Hof Arnhem, 09-11-2010, nr. 10-00138

De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het belastingjaar 2008, vastgesteld op € 166.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2008 (OZB) op grond van het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak vastgesteld op € 180,84.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 februari 2010 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007, overeenkomstig het standpunt van de Ambtenaar ter zitting, verminderd tot € 150.000.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juli 2010 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de zoon van belanghebbende en de Ambtenaar, bijgestaan door A (taxateur).

Partijen hebben bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Deze pleitnota's worden, zonder bezwaar van de wederpartij, door het Hof tot de stukken van het geding gerekend.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende, geboren in 1915, was tot januari 2010 eigenaresse van de in 1.1. bedoelde, tot woning dienende, onroerende zaak (hierna: de woning). De woning betreft een appartement.

De woning is gebouwd in 1966 en heeft een inhoud van 240 m³. Tot de woning behoort een ruimte van 6 m² die tot keuken zou kunnen dienen. Bij de woning behoort een inpandige berging en een garage met een inhoud van 60 m³.

De woning, een serviceflat, is onderdeel van de zogenoemde B-flat en is gelegen op de derde verdieping van de zijvleugel. Op waardepeildatum betaalde belanghebbende circa € 800 per maand aan servicekosten.

In verband met het hierna in 2.5 vermelde taxatierapport is op 23 februari 2009 de B-flat constructief beoordeeld. C, constructeur van de gemeente Zwolle, heeft daarbij het volgende schriftelijk verklaard:

“Constructieve beoordeling B-flat

Datum 23 februari 2009

Technische inspectie

Aanwezig:

C, constructeur gemeente Zwolle

A, taxateur gemeente Zwolle

Technisch beheerder B-flat

Hoofdgebouw

Op 23 februari 2009 heeft er, naar aanleiding van het D-rapport, ter plaatse een technische inspectie plaats gevonden. In dit rapport wordt o.a. melding gemaakt over zeer groot achterstallig onderhoud, waaronder melding van betonrot bij dakranden, balkons en galerijen. Om te beoordelen of de betonrot grote invloed heeft op de waardebepaling, is de B-flat samen met de technisch beheerder geïnspecteerd.

De algemene indruk is dat de B-flat er goed bij staat, en dat het onderhoudsniveau van het pand adequaat is.

De B-flat is op verschillende plaatsen geïnspecteerd. Aan de dakrand is geen/nauwelijks betonrot geconstateerd. Een aantal balkonplaten zijn geïnspecteerd, maar zijn nauwelijks echte gebreken geconstateerd. De meeste geconstateerde betongebreken vallen binnen de marges van toelaatbaar, en zijn eventueel binnen de normale onderhoudsbudgetten goed te behandelen.

Ook de inspectie van de overige ruimtes leveren geen noemenswaardige gebreken op.

C, constructeur gemeente Zwolle”

De Ambtenaar heeft de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 166.000. In de procedure voor de Rechtbank heeft de Ambtenaar een door A met dagtekening 7 juli 2009 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin een waarde aan de woning per waardepeildatum 1 januari 2007 wordt toegekend van € 150.000. In dat rapport zijn, ter onderbouwing van de waarde, verkoopgegevens van een zestal in Zwolle gelegen, referentiepanden vermeld. De referentiepanden betreffen flatwoningen en appartementen en zijn niet gelegen in een servicecomplex. De gegevens van het rapport luiden, voor zoveel van belang, als volgt:

Adres en Verkoopdatum Koopsom Bouwjaar Inhoud Prijs/m³ Waarde hoofdgebouw Bijgebouw Waarde bijgebouw opmerkingen

b-straat 1 (3 april 2007) € 145.000 1968 240 € 589,58 € 141.500 Berging inpandig € 2.429 Gedateerd

c-straat 1 (2 maart 2007) € 140.000 1964 232 € 587,33 € 136.260 Berging inpandig € 2.429 Geen info, slechte ligging

c-straat 2 (1 december 2006) € 140.000 1964 232 € 591,64 € 137.260 Berging inpandig € 2.429 Gemoderniseerd, slechte ligging

d-straat 1 (15 november 2006) € 138.500 1964 218 € 623,85 € 136.000 Berging inpandig € 2.429 Nette woning

e-straat 1 (2 februari 2007) € 135.000 1965 210 € 628,57 € 132.000 Berging inpandig € 2.429 Gedateerd

f-straat 1 (30 maart 2007) € 136.750 1968 210 € 633,90 € 133.119 Berging inpandig € 2.429 Nette woning

In het taxatierapport is de waardeopbouw van de berekende WOZ-waarde van de woning, voor zover van belang, als volgt opgenomen:

Bouwjaar Inhoud Prijs/m³ Waarde hoofdgebouw Bijgebouwen en correctiefactoren Bijgebouwen waarde Berekende WOZ-waarde

De woning 1966 240 € 530 € 127.200 Berging inpandig € 2.429

Correctie ligging complex – 10% in m³ prijs € 0 € 150.412

Garage 60 m³ € 20.000

2e balkon 7 m² € 2.100

Centrale voorzieningen € 6.683

Aftrek keuken € -5.000

Aftrek onderhoud € -3.000

Meerwaarde ligging 10% € 15.041

Aftrek leegstand/imago -10% € -15.041

De woning is in januari 2010 voor € 52.250 verkocht aan CV B-flat. In de aan de verkoop voorafgaande offerte van 9 november 2009 heeft de koper, voor zover van belang, het volgende opgemerkt:

“Het doet ons genoegen u te kunnen melden dat het, ondanks de huidige moeilijke marktomstandigheden, toch gelukt is beleggers te interesseren voor een belegging in de B-flat.(…)

De waardering van uw woning en garage, indien van toepassing, ten behoeve van de bieding is bepaald op: € 52.520,-- (…)

Vanaf de datum dat uw woning/garage is verkocht en geleverd zal er een huurovereenkomst van kracht worden, zodat u, zonder dat u iets merkt en zonder dat er iets verandert in uw woonsituatie, in uw woning kunt blijven wonen.

De huur die voor u gaat gelden bedraagt voor het appartement € 545,-- per maand. Indien u ook een garage wilt huren, komt daar voor de garage € 55,-- per maand bij. (…)

Naast de huur dient u, net zoals nu het geval is, de gebruikelijke servicekosten voor het verplichte basis pakket servicekosten, voorschot stoken en bijdrage c.a.i. apart te blijven voldoen.”

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar met het overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de getaxeerde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog is vastgesteld en heeft dienovereenkomstig de bij beschikking vastgestelde waarde van € 166.000 verminderd naar een waarde van € 150.000.

In geschil is de vraag of de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 150.000 per waardepeildatum 1 januari 2007 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en tot nadere vaststelling van de waarde van de woning per 1 januari 2007 op € 64.000.

De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Gelet op de door partijen ingenomen standpunten, gaat het Hof ervan uit dat tussen partijen enkel de vastgestelde waarde van de woning in geschil is en dat de Ambtenaar de aanslag OZB ambtshalve zal verminderen indien de uitspraak van het Hof daartoe aanleiding geeft.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2007.

Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.2 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

Aangezien belanghebbende de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, rust op de Ambtenaar de bewijslast de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Hij heeft in het daartoe dienende taxatierapport de waarde op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode bepaald. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.

De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, hangt – uiteraard – mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en het bewijs dat zij heeft bijgebracht. Belanghebbende heeft in dit verband er op gewezen dat de door de Ambtenaar gehanteerde transactiegegevens niet ter onderbouwing van de door de taxateur vastgestelde waarde kunnen dienen omdat de referentiepanden, niet zijnde serviceappartementen, onvergelijkbaar zijn met de woning welke onderdeel is van een servicecomplex (de B-flat). Met zijn stelling dat de appartementen van de B-flat “aan de straatstenen niet te slijten waren” en zijn verwijzing naar het feit dat uiteindelijk de woning in januari 2010 is verkocht voor € 52.520 is belanghebbende van mening dat de getaxeerde waarde per 1 januari 2007 van € 150.000, in het licht van dit waardeverschil, niet juist kan zijn.

De Ambtenaar is van mening dat de referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn en dat met alle mogelijke verschillen tussen de woning en die referentiepanden in de waardeopbouw, zoals vermeld in 2.6, rekening is gehouden. Zo is er een (positieve danwel negatieve) waarde toegekend aan de ligging van de woning in het servicecomplex, aan de garage, aan de inpandige berging, aan het tweede balkon, aan de centrale voorzieningen, aan het gemis van een volledige keuken, aan het te verrichten onderhoud, aan de betere ligging dan de referentiepanden en aan het feit dat de B-flat leegstand kent en een imagoprobleem heeft ten gevolge van het in 2.4 vermelde D-rapport. Het enige kenmerkende verschil tussen de woning en de referentiepanden dat over blijft is volgens de Ambtenaar de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten. Aangezien dit niet als een zakelijke maar als een persoonlijke verplichting is te kenschetsen dient daar bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat geen rekening mee te worden gehouden.

Op grond van vaste jurisprudentie dient bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten te worden weggedacht (vergelijk: Hoge Raad 23 februari 2000, nr. 34 900, LJN AA4901, BNB 2000/191). Dit neemt echter niet weg dat, hoewel de waardeopbouw van de woning met de nodige zorgvuldigheid is samengesteld, het Hof met belanghebbende van oordeel is dat de Ambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat aan een serviceflat, gelet op de aard en functie daarvan een specifiek imago kleeft. Met belanghebbende acht het Hof aannemelijk dat gelet op dit specifieke imago de “meestbiedende koper” op de markt van serviceflats een andere is dan de “meestbiedende koper” op de markt van “gewone” appartementen, waarbij aannemelijk is dat de prijsvorming in belangrijke mate afwijkend is. Dit oordeel brengt met zich mee dat de Ambtenaar niet aan de op hem rustende last te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft voldaan.

Vervolgens is de vraag of belanghebbende de door haar gestelde waarde van de woning van € 64.000 aannemelijk maakt. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar stelling verwezen naar de verkoopsom van de woning per januari 2010 en heeft de door haar bepleite waarde daarvan afgeleid.

Het Hof acht ook belanghebbende niet geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken. Weliswaar is de koopsom van € 52.520 een tussen onafhankelijke derden bepaalde prijs, maar deze kan toch niet dienen als onderbouwing van een waarde van € 64.000 op waardepeildatum 1 januari 2007. Redengevend acht het Hof dat de koopsom niet op de in 4.2 bedoelde wijze tot stand is gekomen. Zoals belanghebbendes gemachtigde ter zitting heeft verklaard, is de woning niet ter verkoop in de vrije markt aangeboden, maar heeft belanghebbende het eenmalige aanbod van de in 2.7 vermelde koper geaccepteerd omdat zij, gelet op haar hoge leeftijd, van de zorgen aangaande het eigendom van de woning verlost wilde zijn. Onder deze omstandigheden is er naar het oordeel van het Hof geen sprake van een situatie waarin “de prijs besteed zou worden door de meestbiedende koper bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Ook de omstandigheid dat de verkoop drie jaren na de waardepeildatum tot stand is gekomen, brengt met zich mee dat ook belanghebbende niet de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Naar het oordeel van het Hof heeft daarom geen der partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Gelet op hetgeen over een weer is aangevoerd zal het Hof de waarde van de woning voor de toepassing van de Wet WOZ in goede justitie vaststellen op € 100.000.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Voor een veroordeling in de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand is namelijk geen aanleiding, omdat belanghebbendes gemachtigde, zoals hij ter zitting van de Rechtbank heeft verklaard, geen kosten in rekening zal brengen en belanghebbende ook in hoger beroep geen aanspraak tot het vergoeden van proceskosten heeft gemaakt.

Het Gerechtshof: