Rb. Gelderland, 05-03-2015, nr. AWB 14/4451

Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 30 oktober 2013 een naheffingsaanslag (aanslagnummer [000]) overdrachtsbelasting ten bedrage van € 27.900 opgelegd.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 mei 2014 de naheffingsaanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 3 juli 2014, ontvangen door de rechtbank op 7 juli 2014, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2015. Namens eiseres is verschenen [A], bijgestaan door drs. [gemachtigde], gemachtigde, mr. [B], mr. [C], [D] en mr. [E]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en mr. ir. [F].

Feiten

1. Aan eiseres is bij akte van 31 augustus 2012 de onroerende zaak (hierna: het pand) gelegen aan de [A-straat 1] te [Z] geleverd. In de akte van levering is onder meer het volgende opgenomen:

" (…)

gebruik

Het verkochte registergoed is door de verkopende partij gebruikt als kantoorpand. De verkopende partij heeft verklaard niet bekend te zijn met publiek- of privaatrechtelijke belemmeringen ten aanzien van dit gebruik.

De kopende partij is van plan het gekochte registergoed te gaan gebruiken als woning.

koopsom, voldoening en kwijting

De koopsom voor het registergoed bedraagt € 697.500,00 (…).

Deze koopsom en de daarbij behorende kosten zijn door de kopende partij voldaan door storting op een rekening op naam van de notaris. (…)

kosten en belastingen

Deze levering is belast met overdrachtsbelasting, die niet in de hierboven genoemde koopsom is inbegrepen; deze levering is niet belast met omzetbelasting.

(…)

De overdrachtsbelasting is gelijk aan 2% (…) hetgeen gelijk is aan € 13.950,00 (…)

(…)

De verkopende partij heeft geen veranderingen aan het verkochte registergoed aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst. "

2. In de aan de levering ten grondslag liggende koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

" (…)

verklaren dat zij op 21 maart 2012 een koopovereenkomst hebben gesloten inzake:

(…)

Bestemming:

Conform het vigerende bestemmingsplan van de gemeente Utrecht. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als kantoorgebouw, dit in overeenstemming met het huidig gebruik.

(…) "

3. Voorafgaande aan deze verkoop is het pand door [G] te huur aangeboden. Op [I] is hiertoe destijds onder meer het volgende vermeld:

" (…)

Het kantoorgebouw betreft een statig herenhuis bestaande uit 4 bouwlagen met een zeer grote tuin welke te bereiken is middels openslaande deuren aan de achterzijde.

(…)

De kantoorruimte wordt opgeleverd in de huidige gebruikte staat (…) "

4. Eiseres heeft het pand op 31 augustus 2012, derhalve op dezelfde dag dat het pand aan haar is geleverd, geleverd aan een particuliere partij. In de akte van levering staat onder meer het volgende vermeld:

" (…)

gebruik

Het verkochte registergoed is door de verkopende partij gebruikt als woning. (…)

Ook de kopende partij is van plan het gekochte registergoed te gaan gebruiken als woning.

koopsom, voldoening en kwijting

De koopsom voor het registergoed bedraagt € 845.000,00 (…).

Deze koopsom en de daarbij behorende kosten zijn door de kopende partij voldaan door storting op een rekening op naam van de notaris. (…)

kosten en belastingen

Deze levering is belast met overdrachtsbelasting, die niet in de hierboven genoemde koopsom is inbegrepen; deze levering is niet belast met omzetbelasting.

(…)

Op grond van de koopovereenkomst heeft de kopende partij aan de verkopende partij boven de koopsom een vergoeding van € 13.950,00 betaald, namelijk het door de verkopende partij bij diens verkrijging betaalde bedrag aan overdrachtsbelasting.

(…)

De overdrachtsbelasting bedraagt 2% over deze maatstaf (…), hetgeen gelijk is aan € 3.229,00 (…), waarvan € 2.950,00 (…) voor rekening van de kopende partij is en € 279,00 voor rekening van de verkopende partij.

staat van het verkochte registergoed

De verkopende partij heeft geen verandering aan het verkochte registergoed aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst.

(…) "

5. In de aan de levering ten grondslag liggende koopovereenkomst van 17 juli 2012 staat onder meer het volgende vermeld:

" (…)

artikel 25 overdrachtsbelasting

Uitgegaan wordt van 2% overdrachtsbelasting. Mocht van het geheel of een deel van het gebouw 6% overdrachtsbelasting in rekening worden gebracht komt dit voor rekening en risico van de koper (…)

Deze akte maakt onlosmakelijk een geheel uit met de aanneemovereenkomst gesloten tussen koper (…) en verkoper [X] BV. "

6. De in de koopovereenkomst bedoelde aanneemovereenkomst ziet op werkzaamheden te verrichten aan de buitenzijde van het pand, zoals beglazing en dakbedekking, ten bedrag van bijna € 24.700, inclusief omzetbelasting. De kopers hebben daarnaast aan de binnenzijde van het pand werkzaamheden laten verrichten ten bedrage van bijna € 180.000, inclusief omzetbelasting. De kopers hebben zich op 1 maart 2013 en op 11 april 2013 laten inschrijven op het adres van het pand.

7. Het pand is namens [H], een vastgoedonderneming van eiseres, door [J] te koop aangeboden. Op internet is hiertoe onder meer het volgende vermeld:

" (…)

Namens [H], een vooraanstaand ontwikkelingsbedrijf, mogen wij thans een grote Stadsvilla aanbieden. Met een diepe voor- en achtertuin en daartussen bijna 345m2 woonoppervlakte, spreken wij over een meer dan bijzonder object.

Het pand dat ruim een eeuw geleden als woonhuis werd gebouwd, deed de afgelopen decennia dienst als advocatenkantoor. De statige voorgevel is gelukkig volledig in tact gebleven, binnen werd e.e.a. geschikt gemaakt voor genoemd gebruik. "

8. Het pand heeft zowel een woon- als een kantoorbestemming.

Geschil

9. In geschil is het antwoord op de vraag of ter zake van de verkrijging van het pand het tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing is. Meer in het bijzonder is in geschil of het pand ten tijde van de verkrijging daarvan als woning kan worden aangemerkt.

Beoordeling van het geschil

10. Ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (tekst 2013) bedraagt de overdrachtsbelasting 6%. Ingevolge het tweede lid bedraagt de overdrachtsbelasting 2% voor de verkrijging van een woning.

11. De wetgever heeft de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% voor woningen ingevoerd ter bevordering van het eigenwoningbezit en het stimuleren van de woningmarkt (TK 2011-2012, 33 003, nr. 3, p. 36, en Hoge Raad 6 december 2013, 12/05060, ECLI:NL:HR:2013:1434). Blijkens de wetsgeschiedenis wordt in dit kader onder woningen verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken bedrijfsgebouwen en bedrijfsruimtes (TK 2011-2012, 33 003, nr. 3, pp. 115-116).

12. Uit de hierboven weergegeven vaststaande feiten volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het onderhavige pand ten tijde van de juridische overdracht naar zijn aard bestemd was als kantoorruimte. Zowel uit de verhuurinformatie van [G] als de verkoopinformatie van [J] blijkt dat het pand in gebruik was als en inwendig geschikt was gemaakt voor een kantoorfunctie. Uit de akte van levering blijkt dat sinds de koopovereenkomst geen wijzigingen aan het pand zelf hadden plaatsgevonden, zodat ten tijde van de overdracht van het pand aan eiseres dit nog steeds naar zijn aard bestemd was voor de functie kantoorruimte en dus nog tot de markt voor kantoorruimte behoorde. Eiseres heeft derhalve geen woning maar bedrijfsruimte gekocht. Dat het op het moment van de overdracht al enige tijd niet meer als zodanig in gebruik was, doet aan de aard van de bestemming niet af, evenmin als de omstandigheid dat het pand van oorsprong als stadsvilla is ontworpen en – na een ingrijpende verbouwing die na de overdracht aan eiseres heeft plaatsgevonden – weer in gebruik is genomen als woning. Verweerder heeft derhalve terecht de onderhavige naheffingsaanslag opgelegd.

13. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.