Hof Arnhem, 19-07-2011, nr. 200.048.288/01

Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.

[appellant] heeft ingaande 1 april 2006 samen met [betrokkene] (verder: [betrokkene]) een woning gehuurd van DMG, gelegen aan de [adres]. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 642,-- per maand en laatstelijk € 704,-- per maand.

[betrokkene] en [appellant] hadden destijds een affectieve relatie.

In de huurovereenkomst is onder artikel 10 sub c opgenomen dat huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle verplichtingen welke voortvloeien uit deze huurovereenkomst.

[appellant] heeft haar relatie met [betrokkene] beëindigd een heeft op 28 augustus 2008 de navolgende brief geschreven aan Meeùs Amersfoort, die als beheerder voor DMF optrad:

Geachte mevrouw, heer,

Hierdoor bericht ik u dat heb besloten om per 1 oktober 2008 de woning te verlaten. Als gevolg hiervan zeg ik de huur van de woning [adres] per 1 oktober 2008 op. Ik wil u verzoeken mij de ontvangst van deze brief per omgaand te bevestigen. Het spreekt voor zicht dat ik na 1 oktober 2008 niet meer aansprakelijk ben voor de betaling van de huur en bijkomende vergoedingen. Tevens trek ik hierbij de automatische incasso voor rekeningnummer (…) in.

Op 1 september 2008 heeft Meeùs Vastgoedmanagement aan [appellant] geantwoord:

(…)

Alvorens wij uw verzoek in behandeling kunnen nemen, dienen wij de beschikking te krijgen over de inkomensgegevens van de heer [betrokkene]. Pas als daaruit blijkt dat de heer [betrokkene] — te onzer beoordeling — een toereikend inkomen heeft in relatie tot de hoogte van de huur, kan uw verzoek worden gehonoreerd. Zou het inkomen onvoldoende zijn, dan moeten wij u (mede) hoofdelijk aansprakelijk houden voor de verplichtingen uit de overeenkomst. Deze overeenkomst kan dan in feite alleen door een gezamenlijke opzegging worden beëindigd. (in bepaalde gevallene zou overigens bij een te laag inkomen genoegen kunnen worden genomen met een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie).

Uit het voorgaande zal u duidelijk zijn dat wij pas na ontvangst van de nodige inkomensgegevens en na de eventuele inspectie van de woning ons kunnen beraden over inwilliging van uw verzoek. U blijft derhalve hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst, tot het moment waarop wij u schriftelijk daarvan hebben ontslagen.

De heer [betrokkene] hebben wij eveneens hieromtrent geïnformeerd.

[appellant] noch [betrokkene] heeft vervolgens inkomensgegevens aan (de vertegenwoordiger van) DMF toegezonden.

DMF heeft na de maand september 2008 geen huurpenningen meer geïnd van de rekening van [appellant]. [appellant] noch [betrokkene] heeft vervolgens de huur betaald.

DMF heeft in eerste aanleg bij dagvaarding van 22 april 2009 zowel [betrokkene] als [appellant] gedagvaard en de ontruiming van de woning [adres] gevorderd, alsmede de betaling van de huurachterstand met bijkomende kosten.

De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen; de huurovereenkomst is per datum vonnis van 5 augustus 2009 ontbonden en [betrokkene] en [appellant] zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 5.035,56 als huurachterstand c.a. berekend tot en met mei 2009, te vermeerderen met € 704,-- per maand totdat de woning zal zijn ontruimd. De kantonrechter heeft het verweer van [appellant] dat zij niet aansprakelijk is voor de huurachterstand, verworpen.

Beide grieven richten zich tegen de veroordeling tot betaling van de huurachterstand. In de eerste grief betoogt [appellant] dat zij het recht had om de huurovereenkomst eenzijdig op te zeggen en dat DMF in strijd met artikel 7:271, lid 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft gehandeld door de opzegging niet te aanvaarden, dan wel dat naar analogie met de artikelen 7:266 en 7:267 BW haar huurderschap had moeten worden beëindigd.

Meer subsidiair stelt zij dat de hoofdelijkheid in de huurovereenkomst moet worden beschouwd als een kennelijk onredelijk bezwarend beding dat voor vernietiging in aanmerking komt op basis van artikel 6:233 sub a BW.

Tenslotte stelt zij dat DMF in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid door haar voor de huurachterstand aansprakelijk te houden, dan wel door eerst na geruime tijd een ontruimingsvordering in te stellen.

De tweede grief is een beroep op de redelijkheid en billijkheid dat grotendeels samenvalt met het meest subsidiaire onderdeel van de eerste grief.

Het hof stelt vast dat [appellant] en [betrokkene] contractuele medehuurders van DMF zijn. Ook zonder artikel 10.c van de huurovereenkomst waren zij, gelet op artikel 6:6 BW, hoofdelijk aansprakelijk voor de huurbetaling (vgl. HR 9 december 2005, NJ 2006,153). De vraag of genoemd artikel 10.c tevens kan worden aangemerkt als een algemene voorwaarde kan in dit geschil dan ook verder in het midden blijven.

Artikel 7:271 BW regelt de opzegging van de huur van woonruimte en bevat een regeling onder welke voorwaarden elk der partijen bij de huurovereenkomst deze kan opzeggen. Anders dan [appellant] ingang wil doen vinden, houdt dit artikel niet in dat elke individuele persoon die samen met een of meer anderen huurder is, deze huurrelatie te allen tijde met inachtneming van een opzegtermijn kan doen beëindigen met betrekking tot uitsluitend zichzelf. [appellant] en [betrokkene] zijn samen de huurder van DMF zodat zij in beginsel ook alleen gezamenlijk de huur kunnen opzeggen. Ook in de literatuur wordt het door [appellant] ingenomen standpunt niet verdedigd (vgl. bijv. Huydecoper in Tekst en Commentaar, aantekening 5 op artikel 7:271 BW, laatste volzin).

Het hof verwerpt dan ook het standpunt dat de huurovereenkomst in strijd zou met artikel 7:271 BW, tweede lid, nu deze van hoofdelijkheid van de huurders uitgaat waarvan zij zich niet eenzijdig kunnen bevrijden.

Als contractuele huurders niet gelijktijdig de huurovereenkomst willen beëindigen dienen zij daarover met de verhuurder op de voet van artikel 6:159 BW nadere afspraken te maken. Daaraan is in dit geval niet voldaan. [appellant] heeft niet meer gereageerd op het verzoek van Meeùs namens DMF om meer informatie.

De wetgever heeft voor een bepaalde groep niet-contractuele medehuurders — echtgenoten en geregistreerde partners, ook wel aangeduid als wettelijke medehuurders — een uitzondering willen maken op de algemene bepalingen van contractenrecht, zoals artikel 6:159 BW, met betrekking het toetreden tot en uittreden uit een huurovereenkomst betreffende woonruimte. [appellant] en [betrokkene] hebben nimmer een huwelijk gesloten noch zijn zij een geregistreerd partnerschap aangegaan, zodat zij langs die weg geen wettelijk medehuurders zijn geworden en artikel 7:266 derde lid BW op hen niet van toepassing is.

Voor andere samenwoners dan gehuwden en geregistreerde partners heeft de wetgever voor het stelsel van artikel 7:267 BW gekozen, hetgeen inhoudt dat deze personen op verzoek de status van wettelijk medehuurder kunnen verkrijgen, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan, zoals het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding gedurende twee jaar. Als de verhuurder daar niet aan mee wil werken, kan dit aan de rechter worden voorgelegd. [betrokkene] en [appellant] hebben een zodanige vordering nimmer ingesteld. Anders dan [appellant] stelt, spelen in die procedure de belangen van de verhuurder wel degelijk een rol, nu in artikel 7:267 BW, derde lid, als weigeringsgrond voor het toekennen van het wettelijk medehuurderschap is opgenomen de omstandigheid dat de beoogd medehuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

Het hof ziet acht dan ook geen grond aanwezig om artikel 7:266 BW in dit geval analoog toe te passen. Dat de wetgever de aansprakelijkheid van niet-contractuele medehuurders en de beëindiging van die vorm van medehuur anders heeft geregeld dan in gevallen van contractuele medehuur, levert daartoe geen gronden op.

Voor zover [appellant] heeft betoogd dat DMF in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door haar huuropzegging niet te accepteren, verwerpt het hof dat betoog nu dat een deugdelijke grondslag ontbeert. DMF had er juist alle belang bij dat, indien niet vaststond dat [betrokkene] als achterblijvende huurder in staat was de huur en eventuele andere verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst te voldoen, [appellant] als solvabele debiteur beschikbaar bleef.

[appellant] heeft voorts betoogd dat het zij tot aan de dagvaarding in eerste aanleg niet wist dat een huurachterstand was ontstaan en dat het om die reden niet aangaat haar voor de na haar vertrek uit de woning ontstane schuld aansprakelijk te stellen. Later heeft zij haar standpunt bijgesteld en aangegeven dat zij zich de aanmaning van DMF van16 december 2008 niet meer herinnert.

Het hof overweegt dat van een periode van lang stilzitten van DMF, waardoor de huurschuld van [appellant] nodeloos is opgelopen, onvoldoende is gebleken.

Nadat de huur over oktober 2008 niet was betaald heeft DMF ook in de (bijgestelde) zienswijze van [appellant] binnen drie maanden actie ondernomen door het sturen van de aanmaning van 16 december 2008. Nadat minnelijk geen betaling was te verkrijgen heeft DFW binnen een acceptabele termijn van ongeveer vier maanden een procedure tot invordering van de achterstallige huurtermijnen gestart en gewonnen.

Het hof acht niet door [appellant] aangetoond dat DFW hiermee in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld waardoor haar vorderingsrecht geheel of gedeeltelijk zou zijn vervallen.

Ook de omstandigheid dat DFW deze huurschuld int bij [appellant] als de meest solvabele debiteur maakt niet dat sprake is van strijd met redelijkheid en billijkheid. Dit is het gevolg van de hoofdelijkheid, waarbij de crediteur mag kiezen welke debiteur hij aanspreekt. [appellant] kan regres nemen op [betrokkene], doch indien deze niet solvabel is, komt zulks voor haar risico en niet voor het risico van DFW.

Beide grieven treffen geen doel.

Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep, voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat betreft te begroten op 1, 5 punt naar tarief I.