Rb. Oost-Brabant, 07-04-2020, nr. 19/113

Bij gecombineerd aanslagbiljet van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning) en [adres] te [woonplaats] (hierna: de mantelzorgwoning) per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 468.000 respectievelijk € 125.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd. De waarde van de mantelzorgwoning heeft verweerder verlaagd naar € 50.000. De daarop gebaseerde aanslag is overeenkomstig verminderd. Verweerder heeft een proceskostenvergoeding toegekend van € 373,50

(€ 249,00 voor het indienen van een bezwaarschrift en € 124,50 voor de hoorzitting).

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld voor zover het betreft de woning aan de [adres] te [woonplaats] .

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. A. el Azouti , taxateur. De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Na de zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en schriftelijk de vraag aan verweerder gesteld of op de mantelzorgwoning een beperkt zakelijk recht is gevestigd. Verweerder heeft bij brief van 20 november 2019 laten weten dat geen beperkt zakelijk recht is gevestigd op de mantelzorgwoning. De rechtbank heeft eiseres bij brief van 27 november 2019 in de gelegenheid gesteld om op de brief van 8 november 2019 te reageren. Eiseres heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

Partijen hebben, nadat zij zijn gewezen op hun recht op een nadere zitting te worden gehoord, binnen de daartoe door de rechtbank gestelde termijn van vier weken, niet verklaard dat zij gebruik willen maken van dit recht. Daarop heeft de rechtbank bepaald dat het nadere onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.

Feiten

1. Het object betreft een vrijstaande woning uit 1977, gelegen te Deurne, met een hoofdgebouw van 514 m³ met 2 dakkapellen, een aanbouw van 141 m³ en een berging/schuur van 672 m², bekend als [adres] (hierna: de vrijstaande woning). Tot dit object behoren drie kadastrale percelen, met een grootte van in totaal 11.360 m², kadastraal bekend als DNE00V 598 (kadastrale oppervlakte 5.475 m²); DNE00V 596 (kadastrale oppervlakte 2.445 m²) en DNE00V 597 (kadastrale oppervlakte 3.440 m²). Op laatst genoemd perceel is ook een mantelzorg-/noodwoning gelegen, met een inhoud van 270 m³, die vast zit aan de berging/schuur. Van perceel DNE00V 597 is 3.350 m² grond toegekend aan de vrijstaande woning en 90 m² grond aan de mantelzorgwoning.

2. Eiseres en haar echtgenoot zijn, blijkens de akte van levering van 2 oktober 2015, eigenaren van de woning en de mantelzorgwoning. Zij hebben de woning en de daartoe behorende percelen gekocht van de ouders van eiseres.

3. Verweerder heeft eiseres een gecombineerd aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) gezonden. Met dit aanslagbiljet heeft verweerder de WOZ-waarde voor zowel de woning als de mantelzorgwoning, per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld, en onder meer de daarop gebaseerde aanslag OZB voor deze objecten opgelegd.

Het geschil en de beoordeling

Objectafbakening

4. Aan de orde is allereerst de vraag of verweerder terecht de woning heeft afgebakend als een afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ.

5. Bij de objectafbakening komt aan verweerder geen beleidsvrijheid toe (vgl. Hoge Raad 9 mei 2003, nr. 35987, ECLI:NL:HR:2003:AD6058 (Schiphol-arrest)). De rechter moet zich over de juistheid van de door verweerder toegepaste objectafbakening ambtshalve (zelfstandig) een oordeel vormen. Hij mag zich daarvan niet laten weerhouden door de omstandigheid dat partijen van een andere opvatting zijn uitgegaan (vgl. HR 18 januari 1984, nr. 22165, ECLI:NL:HR:1984:AW8687, BNB 1984/100).

6. Niet in geschil is dat het eigendom van zowel de hoofdwoning als mantelzorgwoning bij het begin van het kalenderjaar 2018 berustte bij eiseres en haar echtgenoot. Ook zijn partijen het er over eens dat de hoofdwoning met de daarbij behorende opstallen gebouwde eigendommen vormen in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. Tot die gebouwde eigendommen behoort een groot deel van de percelen die als grond daaraan dienstbaar is. Verweerder heeft verder onbetwist gesteld dat de mantelzorgwoning een zelfstandig afsluitbare wooneenheid is. De rechtbank gaat uit van de juistheid van deze stelling en ziet geen aanleiding daar anders over te oordelen. Dit betekent dat ook de mantelzorgwoning een gebouwd eigendom vormt in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. Tot dit gebouwd eigendom behoort, zo begrijpt de rechtbank, ook 90 m² van het perceel dat als grond daaraan dienstbaar is.

7. Tussen partijen is desgevraagd niet in geschil dat de mantelzorgwoning op 1 januari 2018 (het begin van het belastingjaar) nog steeds als mantelzorgwoning in gebruik is. Uit de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer (bijlage 10, “Waardering mantelzorgwoningen”) blijkt dat bij de afbakening voor de Wet WOZ de mantelzorgwoning en de woning waaraan deze dienstbaar is, zo veel mogelijk gezamenlijk als één object worden afgebakend. Hoewel de mantelzorgwoning veelal over alle voorzieningen beschikt en dus zelfstandig bewoonbaar is, wordt bij de objectafbakening de nadruk gelegd op de dienstbaarheid van de mantelzorgwoning aan de woning waarbij deze gerealiseerd is. Dit sluit aan op het karakter dat de tijdelijke mantelzorgwoning vanuit vergunning en ruimtelijk beleid een tijdelijk karakter heeft. Bij beëindiging van de zorg, maar ook bij verkoop van de woning zal de mantelzorgwoning weer verwijderd moeten worden. In verband met het dienstbare karakter wordt de gebruiker van de reguliere woning ook aangemerkt als de belanghebbende gebruiker van de mantelzorgwoning.

Gelet hierop, vormen naar het oordeel van de rechtbank de woning en de mantelzorgwoning een samenstel, die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen en dienen ze als één object te worden afgebakend.

8. Voor dit oordeel ziet de rechtbank ondersteuning in de Brief van de Staatssecretaris van Financiën aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal, 29 oktober 2015, vergaderjaar2015-2016, kamerstuk 34302 nr. 18, p. 31:

“Ik maak van de gelegenheid gebruik om, mede namens de Minister van Wonen en Rijksdienst, te reageren op de motie Schouten ingediend bij het begrotingsdebat van Wonen en Rijksdienst (Handelingen II 2015/16, nr. 12, item 6). Deze motie ziet op het uitzonderen van tijdelijke mantelzorgwoningen voor de WOZ-waardering door deze te definiëren in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Ik heb begrip voor de achterliggende zorg van [naam] dat mensen die mantelzorg verlenen met hogere kosten te maken krijgen doordat zij meer belastingen moeten betalen vanwege een hogere WOZ-waarde. De Waarderingskamer stimuleert gemeenten om bij de afbakening ten behoeve van de waardebepaling voor de Wet WOZ de tijdelijke mantelzorgwoning en de woning waaraan deze dienstbaar is zo veel mogelijk

gezamenlijk als één object af te bakenen. Het is daarom nu al zo dat, overeenkomstig de in de motie geuite wens, in de meeste gevallen de effecten op de WOZ-waarde en daarmee op de te betalen belastingen geminimaliseerd zijn. Dit sluit ook aan op het karakter dat de tijdelijke mantelzorgwoning dienstbaar is aan de hoofdwoning, dat de mantelzorgwoning

vanuit vergunning en ruimtelijk beleid een tijdelijk karakter heeft en op het beleid dat voor waardering van de Wet WOZ een zo zuiver mogelijke weergave van de marktwaarde dient te worden gehanteerd. Tijdelijke mantelzorgwoningen zijn in de meeste gevallen dan ook niet of maar beperkt waardeverhogend voor de woning waaraan deze dienstbaar zijn.

Ik begrijp dat de praktijk worstelt met deze tijdelijke mantelzorgwoningen en net als de indiener van de motie ben ik van mening dat de onduidelijkheden die in de praktijk blijken te bestaan niet ten laste mogen komen van de zorgaanbieder of de zorgvrager. De onduidelijkheid zit meer in de uitvoering dan in de regelgeving. Ik zeg daarom toe dat ik de Waarderingskamer, waar het toezicht op de uitvoering is belegd, verzoek om hun

richtlijnen op dit punt te verduidelijken en daar in hun toezicht rekening mee te houden.”

9. Verweerder heeft in de brief van 20 november 2019 gesteld dat de Waarderingskamer spreekt van het begrip “tijdelijke mantelzorgwoning” en dat hiermee een tijdelijk bouwwerk wordt bedoeld en niet een tijdelijke zorgsituatie. Verweerder stelt dat de mantelzorgwoning van eiseres geen tijdelijke woonunit is en niet gesloopt hoeft te worden indien de zorg eindigt. Daarom wordt volgens verweerder niet toegekomen aan de uitleg in de Waarderingsinstructie dat een tijdelijk mantelzorgwoning en een woning als één object worden afgebakend.

10. De rechtbank kan verweerder hierin niet volgen. In de Waarderingsinstructie staat:

“Omdat voor de waardering voor de Wet WOZ een zo zuiver mogelijke inschatting van de marktwaarde bij een veronderstelde verkoop moet worden gemaakt, moet men uitgaan van een verkoop “na verwijdering van de mantelzorgwoning”. Immers de tijdelijke mantelzorgwoning moet bij verkoop verwijderd worden. Tijdelijke mantelzorgwoningen zijn in de meeste gevallen dan ook niet of maar beperkt waardeverhogend voor de woning waaraan deze dienstbaar zijn.

Indien geen sprake is van een verplichting tot verwijdering van de mantelzorgwoning bij beëindiging van de zorg of verkoop van de woning, is bovenstaande instructie niet van toepassing. In die situatie zal na beëindiging van de zorg mogelijk de mantelzorgwoning gebruikt kunnen gaan worden als extra woonruimte en ook als zodanig verkocht kunnen worden. De verwachte hogere prijs bij verkoop, moet dan wel tot uitdrukking komen in de WOZ-waarde.”

11. De rechtbank begrijpt dit onderscheid aldus dat in het geval de tijdelijke mantelzorgwoning (de prefab-unit) verwijderd moet worden, deze niet de waarde van de woning waaraan deze dienstbaar is verhoogt. Maar als sprake is van een bijgebouw waarvoor een (tijdelijke) vergunning is gevraagd en dat dienst doet als tijdelijke mantelzorgwoning, kan de waarde daarvan wel tot uitdrukking komen in de waarde van de woning waaraan deze dienstbaar is. Dit doet echter niet af aan wat hiervoor is overwogen, namelijk dat in verband met het dienstbare karakter van beide typen mantelzorgwoningen de gebruiker van de woning ook wordt aangemerkt als gebruiker van de mantelzorgwoning.

12. De rechtbank stelt vast dat hierop een uitzondering bestaat, namelijk in een situatie waarin de gebouwde eigendommen verschillende zakelijk gerechtigden hebben. In dat geval kan geen sprake zijn van een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. De rechtbank stelt vast dat van een dergelijke situatie in deze zaak geen sprake is, omdat verweerder desgevraagd heeft aangegeven dat op de mantelzorgwoning geen zakelijk recht is gevestigd.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de woning en de mantelzorgwoning als één object moeten worden afgebakend. Dit betekent dat verweerder ten onrechte de woning en de mantelzorgwoning heeft afgebakend als twee afzonderlijke onroerende zaken.

14. Uit het eerder genoemde Schiphol-arrest van de Hoge Raad volgt dat in een geval als dit, waarin verweerder bij de objectafbakening ten onrechte verschillende objecten heeft onderscheiden terwijl voor de toepassing van de Wet WOZ van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één beschikking had moeten worden gegeven, de rechter de voor elk van de afgebakende objecten gegeven beschikkingen en opgelegde aanslag(en), voor zover aan hem voorgelegd, dient te vernietigen. Dit betekent dat de door eiseres betwiste beschikking van 29 november 2018, voor zover deze betrekking heeft op [adres] , en de gelijktijdig met het geven van de beschikking opgelegde aanslag, voor zover deze eveneens betrekking heeft op [adres] , niet in stand kunnen blijven. De rechtbank wijst er op dat verweerder bevoegd is om ambtshalve de beschikking van 29 november 2018 en de opgelegde aanslag, voor zover deze betrekking hebben op [adres] te vernietigen.

Conclusie

15. Het beroep is gegrond. Aan de beoordeling van de door verweerder vastgestelde waarde en de daartegen door eiseres aangedragen beroepsgronden komt de rechtbank niet toe.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal de rechtbank bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht moet vergoeden.

17. De rechtbank zal verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten veroordelen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.050.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 7 april 2020.

Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.

De griffier is niet in staat deze rechter

uitspraak te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.