Hof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2017, nr. 16/00593

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 329.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover deze betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 731,37.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikte waarde verminderd tot € 250.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 mei 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, zijnde een multifunctioneel bedrijfspand, bouwjaar 1972 en uitgebreid in 1997, gelegen op een kavel van 1.128 m² en met een totale bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) van 938 m². De onroerende zaak bestaat uit een kantoor met een b.v.o. van 106 m², een kantine met een b.v.o. van 19 m², een werkplaats met een b.v.o. van 292 m² en drie opslag-/magazijnruimtes met een b.v.o. van 122 m², 381 m² en 18 m².

Belanghebbende heeft in 2015 een huurovereenkomst gesloten met [A] voor een periode van vijf jaar (met een optie tot verlenging met vijf jaar) met een huurprijs van € 1.200 per maand. De huur is aangevangen op 1 juni 2015.

In geschil is de WOZ-waarde op de waardepeildatum.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van deze onroerende zaak op dat moment. Dit kan anders zijn, indien bij de transactie niet is voldaan aan de uitgangspunten die in acht dienen te worden genomen bij de bepaling van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat een huurtransactie niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs in beginsel als zakelijk kan worden aangemerkt. Op de partij die stelt dat dit anders is, rust de last van deze stelling feiten en omstandigheden aan te voeren en, bij betwisting, aannemelijk te maken (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

Belanghebbende concludeert tot een WOZ-waarde van € 139.000 per de waardepeildatum onder verwijzing naar de in 2015 met [A] overeengekomen huurprijs, die per jaar € 14.400 bedraagt. Na vermenigvuldiging met de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,7 leidt deze tot een waarde van € 139.680.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen transactiecijfer geen goede indicatie vormt voor de waarde op dat moment omdat de overeengekomen huurprijs buiten de uit de marktanalyse berekende bandbreedte valt. Daardoor zou de onroerende zaak voor een te laag bedrag zijn verhuurd. Het verhuurcijfer komt niet overeen met de marktanalyse. De heffingsambtenaar verwijst voor deze stelling naar het in hoger beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door ing. P.J.G. Jansen, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 290.000. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het taxatierapport is voor de onroerende zaak een totale huurwaarde gehanteerd van € 30.425 per jaar, en een kapitalisatiefactor van 9,7. Er is rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:

1. [b-straat] 48 en 50 in [Z] ; een bedrijfspand, bouwjaar 1980, met een b.v.o. van 1.197 m². Dit pand is op 9 april 2013 verkocht voor € 355.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 8,7 toegepast.

2. [a-straat] 47 in [Z] ; een loods, bouwjaar 1961, met een b.v.o. van 300 m². Deze onroerende zaak is per 2014 verhuurd voor € 9.000 per jaar. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 8,5 toegepast en een aftrek toegepast wegens de aanwezigheid van asbest.

3. [c-straat] 11 in [Z] ; een werkplaats met magazijn, kantine en twee recepties, bouwjaar 1993, met een b.v.o. van 1.190 m². Deze onroerende zaak is op 31 december 2012 verkocht voor € 525.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 10,4 toegepast.

4. [a-straat] 55F in [Z] ; een loods, bouwjaar 1998, met een b.v.o. van 325 m². Deze onroerende zaak is op 28 maart 2012 verkocht voor € 80.000 en is op 19 juni 2015 verkocht voor € 120.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 10,5 toegepast.

De heffingsambtenaar is niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de tussen belanghebbende en [A] overeengekomen huurprijs niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen en daarmee niet WOZ-conform zou zijn. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar erkend dat de huurprijs is overeengekomen tussen onafhankelijke derden, dat sprake is van een zakelijke transactie en dat hij gelooft dat belanghebbende al het mogelijke heeft gedaan om de onroerende zaak goed in de markt te zetten. Als bijzondere omstandigheid heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de huurprijs buiten de door de heffingsambtenaar gestelde bandbreedte valt. Belanghebbende heeft daartegenover gesteld dat de vergelijkingspanden, op basis waarvan de heffingsambtenaar de bandbreedte heeft bepaald, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het Hof is van oordeel dat het enkele gegeven dat een transactie buiten een bepaalde bandbreedte valt, onvoldoende is om de daadwerkelijk in de markt gerealiseerde huurprijs niet als uitgangspunt te nemen bij de bepaling van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft verder gewezen op het faillissement van een vennootschap waarvan belanghebbende de aandelen hield. Zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, is niet aannemelijk dat deze omstandigheid heeft geleid tot het overeenkomen van een lagere huurprijs. De heffingsambtenaar heeft verder geen omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die maken dat de gerealiseerde huurprijs niet als richtsnoer kan worden genomen, zoals bedoeld door de Hoge Raad (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

Wel ziet het Hof in het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de transactiedatum aanleiding om de huurwaarde aan te passen. In zoverre is belanghebbende, die een dergelijke aanpassing niet heeft verwerkt, ook niet in zijn bewijslast geslaagd dat de door hem voorgestane waarde juist is. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat tussen 1 januari 2014 en 1 juni 2015 sprake was van een dalende markt. Het Hof gaat hiervan uit en vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in goede justitie tot € 146.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.

De Rechtbank heeft de kosten voor de behandeling van het bezwaar en het beroep vastgesteld op € 1.238. De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd verklaard daartegen geen bezwaar te hebben, zodat het Hof daarvan zal uitgaan.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.485 (3 punten (hogerberoepschrift, schriftelijke zienswijze na incidenteel hoger beroep en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 495 (bedrag 2017)).

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 146.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 1.485,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 7 juni 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema) (A. van Dongen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.