Hof Arnhem-Leeuwarden, 23-02-2016, nr. 15/00262

Aan belanghebbende is een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd van € 27.900.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de naheffingsaanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 maart 2015 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] , mr. [C] en [D] en [E] als bestuurder van belanghebbende, alsmede [F] , namens de Inspecteur, bijgestaan door mr. Ir. [G] .

De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Aan belanghebbende is bij akte van 31 augustus 2012 de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 110 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) geleverd. De onroerende zaak is in 1895 gebouwd als woonhuis en vervolgens als zodanig gebruikt. De onroerende zaak deed de afgelopen decennia dienst als advocatenkantoor in verband waarmee het interieur is aangepast. Blijkens een publicatie van verhuurbemiddelaar [H] bedrijfshuisvesting alsmede fotomateriaal, is sprake van onder meer een zelfstandige entree, toilet op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, vloerbedekking, plafonds voorzien van verlichtingsarmaturen, centrale verwarming door middel van radiatoren, aansluitzuilen op de vloer en een pantry. De onroerende zaak beschikt niet over een keuken en ook niet over een badkamer.

De onroerende zaak heeft in het vigerende bestemmingsplan zowel een woon- als een kantoorbestemming.

In de akte van de hiervoor – onder 2.1 – bedoelde levering is onder meer het volgende opgenomen:

“(…) gebruik

Het verkochte registergoed is door de verkopende partij gebruikt als kantoorpand. De verkopende partij heeft verklaard niet bekend te zijn met publiek- of privaatrechtelijke belemmeringen ten aanzien van dit gebruik. De kopende partij is van plan het gekochte registergoed te gaan gebruiken als woning.

koopsom, voldoening en kwijting

De koopsom voor het registergoed bedraagt € 697.500,00 (…). Deze koopsom en de daarbij behorende kosten zijn door de kopende partij voldaan door storting op een rekening op naam van de notaris. (…)

kosten en belastingen

Deze levering is belast met overdrachtsbelasting, die niet in de hierboven genoemde koopsom is inbegrepen; deze levering is niet belast met omzetbelasting. (…)

De overdrachtsbelasting is gelijk aan 2% (…) hetgeen gelijk is aan € 13.950,00 (…)

De verkopende partij heeft geen veranderingen aan het verkochte registergoed aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst.”

In de aan de hiervoor – onder 2.1 – bedoelde levering ten grondslag liggende koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“(…) verklaren dat zij op 21 maart 2012 een koopovereenkomst hebben gesloten inzake: Het kantoorpand met ondergrond, erf en tuin, (…), [a-straat] 110, (…)

Bestemming: Conform het vigerende bestemmingsplan van de gemeente Utrecht. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als kantoorgebouw, dit in overeenstemming met het huidig gebruik. (…)”.

Voorafgaande aan de aankoop door belanghebbende is de onroerende zaak door [H] Bedrijfshuisvesting te huur aangeboden. Op [I] is hiertoe destijds onder meer het volgende vermeld:

“(…) Het kantoorgebouw betreft een statig herenhuis bestaande uit 4 bouwlagen met een zeer grote tuin welke te bereiken is middels openslaande deuren aan de achterzijde. (…) De kantoorruimte wordt opgeleverd in de huidige gebruikte staat (…)”.

De onroerende zaak is namens [J] , een vastgoedonderneming van belanghebbende, door [K] Makelaardij te koop aangeboden. Op internet is hiertoe onder meer het volgende vermeld:

“(…) Namens [J] , een vooraanstaand ontwikkelingsbedrijf, mogen wij thans een grote Stadsvilla aanbieden. Met een diepe voor- en achtertuin en daartussen bijna 345m² woonoppervlakte, spreken wij over een meer dan bijzonder object. Het pand dat ruim een eeuw geleden als woonhuis werd gebouwd, deed de afgelopen decennia dienst als advocatenkantoor. De statige voorgevel is gelukkig volledig in tact gebleven, binnen werd e.e.a. geschikt gemaakt voor genoemd gebruik.”.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 31 augustus 2012, derhalve op dezelfde dag dat de onroerende zaak aan haar is geleverd, geleverd aan een particuliere partij. In de akte van levering staat onder meer het volgende vermeld:

“(…) gebruik

Het verkochte registergoed is door de verkopende partij gebruikt als woning. (…) Ook de kopende partij is van plan het gekochte registergoed te gaan gebruiken als woning.

koopsom, voldoening en kwijting

De koopsom voor het registergoed bedraagt € 845.000,00 (…). Deze koopsom en de daarbij behorende kosten zijn door de kopende partij voldaan door storting op een rekening op naam van de notaris. (…)

kosten en belastingen

Deze levering is belast met overdrachtsbelasting, die niet in de hierboven genoemde koopsom is inbegrepen; deze levering is niet belast met omzetbelasting. (…)

Op grond van de koopovereenkomst heeft de kopende partij aan de verkopende partij boven de koopsom een vergoeding van € 13.950,00 (…) betaald, namelijk het door de verkopende partij bij diens verkrijging betaalde bedrag aan overdrachtsbelasting. (…)

De overdrachtsbelasting bedraagt 2% (…) over deze maatstaf (…), hetgeen gelijk is aan € 3.229,00 (…), waarvan € 2.950,00 (…) voor rekening van de kopende partij is en € 279,00 voor rekening van de verkopende partij. (…)

staat van het verkochte registergoed

(…)

De verkopende partij heeft geen verandering aan het verkochte registergoed aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst. (…)”.

In de aan de hiervoor – onder 2.7 – bedoelde levering ten grondslag liggende koopovereenkomst van 17 juli 2012 staat onder meer het volgende vermeld:

“(…) artikel 25 overdrachtsbelasting

Uitgegaan wordt van 2% overdrachtsbelasting. Mocht van het geheel of een deel van het gebouw 6% overdrachtsbelasting in rekening worden gebracht komt dit voor rekening en risico van de koper (…)

artikel 26

Deze akte maakt onlosmakelijk een geheel uit met de aanneemovereenkomst gesloten tussen koper (…) en verkoper [X] BV”.

De in de koopovereenkomst bedoelde aanneemovereenkomst ziet op werkzaamheden te verrichten aan de buitenzijde van de onroerende zaak, zoals beglazing en dakbedekking, ten bedrag van bijna € 24.700, inclusief omzetbelasting. De kopers hebben daarnaast aan de binnenzijde van de onroerende zaak werkzaamheden laten verrichten ten bedrage van bijna € 180.000, inclusief omzetbelasting. De werkzaamheden aan de binnenzijde betreffen onder meer het plaatsen van een keuken en het plaatsen van badkamers, alsmede het vernieuwen van de verwarmingsinstallatie, het plaatsen van zonnecollectoren, het plaatsen van warmtewerend isolatieglas en stukadoors-, tegel- en schilderwerk. De kopers hebben zich op 1 maart 2013 en op 11 april 2013 laten inschrijven op het adres van de onroerende zaak.

In geschil is of ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak het tarief van 2 percent overdrachtsbelasting van toepassing is. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging daarvan als woning kan worden aangemerkt.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vernietiging van de bestreden naheffingsaanslag.

De Inspecteur beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

Ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) bedraagt de overdrachtsbelasting 6 percent. Ingevolge het tweede lid bedraagt - voor zover hier van belang - de overdrachtsbelasting 2 percent voor de verkrijging van een woning.

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de hiervoor - onder 4.1 - vermelde wettelijke regeling is ter zake van artikel 14 van de Wet BRV – waarin is geregeld dat voor de verkrijging van woningen de belasting twee percent bedraagt – (voor zover hier van belang) het volgende vermeld:

“Artikel XVI, onderdeel C (artikelen 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)

Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. (…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.

Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken: - bedrijfsgebouwen en -ruimtes (…)”

(MvT, Kamerstukken II, 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115).

In het Besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M, dat vooruitlopend op de hiervoor vermelde wetswijziging is genomen, is hieromtrent het volgende bepaald: “Hieronder wordt het begrip woning nader toegelicht. 3. Woning. De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. (…) 3.4. Voorbeelden van onroerende zaken waarvoor de regeling niet geldt. Niet als woning aan te merken zijn in ieder geval: - bedrijfsgebouwen en -ruimtes (…)”

Op basis van de tussen partijen vaststaande feiten, stelt het Hof het volgende vast. De onroerende zaak is in 1895 gebouwd als woning. De onroerende zaak heeft zowel een woon- als een kantoorbestemming. De onroerende zaak is op enig moment als kantoor in gebruik genomen, bij welke gelegenheid de woning is aangepast aan dat gebruik door de oorspronkelijke keuken te verwijderen, een pantry te installeren, de badinrichting te verwijderen (onder instandlating van de leidingen), t.l.-verlichting aan de plafonds aan te brengen en aansluitingszuilen ten behoeve van de elektriciteitsvoorziening aan te leggen.

Het Hof ziet zich voor de vraag geplaatst of de onroerende zaak op het moment van de verkrijging kan worden gekwalificeerd als een onroerende zaak die naar haar aard is bestemd voor bewoning door particulieren. Het Hof stelt voorop dat de aard van de onroerende zaak ten tijde van de totstandkoming daarvan in 1895 “woning” was, en het derhalve de vraag is of de hiervoor – onder 4.4 – bedoelde aanpassingen ertoe hebben geleid dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. Naar het oordeel van het Hof moet die vraag ontkennend worden beantwoord. Weliswaar zijn om de onroerende zaak als kantoor in gebruik te kunnen nemen een aantal bouwkundige aanpassingen gedaan, maar naar het oordeel van het Hof niet zodanig dat daaraan de gevolgtrekking moet worden verbonden dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. De indeling van de onroerende zaak is ongewijzigd gebleven, er was ten tijde van de verkrijging sprake van een – zij het bescheiden – kookgelegenheid, bad en douche konden worden aangesloten op de bestaande leidingen. De onroerende zaak kon derhalve met zeer beperkte aanpassingen weer worden bewoond. De aard van de onroerende zaak is derhalve woning gebleven. Het tussentijdse gebruik als kantoor, doet daaraan niet af.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten  wegingsfactor 1  € 244 (voor de bezwaarfase), 2 punten  wegingsfactor 1  € 490 (voor de procedure in eerste aanleg) en 2 punten  wegingsfactor 1  € 490 (voor de procedure in hoger beroep) = € 2.448 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende bijstand.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Inspecteur ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Inspecteur,

– vernietigt de bestreden naheffingsaanslag,

– veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.448 en

– gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 328 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 497 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.

De beslissing is op 23 februari 2016 in het openbaar uitgesproken.

De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In zijn plaats tekent mr. J.P.M. Kooijmans.

De griffier, Namens de voorzitter,

(N.G.U. Wasch) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 25 februari 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.