Rb. Den Haag, 19-01-2022, nr. C-09-534053-HA ZA 17-614

Sinds het einde van de jaren negentig van de vorige eeuw bestaat tussen SBB en zijn erfpachters, waaronder erfpachters van (recreatie)woningen op de Waddeneilanden Texel, Vlieland en Terschelling, verschil van inzicht over herziening van de erfpachtcanon, de erfpachtvoorwaarden en de (wijze van) bepaling van de waarde van het bloot eigendom van de grond.

In verband met dit verschil van inzicht heeft een commissie onder voorzitterschap van F.H.M. Grapperhaus (hierna: de Commissie Grapperhaus) op 10 maart 2003 een advies uitgebracht over, kort gezegd, het erfpachtbeleid van SBB en de wijze waarop een marktconforme canon bij (her)uitgifte van in erfpacht uitgegeven grond en tussentijdse vervreemding van het erfpachtrecht berekend dient te worden.

Op 23 maart 2008 heeft de Tweede Kamer een motie van onder anderen het kamerlid Snijder-Hazelhoff aangenomen waarin de regering wordt opgeroepen ervoor zorg te dragen dat SBB in overleg treedt met betrokken gemeenten en erfpachters op de Waddeneilanden over de teruggave van grond die geen natuurfunctie meer heeft.

Vervolgens heeft een commissie onder leiding van J. de Jong (hierna: de Commissie De Jong) in opdracht van de minister van Landbouw Natuurbeheer en Visserij (hierna: de Minister van LNV) geadviseerd over het erfpachtbeleid op de Waddeneilanden. Op 28 mei 2009 heeft deze commissie haar rapport Groene erfpacht in balans uitgebracht. De Minister van LNV heeft in een reactie aan de Tweede Kamer laten weten de aanbevelingen van Commissie De Jong niet over te nemen.

Naar aanleiding van de parlementaire bespreking van het rapport Groene erfpacht in balans heeft de Minister van LNV advies gevraagd aan W. Groothuis en P. Zevenbergen (hierna: de Commissie Groothuis) om een beschrijving te maken van de manier waarop Staatsbosbeheer het erfpachtbeleid praktisch gestalte kan geven. Op 7 april 2010 hebben deze deskundigen hun rapport uitgebracht en geadviseerd om de grond die niet nodig is voor de taken van SBB af te stoten en het bloot eigendom over te dragen aan de erfpachters.

Op 1 juli 2010 heeft de Tweede Kamer een motie van het kamerlid Snijder-Hazelhoff aangenomen waarin de regering wordt opgeroepen bij de verkoop van bloot eigendom op de Waddeneilanden een grondwaarde van 30 % van de WOZ-waarde te hanteren en daarop te depreciëren met een percentage afhankelijk van het gebruiksdoel. De Minister van LNV heeft het standpunt ingenomen dat deze motie niet uitvoerbaar is.

De Minister heeft de Tweede Kamer bij brief van 3 maart 2011 bericht dat SBB en de waddengemeenten een bestuurlijk akkoord hebben bereikt over de mogelijke verkoop van de gronden aan erfpachters. Dit bestuurlijk akkoord bevat geen afspraken over de verkoopprijzen van het bloot eigendom van de in erfpacht uitgegeven grond.

In navolging van het advies van de Commissie Groothuis heeft SBB in maart 2011 nieuwe algemene voorwaarden opgesteld die gelden vanaf 2012 (hierna: AV2012).

Op 4 juli 2012 heeft de Tweede Kamer een motie van het kamerlid Snijder-Hazelhoff aangenomen waarin de regering wordt opgeroepen om bij de verkoop van erfpachtgronden op de Waddeneilanden onafhankelijke, niet aan de overheid gelieerde taxateurs in te schakelen. Naar aanleiding van deze motie heeft SBB een commissie onder leiding van W.J.E. van der Werf (hierna: de Commissie Van der Werf) ingesteld.

Op 7 juni 2013 heeft de Commissie Van der Werf in opdracht van SBB een advies gegeven over de richtlijnen voor de waardebepaling van het bloot eigendom van circa 350 (recreatie)woningen op de Waddeneilanden waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven door SBB. De in erfpacht uitgegeven percelen van de Individuele Eisers vallen ook onder de reikwijdte van het rapport. De Commissie Van der Werf heeft in haar rapport de navolgende taxatierichtlijnen (hierna: Methode Van der Werf) opgenomen:

“(…)

In een nadere toelichting is de verzoening van de OGQ met de AGQ als volgt uitgewerkt:

“Allocatie

Allocatie is het toedelen van een waardebestanddeel van de totaalwaarde aan: (i) de opstallen, werken en beplantingen alsmede – indien van toepassing – de kosten van bouwrijp maken en bijdragen in collectieve voorzieningen, en (ii) de waarde van de grond naar toestandsdatum bij eerste uitgifte en naar de huidige waardepeildatum. Dit toerekenen gebeurt omdat aan beide waardebestanddelen niet rechtstreeks een waarde is toe te kennen, omdat deze niet apart op de markt gebracht kunnen worden. Daarvoor zijn twee hierna genoemde middelen te gebruiken.

Hulpmiddel OGQ

De originele grondquote kan worden bepaald aan de hand van feitelijke gegevens of kan worden geschat. Feitelijke gegevens kunnen worden achterhaald bij partijen ter zake van hoor en wederhoor. De aanvangscanon en mogelijk het canonpercentage zullen bekend zijn. De grondwaarde bij eerste uitgifte bedraagt 20x de aanvangscanon (of indien het percentage geen 5% bedraagt: kapitalisatie door middel van het bekende percentage.) De toenmalige kosten van de bouw van de opstallen, het aanbrengen van werken (….), beplantingen, kosten bouwrijp maken en kosten van eventuele collectieve voorzieningen zijn te schatten. (…) Omdat de grond met opstallen werken en beplantingen slechts als totaal een waardeontwikkeling doormaken, is het aldus te bepalen verhoudingsgetal toe te passen op de totaalwaarde. Bij de toepassing van ‘hoor en wederhoor’ moeten partijen de taxateur kunnen informeren over historische gegevens. Indien gegevens over de eerste uitgifte niet zijn te achterhalen of indien de concrete verdenking bestaat dat de investeringen van de erfpachter en de grondwaarde tezamen niet de toenmalige marktwaarde reflecteren, dan zal in het uiterste geval moeten worden uitgeweken naar de eerstvolgende (geschikte) heruitgifte.

Hulpmiddel AGQ

De actuele grondwaarde wordt berekend door aftrek van de gecorrigeerde vervangingswaarde van alle investeringen van de erfpachter. Uitgangspunt is de marktwaarde van de gehele zaak in eigendom, waarvan wordt afgetrokken de (gecorrigeerde) vervangingswaarde van de opstallen, werken en beplantingen en eventuele kosten van bouwrijp maken en bijdragen in collectieve voorzieningen. De actuele waarde wordt verkregen door de kosten van herinvestering – de vervangingswaarde – te verminderen voor veroudering. In de meeste gevallen zal sprake zijn van een beperkte aftrek, zoals deze op de markt plaatsvindt, met een marge van 0%-17,5.

Uitvoering allocatie

De allocatie via de OGQ en de AGQ leidt tot twee bedragen, die op één noemer gebracht moeten worden door verzoening.

De verzoening

Verzoening vindt bij taxaties vaak plaats als twee invalshoeken voor een taxatie zijn gekozen. Dit wordt in de huidige taxatieleer verzoening genoemd. Bij verzoening van de AGQ en de OGQ moeten beide quotes een gemotiveerd rapportcijfer te geven tussen de 6 en de 9. Beide systemen scoren immers een voldoende. Bij een AGQ van 50 en een OGQ van 30%, een weging van 8 en 6, wordt de toe te passen grondquote (8x50) + (6 x25) : 14 = 40 %.”

Bij brief van 17 september 2013 heeft SBB aan zijn erfpachters op de Waddeneilanden, waaronder de Erfpachters, laten weten dat een aantal proeftaxaties wordt uitgevoerd door onafhankelijke adviseurs om te toetsen of de Methode Van der Werf leidt tot een marktconforme prijs. De uitkomst van de taxaties zou blijkens de brief vervolgens ter toetsing worden voorgelegd aan het RVB.

In opdracht van SBB heeft Kendes Rentmeesters en Adviseurs (hierna: Kendes) proeftaxaties op Texel, Vlieland en Terschelling uitgevoerd. Op Texel heeft Kendes drie woningen in [plaats 1] en twee woningen in het buitengebied bij [plaats 6] getaxeerd. In januari 2014 heeft Kendes gerapporteerd over de proeftaxaties die zij op basis van de Methode Van der Werf en de daaraan ontleende taxatie-instructie heeft uitgevoerd. Blijkens het rapport vormt de taxatiebasis de waarde van het bloot eigendom die voortvloeit uit de juiste en volledige toepassing van het advies van de Commissie van der Werf.

SBB heeft de proeftaxaties naar het ROVB (het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf, nu het RVB, hierna gemakshalve RVB) gestuurd voor een prijstoets. Het RVB heeft een waardering uitgevoerd van het bloot eigendom van de objecten die Kendes in de proeftaxaties heeft betrokken. In een rapport van 9 april 2014 hebben taxateurs van het RVB geconcludeerd dat sprake is van dusdanig grote verschillen tussen de uitkomsten van de waardering die door Kendes is uitgevoerd in opdracht van SBB en de waardering van het bloot eigendom door het RVB dat zij adviseren in geen enkel geval goedkeuring te verlenen aan de in opdracht van SBB uitgevoerde berekeningen. Volgens het RVB vormt de waardering van de waarde van het bloot eigendom volgens de Methode Van der Werf, mede gezien de markt op de Waddeneilanden, geen benadering van de werkelijke waarde. Voor de verschillen tussen de waardering van Kendes en hun eigen waardering hebben de RVB-taxateurs de volgende verklaringen aangewezen: (i) de waarde van de opstal wordt te hoog ingeschat omdat een te lage gecorrigeerde vervangingswaarde (van 17,5 procent) is voorgeschreven; (ii) de kosten voor het bouwrijp maken van de grond zijn te hoog, omdat deze bepaald worden op het moment van de waardering geldende kosten en bovendien berekend worden over de volledige oppervlakte; (iii) de kosten tuinaanleg (minimaal € 5.000 en maximaal € 25.000) zijn te hoog omdat in de meeste gevallen geen sprake is van tuinaanleg; (iv) de methode waarbij OGQ verzoend wordt met de AGQ leidt ertoe dat een groter deel van de marktwaarde wordt toegedeeld aan het erfpachtrecht; en (v) de depreciatie van 25 procent is te hoog, deze zou 12,5 procent moeten zijn.

Bij brief van 21 juli 2014 heeft het RVB aan SBB, onder verwijzing naar de inhoud van de onder 2.15 vermelde prijstoets, te kennen gegeven dat, gelet op het verschil tussen de proeftaxaties en de waardebepaling van het RVB, de uitkomsten van de proeftaxaties onmogelijk als marktconform kunnen worden beoordeeld. Goedkeuring van de methode Van der Werf zou, aldus het RVB, leiden tot rechtsongelijkheid, immers bevoordeling van een kleine groep mensen op enkele Waddeneilanden. Het RVB heeft SBB verzocht om de Methode Van der Werf nog eens te wegen en de bevindingen kenbaar te maken.

Bij brief van 18 december 2014 hebben de minister voor Wonen en Rijksdienst – indertijd verantwoordelijk voor het RVB – en de staatssecretaris van Economische Zaken – indertijd verantwoordelijk voor SBB – de Tweede Kamer, in antwoord op kamervragen, geïnformeerd over de waardering(smethode) van het bloot eigendom. In deze brief is vermeld dat toepassing van de Methode Van der Werf tot een te lage verkoopprijs leidt. Vervolgens heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst bij brief van 24 november 2015, naar aanleiding van kamervragen, de toezegging gedaan de waarderingsmethode van het RVB te laten valideren door een onafhankelijk wetenschappelijk instituut (zie verder hierover hierna 3.19).

SBB hanteert voor grond die met ingang van 1 januari 2015 in erfpacht is uitgegeven nieuwe algemene voorwaarden (hierna: AV2015).

SBB heeft, na de negatieve prijstoets van het RVB van juli 2014 op de taxaties van Kendes, Wiberg Taxaties B.V. (hierna: Wiberg) opdracht gegeven voor de waardering van circa 350 erfpachtpercelen (het zogenaamde bloot eigendom), gelegen op Texel, Vlieland en Terschelling. Wiberg heeft deze taxatie uitgevoerd en op 29 april 2015 haar rapport (hierna: het Rapport Wiberg) gepresenteerd, met daarin de volgende passages over de waardering:

“4 Waardering

Wij hebben de grondwaarde van de erfpachtpercelen op twee manieren berekend:

Beide methodieken worden hierna behandeld.

Taxatiegrondslag en waardepeildatum

In dit rapport wordt als taxatiegrondslag de marktwaarde gehanteerd: de prijs waartegen de terreinen en gebouwen op de datum van waardering bij de onderhandse overeenkomst tussen een willige koper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken goederen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de goederen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.

Er zijn in dit rapport geen correcties toegepast op deze marktwaarde.

De waardepeildatum is 1 december 2014.

Vergelijkingsmethode

Bij het waarderen van het blote eigendom draait het om de taxatie van de kavel. Omdat bij de waardering van ‘gehele’ objecten (kavel met opstallen) gemakkelijk discussie ontstaat over het waardeaandeel van de opstallen in het gehele object, heeft Wiberg gekozen om het marktniveau af te leiden van marktgegevens van kavels. Wij hebben onze marktanalyse daarom gericht op transacties en vraagprijzen van (bouw) kavels. Als back-test is gekeken naar de residuele grondwaardemethode (zie paragraaf 4.3).

Wiberg heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier kavelwaarderingsmodellen ontwikkeld voor de aangegeven liggingsgebieden (duin, bebouwde kom, bos en landelijk gebied) en deze gedifferentieerd voor de liggingskwalificaties.

Op basis van deze modellen is ieder perceel gewaardeerd. Bij de waardering is rekening gehouden met het feit dat de te waarderen percelen in bebouwde staat zijn, overeenkomstig van toepassing zijnde jurisprudentie (Gerechtshof Arnhem, zaaknummer 104.002.018).

De resultaten zijn beoordeeld in relatie tot de beschikbare marktgegevens en zijn in enkele rekenslagen geoptimaliseerd. Wij concluderen dat deze benadering leidt tot een goede onderlinge waardeverhouding van de te verkopen erfpachtpercelen.

Vergelijking met beschikbare marktgegevens leidt tot de conclusie dat de uitkomsten van deze taxatie leiden tot marktconforme prijsstellingen (…). Hierbij stellen wij wel vast dat er geen transactie-informatie beschikbaar is van duinlocaties. Deze zijn ook niet te verwachten, aangezien er op basis van gemeentelijk beleid in de duinen geen nieuwe bouwlocaties worden gerealiseerd. Dit betekent dat de waarde van duinlocaties niet ‘1 op 1’ uit marktinformatie kan worden bepaald, maar moet worden afgeleid van het waardeniveau van andere grondtransacties op het eiland.

De ligging van woningen in de duinen is meestal uniek en deze objecten zijn gewild. Bij de waardebepaling van duinlocaties hebben wij geoordeeld dat deze op een hoger prijsniveau dienen te worden getaxeerd, vanwege het feit dat een ligging in duingebied schaars voorkomt en slechts bij uitzondering op de markt komt.

Op grond van voorgaande overwegingen is deze methode toegepast bij de waardebepaling van de 34 erfpachtpercelen.

Residuele waardebepaling

Aangezien de AV 2012 van Staatsbosbeheer de WOZ-waarde als referentiewaarde neemt, hebben wij op basis van de beschikbare WOZ-gegevens een residuele waardebepaling uitgevoerd voor de te verkopen percelen. Bij deze methodiek wordt de waarde van de opstallen berekend op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde. De vervangingswaarde is bepaald inclusief BTW en Waddentoeslag. Door deze waarde in mindering te brengen op de WOZ-waarde resteert een (theoretische) kavelwaarde.

Wij hebben de residuele waardebepaling uitgevoerd voor alle 34 objecten en de resultaten gekoppeld aan de vastgestelde liggingskwalificaties. Op deze wijze kunnen de resultaten in samenhang met de liggingsaspecten worden beoordeeld. Daarnaast hebben wij ook van verkochte woningen ook een residuele grondwaarde bepaald.

Wij concluderen dat de uitkomsten van deze methodiek leiden tot grote verschillen in berekende grondprijzen. Deze verschillen zijn niet uitlegbaar op basis van ligging, perceelgrootte en onderlinge waardeverhoudingen tussen de percelen. De uitkomsten van de residuele benadering zijn niet herkenbaar in de markt.

Om deze reden hebben wij de residuele waardebepaling niet toegepast bij de waardering van de percelen.”

Op basis van het Rapport Wiberg heeft SBB in juni 2015 voor drie percelen op Texel toestemming op de verkoopprijs gevraagd aan het RVB. De voorgestelde verkoopprijzen waren gebaseerd op 75% van de door Wiberg getaxeerde grondwaarden. De prijstoets van het RVB in november 2015 was negatief, waarbij niet alleen de hoogte van de depreciatie, maar ook de hoogte van de grondwaarde een rol speelde (zoals blijkt uit de hierna te noemen brief van SBB van 24 mei 2016 (zie 3.21)).

In vervolg op eerder genoemde toezegging van de minister voor Rijksdienst en Wonen bij brief van 24 november 2015 hebben twee hoogleraren van respectievelijk de Universiteit van Maastricht en de Universiteit van Amsterdam , prof. dr. [hoogleraar I] en prof. dr. [hoogleraar II] (hierna: [hoogleraar I] en [hoogleraar II] ), in opdracht van die minister de taxatiemethode van het RVB getoetst. Op 30 maart 2016 hebben zij het rapport De beoordeling van de RVB taxatiemethode op de Waddeneilanden gepresenteerd, welk rapport de volgende, voor de beoordeling relevante, passage bevat:

“In het rapport hebben wij de taxatiemethode beoordeeld die het RVB gebruikt ter toetsing van de verkoopaanbiedingen van percelen van Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden Texel, Vlieland en Terschelling. De RVB taxaties zijn gebaseerd op de residuele waarde methode, waarbij men gebruik maakt van referentietransacties op hetzelfde eiland. Deze methode is in de markt breed geaccepteerd bij het beoordelen van erfpachttransacties en wij onderschrijven deze dan ook geheel voor de onderhavige problematiek.

De erfpachtdepreciatie van 25 procent die wegvalt bij verkoop van het blote eigendom aan de erfpachter wordt gelijkelijk verdeeld tussen koper en verkoper. Dit is redelijk en billijk.

Echter, de invulling van de residuele waarde methode schiet op een aantal punten tekort. De belangrijkste tekortkoming houdt verband met de noodzaak om verkoopprijzen van woningen op erfpachtgrond te gebruiken voor de bepaling van de marktwaarde volle eigendom. Deze prijzen worden door de RVB taxateurs gecorrigeerd om de fictieve situatie van volle eigendom zo dicht mogelijk te benaderen. Deze correctie, die vooral relevant is voor Vlieland, wordt niet duidelijk gemotiveerd. Er wordt hierbij verondersteld dat de verkoopprijs van een woning op erfpachtgrond gelijk is aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal plus 75 procent van de toe te rekenen grondwaarde. Het door het RVB gehanteerde percentage van 75 procent dient expliciet te worden gemotiveerd.

Op Texel gelden bovenstaande problemen niet, omdat men daar gebruik kan maken van voldoende referentietransacties op eigen grond. Dat laatste geldt tegenwoordig ook voor Terschelling.

Verder is sprake van enkele zaken die naar onze mening weliswaar niet geheel juist zijn, maar die weinig tot geen invloed hebben op de uiteindelijke schatting van grondwaarde. Daarbij gaat het om de volgende zaken. Ten eerste hanteren RVB taxateurs een standaard 10 procent afslag voor technische veroudering in het eerste jaar na oplevering van een woning, die naar onze mening ongefundeerd is. Ten tweede zijn de gebruikte kosten per vierkante meter voor bouwrijp maken erg laag, maar aangezien die worden toegepast op een (erg groot) oppervlak van 800 m2, is het eindresultaat redelijk. Ten derde trekken de RVB taxateurs bij de berekening van de marktwaarde volle eigendom ten onrechte de gecorrigeerde vervangingswaarde tuinaanleg en bouwrijp maken af, zodat er in de geschatte marktwaarde van het blote eigendom dubbel rekening wordt gehouden met deze twee zaken. De RVB taxateurs zouden er goed aan doen om bij de bepaling van de marktwaarde volle eigendom geen rekening te houden met de gecorrigeerde vervangingswaarde tuinaanleg en bouwrijp maken.

Tenslotte zouden wij de RVB taxateurs willen adviseren om transparanter te zijn in de marktwaardebepaling door per taxatieobject expliciet te vermelden welke referentietransacties zijn gebruikt en hoe er kwalitatief is gecorrigeerd voor verschillen tussen referenties en het taxatieobject.”

Bij brief van 8 april 2016 laat de minister voor Wonen en Rijksdienst aan de Tweede Kamer weten dat hij de conclusies van [hoogleraar I] en [hoogleraar II] deelt en dat bij nieuwe verzoeken van SBB om een prijstoets voortaan expliciet vermeld zal worden welke referentietransacties zijn gebruikt.

Bij brief van 24 mei 2016 heeft SBB aan het RVB opnieuw verzocht om goedkeuring te geven aan de verkoopprijzen van erfpachtpercelen op Texel:

“(…)

Inmiddels is op verzoek van de Tweede Kamer [.] een validatie van de door het Rijksvastgoedbedrijf gehanteerde waarderingsmethode van erfpachtpercelen op de Waddeneilanden uitgevoerd en in april 2016 afgerond. Nu hierover duidelijkheid is verkregen doet Staatsbosbeheer u een nieuw prijstoetsverzoek voor alle 33 percelen van de eerste woningen.

We verzoeken u toestemming te geven op de verkoopprijzen zoals opgenomen in de bijlage. Ten opzichte van de eerste drie verzoeken (die nu dus opnieuw worden aangeboden) zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd. Ten eerste is, conform het Rijksvastgoedbedrijf-beleid, geen 25% depreciatie toegepast, maar 12,5% depreciatie op de grondwaarden.

Voor deze percelen zijn geen nieuwe taxaties uitgevoerd maar zijn de grondwaarden die Wiberg getaxeerd heeft integraal met 14,3 % verhoogd. Deze ophoging komt overeen met de ophoging die in een eerdere prijstoets op Terschelling nodig bleek t.a.v. de daar (eveneens door Wiberg uitgevoerde) taxaties van grondwaarden op drie recreatiecomplexen om van het Rijksvastgoedbedrijf een positieve prijstoets op de verkoopprijzen te verkrijgen. De verkoopprijzen komen aldus na depreciatie met 12,5% overeen met de door Wiberg getaxeerde 100%-grondwaarden.”

Bij brief van 29 augustus 2016 heeft het RVB een positieve prijstoets (hierna: de Prijstoets) op dit laatste verzoek afgegeven, met daarin de volgende, voor de beoordeling relevante, toelichting:

‘Naar aanleiding van het overige in uw brief gestelde merk ik het volgende op. Het Rijksvastgoedbedrijf dient in het kader van de verkopen door Staatsbosbeheer de verkoopprijs te toetsen op marktconformiteit.

De wijze waarop deze prijs tot stand komt is niet van belang en geen onderdeel van de toets.

In de brief aan de Tweede Kamer inzake de validatie van de waarderingsmethode RVB is aangegeven dat, wanneer geen goedkeuring wordt gegeven, er specifiek zal worden aangegeven welke referentieobjecten zijn gebruikt voor de toetsing.

Van enige andere nadere onderbouwing is geen sprake, evenmin van het aangeven van een minimale verkoopprijs.’

Op 19 september 2016 heeft mr. De Geer, namens SET c.s., in vervolg op een eerder aanbod namens alleen SET, SBB aangeboden om in onderhandeling te treden en gewezen op de verplichting van SBB tot het doen van een marktconform aanbod en een bepaling in erfpachtaktes van zijn cliënten die erfpachters in de gelegenheid stelt om het erfpachtrecht voort te zetten. In die brief heeft hij zelf een voorstel geformuleerd over de voorwaarden waaronder de voortzetting dient plaats te vinden.

Bij brief van 3 november 2016 heeft SBB gereageerd op het verzoek van mr. De Geer van 19 september 2016. SBB heeft zich in deze brief op het standpunt gesteld dat in de desbetreffende erfpachtaktes bepaald is dat SBB, in het geval van voortzetting, eenzijdig de voorwaarden oplegt en daarbij een eigen beleid hanteert. De door mr. De Geer voorgestelde voorwaarden worden afgewezen

In november en december 2016 heeft SBB erfpachters op Texel wier perceel in aanmerking komt voor de aankoop van het bloot eigendom, waaronder de Individuele Eisers, een aanbod (hierna: het Prijsaanbod) gedaan met navolgende uitgangspunten:

“Zoals bij u bekend, zal Staatsbosbeheer voor een aantal erfpachtpercelen op de Waddeneilanden het bloot eigendom aan de huidige erfpachter te koop aanbieden. Uw erfpachtdeel komt daarvoor in aanmerking. Met deze brief doe ik u een voorstel voor koop en daarnaast een voorstel voor continuering van de erfpacht. (…)

Keuzemogelijkheden

Op basis van het voorgaande kan ik u nu de volgende keuzemogelijkheden aanbieden, die vervolgens nader uitgewerkt worden:

Voor alle mogelijkheden geldt dat er geen verrekening van eventueel aanwezige canonherzieningsmogelijkheden met terugwerkende kracht plaatsvindt. Eventuele betalingsachterstanden moeten uiteraard wel voldaan zijn voordat uw keuze geëffectueerd kan worden.

 Mogelijkheid 1: U kiest voor de koop van het bloot eigendom

Als u hiervoor kiest, doet Staatsbosbeheer u bij deze een verkoopaanbieding gebaseerd op de door het RVB toegestane verkoopprijs. Het RVB heeft daarbij een depreciatie van 12,5% op de door haar als marktconform beoordeelde grondwaarde inbegrepen.

(…)

 Mogelijkheid 2: U kiest voor voortzetting van uw huidige erfpachtovereenkomst

(…)

Matigingsregeling recreatiewoningen (geen hoofdverblijf, maar 2e woning of verhuur door erfpachter)

Voor recreatiewoningen geldt dat er kan worden gekozen tussen twee vormen van matiging als op dit moment een nieuwe canon wordt vastgesteld vanwege een herzieningsmogelijkheid in het huidige contract of vanwege heruitgifte:

Deze matiging geldt voor (rechts)personen die al op 1 april 2008 een recreatiewoning op erfpachtgrond op de Waddeneilanden hadden. Voor recreatiewoningen geldt dus niet dat het huidige contract nadat de contractduur verstreken is, voor onbepaalde tijd kan worden voortgezet.

(…)

Matigingsregel is een persoonlijk recht

Deze matigingsregel geldt alleen voor personen die al op 1 april 2008 erfpachter waren van een recreatiewoning op erfpachtgrond van Staatsbosbeheer op één van de Waddeneilanden. (…) De matiging is een persoonlijk recht van een erfpachter als hiervoor bedoeld, dat geldt zolang hij zelf erfpachter blijft. Dit persoonlijk recht vervalt bij overdracht (verkoop) of in geval van overlijden van de erfpachter.

(…)

 Mogelijkheid 3: U kiest voor een nieuwe erfpachtaanbieding

U kunt er ook voor kiezen om uw erfpachtcontract te vernieuwen. Als hier uw voorkeur naar uitgaat, biedt Staatsbosbeheer u een nieuwe erfpachtovereenkomst aan op basis van de Algemene Voorwaarden 2015 (zie bijlage). De erfpacht heeft een looptijd van 30 jaar, ingaande 1 januari 2016 en eindigend op 31 december 2045. (…)

Mogelijkheid 3a: variabel canonpercentage

Het canonpercentage bedraagt per 1-1-2016 2,63 %. Dit canonpercentage is gebaseerd op het 10-jarig gemiddelde rentepercentage op staatsobligaties.

(…)

Deze canon is conform het erfpachtbeleid van Staatsbosbeheer gebaseerd op een depreciatie van 25% op de door Wiberg getaxeerde grondwaarde van uw perceel. Kern van deze taxatie is dat Wiberg voor alle percelen op Texel de grondwaarde heeft getaxeerd op basis van ligging. Er zijn vier gebieden onderscheiden: duin, bos, bebouwde kom en landelijk gebied. Per liggingsgebied zijn daarnaast nog 5 subcategorieën onderscheiden. Subcategorie 3 per liggingsgebied is het gemiddelde. Categorieën 1 en 2 zijn dan vanwege specifieke omstandigheden relatief slechter gelegen ten opzichte van het gemiddelde in dat liggingsgebied. En categorie 4 en 5 relatief beter.

(…)

Zodra via een van beide matigingsopties het niveau van de nieuwe canon is bereikt, zal de canon jaarlijks geïndexeerd worden op basis van het CPI. Eens in de 10 jaar vindt canonherziening plaats. De canon is het resultaat van de dan te taxeren grondwaarde minus 25 % depreciatie maal het dan geldende canonpercentage. De grondwaarde is aan bandbreedten gebonden en zal zich bewegen tussen 70% en 130% van de geïndexeerde grondwaarde op dat moment.

Mogelijkheid 3b: vast canonpercentage

Het is ook mogelijk om het canonpercentage nu voor 30 jaar vast te zetten. In dat geval wordt een opslag gehanteerd van 1% bovenop het variabele percentage. Per 1-1-2016 is dit 3,63% (variabel percentage van 2,63% plus 1% opslag). (…)

Zodra via een van beide matigingsopties het niveau van de nieuwe canon is bereikt, zal de canon jaarlijks geïndexeerd worden op basis van het CPI. Eens in de 10 jaar vindt canonherziening plaats. De canon is het resultaat van de dan te taxeren grondwaarde minus 25 % depreciatie maal het dan geldende canonpercentage. De grondwaarde is aan bandbreedten gebonden en zal zich bewegen tussen 70% en 130% van de geïndexeerde grondwaarde op dat moment. (…)

 Mogelijkheid 4: U kiest voor afkoop erfpacht voor 99 jaar

Als u hiervoor kiest kunt u de erfpachtcanon in één keer voor een periode van 99 jaar voldoen. De afkoopsom is gelijk aan 75% van de door Wiberg getaxeerde grondwaarde van uw perceel. (…)

Indien u hiervoor kiest, wordt een erfpachtcontract op basis van de Algemene Voorwaarden 2015 opgesteld, alleen niet met een looptijd van 30 jaar, maar met een looptijd van 99 jaar, waarbij zowel de herzienings- als de indexeringsbepalingen achterwege zullen worden gelaten. U blijft daarentegen wel erfpachter en alle voorwaarden en instemmingsverzoeken (bijv. bij overdracht en uitbreidingen van bouwoppervlak) blijven onverkort van toepassing.(…)”

De Individuele Eisers hebben tevens ieder de navolgende aanbiedingen gekregen:

Bij brief van 6 december 2016 heeft SBB aan [eisende partij 2 c.s.] het volgende aanbod gedaan:

Koop bloot eigendom: € 204.400

Aanvangsprijs canon variabel: € 4.031,79 per jaar

Canon vast: € 5.564,79 per jaar

Afkoop 99 jaar: € 153.300

Bij brief van 6 december 2016 heeft SBB aan [eisende partij 3 c.s.] het volgende aanbod gedaan voor het perceel [adres 2a] :

Koop bloot eigendom: € 170.100

Aanvangscanon variabel: € 3.355,22 per jaar

Canon vast: € 4.630,97 per jaar

Afkoop 99 jaar: € 127.575

Bij brief van 6 december 2016 heeft SBB aan [eisende partij 3 c.s.] het volgende aanbod gedaan voor het perceel [adres 2b] :

Koop bloot eigendom: € 196.200

Aanvangscanon variabel: € 3.870,05 per jaar

Canon vast: € 5.341,55 per jaar

Afkoop 99 jaar: € 147.150

Bij brief van 6 december 2016 heeft SBB aan [eisende partij 4 c.s.] het volgende aanbod gedaan:

Koop bloot eigendom: € 211.300

Aanvangscanon variabel: € 4.167,89 per jaar

Canon vast: € 5.752,64 per jaar

Afkoop 99 jaar: € 158.475

Bij brief van 15 november 2016 heeft SBB aan [eisende partij 5 c.s.] het volgende aanbod gedaan:

Koop bloot eigendom: € 239.200

Aanvangscanon variabel: € 4.718,22 per jaar

Canon vast: € 6.512,22 per jaar

Afkoop 99 jaar: € 179.400

Het erfpachtrecht van de meeste Erfpachters is onlangs afgelopen. SBB heeft die erfpachters eind 2016 de keuzemogelijkheden voorgelegd zoals hiervoor in 3.25 weergegeven. De eerste keuzemogelijkheid hield een aanbod in om het bloot eigendom van de grond die zij in erfpacht hebben te kopen (zoals gezegd: het Prijsaanbod). Daarnaast hielden de keuzemogelijkheden van SBB eind 2016 in, met verschillende varianten en afhankelijk of sprake was van erfpacht ten behoeve van een eerste woning (hoofdverblijf), dan wel een recreatiewoning (geen hoofdverblijf), een aanbod tot een voortzetting van de erfpacht dan wel een nieuwe uitgifte van de grond in erfpacht. Het Prijsaanbod van SBB is gebaseerd op de taxatiemethode die door Wiberg is toegepast, waarbij SBB de grondwaarden die Wiberg heeft getaxeerd, integraal heeft verhoogd met 14,3 procent en vervolgens een depreciatie van 12,5 procent op die grondwaarden heeft toegepast. De Prijstoets van het RVB met betrekking tot het Prijsaanbod was positief. Eerdere prijstoetsen van het RVB in 2014 en 2015, naar aanleiding van de taxatie van Kendes op basis van de Methode van der Werf en de taxatie van Wiberg, waren negatief.

De verwijten van SET c.s. richten zich tegen zowel het Prijsaanbod van SBB als de Prijstoets van het RVB. Verder richten de verwijten van SET c.s. zich tegen de voorwaarden waaronder SBB een aanbod tot heruitgifte of voortzetting van de erfpacht heeft gedaan. In algemene zin zijn SET c.s. het niet eens met het uitgangspunt dat SBB en het RVB hanteren bij de waardering van het bloot eigendom, namelijk dat de waardestijging van de grond voor de duur van de erfpachtovereenkomst toekomt aan de erfverpachter, te weten SBB. Volgens hen moet die waardestijging evenredig worden verdeeld. Zij hebben ook bezwaar tegen de door SBB en het RVB gehanteerde taxatiemethode en meer specifiek tegen de taxatiemethode die Wiberg heeft gehanteerd en de aanpassingen door SBB van de uitkomsten van de taxaties door Wiberg. Het Prijsaanbod van SBB behelst volgens SET c.s. een te hoge, niet-marktconforme prijs voor het bloot eigendom, terwijl het RVB in de optiek van SET c.s. alleen goedkeuring geeft aan een voorgenomen aanbod van SBB tegen een te hoge, niet-marktconforme prijs. Zij bestrijden ook de taxatiemethode van het RVB. Wat betreft de door SBB gehanteerde voorwaarden voor uitgifte en voortzetting stellen SET c.s. zich op het standpunt dat die voorwaarden niet redelijk zijn.

De vorderingen van SET c.s.

De rechtbank stelt vast dat de vorderingen van SET c.s. te herleiden zijn tot de keuzemogelijkheden en de daarbij behorende aanbiedingen van SBB eind 2016 aan erfpachters op Texel die daarvoor vanwege expiratie van hun erfpachtrecht in aanmerking komen. SET c.s. hebben dit ter zitting bevestigd. Vordering V heeft betrekking op keuzemogelijkheid 1 (koop van het bloot eigendom), vordering II heeft betrekking op de keuzemogelijkheid 2 (voortzetting van de erfpacht, nakoming van de bestaande Algemene Voorwaarden vóór de heruitgifte) en vordering III op de keuzemogelijkheden 3 en 4 (heruitgifte van de erfpacht, met varianten). Vordering I ziet op de - door partijen als principieel geduide - vraag of de waardestijging van de grond die gedurende de looptijd van de erfpacht opgebouwd wordt, evenredig tussen partijen moet worden verdeeld. Deze vraag is relevant voor de koop van het bloot eigendom en de hoogte van de canon bij voortzetting van de erfpacht of heruitgifte en daarmee voor alle vorderingen, met uitzondering van vordering IV. Vordering IV stelt, in algemene zin, de nietigheid, althans de vernietigbaarheid van een erfpachtbeding betreffende de verhoging van een canon aan de orde. Verder geldt dat alle vorderingen, met uitzondering van vordering II, zien op alle partijen, derhalve SET c.s. Vordering II (betreffende de voorzetting van het erfpachtrecht) ziet alleen op [eisende partij 3 c.s.] en [eisende partij 4 c.s.] . De rechtbank neemt een en ander in aanmerking bij de opzet van haar verdere beoordeling (zie hierna 5.13).

Eisvermeerdering

Voordat de rechtbank toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil tussen partijen, zal zij eerst beoordelen of de eisvermeerdering van SET c.s. (zie 4.2) toelaatbaar is. De rechtbank verwerpt het bezwaar van SBB c.s. tegen deze eisvermeerdering. Een eiser is bevoegd zijn eis te vermeerderen of te veranderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, tenzij de vermeerdering van eis in strijd is met de goede procesorde (artikel 130 lid 1 Rv). Van dat laatste is in deze zaak geen sprake nu de eisvermeerdering niet leidt tot een onredelijke vertraging of bemoeilijking van de verdediging en SBB c.s. in de gelegenheid zijn gesteld zich te verweren tegen de eisvermeerdering, hetgeen zij ook hebben gedaan. De rechtbank zal de vordering tot overlegging van ongecensureerde stukken dan ook inhoudelijk beoordelen (zie 5.54 en verder van dit vonnis).

Ontvankelijkheid

De rechtbank is, met partijen, van oordeel dat SET kan worden ontvangen in de vorderingen die zij bij wege van collectieve actie op de voet van artikel 3:305a BW heeft ingesteld. SET behartigt blijkens haar statuten en ook feitelijk de collectieve belangen van erfpachters op Texel, welke belangen zich voor bundeling lenen, en zij komt blijkens haar vorderingen in dezen op voor een deel van haar achterban, namelijk die erfpachters op Texel waaraan SBB eind 2016 aanbiedingen heeft gedaan.

Belang Individuele Eisers

SBB c.s. hebben zich verweerd met de stelling dat de Individuele Eisers geen belang hebben bij vorderingen II en/of III en IV, wat betreft [eisende partij 2 c.s.] , [eisende partij 3 c.s.] en [eisende partij 5 c.s.] omdat [eisende partij 2 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] het aanbod van SBB tot koop van het bloot eigendom zonder voorbehoud hebben aanvaard (vordering II) en [eisende partij 5 c.s.] het aanbod tot heruitgifte van SBB zonder voorbehoud hebben aanvaard (vordering III) en wat betreft [eisende partij 4 c.s.] omdat zij hun erfpachtrecht hebben verkocht aan een derde. De rechtbank verwerpt dit verweer van SBB c.s.. De rechtbank acht de enkele aanvaarding zonder voorbehoud door de Individuele Eisers van een van de aanbiedingen van SBB eind 2016 , respectievelijk verkoop van het erfpachtrecht onvoldoende voor de conclusie dat in dezen geen sprake is van een voldoende belang van de Individuele Eisers in de zin van artikel 3:303 BW. Zij kan het bestaan van dit belang thans niet volledig uitsluiten. Of en in hoeverre de door SBB c.s. gestelde omstandigheden zoals de aanvaarding zonder voorbehoud van een van de aanbiedingen van SBB eind 2016 en doorverkoop aan een derde in de weg staan aan vernietiging van de overeenkomsten met [eisende partij 2 c.s.] , [eisende partij 3 c.s.] en [eisende partij 5 c.s.] , respectievelijk een verplichting tot schadevergoeding tegenover [eisende partij 4 c.s.] , zijn vragen die in het geval van toewijzing van één van de vorderingen van SET c.s. in eventuele vervolgprocedures moeten worden beantwoord.

Algemene uitgangspunten beoordeling

Bij de beoordeling van het onderhavige geschil hanteert de rechtbank de volgende algemene uitgangspunten. SET c.s. baseren hun vorderingen op tekortschieten van SBB in de nakoming van de erfpachtovereenkomsten met Individuele Eisers en andere erfpachters die behoren tot de achterban van SET en onrechtmatig handelen van de Staat (het RVB) tegenover hen. Meer specifiek stellen zij dat sprake is van de schending van de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, misbruik van omstandigheden en schending van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EP) en artikel 24 Mededingingswet (Mw). SET c.s. beroepen zich in dit verband mede op gerechtvaardigde verwachtingen en gewekt vertrouwen vanwege in de Tweede Kamer gedane toezeggingen door bewindslieden. Gelet op de grondslagen van de vorderingen van SET c.s. en hun stellingen merkt de rechtbank het volgende op over de rechtsverhouding tussen SBB en zijn erfpachters en die tussen het RVB en erfpachters van SBB, de toetsing van de rechtbank van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de betekenis van uitlatingen van bewindslieden in het parlementaire debat voor haar beoordeling.

Rechtsverhouding SBB en zijn erfpachters

De rechtsverhouding tussen SBB als grondeigenaar en zijn erfpachters is privaatrechtelijk van aard. SBB heeft contractsvrijheid wanneer hij als grondeigenaar een aanbod doet tot koop van die grond aan een erfpachter of een heruitgifte respectievelijk voortzetting van het erfpachtrecht. Uit de contractsvrijheid volgt dat op SBB geen verplichting rust om erfpachters een aanbod te doen tot koop van het (bloot) eigendom en evengoed dat op erfpachters geen verplichting rust om het (bloot) eigendom te kopen van SBB. De rechtbank kan SBB daartoe niet veroordelen en zij kan ook niet voorschrijven tegen welke prijs het bloot eigendom aangeboden dient te worden, net zo min als zij erfpachters kan verplichten tot aanvaarding van het Prijsaanbod.

De contractsvrijheid van SBB geldt echter niet onbeperkt. SBB dient als publiekrechtelijke rechtspersoon bij zijn privaatrechtelijk handelen de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht te nemen. Dit betekent dat de burgerlijke rechter het overheidshandelen van de SBB en de wijze waarop SBB invulling geeft aan zijn contractuele verplichtingen niet alleen aan privaatrechtelijke normen, waaronder de redelijkheid en billijkheid, dient te toetsen, maar tevens aan de algemene beginselen van behoor bestuur waaronder het gelijkheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel. Gelet op artikel 3:12 BW in verbinding met artikel 3:14 BW maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen.

Rechtsverhouding RVB en erfpachters van SBB

De betrokkenheid van het RVB is beperkt tot de - wettelijk verplichte - toetsing van een voorstel van SBB tot verkoop en overdracht van het bloot eigendom. SBB mag zijn onroerende zaken alleen vervreemden indien SBB daarvoor voorafgaande goedkeuring heeft gekregen van het RVB. Indien het RVB ten onrechte zijn goedkeuring onthoudt aan de verkoop van (bloot) eigendom tegen een marktconforme prijs, waardoor het bloot eigendom uitsluitend tegen een niet-marktconforme te hoge koopprijs kan worden aangeboden, handelt hij onrechtmatig jegens de erfpachters van SBB. Dat is niet tussen partijen in geschil. Ook het RVB heeft bij de uitvoering van de Prijstoets een beoordelingsvrijheid, maar is bij de invulling van die vrijheid eveneens gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een onrechtmatige daad van het RVB tegenover SET c.s. dient het handelen van het RVB dus ook getoetst te worden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Toetsing rechtbank algemene beginselen van behoorlijk bestuur

De toetsing van de rechtbank of SBB en het RVB gehandeld hebben in overeenstemming met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is een volledige. Gegeven de beoordelingsvrijheid van SBB en het RVB, en de taakverdeling tussen het bestuur en de rechtspraak, kan de (burgerlijke) rechter evenwel niet toetsen of hij de beoordelingsvrijheid zelf anders zou hebben ingevuld. In die zin is sprake van een marginale toetsing. In het geval komt vast te staan dat het handelen van SBB en het RVB wegens schending van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur een toerekenbare tekortkoming respectievelijk een onrechtmatige daad oplevert, kan de rechtbank niet zelf een redelijke koopprijs of voorwaarden voor de heruitgifte of voortzetting van de erfpacht voorschrijven. Hiermee zou zij de grondwettelijke taakverdeling tussen de rechtspraak en het bestuur miskennen.

Betekenis van uitlatingen bewindslieden in het parlementaire debat

SET c.s. doen een aantal keer een beroep op door de Tweede Kamer aangenomen moties (o.a. de moties Snijder-Hazelhoff en Atsma) en de reactie van bewindslieden hierop. In dit verband geldt, zoals SBB c.s. op juiste gronden hebben aangevoerd, dat een motie moet worden beschouwd als een politieke opdracht aan de regering. Derden, waaronder SET c.s., kunnen niet rechtstreeks rechten ontlenen aan de inhoud van een motie. Het is uitsluitend aan het parlement of de regering naar behoren uitvoering heeft gegeven aan de door hem gegeven politieke opdracht. Uit de grondwettelijke bevoegdheidsverdeling tussen de staatsmachten volgt verder dat de rechter zich niet mag mengen in het parlementaire debat en niet mag oordelen over de (on)rechtmatigheid van in het parlement gedane uitingen van bewindslieden en Kamerleden. Uit het beginsel van de parlementaire immuniteit volgt, anders dan SET c.s. hebben bepleit, dat (eventuele) toezeggingen van de regering aan de Tweede Kamer niet afdwingbaar zijn in een civiele procedure en rechtens geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen wekken (vgl. HR 17 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2302). Ook dit neemt de rechtbank als algemeen uitgangspunt bij haar beoordeling in aanmerking.

Opzet verdere beoordeling

De opzet van de verdere beoordeling van de rechtbank is, met inachtneming van de verschillende keuzemogelijkheden die in de aanbiedingen van SBB eind 2016 zijn opgenomen en de vorderingen van SET c.s., hierna als volgt. De rechtbank bespreekt allereerst (1) de koop van het bloot eigendom, waarbij zij ingaat op de vraag of de waardestijging van de grond evenredig tussen partijen moet worden verdeeld, het uitgangspunt van een marktconforme prijs, de (taxatie)methode die ten grondslag ligt aan het Prijsaanbod en de Prijstoets en vervolgens de stellingen en verweren van partijen bespreekt. De rechtbank komt tot een tussenconclusie en gaat vervolgens in op de vordering van SET c.s. op grond van artikel 843a Rv en het beroep van SET c.s. op artikel 22 Rv.Vervolgens bespreekt zij (2) de heruitgifte van de erfpacht, waarbij zij ingaat op de gestelde onredelijke tijdelijke duur van de erfpacht (30 jaar) en de onredelijkheid van de aanvangscanon, de canongrondslag (25 procent depreciatie) en het canonpercentage (2016: 2,63 % variabel/ 3,63 % vaste canon en de canonherziening in de AV 2012 en 2015. Dan komt de rechtbank toe aan de bespreking van (3) de afkoop van de canon voor een periode van 99 jaar en (4) de voortzetting van het erfpachtrecht. Ten slotte zal de rechtbank (5) het gestelde oneerlijke beding in de erfpachtakten (het wijzigingsbeding (CPI + 1%) toetsen. Zij besluit (6) met een resumé en het verdere verloop van de procedure. Op voorhand merkt de rechtbank op dat zij geen eindvonnis zal wijzen en voornemens is een deskundigenbericht te gelasten.

De rechtbank zal per deelonderwerp eerst de stellingen en verweren van partijen bespreken voor zover relevant voor de collectieve actie van SET en vervolgens, waar dat nog van belang is, voor de Individuele Eisers. De vordering met betrekking tot de in keuzemogelijkheid 4 opgenomen voorzetting van het erfpachtrecht (vordering II) is zoals gezegd alleen door De [eisende partij 3 c.s.] en [eisende partij 4 c.s.] ingesteld en zal derhalve alleen ten aanzien van hen worden beoordeeld.

(1) Koop bloot eigendom

Evenredige verdeling van de waardestijging

Tussen partijen is – in verband met de (ver)koop van het bloot eigendom, maar ook in het kader van de heruitgifte van het erfpachtrecht – in geschil of de waardestijging van de grond, die gedurende de looptijd van de erfpacht opgebouwd wordt, evenredig over partijen dient te worden verdeeld.

SET c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat dit het geval is en hebben daarbij verwezen naar de in de vrije markt gebruikelijke waardering van erfpacht en (de jurisprudentie met betrekking tot) artikel 1 EP. SET c.s. hebben ter onderbouwing aangevoerd dat alle investeringen in de grond vanaf het moment van vestiging door de erfpachter worden gedaan en dat alle risico’s door hem worden gedragen, terwijl de grondeigenaar geen enkele investering doet en geen enkel risico loopt. In de vrije markt wordt aan de grondeigenaar slechts een klein deel van de waarde toegekend. Ook volgt uit artikel 1 EP dat de erfpachter een aanspraak heeft op een evenredige toedeling van de waardestijging. Het begrip eigendom (possessions) dient in het kader van artikel 1 EP ruim uitgelegd te worden als rechten en belangen die een vermogenswaarde vertegenwoordigen. Beperkte zakelijke rechten als een erfpacht vallen ook onder de reikwijdte van artikel 1 EP, aldus SET c.s. Door aan de canon een grondwaarde ten grondslag te leggen die slechts met 25 % is gedeprecieerd en de ongedeprecieerde grondwaarde – met vermindering van een afslag van 12,5 procent – als koopprijs voor het bloot eigendom te hanteren, betaalt de erfpachter volgens SET c.s. nogmaals voor het vermogensrecht waarvoor bij eerste verkrijging van het erfpachtrecht ook al betaald is. Dit is in de optiek van SET c.s. niet afdoende om inhoud te geven aan een evenredige toedeling van de waardestijging. Er is geen sprake van een fair balance.

SBB c.s. hebben weersproken dat de wet, overeenkomst en/of ongeschreven rechtsregels een verplichting in het leven roepen om erfpachters te laten delen in de waardestijging van de grond. Ook uit artikel 1 EP volgt niet dat aan een erfpachter het recht toekomt te delen in de waardeontwikkeling. Voor een geslaagd beroep op 1 EP is noodzakelijk: (i) dat sprake is van eigendom (possessions); en (ii) dat sprake is van een inmenging (interference), dat wil zeggen een ontneming of regulering van het eigendomsrecht. Dat is volgens SBB c.s. beide niet aan de orde.

De rechtbank stelt voorop dat het erfpachtrecht de erfpachter het recht geeft ‘eens anders onroerende zaak’ te houden en te gebruiken (artikel 5:85 lid 1 BW). Voor dat gebruik kan een vergoeding in de vorm van een canonbetaling gevraagd worden (artikel 5:85 lid 2 BW). Het erfpachtrecht zelf geeft als zodanig geen aanspraak op (de waarde van) het bloot eigendom. Zoals SBB c.s. terecht hebben aangevoerd in de conclusie van dupliek, wordt bij vestiging van het erfpacht niet voor de grond betaald en bestaat bij het einde van de erfpacht ook geen aanspraak op een vergoeding van de waarde van de grond.

De waardering van het erfpachtrecht en het bloot eigendomsrecht wordt, voor zover het gaat om de onderlinge verhouding van beide rechten wat betreft hun waarde, pas concreet op het moment dat het erfpachtrecht wordt omgezet in een vol eigendomsrecht. Niet is in geschil dat de waarde van het erfpachtrecht en de waarde van het bloot eigendom samen de waarde van het volle – vrij opleverbare – eigendom opleveren (vgl. HR 7 april 1993, NJ 1994/47; gerechtshof Arnhem 20 januari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ1964). In vaste rechtspraak is uitgemaakt dat indien een grondeigenaar een aanbod doet, zij in beginsel de actuele waarde van de grond, dat wil zeggen de marktwaarde van de grond ten tijde van de levering van het blote eigendom aan de erfpachter, als koopprijs mag vragen. De bevoegdheden van SBB als eigenaar, en daarmee ook de vrijheid van SBB om een prijs voor het bloot eigendom te vragen, vinden hun grenzen in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en de billijkheid (vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11 juni 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:CA2457).

SET c.s. miskennen met hun stelling dat de waardestijging evenredig moet worden verdeeld over de eigenaar en de erfpachter, dat het erfpachtrecht een zakelijk recht op het gebruik van eens anders onroerende zaak is. De rechtspositie van de erfpachter van grond staat, wat betreft de omzetting van het erfpachtrecht in vol eigendom, los van de rechtspositie van de (potentiële) koper van het bloot eigendom van grond die in erfpacht is uitgegeven. Uit het voorgaande volgt dat de waardestijging – maar ook een eventuele waardedaling – van de grond voor rekening van de grondeigenaar komt. De erfpachter heeft geen recht op de waarde(stijging) van het bloot eigendom, nu het erfpachtrecht beperkt is tot het houden en gebruiken van een onroerende zaak.

Het bloot eigendom van de grond en het recht van erfpacht dat op die grond rust, zijn twee afzonderlijke zakelijke vermogensrechten, die samen één, de volle eigendom, vormen. De waarde van de volle eigendom wordt mede beïnvloed door algemene ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, waaronder de ontwikkeling van de grondprijzen. De volle eigendom kan meer of minder waard worden. Hieruit vloeit voort dat de marktwaarde van de volle eigendom van invloed is op de waarde van het erfpachtrecht bij verkoop van dat recht aan een derde als afzonderlijk deel van het geheel. De ontwikkeling van de grondprijzen beïnvloeden immers mede de waarde van het erfpachtrecht. Bij stijging van de grondprijzen zal tevens (indirect) de waarde van het erfpachtrecht – en de opstallen van de erfpachter – stijgen en zal het erfpachtrecht aldus door de erfpachter voor een hogere marktprijs aan een derde kunnen worden verkocht.

Omgekeerd betekent dit evenwel niet dat de erfpachter meedeelt in de waardeontwikkeling van het bloot eigendom ingeval van omzetting van het erfpachtrecht in vol eigendom. Een andere conclusie zou leiden tot het resultaat dat de erfpachter enerzijds bij de omzetting van een erfpachtrecht in een eigendomsrecht niet hoeft te betalen voor de gestegen grondprijs en anderzijds bij verkoop van de volle eigendom nadien aan een derde daarvoor wel een waardevergoeding ontvangt. Een dergelijk resultaat valt niet te verenigen met de inhoud en omvang van het erfpachtrecht, waarbij de erfpachter gedurende het bestaan van de erfpachtverhouding (slechts) een gebruiksvergoeding voldoet (de canon), althans de voldoening daarvan heeft afgekocht. Hieraan doet niet af dat erfpacht een zakelijk vermogensrecht is, noch dat de hoogte van de canon mede gebaseerd is op de waarde van de grond.

Om een schending van artikel 1 EP te kunnen aannemen, is vereist, zoals SBB c.s. terecht hebben aangevoerd, dat sprake is van inmenging op een eigendomsrecht. Nu een erfpachtrecht geen aanspraak geeft op de waardestijging van de grond, en om die reden geen sprake is van (een inmenging op) een eigendomsrecht, wordt het beroep op de schending van artikel 1 EP reeds op deze grond afgewezen. De rechtbank komt dan ook niet meer toe aan de beoordeling van hetgeen partijen in dit verband verder nog hebben aangevoerd.

Marktconforme prijs

Uit de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer, de Compatibiliteitswet en specifiek artikel 9 van de Regeling materieel beheer rijksoverheid 2006 volgt dat SBB bij een verkoop aan derden een marktconforme prijs dient te vragen voor het bloot eigendom van door hem in erfpacht uitgegeven grond. Daarnaast dient een aanbod tot verkoop van het bloot eigendom te voldoen aan de regels voor staatssteun, waarin onder meer bepaald is dat het bepalen van een eenduidige en objectieve waardering van het bloot eigendom via een openbare veiling of aan de hand van een objectief taxatierapport plaatsvindt (vgl. Mededeling 97/C 209/03). Uit artikel 3 lid 5 Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer volgt verder, zoals eerder vermeld, dat SBB bij vervreemding van onroerende zaken – waaronder dus ook een verkoop en overdracht van bloot eigendom van in erfpacht uitgegeven grond – voorafgaande goedkeuring dient te verkrijgen van het RVB.

Het RVB dient in het kader van zijn toets vast te stellen of de door SBB bepaalde prijs marktconform is. Om de prijstoets te kunnen uitvoeren zal het RVB zich een eigen oordeel moeten (kunnen) vormen en zelfstandig moeten beoordelen of het voorgenomen aanbod marktconform is. Dit betekent dus dat het RVB het Prijsaanbod van SBB aan een ‘volle’ prijstoets moet onderwerpen en niet, zoals SET c.s. hebben bepleit, enkel aan een marginale toets. Bij de uitvoering van de prijstoets heeft het RVB een beleids- en beoordelingsvrijheid.

Voor de beoordeling of een marktconforme prijs gevraagd wordt, zal de rechtbank het navolgende beoordelingskader hanteren. Voor zo ver tussen partijen een geschil bestaat over de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de wijze waarop een marktconforme prijs bepaald dient te worden, zal de rechtbank dat hieronder beoordelen.

Voor de marktconforme waarde van (het bloot eigendom van) de grond geldt een bandbreedte. Zo lang de waarde die aan het Prijsaanbod ten grondslag ligt binnen deze bandbreedte valt, is sprake van een marktconforme prijs. Onweersproken is dat het RVB een prijs als marktconform beschouwt als deze past binnen een bandbreedte van 10 procent van hetgeen het RVB als een marktconforme prijs ziet. De rechtbank legt dit uitgangspunt derhalve als vaststaand aan haar beoordeling ten grondslag. Verder volgt, anders dan SET c.s. stellen, uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur of enige andere rechtsregel geen verplichting om, binnen de gegeven bandbreedte, een voor de erfpachters meest gunstige methode voor het bepalen van de waarde van het bloot eigendom te kiezen.

Voor het vaststellen van een (marktconforme) prijs van het bloot eigendom kunnen – al dan niet gecombineerd – verschillende (taxatie)methodes worden gebruikt. De volgende methodes zijn gangbaar voor de waardering van het bloot eigendom.

Residuele methode: de koper rekent uit welke kosten hij zal moeten maken voor het stichten van de opstal en vervolgens gaat hij na wat de grond en opstal samen opbrengen. Het verschil tussen beide is de residuele grondwaarde.

Contante waarde methode: de waarde van het bloot eigendom wordt berekend door de jaarlijks verschuldigde canon te vermenigvuldigen met een factor.

Vergelijkingsmethode: de waarde van het bloot eigendom wordt berekend op basis van de waarde van vergelijkbare vastgoedtransacties in de omgeving.

Het valt binnen de beoordelingsvrijheid van SBB – en het RVB als toetsende instantie – om zelf een (combinatie van) methode(s) te kiezen en vervolgens parameters vast te stellen voor het waarderen van het bloot eigendom. Ongeacht de keuze moet de uitkomst een redelijke marktconforme koopprijs opleveren. De rechtbank stelt op basis van de overgelegde stukken (de taxatie van het ROVB van 9 april 2014 en het rapport Wiberg) vast dat het RVB in deze zaak een andere methode heeft gebruikt voor haar Prijstoets (namelijk de residuele methode in combinatie met de vergelijkingsmethode, zie hierna 5.30) dan SBB in dit concrete geval voor het Prijsaanbod (namelijk de vergelijkingsmethode, zie hierna 5.29). Anders dan SET c.s. hebben bepleit, is de omstandigheid dat het RVB en SBB verschillende methodes hebben gehanteerd, gelet op hun beoordelingsvrijheid, op zichzelf niet in strijd met enig(e) rechtsregel of –beginsel, en leidt dat ook niet tot hogere eisen aan de motivering voor deze keuzes.

Uit het voorgaande volgt verder dat de rechtbank zich in deze procedure dient te beperken tot de vraag of de door SBB en het RVB gehanteerde methodes in redelijkheid leiden tot een niet-redelijke, niet-marktconforme prijs. Dat een andere methode (ook) tot een redelijke, marktconforme waardering van het bloot eigendom kan leiden, en mogelijkerwijs zelfs geschikter is voor onderhavige situatie, kan niet tot een ander oordeel leiden, zo lang de uitkomst van de door SBB c.s. gehanteerde methode leidt tot een marktconforme prijs.

Uit het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel volgt dat de totstandkoming van het Prijsaanbod op transparante wijze dient te geschieden en toetsbaar dient te zijn voor een erfpachter. Indien SBB – en het RVB als toetsende instantie – eenmaal voor een waarderingsmethode gekozen heeft, dan volgt uit het vertrouwensbeginsel dat de gekozen methode consequent toegepast moet worden.

Ten aanzien van de waardering van het bloot eigendom voor een marktconforme prijs hanteert de rechtbank de navolgende uitgangspunten.

In het geval een perceel in erfpacht wordt uitgegeven heeft als uitgangspunt te gelden dat de waarde van het vol eigendom (VE) gelijk is aan de waarde van het bloot eigendom (BE) van de betreffende onroerende zaak en het erfpachtrecht (EP) (vgl. HR 7 april 1993, NJ, 1993/47). SBB c.s. hebben betoogd dat deze regel een theoretische benadering is, nu op de Waddeneilanden sprake is van een incomplete markt nu tot voor kort het bloot eigendom niet te koop werd aangeboden aan (zittende) erfpachters. De rechtbank gaat aan dit bezwaar voorbij, nu een incomplete markt mogelijk de waardebepaling van het bloot eigendom bemoeilijkt, maar dat niet wegneemt dat de hoofregel (VE = BE + EP) overeind blijft.

De marktconforme prijs dient bepaald te worden op basis van de actuele grondwaarde. Vanwege de omstandigheid dat de in erfpacht uitgegeven grond in bebouwde staat verkeert, dient bij het bepalen van de actuele grondwaarde van het bloot eigendom een afslag te worden toegepast ten opzichte van de waarde in onbebouwde staat. Uit de jurisprudentie volgt immers dat in het geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd een aftrek op de verkoopprijs dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 juni 2013, ECLI:NL:GHARN:2013:CA2457 (hierna: de Paasberg-zaak). Tussen partijen is dit uitgangspunt niet in geschil.

Bij de waardering van het bloot eigendom dient ervan uitgegaan te worden dat de erfpacht wordt voortgezet (vgl. HR 3 april 1963, NJ 1963, 258). Gezien het aanbod dat SBB aan erfpachters heeft gedaan tot voortzetting van de erfpacht voor de duur van dertig respectievelijk 99 jaar, geldt dit uitgangspunt ook in dit geval. De aanwezigheid van een erfpachtrecht beperkt de mogelijkheden van de exploitatie van de grond en heeft daarmee een drukkend effect op de waarde van het bloot eigendom. Weliswaar is geen sprake van een eeuwigdurend erfpachtrecht, zoals SBB c.s. terecht hebben aangevoerd, en is het mogelijk dat in SBB c.s. in de toekomst beslissen om de erfpacht niet langer voor te zetten, dat neemt niet weg dat er geen concrete aanwijzingen waren en zijn, mede gegeven het aanbod tot voortzetting van het erfpachtrecht, dat SBB c.s. voornemens is de erfpacht te beëindigen. Bij het bepalen van de koopprijs van het bloot eigendom dient dan ook, gelet op het bestaan van het erfpachtrecht, een depreciatie plaats te vinden voor het waardedrukkend effect van het erfpachtrecht.

Ten slotte geldt dat de enkele omstandigheid dat sommige – volgens SBB c.s. de meeste – erfpachters bereid zijn om een bepaalde prijs voor het bloot eigendom te betalen of betaald hebben nog niet maakt dat deze koopprijzen zonder meer moet worden aangemerkt als een redelijke, marktconforme prijs, zoals SBB c.s. hebben aangevoerd. De rechtbank sluit in dezen aan bij de definitie die door Wiberg is gebruikt voor een marktconforme prijs, te weten ‘de prijs waartegen de terreinen en gebouwen op de datum van waardering bij de onderhandse overeenkomst tussen een willige koper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken goederen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de goederen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.’ Op het moment dat (het bloot eigendom van) de grond verkocht wordt tegen een prijs die hoger is dan normaliter onder voormelde omstandigheden betaald zou worden, is geen sprake van een marktconforme prijs. SBB c.s. hebben onvoldoende onderbouwd dat de transacties waaraan zij gerefereerd hebben tot stand gekomen zijn onder alle hiervoor genoemde condities en derhalve marktconform zijn. De rechtbank verwerpt de stelling van SBB c.s. dat vanwege de gestelde praktijk van aanvaarding van de aanbiedingen van SBB moet worden uitgegaan van een marktconforme prijs.

Methode Prijsaanbod en Prijstoets

Het partijdebat heeft zich vervolgens toegespitst op de vraag of de methodes die aan het Prijsaanbod en de Prijstoets ten grondslag liggen, leiden tot een marktconforme prijs. Voordat de rechtbank de stellingen van partijen dienaangaande zal bespreken, zal zij eerst in het kort (nogmaals) de (taxatie)methoden die aan het Prijsaanbod en de Prijstoets ten grondslag liggen weergeven.

SBB heeft meerdere keren een (proeftaxatie ten behoeve van een) aanbieding tot verkoop van het bloot eigendom ter toetsing voorgelegd aan het RVB. De eerste aanbieding was gebaseerd op een taxatie van Kendes die hiervoor de taxatie-instructie van de Commissie Van der Werf heeft toegepast. Het RVB heeft toen een negatieve prijstoets afgegeven. Vervolgens heeft Wiberg een aantal proeftaxaties gedaan en daarbij heeft Wiberg op basis van de vergelijkingsmethode vier kavelwaarderingsmodellen ontwikkeld voor de aangegeven liggingsgebieden (duin, bebouwde kom, bos en landelijk gebied) en deze gedifferentieerd voor de liggingskwalificaties. SBB heeft een voorgenomen aanbieding, gebaseerd op het Rapport Wiberg, ter toetsing aan het RVB voorgelegd. Het RVB heeft zijn goedkeuring onthouden aan deze aanbieding omdat deze was gebaseerd op een volgens het RVB niet-marktconforme, te lage prijs. Vervolgens heeft SBB de grondwaarden waarvan Wiberg is uitgegaan verhoogd met 14,3% en die waarde vervolgens gedeprecieerd met 12,5%, in plaats van met het oorspronkelijk gehanteerde depreciatiepercentage van 25%. Het RVB heeft op basis van de Prijstoets toestemming gegeven voor de hierop gebaseerde prijsaanbieding van SBB (het Prijsaanbod).

Het RVB heeft aan de Prijstoets taxaties ten grondslag gelegd die tot stand gekomen zijn op basis van de residuele waarde methode, waarbij gebruik gemaakt is van referentietransacties op hetzelfde eiland (in dit geval Texel). Een deel van de informatie met betrekking tot de referentietransacties die ten grondslag ligt aan de verschillende taxaties, is weggelakt omdat dit privacygevoelige gegevens betreft en het de onderhandelingspositie van het RVB ernstig benadeelt als derden kennisnemen van deze gegevens. Het RVB heeft voor zijn taxatie de volgende stappen doorlopen.

(1) De waarde van de grond, inclusief opstal(len), wordt bepaald op basis van gelijkluidende referentietransacties per 31 december 2014, waarbij een correctie plaatsvindt vanwege verschillen.

(2) Vervolgens wordt de waarde van de ondergrond bepaald door de marktwaarde van de volle eigendom te verminderen met de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen en de overige door de erfpachter gedane investeringen en aangebrachte voorzieningen.

(3) De waarde van de opstallen wordt bepaald door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij het moment van de waardering als uitgangspunt wordt genomen. De investeringen van de erfpachter in de opstal(len) worden toegerekend aan de erfpachter. De gecorrigeerde vervangingswaarde is een berekening van de waarde van de opstallen, waarbij op grond van de huidige investeringskosten deze als nieuw gebouwd zouden moeten worden minus een aftrek voor technische en functionele veroudering.

(4) De grondwaarde wordt verder gecorrigeerd met door de erfpachter gedane investeringen in de grond, onder meer voor het bouwrijp maken van de grond.

(5) Op de alsdan verkregen grondwaarde wordt een depreciatie van 12,5 procent toegepast vanwege de aanwezigheid van het erfpachtrecht.

SET c.s. hebben gesteld dat voormelde methodes niet leiden tot een juist, redelijk en marktconform aanbod. Bij de verkoop is door SBB de fictie gehanteerd alsof er geen erfpachtrecht is gevestigd, alsof er geen aanspraak bestaat op voortzetting van dat erfpachtrecht en alsof er geen opstal op het perceel aanwezig is, aldus SET c.s. Voor een situatie als de onderhavige, waarin weinig of geen vergelijkbare verkooptransacties beschikbaar zijn als referentie, is het gebruikelijk dat de waarde van het bloot eigendom bepaald wordt op de contante waarde van de toekomstige canonontvangsten en dat hiervoor meestal een waarde van circa twintig maal de canon wordt gehanteerd. Het Prijsaanbod van SBB is niet redelijk en het RVB heeft ten onrechte het Prijsaanbod goedgekeurd. Tevens hebben SET c.s. aangevoerd dat niet alle informatie over de referentietransacties ter beschikking is gesteld en dat deze wel nodig is voor de beoordeling.

Volgens SBB c.s. is de gehanteerde methode om de prijs van het bloot eigendom te bepalen wel een gebruikelijke. Op de Waddeneilanden wordt doorgaans een combinatie van de comparatieve methode en de residuele grondwaardemethode gebruikt, zoals ook blijkt uit het rapport ‘Marktverkenning vastgoedtransacties Waddeneilanden’ dat in 2009 door het Ingenieursbureau Oranjewoud in opdracht van SBB is uitgevoerd. SBB c.s. hebben verder verwezen naar een aantal taxaties die zijn uitgevoerd op Ameland en Schiermonnikoog.

Bespreking stellingen en verweren

Uit het partijdebat volgt dat partijen van mening verschillen over de door SBB en het RVB gehanteerde taxatiesmethodes die ten grondslag liggen aan het Prijsaanbod respectievelijk de Prijstoets, de peildatum, de wijze waarop Wiberg de taxatie heeft uitgevoerd, de eigenstandige ophoging van de prijs met 14,3 procent door SBB om een positieve prijstoets van het RVB te kunnen verkrijgen en de verdeling van de depreciatie vanwege het drukkend effect van het erfpachtrecht op de waarde van het bloot eigendom over SBB en haar erfpachters in geval van verkoop aan de zittende erfpachter (waarbij ieder 12,5 procent “krijgt”).

De rechtbank leidt uit deze geschilpunten en de stellingen van partijen daarover de navolgende, te beantwoorden deelvragen af: (a) Heeft Wiberg in haar taxatie een correcte afslag toegepast vanwege de bebouwde staat van de in erfpacht uitgegeven percelen?; (b) Leidt de residuele methode die aan de taxatie van het RVB ten grondslag ligt tot een kavelwaarde in bebouwde staat van de in erfpacht uitgegeven percelen?; (c) Is 31 december 2014 terecht als peildatum gekozen?; (d) Heeft Wiberg de juiste gegevens gebruikt bij de taxatie?; (e) Is er voldoende grond voor toepassing van een verhoging van de grondwaarde met 14,3 procent?; (f) Is de depreciatie in geval van verkoop aan de zittende erfpachter terecht verlaagd van 25% tot 12,5%?

(a) Heeft Wiberg in haar taxatie een correcte afslag toegepast vanwege de bebouwde staat van de in erfpacht uitgegeven percelen?

Zoals hiervoor in 5.24 overwogen, is niet in geschil dat voor de waardering van het bloot eigendom uitgegaan moet worden van de actuele waarde van de grond in bebouwde staat. Immers de aanwezigheid van bebouwing beperkt de gebruiksmogelijkheden van de grond en heeft daarmee een drukkend effect op de waarde van (het bloot eigendom van) de grond. Voor de aanwezigheid van bebouwing dient dan ook een aftrek op de hoogte van de waarde van het bloot eigendom plaats te vinden. Niet in geschil is dat op alle in erfpacht uitgegeven percelen waarop deze procedure betrekking heeft, bebouwing aanwezig is. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de door Wiberg uitgevoerde taxatie die aan het Prijsaanbod ten grondslag ligt de grondwaarde in bebouwde staat in voldoende mate tot uitdrukking brengt.

SET c.s. hebben aangevoerd dat uit de door Wiberg uitgevoerde taxatie volgt dat de getaxeerde waardes op of tegen de bovengrens van de markt van onbebouwde kavels liggen. In de taxatie is uitsluitend de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen en de overige door de erfpachter gedane investeringen en aangebrachte voorzieningen in mindering gebracht op de volle eigendom. Er heeft geen aftrek plaatsgevonden voor de omstandigheid dat de grond in bebouwde staat verkeert, aldus SET c.s.. Volgens SET c.s. wenst SBB de door Wiberg vastgestelde onbebouwde grondwaarde bij verkoop aan de erfpachter te verkrijgen, terwijl SBB die waarde bij de voortzetting van het erfpachtrecht niet aan de canon ten grondslag kan leggen. Daarmee rekent SBB zich in de optiek van SET c.s. een voordeel toe dat hij volgens het geldende recht niet heeft. SBB c.s. hebben tijdens de comparitie aangevoerd dat Wiberg de instructie heeft gekregen om de waarde te taxeren, rekening houdend met de bebouwde staat. Wiberg heeft gekeken naar het kavel in onbebouwde staat en vervolgens beoordeeld wat de waarde in bebouwde staat zou zijn. Dit maakt dat het Prijsaanbod wel degelijk is gebaseerd op de grondwaarde in bebouwde staat, aldus SBB c.s.

De rechtbank stelt voorop dat in paragraaf 4.2. van het Rapport Wiberg, onder verwijzing naar het arrest in de Paasberg-zaak, is vermeld dat rekening gehouden is met het feit dat de te waarderen percelen in bebouwde staat zijn. In het Rapport Wiberg wordt echter niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de bebouwde staat tot uitdrukking is gebracht in de taxatie, of een afslag is toegepast voor de aanwezigheid van de bebouwing, en als dat het geval is, welk percentage in mindering is gebracht. Ook de stellingen van SBB c.s. geven geen concreet inzicht in de wijze waarop bij de totstandkoming van het Rapport Wiberg en de totstandkoming van het Prijsaanbod rekening gehouden is met de bebouwde staat van het perceel. De rechtbank is van oordeel dat het, gezien de stellingen van SET c.s., op de weg van SBB c.s. had gelegen om dit concrete inzicht wel te geven.

Dit betekent dat bij de huidige stand van het debat tussen partijen nog niet in rechte vaststaat dat het Prijsaanbod gebaseerd is op de kavelwaarde in bebouwde staat, zodat de rechtbank nog geen (eind)beslissing kan geven over de vraag of in het onderhavige geval het Prijsaanbod leidt tot een kavelwaarde in bebouwde staat. De rechtbank wenst zich door een deskundige te laten voorlichten en is voornemens de deskundige de volgende vraag te stellen:

( i) Klopt het dat Wiberg bij haar taxatie rekening gehouden heeft met de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen? Zo ja, welke aftrek heeft Wiberg toegepast en is dit de juiste aftrek voor de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen? Indien dat niet het geval is, welke aftrek dient te worden toegepast voor de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen?

(b) Leidt de residuele methode die aan de taxatie van het RVB ten grondslag ligt tot een kavelwaarde in bebouwde staat?

Tussen partijen is verder in geschil of de methode die aan de Prijstoets ten grondslag ligt, leidt tot een waarde van de grond in bebouwde staat. SET c.s. hebben aangevoerd dat deze methode ongeschikt is voor het taxeren van de waarde van grond die in bebouwde staat verkeert. SBB c.s. hebben tijdens de comparitie meermaals de stelling ingenomen dat de residuele grondwaarderingsmethode wel degelijk leidt tot een berekening van de waarde van de grond in bebouwde staat. SBB c.s. hebben daarbij verwezen naar het rapport van [hoogleraar I] en [hoogleraar II] . De rechtbank is van oordeel dat dit beroep niet kan slagen, nu [hoogleraar I] en [hoogleraar II] in hun rapportage niet zijn ingegaan op het vraagstuk of de methode van het RVB leidt tot een waardering van de grond in bebouwde staat. Nu de inhoud van het rapport [hoogleraar I] en [hoogleraar II] verder geen rol speelt bij de beoordeling van de rechtbank, zal de rechtbank de bezwaren van SET c.s. tegen het rapport [hoogleraar I] en [hoogleraar II] verder buiten beschouwing laten.

Evengoed geldt dat de rapporten waarop SET c.s. een beroep doen – te weten die van de Commissie Grapperhaus, de Commissie De Jong, de Commissie Groothuis en het door hen in het geding gebrachte rapport van de erfpachtdeskundige [A] – evenmin voldoende aanknopingspunten bevatten voor de beantwoording van de vraag of de residuele methode, die mede ten grondslag ligt aan de door het RVB gehanteerde Prijstoets, op zichzelf leidt tot een waardering van de grond in bebouwde staat zoals hiervoor overwogen. In ieder geval zijn SET c.s. daarover in de processtukken onvoldoende specifiek geweest.

Dit betekent dat bij de huidige stand van het debat tussen partijen nog niet in rechte vaststaat dat de Prijstoets gebaseerd is op de kavelwaarde in bebouwde staat. Ook over dit geschilpunt wenst de rechtbank voorgelicht te worden door een deskundige. De rechtbank is voornemens de te benoemen deskundige de navolgende vraag te stellen:

( ii) Leidt de residuele methode die ten grondslag ligt aan de Prijstoets op zichzelf tot een kavelprijs in bebouwde staat? Zo ja, betekent dit dat er in de gegeven situatie bij de door het RVB getaxeerde percelen géén (nadere) aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat hoeft plaats te vinden? Zo nee, welke (nadere) aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat moet volgens u worden toegepast om bij die percelen te komen tot een redelijke, marktconforme prijs?

(c) Is 31 december 2014 terecht als peildatum gekozen?

SET c.s. achten de door SBB gehanteerde peildatum van 31 december 2014 onredelijk, nu het voornemen te verkopen en de toezegging daartoe dateren uit 2010. Het heeft meer dan zes jaar geduurd voordat een concreet aanbod is gedaan, terwijl een dergelijk aanbod evengoed op een eerder moment gedaan had kunnen worden. De huizenmarkt is sindsdien aanzienlijk gestegen en voorts hebben erfpachters sindsdien jaarlijks hun canon betaald, hetgeen niet het geval zou zijn bij een overdracht van het bloot eigendom in 2010. De erfpachters dienen niet op te draaien voor de onredelijke vertraging aan de zijde van SBB c.s., aldus SET c.s..

De rechtbank overweegt dat de beoordelingsvrijheid van SBB met zich meebrengt dat het hem, met in achtneming van de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in beginsel vrijstaat te beslissen over welke peildatum hij hanteert voor de waardebepaling. Met SBB c.s. is de rechtbank van oordeel dat aan erfpachters op Texel nooit een concrete toezegging is gedaan dat 2010 als peildatum voor de waardering van het bloot eigendom zou worden gehanteerd. SET c.s. hebben ook niet geconcretiseerd uit welke mededeling van SBB deze toezegging zou volgen. Verder acht de rechtbank van belang dat aan de beslissing om het bloot eigendom te koop aan te bieden en de keuze voor de wijze waarop de verkoopprijs moet worden bepaald, een complex besluitvormingstraject vooraf gegaan is. In december 2013 heeft de staatssecretaris van Economische Zaken, die indertijd verantwoordelijk was voor SBB, goedkeuring gegeven aan de verkoop van het bloot eigendom aan Erfpachters. In december 2014 zijn de voorgenomen verkoopprijzen voor het eerst aan een prijstoets onderworpen. Tegen deze achtergrond is de keuze voor 31 december 2014 als peildatum naar het oordeel van de rechtbank niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

(d) Heeft Wiberg de juiste gegevens gebruikt bij de taxatie?

SET c.s. hebben verder nog een aantal bezwaren aangevoerd tegen de door Wiberg getaxeerde grondwaarde. Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat SBB als erfverpachter/grondeigenaar vrijheid toekomt hoe hij invulling geeft aan een taxatie en hoe deze wordt uitgevoerd, zolang deze taxatie in overeenstemming is met geldende en geaccepteerde standaarden en wordt uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. Daarbij is hij als erfverpachter/grondeigenaar niet gehouden om tot in detail inzicht te geven in alle informatie en gegevens die aan de taxatie ten grondslag liggen. Uit het motiveringsbeginsel volgt alleen dat hij gehouden is om gegevens te delen die de erfpachter in staat stellen om te toetsen of de taxatie met inachtneming van de geldende en geaccepteerde standaarden is uitgevoerd.

De rechtbank is van oordeel dat SET c.s. hun verwijt dat Wiberg de referenties die zij heeft gebruikt te weinig heeft uitgewerkt, zodat niet is na te gaan of deze te vergelijken zijn met de onderhavige percelen, onvoldoende hebben toegelicht. Het had, gelet op het verweer van SBB c.s., op de weg gelegen van SET c.s. om aan te geven welke uitwerking zij gewenst hadden en waarom zij die gegevens nodig hadden voor de toetsing van de door Wiberg toegepaste taxatiemethode. Verder hebben SET c.s. aangevoerd dat een generieke wijze van toerekenen is toegepast. Dit zou in strijd zijn met de toezegging van de minister dat individuele taxaties zouden plaatsvinden. Uit niets blijkt dat betrokken bewindslieden de toezeggingen hebben gedaan zoals SET c.s. hebben gesteld, terwijl bovendien geldt dat eventuele uitlatingen van die bewindslieden niet rechtens afdwingbaar zijn voor SET c.s. Gesteld noch gebleken is verder dat SBB een dergelijke toezegging gedaan heeft aan de erfpachters. Ten slotte heeft te gelden dat de stelling van SET c.s. dat Wiberg bij de taxatie geen depreciatie heeft toegepast voor het bestaande erfpachtrecht, terzijde wordt gelaten, nu SBB zelfstandig, los van Wiberg, de getaxeerde grondwaarde met 12,5 procent gedeprecieerd heeft.

(e) Is er voldoende grond voor toepassing van een verhoging van de grondwaarde met 14,3 procent?

SBB heeft, naar aanleiding van de negatieve prijstoets van het op basis van het Rapport Wiberg gebaseerde voorgenomen prijsaanbod, zonder nadere hertaxatie de grondwaarden met 14,3 procent verhoogd en die waarde vervolgens met 12,5 procent gedeprecieerd. SBB heeft voor deze verhoging gekozen omdat een eerdere verhoging met eenzelfde percentage van de door Wiberg getaxeerde grondwaarden van percelen op Terschelling heeft geleid tot een positieve prijstoets van het RVB. SBB was – en is – niet bekend met de onderliggende berekening van het RVB die aan de Prijstoets van het Prijsaanbod ten grondslag ligt.

De rechtbank overweegt dat het Prijsaanbod gebaseerd dient te zijn op een door een onafhankelijke taxateur uitgevoerde taxatie. Indien vervolgens SBB de getaxeerde waardes zelfstandig ophoogt zonder (her)taxatie en zonder deugdelijk met concrete feitelijke gegevens gemotiveerde inhoudelijke grond, dan is deze ophoging in beginsel in strijd met het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel. Voor de beantwoording van de vraag of de verhoging van SBB van de door Wiberg getaxeerde grondwaardes in dit geval leidt tot een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van SBB, is van belang of voor die verhoging voldoende inhoudelijke gronden aanwezig waren.

Uit hetgeen door SBB c.s. naar voren is gebracht volgt dat daarvan niet zonder meer sprake is. De enkele omstandigheid dat eenzelfde verhoging wat betreft Terschelling geleid heeft tot een positieve prijstoets is onvoldoende nu SBB c.s. niet inzichtelijk hebben gemaakt dat de situaties op Terschelling en Texel dusdanig vergelijkbaar zijn dat een dergelijke, generieke, verhoging gerechtvaardigd is. Dat geldt te meer nu SBB geen inzicht heeft in de wijze waarop het RVB de Prijstoets uitvoert, en het RVB niet bereid geweest is om dit inzicht te bieden. Aldus is de verhoging uitsluitend proefondervindelijk en daarmee onvoldoende gemotiveerd, althans onvoldoende zorgvuldig tot stand gekomen.

De rechtbank zal zich ook met betrekking tot dit geschilpunt door de te benoemen deskundige laten voorlichten. De rechtbank is voornemens navolgende vraag te stellen aan de deskundige:

( iii) Is de markt voor de (ver)koop van (bloot) eigendom van grond op Texel en Terschelling vergelijkbaar? Is een generieke verhoging van de door Wiberg getaxeerde grondwaardes met 14,3 procent zoals heeft plaatsgevonden naar uw mening voldoende gerechtvaardigd? Zo nee, is een verhoging op zichzelf gerechtvaardigd, zo ja welke en waarom?

(f) Is de depreciatie in het geval van verkoop aan de zittende erfpachter terecht verlaagd van 25% tot 12,5%?

Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat het erfpachtrecht een waardedrukkend effect heeft en dat dit effect bij de waardebepaling tot uitdrukking moet worden gebracht door middel van een depreciatie. SBB c.s. hebben de keuze van SBB voor een depreciatie van 25 procent toegelicht door verwijzing naar hetgeen gebruikelijk is in zogeheten ‘groene erfpacht’. SET c.s. hebben deze keuze als zodanig onvoldoende weersproken. Weliswaar hebben zij verwezen naar hogere depreciaties van onder meer 40 procent, maar dat is hiertoe onvoldoende. SET c.s. hebben niet inzichtelijk gemaakt of die hogere depreciaties enkel betrekking hebben op de aanwezigheid van een erfpachtrecht of niet ook tevens op de bebouwde staat van de in erfpacht uitgegeven grond. Dit betekent dat de rechtbank voor haar verdere beoordeling als vaststaand aanneemt dat een depreciatie van 25 procent vanwege het waardedrukkende effect van het erfpachtrecht op zichzelf redelijk is.

Vervolgens is in geschil of de keuze van SBB om bij een verkoop van het bloot eigendom aan de zittende erfpachter deze depreciatie van 25 procent gelijkelijk te verdelen tussen SBB als grondeigenaar/erfverpachter en de koper/zittende erfpachter redelijk is. De rechtbank overweegt dat bij de verkoop van het bloot eigendom aan de zittende erfpachter het erfpachtrecht – en daarmee ook het waardedrukkend effect dat van het erfpachtrecht uitgaat – komt te vervallen. Deze waardestijging is alleen mogelijk omdat zowel SBB als grondeigenaar/erfverpachter en de betreffende zittende erfpachter bereid zijn het bloot eigendom te verkopen respectievelijk te kopen. Het is dan ook niet onredelijk dat beiden profiteren van deze waardestijging. De rechtbank is van oordeel dat het toepassen van een depreciatie van 12,5 procent in plaats van 25 procent bij verkoop aan de zittende erfpachter niet onredelijk is en dat SBB deze heeft mogen toepassen en het RVB deze heeft mogen goedkeuren.

De rechtbank kan op basis van het vorenstaande niet overzien of de taxatiekundige antwoorden van de deskundige op haar vragen voldoende informatie bieden voor de door de rechtbank te maken juridische beoordeling. Gelet hierop zal de rechtbank tevens aan de te benoemen deskundige de volgende (slot)vragen stellen.

(iv) Zijn er nog andere taxatiekundige aspecten die de rechtbank bij haar beoordeling of het Prijsaanbod en de Prijstoets marktconform zijn in aanmerking dient te nemen en zo ja welke?

De rechtbank benadrukt dat het deskundigenbericht er niet toe strekt om de rechtbank zelf te laten bepalen wat een marktconforme prijs is voor het bloot eigendom. Het deskundigenbericht heeft (slechts) tot doel de rechtbank op basis van aanvullende informatie in staat te stellen om te beoordelen of SBB met het Prijsaanbod tekort is geschoten in de nakoming van de erfpachtovereenkomst althans onrechtmatig tegenover SET c.s. heeft gehandeld en of de Staat (het RVB) onrechtmatig tegenover SET c.s. heeft gehandeld omdat het Prijsaanbod niet als marktconform is aan te merken en het RVB daarom ten onrechte hieraan goedkeuring heeft verleend.

Tussenconclusie

Voor het verdere procesverloop over de benoeming van de deskundige verwijst de rechtbank naar 5.94 e.v. van dit vonnis. Verder wordt overwogen dat voor de (verdere) beoordeling van de stellingen van SET c.s. dat het Prijsaanbod en de Prijstoets in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en dat sprake is van een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, artikel 24 van de Mededingingswet en de vraag of sprake is van misbruik van omstandigheden allereerst de vraag over de marktconformiteit beantwoord dient te worden. De rechtbank zal derhalve de beoordeling van de voornoemde geschilpunten aanhouden tot na het deskundigenbericht.

Exhibitievordering artikel 843a Rv en beroep op artikel 22 Rv

SET c.s. hebben gevorderd dat SBB c.s. een aantal stukken in het geding brengen. Deze vordering ziet op de overlegging van ongecensureerde versies van: (i) de negatieve prijstoets van het voorgenomen prijsaanbod dat is gebaseerd op de taxaties van Kendes;

(ii) de negatieve prijstoetsen van de prijsaanbiedingen die gebaseerd zijn op de door Wiberg uitgevoerde (proef)taxaties; en (iii) de (positieve) Prijstoets van het Prijsaanbod. Al deze stukken hebben betrekking op de prijstoets die het RVB op grond van de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer dient uit te voeren. SET c.s. hebben, ter toelichting op hun vordering, hun voornaamste bezwaar herhaald dat de gehanteerde methode niet de waarde van het bloot eigendom oplevert, maar de waarde van de vrije bouwgrond. De 843a-vordering heeft betrekking op stukken die gebruikt zijn voor de uitvoering van de Prijstoets van het RVB.

In artikel 843a Rv lid 1 is bepaald dat hij die daarbij een rechtmatig belang heeft afschrift van bepaalde bescheiden aangaande de rechtsbetrekking waarin hij partij is kan vorderen van degene die deze bescheiden te zijner beschikking heeft. De rechtbank volgt SBB c.s. in hun verweer dat onvoldoende onderbouwd is waarom de ongecensureerde stukken nodig zijn voor de beoordeling van de door het RVB gehanteerde methode en de overige stellingen die SET c.s. hebben betrokken. Uit hetgeen SET c.s. naar voren hebben gebracht volgt dan ook niet welk rechtmatig belang zij hebben bij verstrekking van de concrete waardes van de in de taxatie betrokken percelen voor de beantwoording van de vraag of de Prijstoets van het RVB betrekking heeft op de grondwaardes in bebouwde staat. De exhibitievordering van SET c.s. stuit hierop af.

Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat zij op dezelfde gronden eveneens geen aanleiding ziet om op de voet van artikel 22 Rv te bevelen om betreffende ongecensureerde gegevens te overleggen.

(2) Heruitgifte van de erfpacht

SBB heeft eind 20016 aan de erfpachters die daarvoor in aanmerking kwamen tevens het aanbod gedaan om de erfpacht opnieuw uit te geven op basis van de AV2015 voor de duur van 30 jaar. SET c.s. stellen zich op het standpunt dat dit aanbod niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen en niet redelijk is. De bezwaren van SET c.s. richten zich op (i) de duur van de erfpacht, (ii) de aanvangscanon, (iii) de mate van depreciatie, (iv) de hoogte van de canon en (v) de herzieningsbepalingen. SET c.s. vorderen een verbod om deze regeling toe te passen. De rechtbank zal hierna de bezwaren van SET c.s. per onderdeel beoordelen.

Onredelijkheid tijdelijke duur erfpacht (30 jaar)

In artikel 28 lid 5 AV2015 is opgenomen: “Voor zover geen sprake is van (gedeeltelijke) beëindiging (…) deelt Staatsbosbeheer uiterlijk één jaar voor het einde van de looptijd de erfpachter mee onder welke voorwaarden de erfpacht kan worden voortgezet na het einde van de looptijd daarvan. De eventueel voorgestelde wijzigingen in de erfpachtvoorwaarden kunnen aanpassingen van deze algemene voorwaarden betreffen en aanpassingen van bijzondere erfpachtvoorwaarden welke voortvloeien uit een bestuurlijk gedragen plan, zoals bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een beheerplan van Staatsbosbeheer.”

SET c.s. hebben aangevoerd dat de uitgifte voor een bepaalde tijd van 30 jaar zeer nadelig is voor erfpachters omdat zij bij verkoop van hun erfpachtrecht telkens met SBB in overleg moeten treden. Dit geeft SBB als erfverpachter een onredelijke machtspositie ten opzichte van de desbetreffende erfpachters en maakt dat SBB een canon kan vragen die hoger dan marktconform is. Deze handelwijze is in strijd met de adviezen van de Commissie De Jong en de Commissie Groothuis en de maatschappelijke tendens die meebrengt dat tijdelijke erfpacht niet meer wordt aanvaard. In dit verband hebben SET c.s. ook gewezen op de Bancaire richtlijn financierbare erfpachtrechten van de Nederlandse Vereniging voor Banken (hierna: de Bancaire Richtlijn) waarin het uitgangspunt verwoord is dat erfpacht voor onbepaalde tijd dient te zijn. Nu SBB de erfpacht voor een bepaalde tijd van 30 jaar uitgeeft, staat voorshands zeker niet vast dat de door SBB uitgegeven erfpachtrechten bij overdracht financierbaar zijn. Tegenover de belangen van de Erfpachters staat geen redelijk belang van SBB. Deze handelswijze is in strijd met het evenredigheidsbeginsel, aldus SET c.s.

De rechtbank overweegt allereerst dat SBB op geen enkele wijze bij de erfpachters een rechtens afdwingbare verwachting heeft gewekt dat hij de adviezen van de Commissies De Jong en Groothuis zou uitvoeren nu niet is gebleken dat SBB in haar communicatie met erfpachters een dergelijke toezegging heeft gedaan. SET c.s. hebben ook niet geconcretiseerd uit welke (passages van) brieven van SBB een dergelijke toezegging volgt. Voor zover SET c.s. deze stelling baseren op uitlatingen van de verantwoordelijke bewindslieden in de Tweede Kamer, heeft te gelden dat SET c.s. hierop in rechte geen beroep kunnen doen.

De rechtbank is met SBB c.s. van oordeel dat het een erfverpachter/grondeigenaar in beginsel vrijstaat om de duur van het erfpachtrecht te bepalen, waarbij wel te gelden heeft dat het handelen van de erfverpachter/grondeigenaar in overeenstemming dient te zijn met onder meer de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. SBB heeft in dit verband erop gewezen dat hij de mogelijkheid wil hebben om, in voorkomende gevallen, na afloop van de erfpachttermijn opnieuw over de grond te kunnen beschikken om deze aan de natuur te kunnen teruggeven of om in het geval van een voortzetting de voorwaarden te actualiseren. Hiermee is het belang aan de zijde van SBB voor erfpacht voor een bepaalde tijd gegeven. Dat aan dit belang een beperkt gewicht moet worden toegekend, nu de grond ook te koop is aangeboden aan erfpachters, zoals SET c.s. hebben betoogd in de conclusie van repliek, maakt niet dat geen sprake is van enig belang.

Verder overweegt de rechtbank dat SBB c.s. de stelling dat onzeker is of banken bereid zijn financiering te verstrekken voor tijdelijke erfpacht gemotiveerd weersproken hebben. SBB c.s. hebben aangevoerd dat de AV2015 in overeenstemming zijn met de Bancaire Richtlijn en dat Rabobank, na daartoe geconsulteerd te zijn, zich bereid getoond heeft financiering te verstrekken voor grond die op basis van de AV2015 in erfpacht is uitgegeven. Voorts hebben SBB c.s., onder verwijzing naar recente transacties, gemotiveerd de stelling van SET c.s. weersproken dat banken niet bereid zouden zijn om de (her)uitgifte van erfpacht, onder toepassing van AV2012 en AV2015, te financieren. De betreffende transacties laten volgens SBB c.s. juist het tegendeel zien. De rechtbank verwerpt de stelling van SET c.s. dat banken niet bereid zijn de tijdelijke erfpacht te financieren vanwege de korte duur van de erfpacht. SET c.s. hebben hun stelling in het licht van het verweer van SBB c.s. onvoldoende concreet feitelijk toegelicht. Weliswaar hebben SET c.s. bewijs aangeboden van hun stelling dat banken niet bereid zijn te financieren door het horen van één Texelse erfpachter, zelfs als vast zou staan dat dit voor die concrete erfpachter het geval was, acht de rechtbank dat feit onvoldoende om de stelling van SET c.s., die algemeen van aard is, te honoreren. Het had op de weg van SET c.s. gelegen om naar aanleiding van het verweer van SBB c.s. aan de hand van concrete voorbeelden hun stelling met stukken te onderbouwen.

De rechtbank weegt verder mee dat SBB in het verleden de grond altijd voor de duur van (telkens) dertig jaar heeft uitgegeven, en dat de betrokken erfpachters dit ook wisten toen zij het erfpachtrecht aangingen. De rechtbank is gelet op het voorgaande, en nu SET c.s. geen andere omstandigheden hebben aangevoerd die tot een verkorting van de erfpachtperiode dwingen, van oordeel dat SET c.s. onvoldoende gesteld hebben waaruit volgt dat de duur van de erfpacht (dertig jaar) onevenredig nadelig voor de erfpachters zou zijn. De omstandigheid dat grote maatschappelijke weerstand tegen tijdelijke erfpachtrechten zou bestaan, zoals SET c.s. hebben aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf van onvoldoende betekenis nu het recht erfpacht voor bepaalde tijd toelaat.

De rechtbank concludeert dan ook dat (her)uitgifte van de grond voor de duur van dertig jaar geen schending van het evenredigheidsbeginsel oplevert.

Onredelijkheid aanvangscanon

SET c.s. hebben gesteld dat de aanvangscanon wordt vastgesteld aan de hand van de marktwaarde van het perceel alsof dit volle en vrije eigendom van bouwgrond betreft. Op deze getaxeerde waarde van bouwgrond wordt een depreciatie van 25 procent toegepast.

Tussen partijen is niet in geschil dat de aanvangscanon gebaseerd dient te zijn op de marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven grond, en dat deze marktwaarde door een onafhankelijke deskundige moet worden bepaald. De rechtbank overweegt dat ook aan de aanvangscanon de marktwaarde van de grond in bebouwde staat ten grondslag moet liggen. Tussen partijen is in geschil of dit het geval is. Zoals hiervoor in 5.38 is overwogen, is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen om deze vraag te beantwoorden. De beantwoording van deze vraag en de verdere beoordeling door de rechtbank, is evengoed van belang voor de beoordeling van het geschilpunt over de hoogte van aanvangscanon, zodat de beoordeling van dit geschilpunt wordt aangehouden totdat het deskundigenbericht beschikbaar is.

Verder hebben SET c.s. aangevoerd dat SBB in 2009 de toezegging heeft gedaan dat, indien het advies van de Commissie De Jong daartoe aanleiding zou geven, hun een aanbieding zou worden gedaan uitgaande van dat advies. Ter onderbouwing van deze stelling hebben SET c.s. een beroep gedaan op een brief van SBB aan [eisende partij 4 c.s.] gedateerd 5 januari 2009. SBB heeft echter verzuimd een dergelijk aanbod te doen, hetgeen in strijd is met het door hem gewekte vertrouwen. De rechtbank is met SBB c.s. van oordeel dat deze brief geen toezegging bevat dat SBB het advies van de Commissie De Jong zou volgen. In het bijzonder wijst de rechtbank op de passage: ‘Of het advies van de Commissie De Jong zal leiden tot een aanpassing van deze uitgangspunten is op dit moment nog niet te zeggen.’ De Minister van LNV noch SBB heeft de aanbevelingen van de Commissie De Jong uiteindelijk overgenomen. Nu de brief niet de door SET c.s. gestelde toezeggingen bevat, en SBB derhalve geen gerechtvaardigde verwachtingen heeft gewekt bij [eisende partij 4 c.s.] , wordt het beroep op deze stelling reeds op deze grond verworpen, en kan verder in het midden blijven of andere erfpachters dan [eisende partij 4 c.s.] een beroep kunnen doen op de inhoud van deze brief.

Tevens hebben SET c.s. erop gewezen dat de Commissie Grapperhaus heeft geadviseerd om de canon in het geval van een herziening de ontwikkeling van de WOZ-waarde te laten volgen. SBB is ten nadele van de erfpachters van dit advies afgeweken. De rechtbank overweegt dat gesteld noch gebleken is dat SBB aan de erfpachters toegezegd heeft het rapport van de Commissie Grapperhaus te zullen volgen. Voor zover SET c.s. hun stelling gebaseerd hebben op een toezegging van de minister van LNV aan de Tweede Kamer, dan heeft te gelden dat een dergelijke toezegging onder de parlementaire immuniteit valt en daaraan geen voor de erfpachters rechtens afdwingbare verplichtingen kan worden ontleend (zie ook 5.12).

De canongrondslag (25 procent depreciatie)

SET c.s. hebben aangevoerd dat erfpachters geen gelegenheid gekregen hebben om te reageren op de (concept)rapporten van Wiberg. Gebruikelijk is dat een depreciatie van 40 procent wordt toegepast, waarbij SET c.s. verwezen hebben naar in den lande gebruikte depreciatie en vaste rechtspraak. Verder dient bij een erfpacht voor bepaalde tijd de waarde die de grond na ommekomst van die termijn voor de grondeigenaar heeft niet in de canongrondslag betrokken te worden.

SBB heeft aangevoerd dat voor de depreciatie-factor onderscheid gemaakt dient te worden tussen erfpacht in stedelijk gebied (‘stedelijke erfpacht’) en erfpacht in buitengebieden (de eerder genoemde groene erfpacht). De vergelijking die SET c.s. maken met de in den lande gebruikte depreciatie gaat niet op nu deze uitgaat van stedelijke erfpacht. Verder heeft SBB gewezen op door andere groene erfverpachters (Natuurmonumenten en de Federatie Particulier Grondbezit) gebruikte modelovereenkomsten. De inhoud en voorwaarden in deze modelovereenkomsten wijken niet af van die van SBB.

De rechtbank verwijst voor de beoordeling van dit punt naar hetgeen zij heeft overwogen in 5.50 – 5.52 en herhaalt op deze plaats haar overweging dat de hoogte van de depreciatie van 25 procent onvoldoende gemotiveerd weersproken is.

Canonpercentage (2016: 2,63 % variabel / 3,63 % vaste canon)

Het aanvangscanonpercentage voor 2016 is 2,63 procent voor een canon die na 1 jaar kan worden aangepast en 3,63 procent voor een vaste canon voor een periode van 30 jaar. Deze canonpercentages zijn gebaseerd op het 10-jarige gemiddelde rentepercentage op 10-jarige obligaties. SET c.s. hebben gesteld dat de keuze voor deze uitgangspunten duister is en in strijd is met de toezegging van de Minister van LNV dat het rapport van de Commissie Groothuis integraal geïmplementeerd zou worden. Bovendien leidt de keuze voor een 10-jarige gemiddelde rente tot een hoger percentage, terwijl dergelijke percentages voor de toekomst niet te verwachten zijn. Verder heeft SBB verzuimd het canonpercentage te verlagen met 1,5 procent zoals geadviseerd door de Commissie Grapperhaus. De toegepaste toeslag van 1,5 procent wordt niet goed toegelicht en is gezien het beperkte risico voor SBB en de administratiekosten te hoog. Een ondoorzichtig en niet onderbouwd kostenbeding is in strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomst (93/13) (hierna: de Richtlijn oneerlijke bedingen).

De rechtbank overweegt allereerst dat de rapporten van de Commissies Groothuis en Grapperhaus geen voor de erfpachters afdwingbare toezeggingen bevatten. Voorts is de rechtbank van oordeel dat SBB c.s. terecht hebben aangevoerd dat een canonpercentage gebaseerd op het gemiddelde rentepercentage van 10-jarige staatsleningen minder fluctueert dan een canonpercentage gebaseerd op het gemiddelde rentepercentage van 5-jarige staatsleningen, hetgeen de voorspelbaarheid en zekerheid ten goede komt. Deze zekerheid is in het belang van de Erfpachters en de financierbaarheid van het erfpachtrecht. SET c.s. hebben tegen deze achtergrond onvoldoende aangevoerd waaruit volgt dat dit uitgangspunt, mede gezien de beoordelingsvrijheid die aan SBB toekomt, tot een onredelijk hoog rentepercentage leidt.

Voor zover SET c.s. nog stellen dat SBB voor risico en administratie een te hoge opslag in rekening brengt, merkt de rechtbank op dat deze stelling niet afzonderlijk door SBB c.s. is weersproken, maar dat SET c.s. onvoldoende feiten hebben gesteld waaruit kan volgen dat die factor op zichzelf meebrengt dat sprake is van heruitgifte onder voorwaarden die de toets der kritiek niet kunnen doorstaan.

Canonherziening in AV2012 en AV2015

Artikel 11 van AV2012 en AV2015 geven SBB het recht om de canon steeds na een periode van 10 jaar te herzien. SET c.s. achten deze herzieningsmogelijkheid in strijd met sub I van de blauwe lijst en voeren aan dat dit ook geen herzieningsbepaling is zoals die in artikel 2 sub d van de blauwe lijst wordt toegestaan.

De rechtbank overweegt, met SBB c.s., dat de blauwe lijst een indicatief en niet-uitputtend karakter heeft. Dit betekent dat het voorkomen op de blauwe lijst een aanwijzing oplevert dat er sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen (vgl. HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2016:769). Er dient vervolgens te worden nagegaan of in het concrete geval het betreffende beding een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring van het evenwicht tussen partijen zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen oplevert (vgl. HR 21 september 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6135). Het ligt op de weg van SET c.s. om voldoende feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit blijkt dat sprake is van een oneerlijk beding.

De omstandigheid dat voornoemde bepalingen ertoe leiden dat de gehele stijging van de grondwaarde aan SBB wordt toegekend, zoals door SET c.s. gesteld, maakt het beding niet oneerlijk, nu de rechtbank geoordeeld heeft dat erfpachters geen aanspraak kunnen maken op deze waardestijging (zie 5.23). De rechtbank is voorts van oordeel dat de stelling dat voor het overleg sprake is van een oneerlijk beding onvoldoende onderbouwd is nu SET c.s. op geen enkele wijze heeft toegelicht wat maakt dat het beding tot een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring van belangen tussen partijen leidt.

(3) Afkoop van de canon voor een periode van 99 jaar

De erfpachters hebben ook een aanbieding gekregen om de canon voor een periode van 99 jaar af te kopen. De bezwaren die SET c.s. hebben aangevoerd tegen het aanbod van heruitgifte gelden evenzeer ten aanzien van de afkoopsom.

De rechtbank verwijst voor de beoordeling van dit onderdeel van de vordering naar hetgeen zij overwogen heeft onder 5.67. Ook voor de beoordeling van de vraag of SBB met het aanbod tot afkoop van de canon voor een periode van 99 jaar gehandeld heeft in strijd met de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is het in 5.38 vermelde deskundigenbericht van belang, zodat de beoordeling van dit onderdeel wordt aangehouden.

(4) Voortzetting van het erfpachtrecht

Op de erfpachtaktes van [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] ( [adres 2a] ) is de navolgende voortzettingsbepaling van toepassing:

‘Artikel 3. CANON EN INDEXERING

2. De canon wordt elk jaar herzien, voor het eerst met ingang van 1 november 2004. Het bedrag van de nieuwe canon wordt vastgesteld aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer, reeks CPI- alle huishoudens, door het Centraal Bureau van de Statistiek vastgesteld op de meest recente tijdsbasis, plus één procent (1 %). Deze herziening geschiedt voor de uitkomst van de berekening volgens de navolgende formule, af te ronden op hele guldens:

(A:B)xCx1,01=D

In deze formule is:

en

‘Artikel 16. VERLENGING

In deze bepaling is geregeld dat de erfpachter vijf jaar voor het einde van de erfpacht in de gelegenheid wordt gesteld het gebruik voort te zetten onder nader te stellen voorwaarden. SET c.s. hebben een verklaring voor recht gevorderd dat SBB op grond van deze bepaling jegens [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] verplicht is tot voortzetting van het erfpachtrecht onder in redelijkheid tussen partijen vast te stellen voorwaarden. Tevens hebben SET c.s. gevorderd dat SBB wordt veroordeeld om onder een aantal in het petitum vermelde voorwaarden een nieuw erfpachtrecht te verlenen aan [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] Zoals hiervoor overwogen blijft de beoordeling van de rechtbank beperkt tot [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] en komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling of andere erfpachters op grond van het gelijkheidsbeginsel aanspraak kunnen maken op de voorzettingsbepaling in de erfpachtakte van [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] , voor zover SET c.s. dit stellen.

Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat voormelde bepaling de erfpachter recht geeft op een verlenging van de erfpacht indien de belangen van SBB zich daartegen niet verzetten. Wel is tussen partijen in geschil of SBB verplicht is tot verlenging van de erfpacht volgens de bij de brief van 19 september 2016 door mr. De Geer namens SET c.s. voorgestelde voorwaarden (zie 3.23). Nu niet in geschil is dat SBB tegenover [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] in beginsel verplicht is tot voorzetting hebben [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] geen belang bij een afzonderlijke verklaring voor recht met louter die inhoud. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of SBB verplicht is tot voortzetting volgens de in de brief van 19 september 2016 namens SET c.s. voorgestelde voorwaarden.

In artikel 16 van de erfpachtakte van [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] is opgenomen dat voortzetting plaatsvindt ‘onder alsdan vast te stellen voorwaarden en dan te bepalen canon’. Nu deze passage is opgenomen in een notariële akte waarin een beperkt recht gevestigd is, dient de inhoud uitgelegd te worden aan de hand van een objectieve maatstaf (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM893). De rechtbank is van oordeel dat uit voornoemde bepaling geen onderhandelingsplicht kan worden afgeleid, zoals door SET c.s. betoogd. Het is SBB die bij voortzetting van het erfpachtrecht eenzijdig nieuwe voorwaarden kan bepalen. Daarbij is SBB gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, hetgeen maakt dat geen sprake is van een situatie dat het recht op voortzetting zinledig is en de erfpachters aan SBB zijn overgeleverd, zoals door SET c.s. is aangevoerd.

De rechtbank neemt bij deze uitleg in aanmerking dat bij de oorspronkelijke uitgifte van de erfpacht de daaraan verbonden voorwaarden ook niet via onderhandeling tot stand zijn gekomen, maar eenzijdig zijn opgesteld door SBB en eenzijdig zijn opgelegd aan de (toenmalig) erfpachter. Eenzijdig door de erfverpachter opgestelde voorwaarden mogen bij heruitgifte door de erfverpachter eenzijdig worden aangepast of vervangen (vgl. gerechtshof Den Haag, 23 oktober 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY0519). Van een onduidelijke bepaling die in het voordeel van [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] moet worden uitgelegd of een leemte in de overeenkomst, zoals door SET c.s. bepleit, is geen sprake, zodat een rechtsgrond voor toewijzing van de vordering ontbreekt. Daar komt nog bij dat voor partijen contractsvrijheid geldt en dat het niet aan de rechter is om verbintenissen in het leven te roepen of in te vullen waarvoor geen grondslag in de overeenkomst bestaat.

[eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] hebben in het kader van het gevorderde ook een beroep gedaan op een brief van SBB aan [eisende partij 4 c.s.] van 5 januari 2009. SET c.s. hebben gesteld dat deze brief de toezegging van SBB zou bevatten dat erfpachters – met terugwerkende kracht – aanspraak zouden kunnen maken op heruitgifte op basis van het advies van Commissie De Jong. Ten aanzien van de voortzetting is in de brief opgenomen:

'(…)

Een commissie onder leiding van mevrouw prof. mr. J. de Jong gaat in opdracht van de Minister van LNV advies uitbrengen over het erfpachtbeleid van Staatsbosbeheer. Ook de canonsystematiek komt daarin aan de orde. Dit advies wordt medio 2009 verwacht en kan leiden tot beleidswijzigingen bij Staatsbosbeheer. (…) Het uitgangspunt is dat Staatsbosbeheer in afwachting van het advies de herziening van canons in geval van "zittende erfpachters" opschort. Staatsbosbeheer zal daarom geen taxatieopdrachten meer geven en zal geen arbitrageprocedures opstarten. Ook wanneer er al een taxatie heeft plaatsgevonden, wordt de verdere herziening opgeschort. Zolang er geen nieuwe canon is vastgesteld, brengt Staatsbosbeheer uw cliënten het oude canonbedrag in rekening. Staatsbosbeheer behoudt zich wel het recht voor om te zijner tijd de canon te herzien met terugwerkende kracht vanaf de herzieningsdatum (zijnde 1 november 2018). Het is dus verstandig om rekening te houden met een nabetaling. Zodra het advies en de mogelijke gevolgen daarvan voor de canonherziening bekend zijn, zal Staatsbosbeheer u resp. uw cliënten daarover informeren. (…)'

De rechtbank overweegt dat uit deze brief enkel kan worden afgeleid dat SBB de herziening van de canons heeft opgeschort in afwachting van het advies van Commissie De Jong. Verder heeft SBB aangekondigd met nadere informatie te komen zodra Commissie De Jong haar advies heeft afgegeven en de (beleidsmatige) gevolgen daarvan bekend zijn. De brief bevat echter geen toezegging dat SBB het advies van Commissie De Jong zal overnemen, zoals [eisende partij 3 c.s.] en [eisende partij 4 c.s.] hebben bepleit. De inhoud van de brief van 5 januari 2009 van SBB biedt dan ook geen ondersteuning aan de stelling van [eisende partij 3 c.s.] en [eisende partij 4 c.s.]

De conclusie is dat SBB niet gehouden is tot voortzetting van de erfpacht van [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] op de door SET c.s. bepleite voorwaarden.

(5) Toetsing oneerlijk beding

SET c.s. vorderen ten slotte een verklaring voor recht dat de bepaling dat de canon jaarlijks wordt geïndexeerd met de consumentenprijsindex plus 1 procent (hierna: CPI + 1 %) nietig althans vernietigbaar is omdat deze in strijd is met Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

De rechtbank is, anders dan SBB c.s. hebben aangevoerd, van oordeel dat CPI + 1% wél moet worden aangemerkt als een prijswijzigingsbeding als bedoeld in sub l van de ‘blauwe lijst’ (bijlage I bij Richtlijn 93/13) nu deze naast een indexering op basis van de consumentenprijsindex ook voorziet in een additionele jaarlijkse verhoging van de canon. De rechtbank is echter van oordeel dat aan hetgeen SET c.s. hebben aangevoerd niet de conclusie kan worden verbonden dat deze bepaling in alle gevallen van haar achterban als oneerlijk moet worden aangemerkt. Of dat het geval is, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval en meer in het bijzonder van de prijsontwikkeling van onroerend goed op Texel. Dit betekent dat de vordering van SET in het kader van de collectieve actie niet toewijsbaar is en de situatie per individueel geval beoordeeld moet worden. Hierop stuit vordering IV af voor zover deze door SET is ingesteld.

Ten aanzien van de Individuele Eisers is aangevoerd dat CPI + 1% ook in de akte van [eisende partij 3 c.s.] ( [adres 2a] ) is opgenomen. [eisende partij 3 c.s.] hebben de buitengerechtelijke vernietiging van dit beding ingeroepen. SBB c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat de vordering van SET c.s. verjaard is.

De rechtbank overweegt dat in artikel 3:52 lid 1 sub d BW is bepaald dat een rechtsvordering tot vernietiging verjaart na verloop van drie jaren nadat deze bevoegdheid – voor de eerste keer – ter beschikking is komen te staan aan degene die de vernietiging kan inroepen. Met SBB c.s. is de rechtbank van oordeel dat de verjaringstermijn is gaan lopen op het moment dat SBB voor het eerst de canon verhoogd heeft met de CPI + 1 %. Onweersproken staat vast dat dit in het geval van [eisende partij 3 c.s.] voor het eerst het geval geweest is in 2009. Dit betekent dat met ingang van 2012 het recht van [eisende partij 3 c.s.] om vernietiging in te roepen verjaard is en vordering IV ook ten aanzien van [eisende partij 3 c.s.] op die grond moet worden afgewezen.

(6) Résumé en verder verloop procedure

De rechtbank zal hierna bij wijze van resumé de uitkomsten van haar beoordeling van de verschillende onderdelen van de vorderingen weergeven. Ter voorkoming van een deelvonnis zal de rechtbank eerst bij eindvonnis in het dictum hierover beslissen.

Vordering I: de verklaring voor recht dat de waardestijging evenredig over partijen verdeeld dient te worden, wordt afgewezen;

Vordering II: de onder (a) gevorderde verklaring voor recht dat de SBB jegens [eisende partij 4 c.s.] en [eisende partij 3 c.s.] verplicht is tot voorzetting van het erfpachtrecht en de veroordeling om de erfpacht te verlengen onder de in (b) genoemde voorwaarden worden afgewezen;

Vordering III: de beoordeling van de gevorderde verklaring voor recht dat het aanbod tot heruitgifte niet redelijk is, is afhankelijk van de beantwoording van de vraag of een redelijke aanvangscanon gehanteerd is. Voor de beoordeling van dit geschilpunt is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen;

Vordering IV: de gevorderde verklaring voor recht dat de herzieningsclausule in de algemene voorwaarden nietig respectievelijk vernietigbaar is, wordt afgewezen;

Vordering V: de beoordeling van de gevorderde verklaring voor recht dat SBB c.s. toerekenbaar tekort geschoten zijn respectievelijk onrechtmatig hebben gehandeld jegens SET c.s. door een onredelijke prijs te vragen voor het bloot eigendom, is afhankelijk van de beantwoording van de vragen die de rechtbank voornemens is aan de te benoemen deskundige te stellen;

843a-vordering: de vordering tot inzage in de ongecensureerde Prijstoets wordt afgewezen.

De rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen. De rechtbank acht de benoeming van één deskundige, gelet op haar beperkte vraagstelling, voldoende. Deze deskundige dient bij de beantwoording van de aan hem/haar te stellen vragen als uitgangspunt te hanteren dat een erfpachter geen aanspraak heeft op de waardestijging van de in erfpacht uitgegeven grond, dat uitgegaan moet worden van de actuele waarde van de grond in bebouwde staat en dat voor het waardedrukkende effect van het erfpachtrecht een depreciatie van 25 procent mag worden toegepast, waarbij geldt dat deze depreciatie bij de verkoop van het bloot eigendom aan de zittende erfpachter gelijkelijk verdeeld mag worden onder SBB en de erfpachters.

De rechtbank is voornemens de volgende vragen te stellen:

i) Klopt het dat Wiberg bij haar taxatie rekening gehouden heeft met de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen? Zo ja, welke aftrek heeft Wiberg toegepast en is dit de juiste aftrek voor de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen? Indien dat niet het geval is, welke aftrek dient te worden toegepast voor de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen?

ii) Leidt de residuele methode die ten grondslag ligt aan de Prijstoets op zichzelf tot een kavelprijs in bebouwde staat? Zo ja, betekent dit dat er in de gegeven situatie bij de door het RVB getaxeerde percelen géén (nadere) aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat hoeft plaats te vinden? Zo nee, welke (nadere) aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat moet volgens u worden toegepast om bij die percelen te komen tot een redelijke, marktconforme prijs?

iii) Is de markt voor de (ver)koop van (bloot) eigendom van grond op Texel en Terschelling vergelijkbaar? Is een generieke verhoging van de door Wiberg getaxeerde grondwaardes met 14,3 procent zoals heeft plaatsgevonden naar uw mening voldoende gerechtvaardigd? Zo nee, is een verhoging op zichzelf gerechtvaardigd, zo ja welke en waarom?

iv) Zijn er nog andere taxatiekundige aspecten die de rechtbank bij haar beoordeling of het Prijsaanbod en de Prijstoets marktconform zijn in aanmerking dient te nemen en zo ja welke?

Ten aanzien van het verdere procesverloop bepaalt de rechtbank dat SET c.s. een akte dienen te nemen waarin zij zich mogen uitlaten over de in 5.95 verwoorde voorgenomen vraagstelling aan de deskundige. Vervolgens krijgen SBB c.s. de gelegenheid om bij antwoordakte te reageren. Verder krijgen partijen de instructie om gezamenlijk een voorstel te doen voor een te benoemen deskundige. SET c.s. dienen in hun akte te vermelden welke deskundige partijen willen voorstellen. Indien partijen er niet in slagen om tot een gezamenlijk voorstel te komen, dienen zij zich over de persoon van de deskundige en de aan hem/haar te stellen eisen uit te laten. De rechtbank overweegt volledigheidshalve dat deze instructie beperkt is tot de vraagstelling aan de deskundige en dat stellingen die buiten de reikwijdte van deze instructie vallen niet zijn toegestaan en door de rechtbank buiten beschouwing gelaten zullen worden.