HR, 23-12-2005, nr. C04/294HR

HR, 23-12-2005, nr. C04/294HR

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 23‑12‑2005

Inhoudsindicatie

Geschil over de vraag of de door de koper van een woonhuis voorgenomen sloop te volgen door nieuwbouw van twee woningen valt onder “normaal gebruik” in de zin als bedoeld in de voorgedrukte verklaring van de verkoper in art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte; garantie?, uitleg, Haviltex-maatstaf, stelplicht en bewijslast.

23 december 2005

Eerste Kamer

Nr. C04/294HR

RM

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [Eiser 1],

2. [Eiseres 2],

beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk,

t e g e n

[Verweerder],

wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie,

advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel.

1. Het geding in feitelijke instanties

Eisers tot cassatie - verder in enkelvoud te noemen: [eiser] - hebben bij exploot van 25 maart 2002 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - gedagvaard voor de rechtbank te Haarlem. Na wijziging van eis heeft [eiser] gevorderd:

primair:

a. een verklaring voor recht dat de tussen partijen op 19 april 2001 gesloten koopovereenkomst is ontbonden;

b. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening;

c. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

subsidiair:

d. vernietiging op grond van art. 6:228 BW juncto art. 3:49 BW van de koopovereenkomst;

e. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening;

f. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

meer subsidiair:

g. ontbinding op grond van artikel 6:258 BW van de koopovereenkomst;

h. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening;

i. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

[Verweerder] heeft de vordering bestreden.

De rechtbank heeft bij vonnis van 5 februari 2003 de vordering afgewezen.

Tegen dit vonnis hebben [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.

Bij arrest van 10 juni 2004 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Bij overeenkomst van 19 april 2001 heeft [eiser] van [verweerder] gekocht de onroerende zaak bestaande uit een woonhuis met erf, tuin en garage aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor een koopsom van ƒ 5.000.000,-- (€ 2.268.901,--). [Eiser] was van plan het woonhuis te laten slopen, het perceel in twee percelen te laten verkavelen en daarop twee geschakelde woonhuizen te laten bouwen, waarvan een voor hemzelf was bestemd en het tweede zou worden doorverkocht.

(ii) Art. 5.3 van de koopovereenkomst luidt:

"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als:

bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen.

(...)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."

(iii) De levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden bij akte van 1 februari 2002.

(iv) Op 20 december 2001 was het gebied waarin de onroerende zaak ligt, aangewezen als beschermd dorpsgezicht als bedoeld in art. 35 Monumentenwet. Uit een persbericht van de gemeente van 8 januari 2002 over die aanwijzing volgt dat aanvragen voor een sloop- of bouwvergunning zullen worden aangehouden in afwachting van een nieuw, beschermend bestemmingsplan, voor de totstandbrenging waarvan een periode van maximaal drie jaar is uitgetrokken.

(v) [Eiser] heeft de onroerende zaak op 10 juni 2002 voor € 2.110.078,- aan een derde verkocht.

3.2 In dit geding heeft [eiser] zijn hiervoor in 1 weergegeven primaire vordering tot ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gebaseerd op de stelling dat [verweerder] is tekortgeschoten in zijn uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, omdat de onroerende zaak niet voldeed aan hetgeen [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [Verweerder] heeft immers volgens [eiser] in art. 5.3 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat het gekochte geschikt was voor gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen. Gezien de aanwijzing van het gebied waarin de onroerende zaak ligt als beschermd dorpsgezicht (zie hiervoor in 3.1 onder (iv)), heeft [verweerder] deze garantie niet waargemaakt. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiser] spelen in cassatie geen rol meer.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Het overwoog daartoe, kort weergegeven en voor zover in cassatie nog van belang, als volgt. [Eiser] heeft zich beroepen op de tweede volzin van art. 5.3 van de koopovereenkomst en op de omstandigheid dat [verweerder] van het daarin vermelde voornemen volledig op de hoogte was. Dit houdt op zichzelf echter niet in dat [eiser] aan de koopovereenkomst het recht kon ontlenen een perceel geleverd te krijgen waarop hij zijn voornemen kon verwezenlijken. Uit de tekst van de overeenkomst is dat niet af te leiden. Onder "normaal gebruik" als bedoeld in art. 5.3, eerste volzin, van de koopovereenkomst kan niet worden verstaan het slopen van het verkochte huis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen. Daaraan doet niet af dat in hetzelfde artikel tevens het voorgenomen gebruik door [eiser] is weergegeven. Die mededeling is wel van belang in zoverre dat, indien [verweerder] als verkoper wist of behoorde te begrijpen dat dit voorgenomen gebruik niet of niet op de door de koper beoogde wijze kon worden verwerkelijkt, hij [eiser] daarover had moeten informeren. Bij gebreke van die wetenschap hoefde hij echter niet ervoor in te staan dat het door [eiser] voorgenomen gebruik, voor zover dat van het normale gebruik afweek, op de door [eiser] beoogde wijze kon worden gerealiseerd (rov. 4.4).

3.3 Onderdeel 1.a van het middel stelt dat het hof met zijn overweging in rov. 4.4 dat onder "normaal gebruik" niet kan worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven. Het hof heeft miskend dat [eiser] en [verweerder] de vrijheid hadden overeen te komen dat zij onder het normale gebruik van de onroerende zaak het gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen verstonden en om overeen te komen dat [verweerder] de aanwezigheid van de eigenschappen garandeerde die voor dit - door partijen overeengekomen - normale gebruik nodig zijn.

3.4 Het onderdeel mist feitelijke grondslag en kan dus niet tot cassatie leiden. Het hof heeft niet miskend dat partijen de vrijheid hadden overeen te komen dat de onroerende zaak zou dienen als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen, maar heeft geoordeeld dat [verweerder] niet de aanwezigheid van de eigenschappen heeft garandeerd die daarvoor nodig zijn.

3.5 Onderdeel 1.b kiest - terecht - tot uitgangspunt dat het hof niet heeft miskend dat partijen de vrijheid hadden overeen te komen dat de onroerende zaak zou dienen als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen. Het onderdeel betoogt dat het hof zijn oordeel dat [eiser] aan de koopovereenkomst niet het recht kon ontlenen een perceel geleverd te krijgen waarop hij zijn voornemen kon verwezenlijken en dat dit recht ook niet uit de tekst van de koopakte is af te leiden, onvoldoende heeft gemotiveerd. [Eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat [verweerder] blijkens art. 5.3 van de koopakte heeft gegarandeerd dat de onroerende zaak "bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn" en dat dit normale gebruik is dat "koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande huizen". Het onderdeel betoogt dat het hof zonder motivering aan deze essentiële stellingen van [eiser] is voorbijgegaan.

Onderdeel 1.c voegt daaraan toe dat dat het hof zijn oordeel in rov. 4.4 onbegrijpelijk heeft gemotiveerd door te overwegen dat de mededeling in art. 5.3 van de koopakte omtrent het voorgenomen gebruik door [eiser] niet de betekenis heeft dat het risico te dezer zake naar [verweerder] werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [eiser] voorgenomen gebruik, voor zover dat afweek van het normale gebruik, op de door [eiser] beoogde wijze kon worden gerealiseerd. Deze overweging zou alleen dan begrijpelijk zijn wanneer [eiser] zou hebben gesteld dat het door hem beoogde gebruik van het normale gebruik afweek. [Eiser] heeft dat echter niet gesteld. [eiser] heeft zich immers op het standpunt gesteld dat het voorgenomen gebruik het door partijen overeengekomen normale gebruik van de onroerende zaak is, aldus nog steeds het onderdeel.

3.6 Deze onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

De onderdelen stellen de uitleg van het hiervoor in 3.1 onder (ii) weergegeven art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan de orde. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, nr. C 02/219, NJ 2005, 493). In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden.

Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Daaronder valt in beginsel niet de sloop van de bebouwing gevolgd door het gebruik van de grond als bouwgrond. Dit betekent dat het enkele feit dat in een dergelijk beding naast die voorgedrukte tekst door partijen specifiek is opgenomen dat koper voornemens is van de onroerende zaak gebruik te maken als bouwperceel, niet zonder meer en ook niet in beginsel meebrengt dat de overeenkomst aldus dient te worden uitgelegd dat de verkoper ervoor instaat dat sloop van de zich op dat perceel ten tijde van de verkoop bevindende bebouwing mogelijk en geoorloofd zal zijn.

Het ligt daarom op de weg van de koper feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen waaruit volgt dat de verkoper in het gegeven geval de hiervoor bedoelde eigenschappen van de verkochte onroerende zaak wel degelijk heeft willen garanderen, of dat de koper daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen, bijvoorbeeld doordat de makelaar die de verkoop heeft begeleid, de verkoper uitdrukkelijk erop heeft gewezen dat deze diende in te staan voor hetgeen achter "normaal gebruik" in de standaardakte werd opgenomen.

Het vorenstaande wordt niet anders indien moet worden aangenomen dat de opstellers van de standaardakte met het hiervoor aangehaalde beding inhoud hebben willen geven aan de term "normaal gebruik" - en de daaraan verbonden rechtsgevolgen - zoals bedoeld in art. 7:17 lid 2 BW. Niet de bedoeling van de opstellers van de standaardakte is immers van belang voor de uitleg van een overeenkomst die schriftelijk is vastgelegd met gebruikmaking van die standaardakte, maar de bedoeling van de contracterende partijen.

3.7 Art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, een standaard NVM-koopakte waarin specifiek slechts zijn bijgeschreven de woorden "bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen", is door het hof uitgelegd in de zin dat de verkoper ([verweerder]) niet ervoor instaat dat de koper ([eiser]) vergunning zal krijgen het gekochte huis te slopen en nieuwbouw te doen plaatsvinden op het vrijgekomen perceel. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk gezien hetgeen hiervoor in 3.6 is overwogen, en mede in aanmerking genomen dat [eiser] niet heeft aangevoerd dat [verweerder] met art. 5.3 van de koopovereenkomst een garantie heeft willen afgeven of dat hij, [eiser], daarop heeft vertrouwd. Het hof heeft bij zijn uitleg van art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst terecht in aanmerking genomen dat onder "normaal gebruik" van een huis niet de sloop daarvan kan worden verstaan. Het hof heeft daarnaast, kennelijk en begrijpelijk, mede in zijn beoordeling betrokken de door de rechtbank vastgestelde, en in hoger beroep niet bestreden, omstandigheden dat [verweerder] de onroerende zaak niet als bouwperceel aan [eiser] heeft aangeboden en verkocht en dat [eiser], die van beroep makelaar is, zich jegens [verweerder] uitdrukkelijk had verbonden de vereiste voorbereidingen van de beoogde bouwplannen voor zijn rekening te nemen.

3.8 De onderdelen 1.b en 1.c stuiten op het hiervoor overwogene af. Daarom kan ook onderdeel 2, dat op onderdeel 1 voortbouwt, geen doel treffen.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 1.159,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohan, E.J. Numann, F.B. Bakels en W.D.H. Asser en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 23 december 2005.

Conclusie 09‑09‑2005

Mr. Keus

Partij(en)

Conclusie inzake

[eiser 1] en

[eiseres 2]

(hierna gezamenlijk: [eiser] c.s.)

tegen

[verweerder]

[Verweerder] heeft aan [eiser] c.s. een villa te [plaats] verkocht. [Eiser] c.s. waren van plan deze villa af te breken, het perceel te splitsen en twee nieuwe geschakelde woningen te bouwen. Kort voor de levering wordt het gebied waarin de villa ligt als beschermd dorpsgezicht aangewezen, waardoor de voorgenomen bouwplannen geen doorgang kunnen vinden. In cassatie gaat het in het bijzonder om de vraag of de voorgenomen sloop en nieuwbouw onder het ‘normale gebruik’ van het gekochte als bedoeld in art. 5.3 van de NVM-koopakte vallen.

1. Feiten1. en procesverloop

1.1

Bij koopovereenkomst van 19 april 20012. hebben [eiser] c.s. van [verweerder] gekocht de onroerende zaak bestaande uit een woonhuis met erf, tuin en garage aan de [a-straat 1] te [plaats] voor een koopsom van ƒ 5.000.000,- (€ 2.268.901,-). [Eiser] c.s. waren van plan het bestaande woonhuis te laten slopen, het perceel in twee percelen te laten verkavelen en daarop twee geschakelde woonhuizen te laten bouwen, waarvan een voor henzelf was bestemd en het tweede zou worden doorverkocht.

1.2

Artikel 5.3 van de koopovereenkomst luidt:

‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als:

bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.’

Artikel 5.7 van de koopovereenkomst luidt:

‘(…)

Verkoper is wel/geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving bekend van de onroerende zaak:

a.

als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet,

b.

tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 Monumentenwet,

c.

tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument.’

1.3

De levering heeft plaatsgevonden bij akte van 1 februari 2002. Met verwijzing naar het hierboven geciteerde art. 5.7 van de koopovereenkomst is aan het slot van art. 5 van die akte tot levering de verklaring van [verweerder] opgenomen dat het hem niet bekend is of zich ter zake daarvan sedertdien een verandering heeft voorgedaan. Op 20 december 2001 werd het gebied waarin het woonhuis ligt door de Rijksdienst voor de Monumentenzorg aangewezen als beschermd dorpsgezicht als bedoeld in art. 35 Monumentenwet. Uit een persbericht van de gemeente van 8 januari 2002 over die aanwijzing volgt dat aanvragen voor een sloop- of bouwvergunning zullen worden aangehouden in afwachting van een nieuw, beschermend bestemmingsplan, voor de totstandbrenging waarvan een periode van maximaal drie jaar is uitgetrokken. [Eiser] c.s. hebben de onroerende zaak op 10 juni 2002 voor € 2.110.078,- aan een derde verkocht.

1.4

Tegen deze achtergrond hebben [eiser] c.s. de onderhavige procedure bij de rechtbank Haarlem aanhangig gemaakt en — na wijziging van eis — gevorderd, primair dat voor recht wordt verklaard dat de op 19 april 2001 tussen partijen gesloten koopovereenkomst is ontbonden, subsidiair dat de rechtbank de op 19 april 2001 tussen partijen gesloten koopovereenkomst op de voet van art. 6:228 BW jo art. 3:49 BW vernietigt en meer subsidiair dat de op 19 april 2001 tussen partijen gesloten koopovereenkomst op de voet van art. 6:258 BW wordt ontbonden. Als onderdeel van zowel de primaire als de subsidiaire en de meer subsidiaire vordering hebben [eiser] c.s. voorts gevorderd dat [verweerder] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] c.s. van een bedrag van € 157.823,- (zijnde dit bedrag het verschil tussen de aankoopprijs van ƒ 5.000.000,- en de verkoopprijs van € 2.110.078,-) en tot voldoening van de door [eiser] c.s. geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

1.5

[Eiser] c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat [verweerder] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, omdat het geleverde niet voldeed aan hetgeen [eiser] c.s. op grond van die overeenkomst mochten verwachten. Volgens hen heeft [verweerder] gegarandeerd dat het gekochte geschikt was voor gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen. Nu het gekochte is aangewezen als beschermd dorpsgezicht zijn de bouwplannen van [eiser] c.s. onmogelijk geworden c.q. onaanvaardbaar vertraagd. Subsidiair hebben [eiser] c.s. zich op vernietiging wegens dwaling op de voet van art. 6:228 BW beroepen. [Eiser] c.s. zouden de koopovereenkomst niet zijn aangegaan, indien zij bekend zouden zijn geweest met de (ophanden zijnde) aanwijzing als beschermd dorpsgezicht. [Verweerder] had [eiser] c.s. daarover (correct) moeten informeren. Meer subsidiair hebben [eiser] c.s. zich beroepen op ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat [verweerder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

1.6

[Verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft zich — onder meer — op het standpunt gesteld dat het idee om de bestaande villa te slopen en op het perceel twee nieuwe woningen te bouwen van [eiser] c.s. afkomstig was en dat hij met [eiser] c.s. had afgesproken dat alles rondom de nieuwbouw, waaronder het verkrijgen van bouwvergunningen, door [eiser] c.s. zou worden geregeld. Hij heeft voorts betwist dat hij van de — ophanden zijnde — aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht op de hoogte was.

1.7

Bij vonnis van 5 februari 2003 heeft de rechtbank de vorderingen van [eiser] c.s. afgewezen. De rechtbank oordeelde ten aanzien van de primaire vordering dat [eiser] c.s. in het licht van de omstandigheden van het geval niet mochten verwachten dat de eigenschappen van het woonhuis mede zouden omvatten de noodzakelijke publiekrechtelijke (bouw)vergunningen voor de door [eiser] c.s. beoogde bouwplannen dan wel het ontbreken van publiekrechtelijke belemmeringen zoals de aanwijzing door de gemeente. [verweerder] heeft het woonhuis immers niet als bouwperceel aan [eiser] c.s. (aangeboden en) verkocht, nog daargelaten of zulks een dergelijke verwachting zou rechtvaardigen. Bovendien had [eiser 1] zich jegens [verweerder] uitdrukkelijk verbonden de (vereiste) voorbereidingen van de beoogde bouwplannen voor zijn rekening te nemen (rov. 5.3). Ten aanzien van het subsidiaire beroep op dwaling heeft de rechtbank overwogen dat de daadwerkelijke wetenschap van [verweerder] aangaande de (ophanden zijnde) aanwijzing niet is aangetoond noch te bewijzen is aangeboden en deze overigens gezien de omstandigheden bij de totstandkoming van de koop niet — zonder meer — aannemelijk is. In het licht van de omstandigheden bij de totstandkoming van de koop rustte op [verweerder] ook geen onderzoeksplicht dienaangaande. Gezien het door [eiser] c.s. beoogde bijzondere gebruik van het gekochte, hun deskundigheid ter zake en de bovendien in het kader daarvan gemaakte afspraken, had het immers op de weg van [eiser] c.s. gelegen zich te vergewissen van (mogelijke) publiekrechtelijke belemmeringen. Aan [eiser] c.s. komt dan ook geen beroep op dwaling toe, nu het ontbreken van bekendheid met de ophanden zijnde aanwijzing door de gemeente op grond van de onderhavige omstandigheden voor hun rekening behoort te blijven (rov. 5.5). Het beroep op onvoorziene omstandigheden faalt volgens de rechtbank op dezelfde gronden als het beroep op dwaling (rov. 5.6).

1.8

[eiser] c.s. hebben hoger beroep ingesteld. Het hof Amsterdam heeft bij arrest van 10 juni 2004 het bestreden vonnis bekrachtigd. De eerste twee door [eiser] c.s. voorgestelde grieven, die zich richten tegen het oordeel van de rechtbank dat [verweerder] het woonhuis niet als bouwperceel aan [eiser] c.s. heeft verkocht en dat [eiser] c.s. gezien de te dezen van belang zijnde omstandigheden niet mochten verwachten dat tot de eigenschappen van het gekochte ook behoorden de noodzakelijke publiekrechtelijke (bouw)vergunningen of het ontbreken van publiekrechtelijke belemmeringen zoals de onderhavige aanwijzing, zijn in rov. 4.4 behandeld. Het hof heeft daarin gereleveerd dat [eiser] c.s. zich ter ondersteuning van hun standpunt hebben beroepen op de tweede volzin van art. 5.3 van de koopovereenkomst (‘Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee half vrijstaande woonhuizen.’) en op de omstandigheid dat [verweerder] van dit voornemen volledig op de hoogte was. Dit een en ander houdt volgens het hof op zichzelf echter niet in dat [eiser] c.s. aan de koopovereenkomst het recht konden ontlenen om een perceel geleverd te krijgen waarop zij hun voornemen konden verwezenlijken. Uit de tekst van de overeenkomst zelf is dat niet af te leiden. Onder ‘normaal gebruik’ als bedoeld in art. 5.3, eerste volzin, van de koopovereenkomst kan volgens het hof niet worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, zoals [eiser] c.s. zich hadden voorgenomen. Daaraan doet niet af dat in hetzelfde artikel tevens het voorgenomen gebruik door [eiser] c.s. is weergegeven. Die mededeling is wel van belang in zoverre dat, indien [verweerder] als verkoper wist of behoorde te begrijpen dat dit voorgenomen gebruik niet of niet op de door de koper beoogde wijze kon worden verwerkelijkt, hij [eiser] c.s. daarover had moeten informeren, maar niet dat — bij gebreke van die wetenschap — het risico naar hem werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [eiser] c.s. voorgenomen gebruik, voorzover dat van het normale gebruik afweek, op de door [eiser] c.s. beoogde wijze kon worden gerealiseerd (rov. 4.4). Ook uit de bewoordingen van art. 5.7 van de koopakte is volgens het hof niet af te leiden dat [verweerder] het woonhuis heeft verkocht onder de garantie of anderszins met een toezegging of onder de voorwaarde dat geen sprake zou zijn van een aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht. [Eiser] c.s. hebben er weliswaar op gewezen dat [verweerder] in 1997 van gemeentewege informatie moet hebben ontvangen over de adviesaanvrage betreffende de aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht, dat daarover in de plaatselijke pers is gepubliceerd en dat de gemeente heeft voldaan aan alle wettelijke voorschriften betreffende de bekendmaking van het een en ander, maar dat is volgens het hof op zichzelf niet voldoende om aan te nemen dat [verweerder] die kennis ook in feite bezat. Dat [verweerder] deze kennis bezat is door [eiser] c.s. ook niet te bewijzen aangeboden. Uit de gang van zaken vr en bij de totstandkoming van de koopovereenkomst volgt dat een eigen onderzoek door [verweerder] (of een door hem in te schakelen deskundige) niet werd verwacht. Als vaststaand moet immers worden aangenomen dat [eiser 1] van het begin af aan de regie over de uitvoering van het project in eigen hand wilde houden. De verklaring van de echtgenote van [verweerder] daarover is door [eiser] c.s. niet betwist (rov. 4.5).

Het hof heeft vervolgens ook de grieven gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de — in cassatie niet aan de orde komende — subsidiaire en meer subsidiaire vordering verworpen.

1.9

[Eiser] c.s. hebben tijdig3. cassatieberoep ingesteld. [verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun onderscheiden standpunten schriftelijk door hun advocaten doen toelichten. Namens [eiser] c.s. is gerepliceerd.

2. Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

Het cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen. Het eerste onderdeel richt zich tegen rov. 4.4 en omvat drie subonderdelen, aangeduid a-c.

Inleiding

2.2

Op grond van art. 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten4.. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door de over en weer bestaande mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. Gebreken waarvan de verkoper op de hoogte is, moet hij melden. Een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, kan meebrengen dat van non-conformiteit sprake is, ook als de verkoper van het bestaan van het gebrek niet op de hoogte was. Uit HR 9 januari 1998, NJ 1998, 272, volgt overigens dat voor een vordering tot schadevergoeding op grond van non-conformiteit toerekenbaarheid een vereiste is5..

2.3

Ten aanzien van onroerende zaken is in de lagere rechtspraak geoordeeld dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat het gekochte huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar6..

2.4

Bij de koop en verkoop van woningen wordt veelal — zo ook in het onderhavige geval — gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. In art. 5 van die akte is een regeling aangaande gebreken neergelegd. In art. 5.1 is bepaald dat de onroerende zaak aan de koper zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. In art. 5.3 is bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. De bepaling vervolgt met de zinsnede: ‘Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als:’, waarachter het toekomstige gebruik kan worden ingevuld.

2.5

In de literatuur is aandacht besteed aan de vraag of en in hoeverre de regeling van art. 5 van die van art. 7:17 BW afwijkt. De hoofdregel van art. 5.1 houdt in dat de verkoper niet instaat voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken. De toevoeging van art. 5.3, dat bepaalt dat het gekochte geschikt zal zijn voor normaal gebruik, brengt echter mee dat het model ten aanzien van gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, bij de regeling van art. 7:17 BW aansluit7..

Op grond van art. 7:17 lid 2 in fine BW dient de verkoper ook in te staan voor de geschiktheid van de zaak voor het bijzondere gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Volgens Hijma doet dat laatste zich onder meer voor in het geval dat de koper doet blijken dat hij de zaak voor een bijzonder doel wil gebruiken en de verkoper, zonder daarop in te gaan, tot sluiting van het contract overgaat, tenzij het door de koper geschetste gebruiksdoel dermate vreemd was dat de verkoper geen reden had daarop serieus in te gaan8.. Naar mijn mening geldt dit een en ander echter niet in het geval dat gebruik wordt gemaakt van de NVM koopakte. Op grond van art. 5.1 van die akte staat de verkoper in beginsel immers niet in voor de afwezigheid van gebreken, terwijl de koper op de voet van art. 5.3 uitsluitend voor de geschiktheid van de zaak voor normaal gebruik instaat9.. Dat vindt overigens bevestiging in de laatste volzin van art. 5.3, volgens welke de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.

2.6

Naar mijn mening ligt het voor de hand het begrip ‘normaal gebruik’, zoals gehanteerd in art. 5.3 van de NVM-koopakte, niet in andere zin te verstaan dan het overeenkomstige (en objectiverende) begrip van art. 7:17 BW. Voorts ligt het naar mijn mening voor de hand ervan uit te gaan dat voor de vraag of van normaal gebruik sprake is, het door de koper voorgenomen gebruik, zoals dat in art. 5.3 van de NVM-koopakte moet worden ingevuld, niet bepalend is10.. Het door de koper voorgenomen gebruik behoeft immers geenszins overeen te stemmen met hetgeen in het algemeen als een normaal gebruik is te beschouwen. Voorts is het, gelet op de door de NVM-koopakte kennelijk beoogde, beperkte aansprakelijkheid van de verkoper, weinig aannemelijk dat aan de vermelding van het door de koper voorgenomen gebruik de betekenis toekomt dat de verkoper daarmee dat gebruik zonder meer als normaal gebruik accepteert en aldus voor de geschiktheid van de zaak voor ieder door de koper (verklaard) voorgenomen gebruik instaat. Wijkt het door de koper voorgenomen gebruik af van hetgeen als normaal gebruik is te beschouwen, dan is mijns inziens van een (in de woorden van art. 7:17 lid 2 BW) bijzonder gebruik sprake. Dat is ook de opvatting van Vlaanderen, die overigens wijst op andere NVM-modellen, die het begrip ‘normaal gebruik’ nader omlijnen en daarbij niet het door de koper voorgenomen gebruik, maar het gebruik dat de verkoper van de zaak maakte, als uitgangspunt kiezen:

‘Het in artikel 5.3 van de modelkoopovereenkomst in te vullen gebruik heeft betrekking op het door de koper voorgenomen gebruik. Uiteraard behoeft dat gebruik niet overeen te stemmen met hetgeen partijen beschouwen als het ‘normale’ gebruik. De koper kan immers voornemens zijn om een bijzonder gebruik van het verkochte te maken. In de modelkoopovereenkomst wordt het begrip normaal gebruik niet nader omlijnd. Dat gebeurt overigens wel in de NVM-modellen ‘koopovereenkomst bedrijfs-onroerendgoed’ en ‘koopovereenkomst agrarisch onroerend goed’. In laatstgenoemde, niet gezamenlijk met de consumentenorganisaties vastgestelde, modellen dient in artikel 5.3 ingevuld te worden het gebruik dat verkoper van het verkochte heeft gemaakt. Expliciet wordt bepaald dat partijen het ingevulde gebruik beschouwen als het normale gebruik. Een voor partijen belangrijke bepaling, gezien het feit dat de verkoper niet instaat voor eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik, ook niet als dat bijzondere gebruik bij de overeenkomst is voorzien. Terzijde merk ik op dat het feit, dat de verkoper niet instaat voor een bijzonder gebruik, niet afdoet aan zijn mededelingsplicht.’11.

Naar ik meen komt bij de beantwoording van de vraag wat als normaal gebruik geldt, overigens ook betekenis toe aan de hoedanigheid waarin de zaak te koop is aangeboden en de omschrijving van de zaak in de koopovereenkomst (in casu is het gekochte in de aanhef van de NVM-koopakte omschreven als ‘het woonhuis met erf, tuin, garage en verder toebehoren’). Indien het gebruik dat de koper van de zaak wil maken niet met het gewone gebruik van een aan die omschrijving beantwoordende zaak overeenstemt, is dat naar mijn mening minst genomen een aanwijzing dat van een bijzonder gebruik sprake is.

De klachten

2.7

Tegen de achtergrond van het vorenstaande behandel ik thans de klachten. Subonderdeel a betoogt dat het hof met de overweging dat onder ‘normaal gebruik’ niet kan worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven. Het hof heeft volgens het subonderdeel miskend dat [eiser] c.s. en [verweerder] de vrijheid hadden om overeen te komen dat zij onder het normale gebruik van de verkochte onroerende zaak het gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen verstonden en om overeen te komen dat [verweerder] de aanwezigheid van de eigenschappen die voor dit — door partijen overeengekomen — normale gebruik nodig zijn, garandeerde.

2.8

Het subonderdeel faalt. Het hof heeft allerminst miskend dat het partijen vrijstond overeen te komen zoals zij wilden, maar heeft de tussen partijen gesloten koopovereenkomst juist tot uitgangspunt genomen. Blijkens het laatste tekstblok van rov. 4.4 heeft het hof die overeenkomst aldus uitgelegd, dat de vermelding van het door de koper voorgenomen gebruik in art. 5.3 géén uitwerking van het in diezelfde bepaling gehanteerde begrip ‘normaal gebruik’ vormt, dat het door [eiser] c.s. voorgenomen gebruik niet onder dat begrip ‘normaal gebruik’ valt en dat [verweerder] op grond van art. 5.3, laatste volzin, van de koopakte dan ook niet voor de eigenschappen, nodig voor het door [eiser] c.s. voorgenomen gebruik, instaat.

2.9

Subonderdeel b betoogt dat het hof, voor zover het de in subonderdeel a bedoelde vrijheid van [verweerder] en [eiser] c.s. niet heeft miskend, zijn oordeel dat [eiser] c.s. aan de koopovereenkomst niet het recht konden ontlenen om een perceel geleverd te krijgen waarop zijn hun voornemen konden verwezenlijken en dat dit recht ook niet uit de tekst van de koopakte is af te leiden, onvoldoende heeft gemotiveerd. [Eiser] c.s. hebben zich ten processe op het standpunt gesteld dat [verweerder] blijkens art. 5.3 van de koopakte heeft gegarandeerd dat de verkochte onroerende zaak ‘bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn’ en dat dit normale gebruik de bestemming is zoals die eveneens in art. 5.3 is geformuleerd: ‘koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande huizen’. Volgens het subonderdeel is het hof zonder enige motivering aan deze — essentile — stellingen van [eiser] c.s. voorbijgegaan.

2.10

Subonderdeel b faalt naar mijn mening eveneens. Het hof is niet aan de bedoelde stellingen voorbijgegaan (zo heeft het hof in rov. 4.4, tweede tekstblok, gereleveerd dat [eiser] c.s. zich met name op art. 5.3, tweede volzin, van de koopakte en het daarin omschreven, door de koper voorgenomen gebruik hebben beroepen), maar heeft die stellingen verworpen op grond van een uitleg van de koopakte, volgens welke het in art. 5.3, tweede volzin, omschreven, door de koper voorgenomen gebruik (anders dan [eiser] c.s. met de door het subonderdeel bedoelde stellingen lijken te hebben voorgestaan) niet zonder meer met het in de eerste volzin van die bepaling bedoelde normale gebruik (met het oog waarop de verkoper voor de eigenschappen van de zaak instaat) mag worden vereenzelvigd.

2.11

Subonderdeel c betoogt dat het hof zijn oordeel in rov. 4.4 onbegrijpelijk heeft gemotiveerd door te overwegen dat de mededeling in art. 5.3 van de koopakte omtrent het voorgenomen gebruik door [eiser] c.s. niet de betekenis heeft dat het risico te dezer zake naar [verweerder] werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [eiser] c.s. voorgenomen gebruik, voor zover dat afweek van het normale gebruik, op de door [eiser] c.s beoogde wijze kon worden gerealiseerd. Deze overweging zou volgens het subonderdeel alleen dan begrijpelijk zijn, wanneer [eiser] c.s. zouden hebben gesteld dat het door hen beoogde gebruik van het normale gebruik afweek. [Eiser] c.s. hebben dat echter niet gesteld. [Eiser] c.s. hebben zich immers op het standpunt gesteld dat het voorgenomen gebruik het door partijen overeengekomen normale gebruik van de onroerende zaak is.

2.12

Dat [eiser] c.s. hebben gesteld dat het door hen voorgenomen gebruik als het normale gebruik moet worden beschouwd, is juist. Het hof heeft deze (door [verweerder] betwiste) stelling echter niet onderschreven. Volgens het hof (dat is uitgegaan van een uitleg van de koopakte volgens welke de vermelding van het door de koper voorgenomen gebruik in art. 5.3 er niet toe strekt het eveneens in die bepaling gehanteerde begrip ‘normaal gebruik’ uit te werken), kan in het gegeven geval onder normaal gebruik niet worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, zoals [eiser] c.s. zich hadden voorgenomen. Van dit oordeel behoefde het hof zich uiteraard niet te laten weerhouden door de omstandigheid dat [eiser] c.s. een ander standpunt hadden verdedigd.

2.13

Onderdeel 2 behelst dat als één of meer van de voorgaande klachten slaagt, ook de laatste volzin van rov. 4.5, rov. 5 en het dictum van het bestreden arrest niet in stand kunnen blijven. Het onderdeel mist zelfstandige betekenis en moet derhalve in het lot van het eerste onderdeel delen.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Advocaat-Generaal

Beroepschrift 10‑09‑2004

Heden de [tiende] september tweeduizendvier, op verzoek van [verzoeker 1] en [verzoekster 2], beiden wonende te [woonplaats], voor de met dit exploot in te leiden cassatieprocedure domicilie kiezend aan de Zuid-Hollandlaan 7 te Den Haag, ten kantore van Mr J. de Bie Leuveling Tjeenk, advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, die verzoekster in de cassatieprocedure in genoemde hoedanigheid vertegenwoordigt;

[Heb ik, THEO JACOB ANDRIES GROEN, gerechtsdeurwaarder te Amsterdam, aldaar kantoorhoudende aan de Overschiestraat no. 180-II;]

AAN:

[gerequireerde], wonende te [woonplaats], in de appelinstantie domicilie gekozen hebbende aan de Churchiillaan 223 te Amsterdam, ten kantore van de procureur Mr C.M. de Ruiter, aan dat gekozen domicilie mijn exploit doende, en afschrift dezes latende aan en sprekende met:

[Mevrouw A.B.C. Blanket, aldaar werkzaam]

AANGEZEGD:

dat mijn verzoekers in cassatie komen van het arrest, dat het Gerechtshof te Amsterdam op 10 juni 2004 onder rolnummer 03/401 heeft uitgesproken tussen mijn verzoekers als appellanten en gerequireerde als geïntimeerde;

Voorts heb ik, deurwaarder, exploot doende etc. als voormeld gerequireerde

GEDAGVAARD:

om op vrijdag 15 oktober tweedulzendvier,om 10.00 uur 's ochtends, niet in persoon maar vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, te verschijnen ter zitting van de Enkelvoudige Kamer voor Burgerlijke Zaken van de Hoge Raad der Nederlanden, die alsdan wordt gehouden in het gebouw van die Raad aan de Kazernestraat 52 te 's‑Gravenhage,

alsmede hem

MEEGEDEELD:

dat verzoekster op voormelde dag onder aanvoering van het volgende

Middel van cassatie:

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, die bij niet-inachtneming tot nietigheid leiden, door het Hof door in r.ov. 4.4, 4.5, 6 en het dictum van het bestreden arrest te overwegen en te beslissen als daarin staat vermeld en wel om de volgende, voor zover nodig in onderling verband te beschouwen, redenen.

1.

Het Hof overweegt in r.ov. 4.4 dat [verzoeker] c.s. aan de koopovereenkomst niet het recht konden ontlenen om een perceel geleverd te krijgen waarop zij hun voornemen om het te gebruiken als bouwperceel voor twee half vrijstaande woonhuizen konden verwezenlijken en dat dit recht ook niet uit de tekst van de koopakte is af te leiden. Naar het oordeel van het Hof kan onder ‘normaal gebruik’ niet worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen. Daaraan doet naar het oordeel van het Hof niet af dat in art. 5.3 van de koopakte tevens het voorgenomen gebruik door [verzoeker] c.s. is weergegeven, omdat die mededeling niet de betekenis heeft dat het risico te dezer zake naar [gerequireerde] werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [verzoeker] c.s. voorgenomen gebruik, voor zover dat afweek van het normale gebruik, kon worden gerealiseerd.

a.

Hiermee, in het bijzonder met de overweging dat onder ‘normaal gebruik’ niet kan worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, geeft het Hof blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het Hof heeft miskend dat [verzoeker] c.s. en [gerequireerde] de vrijheid hadden om overeen te komen dat zij onder het normaal gebruik van de verkochte onroerende zaak verstonden het gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen en om overeen te komen dat [gerequireerde] de aanwezigheid van de eigenschappen die nodig zijn voor dit — door partijen overeengekomen — normaal gebruik garandeerde.

b.

Voor zover het Hof dit niet heeft miskend, heeft het Hof zijn oordeel dat [verzoeker] c.s. aan de koopovereenkomst niet het recht konden ontlenen om een perceel geleverd te krijgen waarop zij hun voornemen konden verwezenlijken en dat dit recht ook niet uit de tekst van de koopakte is af te leiden, onvoldoende gemotiveerd. [verzoeker] c.s. hebben zich ten processe op het standpunt gesteld dat [gerequireerde] blijkens art. 5.3 van de koopakte heeft gegarandeerd dat de verkochte onroerende zaak ‘bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn’ en dat dat normaal gebruik de bestemming is zoals die eveneens in artikel 5.3 is geformuleerd: ‘koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande huizen’ (zie CvR, nr. 6 jo. pleitnota van Mr B.P. van Overeem van 8 mei 2002, nr. 9. overgelegd als productie E8 bij Akte producties tevens houdende akte wijziging van eis d.d. 25 juni 2002; MvG, nr. 17). Het Hof is zonder enige motivering aan deze — essentiële — stellingen van [verzoeker] c.s. voorbijgegaan. Voor zover zou gelden dat het Hof deze stellingen (impliciet) heeft verworpen, is die verwerping onvoldoende gemotiveerd, namelijk in het geheel niet gemotiveerd.

c.

Het Hof heeft zijn oordeel in r.ov. 4.4 onbegrijpelijk gemotiveerd door te overwegen dat de mededeling in art. 5.3 van de koopakte omtrent het voorgenomen gebruik door [verzoeker] c.s., niet de betekenis heeft dat het risico te dezer zake naar [gerequireerde] werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [verzoeker] c.s. voorgenomen gebruik, voor zover dat afweek van het normale gebruik, op de door [verzoeker] c.s. beoogde wijze kon worden gerealiseerd. Deze overweging zou alleen dan niet onbegrijpelijk zijn wanneer [verzoeker] c.s. zouden hebben gesteld dat het door hen beoogde gebruik van het normale gebruik afweek. [verzoeker] c.s. hebben dat echter niet gesteld. Blijkens de in onderdeel 1 (b) genoemde vindplaatsen in de processtukken hebben [verzoeker] c.s. gesteld dat het door hen voorgenomen gebruik het — door partijen overeengekomen — normale gebruik van de verkochte onroerende zaak is.

2.

Als één of meer van deze klachten slaagt, kunnen ook de laatste volzin van r.ov. 4.5, r.ov. 5 en het dictum van het bestreden arrest niet in stand blijven.

voor eis zal doen concluderen, dat de Hoge Raad het bestreden arrest vernietigt met zodanige verdere beslissing als de Hoge Raad juist oordeelt; kosten rechtens.

[De kosten dezes zijn

€

70.40

vermeerderd met de btw

€

13.38

€

83.78]

[De schuldeiser kan de berekende btw niet verrekenen in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968.]

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.