Rb. Amsterdam, 21-05-2021, nr. AWB 20/3103, nr. AWB 20/3104, nr. AWB 20/3105, nr. AWB 20/3106, nr. AWB 20/3107, nr. AWB 20/3108

De heffingsambtenaar heeft in de beschikkingen van 28 februari 2019 en 30 april 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaken [adres] (voorzijde) en [adres] (achterzijde) te Amsterdam voor de kalenderjaren 2017, 2018 en 2019 vastgesteld. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting over de verschillende jaren bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In vier afzonderlijke uitspraken op bezwaar van20 april 2020 (de bestreden uitspraken) heeft de heffingsambtenaar op de bezwaren van eiser beslist.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaken zijn gelijktijdig behandeld op de zitting van 24 maart 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, vergezeld door [naam 2] (taxateur).

Ontvankelijkheid beroep

1. Voor het indienen van een beroepschrift geldt op grond van artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een termijn van zes weken. Deze termijn vangt op grond van artikel 6:8, eerste lid, van de Awb aan op de dag na de dag waarop het besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. Een beroepschrift is op grond van artikel 6:9, eerste lid, van de Awb tijdig ingediend wanneer het voor het einde van de termijn is ontvangen. Op grond van artikel 6:9, tweede lid, van de Awb is bij verzending per post een beroepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.

2. De bestreden uitspraken zijn gedateerd op 20 april 2020. Dit betekent dat de termijn voor het indienen van een beroepschrift is geëindigd op 1 juni 2020.

3. De rechtbank heeft de beroepschriften in alle zes de beroepen op 3 juni 2020 ontvangen. De beroepschriften zijn gedateerd 1 juni 2020. Op de poststempel op de enveloppen waarin zich de respectievelijke beroepschriften bevonden betreffende de zaken AMS 20/3103, AMS 20/3105, AMS 20/3106 en AMS 20/3108 staat de datum vermeld 29 mei 2020. Omdat deze beroepschriften gelet op de poststempel van 29 mei 2020 per post zijn aangeboden en twee dagen na afloop van de termijn (dus niet later dan een week) door de rechtbank zijn ontvangen, zijn deze beroepen op grond van artikel 6:9, tweede lid, van de Awb tijdig ingediend. In de zaken AMS 20/3104 en AMS 20/3107 beschikt de rechtbank niet over de enveloppen waarin zich de respectievelijke beroepschriften bevonden. Dit kan evenwel niet aan eiser worden tegengeworpen. Nu ook deze beroepschriften zijn ontvangen op 3 juni 2020, gaat de rechtbank er van uit dat ook deze beroepschriften, net als de andere vier zaken, op 29 mei 2020, en dus tijdig, op de post zijn gedaan. De rechtbank oordeelt daarom dat de beroepen van eiser ontvankelijk zijn.

Waar gaan deze zaken over?

4. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken. [adres] (voorzijde) betreft een vrijstaande boerderij met een garagebox en een loods. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 155 m² en de oppervlakte van de kavel is 561 m². [adres] (achter) betreft een tot (recreatie)woning omgebouwde directiekeet met vier garageboxen. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 127 m² en de oppervlakte van de kavel is 300 m².

5. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaken op de waardepeildata 1 januari 2016, 1 januari 2017 en 1 januari 2018.

6. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing taxatierapporten ingediend. De taxatierapporten bevatten gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken van eiser niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woningen als volgt vastgesteld:

Het oordeel van de rechtbank

Objectafbakening

7. Niet in geschil is dat eiser eigenaar was van zowel de vrijstaande boerderij als de recreatiewoning. Verder is niet in geschil dat eiser in de Basisregistratie personen staat ingeschreven op het adres [adres] . Ook zijn dochter en haar echtgenoot staan op dit adres ingeschreven. Vast staat dat eiser woont in de vrijstaande boerderij. De recreatiewoning is feitelijk in gebruik bij de dochter van eiser en haar echtgenoot.

8. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar de vrijstaande boerderij en de recreatiewoning ten onrechte als afzonderlijke objecten heeft gewaardeerd. De bewoners van de recreatiewoning zijn de dochter van eiser en haar echtgenoot, waarbij de dochter van eiser mantelzorg verleent aan eiser. Alle drie personen staan ingeschreven op het adres [adres] . Eiser stelt dat een mantelzorgwoning geen (apart) WOZ-object is welke als zodanig belast kan worden. In dit verband verwijst eiser naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 7 april 2020.1.Aangezien beide woningen op één perceel staan en beide in eigendom zijn van eiser, is volgens eiser sprake van één WOZ-object. Verder heeft de recreatiewoning geen basisregistratie, kadasterregistratie, aparte nutsvoorzieningen en adresnummer, zodat de woning daarom ook niet als individueel object verkocht kan worden.

9. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een onroerende zaak die als woonruimte wordt gebruikt, is blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt indien deze afsluitbaar is en beschikt over een kookvoorziening en sanitaire voorzieningen.2.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vrijstaande boerderij en de recreatiewoning als twee afzonderlijke onroerende zaken in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de WOZ moeten worden aangemerkt. De woningen zijn allebei afsluitbaar en beschikken over eigen voorzieningen, zoals een eigen kookgelegenheid, een douche en een toilet. Op grond daarvan moet worden aangenomen dat zowel de boerderij als de recreatiewoning blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het ontbreken van een adresnummer in de gemeentelijke basisregistratie of het Kadaster en het ontbreken van aparte nutsvoorzieningen, zijn volgens het bepaalde in artikel 16 van de Wet WOZ niet van doorslaggevend belang voor de objectafbakening en brengt de rechtbank daarom niet tot een ander oordeel.3.De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaken op goede gronden als afzonderlijke objecten gewaardeerd.

11. Voor zover al sprake zou zijn van een mantelzorgwoning, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken dat de woning verwijderd zal moeten worden zodra de tijdelijke behoefte aan zorg vervalt of de woning verkocht wordt. Uit de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer (bijlage 10, waardering mantelzorgwoningen) volgt dat dit als voorwaarde is gesteld. Dat maakt deze situatie ook anders dan de uitspraak waarnaar eiser heeft verwezen en de situatie die wordt beschreven in de door eiser overgelegde Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer.

12. De omstandigheid dat de woning niet als individueel object verkocht kan worden, leidt niet tot een ander oordeel. In artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van een woning er van moet worden uitgegaan dat de eigenaar de volle en onbezwaarde eigendom van de woning kan overdragen en dat de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Hiervan is bij de WOZ-waardering van de woningen van eiser uitgegaan. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.

De WOZ-waarden

13. De rechtbank oordeelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn voor de waardering van de woningen van eiser. Het gaat bij deze objecten om woningen in de nabijheid van de woning, kennen hetzelfde type en ongeveer hetzelfde bouwjaar. Verder zijn de objecten niet te ver van de waardepeildatum verkocht.

14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de (slechte) staat van onderhoud, kwaliteit en de ligging van de woningen.

15. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woningen van eiser. In de door de (taxateur van de) heffingsambtenaar overgelegde matrix is het onderhoud en de kwaliteit van de woningen van eiser gekwalificeerd als “slecht”. Bij het bepalen van de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar de bedragen neerwaarts bijgesteld (naar K & O neutraal), daar waar deze objecten wat betreft kwaliteit en onderhoud beter (een ‘gemiddeld’ of een ‘goed’) scoren. Er is daarom voldoende rekening gehouden met het verschil in onderhoud en kwaliteit tussen de woningen van eiser en de vergelijkingsobjecten.

16. De rechtbank stelt verder vast dat uit de taxatierapporten volgt dat de vierkantemeterprijzen van de woningen van eiser in elke vergelijking (aanzienlijk) lager uitkomen dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Voor zover al sprake zou zijn van eventuele noemenswaardige verschillen tussen de woningen van eiser en de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden. Met de verschillen tussen de vierkantemeterprijzen van de woningen van eiser en de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn dergelijke verschillen in onderhoud, kwaliteit, ligging en geluidsoverlast, wat daar ook verder van zij, gelet op de grootte van dit prijsverschil voldoende tot uiting gebracht. De rechtbank acht daarbij van belang dat de taxateur bij de vrijstaande boerderij van eiser een deel van de grond, te weten 1.329 m², niet heeft betrokken in de waardering. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de onderhoudstoestand, de kwaliteit en ligging van de woningen een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigen.

17. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten.

18. De heffingsambtenaar heeft gelet op voorgaande aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepen zijn dus ongegrond.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

19. Eiser heeft in de beroepsprocedures die zien op belastingjaren 2017 en 20184.de rechtbank verzocht om een schadevergoeding in verband met een overschrijding van de redelijke termijn.

20. De redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar. Anders dan eiser kennelijk meent, dient niet te worden uitgegaan van de indieningsdatum van het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikkingen van respectievelijk28 februari 2017 en 28 februari 2018 nu die beschikkingen bij uitspraken op bezwaar van24 en 25 april 2018 zijn vernietigd.5.Het gaat in deze procedure om de WOZ-beschikkingen van 30 april 2019 en de bezwaarschriften tegen die beschikkingen. Deze heeft eiser ingediend op 9 oktober 2019. Die datum is de peildatum voor de beoordeling van het verzoek van eiser. Nu de rechtbank vandaag uitspraak doet, dus binnen twee jaar na indiening van het bezwaarschrift, is de redelijke termijn niet is overschreden. Eiser heeft daarom geen recht op een immateriële schadevergoeding.

Conclusie

21. De beroepen zijn ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.

22. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Boerlage, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.