten onrechte geen rekening houdt met verschillende door [eiseres] aangevoerde omstandigheden in de te maken (belangen)afweging.

Onderdeel V klaagt dat het hof in rov. 2.10.2 heeft miskend dat het voor zijn oordeel of de renovatie een grond oplevert voor opzegging wegens dringend eigen gebruik moet letten op alle relevante omstandigheden van het geval, omdat het een aantal (in nr. 11 opgesomde) stellingen van [eiseres] niet kenbaar in zijn beoordeling heeft betrokken. Deze stellingen worden deels herhaald in onderdeel VI nr. 13 en in onderdeel X.

Onderdeel IXb klaagt over onbegrijpelijkheid van (de voorlaatste volzin van) rov. 2.10.2 voor zover het hof daarin heeft geoordeeld dat [verweerder] na de renovatie de woning kan blijven huren, gelet op de stelling van [eiseres] dat het voor [verweerder] niet mogelijk is een hogere huur te betalen, laat staan een verhoging die met de renovatie overeenstemt. In hetzelfde spoor klaagt onderdeel XIII over onbegrijpelijkheid van de overweging dat [eiseres] via een redelijk voorstel de door [verweerder] gehuurde woning in de renovatie had kunnen betrekken en de opbrengsten verder had kunnen verbeteren (rov. 2.10.2). Betoogd wordt dat [verweerder] in aanmerking komt voor sociale verhuur en dat [eiseres] erop heeft gewezen dat hij (dus) de middelen ontbeert om een (passende) huurverhoging te betalen.

Deze klachten falen. Dat het hof de door het middelonderdeel genoemde stellingen niet afzonderlijk heeft besproken, dwingt niet tot de conclusie dat het bij de belangenafweging in rov. 2.10.2 niet alle aangevoerde (relevante) omstandigheden heeft betrokken. Dat spreekt te meer nu het hof de onderbouwende stellingen van het beroep op een structurele wanverhouding/dringend eigen gebruik in rov. 2.9.1 (op hoofdlijnen) heeft samengevat. Kennelijk zijn de niet expliciet in rov. 2.10.2 besproken stellingen volgens het hof van onvoldoende gewicht om de afweging anders te laten uitvallen.27.Het middel roept overigens een aantal omstandigheden in waaraan het hof kenbaar aandacht heeft besteed (zoals de ingeroepen structurele wanverhouding; kosten en opbrengsten; de staat van onderhoud; de lange huurperiode) of die kennelijk in zijn oordeel zijn verdisconteerd (zoals de aanschrijvingen van de gemeente; de eis van de bank dat een huuropbrengst van € 33.000 wordt gegenereerd [waaraan wordt voldaan door renovatie van de begane grond en eerste verdieping]). De persoonlijke omstandigheden van de huurder waarop het middel een beroep doet en door de verhuurder aan deze aangeboden alternatieven behoefden het hof niet van zijn oordeel te weerhouden. Het middel maakt overigens niet specifiek waarom dat anders zou moeten zijn.

Ten aanzien van de mogelijkheid van een huurverhoging geldt het volgende. [eiseres] heeft in hoger beroep gesteld dat [verweerder] na de renovatie niet in het pand kan terugkeren omdat de huurprijs van de tweede verdieping en zolder dan moet worden verhoogd tot € 2.500,- per maand “om de investeringen in het pand terug te verdienen en een einde te maken aan de exploitatieverliezen”.28.Daarentegen heeft het hof in rov. 2.10.2 bij zijn oordeel betrokken dat de mogelijkheid om via een redelijk voorstel tot “het verbeteren van de opbrengst” c.q. “een meer rendabele exploitatie” te komen niet is beproefd. Dit gaat minder verder dan de volledig rendabele exploitatie waarvan [eiseres] in haar stellingname is uitgegaan. Verder heeft het hof bij zijn oordeel kennelijk in aanmerking genomen dat [verweerder] heeft aangevoerd dat hij – mits behoorlijk overeengekomen – bereid is om na de renovatie een hogere huur te betalen en dat hij schat dat een zodanige verhoging zal resulteren in een huur van € 402,- per maand.29.In dat licht is de redenering van het hof niet onbegrijpelijk.

Het middel klaagt in de vijfde plaats dat het hof in rov. 2.10.2 in de (belangen)afweging ten onrechte wel rekening houdt met de mogelijkheid om [verweerder] een redelijk aanbod als bedoeld in art. 7:220 BW te doen.

Onderdeel VIIIa richt een rechts- en motiveringsklacht tegen rov. 2.10.2 voor zover het hof daarin van oordeel is dat art. 7:220 lid 2 BW in de weg staat aan een beroep op dringend eigen gebruik vanwege een structurele wanverhouding. Volgens de rechtsklacht zien de art. 7:220 en 7:274 BW op onderling verschillende situaties – voortzetting resp. beëindiging van de huurovereenkomst – en heeft het begrip ‘renovatie’ in deze bepalingen een verschillende betekenis. Onderdeel VIIIb noemt het onbegrijpelijk dat het hof oordeelt dat [eiseres] (eerst) op de voet van art. 7:220 lid 2 BW een redelijk voorstel had moeten doen, nu zij heeft gewezen op de noodzaak om voor de renovatie de huurovereenkomst te beëindigen, de onmogelijkheid voor [verweerder] om een hogere huur te betalen, en dat een huurverhoging niet via art. 7:255 BW kan worden bewerkstelligd. Onderdeel XI haakt aan met een rechtsklacht die steunt op het betoog dat de opzeggingsgrond van art. 7:274 lid 1 onder c geen subsidiair karakter heeft (in de zin dat de bepaling slechts kan worden ingeroepen als minder ingrijpend optreden niet mogelijk is), en dat de in art. 7:274 lid 1 genoemde opzeggingsgronden imperatief zijn, zodat art. 7:220 lid 2 daaraan niet kan afdoen. Onderdeel XII voegt nog toe dat reeds uit het vierde lid van art. 7:220 volgt dat het tweede lid van die bepaling niet kan afdoen aan de bevoegdheid tot opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Het hof heeft niet geoordeeld dat [eiseres] een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220 had moeten doen en is evenmin uitgegaan van de opvatting dat art. 7:274 lid 1 onder c subsidiair is aan art. 7:220. In zoverre missen de klachten feitelijke grondslag.

Het hof heeft gewezen op de mogelijkheid om een dergelijk voorstel te doen teneinde de opbrengsten van het pand verder (dat wil zeggen naast huuropbrengsten van de begane grond en de eerste verdieping na renovatie daarvan) te verbeteren en die mogelijkheid betrokken bij de beoordeling op de voet van art. 7:274. Voor zover de klachten betogen dat dit rechtens niet mogelijk is, gaan zij uit van een onjuiste rechtsopvatting (zie bij 2.4.1-2.6.3).

Ik acht het ook niet onbegrijpelijk dat het hof dit heeft gedaan. [verweerder] heeft als omstandigheid aangevoerd dat hij heeft aangegeven open te staan voor een redelijk voorstel met huurverhoging na de renovatie, terwijl [eiseres] heeft gesteld dat voor een rendabele exploitatie een huurprijs van € 2.500,- voor de woning van [verweerder] nodig is en dat zodanige huurprijsverhoging niet via art. 7:255 BW kan worden bewerkstelligd.30.De mogelijkheid waar het hof op doelt is een verbetering van de opbrengst (zonder huurbeëindiging), en niet de (volledig) rendabele exploitatie waarvan [eiseres] in haar stellingen is uitgegaan. Op een en ander stuiten de klachten af.

Onderdeel XVI houdt in dat gegrondbevinding van een of meer van de voorafgaande klachten, ook tot vernietiging van rov. 2.12 dient te leiden. De klacht heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de daaraan voorafgaande klachten.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G