Rb. Amsterdam, 25-03-2021, nr. 8427775 CV EXPL 20-6358

1.

Bij voormeld tussenvonnis, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast geldt en waaraan de kantonrechter zich houdt, zijn partijen in de gelegenheid gesteld te reageren op de in dat vonnis geformuleerde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

2.

Namens [eiseres] is aangegeven dat zij geen vragen of opmerkingen heeft ten aanzien van de in voornoemd tussenvonnis geformuleerde prejudiciële vragen. Van [gedaagde] is geen reactie ontvangen.

3.

Zoals in voornoemd tussenvonnis 17 december 2020 is overwogen bevat de wet voor contractuele medehuurders niet een bepaling die de rechter de mogelijkheid biedt om te bepalen dat het huurrecht van de woning aan één van de contractuele medehuurders wordt toegewezen. Naast de contractuele medehuur bestaan er echter twee vormen van zogenaamd wettelijk medehuurderschap: in art. 7:266 BW voor de echtgenoot of geregistreerd partner van een huurder en in art. 7:267 BW voor andere met de huurder samenwonenden. Deze wettelijke medehuurders kunnen na het einde van het huwelijk, het geregistreerd partnerschap, respectievelijk de samenwoning een beroep doen op de “scheidingsregelingen” in art. 7:266 lid 5 BW, respectievelijk art. 7:267 lid 7 BW.

De kantonrechter begrijpt de vorderingen van partijen aldus dat zij, nu zij niet gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan, vorderen dat de scheidingsregeling van art. 7:267 lid 7 BW naar analogie op hun situatie wordt toegepast.

Art. 7:267 lid 7 BW luidt als volgt:

Ieder van de personen bedoeld in lid 4 kan vorderen dat de rechter zal bepalen dat een of meer van deze personen de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer zullen voortzetten. De rechter wijst de vordering slechts toe, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is, met dien verstande dat hij de vordering in ieder geval toewijst, indien de eiser aantoont dat de persoon waarop de vordering betrekking heeft, zijn positie van medehuurder heeft verkregen op grond van een niet mede door de eiser aan de verhuurder gedaan verzoek of van een door hem ingestelde vordering bedoeld in lid 1.

Dat betekent dat partijen in feite vorderen dat de kantonrechter bepaalt dat de ander de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer voortzet.

4.

De vraag is dus of de “scheidingsregeling” in art. 7:267 lid 7 BW naar analogie toegepast kan worden op de situatie dat twee contractuele samenwoners hun samenwoning beëindigen, waarbij tevens van belang is of een dergelijke uitspraak ook werking heeft jegens de verhuurder werking (Vraag 2a en b hierna).

Voorafgaand aan de beantwoording van deze vragen is echter noodzakelijk dat eerst de vraag beantwoord wordt of bij een “normale” toepassing van art. 7:267 lid 7 BW, dus op vordering van een wettelijke medehuurder, de verhuurder gebonden is aan de uitspraak op grond van dit artikellid (Vraag 1 hierna).

Er bestaat debat over de beantwoording van deze vragen. Nu deze rechtsvragen in veel andere geschillen op vergelijkbare wijze aan de orde zijn, ziet de kantonrechter aanleiding om daarover - ambtshalve - prejudiciële vragen als bedoeld in artikel 392 Rv te stellen.

5.

De kantonrechter zal daarom de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad stellen:

Heeft een beslissing van de rechter op grond van art. 7:267 lid 7 BW, waarin bepaald wordt dat een of meer van de personen bedoeld in art. 7:267 lid 4 BW (huurder en/of de wettelijke medehuurders) de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer voortzet(ten), niet alleen werking jegens de (mede)huurders, maar ook jegens de verhuurder?

Toelichting:

Uit de letterlijke tekst van de art. 7:266 lid 5 en 7:267 lid 7 BW valt niet af te leiden dat de beslissing werking heeft jegens de verhuurder.

Met betrekking tot art. 7:266 lid 5 BW heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de beslissing van de rechter werking heeft jegens de verhuurder, zie de volgende overweging uit de uitspraak van 14 december 2007, NJ 2008, 122:

“(…) 3.4.2. Art. 7:266 lid 5 voorziet aldus in een regeling omtrent de voortzetting van de huurovereenkomst na echtscheiding, waarbij de rechter beslist - met werking tegenover de verhuurder - wie van de echtgenoten de huur met betrekking tot de door hen tezamen bewoonde woonruimte na de echtscheiding (alleen) mag voortzetten.(…)(cursv.-ktr.)”

Ten aanzien van art. 7:267 lid 7 BW ontbreekt een dergelijke uitspraak van de Hoge Raad. Ook in de lagere jurisprudentie wordt daarop geen antwoord gegeven. Huydecoper (noot bij Ktr. Amsterdam 1 oktober 1998, ECLI:NL:KTGAMS:1998:AK0928 en Groene Serie Huurrecht aant. 30d bij art. 7:267 lid 7 BW) stelt dat art. 7:267 lid 7 BW er ten aanzien van de ‘wettelijke’ medehuurder kennelijk van uit gaat dat die inderdaad naast zijn rechten ook zijn verplichtingen als medehuurder kwijtraakt, als dit artikellid tegen hem wordt toegepast. Hij stelt voorts dat dit voor een medehuurder die later als medehuurder is toegetreden niet zo onlogisch is, omdat de rechtspositie van zulke medehuurders staat of valt met het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde. Bij toepassing van art. 7:267 lid 7 BW eindigt het hoofdverblijf, dus ook het medehuurderschap. Minder vanzelfsprekend is dat voor de partij die oorspronkelijk de ‘hoofdhuurder’ was, en die niet op de voet van art. 7:267 BW medehuurder is geworden: deze ‘hoofdhuurder’ verliest zijn status van huurder niet door het opgeven van het hoofdverblijf in het gehuurde. Huydecoper signaleert dat de verhuurder in een procedure op basis van art.7:267 lid 7 BW niet pleegt te worden gehoord, en dat met diens belangen geen rekening pleegt te worden gehouden en vraagt zich af of dat zich met de redelijkheid verdraagt en of op die manier wel aan art. 6 EVRM wordt voldaan. Asser/Rossel & Heisterkamp 7 II (2017) nr. 352 stellen ook vast dat - net zoals in het geval van art. 7:266 lid 5 BW - de verhuurder gebonden is aan de uitkomst van de procedure op grond van art. 7:267 lid 7 BW, zelfs als hij er niet van in kennis is gesteld dat een wijziging is opgetreden in de bewoning van de door hem verhuurde woning. Ter relativering signaleren zij dat de verhuurder zich ook niet kan verzetten wanneer huurder en medehuurder het onderling eens worden over de voortzetting van de huurovereenkomst na beëindiging van de samenwoning en uitvoering aan die afspraak geven. Een extra voordeel dat de verhuurder van een medehuurder op grond van art. 7:267 BW heeft boven het medehuurderschap ”van rechtswege” op grond art. 7:266 BW, is dat de verhuurder bij het aanvaarden van een wettelijke medehuurder op grond van art. 7:267 kan eisen dat deze medehuurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborgen biedt (al betekent dat nog niet dat ook bij het einde van de samenwoning dezelfde financiële gegoedheid bestaat).

Een argument voor de positieve beantwoording van deze vraag kan gevonden worden in het gelijkheidsbeginsel: nu de Hoge Raad ten aanzien van art. 7:266 lid 5 BW reeds geoordeeld heeft dat de uitspraak werking heeft jegens de verhuurder, valt niet in te zien waarom dat niet ook voor de wettelijke medehuurders/samenwoners zou gelden.

Kan art. 7:267 lid 7 BW -op dezelfde wijze als dat voor een beslissing op grond van art. 7:266 lid 5 BW geldt - naar analogie worden toegepast indien sprake is van contractuele medehuurders die niet gehuwd noch geregistreerd partner zijn en zo ja, geldt dan ook dat deze beslissing jegens de verhuurder werking heeft, zonder dat deze in de procedure betrokken wordt?

Toelichting:

Deze vraag valt uiteen in twee onderdelen:

a. Kan art. 7:267 lid 7 BW naar analogie worden toegepast bij contractuele medehuurders?

Uit de hiervoor bij vraag 1 reeds genoemde uitspraak van 14 december 2007, NJ 2008, 122 volgt dat de Hoge Raad van oordeel is dat de scheidingsregeling van art. 7:266 lid 5 BW naar analogie kan worden toegepast bij contractuele medehuurders die zijn gehuwd of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan. Dat blijkt uit de volgende overweging:

“(…) 3.4.1 Indien een echtgenoot ingevolge art. 7:266 lid 1 BW medehuurder van een door de andere echtgenoot gehuurde woonruimte is geworden, kan de rechter op de voet van het vijfde lid van die bepaling in geval van echtscheiding op verzoek van een van de echtgenoten bepalen wie van hen huurder van de woonruimte zal zijn. Daarbij bepaalt de rechter de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot; op dezelfde dag eindigt dan de huur met de andere echtgenoot. Art. 7:266 lid 5 BW kan overeenkomstig worden toegepast indien de woonruimte door de beide echtgenoten tezamen is gehuurd.(curs.-ktr.)(…)”

De vraag is of ook art. 7:267 lid 7 BW ook naar analogie kan worden toegepast bij einde van de samenwoning van contractuele medehuurders.

Huydecoper (Groene Serie Huurrecht aant. 30f bij art. 7:267 lid 7 BW) stelt vast dat de lagere rechtspraak in grote meerderheid heeft aangenomen dat analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW mogelijk is bij contractuele medehuurders. Zie bijvoorbeeld Ktr. Amsterdam 1 oktober 1998 ECLI:NL:KTGAMS:1998:AK0928 en de uitspraken van Rb. Amsterdam 23 juni 1993, ECLI:NL:RBAMS:1993:AD1903, 4 december 2017, ECLI:NL:RBAMS:2020:10684, 14 december 2017, ECLI:NL:RBAMS:2020:10684 en 12 augustus 2019, ECLI:NL:RBAMS:2020:10257.

Ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7 II (2017), nr. 357 melden dat in de lagere jurisprudentie breed wordt aangenomen dat contractuele medehuurders op de voet van art. 7:267 lid 7 BW kunnen vorderen dat de andere huurder de huurovereenkomst niet voortzet.

De Hoge Raad heeft zich op dit punt nog niet uitgelaten.

b. Heeft de uitspraak bij analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW ook werking jegens de verhuurder?

Indien het antwoord op vraag 1 moet zijn dat de uitspraak op grond van art. 7:267 lid 7 BW - op dezelfde wijze als de Hoge Raad ten aanzien van art. 7:266 lid 5 BW heeft overwogen - werking heeft jegens de verhuurder, dan luidt de volgende vraag – die in de onderhavige zaak aan de orde is - of dat ook geldt voor contractuele medehuurders bij analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW.

Uit meergenoemd arrest van de Hoge Raad lijkt te volgen dat ook bij analoge toepassing van art. 7:266 lid 5 BW bij contractuele medehuurders, de uitspraak werking heeft jegens de verhuurder. In rov. 3.4.1 van dit arrest wordt immers eerst overwogen dat analoge toepassing van art. 7:266 lid 5 BW mogelijk is bij contractuele medehuurders, waarna in rov. 3.4.2 staat vermeld dat de uitspraak op grond van art. 7:266 lid 5 BW werking heeft jegens de verhuurder:

“(…) Art. 7:266 lid 5 voorziet aldus in een regeling omtrent de voortzetting van de huurovereenkomst na echtscheiding, waarbij de rechter beslist - met werking tegenover de verhuurder - wie van de echtgenoten de huur met betrekking tot de door hen tezamen bewoonde woonruimte na de echtscheiding (alleen) mag voortzetten.

Toepassing van het gelijkheidsbeginsel zou meebrengen dat dan ook bij analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW de uitspraak werking heeft jegens de verhuurder.

In de lagere jurisprudentie die art. 7:267 lid 7 BW naar analogie toepast bij contractuele medehuurders (zie hierboven in de toelichting op vraag a) wordt de vraag niet beantwoord of de beslissing dat een van de contractuele medehuurders de huurovereenkomst niet langer voortzet ook jegens de verhuurder werking heeft.

Bij het ontbreken van duidelijkheid daarover levert de analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW in de praktijk, zoals in de onderhavige zaak, onzekerheid op: is de vertrekkende medehuurder door de uitspraak op grond van art. 7:267 lid 7 BW bevrijd van de verplichting om huur te betalen, of dient deze nog een aparte procedure tegen de verhuurder te beginnen om ontslagen te worden uit de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. De achterblijvende contractuele medehuurder heeft geen zekerheid of hij/zij op basis van de uitspraak op grond van art. 7:267 lid 7 BW ook jegens de verhuurder de huurovereenkomst op eigen naam voortzet.

Anderzijds is het de vraag of door een analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW de verhuurder, die de huurovereenkomst is aangegaan met meerdere huurders, een hoofdelijk aansprakelijke medehuurder kan worden ontnomen zonder dat deze in de procedure betrokken wordt en diens belangen zijn meegewogen bij de beslissing wie de huurovereenkomst wel of niet voortzet. In het wettelijk stelsel ligt immers besloten dat degenen die bij het aangaan van een huurovereenkomst gezamenlijk als de contractuele wederpartij van de verhuurder zijn opgetreden, voor de verplichtingen uit die huurovereenkomst tezamen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn (vgl. HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184 m.n. P.A. Stein). Aangenomen wordt wel dat het met dit stelsel onverenigbaar is dat één der huurders zich aan die aansprakelijkheid zou kunnen onttrekken door de overeenkomst zonder de instemming van de verhuurder alleen voor zichzelf op te zeggen. De verhuurder behoeft immers een eenzijdige wijziging van de huurovereenkomst in beginsel niet te accepteren Zie in deze zin onder meer Rb. Amsterdam 23 juni 1993, ECLI:NL:RBAMS:1993:AD1903, Hof Leeuwarden 19 juli 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR2336 en meer recent Rb. Amsterdam 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:7055, tenzij een weigering daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (vgl. Ktr. Bergen op Zoom 28 juli 2010, ECLI:NL:RBBRE:2010:BN3308 en Ktr. Zwolle 14-02-2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:514) en Rb. Amsterdam 1 maart 2018, ECLI:NL:RBAMS:2020,10148).

Huydecoper (Groene Serie Huurrechtaant. 30f bij art. 7:267 BW) neigt ernaar aan te nemen dat bij toepassing van art. 7:267 lid 7 BW op contractuele medehuur, de rechtsverhouding ten opzichte van de verhuurder ongewijzigd blijft, omdat een beroep op dit artikellid ook, enigszins oneigenlijk, zou kunnen worden gebruikt om de hoofdelijke aansprakelijkheid te doorkruisen die in geval van contractuele medehuur bestaat blijkens het hiervoor genoemde arrest van HR 6 oktober 1989, NJ 1990/184. Anders echter de uitspraken van Ktr. Zaandam 12 oktober 1989, Prg. 1990/3231; Ktr. Deventer 17 juni 1993, Prg. 1993/3968; Rb. Amsterdam 23 juni 1993, NJ 1994/662.

Asser/Rossel & Heisterkamp 7 II (2017), nr. 357 stellen zich op het standpunt dat bij contractuele medehuur het verliezen van een contractspartij niet de uitkomst kan zijn van een op art. 7:267 lid 7 BW gebaseerde procedure tussen de huurders, waarin de verhuurder in het geheel niet betrokken is geweest. Zij menen dat in zoverre dus geen sprake van analogische toepassing van art. 7:267 lid 7 BW zal zijn in situaties van contractuele medehuur (verwezen wordt naar Ktr. Brielle 19 aug 2008 ECLI:NL:RBROT:2008:BG4784) en dat het voor de hand ligt dat ook de verhuurder, die bij toewijzing van een vordering op grond van art. 7:267 lid 7 BW een van zijn contractspartijen zal verliezen, in een dergelijke procedure moet worden betrokken. De verhuurder zal wel gebonden zijn aan de uitkomst van analogische toepassing van art. 7:267 lid 7 BW tussen contractuele huurders als hij in die procedure wordt betrokken, bijvoorbeeld door hem in het geding op te roepen (art. 118 Rv). Ook al geldt dit niet voor toepassing van de scheidingsregelingen bij wettelijke medehuur, bij uitbreiding van de werking van art. 7:266 lid 5 en art. 7:267 lid 7 BW past terughoudendheid, omdat het hier gaat om een wettelijke uitzondering op de regel dat een rechtsfeit dat tussen bepaalde personen plaatsvindt geen effect heeft ten opzichte van een derde, aldus Asser/Rossel & Heisterkamp. Verwezen wordt ook naar de overweging van de kantonrechter die in het kort gedingvonnis tussen partijen in deze procedure (zie hierboven in rov. 1.4) het volgende overwoog:

14. De kantonrechter hecht eraan om op te merken dat deze ordemaatregel slechts geldt voor de duur zoals in het dictum is bepaald, en dat met deze uitspraak niets wijzigt in de huurrechten die partijen beiden hebben, noch in de relatie met verhuurder Vesteda. Wie uiteindelijk de huur van de woning zal mogen voortzetten zal moeten worden beslist in een bodemprocedure, waarbij tevens van (groot) belang zal zijn wat het standpunt van Vesteda daarin is en tevens van belang is wat de financiële mogelijkheden van partijen zijn. (…)”

Ook hier geldt als argument vóór het aannemen dat ook bij analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW de uitspraak werking heeft jegens de verhuurder het gelijkheidsbeginsel: als bij de scheidingsregeling van art. 7:266 lid 5 BW zowel voor de wettelijke medehuurders als - bij analoge toepassing - voor contractuele medehuurders de uitspraak jegens de verhuurder werking heeft, valt niet in te zien waarom dat niet zou gelden voor samenwonende contractuele huurders die een beroep doen op analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW.

6.

De kantonrechter zal derhalve de hiervoor geformuleerde vragen aan de Hoge Raad stellen.

De griffier zal worden verzocht om het procesdossier in kopie aan de Hoge Raad te zenden, tegelijkertijd met dit vonnis alsmede het tussenvonnis van 17 december 2020.

7.

Na de beantwoording van de vragen door de Hoge Raad zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren. In afwachting daarvan wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

De kantonrechter:

stelt - met verwijzing naar de hierboven in rov. 3 tot en met 5 gegeven toelichting - de navolgende vragen aan de Hoge Raad:

1. Heeft een beslissing van de rechter op grond van art. 7:267 lid 7 BW, waarin bepaald wordt dat een of meer van de personen bedoeld in art. 7:267 lid 4 BW (huurder en/of de wettelijke medehuurders) de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer voortzet(ten), niet alleen werking jegens de (mede)huurders, maar ook jegens de verhuurder?

2. Kan art. 7:267 lid 7 BW -op dezelfde wijze als dat voor een beslissing op grond van art. 7:266 lid 5 BW geldt - naar analogie worden toegepast indien sprake is van contractuele medehuurders die niet gehuwd noch geregistreerd partner zijn en zo ja, geldt dan ook dat deze beslissing jegens de verhuurder werking heeft, zonder dat deze in de procedure betrokken wordt?

Deze vraag valt uiteen in twee onderdelen:

a. Kan art. 7:267 lid 7 BW naar analogie worden toegepast bij contractuele medehuurders?

b. Heeft de uitspraak bij analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW ook werking jegens de verhuurder?

houdt iedere verdere beslissing aan en verwijst de zaak naar de rol van donderdag 23 september 2021 in afwachting van het antwoord op voormelde vragen.

Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.