Hof 's-Hertogenbosch, 16-12-2014, nr. HD 200.079.851/01

2. [geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 11 december 2012 en 1 april 2014 in het hoger beroep van het door de rechtbank Roermond onder zaaknummer 97565/HA ZA 09-895 gewezen vonnis van 15 december 2010.

Het hof zal de nummering van de eerdere arresten voortzetten en partijen opnieuw in enkelvoud aanduiden als [Architectenburo] en [geïntimeerden].

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 11 december 2012 (bij welk arrest onder meer bewijsopdrachten zijn verstrekt);

- de processen-verbaal van de enquête van 5 maart en 23 mei 2013 aan de zijde van appellante;

- de processen-verbaal van contra-enquête, tevens enquête van 3 september 2013 en 24 oktober 2013 aan de zijde van geïntimeerden;

Partijen hebben arrest gevraagd.Het voor het pleidooi door [Architectenburo] overgelegde dossier is incompleet en begint met een verkeerde dagvaarding. Vele producties ontbreken. Het hof heeft gebruik gemaakt van ter griffie aanwezige stukken.

Tijdens het pleidooi gehouden op 9 september 2014 was de procesvertegenwoordiger van [Architectenburo] met kennisgeving niet aanwezig, en is conform artikel 134 lid 3 Rv door de statutair directeur van [Architectenburo], de heer [statutair directeur Architectenburo], zelf zijn zaak bepleit.[geïntimeerden] heeft er bezwaar tegen gemaakt dat de voor dit pleidooi op voorhand toegezonden producties (in totaal twee ordners) in het geding zouden worden gebracht. [geïntimeerden] heeft er tijdens het pleidooi onder meer een beroep op gedaan dat de producties bij rolbeslissing van 6 mei 2014 al waren geweigerd zodat die niet alsnog onderdeel van het procesdossier kunnen uitmaken, en dat het bij die producties veelal gaat om eenzijdige opmerkingen van [Architectenburo]. Dit komt feitelijk neer op een verkapte memorie na enquête terwijl door [Architectenburo] geen memorie na enquête is ingediend, aldus [geïntimeerden].Ter zitting heeft het hof geen beslissing gegeven op de toelaatbaarheid van de producties, maar meegedeeld dat het die beslissing zou nemen in zijn arrest.

Het hof overweegt als volgt. Het feit dat producties bij rolbeslissing van 6 mei 2014 zijn geweigerd staat er niet aan in de weg dat diezelfde of andere producties later langs andere weg in het geding worden gebracht. In dit geval is na 6 mei 2014 een pleidooi bepaald, en voor het pleidooi kunnen producties in het geding gebracht worden, ook als die bij een eerdere gelegenheid zijn geweigerd.Voorts dient de rechter ter zake dienend verweer in zijn beoordeling te betrekken indien dit verweer redelijkerwijze kenbaar is voor de wederpartij. Met het verweer dat is gevoerd in een bij conclusie of akte overgelegde productie zal rekening moeten worden gehouden indien uit de conclusie of akte, mede in verband met eerdere gedingstukken, voldoende kenbaar is dat de betrokken partij de inhoud van die productie mede als verweer naar voren wil brengen en uit de productie voldoende duidelijk blijkt welk verweer aldus wordt gevoerd (HR 17 oktober 2008, NJ 2009/474).Volgens het pilotrolreglement moet een partij die bij gelegenheid van (onder meer) een pleidooi nog producties in het geding wenst te brengen, ervoor zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting de ter gelegenheid van het pleidooi in het geding te brengen producties hebben ontvangen. Weliswaar zijn de producties tijdig toegezonden, maar tijdens het pleidooi was de advocaat van [Architectenburo] niet aanwezig zodat deze strikt genomen de betreffende producties niet bij dat pleidooi in het geding heeft kunnen brengen.

Bij zijn beoordeling of de producties desondanks tot de gedingstukken kunnen worden gerekend betrekt het hof mede het door de Hoge Raad na het pleidooi gewezen arrest van 26 september 2014, ECL:NL:HR:2014:2804. Daarin heeft de Hoge Raad een oordeel gegeven over het – ook in de zaak [Architectenburo]/[geïntimeerden] toegepaste – pilotrolreglement van dit hof.De Hoge Raad heeft daarbij verwezen naar zijn eerdere arrest van 17 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1774, NJ 2013/376. Daarin is geoordeeld dat artikel 1.9 van het landelijk procesreglement, waarmee artikel 1.9 van het pilotrolreglement overeenstemt, ertoe strekt dat vóór de afloop van een termijn komt vast te staan of het gevraagde uitstel al dan niet wordt verleend, opdat bij weigering van het uitstel de verzoeker de gelegenheid heeft de proceshandeling waarvoor uitstel was gevraagd zo mogelijk alsnog tijdig te verrichten. Hiermee strookt – aldus de Hoge Raad in het arrest van 26 september 2014 – dat op een tijdig ingediend verzoek om uitstel voor het verrichten van een proceshandeling als de onderhavige (het indienen van een memorie na enquête), dat slechts op grond van klemmende redenen toewijsbaar is, in alle gevallen, en dus ongeacht of het juiste H-formulier is gebruikt en of daarin klemmende redenen zijn vermeld, de beslissing gegeven wordt op een zodanig tijdstip dat in geval van weigering de verzoeker nog de gelegenheid heeft de proceshandeling tijdig te verrichten. Het is het hof ambtshalve gebleken dat in het onderhavige geval de beslissing tot afwijzing van het (tijdig ingediende) verzoek om uitstel op een zodanig tijdstip is gegeven dat [Architectenburo] niet meer de gelegenheid heeft gehad tijdig een memorie na enquête te nemen.

In het licht van het voorgaande en van het feit dat de door [Architectenburo] overgelegde producties op een zodanig tijdstip aan [geïntimeerden] zijn toegezonden dat deze daarvan kennis heeft kunnen nemen en daarop heeft kunnen reageren, zal het hof, ter herstel van de hiervoor genoemde fout, de door [Architectenburo] overgelegde producties – ook voor zover daarnaar tijdens het pleidooi door [Architectenburo] niet is verwezen – toelaten en bij zijn beoordeling betrekken. In dit arrest zal het hof de desbetreffende producties – die, naar [geïntimeerden] terecht heeft opgemerkt, voor een belangrijk deel als inhoudelijk commentaar van [Architectenburo] op de getuigenverklaringen kunnen worden aangemerkt – ook wel aanduiden als het commentaar van [Architectenburo].

In het tussenarrest van 11 december 2012 spreekt het hof in rechtsoverweging 7.10 abusievelijk van de overeenkomst van 18 mei 2008; uiteraard is daar bedoeld de overeenkomst van 20 mei 2008.

In het tussenarrest van 11 december 2012 heeft het hof [Architectenburo] toegelaten: (1) a. tegenbewijs te leveren tegen de (door het hof voorshands bewezen geachte) stelling van [geïntimeerden] dat de tussen partijen gesloten overeenkomst niet meer inhield dan dat de percelen door [geïntimeerden] aan [Architectenburo] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geïntimeerden] waren en/of b. te bewijzen dat hij met [geïntimeerden] is overeengekomen dat laatstgenoemde ervoor zou zorgen dat voorafgaand aan de levering (die zou plaatsvinden op 31 december 2008) de persleiding [het hof leest:] in het perceel zou worden verwijderd; (2) te bewijzen dat (in weerwil van hetgeen is opgenomen in de in het tussenarrest genoemde genoemde stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente [woonplaats]) door haar geen overleg met het Waterschapsbedrijf en/of de gemeente is gevoerd zoals in die stukken vermeld; (3) te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat het op 20 mei 2008 verkochte zou worden geleverd met inbegrip van de zich daarin op dat moment bevindende roerende zaken; (4) te bewijzen dat [geïntimeerden] bestanddelen van de verkochte zaken heeft verwijderd. Voorts heeft het hof in het arrest [geïntimeerden] toegelaten (5) te bewijzen dat [Architectenburo] [geïntimeerden] heeft meegedeeld dat hij de inventaris, voersilo's en dergelijke mocht verwijderen en dat hij de verkochte stallen intern mocht slopen om materialen zoals isolatieplaten mee te kunnen nemen. Door [Architectenburo] zijn de volgende getuigen voorgebracht: - [statutair directeur Architectenburo], statutair directeur van partij ABC Wonen BV; - [adviseur geïntimeerden], adviseur bij Arvalis; - [zelfstandig ondernemer], zelfstandig ondernemer; - [rentmeester 1], rentmeester, - [echtgenote statutair directeur Architectenburo], echtgenote van [statutair directeur Architectenburo], medeaandeelhouder van ABC Wonen BV. [geïntimeerden] heeft de volgende getuigen voorgebracht: - [geïntimeerde 1], partij; - [geïntimeerde 2], partij; - [makelaar], makelaar (diens achternaam is in het proces-verbaal abusievelijk weggevallen); - [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1], ambtenaar bij het Waterschapsbedrijf Limburg; - [rentmeester 2], rentmeester; - [adviseur geïntimeerden] voornoemd. De getuigen zullen hierna met hun achternaam worden aangeduid.

Beoordeling inzake bewijsopdracht (1) en (2)

Door de getuigen is, voor zover inzake deze bewijsopdrachten van belang, als volgt verklaard.– Getuige [adviseur geïntimeerden] heeft onder meer verklaard dat hij is opgetreden als adviseur van [geïntimeerden]. [geïntimeerden] heeft hem de vraag voorgelegd of een tekst op een tekening met handtekeningen daaronder (te weten productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg) een geldige koopovereenkomst opleverde. Daarop heeft [adviseur geïntimeerden] bevestigend geantwoord. Tussen de hem toen onbekende conceptovereenkomst van 20 mei 2008 en deze productie 4 was een verschil, namelijk dat de kosten voor rekening en risico van [geïntimeerden] zouden zijn. Hij heeft gezegd dat de handtekening van [geïntimeerden] op de tekening waarschijnlijk een geldige overeenkomst opleverde. Hij heeft toen met [geïntimeerden] afgesproken overleg te hebben met [Architectenburo] om te overleggen hoe ze ervoor konden zorgen dat het waterschap de verlegging zou betalen conform het bepaalde in de akte van 1982. [Architectenburo] zei dat hij kosten niet wilde betalen, het was overduidelijk dat in de relatie [Architectenburo]/[geïntimeerden] de kosten voor [geïntimeerden] zouden zijn. Er is niet besproken wie zou moeten regelen dat de leiding zou worden verlegd. De relatie tussen [Architectenburo] en [geïntimeerden] was toen nog goed.[Architectenburo] heeft [adviseur geïntimeerden] namen gegeven van mensen bij het waterschap om die te benaderen voor deze kwestie. [adviseur geïntimeerden] heeft toen gesproken met de heer [rentmeester 2] van het waterschap, de heer [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] was ziek.Naar aanleiding van het gespreksverslag (productie 2 bij productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft [adviseur geïntimeerden] verklaard dat hij niet gelooft dat er, zoals in het verslag staat, op 4 november 2008 overleg is geweest op zijn kantoor. Hij denkt dat het gaat om een verslag van een bespreking in september, toen is namelijk besproken dat de persleiding verkeerd lag. Ook de tekst dat het transport op 31 december 2008 geen doorgang vindt wanneer er geen uitsluitsel is over het verleggen van de leiding komt hem onbekend voor. [Architectenburo] had juist steeds het standpunt ingenomen dat levering op 31 december 2008 moest doorgaan. [Architectenburo] wist ook – althans [adviseur geïntimeerden] neemt dat aan, omdat [Architectenburo] een professioneel projectontwikkelaar was – dat verlegging voor 31 december 2008 niet mogelijk was in verband met de vereiste vergunningen en het gewijzigde bestemmingsplan.[adviseur geïntimeerden] kan zich niet herinneren dat hij aan [Architectenburo] heeft voorgesteld om de percelen in gedeelten af te nemen. Ook kan hij zich niet voorstellen dat hij heeft voorgesteld of besproken dat [geïntimeerden] zelf 4 woningen zou bouwen. Tussen 18 september en 31 december 2008 is er een bespreking geweest met de heer [Architectenburo] in persoon, dat was op het kantoor van Arvalis. Daar waren [makelaar] en [geïntimeerden] bij, en mogelijk ook mevrouw [geïntimeerden] en misschien de accountant van [geïntimeerden]. De notarissen [notaris 1] en [notaris 2] hebben nooit gezegd dat de leiding voor 31 december 2008 verlegd moest zijn. Dat heeft niemand ooit tegen hem gezegd, ook [Architectenburo] niet.– Getuige [Architectenburo] heeft onder meer verklaard dat hij op 11 juli 2005 het perceel gelegen naast dat van [geïntimeerden] heeft gekocht. In april 2008 waren de problemen met de gemeente over de milieucirkel van het bedrijf van [geïntimeerden] opgelost. Hij heeft [geïntimeerden] toen gevraagd of hij de (eerder gesloten) koopovereenkomst nog ten uitvoer wilde brengen en hem op 19 mei 2008 gevraagd op zijn kantoor te komen. De koopsom is toen bepaald op 1 miljoen. De woning zou eigendom blijven van [geïntimeerden]. Op dat moment wist [Architectenburo] dat onder vier geplande woningen een leiding liep van het waterschap. Hij heeft tegen [geïntimeerden] gezegd dat dat een probleem was en dat hij ([geïntimeerden]) dat moest regelen met het waterschap voor zijn rekening en risico. Hij heeft gezegd dat hij ([Architectenburo]) geen schade kon claimen bij het waterschap.Op 20 mei heeft [geïntimeerden] hem gebeld en gezegd dat hij de woning toch wilde verkopen. [Architectenburo] heeft toen gezegd dat hij geen 1 miljoen meer wilde betalen. Vervolgens is er een gesprek geweest op 20 mei met [geïntimeerden] en zijn vrouw, en de vrouw van [Architectenburo] was er ook bij. [Architectenburo] heeft een bod gedaan van € 980.000 en is uitgekomen op € 990.000, maar [geïntimeerden] moest dan wel meteen tekenen. De vrouw van [Architectenburo] heeft toen gezegd dat de kwestie van de leiding dan ook voor 31 december 2008 moest zijn opgelost. Omdat er aarzeling was bij [geïntimeerden] heeft [Architectenburo] toen op de tekening de tekst geplaatst over het verleggen van de persleiding. [Architectenburo] heeft dezelfde dag de koopovereenkomst opgestuurd naar notaris [notaris 1] en naar [geïntimeerden]. Op 21 mei kwam [geïntimeerden] op het kantoor van [Architectenburo] over het slopen van de stallen. [Architectenburo] heeft toen de sloopvergunning voor [geïntimeerden] ingevuld en [geïntimeerden] heeft die ondertekend ingediend bij de gemeente.Op 4 november 2008 is [Architectenburo] gebeld door [adviseur geïntimeerden]. Tevoren is er op 18 december 2008 een gesprek geweest met [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 3] van Arvalis. Toen is niet gesproken over verlegging van de leiding. Ook is geen stappenplan besproken over die verlegging. Toen [geïntimeerden] niet rond kwam met het waterschap ontving [Architectenburo] op 1 oktober 2009 een brief van het waterschap, dat hij een verzoek moest indienen tot verlegging, dit onder verwijzing naar het besprekingsrapport van 18 december 2007. Op 9 oktober 2009 heeft [Architectenburo] het waterschap laten weten dat er op 18 december 2007 niets van dien aard besproken was.Op 15 mei 2008 heeft [vertegenwoordiger Infra] van [Infra] Infra contact gezocht met het waterschap, met [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 2] en [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1], over het verleggen van de leiding. Het waterschap zei toen tegen [zelfstandig ondernemer] dat [Architectenburo] de verlegging moest regelen, en dat de kosten voor rekening van de ontwikkelaars zouden komen volgens notariële overeenkomst. Bij brief van 5 oktober 2008 heeft [zelfstandig ondernemer] tegenover [Architectenburo] ontkend dat hij namens hem ([Architectenburo]) met het waterschap heeft overgelegd.Op 4 november 2008 heeft [adviseur geïntimeerden] [Architectenburo] gebeld met het verzoek langs te komen om te spreken over het verplaatsen van de leiding. [Architectenburo] is daar naartoe gegaan, [geïntimeerden] en zijn vrouw waren er ook. [adviseur geïntimeerden] zei dat het niet lukte om voor 31 december 2008 de leiding te verplaatsen en hij vroeg of de transactie niet in tweeën kon worden geknipt, te weten dat de 4 desbetreffende woningen voor [geïntimeerden] zouden blijven en de resterende woningen voor 31 december 2008 zouden worden getransporteerd. [adviseur geïntimeerden] heeft over dit voorstel op 21 november 2008 een brief gestuurd aan het waterschap.[Architectenburo] heeft op 22 december 2008 een brief geschreven aan de notaris en gezegd dat hij [rentmeester 1] had gevraagd als adviseur om uit de impasse te komen. [rentmeester 1] en [adviseur geïntimeerden] hebben toen veelvuldig overleg gehad. Bij de ondertekening van de koopovereenkomst was het voor iedereen, ook voor [geïntimeerden], duidelijk dat de leiding voor 31 december 2008 verlegd moest zijn. [Architectenburo] heeft toen tegen [geïntimeerden] gezegd dat hij ervoor moest zorgen, en daarom is de aantekening 'voor rekening en risico' op de bouwtekening gezet. [geïntimeerden] heeft daarop niet gereageerd.[Architectenburo] was op 20 mei 2008 bekend met het toen bestaande bestemmingsplan. Het perceel van [geïntimeerden] had toen een agrarische bestemming maar getuige wist dat er een nieuw bestemmingsplan in de maak was. [Architectenburo] heeft in juli 2008 geen telefonisch contact gehad met het waterschap. Na verwijzing naar productie 7 bij productie 27 bij de memorie van antwoord (een e-mailbericht aan de heer [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] van het waterschap, waarop een handgeschreven notitie staat dat [Architectenburo] zou hebben gebeld of zou zijn gebeld) blijft [Architectenburo] bij zijn verklaring.– De getuige [zelfstandig ondernemer] heeft verklaard dat hij tot 1 april 2012 in dienst was bij [Infra] Infra als hoofd van het ontwerpbureau en acquisiteur. In die hoedanigheid heeft hij met [Architectenburo] een overeenkomst gesloten om een plan te ontwerpen op een terrein van [geïntimeerden]. [zelfstandig ondernemer] wist dat [Architectenburo] projectontwikkelaar was. Op 2 april 2008 is er een design/contractovereenkomst getekend tussen [Architectenburo] en [Infra] Infra. Tijdens de werkzaamheden inzake de voorbereiding bleek al snel dat op het terrein een leiding lag die niet paste in de plannen. [zelfstandig ondernemer] heeft toen contact opgenomen met het waterschap en een gesprek gehad op 15 mei 2008. Hij heeft toen gesproken met de heren [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] en [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 2], het verslag heeft hij toegestuurd aan [Architectenburo] en de gemeente. Een deel van de leiding kon blijven liggen, maar deze moest worden omgelegd bij vier woningen. Het waterschap heeft de kosten aan de orde gesteld en gezegd dat die door [Architectenburo] zouden moeten worden betaald. [zelfstandig ondernemer] wist dat er een overeenkomst was tussen het waterschap en [geïntimeerden] over vergoeding van kosten, en daar heeft hij zich niet aan willen branden. Daarom heeft hij toen gezegd dat hij daar buiten stond en dat het een zaak was tussen het waterschap en [Architectenburo].[zelfstandig ondernemer] is niet bekend met een brief van 5 oktober 2008, Wel heeft hij een brief geschreven op 5 oktober 2009. Daar staat in dat hij niet namens [Architectenburo] overleg met het waterschap heeft gehad maar louter als design/constructpartner van het plan. Wel is het in wezen zo dat hij zijn plan dan opmaakt voor [Architectenburo], maar hij neemt eigen initiatieven en levert een pasklaar plan aan, daar heeft [Architectenburo] als opdrachtgever geen bemoeienis mee. Hij moet er wel zijn goedkeuring aan geven.– De getuige [rentmeester 1] heeft verklaard dat hij in de periode 2006/2007 namens [Architectenburo] overleg heeft gevoerd met [geïntimeerden] en dat hij toen een koop/optieovereenkomst heeft opgemaakt. De zaak is toen afgeketst en vervolgens zijn partijen kennelijk opnieuw met elkaar in gesprek geraakt. [rentmeester 1] is op 20 mei 2008 gebeld door [Architectenburo] om hem te helpen met de verkoop en met name over hoe om te gaan met de leiding die in het perceel lag. Uiteindelijk heeft [rentmeester 1] de tekst voorgesteld zoals die in de overeenkomst is terechtgekomen. Hij heeft er op gehamerd dat moest worden opgenomen dat de leiding 31 december 2008 verwijderd moest zijn. Hij heeft [Architectenburo] ook geadviseerd contact op te nemen met zijn notaris. Hij heeft toen geen contact gehad met [geïntimeerden].[rentmeester 1] heeft bij [adviseur geïntimeerden] aan de orde gesteld dat de leiding voor 31 december 2008 verwijderd moest zijn, [Architectenburo] had hem dat ook uitdrukkelijk gezegd. [adviseur geïntimeerden] heeft dat in die zin erkend dat hij zei dat het niet meer zou lukken. [geïntimeerden] redde dat niet met de leidingbeheerder. [adviseur geïntimeerden] heeft toen voorgesteld gesplitst te leveren. [adviseur geïntimeerden] was het met [rentmeester 1] eens dat de leiding verplaatst moest worden maar ze wisten allebei dat het niet zou lukken. Voor [adviseur geïntimeerden] en [rentmeester 1] stond buiten kijf dat de verplichting tot verlegging op [geïntimeerden] rustte. Beiden wisten dat het niet zou lukken omdat het al tussen kerst en nieuwjaar was. Er is op 22 of 23 december 2008 telefonisch overleg geweest met [adviseur geïntimeerden] en toen is er gesproken over de hiervoor genoemde splitsing. Op 29 en 30 december 2008 is er opnieuw telefonisch contact geweest met [adviseur geïntimeerden] en toen is er niet meer over de splitsing gesproken.– De getuige [echtgenote statutair directeur Architectenburo] heeft verklaard dat zij aanwezig is geweest bij gesprekken over de koop van het perceel van [geïntimeerden] door [Architectenburo]. Het eerste gesprek was op 19 mei 2008 en daar waren haar man, zijzelf en de heer en mevrouw [geïntimeerden]. Er was al een koopoptie geweest in 2006 maar dat ging niet door in verband met problemen met de milieucirkel. Toen die problemen waren opgelost heeft haar man weer contact gezocht met [geïntimeerden]. [geïntimeerden] heeft gebeld of hij op 19 mei 2008 een gesprek met haar en haar man kon hebben. Inmiddels was gebleken dat de leiding onder vier geplande woningen liep en daarom moest de leiding verlegd worden. Op grond van een akte uit 1982 kon alleen [geïntimeerden] dat regelen. Zij en haar man hebben toen uitdrukkelijk tegen [geïntimeerden] gezegd dat de leiding verlegd moest zijn op de datum van het transport. Wat de precieze reactie van [geïntimeerden] was kan mevrouw [echtgenote statutair directeur Architectenburo] zich niet meer herinneren. [geïntimeerden] wilde toen de boerderij zelf houden. Op 20 mei heeft [geïntimeerden] haar man weer gebeld, volgens haar man omdat hij de boerderij toch wilde verkopen. Haar man heeft toen [rentmeester 1] gebeld om te vragen hoe hij moest vastleggen dat de verlegging voor rekening en risico van [geïntimeerden] zou zijn en voor de leveringsdatum zou moeten plaatshebben.Op 20 mei 2008 heeft toen 's middags weer een gesprek plaatsgehad tussen dezelfde vier personen. De prijs is toen uitgekomen op € 990.000. Ook is weer besproken dat er geen transport zou zijn zonder dat de leiding eerst was verlegd. Op 20 mei is als transportdatum 31 december 2008 afgesproken en dan moest dus de leiding verlegd zijn. [geïntimeerden] twijfelde enigszins maar hij is toch akkoord gegaan. Mevrouw [echtgenote statutair directeur Architectenburo] heeft toen gezegd dat het transport alleen zou plaatshebben als de leiding was verlegd. De overeenkomst is toen getekend door [Architectenburo] en [geïntimeerden] en diens echtgenote en de datum is gewijzigd van 19 in 20 mei 2008. Op 21 mei 2008 is [geïntimeerden] opnieuw langs geweest, het formulier voor de sloopvergunning is toen in onderling overleg tussen [geïntimeerden] en [Architectenburo] ingevuld.Omdat [geïntimeerden] vervolgens een woning wilde in het plan en [Architectenburo] opdracht had gegeven dat uit te werken heeft de notaris in augustus een nieuwe akte opgemaakt. Daarna heeft mevrouw [echtgenote statutair directeur Architectenburo] geen contact meer gehad met [geïntimeerden].Begin november werd [Architectenburo] gebeld door [adviseur geïntimeerden] en toen is er een gesprek geweest op het kantoor van [adviseur geïntimeerden]. Daar was mevrouw [echtgenote statutair directeur Architectenburo] niet bij. Zij heeft begrepen dat in dat gesprek is besproken dat het niet mogelijk zou zijn de leiding voor 31 december 2008 te verleggen, en dat haar man toen heeft gewezen op de afspraak over de verlegging.Zij is niet aanwezig geweest bij eventuele gesprekken met [geïntimeerden] voor 19 mei 2008. Het gesprek op 19 mei en dat op 20 mei heeft ongeveer twee uur geduurd. In beide gevallen heeft mevrouw [echtgenote statutair directeur Architectenburo] koffie gezet en kon zij het gesprek blijven volgen tijdens het koffiezetten.– De getuige [geïntimeerden] heeft onder meer verklaard dat in april 2006 een optieovereenkomst is gemaakt waarbij aanwezig waren [Architectenburo], [rentmeester 1], [makelaar], zijn vrouw en hijzelf. Toen is niet over de persleiding gesproken. Begin 2008 heeft [Architectenburo] hem gebeld, hij wilde opnieuw aan tafel. In januari 2008 is toen bij [geïntimeerden] thuis gesproken door de al eerder genoemde personen. Daarna volgen nog enkele gesprekken, het laatste was op 19 april 2008. De prijs stond toen vast op € 1.000.000 [rentmeester 1] kwam toen met een surplus'tje, een woord dat [geïntimeerden] niet kende. [geïntimeerden] mocht de woning houden voor € 280.000. Ook is de persleiding besproken. De contracten uit 1982 van [geïntimeerden] met het waterschap had [Architectenburo] toen al in zijn bezit. [Architectenburo] of [rentmeester 1] zei dat [geïntimeerden] de leiding moest verleggen omdat hij dat kon verhalen. [geïntimeerden] mocht echter niet zelf verleggen want dat moest het waterschap doen. Toen is afgesproken dat [geïntimeerden] zijn medewerking zou verlenen om de kosten te verhalen. De kosten zouden nooit voor rekening van [geïntimeerden] komen. Niet is besproken wie dit bij het waterschap zou aankaarten.[Architectenburo] heeft [geïntimeerden] daarna enkele malen gebeld in verband met de afgesproken bedenktijd. Op 16 mei kreeg [geïntimeerden] een telefoontje van [Architectenburo], hij moest voor het weekend tekenen. [geïntimeerden] heeft toen op zaterdag terug gebeld en gezegd dat hij die dag niet zou komen tekenen maar op maandag. [Architectenburo] wilden toen een gesprek zonder adviseurs erbij. Die maandag heeft [geïntimeerden] eerst [makelaar] en de boekhouder gebeld. [makelaar] zei: pas op, ik zal alles op papier zetten. Op 19 mei 2008 is [geïntimeerden] met zijn vrouw naar [Architectenburo] gegaan. Hij had een koopovereenkomst met wat was afgesproken bij zich, die was opgesteld door [makelaar]. Bij het gesprek was de vrouw van [Architectenburo] niet aanwezig. [geïntimeerden] heeft toen gezegd dat hij het huis niet wilde. [Architectenburo] zei dat er dan een probleem was. [Architectenburo] heeft toen de door [makelaar] opgestelde koopovereenkomst aan iemand toe gefaxt en er is die dag niets afgesproken.'s Avonds belde [Architectenburo]. Hij zei dat er wat van de prijs af moest als [geïntimeerden] het huis niet nam. Er is toen niets beslist. Er is afgesproken dat [geïntimeerden] er de 20e op zou terugkomen. Op 20 mei heeft [geïntimeerden] een door [makelaar] opgestelde koopovereenkomst met een koopsom van € 990.000 meegenomen. Mevrouw [geïntimeerden] ging ook mee want zij moest ook tekenen. [geïntimeerden] heeft zijn koopovereenkomst aan [Architectenburo] laten zien maar [Architectenburo] schoof die opzij en zei: dat weten we wel. [geïntimeerden] moest een plankaart tekenen. Er is alleen over de prijs gesproken, wat betreft de persleiding bleef het zoals het in april al was afgesproken. Op de plantekening is tijdens het gesprek alleen de prijs gewijzigd, verder niets. Thuisgekomen zag [geïntimeerden] dat er ook iets over de persleiding op de tekening stond die hij van [Architectenburo] had gekregen. Hij heeft nadat hij dat had gezien niet met zijn adviseurs gebeld. Ook op 20 mei was mevrouw [Architectenburo] niet bij het gesprek aanwezig, misschien heeft zij op 19 of 20 mei een keer koffie gebracht.[geïntimeerden] heeft mogelijk eind mei stukken van de notaris gehad waar hij niets mee heeft gedaan. Het was nog ver weg, het was nog niet zeker of de persleiding moest worden verlegd. [geïntimeerden] heeft ook een tweede concept van een notaris ontvangen. In april of mei had hij al tegen [Architectenburo] gezegd dat hij een optie wilde voor een nieuwe woning in het project.Op een open dag van Arvalis, ergens tussen mei en september 2008, raakte [geïntimeerden] in gesprek met [makelaar] over de clausule over de persleiding in het contract. [geïntimeerden] zou bellen met [adviseur geïntimeerden] van Arvalis omdat het meer op diens terrein lag. [adviseur geïntimeerden] heeft daarna geprobeerd een afspraak te maken met het waterschap maar dat was lastig. [adviseur geïntimeerden] probeerde afspraken te maken met het waterschap, met [rentmeester 2] die [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] verving. Er is een gesprek geweest met [rentmeester 2] maar het duurde lang voordat er uitsluitsel kwam. In een gesprek in Roermond met [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] vertelde deze aan [adviseur geïntimeerden] en [geïntimeerden] dat hij al gesproken had met [Architectenburo] samen met [zelfstandig ondernemer] van [Infra]. Volgens [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] was toen afgesproken dat de kosten van het verleggen voor [Architectenburo] zouden zijn. Toen was het voor [geïntimeerden] afgedaan: als [Architectenburo] de kosten zou dragen was het opgelost. [adviseur geïntimeerden] heeft diverse gesprekken gehad met [Architectenburo], die zei dat het niet klopte. Er zijn moeizame gesprekken met het waterschap geweest. [geïntimeerden] het regelen en [Architectenburo] niet. [geïntimeerden] zou het proberen het te regelen want dan zouden de kosten voor het waterschap zijn. [geïntimeerden] heeft dit alles niet met [Architectenburo] besproken want in december 2008 was het contact met [Architectenburo] opeens verbroken. De gesprekken gingen alleen over de kosten van het verleggen en niet meer dan dat.– De getuige [makelaar] heeft verklaard dat hij [Architectenburo] en [geïntimeerden] kent, dat [geïntimeerden] zijn klant is geweest bij de verkoop van zijn bedrijf, en dat hij met [Architectenburo] daarover heeft onderhandeld. [Architectenburo] heeft begin 2006 met getuige contact opgenomen en er zijn toen diverse overleggen geweest. [Architectenburo] en [geïntimeerden] zijn het eens geworden over een optieovereenkomst in 2006. Aan de optie was een koopovereenkomst gekoppeld. In die koopovereenkomst stond niets over de persleiding. In het overleg is daarover wel gesproken. Het is toen niet doorgegaan, er was onvoldoende zekerheid van de gemeente. Later kwam alles weer op gang want de gemeente werkte in 2008 toe naar een bestemmingsplanwijziging. [Architectenburo] heeft in de loop van 2007 contact met getuige opgenomen. In april 2008 zat men weer om tafel bij [geïntimeerden] thuis, aanwezig waren de heer en mevrouw [geïntimeerden], [Architectenburo], [rentmeester 1] en getuige. Mevrouw [Architectenburo] was er niet bij. Van de kant van [geïntimeerden] is toen gezegd dat men zekerheid wilden en geen optie meer. Er is toen geen overeenstemming bereikt over de totale koopovereenkomst. Ook de persleiding is besproken, dat was best lastig. Er werd geconstateerd dat het waterschap zou moeten betalen als [geïntimeerden] het aanvroeg. Ook is besproken of de kosten bij [geïntimeerden] of bij [Architectenburo] zouden komen. Partijen kwamen er toen niet helemaal uit. [makelaar] heeft de zaak voorgelegd aan [adviseur geïntimeerden]. Daarna is er nog diverse keren contact geweest tussen [geïntimeerden] en [Architectenburo]. Dat heeft uiteindelijk geleid tot een overleg op 19 mei 2008 bij de accountant van [geïntimeerden] tussen [geïntimeerden], accountant [accountant] en getuige en misschien mevrouw [geïntimeerden]. [makelaar] heeft toen een conceptovereenkomst aan [geïntimeerden] gefaxt. Daarna heeft [geïntimeerden] contact gehad met [Architectenburo], en daarna heeft getuige een aangepast contract naar [Architectenburo] gefaxt. In dit concept stond over de persleiding dat [geïntimeerden] zich zou inspannen om de kosten bij het waterschap te leggen, maar dat de kosten in ieder geval niet voor [geïntimeerden] zouden zijn. Daarna is [makelaar] nog nauwelijks bij het overleg betrokken geweest. Wel heeft [makelaar] later nog contact gehad met [geïntimeerden], het concept was niet getekend maar er zou wel een akkoord zijn. [makelaar] heeft van [adviseur geïntimeerden] vernomen dat [Architectenburo] erop stond dat de leiding verlegd zou moeten worden voordat de transportakte gepasseerd zou worden. In de door [makelaar] opgestelde conceptovereenkomst stond geen datum genoemd waarop verlegd of getransporteerd zou moeten zijn.– De getuige [geïntimeerde 2] heeft verklaard dat in 2006 met [Architectenburo] een optieovereenkomst is gesloten maar dat die in 2007 is beëindigd. In 2008 belde [Architectenburo] haar man hij wilde een gesprek. Er heeft een gesprek plaatsgehad in april 2008 tussen [Architectenburo], [makelaar], [rentmeester 1], haar man en haar. [rentmeester 1] stelde voor dat [geïntimeerden] het huis zou houden en dat [Architectenburo] dan 280.000 minder zou betalen. Toen is bedenktijd gevraagd door [geïntimeerden]. Er is toen ook over de persleiding gesproken. Mevrouw [geïntimeerde 2] en haar man zijn toen maandagmiddag naar [Architectenburo] gegaan en hebben gezegd dat ze het huis niet wilden. Wat de persleiding betreft is besproken dat [geïntimeerden] zou helpen om alle kosten bij het waterschap te verhalen. [Architectenburo] wilde wat van de prijs af, € 20.000. Op 20 mei zijn mevrouw [geïntimeerde 2] en haar man naar hun boekhouder gegaan en er zijn toen twee papieren opgesteld door [makelaar] en de boekhouder, een met een prijs van € 980.000 en een met een prijs van € 990.000. Die dag hebben mevrouw [geïntimeerde 2] en haar man en [Architectenburo] een gesprek gehad, verder was er niemand bij. Haar man wilde de papieren aan [Architectenburo] geven maar die zei: laat maar zitten. Zij hebben toen de plankaart getekend, maar ze hadden misschien beter moeten lezen. Er stonden een paar punten op. Tijdens het gesprek in mei is niet over de persleiding gesproken.– De getuige [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] heeft verklaard dat hij zowel [Architectenburo] als [geïntimeerden] overleg heeft gevoerd maar met ieder afzonderlijk en over aparte zaken. Met [Architectenburo] heeft hij gesproken in de week dat de moeder van [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] werd begraven. [Architectenburo] had gebeld om een afspraak met betrekking tot informatie over het verleggen van de aanwezige persleiding. Daarvan is een besprekingsrapport opgemaakt door getuige. Dat was op 18 december 2007. [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] is dezelfde ochtend met [Architectenburo] ter plaatse geweest om te bespreken waarnaar de leiding mogelijk verlegd kon worden. Toen is ook besproken dat als [Architectenburo] een verzoek zou doen tot verlegging de kosten voor verzoeker zouden zijn. [Architectenburo] zei dat hij voor wat betreft het perceel van [geïntimeerden] de kosten bij [geïntimeerden] probeerde te leggen. Het is zo besproken als in het besprekingsrapport staat. Er is ook een afschrift naar [Architectenburo] verzonden. Het is een overleg geweest tussen het Waterschapsbedrijf en de projectontwikkelaar, dit overleg vond plaats met de heer [zelfstandig ondernemer] namens [Architectenburo], aan de kant van het Waterschapsbedrijf waren [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] en een collega aanwezig. Het gesprek ging over de planontwikkeling.– De getuige [rentmeester 2] heeft verklaard dat hij contact heeft gehad met [geïntimeerden] en ook met de heer [adviseur geïntimeerden] diens adviseur. Het ging over de verlegging van de riooltransportleiding. [rentmeester 2] verving toen [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] op grondzaken. Het contact met [geïntimeerden] had plaats eind 2008 op het kantoor van Arvalis, en ging tussen [geïntimeerden], [adviseur geïntimeerden] en [rentmeester 2]. Er zijn toen verschillende opties bekeken. [rentmeester 2] heeft vervolgens binnen het Waterschapsbedrijf gesprekken gevoerd met technische mensen. Men heeft toen niet gehad over kosten. [rentmeester 2] weet niet meer of [adviseur geïntimeerden] voorstellen heeft gedaan.– De getuige [adviseur geïntimeerden], in contra-enquête aanvullend gehoord na zijn eerder hierboven weergegeven verklaring, heeft verklaard dat hij [rentmeester 1] voor het eerst heeft gezien in maart 2009. Voordien heeft hij wel contact gehad met [rentmeester 1] via telefoon en e-mail. De eerste e-mail heeft [rentmeester 1] 22 of 23 december 2008 verstuurd, maar die is pas op 29 december gelezen door [adviseur geïntimeerden] omdat hij in de box ongewenste mail was terechtgekomen. Het ging toen over het wel of niet mogen bezichtigen van de woning van [geïntimeerden] door belangstellende kopers. [rentmeester 1] zei dat [geïntimeerden] had gezegd dat hij die kopers niet wilde ontvangen, dit omdat [Architectenburo] had laten weten dat hij de akte niet zou komen tekenen. [adviseur geïntimeerden] heeft [geïntimeerden] gebeld en gevraagd toch mee te werken. [geïntimeerden] was daartoe bereid en dat heeft getuige via mail aan [rentmeester 1] laten weten, misschien ook telefonisch. [rentmeester 1] zei dat er onduidelijkheid was over de verlegging. [adviseur geïntimeerden] zei dat de akte duidelijk genoeg was en dat als die al onduidelijk was dat niet door [geïntimeerden] veroorzaakt was maar door de opsteller van de overeenkomst. [adviseur geïntimeerden] heeft tegen [rentmeester 1] gezegd dat hij [Architectenburo] niet kon bereiken en [rentmeester 1] zei dat hij hetzelfde probleem had. Nadat aan [adviseur geïntimeerden] de hiervoor weergegeven verklaring van [rentmeester 1] was voorgehouden, heeft deze in reactie daarop gezegd dat het juist is dat de verlegging van de persleiding is besproken, maar niet dat die voor 31 december 2008 verlegd moest zijn. [adviseur geïntimeerden] is dat nooit verteld en hij heeft dat nergens gelezen. [adviseur geïntimeerden] heeft niet voorgesteld gesplitst te leveren. [Architectenburo] wilde geen gesplitste levering en hij wilde ook geen uitgestelde levering. [geïntimeerden] heeft erkend dat hij moest gaan betalen in de relatie tot [Architectenburo]. [adviseur geïntimeerden] heeft geprobeerd [geïntimeerden] te helpen de kosten bij het Waterschapsbedrijf te leggen, maar niet splitsing of uitstel voorgesteld. [adviseur geïntimeerden] verklaart eerst dat in de relatie tussen [geïntimeerden] en [Architectenburo] de verplichting tot verlegging bij [geïntimeerden] lag. [adviseur geïntimeerden] verklaart vervolgens dat hij weliswaar had verklaard dat de verplichting tot verlegging bij [geïntimeerden] lag maar dat klopt niet, [geïntimeerden] is daartoe helemaal niet bevoegd, getuige bedoelde alleen dat de kosten voor rekening van [geïntimeerden] waren, dat de overeenkomst voor rekening en risico van [geïntimeerden] was. [adviseur geïntimeerden] heeft nooit een voorstel gedaan het perceel te splitsen in een deel dat direct en een deel dat later zou worden geleverd. Er zijn diverse opties bedacht door de fiscalist van [geïntimeerden] en door [adviseur geïntimeerden], maar dat waren alleen opties en geen voorstellen van de kant van [adviseur geïntimeerden].

Voor de juistheid van de door hem afgelegde verklaringen heeft [Architectenburo] een beroep gedaan op een brief van LegalConnections d.d. 15 november 2013. Volgens die brief is uit een door LegalConnections met betrekking tot de door de getuige [Architectenburo] afgelegde getuigenverklaring verricht onderzoek geconstateerd dat [Architectenburo] tijdens dit getuigenverhoor de waarheid heeft gesproken.Hoewel bewijs volgens artikel 152 Rv. kan worden geleverd door alle middelen kan aan de uitslag van een leugendetectietest geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. In zijn arrest van 14 maart 2006 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het "van algemene bekendheid is dat de toepassing van de leugendetector met het oog op de strafrechtelijke waarheidsvinding uiterst omstreden is vanwege de onbetrouwbaarheid ervan". Dit oordeel is herhaald in het arrest van (de strafkamer van) de Hoge Raad van 6 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO1730. Het hof ziet geen reden daarover in een civiele zaak anders te oordelen.

Inzake de in rechtsoverweging bewijsopdracht (2), die het hof eerst zal behandelen, overweegt het hof als volgt. Het hof heeft in het tussenarrest (rechtsoverweging 7.9) overwogen dat het op grond van de door [geïntimeerden] overgelegde stukken (waaronder een gespreksverslag van [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1]) voorshands bewezen acht dat overleg heeft plaatsgehad tussen het Waterschap en projectontwikkelaar [Architectenburo].De getuige [Architectenburo] heeft verklaard dat het door [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] opgemaakte gespreksverslag niet klopt (en dit is herhaald in het bij het pleidooi in hoger beroep overgelegde commentaar van [Architectenburo]).Getuige [Architectenburo] moet, als directeur van partij [Architectenburo], in dit geding als partij in de zin van artikel 164 Rv. worden aangemerkt. Derhalve kan zijn verklaring over feiten die hij moet bewijzen geen bewijs in zijn voordeel opleveren, tenzij die strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs (art. 164 Rv lid 2). Hiervan is alleen sprake als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken.Dergelijk aanvullend bewijs heeft [Architectenburo] niet bijgebracht.Hetgeen door de andere, onafhankelijke, getuigen die hierover zijn gehoord is verklaard – de getuigen [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] en [zelfstandig ondernemer] – ondersteunt de verklaring van getuige [Architectenburo] niet.De getuige [vertegenwoordiger waterschapsbedrijf 1] bevestigt dat met directeur [Architectenburo] gesprekken hebben plaatsgehad over de verlegging van de persleiding. Hij verklaart ook dat door hem het hiervoor genoemde besprekingsverslag is opgemaakt. Voorts heeft de getuige [zelfstandig ondernemer] verklaard dat hij met [Architectenburo] een design/contractovereenkomst heeft gesloten en dat al snel bleek dat er een leiding lag die niet paste in de plannen. Hij verklaart ook dat hij overleg heeft gehad met het Waterschapsbedrijf over de verlegging van de persleiding en dat hij niet namens [Architectenburo] overleg met het waterschap heeft gehad, maar dat het wel in wezen zo is dat hij zijn plan heeft opgemaakt voor [Architectenburo] als opdrachtgever.

Het hof gaat er hierna dan ook van uit dat [Architectenburo] al voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in mei 2008 overleg heeft gehad en stappen heeft gezet in verband met het verplaatsen van de persleiding in (een van) de van [geïntimeerden] aan te kopen percelen. Daaruit kan worden afgeleid dat [Architectenburo] belang had bij het verplaatsen van de persleiding.

Wat betreft de in rechtsoverweging 13.5 geciteerde bewijsopdracht (1) onder a stelt het hof voorop dat het bij die opdracht om het door [Architectenburo] leveren van tegenbewijs gaat, zodat de verklaringen van getuige [Architectenburo] niet als verklaringen in de zin van artikel 164 Rv lid 2 zijn aan te merken. Bij bewijsopdracht (1) onder b gaat het om het leveren van bewijs door [Architectenburo], zodat de verklaringen van getuige [Architectenburo] daarbij wel weer als verklaringen bedoeld in artikel 164 Rv lid 2 moeten worden aangemerkt.

Het hof blijft bij zijn in (rechtsoverweging 7.7 van) het tussenarrest van 11 december 2012 gegeven oordeel dat de betekenis van (een omstreden beding in) een overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In zijn commentaar over bewijsopdracht 1a (productie 17 bij pleidooi) erkent [Architectenburo] dat, als de tekst op de bouwtekening het enige schriftelijke stuk was, de conclusie niet anders kan zijn dan dat de overeenkomst niet meer inhield dan wat op de tekening was opgetekend. Dat de overeenkomst meer inhield dan de opgetekende tekst moet dus worden aangetoond door verklaringen waaruit blijkt van wat over en weer is verklaard of uit andere schriftelijke stukken of feiten en omstandigheden valt af te leiden.

Het hof is van oordeel dat [Architectenburo] er niet in is geslaagd het voorshands geleverde bewijs te ontzenuwen dat de tussen partijen gesloten overeenkomst niet meer inhield dan dat de percelen door [geïntimeerden] aan [Architectenburo] werden verkocht en uiterlijk 31 december 2008 geleverd, waarbij de eventuele kosten van het op enig moment moeten verleggen van de persleiding voor rekening van [geïntimeerden] waren. Uit de afgelegde verklaringen van [Architectenburo], [geïntimeerden] en [geïntimeerde 2] (alsmede uit die van [echtgenote statutair directeur Architectenburo], als zij bij de gesprekken aanwezig was) kan hooguit worden afgeleid dat tussen partijen overleg is gevoerd over het verplaatsen van de persleiding, en dat daarbij gebleken is dat [geïntimeerden] zou kunnen regelen dat de kosten voor het Waterschap zouden zijn (gelet op de akte van 23 december 1982, genoemd in rechtsoverweging 7.2 onder (a) van het tussenarrest van 11 december 2012). Dat is door [geïntimeerden] blijkens zijn verklaring dat hij het kon regelen ook erkend.Op grond van die verklaringen is derhalve ook niet bewezen dat partijen over en weer overeenstemming hebben bereikt in die zin dat [geïntimeerden] er mee heeft ingestemd dan wel ermee is akkoord gegaan dat hij ervoor zou zorgen dat de persleiding voorafgaand aan het transport van 31 december 2008 zou worden verplaatst.Getuige [Architectenburo] verklaart hierover slechts dat zijn vrouw tijdens de gesprekken met [geïntimeerden] en diens echtgenote heeft gezegd dat de kwestie met de leiding dan ook voor 31 december 2008 moest zijn opgelost, en hij (getuige [Architectenburo]) toen – omdat er aarzeling was bij [geïntimeerden] – de tekst op de tekening heeft geplaatst. Zoals [Architectenburo] zelf in zijn commentaar heeft erkend, kan uit de tekst op de tekening niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] ermee akkoord ging dat hij zou zorgen voor verplaatsing van de persleiding. Een duidelijke instemming met deze voorwaarde van de zijde van [geïntimeerden] blijkt ook uit de getuigenverklaring van getuige [Architectenburo] zelf niet. De getuige [echtgenote statutair directeur Architectenburo] heeft verklaard dat zijzelf en haar man (getuige [Architectenburo]) uitdrukkelijk tegen [geïntimeerden] hebben gezegd dat de leiding verlegd moest zijn op de datum van transport, maar dat zij zich niet kan herinneren wat de precieze reactie van [geïntimeerden] was. Dat [geïntimeerden] heeft ingestemd met deze uitdrukkelijke voorwaarde blijkt hieruit dus niet, terwijl die instemming vereist was om overeenstemming tussen partijen bewezen te kunnen achten.De getuige [geïntimeerden] heeft ontkend dat mevrouw [echtgenote statutair directeur Architectenburo] aanwezig was bij dit gesprek, en heeft verklaard dat alleen over de prijs is gesproken terwijl het wat de persleiding betreft bleef zoals het in april al was afgesproken (te weten dat [geïntimeerden] zijn medewerking zou verlenen om de kosten te verhalen op het Waterschapsbedrijf, terwijl de kosten nooit voor rekening van [geïntimeerden] zouden komen). Ook de echtgenote van [geïntimeerden] heeft als getuige ontkend dat mevrouw [echtgenote statutair directeur Architectenburo] bij dit gesprek op 20 mei aanwezig was en heeft verklaard dat in dat gesprek niet over de persleiding is gesproken.Uit de letterlijke tekst van de op de plankaart geschreven overeenkomst van 20 mei 2008 kan worden afgeleid dat toen nog niet vaststond dat de persleiding moest worden verlegd; er staat immers dat "indien de persleiding dient te worden verlegd" de kosten voor de verkopende partij komen. Dat sluit aan bij de verklaringen van [geïntimeerden] en diens echtgenote, en niet bij de verklaringen van getuige [Architectenburo] en diens echtgenote. Als het nog niet vaststond dat de persleiding moest worden verlegd, ligt het ook niet voor de hand dat al werd gezegd dat de verplaatsing van de leiding vóór 31 december 2008 moest hebben plaatsgehad. Dat met de tekst werd uitgedrukt dat de leiding op 31 december 2008 moest zijn verplaatst en dat [geïntimeerden] daarvoor moest zorgen is dus geenszins aannemelijk geworden, laat staan bewezen.Eenzijdige verklaringen zoals door [Architectenburo] genoemd in zijn commentaar (gespreksverslagen van [Architectenburo] persoonlijk, brieven van [Architectenburo] aan de notaris) dragen onvoldoende bij aan het bewijs, omdat daaruit geen overeenstemming met [geïntimeerden] blijkt.Gelet hierop komt het hof tot de conclusie dat [Architectenburo] niet is geslaagd in het (tegen)bewijs bedoeld in bewijsopdracht (1) onder a en b.Het hof acht derhalve – thans zonder voorbehoud – bewezen dat de tussen partijen op 20 mei 2008 gesloten overeenkomst niet meer inhield dan dat de percelen door [geïntimeerden] aan [Architectenburo] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geïntimeerden] waren; het acht niet bewezen dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] ervoor zou zorgen dat de persleiding vóór 31 december 2008 zou zijn verlegd. Het hof blijft bij zijn beoordeling van de overeenkomst tussen partijen zoals overwogen in rechtsoverweging 7.7 tot en met 7.15 van het tussenarrest van 11 december 2012.

Zoals uit rechtsoverweging 7.7 volgt behoeven de grieven 1, 3, 4, 5, 6 en 11 in principaal appel en de grieven 2 en 3 in incidenteel appel geen verdere behandeling nu deze zich richten tegen de interpretatie van de overeenkomst zoals gegeven door de rechtbank en die interpretatie door het hof niet is overgenomen maar vervangen door een eigen interpretatie. De grieven 9 in principaal appel en 1 in incidenteel appel treft hetzelfde lot. Uit het voorgaande volgt voorts dat (het slagen van) grief 2 in principaal appel – inhoudende dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] zich heeft ingespannen de persleiding te doen verplaatsen – niet tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank kan leiden. Uit de getuigenverklaringen volgt bovendien dat [geïntimeerden] bereid was aan die verplaatsing mee te werken, en dat zijn adviseur [adviseur geïntimeerden] daarin ook stappen heeft gezet.

De grieven 12 en 13 in principaal appel behoeven geen behandeling, omdat het daarin gaat om het afwijzen van de vorderingen van [Architectenburo]. Bij die vorderingen wordt er van uitgegaan dat de door [Architectenburo] gegeven interpretatie van de overeenkomst juist is, hetgeen hiervoor is verworpen.Ook grief 14 in principaal appel en grief 1 in reconventie in principaal appel falen. Deze grieven hebben geen zelfstandige betekenis.

Beoordeling inzake bewijsopdracht (3), (4) en (5): afspraken met betrekking tot zich in het verkochte bevindende roerende of onroerende zaken

Door de getuigen in enquête is inzake de in rechtsoverweging 13.5 genoemde bewijsopdrachten (3), (4) en (5) als volgt verklaard. – Getuige [adviseur geïntimeerden] heeft verklaard dat in mei 2008 onderhandelingen zijn gevoerd door [makelaar], en die heeft ook conceptkoopovereenkomsten opgesteld. In al die concepten stond een tekst van de strekking dat [geïntimeerden] uit het verkochte mocht halen dat hij wilde. – Getuige [Architectenburo] heeft verklaard dat afgesproken was dat alle roerende zaken voor [geïntimeerden] zouden zijn, en de onroerende voor [Architectenburo]. [Architectenburo] had niet met [geïntimeerden] afgesproken dat hij ([geïntimeerden]) die vaste materialen uit het pand mocht halen. heeft volgens getuige [Architectenburo] begin december 2008 diverse aan de stallen vastgeschroefde materialen verwijderd, zoals de klimaatregeling, zes voedersilo's, dakisolatie, elektra-installatie, heteluchtkachels, ventilatoren, zuiveringsinstallatie alsmede voerlijnen.– Getuige [rentmeester 1] heeft verklaard dat hij met [geïntimeerden] heeft gesproken in het kader van de eerste onderhandelingen in 2006/2007. Besproken is toen hoe er opgeleverd moest worden en afgesproken is, dat alle roerende zaken voor [geïntimeerden] bleven, en dat alle onroerende zaken achterbleven. Er is toen ook nog ruim gediscussieerd over wat roerende en wat onroerende zaken waren. [geïntimeerden] kon de voerinstallatie meenemen maar bijvoorbeeld de ventilator zat vast. Wat betreft de silo's is uitdrukkelijk verklaard dat dit geen roerende zaken waren dus dat [geïntimeerden] deze niet mocht meenemen, tenzij dat nader zou worden overlegd met [Architectenburo]. De verklaring van [makelaar] (productie 17 bij memorie van antwoord) dat [geïntimeerden] de verkochte stallen intern mocht slopen acht [rentmeester 1] een leugen, dat is nooit zo door hem in aanwezigheid van [makelaar] besproken.In contra-enquête is het volgende verklaard: – Getuige [geïntimeerden] heeft verklaard dat [Architectenburo] tijdens het gesprek op 19 april 2008 heeft gezegd dat alles eruit mocht als getuige er geen puinhoop van maakte. Dat betrof ook alles wat vast zat in de stallen, er is gesproken over de isolatie eruit halen. Het staat ook zo in de overeenkomst die [geïntimeerden] op 20 mei 2008 had meegenomen. [geïntimeerden] heeft grote en kleine ventilatoren weggehaald, de klimaatcomputer, silo's, kachels en voerleidingen, die volgens [geïntimeerden] allemaal deel van de inventaris zijn. De computer hangt met schroeven aan de muur, de kachels hangen aan kettingen en de voederleiding aan touwen aan het plafond. De silo's staan buiten de stallen op een betonnen voet, ze staan met schroeven vast in het beton.– Getuige [makelaar] heeft verklaard dat wat de inventaris betreft tijdens de eerste onderhandelingen in 2006/2007 bijna letterlijk is gezegd dat [geïntimeerden] er alles uit mocht halen mits de sloopkosten daardoor niet worden verhoogd, hij mocht de gordingen niet meenemen maar het isolatiemateriaal wel, bij wijze van voorbeeld. In april zaten partijen weer om tafel, en er is toen volgens [makelaar] besproken of er een overeenkomst kon worden gesloten. Er is toen niet over de totale overeenkomst overeenstemming bereikt. Wel is er gesproken over het eruit halen van de spullen. Daarover was er geen geschil dat die aan [geïntimeerden] toekwamen.

Op grond van de hiervoor weergegeven getuigenverklaringen acht het hof niet bewezen dat partijen zijn overeengekomen dat het op 20 mei 2008 aan [Architectenburo] verkochte zou worden geleverd met inbegrip van de zich daarin op dat moment bevindende roerende zaken.Getuige [Architectenburo] verklaart zelf dat is overeengekomen dat de roerende zaken voor [geïntimeerden] zouden zijn. Ook uit de verklaringen van de getuige [rentmeester 1] kan niet anders worden afgeleid dan dat (in ieder geval) de roerende zaken voor [geïntimeerden] zouden zijn. In contra-enquête wordt dit laatste bevestigd door [geïntimeerden] en [makelaar].[Architectenburo] is dus niet geslaagd in het onder (3) opgedragen bewijs.

Wat betreft bewijsopdracht (4) staat op grond van de getuigenverklaringen vast dat [geïntimeerden] een aantal zaken heeft verwijderd uit het verkochte pand. Daaronder zijn ook zaken die vastgeschroefd zaten. Daarmee is echter nog niet bewezen dat het om bestanddelen van de onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW ging, welke bestanddelen volgens [Architectenburo] niet mochten worden verwijderd door [geïntimeerden].Uit de getuigenverklaringen is onvoldoende gebleken dat er sprake was van een dusdanige bevestiging van de door [geïntimeerden] meegenomen voorwerpen dat deze moeten worden aangemerkt als bestanddelen. Ook kan uit die verklaringen niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] voorwerpen heeft meegenomen die volgens verkeersopvatting onderdeel van het gebouw uitmaakten.[Architectenburo] heeft ook na het getuigenverhoor geen verdere omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat sprake was goederen die als bestanddelen moesten worden aangemerkt. Het beroep dat [Architectenburo] in zijn commentaar (productie 21 bij pleidooi) doet op de "bestemming" van die goederen is daarvoor niet genoeg. Door [Architectenburo] is ook niet een kuikenmesterij gekocht (in welk geval mogelijk voorwerpen nodig voor het bedrijf als bestanddelen konden worden aangemerkt), maar een perceel grond waarop een gebouw stond welk gebouw moest worden gesloopt. Uit de getuigenverklaringen blijkt immers dat [Architectenburo] en [geïntimeerden] samen een sloopvergunning hebben ingevuld die door [geïntimeerden] is ingediend bij de gemeente. Ook heeft [Architectenburo] zelf in zijn commentaar (productie 21 bij pleidooi) erkend dat het gebouw voor de sloop was gekocht.

Dat is slechts anders ten aanzien van de isolatieplaten. Die moeten geacht worden deel uit te maken van het gebouw.Wat dat betreft is aan [geïntimeerden] bewijsopdracht (5) verstrekt. Uit geen van de getuigenverklaringen kan naar het oordeel van het hof worden afgeleid dat bij de nieuwe onderhandelingen in 2008 uitdrukkelijk is afgesproken dat [geïntimeerden] het gebouw intern mocht slopen en de isolatieplaten mocht houden. Het enkele feit dat bij de eerdere onderhandelingen (die niet tot overdracht hebben geleid) een dergelijke afspraak mogelijk is gemaakt, is daarvoor onvoldoende. Er moet dus van worden uitgegaan dat [geïntimeerden] deze materialen niet mocht meenemen. Tussen partijen bestaat geen overeenstemming over de waarde van die platen zodat het hof die waarde zal schatten. Nu het om gebruikte platen gaat bepaalt het hof de waarde op € 500. Dit bedrag komt in mindering op de door [Architectenburo] te betalen koopprijs.

Grief 7 in principaal appel en 6 in incidenteel appel richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de aanzeggingen door [Architectenburo] en [geïntimeerden] niet als ingebrekestelling kunnen worden aangemerkt. Volgens beide partijen is dat wat betreft de door ieder van hen gedane aanzegging onjuist.

Naar het oordeel van het hof faalt de grief van [Architectenburo], nu [Architectenburo] niet is geslaagd in het hiervoor besproken (tegen)bewijs. [geïntimeerden] was wat betreft het verleggen van de leiding niet in gebreke.De grief van [geïntimeerden] slaagt. De tussen [geïntimeerden] en [Architectenburo] gesloten overeenkomst zoals hiervoor door het hof geïnterpreteerd, houdt in dat de percelen door [geïntimeerden] aan [Architectenburo] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van de eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geïntimeerden] kwamen. Daarnaast was er tussen partijen overeenstemming dat het transport uiterlijk 31 december 2008 moest plaatshebben. Bij brief van 5 januari 2009 is [Architectenburo] namens [geïntimeerden] in gebreke gesteld met betrekking tot de aldus begrepen overeenkomst, en is hem de gelegenheid gegeven de overeenkomst alsnog en wel voor 15 januari 2009 uit te voeren, waarna [Architectenburo] in gebreke zou zijn (productie 14 bij dagvaarding in eerste aanleg).Naar het oordeel van het hof bevat deze grief een voldoende ingebrekestelling, zodat rente kan worden toegewezen vanaf 15 januari 2009. Daarmee slagen de grieven 4 en 6 in incidenteel appel.

De door de rechtbank afgewezen vorderingen van [geïntimeerden], de vermeerdering van eis

Grief 5 in incidenteel appel keert zich tegen de afwijzing van de vordering van [geïntimeerden] tot schadevergoeding door de vertraagde eigendomsoverdracht, dan wel het niet doorgaan van de eigendomsoverdracht. De rechtbank heeft geoordeeld dat, hoewel het niet onaannemelijk lijkt dat [geïntimeerden] als gevolg van de vertraagde eigendomsoverdracht schade heeft geleden, niet is komen vast te staan dat die schade is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van [Architectenburo].

Naar het oordeel van het hof slaagt ook deze grief. Het hof heeft hiervoor beslist dat sprake is geweest van een voldoende duidelijke overeenkomst tussen [Architectenburo] en [geïntimeerden], alsook dat [Architectenburo] tot nakoming gehouden was, terwijl [Architectenburo] door [geïntimeerden] bovendien voldoende in gebreke is gesteld. De te late levering (dan wel het feit dat de levering uiteindelijk niet doorgaat, zoals in de subsidiaire vordering van [geïntimeerden] ligt besloten) kan aan [Architectenburo] worden toegerekend. De mogelijkheid van schade door deze toerekenbare niet-nakoming is aannemelijk. De vordering van [geïntimeerden] tot verklaring voor recht dat [Architectenburo] aansprakelijk is voor de door [geïntimeerden] geleden schade inzake de tussen partijen gesloten, door [Architectenburo] niet of niet tijdig nagekomen overeenkomst (ofwel als gevolg van te late levering, ofwel als gevolg van het feit dat de levering alsnog in het geheel niet doorgaat) kan dan ook worden toegewezen, evenals de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure voor de vaststelling van de hoogte van de schade in beide gevallen.

Inzake de als productie 23 bij dagvaarding in eerste aanleg gevoegde transportakte heeft [geïntimeerden] voorts aangevoerd dat de in die akte opgenomen depots van respectievelijk € 100.000 en € 25.000 niet langer nodig zijn. Deze depots hebben respectievelijk betrekking op het verleggen van de persleiding (het depot van € 100.000) en op de door [geïntimeerden] uit het verkochte meegenomen goederen (het depot van € 25.000).

Het depot van € 100.000 was in de transportakte voorzien omdat ten tijde van het opstellen van die akte de persleiding nog niet was verlegd, en op grond van de overeenkomst de eventuele kosten daarvan door [geïntimeerden] moesten worden gedragen; het depot diende als reservering voor deze kosten. Tussen partijen staat vast dat de persleiding inmiddels is verlegd. Het depot is dus niet meer nodig.Datzelfde geldt voor het depot van € 25.000. Dat depot had betrekking op de door [geïntimeerden] uit het verkochte pand meegenomen goederen, waarvan niet vaststond of [geïntimeerden] die onrechtmatig had meegenomen, zodat [geïntimeerden] eventueel daarvoor alsnog een vergoeding zou moeten betalen. Het hof heeft beslist dat [geïntimeerden] gerechtigd was de bedoelde goederen mee te nemen. Dat geldt slechts niet voor het isolatiemateriaal. Daarvoor komt een bedrag van € 500 in mindering op de koopsom. Ook dit depot is dus niet meer nodig.In verband met het voorgaande dient de in de transportakte op te nemen koopsom te worden verlaagd tot € 989.500 en dient de gehele koopsom (inclusief de in de akte genoemde depotgelden) door de notaris aan [geïntimeerden] te worden uitbetaald.

Heroverweging inzake de door de rechtbank opgelegde dwangsom

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof inzake grief 14 in principaal appel geoordeeld dat het vonnis van de rechtbank in ieder geval niet in stand zou kunnen blijven voor zover daarbij een dwangsom is verbonden aan het door [Architectenburo] niet meewerken aan de transportakte.[geïntimeerden] voert thans aan dat het hof op deze beslissing moet terugkomen. Hij wijst erop dat een executiegeschil is ontstaan over het vonnis van de rechtbank d.d. 15 december 2010, welk executiegeschil betrekking had op de verkoop van op naam van [Architectenburo] staande aandelen als bedoeld in artikel 474g Rv. In dat geschil is, nadat de rechtbank bij beschikking de bezwaren van [Architectenburo] tegen de door [geïntimeerden] ingezette executie had verworpen, door [Architectenburo] daartegen bij dit hof hoger beroep ingesteld. Het hof heeft daarop bij beschikking d.d. 16 augustus 2012 de beschikking van de rechtbank bekrachtigd. In die beschikking heeft het hof onder meer geoordeeld dat aan medewerking aan de transportakte waarbij de percelen van [geïntimeerden] aan [Architectenburo] zouden worden geleverd wél een dwangsom kon worden verbonden. In de beschikking is dus anders geoordeeld dan het hof heeft gedaan in het tussenarrest van 11 december 2012. [geïntimeerden] stelt dat de beslissing in die beschikking tussen [Architectenburo] en [geïntimeerden] gezag van gewijsde heeft. [geïntimeerden] verzoekt het hof daarom terug te komen op de in het tussenarrest van 11 december 2012 gegeven beslissing.

Het hof overweegt daarover als volgt.Het door het hof in de beschikking van 16 augustus 2012 in hoger beroep gegeven oordeel heeft betrekking op een executiegeschil over het vonnis dat ter discussie staat in dit hoger beroep, welk vonnis door rechtbank uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.Dat vonnis was op 16 augustus 2012 nog niet in kracht van gewijsde gegaan en staat ook thans nog steeds bloot aan vernietiging in het onderhavige hoger beroep. Bij vernietiging van dat vonnis, dan wel van de daarin opgenomen veroordeling tot betaling van een dwangsom door dit hof, is de dwangsom (met terugwerkende kracht) niet langer verschuldigd. Deze executie van een vonnis dat nog aan hoger beroep bloot staat komt voor risico van de executerende partij, in dit geval [geïntimeerden] (HR 13 januari 1995, NJ 1997/366).

Anders dan [geïntimeerden] aanvoert is het hof niet zonder meer gebonden aan een beschikking van de rechter die oordeelt over de executie van een vonnis waarover het hof nog (in hoger beroep) dient te beslissen. In een executiegeschil kan alleen de executie zelf voorwerp van geschil zijn en (in beginsel) niet de hoofdzaak waarin vonnis is gewezen.Het oordeel van het hof in zijn beschikking had betrekking op de klacht dat [geïntimeerden] door de dwangsommen te executeren misbruik van bevoegdheid zou maken. Van een parallelle zaak zoals door [geïntimeerden] aangevoerd onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 (NJ 2011, 602) is hier ook geen sprake. Derhalve kan, anders dan [geïntimeerden] aanvoert, de beslissing van die executierechter de beslissing van het hof in deze hoofdzaak niet opzij zetten.

Wel is de beslissing van de executierechter in dit geval aanleiding voor het hof zijn oordeel opnieuw te bezien, zoals tevens door [geïntimeerden] verzocht.Het hof blijft ook na heroverweging evenwel van oordeel dat de rechtbank ten onrechte een dwangsom heeft verbonden aan de veroordeling van [Architectenburo].In aanvulling op de motivering in het tussenarrest, die door het hof wordt gehandhaafd, wijst het hof op het proces-verbaal opgemaakt door notaris [notaris 2] op 4 februari 2010 en door [Architectenburo] overgelegd als productie 19 bij memorie van grieven. (Weliswaar heeft [geïntimeerden] opgemerkt dat het proces-verbaal niet helemaal juist is, maar in ieder geval zijn de hoofdlijnen van dat proces-verbaal niet betwist.)Uit het proces-verbaal blijkt dat [geïntimeerden] en [geïntimeerde 2] enerzijds en [statutair directeur Architectenburo] (als bestuurder van [Architectenburo]) anderzijds door de notaris bijeengeroepen zijn om de termijn van transport opgenomen in het vonnis van de rechtbank Roermond d.d. 15 december 2010 niet te laten verlopen.[geïntimeerden] heeft toen tegenover de notaris verklaard het verkochte die middag te willen leveren overeenkomstige de bepalingen van het vonnis d.d. 15 december 2010, hetgeen door [Architectenburo] niet werd weersproken. De notaris heeft op grond daarvan vastgesteld dat vanuit de zijde van verkoper die middag een levering overeenkomstig gemeld vonnis mogelijk was. [Architectenburo] meldde dat zij eveneens haar medewerking aan de uitvoering van het vonnis wenste te verlenen – temeer omdat het niet voldoen daaraan een schade voor haar opleverde van € 25.000 per dag – maar dat zij de koopsom en bijkomende kosten noch uit eigen middelen noch uit geleende middelen kon voldoen. [Architectenburo] heeft aan de notaris die dag stukken overgelegd waaruit zulks volgens de notaris bleek. In verband met de overweging in het vonnis dat de dwangsom uitsluitend is verbonden aan de niet medewerking van [Architectenburo] aan het verlijden van transportakte, en niet aan de door [Architectenburo] bij de levering te betalen koopprijs, heeft [Architectenburo] de notaris verzocht het proces-verbaal op te stellen.Zoals uit het hiervoor samengevatte proces-verbaal blijkt is de door de rechtbank beoogde ontkoppeling van de verplichting tot betaling van de koopsom door de koper en de verplichting tot het meewerken aan de levering door de koper in de praktijk in vele gevallen, en ook in dit geval, feitelijk niet uitvoerbaar. Hoewel de dwangsom niet mag worden verbonden aan het betalen van de koopsom, is daarvan in dit geval feitelijk wel sprake. De notaris is, hoewel ook [Architectenburo] bereid was tot levering, niet tot het transport overgegaan, kennelijk omdat de koopsom niet was gestort.

Het hof handhaaft dan ook zijn beslissing dat – gelet op de redactie van de transportakte (waarin onder meer is opgenomen dat de koopsom door de koper is betaald op het moment van de levering), uit welke redactie voortvloeit dat de akte alleen zal worden verleden indien de koopprijs is voldaan – aan de bij het bestreden vonnis op de koper gelegde verplichting medewerking te verlenen aan het transport in dit geval geen dwangsom kan worden verbonden. De vordering van [geïntimeerden] tot het verbinden van een dwangsom aan de voor [Architectenburo] uit koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen moet dan ook worden afgewezen.

Omdat de beslissing van de rechtbank grotendeels wordt gevolgd, blijft ook de kostenbeslissing in het vonnis van 15 december 2010 in stand.In hoger beroep moet [Architectenburo] zowel in principaal appel als in incidenteel appel worden beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat zij in de kosten van het geding zal worden veroordeeld.

Het hof zal ter voorkoming van misverstand het vonnis van de rechtbank Roermond in zijn geheel vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] als volgt toewijzen.

Het hof:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Roermond d.d. 15 december 2010;

veroordeelt [Architectenburo] om binnen 30 dagen na betekening van dit arrest medewerking te verlenen aan het verlijden van een transportakte met dezelfde inhoud als het in productie 23 in eerste aanleg in het geding gebrachte concept, met betrekking tot de percelen gemeente [woonplaats] sectie [sectieletter] nummers [sectienummer 1], [sectienummer 2] en [sectienummer 3], en daartoe te verschijnen ten overstaan van notaris [notaris 2] te [plaats] dan wel diens plaatsvervanger, met dien verstande dat de in dat concept opgenomen koopsom wordt gewijzigd in € 989.500,00 en dat de bepalingen inzake depots van respectievelijk € 100.000 en € 25.000 komen te vervallen;

veroordeelt [Architectenburo] om uiterlijk op het moment van de levering de verschuldigde koopsom ten bedrage van € 989.500, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 januari 2009 tot aan de dag der algehele voldoening, te voldoen door storting op de rekening van notaris [notaris 2] of diens plaatsvervanger;

ontbindt, voor het geval [Architectenburo] niet binnen 30 dagen na betekening van dit arrest voldoet aan de hiervoor genoemde veroordeling, de tussen partijen gesloten overeenkomst van 20 mei 2008, en verklaart voor recht dat [Architectenburo] alsdan verplicht is de daardoor ontstane schade aan [geïntimeerden] te vergoeden;

veroordeelt [Architectenburo] tot vergoeding van de schade als gevolg van de te late levering van genoemde percelen dan wel, onder de hiervoor genoemde voorwaarde, tot vergoeding van de schade als gevolg van de ontbinding van deze overeenkomst, genoemde schade in beide gevallen op te maken bij staat;

veroordeelt [Architectenburo] in de proceskosten van de eerste aanleg ter grootte van € 11.473,98, vermeerderd met wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van het in eerste aanleg gewezen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [Architectenburo] in de proceskosten van het hoger beroep in principaal en incidenteel appel, tot aan deze uitspraak begroot op € 2.110 voor verschotten en € 21.285 voor salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen 30 dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat deze bedragen binnen 30 dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.Th. Begheyn, C.N.M. Antens en J.C.J. van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 december 2014.

2. [geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],

geïntimeerden in principaal appel,

appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 27 september 2011 en 11 december 2012 in het hoger beroep van het door de rechtbank Roermond onder zaaknummer 97565/HA ZA 09-895 gewezen vonnis van 15 december 2010.

Het hof zal de nummering van de tussenarresten voortzetten, en partijen opnieuw aanduiden als [Architectenburo] respectievelijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2].

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 11 december 2012;

- de processen-verbaal van de enquête van 5 maart 2013 en 23 mei 2013;

- de processen-verbaal van de contra-enquête van 3 september 2013 en 24 oktober 2013;

- de antwoordmemorie na contra-enquête van [geïntimeerde 1] [geïntimeerde 2] tevens de overleg in producties.

Partijen hebben arrest gevraagd.

Bij genoemd tussenarrest zijn aan partijen bewijsopdrachten verstrekt. Partijen hebben getuigen doen horen.[Architectenburo] was in de gelegenheid gesteld als eerste een memorie na enquête te nemen. [Architectenburo] heeft uitstel gevraagd, maar dat uitstel is niet verleend gelet op artikel 2.14 pilotreglement.[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben een memorie na contra-enquête genomen, waarbij zij tevens producties hebben overgelegd.[Architectenburo] dient op deze producties, die ook als bewijsmiddel worden overgelegd, te kunnen reageren. Het hof zal [Architectenburo] daartoe bij akte in de gelegenheid stellen.Het hof zal dan ook nog niet ingaan op de bewijslevering en op de overige opmerkingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in hun memorie na contra-enquête, maar de zaak aanstonds naar de rol verwijzen. Nadat de akte is genomen zal het hof opnieuw arrest wijzen.

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 29 april 2014 voor akte inzake producties wederpartij;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.Th. Begheyn, C.N.M. Antens en J.C.J. van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 april 2014.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.079.851/01

arrest van 11 december 2012

in de zaak van

Abc Wonen BV, voorheen genaamd Architectenburo [Architectenburo] BV,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. G.J.A. van Dinter,

tegen:

1. [Geintimeerde sub 1.],

2. [Geintimeerde sub 2.],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden in principaal appel,

appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest in incident van 27 september 2011 in het hoger beroep van het door de rechtbank Roermond onder nummer 97565/HA ZA 09-895 gewezen vonnis van 15 december 2010. Het hof zal ABC Wonen BV hierna aanduiden als [ABC Wonen BV] en [geintimeerde sub 1.] en [geintimeerde sub 2.] in enkelvoud als [geintimeerde sub 1.].

Het hof zal de nummering van dat arrest voortzetten.

5.Het tussenarrest van 27 september 2011

Bij genoemd arrest heeft het hof de vorderingen van [ABC Wonen BV] in het incident afgewezen en is de zaak naar de rol verwezen voor memorie van antwoord aan de zijde van [geintimeerde sub 1.].

6.Het verdere verloop van de procedure

Voorafgaand aan het hiervoor genoemde tussenarrest had [ABC Wonen BV] een memorie van grieven tevens incidenteel verzoek ex 351 Rv genomen en [geintimeerde sub 1.] een "memorie van antwoord in incidenteel appel", waarin [geintimeerde sub 1.] alleen is ingegaan op het incidentele verzoek van [ABC Wonen BV].

Na het tussenarrest heeft [geintimeerde sub 1.] onder overlegging van producties een memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van eis in incidenteel appel genomen.

[ABC Wonen BV] heeft daarop onder overlegging van producties een memorie van antwoord in incidenteel appel genomen.

Vervolgens heeft [geintimeerde sub 1.] een akte tot uitlaten genomen,[ABC Wonen BV] een antwoordakte en [geintimeerde sub 1.] een akte tot uitlaten.

Tenslotte heeft alleen [geintimeerde sub 1.] gefourneerd voor arrest en hebben partijen uitspraak gevraagd.

In het dossier van [geintimeerde sub 1.] ontbreekt de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [ABC Wonen BV] (en is in plaats daarvan abusievelijk een gedingstuk uit een bij de rechtbank Roermond gevoerd geding opgenomen, welk stuk het hof buiten beschouwing zal laten).

Het hof heeft kennis genomen van de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [ABC Wonen BV] uit het griffiedossier.

Ook ontbreken de producties bij de memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van eis in incidenteel appel van [geintimeerde sub 1.].

7.De verdere beoordeling

De feiten

7.1De rechtbank heeft geen feiten vastgesteld. Het hof zal alsnog de feiten vaststellen die als niet dan wel onvoldoende bestreden tussen partijen vast staan. Het hof merkt hierbij op dat [ABC Wonen BV] op bladzijde 2 van de memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft opgemerkt dat zij "het onjuiste door [geintimeerde sub 1.] geschetste feitensubstraat in het principaal appel nader bij pleidooi [zal] bespreken ter vermijding van in kwantitatief opzicht uitdijende processtukken alsmede gelet op het negatieve aspect van de devolutieve werking."

[ABC Wonen BV] heeft evenwel blijkens haar antwoordakte van 26 juni 2012 gesteld zich nog te beraden op een pleidooi, welk pleidooi niet is gehouden. [ABC Wonen BV] heeft de door [geintimeerde sub 1.] in incidenteel appel gestelde feiten slechts in beperkte mate bestreden, zodat voor zover niet bestreden deze feiten hierna worden vermeld. Het hof merkt hierbij op dat gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen van partijen deze feiten ook van belang zijn inzake het principaal appel. Ten aanzien van de door [geintimeerde sub 1.] in hoger beroep overgelegde nieuwe stukken (besprekingsverslag met Waterschapsbedrijf en besluit wijziging bestemmingsplan van de gemeente Meerlo-Wanssum) geldt voorts dat [ABC Wonen BV] de authenticiteit daarvan niet heeft bestreden.

7.2Het gaat in deze zaak om het volgende.

(a)[geintimeerde sub 1.] is eigenaar van een drietal percelen, thans kadastraal bekend als gemeente Wanssum, sectie [sectieletter] nummers [sectieletternummer1.], [sectieletternummer2.] en [sectieletternummer3.]. Deze percelen zijn gelegen op de hoek van de [A.-straat] en de [B.-straat] te [plaatsnaam].

Ten laste van (thans) perceel [sectieletternummer2.] is bij notariële akte van 23 december 1982 (productie 2 bij dagvaarding in eerste aanleg) over een lengte van ongeveer 105 meter een zakelijk recht gevestigd ten behoeve van een persleiding van het Waterschap Zuiveringschap Limburg (later genaamd Waterschapsbedrijf, welke naam het hof hierna zal aanhouden). In artikel 3 van de akte is onder de kop "Schadevergoeding aan de rechtmatige gebruiker" onder b onder meer het volgende opgenomen:

"Indien in de toekomst de grondeigenaar als gevolg van de aanwezigheid van de leiding, dan wel anderszins ten gevolge van de gesloten overeenkomst, schade door waardevermindering zou lijden, dan wel deze overeenkomst een langdurige en directe belemmering zou gaan vormen voor door de grondeigenaar voorgenomen bebouwing en/of ander grondgebruik, welke zonder deze overeenkomst rechtens zou zijn toegestaan, dan zal het zuiveringschap naar haar keuze:

- hetzij de schade vergoeden, voor zover althans deze schade niet reeds volgens de bepalingen van de gesloten overeenkomst is vergoed;

- hetzij de nodige uitzonderingen toestaan op de verbodsbepalingen van artikel 1, lid f;

- hetzij de leiding verleggen, en/of daaraan de nodige voorzieningen treffen, zulks op voorwaarde, dat de grondeigenaar de aanwezige of redelijkerwijze te verwachten schadeoorzaken en/of belemmeringen tijdig schriftelijk aan het zuiveringschap mededeelt; een vergoeding als in dit lid bedoeld zal in beginsel slechts eenmaal verschuldigd zijn met betrekking tot hetzelfde perceel grond, tenzij bijzondere omstandigheden een andere beslissing rechtvaardigen; in dit lid dient onder de grondeigenaar te worden verstaan: degene(n), die bij het sluiten van de overeenkomst als wederpartij van het zuiveringschap optreedt (optreden), dan wel de huidige rechtmatige gebruiker - niet eigenaar - alsmede beider rechtsopvolgers onder algemene titel; ( )"

(b)[ABC Wonen BV] is een architectenbureau dat zich onder meer bezighoudt met projectontwikkeling. In het kader daarvan heeft [ABC Wonen BV] in juli 2005 naast de percelen van [geintimeerde sub 1.] gelegen gronden aangekocht met de intentie op die gronden en de percelen van [geintimeerde sub 1.] woningbouw te ontwikkelen.

(c)In verband met de plannen van [ABC Wonen BV] is tussen [ABC Wonen BV] en [geintimeerde sub 1.] op 19 mei 2006 een optieovereenkomst gesloten (productie 5 bij dagvaarding in eerste aanleg). Deze optie is niet gelicht.

(d)Het Waterschapsbedrijf heeft een besprekingsrapport opgemaakt (productie 5 bij bijlage 27 bij memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 19 juli 2011) van een bespreking op 18 december 2007 tussen [medewerker van het Waterschapsbedrijf] (namens het Waterschapsbedrijf) en de heer [Architect] van Architectenburo [ABC Wonen BV] BV. In dit rapport is onder meer opgenomen:

"Architectenburo [ABC Wonen BV] is bezig met een planontwikkeling met betrekking tot het oprichten van 59 stuks woningen nabij de [A.-straat] te [plaatsnaam]. ( )

Om de bouwplannen te kunnen realiseren dient de persleiding in de percelen Wanssum, [sectieletter], [sectieletternummer2.], [sectieletternummer4.] en [sectieletternummer5.] aangepast/verlegd te worden. Het architectenburo zal een schriftelijk verzoek bij het Waterschapsbedrijf Limburg indienen om de leiding te verleggen. ( )

Tijdens de bespreking is op hoofdlijnen het stappenplan besproken om te komen tot het verleggen van de persleiding.

Een afschrift ter kennisgeving verzonden aan het architectenburo [ABC Wonen BV], [vestigingsadres], [postcode] [vestigingsplaats]."

(e)Tussen [ABC Wonen BV] en [geintimeerde sub 1.] is op 20 mei 2008 een overeenkomst gesloten met betrekking tot koop van de percelen [sectieletternummer1.], [sectieletternummer2.] en [sectieletternummer3.] tegen een koopprijs van € 990.000 kosten koper. Deze overeenkomst is handgeschreven vastgelegd op een tekening genummerd [tekeningnummer]] (productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg); daarin is onder meer opgenomen:

"Indien de persleiding dient te worden verlegd komen deze kosten te allen tijde voor rekening en risico op perceel [sectieletternummer2.] van verkopende partij c.q. worden onvoorwaardelijk gekort c.q. verrekend met de overeengekomen schadeloosstelling respectievelijk de koopsom. ( )

Aktepassering c.q. oplevering leeg ontruimd en bezemschoon per datum akte 31 - 12-2008"

(f)Namens notaris [notaris A.] te [standplaats] (Limburg) is bij brief van 25 augustus 2008 (productie 8 bij dagvaarding in eerste aanleg aan [geintimeerde sub 1.] een concept van de koopovereenkomst toegezonden. Daarin is onder meer onder artikel 6 lid 2 het volgende opgenomen:

"Voormeld perceel nummer [sectieletternummer2.] is bezwaard met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 sub b van oud Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van het Waterschap Zuiveringschap Limburg ( ). In verband met de door koper voorgenomen woningbouw op het verkochte dient gemelde afvoerleiding in overleg met koper en voor rekening van en in opdracht van verkoper te worden verlegd in het verkochte richting grens tussen het verkochte en de [A.-straat]."

[geintimeerde sub 1.] heeft deze koopovereenkomst niet willen tekenen.

(g)Mr.ir. [adviseur en vertegenwoordiger van geintimeerde sub 1.], optredend als adviseur en vertegenwoordiger van [geintimeerde sub 1.] (verder: [adviseur en vertegenwoordiger van geintimeerde sub 1.]) heeft bij brief van 21 november 2008 (productie 5 bij productie 17 bij dagvaarding in eerste aanleg) aan het Waterschapsbedrijf onder meer het volgende bericht:

"Naar aanleiding van de situatie bij de heer [geintimeerde sub 1.] te [woonplaats] hebben wij zelf nog nader initiatief genomen met betrekking tot de mogelijkheden voor woningbouw ter plaatse van de rioolpersleiding. ( )

Onderhandelingen over de prijs met de projectontwikkelaar heeft tot nu toe opgeleverd dat tot prijsovereenstemming kan worden gekomen, maar dat de kosten van het verleggen door de heer [geintimeerde sub 1.] moeten worden gedragen, dan wel in mindering zullen worden gebracht op de koopsom indien deze toch bij de koper terecht zouden komen. Daarmee is de waardevermindering van het perceel voor de heer [geintimeerde sub 1.] minimaal gelijk aan de kosten van het verleggen van de leiding. ( )

Navraag omtrent een en ander levert op dat tijdens het overleg tussen Waterschap en gemeente is overeengekomen dat de leiding zal worden verlegd en dat het nieuwe tracé in de plankaart is opgenomen. Met andere woorden: het Waterschap is reeds akkoord gegaan met het verleggen van de betrokken leiding en heeft geen bezwaren ingediend tegen de bebouwing binnen het plan zelf."

(h)Bij brief van 11 december 2008 (productie 9 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft voornoemde notaris aan [geintimeerde sub 1.] een concept van de leveringsakte toegezonden. In de brief is onder meer het volgende opgenomen:

"Ingevolge de koopovereenkomst dient u de woning met gronden uiterlijk op 31 december 2008 aan de koper te leveren. U bent tevens overeengekomen dat het transportriool nog door u zou worden verlegd en dat de kosten daarvan voor uw rekening zijn.

Graag verneem ik of dit al is gebeurd. Indien dit niet het geval is verneem ik dat graag zo spoedig mogelijk. Ik kan dan samen met u en koper bekijken welke regeling tussen u en koper kan worden getroffen om dit eventueel na de juridische levering te doen of dat de juridische levering wordt uitgesteld (dit in verband met de voorwaarde dat het Waterschap Zuiverschap Limburg alleen de schade aan u vergoedt en niet aan een opvolgend eigenaar.)"

(i)De raad van de gemeente Meerlo-Wanssum heeft op 15 december 2008 het bestemmingsplan "[A.-straat]" vastgesteld (productie 8 bij bijlage 27 bij de memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 19 juli 2011). In het voorstel voor dit besluit is onder meer opgenomen dat de gemaakte opmerkingen en ingebrachte zienswijzen hebben geleid tot (onder meer) de volgende wijziging/aanpassing van het plan:

"De druklijn van rioolwatertransportleiding gemeten vanaf de onderzijde van de fundering dient onder een hoek van 45 graden onder de transportleiding van het Waterschapsbedrijf uit te komen. Tijdens de bouw van de woningen wordt hiermee rekening gehouden. Voor de woningen op de bouwkavels nummers [bouwkavelnummer 1.] t/m [bouwkavelnummer 4.] zal de leiding verlegd moeten worden. Dit nieuwe tracé is op de plankaart opgenomen."

In de toelichting is als "gemeentelijk standpunt" opgenomen:

"Tijdens een overleg tussen het Waterschapsbedrijf Limburg en de projectontwikkelaar op 15 mei 2008 is door het Waterschapsbedrijf het volgende aangegeven. Zij kunnen instemmen met de realisatie van de voorgevel van de woningen op bouwkavels nummers 37 t/m 48 × 2,5 m uit het hart van de leiding.

( ) Voor de woningen op de bouwkavels nummers [bouwkavelnummer 1.] t/m [bouwkavelnummer 4.] zal de leiding verlegd moeten worden. Dit nieuwe tracé is op de plankaart opgenomen."

(j)Namens [geintimeerde sub 1.] is bij brief van 16 december 2008 (productie 11 bij dagvaarding in eerste aanleg) op de onder (h) genoemde brief van 11 december 2008 gereageerd door [adviseur en vertegenwoordiger van geintimeerde sub 1.] voornoemd. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:

"De opmerking over de kosten van de (eventuele) verlegging van het transport riool laat ik voor uw rekening. Wij zijn hiermee overigens in overleg met het Waterschapsbedrijf Limburg. Voorshands gaan wij niet uit van uitstel van de levering. ( )

De heer [geintimeerde sub 1.] was en is gerechtigd om tot de leveringsdatum apparaten en materialen uit het registergoed te verwijderen en heeft daar met goedvinden van de koper ook gebruik van gemaakt. Het registergoed wordt dus geleverd in de staat waarop dit zich op de dag van levering bevindt ( )."

(k)Bij brief van 22 december 2008 (productie 12 bij bijlage 30 bij memorie van antwoord in incidenteel appel) heeft [adviseur en vertegenwoordiger van geintimeerde sub 1.] namens [geintimeerde sub 1.] aan de notaris onder meer bericht

"De heer [geintimeerde sub 1.] gaat er in elk geval van uit en wenst ook absoluut dat akte uiterlijk 31 december a.s.. zal passeren".

(l)De voor 31 december 2008 voorziene levering heeft niet plaatsgehad op die datum.

(m)Bij brief van 2 januari 2009 (productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft [ABC Wonen BV] aan [geintimeerde sub 1.] onder meer meegedeeld:

"( ) Gegeven de gang van zaken tot op heden inzake de nakoming van de koopovereenkomst d.d. 20 mei 2008 ( ) bent u per datum 31 december 2008 ernstig in gebreke gebleven. In deze verzoek ik u alsnog dringend gevolg te geven aan de nakoming van genoemde overeenkomst en wel uiterlijk binnen 8 dagen na dagtekening van onderhavig schrijven. ( ) Derhalve kan ik niet anders dan u per 31 december 2008 met terugwerkende kracht aansprakelijk stellen voor alle schade (gerechtelijke, buitengerechtelijke en andersoortige schade) te vermeerderen met de handelsrente vanaf 31 december 2008, ingevolge het niet nakomen van genoemde overeenkomst."

(n)Bij schrijven van 5 januari 2009 (productie 14 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft [adviseur en vertegenwoordiger van geintimeerde sub 1.] voornoemd namens [geintimeerde sub 1.] aan [ABC Wonen BV] onder meer meegedeeld:

"Nu u kennelijk niet bereid bent onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het transport sommeer ik u om nog voor 15 januari 2009 uw onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het transport ( ). Mocht u hieraan geen gevolg geven dan stellen wij u namens de heer en mevrouw [geintimeerde sub 1.] voornoemd reeds nu met ingang van 15 januari 2009 in gebreke (wegens tekortschieten in het nakomen van uw verplichtingen), waarbij de heer en mevrouw [geintimeerde sub 1.] verlangen:

• alsnog uitvoering van de overeenkomst voor 15 januari 2009, bij niet voldoen daaraan u ingaande

15 januari 2009 in gebreken zult zijn;

• vergoeding van alle schade, rente en kosten, welke de heer en/of mevrouw [geintimeerde sub 1.] hebben moeten maken als gevolg van het feit dat zij eigenaar zijn gebleven, alsook een eventuele minderopbrengst bij een mogelijke vervreemding aan derden ( )."

(o)[geintimeerde sub 1.] heeft vervolgens een kort geding aangespannen tegen [ABC Wonen BV] tot levering van de verkochte gronden. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 14 april 2009 (niet overgelegd) de vordering afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang.

(p)[geintimeerde sub 1.] heeft vervolgens spoedappel ingesteld. In dit appel heeft het hof arrest gewezen op 29 december 2009 (productie 15 bij conclusie van antwoord in conventie). Het hof heeft geoordeeld dat wel van spoedeisend belang sprake was en heeft het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigd.

Het hof heeft - onder meer overwegend dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de hiervoor onder (f) opgenomen passage uit de op schrift gestelde koopovereenkomst tussen partijen is overeengekomen - [ABC Wonen BV] veroordeeld mee te werken aan de juridische levering van bedoelde percelen binnen 2 weken nadat aan de in het arrest genoemde voorwaarden zou zijn voldaan; deze voorwaarden zijn voor zover thans van belang als volgt geformuleerd in het arrest:

"4.6.1. De onzekerheid over de door het Waterschap te verlenen toestemming voor de verplaatsing van de persleiding dient voorafgaande aan het transport te zijn weggenomen. [geintimeerde sub 1.] c.s. dienen de schriftelijke toestemming van het Waterschap hiervoor aan [ABC Wonen BV] B.V. te overleggen. Indien de verplaatsing van de persleiding eerst na de juridische levering van de percelen aan [ABC Wonen BV] B.V. zal plaatsvinden, dient ondubbelzinnig vast te staan dat de schriftelijke toestemming van het Waterschap ook voor die situatie geldt.

4.6.2. De onzekerheid over wie de opdracht tot de verplaatsing van de persleiding zal verstrekken en wie - in eerste instantie - daarvan de kosten zal dragen, dient voorafgaande aan het transport te zijn weggenomen. Ook indien het Waterschap zelf voor eigen kosten de verplaatsing regelt, dienen [geintimeerde sub 1.] c.s. jegens [ABC Wonen BV] BV ervoor in te staan dat er geen kosten voor rekening van [ABC Wonen BV] B.V. zullen komen. Dit geldt ook indien [ABC Wonen BV] B.V. opdrachtgever voor de werkzaamheden zal zijn. Zolang de kosten niet door het Waterschap of door [geintimeerde sub 1.] c.s. zijn betaald, zal [ABC Wonen BV] BV gerechtigd zijn om van de koopsom een bedrag van € 100.000 onder de notaris in depot te laten (of dient op andere tussen partijen overeen te komen wijze zekerheid te worden gesteld). ( )

4.6.5. Het hof overweegt dat de af te leveren zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden. In beginsel dient aansluiting gezocht te worden bij de toestand van de zaak ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Het beroep van [geintimeerde sub 1.] c.s. dat zij in dit geval in afwijking hiervan gecontracteerd hebben, is vooralsnog niet aannemelijk geworden ( ). Het belang van [geintimeerde sub 1.] c.s. om de percelen te leveren, waarmee tevens een verschuldigd feit van de vaste lasten tot een einde zal komen, dient te prevaleren boven de belangen van [ABC Wonen BV] B.V. om de levering vanwege dit discussiepunt op te houden. Aan dat belang van [ABC Wonen BV] B.V. zal voldoende tegemoet gekomen kunnen worden indien van de koopsom een bedrag van € 25.000,- onder de notaris in depot wordt gelaten ( )."

(q)De advocaat van het Waterschapsbedrijf heeft bij brief van 23 april 2010 (productie 10 bij memorie van grieven) aan de advocaat van [geintimeerde sub 1.] onder meer meegedeeld:

"( ) zoals gezegd is mijn cliënt bereid om medewerking te verlenen aan het verleggen van de leiding, doch wenst hij alle rechten voor te behouden uit hoofde van de notariële akte d.d. 23.12.1982. ( ) Als mijn cliënt de leiding dient te verleggen, betekent dit dat mijn cliënt daarvan een werkomschrijving zal maken en dit vervolgens zal uitbesteden aan een aannemer, na de binnen WBL gebruikelijke aanbestedingsprocedure (prijsaanvraag bij meerdere aannemers) te hebben gevolgd. ( ) Mijn cliënt wenst in dit kader uitdrukkelijk te bedingen dat hij eerst werkzaamheden gaat verrichten, als het bedrag is bijgeschreven op de rekening van WBL. Dit betekent aldus dat ook dan eerst de werkomschrijving wordt gemaakt en de aanbestedingsprocedure wordt gestart."

(r)Het Waterschapsbedrijf heeft een verklaring opgesteld d.d. 14 juni 2010 (productie 11 bij memorie van grieven) waarin onder meer is opgenomen:

"Op voorwaarde dat de hieraan verbonden kosten zullen worden gedragen door de heer en mevrouw [geintimeerde sub 1.] ( ) is het Waterschapsbedrijf Limburg bereid om medewerking te verlenen aan het verleggen van de riooltransportleiding in het perceel van de heren mevrouw [geintimeerde sub 1.] ( ). Verlegging zal plaatsvinden naar het reeds door de gemeente Wanssum-Mierlo in overleg met projectontwikkelaar in het kader van het bestemmingsplan [bestemmingsplan] straat vastgestelde tracé. () Ten behoeve van het vastgestelde tracé zal medewerking worden verleend voor het vestigen van een zakelijk recht. () De medewerking tot het verleggen van de riooltransportleiding geldt ook voor het geval eerst tot het verleggen van de leiding zal worden overgegaan nadat het perceel, kadastraal bekend gemeente Wanssum, sectie [sectieletter] nummer [sectieletternummer2.] waarin de leiding zich bevindt is overgedragen aan de besloten vennootschap Architectenburo [ABC Wonen BV] BV. ( ) Ter zake het verleggen van de leiding bestaat een contractuele relatie tussen Waterschapsbedrijf en de heer en mevrouw [geintimeerde sub 1.]. De heren mevrouw [geintimeerde sub 1.] vrijwaren Waterschapsbedrijf Limburg uitdrukkelijk voor aanspraken die derden, waaronder de heer [ABC Wonen BV] ( ) ter zake het verleggen van de leiding jegens Waterschapsbedrijf Limburg mocht stellen te hebben ( )"

(s)Het Waterschapsbedrijf heeft opnieuw een akkoordverklaring uitgebracht d.d. 24 augustus 2010 (productie 12 bij memorie van grieven), die ten opzichte van de eerdere akkoordverklaring in zoverre is gewijzigd dat is opgenomen ter zake van het medewerking verlenen onder voorwaarde van een zakelijk recht:

"Dit zakelijk recht zal voor het perceel [perceelsnaam], sectie [sectieletter], nummer [sectieletternummer1.], worden gevestigd conform de bepalingen en bedingen voor wat het perceel gemeente Wanssum, sectie [sectieletter], nummer [sectienummer6.] (oud) betreft, genoemd in de akte, deel [deel van akte], nummer [aktenummer], voor zover in de akte, deel [deel van akte], nummer [aktenummer], genoemde bepalingen en bedingen niet conflicteren zijn in het kader van de huidige wet- en regelgeving."

(t)[ABC Wonen BV] heeft bij brief van 6 augustus 2009 (onderdeel van productie 14 bij memorie van grieven) het college van B en W van de gemeente Meerlo-Wanssum verzocht handhavend op te treden tegen het weer geschikt maken van de stallen van het bedrijf aan de [B.-straat] te [plaatsnaam], daartoe aanvoerende dat dit gebruik strijdig is met het recent door de raad vastgestelde bestemmingsplan dat woningbouw ter plaatse mogelijk maakt. Bij brief van 20 augustus 2009 (ook onderdeel van productie 14) heeft de gemeente Venray aan [geintimeerde sub 1.] onder meer meegedeeld dat het op nieuw in gebruik nemen van een stal ten behoeve van het houden van pluimvee strijdig is met de (nieuwe) bestemming.

(u)Notaris [notaris B.], opvolger van notaris [notaris A.], heeft na het vonnis d.d. 15 december 2010 in eerste aanleg in deze zaak op 4 februari 2010 proces-verbaal opgemaakt (productie 19 bij memorie van grieven), onder meer inhoudende:

"Om gemelde termijn niet te laten verstrijken werden partijen door mij, notaris bijeen geroepen, om het door de rechtbank voorgeschreven transport te laten plaatsvinden. Verkoper en diens adviseur, waren zoals gemeld aanwezig en verklaarden dat het verkochte voor de levering leeg en onbewoond is opgeleverd en dat zij - voordat zij bij mij het kantoor verschenen - nog een inspectie hadden verricht, hetgeen niet door koper werd weersproken.

Verkoper verklaarde het verkochte die middag te willen leveren, overeenkomstig de bepalingen als omschreven in gemeld vonnis ( ). Koper weersprak dat niet, zodat - vanuit de zijde van verkoper - die middag een levering overeenkomstige gemeld vonnis mogelijk was.

Koper meldde dat zij eveneens haar medewerking aan de uitvoering van het vonnis wenste te verlenen -temeer omdat het niet voldoen aan de gerechtelijke uitspraak een schade voor haar oplevert van € 25.000 per dag - maar dat zij de koopsom, de notaris- en kadasterkosten en overdrachtsbelasting, noch uit eigen middelen noch uit geleende middelen kan voldoen. ( )"

(v)De persleiding is in mei/juni 2011 door het Waterschapsbedrijf op eigen kosten verlegd.

De vorderingen van partijen in eerste aanleg

7.3 In deze bodemprocedure heeft [geintimeerde sub 1.] in eerste aanleg (in conventie) gevorderd dat de rechtbank [ABC Wonen BV] zou veroordelen binnen 10 dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte met betrekking tot genoemde percelen onder aanpassing van de eerder door de notaris toegezonden transportakte, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 5000 per dag, met veroordeling van [ABC Wonen BV] om uiterlijk op het moment van levering de verschuldigde koopsom van € 990.000 te betalen, alsmede [ABC Wonen BV] te veroordelen tot vergoeding van de door [geintimeerde sub 1.] geleden schade, op te maken bij staat.

Bij conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie heeft [ABC Wonen BV] de vordering van [geintimeerde sub 1.] weersproken en in reconventie primair gevorderd [geintimeerde sub 1.] te veroordelen de getekende overeenkomst onvoorwaardelijk na te komen, met inbegrip van het op kosten en voor risico van [geintimeerde sub 1.] verplaatsen van de persleiding en mee te werken aan het verlijden van de transportakte, alsook [geintimeerde sub 1.] te veroordelen de registergoederen in dezelfde feitelijke staat te leveren waarin deze zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 20 mei 2008 bevonden, zulks op straffe van een dwangsom; subsidiair [geintimeerde sub 1.] te veroordelen tot vergoeding van de door [ABC Wonen BV] geleden schade als gevolg van het feit dat de persleiding niet kan worden verplaatst, op te maken bij staat.

Nadat de rechtbank een comparitie van partijen had gelast, hebben beide partijen hun eis gewijzigd.

[geintimeerde sub 1.] heeft de vordering gewijzigd in die zin dat medewerking werd verlangd aan het verlijden van een transportakte met dezelfde inhoud als het als productie 23 bij akte houdende wijziging van eis ingebrachte concept.

[ABC Wonen BV] heeft - gelet op de in §1 van de antwoordakte van 25 augustus 2010 gewijzigde volgorde van haar vorderingen - primair gevorderd de tussen partijen op 20 mei 2008 gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, subsidiair de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen in die zin dat [ABC Wonen BV] slechts gehouden is de percelen deels af te nemen en meer subsidiair de koopovereenkomst te ontbinden; [ABC Wonen BV] heeft daarbij steeds tevens schadevergoeding gevorderd.

Het oordeel van de rechtbank

7.4De rechtbank heeft in het bestreden vonnis [ABC Wonen BV] veroordeeld binnen 30 dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het verlijden van een transportakte met dezelfde inhoud als het als productie 23 (bij akte houdende wijziging van eis d.d. 28 juli 2010) in het geding gebrachte concept en daartoe te verschijnen ten overstaan van notaris [notaris B.] te [standplaats] (L.) dan wel diens plaatsvervanger, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 25.000 met een maximum van € 1.500.000; voorts heeft de rechtbank [ABC Wonen BV] veroordeeld om uiterlijk op het moment van de levering de verschuldigde koopsom van € 990.000 te voldoen door storting op de rekening van genoemde notaris (aan welke veroordeling door de rechtbank uitdrukkelijk geen dwangsom werd verbonden), alles met veroordeling van [ABC Wonen BV] in de proceskosten, en onder uitvoerbaarverklaring bij voorraad van deze veroordelingen. De overige vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie heeft de rechtbank afgewezen.

De rechtbank heeft daartoe onder meer overwogen dat eerdergenoemde persleiding feitelijk diende te worden verlegd, en dat voor het al dan niet effectueren daarvan partijen afhankelijk waren van het standpunt van het Waterschapsbedrijf en mogelijk ook van de gemeente. Hoewel dit op hun weg lag, hebben partijen daarover geen, laat staan sluitende, afspraken gemaakt; partijen zijn immers enkel overeengekomen dat [geintimeerde sub 1.] de kosten zou betalen indien de riooltransportleiding diende te worden verlegd. Hoewel [ABC Wonen BV] naar het oordeel van de rechtbank moest worden nagegeven dat [geintimeerde sub 1.] in beginsel de eerst aangewezen partij was om met het Waterschapsbedrijf in onderhandeling te treden had ook [ABC Wonen BV] een zwaarwegend belang bij een spoedig besluit tot verlegging. Op dit punt was er geen sprake van een resultaatsverbintenis aan de zijde van [geintimeerde sub 1.] maar veeleer van een op beide partijen rustende inspanningsverplichting, zodat niet van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [geintimeerde sub 1.] sprake was. Ook hebben partijen nagelaten een regeling te treffen voor het geval het Waterschapsbedrijf pas na de afgesproken transportdatum een besluit tot verlegging zou nemen zodat sprake is van een leemte in het contract. Gelet op deze onduidelijkheden sorteren de in januari 2009 over en weer gezonden ingebrekestellingen op dit punt dan ook geen effect, aldus de rechtbank.

Uit de uiteindelijk afgegeven akkoordverklaring van het Waterschapsbedrijf blijkt naar het oordeel van de rechtbank evenwel thans genoegzaam dat het bereid is de riooltransportleiding te verleggen naar het tracé dat volgens de rechtbank kennelijk door [ABC Wonen BV] in samenspraak met de gemeente is vastgesteld, terwijl deze medewerking ook geldt voor het geval de verlegging pas plaatsvindt nadat [ABC Wonen BV] eigenaar is geworden van de betreffende percelen. Ook heeft het Waterschapsbedrijf de voorwaarde gesteld dat de kosten van de verlegging zullen worden gedragen door [geintimeerde sub 1.]. Naar het oordeel van de rechtbank vult deze akkoordverklaring de leemten in het contract tussen partijen op op een wijze die in overeenstemming is met de inhoud en strekking daarvan, terwijl zij voldoende tegemoet komt aan en grotendeels in overeenstemming is met de eerder genoemde belangen en verplichtingen van partijen. Derhalve kon de vordering van [geintimeerde sub 1.] tot medewerking door [ABC Wonen BV] aan de levering worden toegewezen.

Gelet op de wijziging van eis van [ABC Wonen BV] hoefde de rechtbank naar haar oordeel niet meer in te gaan op de vraag op welke wijze de percelen door [geintimeerde sub 1.] moesten worden opgeleverd. De vorderingen tot schadevergoeding heeft zij afgewezen.

De vorderingen van partijen in hoger beroep

7.5In principaal appel vordert [ABC Wonen BV] vernietiging van het vonnis van de rechtbank, en afwijzing van de vorderingen in conventie van [geintimeerde sub 1.] en primair ontbinding, subsidiair gedeeltelijke ontbinding en meer subsidiair wijziging van de op 20 mei 2008 gesloten overeenkomst in reconventie, alles met veroordeling van [geintimeerde sub 1.] tot vergoeding van de hierdoor door [ABC Wonen BV] geleden schade, op te maken bij staat. Voorts, voor het geval het hof het vonnis in eerste aanleg geheel dan wel gedeeltelijk bekrachtigt althans [ABC Wonen BV] veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst, vordert [ABC Wonen BV] [geintimeerde sub 1.] te veroordelen aan [ABC Wonen BV] alle schade te vergoeden die zij lijdt, heeft geleden of zal lijden ten gevolge van de tekortkomingen van [geintimeerde sub 1.], op te maken bij staat, en voorts met veroordeling van [geintimeerde sub 1.] de onroerende zaken te leveren in de staat en toestand waarin zij zich op 20 mei 2008 bevonden.

In incidenteel appel vordert [geintimeerde sub 1.] bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank Roermond wat betreft veroordeling van [ABC Wonen BV] tot het verlenen van medewerking aan het verlijden van een transportakte, en voor het overige vernietiging van dat vonnis. Voorts vordert [geintimeerde sub 1.] [ABC Wonen BV] te veroordelen tot betaling van de koopsom van € 990.000, uiterlijk op het moment van de levering, alsmede uitkering van de bedragen van € 100.000 (bedoeld voor de verlegging van de persleiding) en € 25.000 (in verband met het geschil over door [geintimeerde sub 1.] uit het verkochte weggenomen zaken) binnen 7 dagen na levering. Voorwaardelijk vordert [geintimeerde sub 1.] - en wel indien en voor zover [ABC Wonen BV] binnen 30 dagen na betekening van het te wijzen arrest niet alsnog heeft meegewerkt aan het verlijden van een transportakte alsmede de koopsom niet heeft betaald - de tussen partijen gesloten overeenkomst te ontbinden en voor recht te verklaren dat [ABC Wonen BV] alsdan deswege jegens [geintimeerde sub 1.] schadeplichtig is, en voorts [ABC Wonen BV] te veroordelen tot het betalen van de door [geintimeerde sub 1.] geleden schade als gevolg van het feit dat [ABC Wonen BV] heeft geweigerd medewerking te verlenen aan het leveren van de verkochte percelen, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alles met kostenveroordeling van [ABC Wonen BV].

Bespreking van de grieven in principaal en incidenteel appel

7.6Alvorens de grieven in principaal en incidenteel appel te bespreken, stelt het hof voorop dat - zoals [ABC Wonen BV] in haar memorie van antwoord in het incidenteel appel terecht heeft aangevoerd - de uitspraak van dit hof van 29 december 2009 niet bepalend kan zijn voor de beoordeling van het geschil tussen partijen in deze bodemzaak. Het hof heeft toen immers slechts een voorlopig oordeel gegeven in het kader van een in dat arrest geformuleerde ordemaatregel.

De grieven met betrekking tot de door de rechtbank gehanteerde inhoud en uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst

7.7Beide partijen keren zich met grieven tegen het - hiervoor onder 7.4 kort weergegeven - oordeel van de rechtbank over de inhoud van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de consequenties daarvan voor partijen (grieven 1, 3, 4, 5, 6, 11 in principaal appel; grieven 2, 3, 4 in incidenteel appel). Het hof zal dan ook, mede gelet op de opmerkingen van partijen, een nieuwe beoordeling geven van de overeenkomst en wat daaruit naar het oordeel van het hof voor partijen voortvloeit.

Het hof stelt daarbij voorop dat de betekenis van (een omstreden beding in) een overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Overeenkomstig artikel 6:248 BW geldt daarbij bovendien dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.

Beide partijen dienen daarbij de door hen voorgestane uitleg van de gesloten overeenkomst, voor zover die door de wederpartij is bestreden, te bewijzen.

7.8Volgens [ABC Wonen BV] was het [geintimeerde sub 1.] bij het aangaan van de koopovereenkomst bekend dat de leiding verlegd moest worden, waartoe [ABC Wonen BV] (in grief 1 in principaal appel) verwijst naar het feit dat de verlegging "voor rekening en risico" van [geintimeerde sub 1.] diende te geschieden. Volgens [ABC Wonen BV] vloeide uit de overeenkomst van 20 mei 2008 voort dat [geintimeerde sub 1.] verplicht was perceel [perceelletter] [sectieletternummer2.] vóór 31 december 2008 te ontdoen van de persleiding dan wel te zorgen voor verlegging van de persleiding, terwijl [geintimeerde sub 1.] ook op grond van het bepaalde in artikel 7:15 BW verplicht was de grond te leveren zonder persleiding.

[geintimeerde sub 1.] stelt daarentegen dat hij niet meer is overeengekomen dan dat hij het perceel zou leveren en dat bij een eventuele verlegging van de persleiding de kosten daarvan voor zijn rekening zouden komen. Hij bestrijdt dat hij met [ABC Wonen BV] is overeengekomen dat hij voor verlegging zou zorgdragen en evenzeer dat hij dat vóór 31 december 2008 zou doen.

7.9Het hof overweegt hierover als volgt. Vast staat dat de overeenkomst van 20 mei 2008 is voorafgegaan door een eerdere koopoptie van 19 mei 2006, en dat het in beide gevallen ging om een overeenkomst waardoor [ABC Wonen BV] gronden zou verwerven ter verwezenlijking van zijn plan 59 woningen te bouwen op het van [geintimeerde sub 1.] te kopen perceel en een naastgelegen perceel dat [ABC Wonen BV] al eerder had verworven. Tevens staat vast dat de persleiding al vele jaren aanwezig was in het toen aan [geintimeerde sub 1.] of diens rechtsvoorganger toebehorende, thans door [ABC Wonen BV] gekochte perceel [perceelletter] [sectieletternummer2.]. De verlegging van de persleiding was kennelijk eerst nodig toen [ABC Wonen BV] op genoemd perceel woningen wilde bouwen. Het was dus in de eerste plaats in het belang van [ABC Wonen BV] dat de leiding zou worden verlegd. Hiermee strookt ook dat uit de door [geintimeerde sub 1.] overgelegde stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente Meerlo-Wanssum voorshands kan worden afgeleid dat [ABC Wonen BV] al geruime tijd in overleg was met het Waterschapsbedrijf (zie besprekingsrapport d.d. 18 december 2007, in rechtsoverweging 7.1 geciteerd onder (d) en de verwijzing naar op 15 mei 2008 gevoerd overleg tussen het Waterschapsbedrijf en de projectontwikkelaar (dus: [ABC Wonen BV]) in de toelichting op het raadsbesluit van 15 december 2008, genoemd in rechtsoverweging 7.1 onder (i)).

7.10Hoewel de tekst zelf van de overeenkomst van 18 mei 2008 niet beslissend is voor hetgeen tussen partijen geldt, is deze voor de uitleg wel van belang. Naar het oordeel van het hof kan uit de tekst niet meer worden afgeleid dan dat, als tot verlegging worden overgegaan, de kosten van verlegging van de persleiding voor rekening van [geintimeerde sub 1.] komen. Dat het tussen [ABC Wonen BV] en [geintimeerde sub 1.] bij het sluiten van de overeenkomst vaststond dat de persleiding zou moeten worden verlegd kan uit deze tekst niet worden afgeleid. Ook als uit de hiervoor genoemde toelichting op het raadsbesluit moet worden afgeleid dat er op 15 mei 2008, dus enkele dagen voor het sluiten van de overeenkomst, overleg heeft plaatsgehad tussen [ABC Wonen BV] en het Waterschapsbedrijf, en uit eerdere contacten tussen dat bedrijf en [ABC Wonen BV] kan worden afgeleid dat daarover tussen het Waterschapsbedrijf en [ABC Wonen BV] overeenstemming bestond, betekent dat nog niet dat die overeenstemming er ook was tussen [ABC Wonen BV] en [geintimeerde sub 1.].

Evenmin kan uit de tekst zelf van de overeenkomst worden afgeleid dat [geintimeerde sub 1.] de verlegging van de persleiding op zich zou nemen, noch dat [geintimeerde sub 1.] op zich nam die verlegging te regelen. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat uit de tekst van de overeenkomst, en ook overigens uit de omstandigheden van het geval, niet kan worden afgeleid dat het in vooral een belang was van [geintimeerde sub 1.] om voor de verlegging zorg te dragen. De verlegging zelf was immers zonder meer van belang voor [ABC Wonen BV] als projectontwikkelaar die ter plaatse van de persleiding huizen wilde bouwen, en uit de door [geintimeerde sub 1.] overgelegde stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente blijkt dat [ABC Wonen BV] wat dat betreft ook stappen had gezet; [ABC Wonen BV] zelf erkent dat hij "inventariserende gesprekken" heeft gehad (memorie van antwoord in incidenteel appel bladzijde 3).

Voor [geintimeerde sub 1.] was, toen eenmaal de overeenkomst met [ABC Wonen BV] was gesloten, slechts van belang dat hij, nu hij de eventuele kosten van verlegging als gevolg daarvan diende te dragen, een beroep zou kunnen doen op de overeenkomst uit 1982, waarin immers geregeld was dat hij als eigenaar schade als gevolg van waardevermindering zou kunnen claimen van het Waterschapsbedrijf in verband met de aanwezigheid van de persleiding.

7.11Anders dan [ABC Wonen BV] aanvoert kan uit de tekst van de overeenkomst ook niet worden afgeleid dat [geintimeerde sub 1.] perceel [perceelletter] [sectieletternummer2.] moest leveren zonder persleiding, of dat levering inclusief persleiding zou betekenen dat door [geintimeerde sub 1.] werd gehandeld in strijd met artikel 7:15 en 7:17 BW. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kon levering van dit perceel met deze persleiding geen verrassing inhouden voor [ABC Wonen BV] op als bedoeld in artikel 7:15 en 7:17 BW. Het beroep van [ABC Wonen BV] op laatstgenoemde artikelen jegens [geintimeerde sub 1.] faalt dan ook.

Dat is slechts anders wanneer [ABC Wonen BV] met [geintimeerde sub 1.] was overeengekomen - zoals [ABC Wonen BV] stelt maar [geintimeerde sub 1.] betwist - dat laatstgenoemde ervoor zou zorgen dat voorafgaand aan de levering (die zou plaatsvinden op 31 december 2008) de persleiding uit het perceel zou worden verwijderd. Uit de letterlijke tekst van de overeenkomst kan dat niet worden afgeleid: niet alleen wordt daar verlegging slechts als een mogelijkheid genoemd en wordt ook niet aangegeven dat de verlegging ertoe zou moeten leiden dat de persleiding buiten perceel [perceelletter] [sectieletternummer2.] zou moeten komen te liggen, maar bovendien staat in de overeenkomst geen termijn genoemd waarbinnen de eventuele verlegging zou moeten zijn voltooid.

7.12Voor de stellingen van [ABC Wonen BV] pleit de omstandigheid, dat de overeenkomst van 1982 bijzondere rechten toekent aan de eigenaar van perceel [perceelletter] [sectieletternummer2.], die vervallen bij vervreemding van het perceel. Degene die bij het sluiten van de overeenkomst in 1982 grondeigenaar was kon immers, als hij ten gevolge van de aanwezigheid van de leiding schade door waardevermindering zou lijden, ofwel schadevergoeding verlangen ofwel verlegging van de desbetreffende leiding, dit ter discretie van het Waterschapsbedrijf. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat de onderhandelingen met het Waterschapsbedrijf door [geintimeerde sub 1.] moesten worden gevoerd.

Echter, uit de door [geintimeerde sub 1.] overgelegde, en wat dit betreft door [ABC Wonen BV] niet dan wel voorshands onvoldoende bestreden, stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente Meerlo-Wanssum blijkt dat [ABC Wonen BV] wel degelijk de mogelijkheid had zelf hierover overleg te voeren met het Waterschapsbedrijf zonder dat [geintimeerde sub 1.] daarbij betrokken was. [ABC Wonen BV] heeft dat ook gedaan, ook al vóórdat met [geintimeerde sub 1.] de koopovereenkomst was gesloten. Dat, zoals uit de in rechtsoverweging 7.2 onder (g) genoemde brief van november 2008 blijkt, ook [adviseur en vertegenwoordiger van geintimeerde sub 1.] contacten heeft gehad met het Waterschapsbedrijf doet hieraan niet af, nu uit die brief blijkt dat het waterschap en de gemeente er toen al overeenstemming over hadden dat de persleiding zou worden verlegd.

7.13Het voorgaande leidt tot de (voorlopige) slotsom dat uit de tekst van de overeenkomst, de omstandigheden waaronder die gesloten is en de overige gang van zaken voorafgaand aan het sluiten van de koop, voorshands moet worden afgeleid dat de koopovereenkomst niet de vergaande verplichtingen op [geintimeerde sub 1.] legde zoals door [ABC Wonen BV] gesteld, maar alleen inhield dat de percelen door [geintimeerde sub 1.] aan [ABC Wonen BV] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geintimeerde sub 1.] waren. Daarbij lag het voor de hand dat [ABC Wonen BV], in wier belang de verlegging van de persleiding was, de daartoe benodigde stappen zou zetten (zoals, naar voorshands wordt aangenomen, ook door [ABC Wonen BV] is gebeurd). Deze uitleg strookt met de stellingen van [geintimeerde sub 1.] op dit punt, zodat het hof de stellingen van [geintimeerde sub 1.] op dit punt - behoudens door [ABC Wonen BV] te leveren tegenbwijs - bewezen acht.

7.14[ABC Wonen BV] heeft echter aangevoerd dat wel degelijk tussen partijen afspraken zijn gemaakt zoals door hem gesteld. In de conclusie van antwoord in conventie heeft [ABC Wonen BV] aangevoerd dat [geintimeerde sub 1.] te kennen gaf dat hij alles verder met het Waterschapsbedrijf zou regelen en ermee instemde dat hij jegens [ABC Wonen BV] schadeplichtig zou zijn als de leiding niet verlegd zou worden (bladzijde 3 onder 2.4.1, bewijsaanbod bladzijde 13); in de memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [ABC Wonen BV] (bladzijde 5) uitdrukkelijk bewijs aangeboden van zijn stelling dat [geintimeerde sub 1.] voor verlegging van de leiding voorafgaand aan de levering zou zorgdragen, en dat dat de betekenis van de in de overeenkomst opgenomen zinsnede "voor rekening en risico" is.

7.15[geintimeerde sub 1.] en [ABC Wonen BV] hebben allebei aan hun interpretatie van de op 20 mei 2008 gesloten overeenkomst vorderingen gekoppeld. Voor toewijzing van deze respectievelijke vorderingen dient te komen vast te staan dat de overeenkomst moet worden begrepen zoals door [geintimeerde sub 1.] respectievelijk [ABC Wonen BV] gesteld. Van die stellingen draagt [geintimeerde sub 1.] respectievelijk [ABC Wonen BV] de bewijslast.

Zoals het hof hiervoor heeft overwogen acht het de interpretatie gegeven door [geintimeerde sub 1.] (t.w. dat de percelen door [geintimeerde sub 1.] aan [ABC Wonen BV] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geintimeerde sub 1.] waren) voorshands bewezen. [ABC Wonen BV] bestrijdt die interpretatie en legt zijn interpretatie van de overeenkomst ten grondslag aan zijn vorderingen. Derhalve dient [ABC Wonen BV] tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte interpretatie van de overeenkomst van 20 mei 2008 zoals gegeven door [geintimeerde sub 1.]. [ABC Wonen BV] dient zijn stelling dat de overeenkomst verder strekte zoals door hem gesteld.

Daarnaast zal het hof - mede gelet op grief 8 in principaal appel - [ABC Wonen BV] in de gelegenheid stellen te bewijzen dat (in weerwil van hetgeen is opgenomen in de hiervoor genoemde stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente Meerlo-Wanssum) door haar geen overleg met het Waterschapsbedrijf en/of de gemeente is gevoerd zoals in die stukken vermeld.

Andere grieven

7.16Het hof acht het van belang thans ook reeds in te gaan op de grieven 10 en 14 in principaal appel, waarbij het voor zover nodig uitgaat van de voorshands juist geachte lezing van [geintimeerde sub 1.] van de overeenkomst van 20 mei 2008.

Het hof zal bespreking van de overige grieven aanhouden.

7.17Grief 10 in principaal appel keert zich tegen de overweging van de rechtbank dat ten behoeve van het nieuwe tracé van de persleiding opnieuw een zakelijk recht moest worden gevestigd.

Het hof overweegt hierover dat, nu [ABC Wonen BV] wist dat zich een persleiding in het te kopen perceel grond bevond, zij ermee rekening diende te houden dat de rechthebbende op de persleiding (het Waterschapsbedrijf) zijn rechten daarop zou wensen te handhaven. Van het Waterschapsbedrijf kon immers niet verlangd worden dat de door [ABC Wonen BV] gewenste verlegging van de persleiding (binnen perceel [perceelletter] [sectieletternummer2.]) verandering zou brengen in de aan het Waterschapsbedrijf toekomende zakelijke rechten (behoudens dan ten aanzien van de loop van de leiding). [ABC Wonen BV] kan dan in redelijkheid ook niet van [geintimeerde sub 1.] verlangen dat deze ervoor zorgt dat het Waterschapsbedrijf de met [geintimeerde sub 1.] (en andere grondeigenaren over wier grond de persleiding voert) eerder overeengekomen voorwaarden, opgenomen in de akte van 1982, aanpast ten behoeve van [ABC Wonen BV].

Uit de akkoordverklaring van het Waterschapsbedrijf van 24 augustus 2010 blijkt dat het zakelijk recht zal worden gevestigd conform de bepalingen en bedingen opgenomen in de akte van 1982 (zij het dat in de nieuwe akte van levering kennelijk abusievelijk de akte uit 1982 wordt aangemerkt als "deel [deel van akte], nummer [aktenummer]", terwijl kennelijk bedoeld is de akte genummerd [deel van akte]/[deelnummer]).

Het hof verenigt zich met het in grief 10 bestreden oordeel van de rechtbank, zodat deze grief faalt.

7.18Grief 14 in principaal appel keert zich, mede gezien de opmerkingen op bladzijde 5 en 6 van de memorie van grieven, tegen de dwangsom van € 25.000 per dag met een maximum van € 1.500.000 die de rechtbank heeft verbonden aan de aan [ABC Wonen BV] opgelegde verplichting medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte, welke veroordeling de rechtbank uitdrukkelijk heeft beperkt tot medewerking aan de levering, en niet tevens van toepassing heeft verklaard op de verplichting de koopsom van € 990.000 te betalen.

7.19Het hof overweegt hierover als volgt.

Volgens artikel 611a lid 1 Rv kan een dwangsom niet worden opgelegd in geval van een hoofdveroordeling tot betaling van een geldsom. Hoofdverplichting van [ABC Wonen BV] als koper is het betalen van de koopsom; aan die verplichting kan derhalve geen dwangsom worden verbonden.

Voor zover de verlangde medewerking aan het verlijden van de akte de verplichting tot het betalen van de koopprijs omvat stuit (nu in de akte is opgenomen dat de totale koopprijs € 990.000 bedraagt "welke koopprijs door koper is voldaan door storting op een kwaliteitsrekening ten name van het derdengelden Notariskantoor [standplaats] (Limburg)") toewijzing van een dwangsomveroordeling dus af op het bepaalde in artikel 611a Rv.

Voor zover de verplichting tot medewerking aan het verlijden van de transportakte niet meer inhoudt dan de verplichting om bij de notaris te verschijnen en zich bereid te verklaren de akte te ondertekenen is, gelet op het feit dat deze akte alleen zal worden verleden indien de koopprijs is voldaan, niet in te zien welk belang bij een veroordeling met deze beperkte strekking aan de zijde van (geïntimeerde) bestaat. De dwangsomvordering is dus ook in dat geval - wegens gebrek aan belang - naar het oordeel van het hof niet toewijsbaar.

Het vonnis zal dan ook in zoverre worden vernietigd.

De grief slaagt dus. Ook als het oordeel van de rechtbank in het dictum overigens in stand blijft kan daaraan geen dwangsom worden verbonden, zodat in zoverre het vonnis in ieder geval moet worden vernietigd.

Overwegingen in verband met de vermeerderingen van eis in hoger beroep van [geintimeerde sub 1.] en [ABC Wonen BV]

7.20In incidenteel appel heeft [geintimeerde sub 1.] zijn vordering zoals ingesteld in eerste aanleg vermeerderd. Deze vermeerdering heeft onder meer betrekking op het verleggen van de persleiding (vordering III) en de omvang van hetgeen door [geintimeerde sub 1.] moet worden geleverd op grond van de overeenkomst van 20 mei 2008 (vordering IV).

[ABC Wonen BV] vordert, voor het geval het hof het vonnis in eerste aanleg geheel dan wel gedeeltelijk bekrachtigt althans [ABC Wonen BV] veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst, alsnog [geintimeerde sub 1.] te veroordelen aan [ABC Wonen BV] alle schade te vergoeden die zij lijdt, heeft geleden of zal lijden ten gevolge van de tekortkomingen van [geintimeerde sub 1.], deze schade op te maken bij staat, en voorts met veroordeling van [geintimeerde sub 1.] de onroerende zaken te leveren in de staat en toestand waarin zij zich op 20 mei 2008 bevonden.

Het hof zal deze vorderingen hierna bespreken.

7.21[geintimeerde sub 1.] vordert in de eerste plaats bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank voor zover [ABC Wonen BV] daarbij is veroordeeld mee te werken aan het verlijden van de transportakte zoals overgelegd als productie 23 bij de akte houdende wijziging van eis. Volgens die akte zal op verzoek van koper ([ABC Wonen BV]) € 100.000 op de kwaliteitsrekening van de notaris in depot blijven "totdat de verplaatsing van de persleiding is gerealiseerd en betaald." De persleiding in het te leveren perceel [perceelletter] [sectieletternummer2.] is in mei/juni 2011 binnen dat perceel verlegd zonder dat kosten in rekening zijn gebracht aan [ABC Wonen BV] of [geintimeerde sub 1.]. Daarover bestaat geen verschil van mening tussen partijen. Dat betekent dat het in depot houden van een bedrag om te verzekeren dat de kosten van verlegging op [geintimeerde sub 1.] zouden kunnen worden verhaald niet langer nodig is. [ABC Wonen BV] heeft dit ook erkend. Daaruit volgt dat, indien de vordering tot nakoming van de overeenkomst van 20 mei 2008 wordt toegewezen zoals door [geintimeerde sub 1.] gevorderd, het bedrag van € 100.000 niet in depot behoeft te worden gehouden maar aan [geintimeerde sub 1.] kan worden uitgekeerd. Vordering III van [geintimeerde sub 1.] zal in dat geval worden toegewezen.

7.22Daarnaast houdt genoemde concepttransportakte in dat een bedrag van € 25.000 in depot moet worden gehouden in verband met het feit dat tussen partijen in geschil is of [geintimeerde sub 1.] goederen uit het verkochte kon wegnemen na het sluiten van de overeenkomst op 20 mei 2008.

Volgens [geintimeerde sub 1.] kan deze € 25.000 aan hem worden uitbetaald omdat hij geen goederen heeft weggehaald die hij niet mocht weghalen. [geintimeerde sub 1.] heeft daartoe aangevoerd (memorie van antwoord in principaal appel §131, 132 en 133) dat de overeengekomen prijs van € 990.000 enkel en alleen betrekking heeft op de onroerende zaak en niet op eventuele roerende zaken die zich daarin bevonden ten tijde van de verkoop. [geintimeerde sub 1.] heeft na de verkoop uit het verkochte inventaris gehaald zoals kachels, voederlijnen en ventilatoren; [geintimeerde sub 1.] beschouwt deze zaken als roerend en niet als onroerend zodat ze geen onderdeel van het verkochte zijn. Hetzelfde geldt voor vier silo's voor opslag van voer die door [geintimeerde sub 1.] zijn verwijderd. Alle voornoemde zaken zijn door [geintimeerde sub 1.] verkocht en brachten naar zijn zeggen circa € 12.000 op.

Bovendien is volgens [geintimeerde sub 1.] tijdens de onderhandelingen, en wel op 19 april 2008, tussen partijen daarnaast afgesproken dat het [geintimeerde sub 1.] vrij stond om tot de leveringsdatum apparaten en/of materialen uit de onroerende zaak te halen; [ABC Wonen BV] had er ook geen belang bij dat de onroerende zaak in dezelfde staat zou worden gehandhaafd nu deze toch door [ABC Wonen BV] zou worden gesloopt.

[ABC Wonen BV] heeft daarentegen aangevoerd (conclusie van antwoord, bladzijde 12; herhaald in de memorie van antwoord in het incidenteel appel bladzijde 8) dat partijen mondeling afgesproken hebben dat het registergoed geleverd zal worden in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 20 mei 2008 bevond. Dat afspraken zijn gemaakt zoals door [geintimeerde sub 1.] gesteld is door [ABC Wonen BV] betwist.

7.23Het hof overweegt als volgt.

Partijen hebben in de overeenkomst van 20 mei 2008 onder meer vastgelegd dat het gekochte op 31 december 2008 leeg en bezemschoon zou worden geleverd. In beginsel brengt die afspraak met zich mee dat [geintimeerde sub 1.] de zich op het perceel bevindende gebouwen schoon en leeg - dat wil zeggen ontdaan van alle roerende zaken - moest opleveren op 31 december 2008. Daarvan uitgaande stond het [geintimeerde sub 1.] vrij roerende zaken te verwijderen, maar diende hij bestanddelen als bedoeld in artikel 5:14 BW achter te laten.

7.24Dat is echter anders wanneer partijen daarover nadere afspraken hebben gemaakt. Zowel [geintimeerde sub 1.] als [ABC Wonen BV] stelt dat dergelijke nadere afspraken zijn gemaakt, maar zij verschillen van mening over de inhoud daarvan.

Volgens [ABC Wonen BV] is nader afgesproken dat het goed zou worden geleverd in de feitelijke staat waarin het zich op 20 mei 2008 bevond (dus, zo begrijpt het hof, met inbegrip van de zich daar toen in bevindende roerende zaken).

[geintimeerde sub 1.] stelt - onder meer met een beroep op de als productie 17 bij memorie van antwoord in incidenteel appel ingebrachte verklaring van Albers - dat tijdens de onderhandelingen over de verkoop van het bedrijf van [geintimeerde sub 1.] door [ABC Wonen BV] en diens adviseur Meertens is gesteld dat [geintimeerde sub 1.] de inventaris, voersilo's en dergelijke mocht verwijderen en dat [geintimeerde sub 1.] de verkochte stallen intern mocht slopen om materialen zoals isolatieplaten mee te kunnen nemen, althans voor zover deze sloop de sloopkosten van hetgeen overbleef niet duurder zou maken.

Gelet op deze tegenstrijdige stellingen zal het hof beide partijen toelaten hun stellingen te bewijzen.

Als geen van beide partijen slaagt in het opgedragen bewijs, moet ervan worden uitgegaan dat [geintimeerde sub 1.] alleen roerende zaken mocht meenemen.

7.25[ABC Wonen BV] heeft gesteld dat [geintimeerde sub 1.] niet alleen roerende zaken heeft meegenomen, maar ook de gebouwen heeft gestript, dus ook bestanddelen van het onroerende goed heeft verwijderd. Ook dat zal door [ABC Wonen BV] bewezen moeten worden, voor zover [geintimeerde sub 1.] dit heeft bestreden.

Voor het geval [ABC Wonen BV] slaagt in dit bewijs overweegt het hof reeds thans als volgt.

[geintimeerde sub 1.] heeft inmiddels een groot aantal zaken uit de verkochte stallen verwijderd. [geintimeerde sub 1.] heeft er daarbij een beroep op gedaan dat het de bedoeling was dat de stallen zouden worden gesloopt. Daartoe heeft hij onder meer verwezen naar een brief van 23 april 2008 (productie 1 bij memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 19 juli 2011 van [geintimeerde sub 1.]) waarbij het bedrijf Inbodem BV aan [ABC Wonen BV] een offerte heeft aangeboden betreffende "betreffende het slopen van circa 3000 m² schuren inclusief het verwijderen en afvoeren van asbestcement golfplaten op de locatie [B.-straat] te [vestigingsplaats]" Ook heeft [geintimeerde sub 1.] als productie 2 bij die conclusie een aanvraagformulier sloopvergunning overgelegd voor diezelfde stallen, welk formulier volgens hem op verzoek van [ABC Wonen BV] door hem is opgemaakt. Bij dat aanvraagformulier is een situatietekening gevoegd, waaruit blijkt dat genoemde te slopen stallen zich bevinden op de hoek van de [A.-straat] en de [B.-straat] op een plaats waar in het door [ABC Wonen BV] ontworpen project woningen zijn gesitueerd. Bovendien blijkt uit de door [ABC Wonen BV] in hoger beroep overgelegde stukken dat [ABC Wonen BV] bij het college van B en W van de gemeente Meerlo-Wanssum op 6 augustus 2009 bezwaar heeft gemaakt tegen het wederom geschikt maken van genoemde stallen voor het houden van dieren terwijl dat in strijd is met het op 15 december 2008 door de Raad vastgestelde bestemmingsplan dat woningbouw ter plaatse mogelijk maakt, en heeft [ABC Wonen BV] verzocht tegen dit strijdige gebruik handhavend op te treden.

Vooralsnog is het hof van oordeel dat, indien na bewijslevering komt vast te staan dat [geintimeerde sub 1.] meer goederen heeft verwijderd dan de afspraken daarover tussen partijen hem toestonden, van [geintimeerde sub 1.] in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij die goederen terug plaatst (zoals door [ABC Wonen BV] voorwaardelijk gevorderd) gezien de plannen die [ABC Wonen BV] met het perceel had en de gewijzigde bestemming van het perceel, nu het belang van [ABC Wonen BV] daarbij onvoldoende is gebleken. Wel dient [geintimeerde sub 1.] dan de daardoor feitelijk ontstane schade - bestaande in de waarde van die goederen in 2008, welke waarde dan aan [ABC Wonen BV] toekwam en niet aan [geintimeerde sub 1.] - te vergoeden. Volgens [geintimeerde sub 1.] hebben de verwijderde goederen € 12.000 opgebracht; [ABC Wonen BV] heeft zich daarover niet uitgelaten.

7.26De overige vorderingen van [ABC Wonen BV] en [geintimeerde sub 1.] behoeven thans nog geen bespreking.

7.27Het hof zal beide partijen bewijsopdrachten verstrekken zoals hiervoor aangekondigd en verdere beslissingen aanhouden.

8.De uitspraak

Het hof:

(1) laat [ABC Wonen BV] toe

a. tegenbewijs te leveren tegen de stelling van [geintimeerde sub 1.] dat de tussen partijen gesloten overeenkomst niet meer inhield dan dat de percelen door [geintimeerde sub 1.] aan [ABC Wonen BV] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geintimeerde sub 1.] waren en/of

b. te bewijzen dat hij met [geintimeerde sub 1.] is overeengekomen dat laatstgenoemde ervoor zou zorgen dat voorafgaand aan de levering (die zou plaatsvinden op 31 december 2008) de persleiding aan het perceel zou worden verwijderd;

(2) laat [ABC Wonen BV] toe te bewijzen dat (in weerwil van hetgeen is opgenomen in de hiervoor genoemde stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente Meerlo-Wanssum) door haar geen overleg met het Waterschapsbedrijf en/of de gemeente is gevoerd zoals in die stukken vermeld;

(3) laat [ABC Wonen BV] toe te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat het op 20 mei 2008 verkochte zou worden geleverd met inbegrip van de zich daarin op dat moment bevindende roerende zaken;

(4) laat [ABC Wonen BV] toe te bewijzen dat [geintimeerde sub 1.] bestanddelen van de verkochte zaak heeft verwijderd;

(5) laat [geintimeerde sub 1.] toe te bewijzen dat [ABC Wonen BV] [geintimeerde sub 1.] heeft meegedeeld dat hij de inventaris, voersilo's en dergelijke mocht verwijderen en dat hij de verkochte stallen intern mocht slopen om materialen zoals isolatieplaten mee te kunnen nemen;

bepaalt, voor het geval partijen of één van hen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Begheyn als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 8 januari 2013 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de advocaat van [geintimeerde sub 1.] bij zijn opgave op genoemde roldatum een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

verstaat dat partijen tevoren overleg plegen over het aantal en de persoon van de getuigen dat tegen deze datum zal worden opgeroepen en de volgorde waarin de getuigen zullen worden voorgebracht;

bepaalt dat de advocaten tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.Th. Begheyn, C.N.M. Antens en J.C.J. van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 december 2012.