Opzegging in geval van bedrijfsruimtehuur

Het kan zowel de verhuurder als de huurder zijn die zich op een gedane opzegging beroept, afhankelijk van de positie die zij in een procedure innemen. Als de huurder nakoming van een huurovereenkomst vordert (bijvoorbeeld in de vorm van een bevel om tot het gehuurde te worden toegelaten), en van het aanvankelijke bestaan van die overeenkomst moet worden uitgegaan (omdat de verhuurder dat aanvankelijke bestaan erkent, of omdat zijn betwisting van dat aanvankelijke bestaan wordt gepasseerd), en de verhuurder voert aan dat die huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, ligt het op de weg van de verhuurder om feiten en omstandigheden te stellen en te bewijzen waaruit die opzegging volgt. Vordert echter de verhuurder betaling van de huurprijs en beroept daartegenover de huurder zich erop dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, dan rusten de stelplicht en bewijslast van — kort gezegd — de opzegging op de huurder. Een en ander volgt uit de hoofdregel van art. 150 Rv. Tot de bedoelde stelplicht en bewijslast behoort ook die met betrekking tot de omstandigheid dat de opzegging plaatsvond tegen het einde van de eerste respectievelijk de tweede termijn van de huurovereenkomst.1

Lid 2 stelt in de eerste volzin een vormvereiste. Op grond van art. 3:39 BW zal men moeten uitmaken of strijd met dat vormvereiste tot nietigheid leidt, tot vernietigbaarheid, of dat de strekking ervan zelfs ook geen vernietigbaarheid meebrengt.2 In geval van nietigheid ligt het voor de hand om de voorgeschreven vorm als een geldigheidsvereiste op te vatten, zodat het in dat geval op de weg ligt van de degene die zich op de opzegging beroept, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de voorgeschreven vorm in acht is genomen. In geval van vernietigbaarheid staat de geldigheid van een opzegging die de wederpartij heeft bereikt (art. 3:37 lid 3 BW) voorop, en is het aannemelijk dat het op de weg ligt van de wederpartij van de partij die zich op de opzegging beroept, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de voorgeschreven vorm niet in acht is genomen. Neemt men aan dat iedere opzegging die de wederpartij heeft bereikt, althans iedere schriftelijke opzegging waarvoor dat geldt, geldig is, omdat de strekking van het vormvoorschrift van lid 2 niet meer is dan dat de (schriftelijke) opzegging de wederpartij moet bereiken, dan komt het uitsluitend aan op het bewijs van de ontvangst van de opzegging. De stelplicht en bewijslast daarvan rusten op degene die zich beroept op de werking van de verklaring houdende opzegging.3 Dat deze partij de ontvangst van de opzegging moet stellen en bewijzen geldt uiteraard ook ingeval men aanneemt dat het vormvoorschrift van lid 2 tot nietigheid of vernietigbaarheid leidt.

De tweede volzin van lid 2 bevat de termijn die bij de opzegging in acht moet worden genomen. Daarvoor geldt hetzelfde als met betrekking tot de datum waartegen volgens lid 1 de opzegging moet plaatsvinden: het ligt op de weg van de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van een gedane opzegging, om mede te stellen en zo nodig te bewijzen dat de wettelijke opzegtermijn in acht is genomen.4

Volgens de hoofdregel van art. 150 Rv zal de partij die zich erop beroept dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd, de stelplicht en bewijslast dragen van dat wederzijds goedvinden. Dat kan zowel de verhuurder als de huurder zijn, afhankelijk van de positie die zij in een procedure innemen. Als de huurder nakoming van een huurovereenkomst vordert (bijvoorbeeld in de vorm van een bevel om tot het gehuurde te worden toegelaten), en van het aanvankelijke bestaan van die overeenkomst moet worden uitgegaan (omdat de verhuurder dat aanvankelijke bestaan erkent, of omdat zijn betwisting van dat aanvankelijke bestaan wordt gepasseerd), ligt het op de weg van de verhuurder om de feiten en omstandigheden te stellen, en bij voldoende betwisting door de huurder ook te bewijzen, waaruit volgt dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Vordert echter de verhuurder betaling van de huurprijs en beroept daartegenover de huurder zich erop dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd, dan ligt het op de weg van de huurder om de feiten en omstandigheden te stellen waaruit die beëindiging met wederzijds goedvinden volgt.

Volgens het slot van lid 3 komt een overeenkomst tot beëindiging met wederzijds goedvinden alleen in aanmerking voor zover zij tot stand komt nadat de huurovereenkomst is tot stand gekomen. Aldus wordt verhinderd dat de werking van de dwingende regels van de huur met betrekking tot duur, opzegging en beëindiging wordt ontgaan doordat partijen tegelijk een huurovereenkomst sluiten en een huurbeëindigingsovereenkomst, met als resultaat dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd, zonder dat opzegging nodig is en zonder dat die opzegging in rechte kan worden getoetst. Onduidelijk is of een te vroeg gesloten huurbeëindigingsovereenkomst nietig is of slechts vernietigbaar.5

Gaat men uit van vernietigbaarheid omdat het verbod van de te vroeg gesloten beëindigingsovereenkomst uitsluitend strekt ter bescherming van de huurder (art. 3:40 lid 2 BW), dan kan alleen de huurder zich erop beroepen dat de beëindiging met wederzijds goedvinden niet na de totstandkoming van de huurovereenkomst is overeengekomen. In verband met de strekking van het verbod, is aannemelijk dat de huurder zijn stelling dat de huurbeëindigingsovereenkomst tegelijk of voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst is tot stand gekomen, niet behoeft te bewijzen, maar dat het de verhuurder is die dient te bewijzen dat de huurbeëindigingsovereenkomst ná de huurovereenkomst is tot stand gekomen. Is van de huurbeëindigingsovereenkomst een akte opgemaakt en vermeldt die akte het tijdstip van totstandkoming van de overeenkomst, dan is dit in zoverre anders dat in dat geval tot op tegenbewijs uit moet worden gegaan van het in de akte vermelde totstandkomingstijdstip (art. 157 lid 2 Rv). Voor dat tegenbewijs volstaat dat de huurder zoveel twijfel zaait dat het dwingend bewijs van de akte erdoor wordt ontzenuwd.6 De verhuurder blijft dus het bewijsrisico dragen.

Gaat we uit van nietigheid dan kan ook de verhuurder zich erop beroepen dat de huurbeëindigingsovereenkomst te vroeg is gesloten. Hij zal dat alleen doen tegenover een beroep van de huurder op die overeenkomst (dus als verweer tegen bijvoorbeeld een vordering tot betaling van de huurprijs). De beschermingsstrekking van de regel is hier niet in geding. In verband daarmee is het aannemelijk dat we het beroep van de verhuurder op de omstandigheid dat de huurbeëindigingsovereenkomst te vroeg is gesloten in dit geval moeten opvatten als een betwisting van de door de huurder gestelde beëindiging. Volgens de hoofdregel van art. 150 Rv draagt dus de huurder niet alleen van het feit dat partijen met wederzijds goedvinden zijn overeengekomen de huurovereenkomst te beëindigen de bewijslast, maar ook van de geldigheidsvoorwaarde dat die overeenkomst is tot stand gekomen na de totstandkoming van de huurovereenkomst.