Hof Arnhem-Leeuwarden, 23-01-2018, nr. 17/00652, nr. 17/00653, nr. 17/00654

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 1, [a-straat] 3 en [b-straat] 311 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op respectievelijk € 6.138.000, € 872.000 en € 1.812.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) opgelegd ter zake van het gebruik van deze onroerende zaken.

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 20 oktober 2017, 20 november 2017 en 30 november 2017.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is gebruiker van [a-straat] 1 ( [B] ), [a-straat] 3 ( [C] ) en [b-straat] 311 ( [D] ).

[a-straat] 1 is tezamen met [c-straat 1] 16, 18 en 20 (hierna gezamenlijk te noemen: [a-straat] 1) aangemerkt als een samenstel in de zin van artikel 16 aanhef, en onder d, van de Wet WOZ. Het betreft een in 2012 gebouwd hotel met een restaurant en een wijnbar. De onroerende zaak bestaat uit vijf appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente [A] , sectie [Y] , nummer [00000] , indexnummers A-1, A-22, A-23, A-24 en A-25. Belanghebbende is voor het object op 24 juni 2010 een huurovereenkomst aangegaan met een huurprijs van € 572.555 per jaar.

[a-straat] 1 is bij akte van levering van 12 oktober 2016 door Stichting [E] C.V. in eigendom overgedragen aan [F] B.V. voor een koopsom van € 7.550.499.

[a-straat] 3 betreft een in 2012 gebouwd café-restaurant. De onroerende zaak bestaat uit één appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente [A] , sectie [Y] , nummer [00000] , indexnummer A-14. Belanghebbende is voor het object op 31 december 2013 een huurovereenkomst aangegaan met een huurprijs van € 90.000 per jaar.

[a-straat] 3 is bij akte van levering van 12 oktober 2016 door [G] B.V. in eigendom overgedragen aan [F] B.V. voor een koopsom van € 1.141.935.

[b-straat] 311 is tezamen met [b-straat] 313 en 313a (hierna gezamenlijk te noemen: [b-straat] 311) aangemerkt als een samenstel in de zin van artikel 16 aanhef, en onder d, van de Wet WOZ. Het betreft een horecagelegenheid, die met name is ingesteld op feesten en bruiloftspartijen. Het gebouw is in 1996 heropgebouwd. Belanghebbende is voor het object een huurovereenkomst aangegaan met als ingangsdatum 1 maart 2012.

De aandelen in [F] B.V., de koper van [a-straat] 1 en 3, worden indirect gehouden door [H] (hierna: [H] ). [H] was tot 16 juni 2016 middellijk bestuurder van belanghebbende.

In geschil zijn de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [a-straat] 1, [a-straat] 3 en [b-straat] 311 op de waardepeildatum 1 januari 2015.

Beide partijen hebben aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarden tot € 4.999.000 ( [a-straat] 1), € 799.000 ( [a-straat] 3) en € 765.000 ( [b-straat] 311), en – naar het Hof begrijpt – tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Vooraf

Belanghebbende is op 14 september 2017 uitgenodigd voor de zitting van het Hof. Zij heeft op 9 oktober 2017 schriftelijk bij het Hof aangedrongen om bij voorrang te worden behandeld. Bij haar brief van 17 november 2017 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend en wederom gevraagd bij voorrang te worden behandeld.

Belanghebbende heeft op 30 november 2017, een dag voor de zitting, omvangrijke nadere stukken bij de informatiebalie van het Paleis van Justitie in Arnhem afgegeven. Deze stukken hebben de griffie en de behandelende kamer van het Hof kort voor de aanvang van de zitting bereikt. De stukken zijn ingediend binnen de 10-dagentermijn van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht. Een goede procesorde brengt mee dat bewijs ter staving van door de wederpartij betwiste feiten zoveel mogelijk in de schriftelijke stukken en tijdig voor de zitting wordt overgelegd. De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd aangegeven dat hij de stukken eerst recent heeft gekregen, maar daar geen verdere onderbouwing voor gegeven. De heffingsambtenaar heeft, gelet op zijn verklaring ter zitting van het Hof, niet op de stukken kunnen reageren omdat hij die niet heeft ontvangen. Het Hof heeft het belang dat belanghebbende heeft bij het overleggen van de desbetreffende stukken afgewogen tegen het algemeen belang van een doelmatige procesgang, mede in het licht van belanghebbendes herhaaldelijk gedane verzoek om voorrang. Gelet op deze omstandigheden zal het Hof belanghebbende niet in de gelegenheid stellen de stukken alsnog in het geding te brengen. Enkel de nadere stukken van 30 november 2017 tegen de overlegging waarvan de heffingsambtenaar ter zitting geen bezwaar heeft gemaakt, zal het Hof tot de stukken van het geding rekenen.

Horen

Voor zover belanghebbende klaagt over een gebrek in het horen, doordat de heffingsambtenaar zich niet persoonlijk op de hoogte heeft gesteld van de situatie ter plaatse, faalt deze grief. De heffingsambtenaar is niet verplicht het hoorgesprek te houden bij de onroerende zaak noch is hij verplicht de onroerende zaak persoonlijk te bezichtigen. Voor de aanwezigheid van enig ander gebrek bij het hoorgesprek heeft belanghebbende onvoldoende gesteld.

Objecten

Belanghebbende betoogt dat voor haar onduidelijk is waaruit de door de heffingsambtenaar gewaardeerde onroerende zaken bestaan. Het Hof stelt vast dat de beschikkingen voldoen aan de voorschriften van artikel 23, eerste lid, van de Wet WOZ. Naar het oordeel van het Hof moet het belanghebbende bij ontvangst van de beschikkingen duidelijk zijn geweest op welke onroerende zaken de beschikkingen betrekking hebben en waaruit deze bestaan. Het Hof is niet gebleken van een onjuiste objectafbakening dan wel van een onjuiste omschrijving en kadastrale aanduiding van de objecten.

WOZ-waarden

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten weliswaar hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar de toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in dat artikellid omschreven. De waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 11 juni 2004, nr. 39.467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.

[a-straat] 1 (17/00652)

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een door taxateur [I] opgesteld taxatierapport van 7 januari 2017 overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 7.170.000. In het taxatierapport wordt gewezen op het eigen verkoopcijfer van € 7.550.499 dat op 12 oktober 2016 is gerealiseerd.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van deze onroerende zaak op dat moment. Dat is immers de prijs die door de meestbiedende koper voor de onroerende zaak is betaald. Daarvan kan worden afgeweken indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.

Belanghebbende stelt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt omdat de onroerende zaak, zonder op de markt te zijn aangeboden, is verkocht aan een zakenrelatie.

Het Hof is van oordeel dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen koopsom in de regel als zakelijk kan worden aangemerkt. Het ligt op de weg van belanghebbende aannemelijk te maken dat in het onderhavige geval hiervan moet worden afgeweken. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof daartoe onvoldoende aangevoerd. De omstandigheid dat de koper en verkopers zakenrelaties zijn betekent niet – anders dan belanghebbende stelt – dat zij aan elkaar zijn gelieerd en rechtvaardigt op zichzelf niet de conclusie dat de koopovereenkomst niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de gerealiseerde verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Belanghebbende heeft evenmin kunnen toelichten waarom de koper bereid zou zijn een hogere prijs te betalen dan de waarde in het economische verkeer. De koper zou daarmee de verkopers bevoordelen, hetgeen niet voor de hand ligt aangezien de koper en verkopers niet financieel met elkaar verbonden zijn. Het Hof acht aannemelijk dat de koopsom via de werking van het marktmechanisme tot stand is gekomen. Dat het object niet fysiek op de markt is aangeboden doet daaraan niet af.

Gelet op het voorgaande is de tussen partijen overeengekomen koopsom op zakelijke gronden tot stand gekomen en vertegenwoordigde de koopsom op dat moment de waarde in het economische verkeer. De omstandigheid dat de onroerende zaak ruim 21 maanden na de waardepeildatum is verkocht, brengt in het onderhavige geval niet mee dat dit verkoopcijfer niet meer als maatgevend kan worden beschouwd. Wel dient rekening te worden gehouden met de marktontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de datum van de verkooptransactie. Ook dient rekening te worden gehouden met de verhuurde staat waarin de onroerende zaak is verkocht. Aannemelijk is dat de gerealiseerde verkoopprijs is beïnvloed door de lopende huurovereenkomst (vgl. HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982). Het Hof is van oordeel dat met zowel het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de transactiedatum als de invloed van de huurovereenkomst op de prijsvorming van de verkooptransactie voldoende rekening is gehouden nu de heffingsambtenaar de waarde € 1.412.499, ofwel 18,7%, lager heeft vastgesteld dan de verkoopprijs. Het Hof acht aannemelijk dat de door belanghebbende gestelde waardeverminderende factoren, zoals de slechte bereikbaarheid, geluidsoverlast, achterstallig onderhoud en vochtproblemen, zijn verdisconteerd in de verkoopprijs zodat ook op deze gronden geen aanleiding bestaat aan de onroerende zaak een lagere waarde toe te kennen dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 6.138.000 niet te hoog is.

[a-straat] 3 (17/00653)

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een door taxateur [I] opgesteld taxatierapport van 7 januari 2017 overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.121.000. In het taxatierapport wordt gewezen op het eigen verkoopcijfer van € 1.141.935 dat op 12 oktober 2016 is gerealiseerd.

De onroerende zaak is, evenals [a-straat] 1, op 12 oktober 2016 in eigendom overgedragen. Ook voor deze transactie geldt dat, naar het Hof aannemelijk acht, de tussen partijen overeengekomen koopsom op zakelijke gronden tot stand is gekomen en de koopsom op dat moment de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigde. Het Hof is van oordeel dat met zowel het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de transactiedatum als de invloed van de huurovereenkomst op de prijsvorming van de verkooptransactie voldoende rekening is gehouden, nu de heffingsambtenaar de waarde € 269.935, ofwel 23,6%, lager heeft vastgesteld dan de verkoopprijs. Het Hof acht aannemelijk dat de door belanghebbende gestelde waardeverminderende factoren, zoals de slechte bereikbaarheid, geluidsoverlast en achterstallig onderhoud, zijn verdisconteerd in de verkoopprijs zodat ook op deze gronden geen aanleiding bestaat aan de onroerende zaak een lagere waarde toe te kennen dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Belanghebbendes grief dat het terras van 30 m2 feitelijk een containeropslagplaats is, leidt evenmin tot een lagere waarde omdat ook dit, als daarvan al een waardedruk uitgaat, is verdisconteerd in de verkoopprijs.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 872.000 niet te hoog is.

[b-straat] 311 (17/00654)

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een door taxateur [I] opgesteld taxatierapport van 7 januari 2017 overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.864.000. In het taxatierapport is een matrix opgenomen met de gegevens van de onroerende zaak, alsmede van drie referentieobjecten. Deze matrix luidt als volgt:

De taxateur heeft bij de onroerende zaak 1.000 m2 extra grond gewaardeerd op een bedrag van € 100.000. Daarnaast heeft hij een aftrek wegens “Kosten koper” toegepast van € 123.255. Aldus bedraagt de waarde volgens het taxatierapport (afgerond) € 1.864.000.

Belanghebbende heeft erop gewezen dat het voor haar onduidelijk is waarom in de taxatieopbouw een onderdeel “extra grond” is opgenomen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat in het onderhavige geval de grondoppervlakte van de onroerende zaak groter is dan die normaliter wordt gebruikt voor een gebouw met dezelfde bestemming en hetzelfde bouwvolume. De oppervlakte die normaliter wordt gebruikt (basiskavel) is verdisconteerd in de huurwaarde van het gebouw. Het resterende deel van de grondoppervlakte (extra grond) wordt apart in de taxatie betrokken. In het onderhavige geval is de extra grond 1.000 m2. Het Hof acht de toegepaste waarderingsmethode aanvaardbaar en heeft geen reden te twijfelen aan de totale oppervlakte van het perceel van 3.350 m2.

In het taxatierapport is uitgegaan van een huurwaarde van € 178.039 en een kapitalisatiefactor van 10,6. Bij de taxatie heeft de taxateur gebruikgemaakt van drie referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat de referentieobjecten [c-straat 2] 178 te [A] en [d-straat] 11 te [J] niet kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak omdat deze objecten veel kleiner zijn. Daar komt voor [d-straat] 11 te [J] bij dat dit object is gelegen in een andere gemeente dan de onroerende zaak en op ruime afstand daarvan. [a-straat] 3 is wat betreft ligging vergelijkbaar met de onroerende zaak. Hoewel ook dit object kleiner is, is het geschikt als referentieobject.

Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar gesteld dat uit het huurinlichtingenformulier volgt dat de huurprijs per 1 maart 2012 € 192.312,86 bedraagt. Belanghebbende heeft deze huurprijs met de enkele stelling dat zij de huurovereenkomst niet kent, onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat het Hof van deze huurprijs zal uitgaan. Mede gelet op de gerealiseerde huurprijs is het Hof van oordeel dat de aan de onroerende zaak toegekende huurwaarde van € 178.039 niet te laag is. Het Hof acht voorts de kapitalisatiefactor van 10,6 aannemelijk. De kapitalisatiefactor bestaat uit de basisrente en een opslagrisico en uit de exploitatielasten. De exploitatielasten worden onderverdeeld in onderhoudskosten, vaste lasten, beheerkosten en leegstandsrisico. Het verschil tussen de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,6 en de door belanghebbende berekende kapitalisatiefactor van 7,9 is voornamelijk gelegen in de exploitatielasten. Belanghebbende heeft haar stelling dat de exploitatiekosten hoger zijn dan waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan niet met gegevens, anders dan het noemen van percentages, onderbouwd. Met name de door belanghebbende gestelde onderhoudskosten van 15% acht het Hof niet waarschijnlijk. Het Hof ziet voor de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,6 bevestiging in de kapitalisatiefactor van [a-straat] 3. De andere door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten verschillen te veel in grootte en in ligging om als onderbouwing van de kapitalisatiefactor te dienen. Het Hof acht aannemelijk dat de door belanghebbende gestelde waardeverminderende factoren, zoals de slechte bereikbaarheid en achterstallig onderhoud, zijn verdisconteerd in de gerealiseerde huurprijs, die aanmerkelijk hoger is dan de toegekende huurwaarde. Belanghebbendes grief dat de heffingsambtenaar ten onrechte een zaal van 315 m2 in de waardering heeft betrokken, leidt – wat daarvan ook zij – evenmin tot een lagere waarde, omdat ook dit is verdisconteerd in de gerealiseerde huurprijs. Voor de objectafbakening is evenmin van belang of de zaal van 315 m2 wel of niet terecht in de waardering is betrokken, omdat niet in geschil is dat het hele gebouw tot het object behoort.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 1.812.000 niet te hoog is.

Onroerendezaakbelasting

Belanghebbende heeft aangevoerd dat uit publicaties in de (vak)media blijkt dat diverse gemeenten een aanzienlijk hogere onroerendezaakbelasting heffen dan is afgesproken met de rijksoverheid. Belanghebbende heeft niet gesteld dat dat ook geldt voor de gemeente Huizen. Reeds daarom faalt het betoog van belanghebbende. Ten overvloede overweegt het Hof als volgt. Het staat gemeenten in beginsel vrij om in de belastingverordeningen voor de gemeentelijke belastingen de heffingsmaatstaven en tarieven op te nemen die zich het beste verstaan met het gemeentelijk beleid en de praktijk van de belastingheffing (Kamerstukken II 1989/90, 21 591, nr. 3, p. 65-67 en p. 77-78). Niet gebleken is dat de in de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 2016 van de gemeente Huizen vastgelegde tarieven in strijd zijn met een hogere regeling dan wel in strijd zijn met enig rechtsbeginsel.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. J. Lamens, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 23 januari 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.