Hof 's-Hertogenbosch, 02-12-2014, nr. HD 200.143.850/01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

In eerste aanleg vorderde Altera in conventie, na vermeerdering van eis, – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde, veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde, de veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 30.520,71, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 25.283,62, de veroordeling van [appellant] tot betaling van de verschuldigde huurtermijnen (ad € 2.949,58 per maand) vanaf 1 juni 2013 tot datum ontbinding huurovereenkomst, de veroordeling van [appellant] tot betaling van schadevergoeding ad € 2.949,58 per maand wegens huurderving tot een periode van 6 maanden na de datum van ontbinding, de veroordeling van [appellant] tot verdere schadevergoeding wegens huurderving op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

Aan deze vordering heeft Altera, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Tussen partijen is een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW tot stand gekomen. [appellant] heeft deze huurovereenkomst niet tijdig en rechtsgeldig tegen 30 september 2012 beëindigd. Dat betekent dat de huurovereenkomst doorloopt tot 30 september 2017. [appellant] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens Altera. Altera vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie. Als nevenvoorziening vordert Altera ontruiming van het gehuurde. Het gevorderde bedrag van € 30.520,71 is onder meer samengesteld uit achterstallige huur en servicekosten. Ook bestaat dit uit boeterente waartoe Altera gerechtigd stelt te zijn op grond van de algemene voorwaarden. In het gevorderde bedrag zijn ook incassokosten begrepen. Voorts maakt Altera aanspraak op de verschuldigde huurtermijnen tot datum ontbinding huurovereenkomst. Tot slot vordert Altera als schade een vergoeding terzake van het positieve contractsbelang.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In eerste aanleg vorderde [appellant] in reconventie – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen Altera en [appellant] op 1 oktober 2012 is geëindigd, de veroordeling van Altera tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 1.236,83 (zijnde de waarborgsom van € 7.396,59 verrekend met € 5.698,64 aan achterstallige huur over augustus en september 2012 en € 461,12 aan onbetaald gelaten servicekosten 2011), en de veroordeling van Altera in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft [appellant], kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] stelt zich op het standpunt dat hij reeds op 12 januari 2012 per e-mail rechtsgeldig de huurovereenkomst heeft opgezegd aan [beheerder Grondmij] met als gevolg dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 is komen te eindigen. Voorts heeft [appellant] de waarborgsom van € 7.396,59 verrekend met € 5.698,64 aan achterstallige huur over augustus en september 2012 en € 461,12 aan onbetaald gelaten servicekosten 2011. Gelet daarop dient Altera aan [appellant] het aldus resterende saldo van € 1.236,83 te betalen.

Altera heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In het tussenvonnis van 17 juli 2013 heeft de kantonrechter partijen opgeroepen voor een mondelinge behandeling, welke heeft plaatsgevonden op 10 september 2013.

In het tussenvonnis van 2 oktober 2013 heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten, en hem voor zover nodig ambtshalve opgedragen, te bewijzen:

a. dat tussen partijen met betrekking tot het gehuurde, ingaande 1 oktober 2010 de huur van bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW is overeengekomen, en

b. dat hij deze huurovereenkomst rechtsgeldig per 1 oktober 2012 heeft beëindigd.

In het eindvonnis van 18 december 2013 heeft de kantonrechter [appellant] niet in de bewijslevering geslaagd geacht.

Op grond daarvan heeft de kantonrechter – zakelijk weergegeven –

in conventie: de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden met ingang van de dag na dagtekening vonnis, [appellant] veroordeeld tot ontruiming, voor het geval hij zijn intrek in het gehuurde weer heeft genomen, [appellant] veroordeeld aan Altera te betalen € 30.520,71, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 25.283,62, [appellant] veroordeeld tot het betalen aan Altera van € 2.949,58 per maand vanaf 1 juni 2013 tot datum ontbinding huurovereenkomst alsmede eventuele huurverhogingen en eventuele boeterentes bij niet (tijdige) betaling, [appellant] veroordeeld tot het betalen aan Altera van € 2.949,58 per maand wegens huurderving tot een periode van 6 maanden na de datum van ontbinding, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding aan de zijde van Altera te vermeerderen met wettelijke rente,

in reconventie: de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding aan de zijde van Altera te vermeerderen met wettelijke rente,

en het vonnis voor wat betreft voornoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

[appellant] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd bij arrest zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis van 18 december 2013 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Altera af te wijzen en zijn reconventionele vordering toe te wijzen, onder veroordeling van Altera in de kosten van dit geding in beide instanties, een en ander zoals reeds in de appeldagvaarding gevraagd. Blijkens het petitum van de dagvaarding in hoger beroep vordert [appellant] thans dat het bedrag van € 1.236,83 wordt vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening, aan [appellant] te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen arrest. Voorts vordert [appellant] dat Altera in de kosten van dit geding in beide instanties wordt veroordeeld, aan [appellant] te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen arrest. Voor het geval betaling van beide bedragen niet binnen die termijn plaatsvindt, vordert [appellant] deze te vermeerderen met wettelijke rente vanaf die termijn voor voldoening. Tot slot vordert [appellant] de nakosten als bedoeld in het liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, als volgt.

Tussen partijen is allereerst in geschil welke huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Volgens Altera wordt de rechtsverhouding tussen partijen beheerst door artikel 7:230a BW, en volgens [appellant] door artikel 7:290 BW jo. 7:301 BW. Feit is dat op het door partijen getekende huurcontract van 1/6 oktober 2010 in de kop is vermeld: ‘HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Voorts stelt het hof vast dat in dat contract als bestemming van het gehuurde opgenomen dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd als ‘bedrijfsruimte met showroom en kantoorruimte ten behoeve van bureauwerkzaamheden’. Als bestemming in het door [appellant] voor akkoord getekende huurvoorstel van DTZ is als gebruik vermeld: ‘Het huurobject wordt gebruikt als bedrijfsruimte met showroom en kantoorruimte’. Op schrift is het gehuurde derhalve bestemd als artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Uit onder meer de verklaring van [appellant] tijdens het pleidooi komt echter naar voren dat hij van meet af de bedoeling had om een winkel te exploiteren in het gehuurde, en dat de verhurend makelaar in de persoon van [makelaar DTZ] dat ook wist. Voorts heeft [appellant] ook daadwerkelijk een winkel geëxploiteerd in het gehuurde, waarvan de beheerder Grontmij mede op grond van de inrichting van het gehuurde ook van op de hoogte moet zijn geweest. In werkelijkheid is het gehuurde derhalve gebruikt als artikel 7:290 (lid 2 sub a) BW-bedrijfsruimte.

Aan dit geschilpunt gaat het hof verder voorbij, nu beoordeling daarvan niet van belang is omdat het hof van oordeel is – ongeacht of het huurregime van artikel 7:230a BW of van artikel 7:290 jo. 7:301 BW van toepassing is – dat [appellant] de huurovereenkomst tijdig en rechtsgeldig heeft opgezegd. Daarbij gaat het hof ervan uit dat er een opzegtermijn van zes maanden gold. Dat blijkt uit het door [appellant] voor akkoord getekende huurvoorstel van DTZ en het huurcontract van 1/6 oktober 2010. Het bepaalde over de opzegtermijn kan niet anders worden begrepen dan dat de opzegging in dit geval vóór 1 april 2012 diende plaats te vinden.

Gelet op de bewoordingen van de e-mail d.d. 12 januari 2012 (rov. 3.1 sub l) heeft [appellant] aan [beheerder Grondmij] van Grontmij daarmee voldoende duidelijk gemaakt dat de huurrelatie met Altera door [appellant] wordt beëindigd per 1 oktober 2012. Uit de e-mail d.d. 12 januari 2012 van [beheerder Grondmij] blijkt dat deze mededeling Grontmij heeft bereikt. De e-mail van [appellant] moet worden bezien tegen de achtergrond van zijn eerdere brief van 12 juli 2011 waarbij hij zich al tot Grontmij heeft gewend ter zake het beëindigen van de huurovereenkomst. Grontmij heeft daarop geageerd, en zij moet hebben begrepen dat [appellant] de huurovereenkomst wilde beëindigen. Dat alles past ook in het kader van de aan Altera bekende achtergrond waartegen de huurovereenkomst tot stand is gekomen, te weten dat de eerste twee jaren van de huurovereenkomst hadden te gelden als een proefperiode, waarbij de ontwikkeling van de onderneming van [appellant] leidend was. Ook heeft [appellant] niet, althans onvoldoende weersproken gesteld dat hij [beheerder Grondmij] meermalen mondeling heeft meegedeeld dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 niet verlengd zou worden, onder meer in een gesprek medio december 2011.

Gesteld noch gebleken is dat [appellant] na de opzegging op 12 januari 2012 Altera enige aanleiding heeft gegeven te veronderstellen dat de huurrelatie alsnog zou worden voortgezet. Integendeel, [appellant] heeft de opzegging formeel nog eens bevestigd, op 12 april 2012 aan DTZ en op 18 april 2012 aan Altera.

De omstandigheid dat [appellant] de opzegging per e-mail heeft gedaan, en niet bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven zoals voorgeschreven in artikel 3.4 van het huurcontract, acht het hof van onvoldoende betekenis. Met die e-mail had Grontmij en daarmee Altera voldoende zekerheid dat de huurrelatie door [appellant] niet na 1 oktober 2012 zou worden voortgezet. Het voorschrift van artikel 3.4 van het huurcontract kan immers in redelijkheid (naar doel en strekking) niet anders worden uitgelegd en begrepen dan als (schriftelijk) vormvereiste voor een opzegging door de huurder ten bewijze dat de verhuurder tijdig voor het verstrijken van de lopende huurperiode heeft bereikt, en de verhuurder (rechts)zekerheid te bieden dat de huurovereenkomst door opzegging van de huurder zal worden beëindigd c.q. zal zijn geëindigd (zodat na de datum waartegen is opgezegd het gehuurde aan derden kan aangeboden en kan worden verhuurd). Hier komt bij dat niet vast staat dat [appellant] beschikte over de tekst van het huurcontract. Volgens Altera heeft zij dit, nadat zij het op 6 oktober 2010 had getekend, geretourneerd aan [appellant]. [appellant] ontkent dit. Bewijs heeft Altera dienaangaande niet aangeboden. In zijn e-mail d.d. 12 januari 2012 informeert [appellant] nog hoe en bij wie hij de opzegging schriftelijk kan bevestigen. De reactie van [beheerder Grondmij] (rov. 3.1 sub l) geeft daarover onvoldoende concrete informatie. Bij die stand van zaken kan Altera in het licht van de met die wijze van opzegging beoogde rechtszekerheid niet houden aan de in het huurcontract voorgeschreven formaliteit over de wijze van opzegging (vgl. gerechtshof Leeuwarden, 16 februari 2010, ECLI:NL:GHLEE:BL4463; zie ook gerechtshof ’s-Gravenhage, 11 april 2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:AI0356).

Op grond van het voorgaande is de in reconventie door [appellant] gevorderde verklaring voor recht, inhoudend dat de huurovereenkomst tussen Altera en [appellant] op 1 oktober 2012 is geëindigd, toewijsbaar. De vordering in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst, die betrekking heeft op een latere datum dan 1 oktober 2012, moet bijgevolg worden afgewezen. Nu [appellant] het gehuurde reeds heeft ontruimd, moet ook de vordering in conventie tot ontruiming worden afgewezen.

Resteert de beoordeling van de door partijen over en weer ingestelde geldvorderingen. Nu de huurovereenkomst tussen Altera en [appellant] op 1 oktober 2012 is geëindigd, kan Altera geen aanspraak maken op de door haar gevorderde huur, servicekosten, boete, incassokosten, rente, etcetera over de periode na 1 oktober 2012. In zoverre zijn haar vorderingen niet toewijsbaar. Ook voor een vergoeding terzake van het positieve contractsbelang is geen grond meer, zodat de daartoe strekkende vordering ook moet worden afgewezen.

Altera is er bij de formulering van haar geldvorderingen vanuit gegaan dat de huurovereenkomst na 1 oktober 2012 doorliep. Zij heeft niet subsidiair een bedrag gevorderd waarop zij aanspraak kan maken mocht het hof van oordeel zijn dat de huurovereenkomst op 1 oktober 2012 is geëindigd. Het hof zal op basis van de ter beschikking staande gegevens vaststellen waarop Altera aanspraak kan maken.

[appellant] erkent dat de maanden augustus en september 2012 wegens betalingsonmacht niet zijn betaald. Het gaat om een bedrag van in totaal € 5.698,64. Dit bedrag kan derhalve worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor het bedrag van € 461,12 aan onbetaald gelaten servicekosten 2011.

Voorts is [appellant] op grond van de algemene voorwaarden (rov. 3.1 sub h) wegens het uitblijven van de huurbetalingen een boete verschuldigd van € 300,00 per maand, dus € 600,00.

Voor zover [appellant] het verweer voert dat de algemene voorwaarden niet toepasselijk zijn, wordt dit verworpen. Uit de verklaring van [appellant] tijdens het pleidooi blijkt dat de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst hem door DTZ op 1 oktober 2010 ter hand zijn gesteld. [appellant] heeft vervolgens alle bladzijden van de algemene voorwaarden geparafeerd. Aldus zijn partijen deze algemene voorwaarden overeengekomen. Dat [appellant], zoals hij ook heeft verklaard, toen niet elke bepaling gelezen heeft, doet er gelet op het bepaalde in artikel 6:232 BW niet aan af dat hij gebonden is aan de desbetreffende bepaling (artikel 18.2). Voor zover [appellant] het verweer voert dat de desbetreffende bepaling vernietigbaar is, wordt dit verweer eveneens verworpen. Gelet op de hiervoor geschetste gang van zaken, moet worden aangenomen dat [appellant] een redelijke mogelijkheid heeft gehad om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Het hof acht de desbetreffende bepaling in de omstandigheden van dit geval ook niet onredelijk bezwarend, nog daargelaten dat [appellant] ten opzichte van Altera handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf.

Het vorenoverwogene met betrekking tot de bepaling over de boete geldt mutatis mutandis met betrekking tot de bepaling over opschorting, aftrek en verrekening (artikel 18.1). Hieruit volgt dat [appellant] toen hij de huur over augustus 2012, de huur over september 2010 en de afrekening servicekosten 2011 verschuldigd werd, hij deze bedragen niet mocht verrekenen met de door hem betaalde waarborgsom. Het feit dat hij bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 7.396,59 heeft betaald en er aan Altera blijk van heeft gegeven te (willen) verrekenen (rov. 3.1 sub r), kan [appellant] in dit verband dus niet baten. Altera stelt zich terecht op het standpunt dat de waarborgsom door [appellant] als huur niet kan worden opgesoupeerd met hem goeddunkende bedragen. De waarborgsom dient, blijkens het bepaalde in art. 12.1 van de algemene voorwaarden, immers ten behoeve van Altera als verhuurder als waarborg voor de juiste nakoming van de verplichtingen van de huurder uit de huurovereenkomst.

Een en ander leidt tot de slotsom dat op 1 oktober 2012 [appellant] derhalve verschuldigd was aan Altera: (€ 5.698,64 + € 461,12 + € 600,00 =) € 6.759,76.

Voor het overige kan het hof niet – met voldoende bepaaldheid – vaststellen op basis van de ter beschikking staande gegevens waarop Altera nog meer aanspraak kan maken uitgaande van een beëindiging van de huurovereenkomst op 1 oktober 2012 (zie over de incassokosten hierna, rov. 3.11, laatste zin), als Altera al aanspraak kan maken op meer dan € 6.759,76 zodat haar vorderingen in zoverre moeten worden afgewezen.

De geldvordering van [appellant] is gebaseerd op het feit dat hij bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 7.396,59 heeft betaald. Dit bedrag mocht hij op grond van artikel 6:127 BW na afloop van de huurovereenkomst wel verrekenen met het uit hoofde van de huurovereenkomst door hem aan Altera verschuldigde bedrag aan € 6.759,76. Niet gebleken is dat de waarborgsom door Altera aangewend is of moest worden voor ander tekortschieten door [appellant] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals herstel van gebreken na ontruiming van het gehuurde door [appellant]. Per saldo had [appellant] op 1 oktober 2012 dan ook een vordering van € 636,83 op Altera. In zoverre is de vordering van [appellant] toewijsbaar, vermeerderd met de – door Altera onweersproken – door [appellant] gevorderde wettelijke rente vanaf 1 oktober 2012.

Nu het bedrag dat Altera [appellant] verschuldigd was op 1 oktober 2012 het bedrag overtrof dat [appellant] Altera verschuldigd was, heeft Altera dan ook geen recht op vergoeding van incassokosten door haar incasso-gemachtigde.

Gelet op het voorgaande treffen de grieven grotendeels doel. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Beslist zal worden zoals hiervoor is overwogen. De tot veroordeling van Altera in de nakosten strekkende vordering van [appellant] is door Altera niet betwist en kan dus eveneens worden toegewezen. Als overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Altera worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.