Rb. Den Haag, 13-03-2023, nr. UTR 21/2138, UTR 21/2140, UTR 21/2156, UTR 21/2169, UTR 21/2170 en UTR 21/2173

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van diverse onroerende zaken (woningen en niet-woningen) in [plaats] voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019, als volgt vastgesteld:

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [adres 3] verlaagd naar € 476.000,--. De WOZ-waardes van de overige objecten zijn gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrices ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 januari 2023. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder, [taxateur 1] (taxateur van de heffingsambtenaar met betrekking tot de niet-woningen) en [taxateur 2] (taxateur van de heffingsambtenaar met betrekking tot de woningen) hebben deelgenomen aan de zitting.

1. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

2. Eiseres heeft het beroep tegen de waarde van de overige woningen: [adres 2] (UTR 21/2139), [adres 4] (UTR 21/2141), [adres 6] (UTR 21/2167), [adres 9] (UTR 21/2170), [adres 11] (UTR 21/2175), [adres 12] (UTR 21/2178), [adres 12] , tweede verdieping voorzijde (UTR 21/2179), [adres 12] , 1e verdieping achterzijde (UTR 21/2180), [adres 12] , 2e verdieping achterzijde (UTR 21/2181) en [adres 7] , bovenwoning 1e t/m 3e verdieping (UTR 21/2188) ingetrokken. Daarover hoeft de rechtbank dus geen oordeel meer te geven.

Het geschil over [adres 3] (UTR 21/2140)

3. Partijen hebben op de zitting overeenstemming bereikt over een waarde in het economisch verkeer, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, van de woning van € 515.000,- op de waardepeildatum 1 januari 2019.

4. Nu partijen overeenstemming hebben bereikt over de waarde van de woning, heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank geen belang meer bij een beslissing op zijn beroep, voor zover betreffende de woning. De rechtbank verklaart het beroep daarom in zoverre niet-ontvankelijk. Wel heef eiseres recht op teruggave van het griffierecht en op een proceskostenvergoeding.

5. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837,- met een wegingsfactor 1. Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 837,-.1.‬‬

Het geschil over [adres 1] (UTR 21/2138)

6. In deze zaak gaat het om een in 1970 gebouwd object dat op de waardepeildatum in gebruik is als kantoor. Het object heeft een oppervlakte van 55 m2. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 16.665,- per jaar (huurwaarde per m2: € 303,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,6. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten

7. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten onvergelijkbaar zijn, omdat deze verschillen qua objectsoort. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar het object ook vergeleken met andersoortige objecten, zoals winkels. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat wordt gekeken naar wat er in een object mogelijk is. De rechtbank is het daarmee eens. Het maakt niet uit wat een huidige huurder doet met een pand. Voor de verhuurmogelijkheden, en daarmee de waarde, gaat er om wat een huurder zou kunnen doen met een pand. In het object van eiseres is hetzelfde toegestaan als in de referentieobjecten. Eiseres heeft dit niet betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de mogelijkheden hetzelfde zijn en kan daarom het standpunt van de heffingsambtenaar volgen dat de gehanteerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

Het door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobject [referentieobject]

8. Eiseres wijst er verder op dat de m2-prijs van het referentieobject [referentieobject] ten opzichte van het object veel lager is, namelijk € 1.784,- per m2. De heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat dit te maken heeft met het aantal m2 oppervlak van de kelder. [referentieobject] heeft namelijk een kelder van 170 m2. De kelder is gewaardeerd met een bedrag van € 60,- per m2. De winkel heeft een prijs per m2 van € 315,-. Hierdoor is totale m2-prijs van het object lager. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.

Het geschil over [adres 5] (UTR 21/2156)

9. In deze zaak gaat het om een in 1910 gebouwd object dat op de waardepeildatum gebruikt wordt als restaurant. Het object heeft een oppervlakte van 183 m2. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 40.682,- per jaar (huurwaarde per m2: € 222,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,1. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten

11. Ook voor dit object stelt eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten onvergelijkbaar zijn, omdat deze verschillen qua objectsoort. Voor de bespreking van deze beroepsgrond wordt verwezen naar overweging 6.

Het door de heffingsambtenaar gehanteerde object [object]

12. Eiseres stelt dat het referentieobject [object] onvergelijkbaar is, omdat dit object ook bestaat uit een bovenwoning met een waarde van € 503.000,-. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat uit de koopakte blijkt dat de bovenwoning voor € 465.000,- is verkocht. Als er van dit bedrag wordt uitgegaan, leidt dit tot € 935.000,- voor het restaurant en opslag. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat het geheel is verkocht op 21 december 2018 voor € 1.400.000,-, waarvan dus € 935.000,- aan de winkel is toe te rekenen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat als wordt uitgegaan van € 935.000,-, dit leidt tot een hogere waarde voor het object van eiseres. De rechtbank is van oordeel dat de door eiseres pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden, in het licht van de toelichting die de taxateur van de heffingsambtenaar op de zitting heeft gegeven, geen aanleiding geven voor een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.

Het geschil over [adres 7] (UTR 21/2169)

13. In deze zaak gaat het om een in 1910 gebouwd object dat op de waardepeildatum gebruikt wordt als restaurant. Het object heeft een oppervlakte van 110 m2. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 29.040,- per jaar (huurwaarde per m2: € 264,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,1. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Herhaalde en ingelaste beroepsgronden

14. Eiseres heeft op de zitting aangegeven dat de beroepsgronden met betrekking tot [adres 5] als herhaald en ingelast moeten worden beschouwd als de beroepsgronden voor dit object. Voor deze beroepsgronden en het oordeel van de rechtbank wordt verwezen naar overwegingen 9 en 10.

Het geschil over [adres 8] (UTR 21/2170)

15. In deze zaak gaat het om een in 1910 gebouwd object dat op de waardepeildatum in gebruik is als winkelruimte. Het object heeft een oppervlakte van 145 m2. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 24.045,- per jaar (huurwaarde per m2: € 166,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,9. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De huurwaarde van het object is in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten het laagste. De kapitalisatiefactor is samen met de kapitalisatiefactor van [referentieobject] in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Het door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobject [referentieobject]

16. Ook voor dit object wijst eiser op de lagere m2-prijs van [referentieobject] . Voor het oordeel van de rechtbank over deze beroepsgrond wordt verwezen naar overweging 7.

Het geschil over [adres 10] (UTR 21/2173)

17. In deze zaak gaat het om een in 1920 gebouwd object dat op de waardepeildatum in gebruik is als winkelruimte. Het object heeft een oppervlakte van 110 m2. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 38.170,- per jaar (huurwaarde per m2: € 347,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,2. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De huurwaarde van het object is in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de een na laagste. De kapitalisatiefactor is in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten

18. Ook voor dit object stelt eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten onvergelijkbaar zijn, omdat deze verschillen qua objectsoort. Voor het oordeel van de rechtbank over deze beroepsgrond wordt verwezen naar overweging 6.

Het door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobject [referentieobject]

19. Ook voor dit object wijst eiser op de lagere m2-prijs van [referentieobject] . Voor het oordeel van de rechtbank over deze beroepsgrond wordt verwezen naar overweging 7.

20. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

21. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal twee jaar als redelijke termijn gezien. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan.2.

22. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn van twee jaar gelet op ontvangst van het bezwaarschrift van eiseres op 14 april 2020 en de datum van de uitspraak op 13 maart 2023, meer dan twee jaar heeft geduurd. De redelijke termijn is met naar boven afgerond 11 maanden overschreden. Dat is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (die afgerond 11 maanden over de behandeling van het bezwaar heeft gedaan) en deels aan de rechtbank (die naar boven afgerond drieëntwintig maanden over de behandeling van het beroep heeft gedaan). Omdat de bezwaarprocedure eindigt met de uitspraak op bezwaar, wordt de overgebleven periode van één maand aan de beroepsfase toegerekend.

De hoogte van de schadevergoeding

21. De vraag die vervolgens voorligt is hoe hoog de schadevergoeding zou moeten zijn. Als door het overschrijden van de redelijke termijn immateriële schade is geleden hanteert de Hoge Raad voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.2 De rechtbank oordeelt dat er, binnen de ruimte die de rechtspraak van het EHRM daarvoor biedt, door de Nederlandse bestuursrechter gedifferentieerd moet worden bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn.3

22. De rechtbank overweegt in algemene zin dat het bij een procedure op grond van de Wet WOZ gaat om een eenmalige belastingaanslag, die niet doorwerkt in de toekomst. De WOZ-waarde wordt immers ieder kalenderjaar opnieuw vastgesteld door de heffingsambtenaar, waarna daartegen ieder jaar rechtsmiddelen kunnen worden aangewend. Wel is van belang dat het hier gaat om belastingheffing en daarmee om een – gerechtvaardigde – inmenging op het recht op ongestoord genot van eigendom, zoals dat wordt gewaarborgd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Er is dan ook een fundamenteel recht in het geding.

23. De rechtbank overweegt verder dat eiseres in deze procedure een vennootschap is. De belangen in deze zaak zijn bovendien enkel financieel van aard. De bij eiseres betrokken personen kunnen in afwachting van uitsluitsel over de aanslagen spanning en stress ervaren, maar de rechtbank vindt dat een relatief gering belang. De rechtbank vindt die spanning en stress namelijk niet opwegen tegen de spanning en stress van iemand die in afwachting is van een bestuursrechtelijke procedure over bijvoorbeeld een verblijfsvergunning of een uitkering. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een redelijk groot financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als eiseres dan bij een gemiddelde particulier. Het financiële belang in deze zaak zou daarom voor meer stress en spanning zorgen bij een particulier dan het bij de bij eiseres betrokken personen doet.

24. Alles afwegend vindt de rechtbank een schadevergoeding van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden in deze zaken billijk.

25. In dit geval is de redelijke termijn met (afgerond) elf maanden overschreden. Afgerond naar boven leidt dat in deze zaak tot een aanspraak op schadevergoeding van € 100,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (5/11) en deels aan de rechtbank (6/11), zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 45,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen, en de Staat € 55,-.

26. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de Minister van Justitie en Veiligheid niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.4 De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend.

27. Het beroep, voor zover betreffende de woning aan [adres 3] , is niet-ontvankelijk. Het beroep is ongegrond, voor zover het gaat over de niet-woningen. De heffingsambtenaar moet aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden en proceskosten betalen. Ook bestaat recht op immateriële schadevergoeding.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2023.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.