Hof Den Haag, 15-07-2021, nr. BK-21/00082 en BK-21/00083

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 en 1 januari 2017 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 respectievelijk het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 385.000 respectievelijk € 391.000.

Belanghebbende heeft tegen beide beschikkingen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is voor beide beroepen een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier tweemaal een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft een nader stuk met bijlagen ingediend, dat door het Hof is ontvangen op 8 juni 2021. Het stuk is doorgezonden naar de Heffingsambtenaar.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 juni 2021. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof.

De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2016), met een wooninhoud van 543 m3 met garage en carport, gelegen op een perceel van 522 m2.

Blijkens informatie uit het kadaster hebben belanghebbende en haar echtgenoot de eigendom van het perceel verkregen op 20 oktober 2015 voor een koopsom van € 131.000.

In het bezwaarschrift heeft belanghebbende verzocht om toezending van de grondstaffels en een uitgebreid taxatieverslag.

Na het hoorgesprek op 20 augustus 2018 heeft belanghebbende bij e-mails van 15 november en 3 december 2018 verzocht om toezending van de grondstaffels en de matrices. De Heffingsambtenaar heeft hierop geantwoord dat een afspraak kon worden gemaakt om de gegevens op zijn kantoor in te komen zien. Van die mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

De Rechtbank heeft voor het jaar 2017 onder andere het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

"3. Eiseres voert aan dat verweerder heeft nagelaten een matrix en grondstaffels over te

leggen. Verweerder stelt dat eiseres na de hoorzitting om deze informatie heeft verzocht. Na

deze vraag heeft verweerder meerdere keren per mail en later telefonisch tijdens een andere

hoorzitting laten weten dat de stukken ter inzage op kantoor liggen en dat hij uiterlijk

16 november 2019 kan laten weten wanneer hij langskomt om de gevraagde stukken in te

zien.

De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde diverse malen is gemeld dat de op de

zaak betrekking hebbende stukken een week voor de hoorzitting ter inzage lagen op het

kantoor van verweerder. Vermeld is dat de gemachtigde contact kon opnemen voor het

maken van een afspraak om de stukken in te zien. Van die mogelijkheid heeft de

gemachtigde geen gebruik gemaakt.

Omdat verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage heeft

gelegd, heeft verweerder voldaan aan het bepaalde in artikel 7:4, tweede lid, van de

Algemene wet bestuursrecht. Er is geen rechtsregel die verweerder gebiedt om alle stukken

aan de gemachtigde toe te sturen. Dat hij er voor heeft gekozen om de stukken niet in te zien,

komt voor eigen risico.

4. In geschil is verder of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de

waardepeildatum 1 januari 2017 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit

het geval is en voert aan dat de waarde € 331.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat

hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2016), met een

wooninhoud van 543 m3 met garage en carport, gelegen op een perceel van 522 m2.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de

onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en

onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in

de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen

nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde

gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest

geschikte voorbereiding.

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak

niet te hoog heeft vastgesteld. Met de door hem overgelegde matrix alsmede foto’s met een

toelichting daarbij en de daarop ter zitting gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

8. De in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering,

omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar,

inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende

zaak. Hiervan uitgaande zou de waarde van de onroerende zaak op de toestandsdatum van

1 januari 2017 € 396.000,- bedragen. Door de WOZ-waarde vast te stellen op € 385.000,-

heeft verweerder deze niet te hoog vastgesteld.

9. Voor zover eiseres beoogt te betogen dat uitgegaan moet worden van het eigen

aankoopcijfer van € 241.000,-, faalt dit betoog. Verweerder stelt ter zitting dat de woning

waarschijnlijk in 2015 is gekocht. Het moest nog gebouwd worden. Dit aankoopcijfer heeft

wellicht enkel betrekking op de woning en niet op de ondergelegen grond. Deze zou al

ongeveer € 150.000,- hebben moeten kosten. Het is dan ook onwaarschijnlijk dat het door

eiseres genoemde bedrag de koopprijs is van zowel de grond als de woning. Door eiseres

wordt dit verder ook niet nader onderbouwd."

De Rechtbank heeft voor het jaar 2018 onder andere het volgende overwogen, waarbij de Heffingsambtenaar is aangeduid als verweerder:

"8. De in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering,

omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar,

inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende

zaak. Hiervan uitgaande zou de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van

1 januari 2017 € 409.000,- bedragen. Door de WOZ-waarde vast te stellen op € 391.000,-

heeft verweerder deze niet te hoog vastgesteld."

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildata 1 januari 2016 en 1 januari 2017 (voor beide beoordeeld naar de toestandsdatum 1 januari 2017). Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase op verzoek afschriften van stukken (zoals matrices en grondstaffels) had moeten verstrekken. De klachten over de schending van de hoorplicht en het al dan niet in voldoende mate rekening houden met de onderhoudstoestand van de woning heeft belanghebbende ter zitting ingetrokken.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, van de uitspraken op bezwaar en van de beschikkingen en tot verlaging van de waarde van de woning tot € 331.000 op 1 januari 2016 (jaar 2017) en € 343.000 op 1 januari 2017 (jaar 2018). Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten en griffierechten.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Volgens artikel 4, lid 1, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode).

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Zij zijn van hetzelfde type (vrijstaand) en in een woonkern zonder voorzieningen binnen dezelfde gemeente gelegen. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, de aanwezigheid van bijgebouwen (zoals een garage, een berging en een carport), kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Met onderlinge verschillen is, gelet op de verschillen in toegekende cijfers voor kwaliteit, onderhoud en ligging, in voldoende mate rekening gehouden. Voorts heeft de Heffingsambtenaar de gehanteerde, door het Hof aannemelijk bevonden, grondstaffels opgenomen in de matrix. Dat belanghebbende een aanzienlijk lagere prijs voor de woning zou hebben betaald, is niet aannemelijk gemaakt. Desgevraagd heeft de gemachtigde daarover geen concrete gegevens kunnen verschaffen. Evenmin is aannemelijk gemaakt dat de grondprijzen in de woonkern [woonplaats] veel lager zouden zijn dan die in de overige woonkernen. Uit de overgelegde stamkaarten van verkochte woningen in de diverse woonkernen gedurende een aantal jaren kan deze conclusie niet zonder meer worden getrokken. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar in dit verband onweersproken gesteld dat het object [adres 2] binnen korte tijd een aantal keer is verkocht, voor fluctuerende prijzen, en dat het voorzieningenniveau van alle woonkernen binnen de gemeente gelijkwaardig (laag) is.

Tot slot klaagt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase geen afschriften heeft verstrekt van grondstaffels en matrices. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat in de bezwaarfase geen matrices beschikbaar waren, maar wel de grondstaffels zoals opgenomen in de matrix die in beroep is overgelegd.

Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.

Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, lid 2 en lid 3, Awb. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de Heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verplicht was de stukken in kopie aan hem te zenden, faalt de klacht. Naar het oordeel van het Hof volgt uit artikel 40 Wet WOZ geen verplichting de stukken waar belanghebbende tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door belanghebbende. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken. Het Hof beschouwt de verplichtingen die uit artikel 7:4, lid 2, 3 en 4, Awb voor de Heffingsambtenaar voortvloeien als samenhangend. Het Hof verwijst naar de memorie van toelichting (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3), waarin de regering onder meer opmerkt: "In aansluiting op het inzagerecht wordt in het derde lid [Hof: thans lid 4] bepaald dat belanghebbenden van de ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschrift kunnen verkrijgen." Voor de rechten die het spiegelbeeld van deze verplichtingen vormen, geldt hetzelfde. Dit betekent dat belanghebbende tijdens het uitoefenen van zijn inzagerecht om afschriften van stukken kan vragen die in het dossier zitten, al dan niet tegen vergoeding van de daarmee gemoeide kosten. Belanghebbende heeft van het inzagerecht geen gebruik gemaakt, hoewel wel meermaals de gelegenheid is geboden. Alsdan bestaat geen recht om desgevraagd afschriften van ter inzage gelegde stukken te verkrijgen. Omdat belanghebbende van zijn inzagerecht geen gebruik heeft gemaakt, faalt ook de verwijzing door belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2108/182.

Het hoger beroep is ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier W. de Gelder. De beslissing is op 15 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.