De in deze conclusie opgenomen citaten uit jurisprudentie en literatuur zijn zonder daarin voorkomende voetnoten opgenomen. Citaten met een tekstbewerking, zoals onderstrepingen, vet- of cursiefzettingen, zijn veelal als onbewerkt weergegeven.
Inhoudsopgave
HR, 25-11-2011, nr. 10/02543
HR, 25-11-2011, nr. 10/02543
Documentgegevens:
ECLI:NL:HR:2011:BS1685
- Instantie
Hoge Raad (Civiele kamer)
- Datum
25-11-2011
- Zaaknummer
10/02543
- Conclusie
Mr. R.L.H. Ijzerman
- LJN
BS1685
- Roepnaam
Dowato c.s./BBL
- Vakgebied(en)
Ruimtelijk bestuursrecht (V)
- Brondocumenten en formele relaties
ECLI:NL:HR:2011:BS1685, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 25‑11‑2011; (Cassatie)
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2011:BS1685
ECLI:NL:PHR:2011:BS1685, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 09‑09‑2011
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2011:BS1685
Beroepschrift, Hoge Raad, 09‑06‑2010
- Vindplaatsen
Uitspraak 25‑11‑2011
Inhoudsindicatie
Onteigening gronden in Eendragtspolder. Schadeloosstelling. Verwerping visie dat bij bepaling waarde onteigende gronden krachtens art. 40d Ow. mede moet worden gelet op bestemmingen gronden in Zuidplaspolder, niet onjuist en niet onbegrijpelijk. Klacht dat bij waardebepaling de op de onteigende gronden volgens geldende bestemmingsplannen rustende bestemmingen moeten worden weggedacht, mist belang nu uitgesloten is dat buiten beschouwing laten tot hogere waardering onteigende gronden zal kunnen leiden. Oordeel dat onteigende gronden geen duurzame belegging vormden als in jurisprudentie Hoge Raad bedoeld (HR 6 juni 2003, LJN AH9904, NJ 2003/550). Afwijzing vergoeding wegens waardevermindering overblijvende gronden. Aanwezigheid zand in onteigende gronden geen waardevermeerderende invloed; in onderhavig geval niet te verwachten dat nodige vergunningen voor winning bodembestanddelen zullen worden verkregen. Verwerping overige klachten met toepassing art. 81 RO.
25 november 2011
Eerste Kamer
10/02543
DV/RA
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiseres 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [Eiseres 2],
gevestigd te [vestigingsplaats],
3. BEHEERMAATSCHAPPIJ DE HEFBRUG B.V.,
gevestigd te Waddinxveen,
EISERESSEN tot cassatie,
advocaten: mr. C.M.E. Verhaegh en mr. R. van der Zwan,
t e g e n
HET BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,
zetelende te 's-Gravenhage,
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] c.s. en BBL.
1. Het geding in feitelijke instantie
BBL heeft bij exploot van 21 november 2008 de eiseressen tot cassatie onder 1 en 3 gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage en gevorderd ten behoeve de uitvoering van de bestemmingsplannen "Eendragtspolder" en "Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO" vervroegd uit te spreken de onteigening van de in het exploot van dagvaarding nader omschreven percelen en perceelsgedeelten (grondplannummers [001 t/m 017]) gelegen in de kadastrale gemeente Zevenhuizen, waarvan de eiseressen tot cassatie onder 1 en 3 als eigenaren zijn aangewezen en een rechter-commissaris en deskundigen te benoemen.
Bij vonnis van 4 februari 2009 heeft de rechtbank, onder meer, de eiseres tot cassatie onder 2 als tussenkomende partij toegelaten, de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld op € 930.715,20 en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
Bij vonnis van 14 april 2010 heeft de rechtbank, voor zover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [eiseres] c.s. vastgesteld op € 1.230.800,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 930.715,20, alsmede op een samengestelde rente van 3% over € 300.084,80 vanaf 1 mei 2009 tot 14 april 2010.
Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
[Eiseres] c.s. hebben tegen het vonnis van de rechtbank van 14 april 2010 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
BBL heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van [eiseres] c.s. heeft bij brief van 22 september 2011 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 Onteigend zijn een zeventiental (gedeelten van) percelen akkerbouwland met een totale oppervlakte van 14.48.00 ha gelegen in de Eendragtspolder te Zevenhuizen (destijds gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, thans gemeente Zuidplas). De onteigening is geschied ter uitvoering van de bestemmingsplannen "Eendragtspolder" en "Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO".
Deze bestemmingsplannen voorzien in een gedeeltelijke herindeling van de nog hoofdzakelijk agrarisch gebruikte Eendragtspolder met 152 ha open water en 148 ha plas-dras- en recreatiegebied. De primaire functie van de aan te leggen waterplas is waterberging met een capaciteit van 2,8 miljoen m³ water. Het overige gebied heeft een secundaire bergingscapaciteit van nog eens 1,2 miljoen m³ water. In de waterplas voorzien de bestemmingsplannen in de aanleg van een wedstrijdroeibaan. Op de onteigende percelen en perceelsgedeelten rusten volgens de bestemmingsplannen de bestemmingen "Water", "Recreatiegebied", "Hoofdwatergang", "Groenvoorzieningen" en de dubbelbestemming "Primair waterkering".
Het vonnis van 4 februari 2009 waarbij de onteigening vervroegd is uitgesproken is op 1 mei 2009 ingeschreven in de openbare registers.
3.2 In haar vonnis van 14 april 2010 heeft de rechtbank, uitgaande van een werkelijke waarde van de onteigende gronden van € 8,50 per m², de schadeloosstelling vastgesteld op € 1.230.800,--.
3.3 Het eerste middel betoogt dat de rechtbank bij de waardebepaling van de onteigende gronden ten onrechte art. 40d Ow. niet heeft toegepast en daardoor in strijd met art. 40 Ow. geen volledige schadeloosstelling heeft vastgesteld. Voorts klaagt het middel dat het oordeel van de rechtbank dat de onteigende gronden geen deel uitmaken van een complex als bedoeld in art. 40d onbegrijpelijk, althans onvoldoende, is gemotiveerd.
3.4 De klachten falen. De rechtbank heeft in haar rov. 32, in het voetspoor van de deskundigen, geoordeeld dat de realisering van waterberging en recreatiegebied in de Eendragtspolder een op zichzelf staande ruimtelijke ontwikkeling vormt die losstaat van de toekomstige ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Hiermee verwierp de rechtbank de visie dat de voor de realisering van waterberging en recreatiegebied nodige gronden in de Eendragtspolder samen met de voor de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder nodige gronden als één geheel in exploitatie zullen worden gebracht zodat bij de bepaling van de waarde van de onteigende gronden krachtens art. 40d mede zou moeten worden gelet op de bestemmingen van gronden die in de Zuidplaspolder zijn gelegen.
Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Voor het overige hangt het zozeer samen met waarderingen van feitelijke aard, dat het in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. Het oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
3.5 Voor zover het middel erover klaagt dat de rechtbank in rov. 32 geen of onvoldoende acht heeft geslagen op "een grote hoeveelheid informatie" waarnaar [eiseres] c.s. in hun notitie ter descente en in hun reactie op het concept deskundigenrapport hebben verwezen en op "de uitvoerige overwegingen" van [eiseres] c.s. in die notitie, mist die klacht de nodige precisie.
3.6 Het tweede middel klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft gevolgd de visie van [eiseres] c.s. dat de bestemmingsplannen "Eendragtspolder" en "Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO" moeten worden vereenzelvigd met het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zodat bij de waardebepaling van de onteigende gronden de daarop volgens die bestemmingsplannen rustende bestemmingen moeten worden weggedacht. Voorts betoogt het middel dat de rechtbank de hiervoor bedoelde bestemmingen had moeten wegdenken omdat sprake is van een dwangbestemming.
3.7.1 Indien bij de waardebepaling van de onteigende gronden geen rekening behoort te worden gehouden met de bestemmingen die de hiervoor genoemde bestemmingsplannen aan die gronden geven, moet rekening worden gehouden met de bestemming "Agrarische doeleinden" die, zoals de deskundigen op blz. 10 van hun rapport hebben vermeld, het voorheen geldende bestemmingsplan "Zevenhuizen Landelijk Gebied 1990" aan de onteigende gronden gaf.
De rechtbank is bij het bepalen van de waarde van de onteigende gronden uitgegaan van de agrarische waarde. Het door [eiseres] c.s. verlangde wegdenken zou slechts tot een hogere dan de agrarische waarde kunnen leiden, indien aan die gronden, zoals het middel onder 2.4 betoogt, een verwachtingswaarde toekomt die boven de agrarische waarde ligt.
3.7.2 Van dit laatste kan echter niet worden uitgegaan. Op de bladzijden 14 en 15 van hun rapport hebben de deskundigen uiteengezet waarom, anders dan [eiseres] c.s. hebben betoogd, uit de in 1995 vastgestelde Structuurvisie Zevenhuizen-Moerkapelle niet valt af te leiden dat de thans onteigende gronden op enig moment in de toekomst voor bebouwing in aanmerking zouden komen, en dat een dergelijke invulling van de Eendragtspolder ook niet zou hebben gepast in het vigerend beleid van de Provincie Zuid-Holland zoals dat valt af te leiden uit de Nota van Wijziging bij gelegenheid van de vaststelling van het Streekplan Zuid-Holland Oost op 18 november 1994. Voorts hebben de deskundigen in dit verband nog gewezen op de enige tijd later, separaat van de plannen voor waterberging in de Eendragtspolder, ontwikkelde plannen voor grootschalige herinrichting van de Zuidplaspolder, onder meer ten behoeve van woningbouw, waardoor woningbouwontwikkeling in de Eendragtspolder volgens de deskundigen in het geheel niet voor de hand zou liggen, ook niet indien het huidige bestemmingsplan zou worden weggedacht. Op blz. 27 van hun rapport hebben de deskundigen ten slotte nog uiteengezet waarom ook de inhoud van de Gebiedsvisie Zuidplaspolder van 4 augustus 2001, waaruit volgens [eiseres] c.s. valt af te leiden dat destijds de gedachten ernaar uitgingen om in de Eendragtspolder het realiseren van nieuwe landgoederen toe te staan, niet meebrengt dat aan de onteigende gronden thans een hogere dan de agrarische waarde kan worden toegekend.
3.7.3 Deze zijdens [eiseres] c.s. bij de rechtbank niet nader bestreden argumentatie van de deskundigen kan, samen met de inhoud van de in rov. 21 van het vonnis vermelde Beleidsnotitie toepassing van vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden ten aanzien van de uitbreiding van bestaande glastuinbouwbedrijven in de Eendragtspolder, de Tweemanspolder en de Wilde Veenen, vastgesteld in mei 2002, waaruit, zoals de rechtbank oordeelde - in cassatie onbestreden - valt af te leiden dat de gemeente Zevenhuizen al geruime tijd eigener beweging het tegengaan van het verdichten van de Eendragtspolder nastreefde en deze open ruimte wilde gebruiken als bufferzone tegen de oprukkende verstedelijking van Rotterdam, tot geen andere conclusie leiden dan dat aan de onteigende gronden, als de daarop volgens de geldende bestemmingsplannen rustende bestemmingen buiten beschouwing worden gelaten, geen verwachtingswaarde zal kunnen worden toegekend die boven de agrarische waarde uitstijgt.
3.7.4 Waar dus uitgesloten is dat het buiten beschouwing laten van de thans geldende bestemmingen tot een hogere waardering van de onteigende gronden zal kunnen leiden, kan het middel bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden.
3.8 Het derde middel is gericht tegen de beslissing van de rechtbank (rov. 56) dat [eiseres] c.s. geen aanspraak kunnen maken op vergoeding van kosten van wederbelegging. De rechtbank kwam, verwijzend naar de in de jurisprudentie ontwikkelde criteria als vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2003, LJN AH9904, NJ 2003/550, tot die beslissing op grond van haar oordeel (rov. 59) dat de onteigende gronden niet als duurzame belegging werden aangehouden terwijl de onteigenden geen redelijk belang hebben om opnieuw in onroerende zaken te beleggen.
3.9 Het middel betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het in dit geval wel degelijk gaat om een duurzame belegging. Die klacht kan niet tot cassatie leiden omdat het bestreden oordeel van de rechtbank als van feitelijke aard in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. Anders dan het middel onder 3.3 betoogt, kunnen de in rov. 56 van het bestreden vonnis vermelde, door de deskundigen in aanmerking genomen, omstandigheden, te weten dat niet aannemelijk is dat de onteigende agrarisch gebruikte en bestemde gronden beoogd waren als duurzame belegging en dat de aankoop van deze gronden door [eiseres] c.s. veeleer gericht zal zijn geweest op een verwachte waardestijging vanwege een toekomstige bestemmingswijziging van de grond, zeer wel bijdragen tot het oordeel van de rechtbank dat de onteigende gronden geen duurzame belegging vormden als in de jurisprudentie van de Hoge Raad bedoeld.
3.10 Het vierde middel betreft de vraag of een gedeelte van 25.000 m² van de niet onteigende gronden van [eiseres] c.s. als gevolg van de onteigening een waardevermindering hebben ondergaan doordat die gronden een gerende erfgrens hebben gekregen die volgens de deskundigen meebrengt dat die gronden moeilijker agrarisch zijn te exploiteren. BBL heeft de visie van de deskundigen op dit punt bestreden. De rechtbank heeft (rov. 55) het standpunt van BBL aanvaard en geen vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende toegekend. Het middel bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat deze gronden zodanig moeilijker zijn te exploiteren dat daaraan een lagere waarde moet worden toegekend.
De rechtbank motiveerde dit oordeel met de vaststelling dat de gronden een dusdanige breedte hebben, dat de onteigening niet heeft geleid tot een ongunstige vorm die kan worden geacht van invloed te zijn op de prijs die een gegadigde voor de gronden zal willen betalen. Het middel is gericht tegen deze vaststelling. Het faalt, nu het oordeel van de rechtbank, mede in het licht van de tot de processtukken behorende kaarten, voldoende begrijpelijk is.
3.11 Het vijfde middel bestrijdt het oordeel van de rechtbank (rov. 37-40) dat het in de onteigende gronden aanwezige zand geen waardevermeerderende invloed heeft, nu bij de realisering van het werk waarvoor onteigend is geen zand zal vrijkomen dat een op geld waardeerbaar voordeel zal opleveren. De klacht van het middel komt erop neer dat de rechtbank, in het voetspoor van de deskundigen, een verkeerd criterium heeft gehanteerd.
Zij had volgens het middel een waardeverhoging moeten aannemen nu, zoals gesteld is door [eiseres] c.s., een economisch verantwoorde exploitatie van de onteigende gronden voor zandwinning mogelijk is. De klacht is ongegrond. Indien het onteigende winbare bodembestanddelen bevat, kan dat een meerwaarde meebrengen. Het moet dan echter, anders dan het middel onder 5.3 betoogt, wel gaan om een winning van bodembestanddelen waarvan te verwachten valt dat de daarvoor nodige vergunningen van overheidswege zullen worden verkregen. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake geweest, zodat de rechtbank geen onjuiste maatstaf heeft aangelegd door op grond van haar oordeel dat bij de realisering van het werk waarvoor onteigend is geen voordeel zal ontstaan door vrijkomend zand, geen meerwaarde aan de onteigende gronden toe te kennen.
3.12 Voor zover de middelen klachten bevatten die in het voorgaande nog niet zijn behandeld, kunnen deze niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van BBL begroot op € 385,34 aan verschotten en € 1.100,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, W.A.M. van Schendel, C.E. Drion en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 25 november 2011.
Conclusie 09‑09‑2011
Mr. R.L.H. Ijzerman
Partij(en)
Conclusie inzake:
[Eiseres] c.s.
tegen
Bureau Beheer Landbouwgronden
Inleiding
1.1
In deze cassatieprocedure komt eiser op tegen de hoogte en de wijze van berekening van de hem wegens onteigening toegekende schadeloosstelling, welke eiser onvolledig acht.
1.2
In onderdeel 2 van de conclusie worden de feiten en het procesverloop bij de Rechtbank besproken; onderdeel 3 ziet op het procesverloop in cassatie. De middelen worden in onderdeel 4 behandeld1., met conclusie in onderdeel 5.2.
1.3
Feiten en procesverloop bij de Rechtbank
2.1
De gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle (hierna: de Gemeente) heeft op 13 december 2005 het bestemmingsplan ‘Eendragtspolder’ vastgesteld. Tevens heeft de Gemeente op 18 september 2007 het bestemmingsplan ‘Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 Wet Ruimtelijke Ordening’ vastgesteld. In deze bestemmingsplannen is de planologische grondslag gelegen voor met name een grootschalige waterberging, een plas-, dras- en recreatiegebied. Een gedeelte van het plangebied heeft de bestemming ‘Agrarische doeleinden en landschappelijke waarden’ overeenkomstig het huidige gebruik en de eerdere bestemming.
2.2
Bij Koninklijk Besluit van 29 augustus 20083. zijn op verzoek van de Dienst Landelijk Gebied van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit namens het Bureau Beheer Landbouwgronden (hierna: BBL) onder meer 17 percelen akkerbouwland met een gezamenlijke grootte van 14.48.80 ha, plaatselijk bekend Zuideinde te Zevenhuizen, ter onteigening aangewezen. De percelen zijn kadastraal bekend bij de gemeente Zevenhuizen onder sectie [A], nummers: [018 t/m 035]. De onteigening is geschied ten behoeve van de uitvoering van voornoemde bestemmingsplannen.
2.3
Beheermaatschappij De Hefbrug B.V. en [eiseres 1] waren ten tijde van de dagvaarding tot onteigening juridisch eigenaar van de percelen. Tussen partijen is niet in geschil dat Beheermaatschappij De Hefbrug B.V. inmiddels is gefuseerd. Hierover is door de Rechtbank te 's‑Gravenhage (hierna: de Rechtbank) in haar vonnis van 4 februari 2009 vastgesteld:4.
- ‘15.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Hefbrug inmiddels is gefuseerd met [eiseres 2], waarbij laatstgenoemde de verkrijgende en Hefbrug de verdwijnende rechtspersoon is. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 2:311 Burgerlijk Wetboek gaat de verdwijnende rechtspersoon teniet en neemt de verkrijgende rechtspersoon de procespositie van de verdwijnende in. In onderhavig geval leidt dit ertoe dat [eiseres 2] de positie inneemt van de Hefbrug. Het door het BBL aan de Hefbrug en [eiseres 1] gedane aanbod wordt derhalve geacht te zijn gedaan aan [eiseres 2] en [eiseres 1]. (…).’
2.4
Bij incident hebben de volgende partijen verzocht in de onderhavige procedure te mogen tussenkomen: 1. Ontwikkelingsmaatschappij Eendrachtspolder V.O.F, [eiseres 1] en [A] B.V. (hierna te noemen: de Eendrachtspolder), 2. [eiseres 2] (hierna te noemen: [eiseres 2]) en 3. [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna te noemen: [betrokkene]).
2.5
De Rechtbank te 's‑Gravenhage (hierna: de Rechtbank) heeft het verzoek van de Eendrachtspolder niet toegewezen en heeft [eiseres 2] en [betrokkene] als tussenkomende partijen toegelaten.
2.6
De Rechtbank heeft bij voornoemd vonnis ten name en ten behoeve van het BBL de vervroegde onteigening uitgesproken van voornoemde percelen gelegen in de Eendrachtspolder te Zevenhuizen en het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiseres 2] en [eiseres 1] vastgesteld op € 930.715,20 tot welk bedrag [eiseres 2] en [eiseres 1] (hierna: [eiseres] c.s.) ieder voor de helft gerechtigd zijn en waarvan door het BBL rechtstreeks aan [betrokkene] uit te keren € 493.125,71.
2.7
De percelen zijn per 1 mei 2009 in eigendom overgegaan van [eiseres] c.s. op BBL door inschrijving in de openbare registers van het voornoemde op 4 februari 2009 gewezen vonnis.
2.8
De Rechtbank heeft voorts bij haar uitspraak tot vervroegde onteigening drie deskundigen (hierna: de deskundigen) benoemd. In hun rapport, ter griffie van de Rechtbank gedeponeerd op 24 december 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [eiseres] c.s. als volgt begroot:
De waarde | € | 1.219.122 |
De bijkomende schade | € | 50.000 |
€ | 1.269.122 |
2.9
De Rechtbank heeft bij vonnis van 14 april 20105. de schadeloosstelling voor [eiseres] c.s. vastgesteld op € 1.230.800, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 930.715,20, alsmede op een samengestelde rente van 3% over € 300.084,80 vanaf 1 mei 2009 tot 14 april 2010. Het bedrag van € 1.230.800 is als volgt bepaald:6.
De waarde (van de gronden) | € | 1.230.800 |
De bijkomende schade (waardevermindering van het overblijvende) | € | 0 |
€ | 1.230.800 |
2.10
Hiertoe heeft de Rechtbank, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen:
‘Het planologisch kader
(…)
- 11.
De deskundigen zijn uitgegaan van het volgende. De toelichting bij het bestemmingsplan Eendragtspolder 2005 vermeldt dat de aanleiding voor het herzien van het oude bestemmingsplan was gelegen in enerzijds de wettelijke herzieningsplicht en anderzijds het afstemmen op het vigerend beleid. De rijksoverheid heeft zich gerealiseerd dat er, mede als gevolg van de klimaatsveranderingen, meer behoefte is aan waterbergingscapaciteit. Zij heeft dat vastgesteld in het Nationaal Bestuursakkoord Water. Daaruit volgt dat de waterbergingscapaciteit regionaal moet worden vergroot. In de Nota Ruimte is vervolgens tot uidrukking gebracht dat waar nodig extra ruimte voor water wordt gecreëerd. Het Hoogheemraadschap Schieland heeft vervolgens in 2001 in zijn Nota Water en Ruimtelijke Ordening de Eendragtspolder aangeduid als meest geschikte polder voor grootschalige waterberging in deze regio. In de Deelstroomvisie Midden-Holland uit 2003 is waterberging in de Eendragtspolder randvoorwaardenstellend geacht voor verdere inrichting en gebruik. Een bergingscapaciteit van circa 4 miljoen m3 is noodzakelijk geacht.
- 12.
Voorts wordt in de toelichting bij het bestemmingsplan gewezen op de plannen uit het Structuurschema Groene Ruimte (1998) en de actualisering Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (VINAC) om in het gebied Zoetermeer-Zuidplas meer dan 2000 hectare bos, recreatiegebied en natuur te realiseren. In 2002 zijn door het Rijk, de provincie Zuid-Holland, de stadsregio Rotterdam en de gemeenten Rotterdam en Schiedam de Intentieafspraken verstedelijking tot 2010 Stadsregio Rotterdam opgesteld en voortbouwend daarop het Gebiedsperspectief Eendragtspolder. Hieruit blijkt volgens de toelichting dat voor een groot deel van de Eendragtspolder zowel een waterbergende als een recreatieve functie wordt beoogd. Er lijkt weliswaar een samenhang te zijn met de beoogde transformatie van de Zuidplaspolder, maar er is voor wat betreft de Eendragtspolder ook sprake van een autonome ontwikkeling op basis van eerder vastgestelde uitgangspunten, die leidend zijn voor het Intergemeentelijk Structuurplan (vastgesteld in 2006) en de partiële herziening Streekplan Zuid-Holland Oost (vastgesteld in 2003).
- 13.
Het bestemmingsplan Eendragtspolder dient blijkens de toelichting (boven)regionale belangen, zoals het realiseren van een grootschalige primaire waterberging, een gecombineerd plas-dras en recreatiegebied, tevens secundaire waterberging, een roeibaan van (inter)nationale allure, een bufferzone tegen de oprukkende verstedelijking van Rotterdam (inclusief de nieuwe woonwijk Nesselande) en een extra schakel in de ecologische hoofdstructuur van Nederland (Hitland-Rottewig-Tweemanspolder/Wilde Venen-Bentwoud).
- 14.
Voorafgaand aan de totstandkoming van het bestemmingsplan heeft de gemeente in 1995 de Structuurvisie Zevenhuizen-Moerkapelle reeds aangegeven dat de Eendragstpolder een recreatief ingevulde bufferfunctie zal moeten gaan vervullen tegen de oprukkende verstedelijking van de gemeente Rotterdam (Nesseland). De structuurvisie bevat diverse scenario's om een ontwikkeling van de Eendragtspolder voor te bereiden waarbij het open en landelijk karakter van het gebied behouden blijft, maar ook functieverandering van agrarisch gebruik naar extensieve recreatie met ‘bijzondere en kansrijke woonmilieus’ mogelijk wordt geacht.
(…)
De waarde
- 17.
De deskundigen zijn bij het bepalen van de waarde uitgegaan van de agrarische waarde. Omdat het hier een onteigening betreft ten behoeve van de realisering van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bestemmingen ‘water’ en ‘recreatiegebied’, tenzij zou komen vast te staan dat de gemeente bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een door het rijk of de provincie ontwikkeld plan waarbij aan de percelen reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. De deskundigen verwijzen in dit verband naar de arresten Staat/Matser HR 22 november 1978, NJO 1979, 1 en Staat/Markus HR 18 juni 1980, NJO 1980, 7 en, meer recent, […]/Noord-Holland HR 22-02-2002, NJ 2002, 365. Hiervan is echter volgens de deskundigen geen sprake. Omdat de bestemmingen water en recreatiegebied een waardedrukkend effect hebben, ontleend het onteigende zijn hoogste waarde aan het bestaande agrarisch gebruik.
Dwangbestemming
- 18.
De deskundigen benadrukken dat het bestemmingsplan Eendragtspolder niet alleen voorziet in de realisering van waterberging en recreatiegebied, maar ook een substantieel plandeel agrarische doeleinden en inpassing woonbebouwing bevat. Uit de inleiding tot het bestemmingsplan leiden deskundigen af dat de noodzaak voor de realisering van waterbergingscapaciteit voortvloeit uit rijks en provinciaal beleid. De waterbergingscapaciteit dient geen gemeentelijk maar een regionaal belang. Deskundigen hebben echter niet kunnen vaststellen dat de exacte situering en begrenzing van de waterberging voorafgaand aan de vaststelling door provincie of rijk is geschied. Zij gaan er daarom van uit dat de gemeente wel degelijk invloed heeft gehad op de situering en begrenzing daarvan. Hetzelfde geldt voor de bestemming ‘recreatiegebied’. Mede omdat de gemeente een financiële bijdrage van een half miljoen euro aan het bestemmingsplan heeft geleverd, hetgeen niet voor de hand ligt bij een echte dwangbestemming, hebben deskundigen geconcludeerd dat deze situatie verschilt van de casusposities in bovengenoemde arresten Staat/Matser en Staat/Markus waar een wegtracé op perceelsniveau door een hoger bestuursorgaan voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan was vastgesteld.
- 19.
Het BBL is van mening dat er op basis van de totstandkomingsgeschiedenis van het bestemmingsplan Eendragtspolder wel degelijk sprake is van een dwangbestemming, die moet worden weggedacht, omdat de gemeente in volle vrijheid niet zou hebben gekozen voor een bestemmingsplan dat voorziet in een dergelijke grootschalige waterberging.
- 20.
Gedaagde heeft primair eveneens bepleit dat bij dit onteigeningsproject sprake is van een dwangbestemming die moet worden weggedacht nu de gemeente geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij de door rijk en/of provincie reeds ontwikkelde plannen, omdat de noodzaak voor realisering van een omvangrijke waterbergingscapaciteit in de Eendragtspolder voortvloeit uit op rijksniveau vastgesteld beleid, met name het Nationaal Bestuursakkoord Water en de Nota Ruimte. Volgens gedaagde was er voor de gemeente geen andere mogelijkheid dan in het bestemmingsplan Eendragtspolder 2005 de bestemmingen water/recreatiegebied/hoofdwatergang/groenvoorziening en primaire waterkering voor deze polder vast te leggen. Daardoor zou dit bestemmingsplan zo gericht en afgestemd zijn op het werk waarvoor is onteigend (de waterberging) en op de plannen daartoe, dat de invloed van het bestemmingsplan op de waarde is te beschouwen als een gevolg van de onteigening en de plannen daartoe. Bij die stand van zaken noopt artikel 40c ten 3e Ow tot het buiten aanmerking laten van die invloed op de waarde van het onteigende.
- 21.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming, gelet op hetgeen dienaangaande in het rapport is betoogd. In dit geval was er weliswaar sprake van op rijksniveau vastgesteld beleid, waaruit de noodzaak tot het realiseren van een omvangrijke waterbergingscapaciteit in de Eendragtspolder voortvloeide, maar uit de Beleidsnotitie toepassing van vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden ten aanzien van de uitbreiding van bestaande glastuinbouwbedrijven in de Eendragtspolder, de Tweemanspolder en de Wilde Veenen vastgesteld in mei 2002 valt evenzeer af te leiden dat de gemeente Zevenhuizen al geruime tijd eigener beweging het tegengaan van het verdichten van de Eendragtspolder nastreefde en deze open ruimte wilde gebruiken als bufferzone tegen de oprukkende verstedelijking van Rotterdam. Bovendien is niet uit de in het geding gebrachte stukken af te leiden dat de exacte situering en begrenzing van de waterberging, voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, door provincie of rijk is vastgesteld. De gemeentelijke bijdrage aan de kosten van uitvoering van de bestemmingsplannen bevestigd dat niet van een dwangbestemming kan worden gesproken.
- 22.
Gedaagde heeft nog aangevoerd dat er momenteel diverse procedures bij de Hoge Raad aanhangig zijn waarin in cassatie wordt geklaagd dat de rechtbank Rotterdam in een aantal onteigeningszaken ten behoeve van de provinciale weg N 209 ten onrechte heeft geoordeeld dat er in die zaken geen sprake is van een dwangbestemming. Volgens hem betreft het hier gelijksoortige procedures als de onderhavige. De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat het hier gaat om vergelijkbare gevallen en gaat aan dit betoog voorbij.
- 23.
Nu is vastgesteld dat geen sprake is van een dwangbestemming die moet worden weggedacht behoeft de vraag of, uitgaande van de voorheen geldende agrarische bestemming, de gronden een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde bezaten, niet meer te worden beantwoord.
Complex
(…)
- 32.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat de bestemmingen waterberging en recreatie in de Eendragtspolder een onafhankelijke ruimtelijke ontwikkeling vormen. De capaciteit overstijgt de behoefte van de Zuidplaspolder verre. Aannemelijk is geworden dat deze waterberging is te beschouwen als een zelfstandige ontwikkeling ten behoeve van een veel groter gebied dan alleen de Zuidplaspolder en ook zonder de ‘rode’ ontwikkelingen in de Zuidplaspolder zou zijn gerealiseerd. Ook uit de aanzienlijke recreatieve bestemming in het bestemmingsplan valt op te maken dat hier sprake is van een zelfstandige ontwikkeling. Voorts valt uit de stukken die zijn overgelegd geen financiële relatie te destilleren tussen de Eendragtspolder en de Zuidplaspolder. De rechtbank heeft geen aanleiding te veronderstellen dat er, bewust of onbewust, stukken zijn achtergehouden waaruit die relatie wel zou kunnen blijken. Tenslotte vindt de ontwikkeling van de Eendragtspolder eerder plaats dan de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder.
- 33.
Ter ondersteuning van de stelling dat er sprake is van een complex heeft gedaagde nog aangevoerd de beschikking van de rechtbank Rotterdam van 12 oktober 2000, zaak/rekestnummer 131934 / HA RK 00/40 in een Wvg-prijsvaststellingsprocedure (Koedoodzone), alsmede de beschikking van deze rechtbank van 2 april 2008, zaak/rekestnummer 286111 / HA RK 07-428 inzake eveneens een Wvg-procedure (Zevenhuizen-Moerkapelle/Duijndam).
- 34.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijking met de zaak Koedoodzone niet opgaat, omdat de recreatieve Koedoodzone niet gerealiseerd zou zijn zonder de naastgelegen bouwontwikkelingen. De zaak Duijndam is evenmin vergelijkbaar, omdat daar nog niet duidelijk was hoe de grenzen tussen de ‘rode’ en de ‘groene waterparel’ zouden komen te liggen. In beide zaken was nu juist géén zelfstandige ontwikkeling waar te nemen, waardoor er reden was de vergoeding op basis van de complexwaarde vast te stellen.
- 35.
De rechtbank acht het goed voorstelbaar dat gedaagde, die allerlei ‘rode’ ontwikkelingen om zich heen ziet plaatsvinden, maar een vergoeding voor zijn onteigende gronden krijgt die gebaseerd is op de agrarische waarde, achterblijft met het gevoel net op de verkeerde plaats te zitten.
- 36.
De rechtbank ziet daarin echter geen aanleiding te komen tot een ruimere opvatting van het complexbegrip zoals door gedaagde bepleit. In dit verband is van belang dat bij die benadering niet is te beoordelen welk criterium moet worden gehanteerd en hoe de omslag moet worden berekend (zie HR 11-07-2008, LJN; BD2407 […]/Enschede).
Winbare bodembestanddelen
- 37.
Gedaagde heeft gesteld dat als gevolg van de realisatie van het werk waarvoor wordt onteigend zand zal vrijkomen en dat het voordeel daarvan aan haar moet toekomen.
- 38.
Deskundigen stellen dat het gaat om de vraag of de voor de onteigenaar opkomende voordelen wegens het vrijkomen van nuttig aanwendbaar zand gedeeld moeten worden met de onteigende. Dit is alleen aan de orde als er daadwerkelijk sprake is van het realiseren van dergelijke voordelen. Deskundigen hebben in hun rapport vastgesteld dat gedeputeerde staten van Zuid-Holland in 2004, op basis van het onderzoek van Adviesbureau De Meent ‘Financiële haalbaarheid zandwinning Eendragtspolder’, hebben besloten de Eendragtspolder niet langer als potentiële zandwinlocatie te zien. Gedaagde heeft vervolgens Cubic Square BV verzocht nader te adviseren omtrent de mogelijkheden van zandwinning. De deskundigen zijn van mening dat dit rapport, uit oktober 2009, uitgaat van een andere wijze van uitvoering van het werk, namelijk van een aanzienlijk diepere ontgraving dan is voorzien bij de realisering van het werk en van ontgraving van een substantieel gedeelte van de Eendragtspolder dat is gelegen buiten de huidige onteigeningsgrenzen. Op grond hiervan zijn de deskundigen van mening dat onvoldoende aannemelijk is dat bij de realisering van het werk waarvoor wordt onteigend sprake zal zijn van op geld waardeerbare voordelen vanwege zandwinning.
- 39.
Door het BBL is benadrukt dat er in het werk waarvoor wordt onteigend, omdat er slechts drie meter diep gegraven hoeft te worden, alleen klei wordt afgegraven, die vervolgens binnen het plangebied wordt gebruikt. Er zal geen sprake zijn van ontgraven van zand, dat zich immers pas op een diepte van 15 meter bevindt.
- 40.
De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat hier een op geld waardeerbaar voordeel aanwezig is en zal de deskundigen in hun advies volgen.
(…)
Voorts
Bijkomende schade
- 52.
De overblijvende gedeelten van de percelen C, nummers [36 t/m 39] hebben als gevolg van de onteigening een gerende perceelsgrens gekregen en deskundigen zijn van oordeel dat de aangrenzende gedeelten met een oppervlakte van circa 25.000 m2 daardoor moeilijker zal zijn te exploiteren. Deskundigen adviseren de waardedaling van de desbetreffende gedeelten van het overblijvende te stellen op € 2,-- per m2, zodat als bijkomende schade aan gedaagde terzake van waardevermindering van het overblijvende moet worden vergoed een bedrag van (25.000 m2 à € 2,--=) € 50.000,--.
- 53.
Gedaagde is het hiermee eens.
- 54.
Het BBL betwist deze waardevermindering en stelt dat deskundigen niet onderbouwen waarom er sprake is van een moeilijker te exploiteren terrein.
- 55.
Met betrekking tot de waardevermindering van de overblijvende perceelsgedeelten is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat een gedeelte van circa 25.000 m2 zodanig moeilijker is te exploiteren dat daaraan een lagere waarde moet worden toegekend. De gronden hebben een dusdanige breedte, dat de onteigening niet heeft geleid tot een ongunstige vorm die kan worden geacht van invloed te zijn op de prijs die een gegadigde voor die gronden zal willen betalen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende.’
Procesverloop in cassatie
3.1
[Eiseres] c.s. heeft tijdig en ook overigens op regelmatige wijze beroep in cassatie ingesteld.7. BBL heeft geantwoord. De partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten ter rolzitting van 25 februari 2011. [Eiseres] c.s. heeft daarop een nota van repliek ingediend en BBL een nota van dupliek.
3.2
[Eiseres] c.s. stelt de volgende vijf middelen voor. Deze worden in onderdeel 4 van deze conclusie beoordeeld.
I. Eerste middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van vormen ten aanzien van de gehanteerde grondslag voor waardering van de gronden van [eiseres] ten behoeve van de vaststelling van de schadeloosstelling voor de op vordering van het BBL onteigende perceelsgedeelten van [eiseres], waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen.
- 1.
Bij het vaststellen van de waarde van de op vordering van het BBL onteigende gronden heeft de rechtbank ten onrechte artikel 40d van de Onteigeningswet niet toegepast, waardoor de rechtbank ten behoeve van [eiseres] in strijd met artikel 40 van de Onteigeningswet geen volledige schadeloosstelling heeft vastgesteld.
(…)
II. Tweede middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van vormen ten aanzien van de gehanteerde grondslag voor waardering van de gronden van [eiseres] ten behoeve van de vaststelling van de schadeloosstelling voor de op vordering van het BBL onteigende perceelsgedeelten van [eiseres], waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen, doch wordt dit middel louter voorgesteld voor zover het aangevoerde onder het eerste middel van cassatie niet reeds tot vernietiging van het in cassatie bestreden vonnis leidt.
Bij het vaststellen van de waarde van de op vordering van het BBL onteigende gronden heeft de rechtbank ten onrechte artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet niet toegepast, waardoor de rechtbank ten behoeve van [eiseres] in strijd met artikel 40 van de Onteigeningswet geen volledige schadeloosstelling heeft vastgesteld.
(…)
III. Derde middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van vormen ten aanzien van de afwijzing door de rechtbank, in navolging van deskundigen, van de door [eiseres] gestelde aanspraak op vergoeding van kosten van wederbelegging, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen.
(…)
IV. Vierde middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van vormen ten aanzien van de afwijzing door de rechtbank, in afwijking van deskundigen, van aan [eiseres] toe te leggen vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen.
(…)
V. Vijfde middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van vormen ten aanzien van de afwijzing door de rechtbank van aan [eiseres] toe te leggen vergoeding van winbare bodembestanddelen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen.
Beoordeling van de middelen
Middel I: het niet toepassen van artikel 40d van de Onteigeningswet
4.1
Artikel 40d Ow luidt:
- 1.
Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden:
- a.
met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden;
- b.
met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.
- 2.
Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken.
4.2
Onder toepassing van de egalisatieregel van artikel 40d Ow wordt bij het bepalen van de prijs van een deel van een complex rekening gehouden met alle, voor de verschillende delen van dat complex geldende, bestemmingen. Volgens Van der Feltz e.a. is de ratio van deze bepaling de volgende:8.
‘(…) onteigenden dienen niet te worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex toevallig het ene stuk grond een andere (waardevoller) bestemming heeft dan het andere.’
4.3
De Rechtbank heeft geoordeeld dat het onteigende geen deel uitmaakt van een complex.9. Ik merk in dit kader vooreerst op dat dit oordeel van de Rechtbank in aanzienlijke mate berust op feitelijke vaststellingen welke zich in principe niet lenen voor nadere inhoudelijke toetsing of heroverweging in de cassatieprocedure.
4.4
Tegen het oordeel dat het onteigende geen deel uitmaakt van een complex richt zich de eerste klacht die ertoe strekt dat dit oordeel onbegrijpelijk is, althans onvoldoende is gemotiveerd. Hiertoe stelt eiser:
‘1.1
De rechtbank overweegt in het in cassatie bestreden vonnis onder meer het volgende:
- 32.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat de bestemmingen waterberging en recreatie in de Eendragtspolder een onafhankelijke ruimtelijke ontwikkeling vormen. De capaciteit overstijgt de behoefte van de Zuidplaspolder verre. Aannemelijk is geworden dat deze waterberging is te beschouwen als een zelfstandige ontwikkeling ten behoeve van een veel groter gebied dan alleen de Zuidplaspolder en ook zonder de ‘rode’ ontwikkelingen in de Zuidplaspolder zou zijn gerealiseerd. Ook uit de aanzienlijke recreatieve bestemming in het bestemmingsplan valt op te maken dat hier sprake is van een zelfstandige ontwikkeling. Voorts valt uit de stukken die zijn overgelegd geen financiële relatie te destilleren tussen de Eendragtspolder en de Zuidplaspolder. De rechtbank heeft geen aanleiding te veronderstellen dat er, bewust of onbewust, stukken zijn achtergehouden waaruit die relatie wel zou kunnen blijken. Tenslotte vindt de ontwikkeling van de Eendragtspolder eerder plaats dan de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder.
1.2
Voornamelijk op basis van de hiervoor geciteerde rechtsoverweging komt de rechtbank in rechtsoverweging 36. tot de conclusie dat geen sprake is van een complex als bedoeld in artikel 40d van de Onteigeningswet. [Eiseres] acht dit oordeel onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, daar naar een grote hoeveelheid informatie is verwezen en aan de rechtbank is overgelegd door [eiseres] over de besluitvorming omtrent de uitvoering van de waterberging en de recreatieve functies van de Eendragtspolder en de rechtbank blijkens rechtsoverweging 32. van het in cassatie bestreden vonnis geen, althans onvoldoende, acht heeft geslagen op deze informatie, althans onvoldoende heeft gemotiveerd op welke gronden zij slechts acht heeft geslagen op de informatie van het BBL en deskundigen.’
4.5
Eiser is blijkbaar van mening dat het onteigende deel uitmaakt van een complex, terwijl de Rechtbank heeft geoordeeld dat dit niet het geval is. Naar mijn mening is de geciteerde r.o. 32, houdende feitelijke vaststellingen en afwegingen, niet als zodanig innerlijk tegenstrijdig of onbegrijpelijk.
4.6
Ter fundering van zijn voormelde klacht heeft eiser verwezen naar ‘een grote hoeveelheid informatie’ door hem aan de Rechtbank overgelegd. Eiser stelt dat de Rechtbank geen, althans onvoldoende, acht heeft geslagen op deze informatie en dat de Rechtbank althans slechts acht heeft geslagen op de informatie van het BBL en diens deskundigen. In rechtsoverweging 11 tot en met 14 worden door de Rechtbank stukken aangehaald waarop het oordeel is gebaseerd.10.
4.7
Naar mijn mening heeft eiser onvoldoende duidelijk gemaakt op welke overlegde specifieke informatie de Rechtbank geen acht heeft geslagen en wat daarvan de precieze betekenis zou zijn. Daarop stuit deze klacht af.
4.8
De Rechtbank heeft geoordeeld:
- ‘35.
De rechtbank acht het goed voorstelbaar dat gedaagde, die allerlei ‘rode’ ontwikkelingen om zich heen ziet plaatsvinden, maar een vergoeding voor zijn onteigende gronden krijgt die gebaseerd is op de agrarische waarde, achterblijft met het gevoel net op de verkeerde plaats te zitten.
- 36.
De rechtbank ziet daarin echter geen aanleiding te komen tot een ruimere opvatting van het complexbegrip zoals door gedaagde bepleit. In dit verband is van belang dat bij die benadering niet is te beoordelen welk criterium moet worden gehanteerd en hoe de omslag moet worden berekend (zie HR 11-07-2008, LJN; BD2407 […]/Enschede).’
4.9
De Hoge Raad heeft in de zaak waarnaar in rechtsoverweging 36 door de Rechtbank wordt verwezen overwogen:11.
‘3.1
(…) Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat het onteigende een zaak is die een feitelijk en onlosmakelijk deel vormt van een als één geheel in exploitatie te brengen bestemmingsplan.
3.2
Het middel betoogt dat dit op zichzelf juiste oordeel van de rechtbank niet valt te rijmen met het uitgangspunt dat ten grondslag ligt aan de, door de rechtbank overgenomen, taxatie van de deskundige, dat het uitwerkingsplan ‘Verlengde Euregioweg’ als afzonderlijk complex dient te worden beschouwd. (…)
3.3
De rechtbank heeft klaarblijkelijk volledig het advies van de door haar benoemde deskundige gevolgd. Daarmee heeft de rechtbank ook het oordeel van de deskundige in diens rapport overgenomen dat weliswaar een koppeling bestaat tussen woonbestemmingen binnen het bestemmingsplan ‘De Eschmarke’ en de hoofdwegbestemming van de Verlengde Euregioweg, doch dat ‘De Eschmarke’ gefaseerd en door middel van (gedeeltelijke) uitwerkingsplannen wordt uitgevoerd. Deze uitwerkingsplannen moeten volgens de deskundige als afzonderlijke bestemmingsplannen worden beschouwd. Tot het afzonderlijke in exploitatie te brengen complex ‘Verlengde Euregioweg’ behoren geen andere bestemmingen die voor egalisatie als bedoeld in art. 40d Ow in aanmerking komen, en er is ook geen sprake van dwangbestemming.
3.4
Het oordeel van de rechtbank, zoals dit mede in het licht van het advies van de deskundige moet worden begrepen, geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De omstandigheid dat de Verlengde Euregioweg mede dient tot (toekomstige) ontsluiting van in de omgeving liggende woonwijken dwingt niet tot de conclusie dat het hier gaat om als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Voor het overige hangt het oordeel van de rechtbank zozeer samen met waarderingen van feitelijke aard, dat het in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. Het is niet onbegrijpelijk. Daarop stuiten de klachten van het middel af.’
4.10
Tegen het oordeel van de Rechtbank en haar overwegingen zoals onder punten 35 en 36 weergegeven, richt zich de tweede klacht die ertoe strekt dat voornoemde overwegingen in strijd zouden zijn met het recht. Hiertoe stelt eiser:
‘1.5
(…). Deze overwegingen zijn in het licht van het door gedaagde aangevoerde namelijk onjuist. [Eiseres] heeft de rechtbank voorgehouden dat in casu sprake is van een complex, zoals bedoeld in de Onteigeningswet. [Eiseres] verbindt daaraan de conclusie dat met toepassing van artikel 40d van de Onteigeningswet tot een hogere werkelijke waarde van de onteigende gronden zou zijn gekomen, waardoor slechts op die wijze aan [eiseres] een volledige schadeloosstelling zou kunnen worden toegekend. Door miskenning van de mogelijkheid een hogere werkelijke waarde te bereiken door artikel 40d van de Onteigeningswet als grondslag voor de waardering van de onteigende gronden te hanteren, heeft de rechtbank het in cassatie bestreden vonnis in strijd met het recht gewezen.’
4.11
Ik acht de hierboven weergegeven oordelen van de Rechtbank conform het voormelde arrest. Eiser heeft mijns inziens onvoldoende specifiek duidelijk gemaakt wat er rechtens onjuist zou zijn aan dat arrest of de toepassing daarvan door de Rechtbank. Daarop stuit deze klacht af.
4.12
Ten derde klaagt eiser dat het oordeel van de Rechtbank en haar overwegingen zoals onder punten 35 en 36 weergegeven, onbegrijpelijk is, althans onvoldoende gemotiveerd. Hiertoe stelt eiser:
‘1.7
[eiseres] stelt dat van de onmogelijkheid om te bepalen welk criterium wordt gehanteerd en op welke wijze de omslag moet worden berekend geen sprake kan zijn. [Eiseres] verwijst hiertoe naar de uitvoerige overwegingen die zijdens [eiseres] zijn opgesteld ten behoeve van de procedure in eerste aanleg en door [eiseres] aan de rechtbank zijn overgelegd. In het licht van het door [eiseres] aangevoerde is het oordeel van de rechtbank dat geen sprake kan zijn van een complex als bedoeld in artikel 40d van de Onteigeningswet, omdat niet te bepalen zou zijn welk criterium gehanteerd moet worden en op welke wijze de omslag niet berekend zou kunnen worden, onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd.’
4.13
In rechtsoverweging 11 tot en met 14 worden door de Rechtbank stukken aangehaald waarop het oordeel is gebaseerd. De daarin gemotiveerde feiten en afwegingen komen mij niet voor als innerlijk tegenstrijdig of anderszins onbegrijpelijk. Eiser heeft onvoldoende duidelijk gemaakt op welke ‘uitvoerige overwegingen die zijdens [eiseres] zijn opgesteld ten behoeve van de procedure in eerste aanleg en door [eiseres] aan de rechtbank zijn overgelegd’ deze klacht ziet en wat daarvan de precieze betekenis zou zijn. Daarop stuit ook deze klacht af.
4.14
Het eerste middel faalt.
Middel II: het niet toepassen van artikel 40c, onder 3 Ow
4.15
Artikel 40c Ow luidt:
‘Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door
- 1o.
het werk waarvoor onteigend wordt;
- 2o.
overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt;
- 3o.
de plannen voor de werken onder 1o en 2o bedoeld.
4.16
Onder toepassing van de eliminatieregel van artikel 40c wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling een uitzondering gemaakt op de hoofdregel dat voor de begroting van de schadeloosstelling beslissend zijn de omstandigheden zoals bij het inschrijven van het vonnis tot vervroegde onteigening in de openbare registers aanwezig, de zogenoemde peildatum. De uitzondering bestaat eruit dat geen rekening wordt gehouden met waardeverhogende- of verlagende omstandigheden die op de peildatum aanwezig zijn en die door niets anders zijn veroorzaakt dan door hetgeen de onteigenaar zelf heeft aangelegd of gaat aanleggen in het kader van het plan waarvoor onteigend wordt.
4.17
Van der Feltz e.a. schrijven over de eliminatieregel:12.
- ‘315.
Als het in art. 40c bedoelde ‘plan voor het werk’ kan in zijn algemeenheid niet worden aangemerkt een bestemmingsplan. (…) — het bestemmingsplan verwordt wel tot ‘plan voor het werk’ — wanneer het vaststellen van de bestemming niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente kan worden beschouwd omdat de gemeente daarbij in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door een ander overheidslichaam ontwikkeld plan, waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. Wanneer met andere woorden de bestemming ‘van bovenaf’ als ‘dwangbestemming’ is opgelegd, moet het bestemmingsplan als plan voor het werk als bedoeld in art. 40c voor de bepaling van de schadeloosstelling worden weggedacht.’
4.18
De Rechtbank heeft geoordeeld dat hier feitelijk geen sprake is van een dwangbestemming:13.
- ‘19.
Het BBL is van mening dat er op basis van de totstandkomingsgeschiedenis van het bestemmingsplan Eendragtspolder wel degelijk sprake is van een dwangbestemming, die moet worden weggedacht, omdat de gemeente in volle vrijheid niet zou hebben gekozen voor een bestemmingsplan dat voorziet in een dergelijke grootschalige waterberging.
- 20.
Gedaagde heeft primair eveneens bepleit dat sprake is van een dwangbestemming die moet worden weggedacht (…).
- 21.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming, (…).
(…)
- 23.
Nu is vastgesteld dat geen sprake is van een dwangbestemming die moet worden weggedacht behoeft de vraag of, uitgaande van de voorheen geldende agrarische bestemming, de gronden een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde bezaten, niet meer te worden beantwoord.’
4.19
Tegen het oordeel van de Rechtbank dat geen sprake is van een dwangbestemming richt zich de eerste klacht die ertoe strekt dat dit oordeel in strijd is met het recht, althans onbegrijpelijk is. Hiertoe stelt eiser:
‘2.3
Door beide partijen is in eerste aanleg aangevoerd dat in casu sprake is van een situatie waarin het bestemmingsplan (i.c. de bestemmingsplannen ‘Eendragtspolder’ en ‘Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO’) vereenzelvigd moeten worden met het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. Dientengevolge zou de aan de onteigende gronden toegekende bestemming op grond van het bestemmingsplan met toepassing van artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet weggedacht moeten worden, de zogeheten dwangbestemming.’
4.20
In tegenstelling tot de conclusie van de deskundigen hebben beide partijen aangevoerd dat sprake is van een dwangbestemming.14.
4.21
Eiser heeft aangevoerd dat sprake is van een dwangbestemming met de bedoeling de waarde van het onteigende te verhogen met de verwachtingswaarde daarvan. In het tweede middel wordt gesteld:
‘2.4
(…). Door artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet niet toe te passen heeft de rechtbank ten onrechte de bestemming niet weggedacht, waardoor er aan [eiseres] niet een hogere dan de agrarische waarde zou toekomen. Indien de bestemming wel conform artikel 40c onder 3, van de Onteigeningswet zou zijn weggedacht, zou de bovenop de agrarische waarde de verwachtingswaarde voor gronden in dit gebied toegekend moeten worden en zou aldus tot een hogere waarde per vierkante meter zijn gekomen. (…).’
4.22
Verweerder heeft op zichzelf eveneens aangevoerd dat sprake is van een dwangbestemming. In zijn schriftelijke reactie stelt verweerder:
‘3.4
(…) Door het BBL is slechts aangevoerd dat sprake was van een dwangbestemming, omdat de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle bij het vaststellen van de bestemmingen Water en Recreatiegebied in feite geen andere keus had dan zich aan te sluiten bij een reeds door het Rijk en de provincie ontwikkeld plan waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt al een bepaalde bestemming is toegedacht (…).’
4.23
Het lijkt mij overigens zeer de vraag of het wegdenken van een toekomstige (dwang)bestemming eiser hier financieel iets kan brengen. De toekomstige bestemming van het onteigende is immers grootschalige waterberging en waterrecreatie, als vastgesteld door de Rechtbank; zie met name r.o. 11, 12 en 21. Dat brengt de waarde van de onderliggende grond niet boven de door de Rechtbank gehanteerde agrarische waarde; zie r.o. 17, laatste volzin.
4.24
Overigens zij erop gewezen dat de Rechtbank zelfstandig, met behulp van deskundigen, de schadeloosstelling moet vaststellen, zonder dat de Rechtbank in dat kader is gebonden aan (gemeenschappelijke) standpunten van partijen.15. Op een en ander stuit deze klacht af.
4.25
Tegen het oordeel van de Rechtbank dat geen sprake is van een dwangbestemming heeft eiser ook de navolgende klacht gericht:
‘2.4
De rechtbank heeft evenwel in navolging van deskundigen — citaat: gelet op dienaangaande in het rapport is betoogd — en in afwijking van partijen, slechts gemotiveerd om welke reden geen sprake zou zijn van een dwangbestemming. Artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet bepaalt echter niet dat sprake moet zijn van een dwangbestemming om met toepassing van dit artikel de bestemming weg te denken. Zulks volgt evenmin uit de wetsgeschiedenis behorende bij artikel 40c, onder 3 van de Onteigeningswet. (…)’
4.26
Eiser heeft onvoldoende duidelijk gemaakt op welke passage uit de wetsgeschiedenis behorende bij artikel 40c, onder 3 Ow deze klacht ziet en wat daarvan de precieze betekenis zou zijn. Daarop stuit deze klacht af.
4.27
De derde klacht richt zich eveneens tot het oordeel van de Rechtbank dat geen sprake is van een dwangbestemming. De klacht strekt ertoe dat de motivering van het oordeel onbegrijpelijk is, althans ondermaats. Hiertoe heeft eiser gesteld:
‘2.5
Voorts is de motivering van de rechtbank in het licht van het aangevoerde door partijen, immers zowel [eiseres] als het BBL hebben betoogd dat sprake is van een weg te denken bestemming met toepassing van ofwel artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet ofwel het leerstuk van de dwangbestemming, onbegrijpelijk, althans ondermaats.’
4.28
Deze klacht moet het lot van de voorgaande delen, eveneens om voornoemde redenen.
4.29
De Rechtbank heeft geoordeeld:
- ‘22.
Gedaagde heeft nog aangevoerd dat er momenteel diverse procedures bij de Hoge Raad aanhangig zijn waarin in cassatie wordt geklaagd dat de rechtbank Rotterdam in een aantal onteigeningszaken ten behoeve van de provinciale weg N 209 ten onrechte heeft geoordeeld dat er in die zaken geen sprake is van een dwangbestemming. Volgens hem betreft het hier gelijksoortige procedures als de onderhavige. De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat het hier gaat om vergelijkbare gevallen en gaat aan dit betoog voorbij.’
4.30
De vierde klacht richt zich tot dit oordeel en strekt ertoe dat het oordeel onjuist, althans onbegrijpelijk is. Hiertoe stelt eiser:
‘2.6
[Eiseres] heeft gemotiveerd gewezen op de conclusie van Advocaat-Generaal mr. Wuisman d.d. 22 januari 2010 in de cassatieprocedure bij uw Raad bekend onder het nummer 08/03694. [Eiseres] heeft uit die conclusie een criterium voor de toepassing van artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet afgeleid, welk criterium naar mening van [eiseres] voor herhaalde toepassing geschikt is, onder meer in de voorliggende procedure. Advocaat-Generaal mr. Wuisman overweegt — kort samengevat — (…).
2.7
De rechtbank miskent de toepasselijkheid van dit criterium door te overwegen dat [eiseres] had moeten bewijzen, althans aannemelijk had moeten maken, dat sprake is van een gelijksoortige procedure als die voor welke de conclusie door Advocaat-Generaal mr. Wuisman is geschreven. Het karakter van een criterium is juist dat het op meerdere en dus ook ongelijksoortige situaties toegepast kan worden. Door het criterium van Advocaat-Generaal mr. Wuisman niet op onderhavige procedure toe te passen heeft de rechtbank ten onrechte de bestemming niet weggedacht en heeft zodoende geen volledige schadeloosstelling voor [eiseres] vastgesteld.’
4.31
Eiser heeft mijns inziens onvoldoende duidelijk gemaakt op welk criterium deze klacht doelt en wat hiervan de precieze betekenis is, als te beoordelen in cassatie. De klacht treft geen doel.
4.32
De Rechtbank heeft geoordeeld:
- ‘21.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming, gelet op hetgeen dienaangaande in het rapport is betoogd. In dit geval was er weliswaar sprake van op rijksniveau vastgesteld beleid, waaruit de noodzaak tot het realiseren van een omvangrijke waterbergingscapaciteit in de Eendragtspolder voortvloeide, maar uit de Beleidsnotitie toepassing van vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden ten aanzien van de uitbreiding van bestaande glastuinbouwbedrijven in de Eendragtspolder, de Tweemanspolder en de Wilde Veenen vastgesteld in mei 2002 valt evenzeer af te leiden dat de gemeente Zevenhuizen al geruime tijd eigener beweging het tegengaan van het verdichten van de Eendragtspolder nastreefde en deze open ruimte wilde gebruiken als bufferzone tegen de oprukkende verstedelijking van Rotterdam. Bovendien is niet uit de in het geding gebrachte stukken af te leiden dat de exacte situering en begrenzing van de waterberging, voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, door provincie of rijk is vastgesteld. De gemeentelijke bijdrage aan de kosten van uitvoering van de bestemmingsplannen bevestigd dat niet van een dwangbestemming kan worden gesproken.’
4.33
De vijfde klacht is gericht tegen dit oordeel en strekt ertoe dat het oordeel onvoldoende is gemotiveerd. Hiertoe stelt eiser:
‘2.9
(…) De rechtbank acht het oordeel van deskundigen dat de gemeente invloed heeft gehad op de exacte begrenzing en situering van de waterberging en het recreatiegebied, alsmede de financiële bijdrage van de gemeente aan de realisering van het project van doorslaggevende aard om te oordelen dat geen sprake kan zijn van een dwangbestemming. [Eiseres] heeft in eerste aanleg een grote hoeveelheid informatie ingebracht waaruit het tegengestelde blijkt. De rechtbank heeft door het oordeel van deskundigen over te nemen zonder (kenbaar uit de motivering) acht te slaan op het door partijen aangevoerde het oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming onvoldoende gemotiveerd.’
4.34
In rechtsoverweging 11 tot en met 14 worden door de Rechtbank stukken aangehaald waarop het oordeel is gebaseerd. Eiser heeft onvoldoende duidelijk gemaakt uit welke overlegde informatie het tegengestelde van het oordeel van de Rechtbank zou blijken en wat daarvan de precieze betekenis zou zijn. Daarom faalt ook deze klacht.
4.35
Het tweede middel kan aldus evenmin tot cassatie leiden.
Middel III: Afwijzing rechtbank gestelde aanspraak op vergoeding van kosten van wederbelegging
4.36
De Rechtbank heeft geoordeeld:
- ‘56.
Deskundigen hebben voorts overwogen dat gedaagde geen aanspraak kan maken op vergoeding van de kosten van wederbelegging omdat het niet aannemelijk is dat de onteigende agrarisch gebruikte en bestemde gronden beoogd waren als duurzame belegging. De aankoop van deze gronden door gedaagde zal veeleer gericht zijn geweest op een verwachte waardestijging vanwege een toekomstige bestemmingswijziging van de grond.
- 57.
Het BBL is het hiermee eens.
- 58.
Gedaagde stelt wel aanspraak te kunnen maken op vergoeding van de kosten van wederbelegging, maar refereert zich aan het oordeel van de rechtbank ter zake.
- 59.
De rechtbank is van oordeel dat in dit geval niet is voldaan aan de in de jurisprudentie ontwikkelde criteria (o.a. Den Haag/v.d. Veeke HR 28-05-1997, nr. 298, LJN: AD2741 en v.d. Boogert/Rotterdam HR 6 juni 2003, NJ 2003, 550) om in aanmerking te kunnen komen voor vergoeding van de kosten van wederbelegging, te weten dat het moet gaan om een duurzame belegging en dat de onteigende een redelijk belang moet hebben om opnieuw in onroerend goed te beleggen. Zij zal het advies van de deskundigen dan ook volgen.’
4.37
Tegen dit oordeel omtrent hetgeen hier (niet) aannemelijk is komt eiser op met motiveringsklachten, daartoe stellende in de cassatiedagvaarding:
‘3.2
Door deze overweging miskent de rechtbank evenwel dat het in casu wel degelijk handelt om een duurzame belegging. De maatstaf die u, Raad, in deze heeft geformuleerd luidt namelijk dat het onteigende als een duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerende zaken vordert. Feit in deze is dat het onteigende als duurzame belegging werd aangehouden. Er waren immers geen plannen van de onteigende om de onroerende zaak te verkopen. Daargelaten dat daar concrete aanwijzingen toe bestonden. Om onvoldoende uit het vonnis blijkende omstandigheden heeft de rechtbank gemeend dat niet aan de maatstaf van u, Raad, wordt voldaan. Hierdoor is de beslissing van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd en kan derhalve niet in stand blijven.
3.3
Zulks klemt te meer indien de rechtbank zich zou hebben laten leiden door de overwegingen van deskundigen. De door deskundigen aangelegde maatstaf komt [eiseres], gelet op de door u, Raad, geformuleerde maatstaf, in ieder geval als onjuist voor. Of de gronden beoogd waren als duurzame belegging is immers niet relevant bij de beantwoording van de vraag of vergoeding van de kosten van wederbelegging aan de orde is, zoals ook de door deskundigen gehanteerde aanname dat de aankoop van de grond veeleer gericht zal zijn geweest op een verwachte waardestijging vanwege een toekomstige bestemmingswijziging van de grond, niet relevant is.
3.4
Bovendien staat volgens [eiseres] buiten kijf, maar dat is ook niet door de deskundigen en de rechtbank onderzocht, dat het redelijk belang van [eiseres] herbelegging in onroerend goed vordert. Daartoe zij verwezen naar de naam van de intervenient en de statuten, die weliswaar spreken over registergoederen, maar daarmee kan gelet op de hoedanigheid van onteigende als zijnde een projectontwikkelingsmaatschappij niet anders bedoeld zijn dan onroerende registergoederen. Met andere woorden: aan de te gebruiken maatstaf van u, Raad, is voldaan. De rechtbank had niet kunnen beslissen, zoals ze heeft beslist, althans is de beslissing onvoldoende gemotiveerd.’
4.38
Dienaangaande merk ik op dat het naar mijn mening, anders dan gesteld door eiser, niet vaststond dat sprake was van een duurzame belegging. Het is dan ook terecht dat de Rechtbank daarover een zelfstandig oordeel heeft gegeven. In r.o. 58 is vermeld dat gedaagde zich ‘refereert (…) aan het oordeel van de rechtbank ter zake’.16.
4.39
Van vergoeding voor kosten van herbelegging voor een voormalige eigenaar (geen gebruiker) voor wie het onteigende beleggingsobject was, kan slechts sprake zijn als aan twee voorwaarden is voldaan. Ten eerste moet het onteigende als een duurzame belegging zijn gehouden en ten tweede moet het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vorderen.17.
4.40
Volgens de Rechtbank voldoet eiser niet aan de eerste voorwaarde, waarmee het doek reeds valt. Mijns inziens heeft eiser bij de Rechtbank te weinig gesteld om dit bewijsoordeel van de Rechtbank in cassatie aan te tasten. Een verwijzing naar de naam en statutaire doelstellingen van eiser lijkt daartoe onvoldoende. Noch afgezien daarvan dat eisers hoedanigheid als ‘projectontwikkelingsmaatschappij’ meer wijst in de richting van aankoop, ontwikkeling en verkoop, dan op duurzame belegging in verpacht of verhuurd onroerend goed.
4.41
Het ligt voor eiser toch al moeilijk, omdat het niet vergoeden van de kosten van herbelegging de hoofdregel is. Uitgangspunt is dat het een onteigende belegger vrijstaat opnieuw te beleggen waarin hij wil, afhankelijk van de dan bij hem bestaande inzichten.18. Dat dit bij eiser anders zou zijn is naar mijn mening onvoldoende aannemelijk geworden.
4.42
Op een en ander stuit het derde middel af.
Middel IV: Afwijzing rechtbank aan eiser toe te leggen vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende
4.43
De Rechtbank heeft geoordeeld:
- ‘55.
Met betrekking tot de waardevermindering van de overblijvende perceelsgedeelten is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat een gedeelte van circa 25.000 m2 zodanig moeilijker is te exploiteren dat daaraan een lagere waarde moet worden toegekend. De gronden hebben een dusdanige breedte, dat de onteigening niet heeft geleid tot een ongunstige vorm die kan worden geacht van invloed te zijn op de prijs die een gegadigde voor die gronden zal willen betalen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende.’
4.44
Naar mijn mening is de door de Rechtbank hier gegeven motivering voor het feitelijke oordeel dat geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende, niet onbegrijpelijk in het licht van hetgeen door deskundigen en partijen terzake is gesteld.19.
4.45
Dat moet betekenen dat het vierde middel niet tot cassatie kan leiden.
Middel V: Afwijzing rechtbank aan eiser toe te leggen vergoeding van winbare bodembestanddelen
4.46
De Rechtbank heeft, in r.o. 37–40, kort samengevat, geoordeeld dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat bij de realisering van het werk waarvoor wordt onteigend sprake zal zijn van op geld waardeerbare voordelen vanwege zandwinning. Wegens het ontbreken van dergelijke voordelen komt eiser terzake geen vergoeding toe. Daartegen richt zich het vijfde middel.
4.47
In dat kader verzet eiser zich tegen de opvatting dat het er niet om gaat of er sprake is van het ‘daadwerkelijk realiseren van dergelijke voordelen’. Het zou er volgens eiser niet om gaan of het realiseren van dergelijke voordelen ‘mag’ binnen de plannen van de provincie. Eiser ziet als maatstaf: ‘Het gaat erom of het economisch haalbaar is’.20.
4.48
Eiser heeft in verband daarmee gesteld dat ‘er tussen partijen overeenstemming bestaat dat er sprake is van winbare bodembestanddelen’. Ik meen echter dat dit tussen partijen niet in confesso is.21.
4.49
Het komt mij voor dat de door eiser voorgestane maatstaf, of zandwinning (zuiver) economisch haalbaar is, nogal abstract is en te ver afstaat van de maatstaven ontwikkeld door de Hoge Raad, welke mede zien op de in een bepaald geval bestaande juridische (on)mogelijkheid om zandwinning te realiseren.
4.50
Het gaat erom of de te onteigenen grond bodembestanddelen bevat welke economische waarde hebben en die kunnen en mogen worden gewonnen. Het gaat dus zowel om de economische als om de juridische mogelijkheden.22. Dit laatste wordt door eiser miskend.
4.51
In casu is het juridisch niet mogelijk om na onteigening over te gaan tot zandwinning, noch afgezien van de vraag of dat economisch haalbaar zou zijn.23.
4.52
De Rechtbank heeft in r.o. 38 geoordeeld: ‘dat gedeputeerde staten van Zuid-Holland in 2004 (…) hebben besloten de Eendragtspolder niet langer als potentiële zandwinlocatie te zien’. Dat moet betekenen dat de winning van zand op het onteigeningstijdstip en in de voorzienbare toekomst niet was toegestaan.
4.53
Ook het vijfde middel faalt derhalve.
Conclusie
De conclusie strekt ertoe dat het beroep in cassatie van [eiseres] c.s. dient te worden verworpen.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden
Advocaat-Generaal
Toon alle voetnoten
Voetnoten
Voetnoten Conclusie 09‑09‑2011
Heden neem ik conclusie in de samenhangende zaken nrs. 10/02543 en 10/02549, alsmede in de gedeeltelijk daarmee samenhangende zaken nrs. 10/02726, 10/02723, 10/02727, 10/02725, 10/02730, 10/02359, 10/02360 en 10/02379.
Stcrt. 29 september 2008, nr. 188. Een rectificatie van het Koninklijk Besluit is bekend gemaakt in Stcrt. 4 november 2008, nr. 214.
Rechtbank 's‑Gravenhage 4 februari 2009, nr. 325479 / HA ZA 08-3979, niet gepubliceerd.
Rechtbank te 's‑Gravenhage 14 april 2010, nr. 325479 / HA ZA 08-3979, niet gepubliceerd.
Zie r.o. 44, 47 en 54.
Het in cassatie bestreden vonnis is van 14 april 2010. De verklaring bedoeld in artikel 52, lid 3, van de Onteigeningswet is op 26 april 2010 afgelegd. De in artikel 53 van de Onteigeningswet voorgeschreven betekening en dagvaarding hebben op 9 juni 2010 plaatsgevonden, en er is gedagvaard binnen de in dit artikel aangegeven termijn.
Van der Feltz e.a., ‘Schadeloosstelling voor onteigening. Telders, nieuw voor oud.’ Kluwer: 2006, nr. 454, p. 76–77.
Zie 2.10, r.o. 32–36.
Zie 2.10.
Hoge Raad 11 juli 2008, nr. C07/042HR, LJN BD2407, NJ 2008/451.
Van der Feltz e.a., ‘Schadeloosstelling voor onteigening. Telders, nieuw voor oud.’ Kluwer: 2006, nr. 315 p. 42–43.
Zie 2.10, r.o 21–23.
Zie 2.10, r.o. 18–20.
Zie o.a. Hoge Raad 22 januari 1992, nr. 1131, LJN AD1587, NJ 1993/114 en Hoge Raad 12 februari 1997, nr. 1222, LJN AC2383, NJ 1998/29.
Zie 4.36.
Telders, nieuw voor oud, nrs. 207, 214–216, 527–531.
Zie ook t.a.p. nrs. 207 en 527.
Zie s.t. BBL, onderdeel 5.
Zie de cassatiedagvaarding, onderdeel 5.3.
Zie s.t. eiser, onderdeel 6.1.1. en s.t. BBL, onderdeel 6.2 en 6.16.
Telders, nieuw voor oud, nrs. 437–440.
Dan zou, naar het zich laat aanzien, niet slechts, zoals thans voor het werk is voorzien, klei moeten worden afgegraven tot op drie meter, maar zal moeten worden doorgegraven tot op vijftien meter, waar de zandlaag begint; Rechtbank r.o. 39.
Beroepschrift 09‑06‑2010
HEDEN DE negende juni TWEEDUIZENDTIEN
TEN VERZOEKE VAN:
De besloten vennootschap [eiseres 1] B.V., de besloten vennootschap [eiseres 2] Onroerend Goed Exploitatie 1 B.V. en de besloten vennootschap Beheermaatschappij De Hefbrug B.V. (eisers tot cassatie, hierna ook te noemen: ‘[eiseres 1]’), gevestigd te respectievelijk [vestigingsplaats 1] en [vestigingsplaats 2], te dezer zake domicilie kiezende te (2516 AW) Den Haag aan de Mercuriusweg 11 (Postbus 16131, 2500 BC Den Haag), ten kantore van de advocaten mr. C.M.E. Verhaegh en mw. mr. R. van der Zwan (Geelkerken Linskens Advocaten) die eisers als [hun advocaten aanwijzen teneinde hen bij de Hoge Raad der Nederlanden te vertegenwoordigen];
HEB IK:
[Patrick Wilhelmus Johannes van der Pas, als toegevoegd kandidaat-deurwaarder werkzaam ten kantore van Melle de Braak, als gerechtsdeurwaarder gevestigd te 's‑Gravenhage, kantoorhoudende te 's‑Gravenhage aan de aan van Nieuw Oost Indie 42–44;]
de publiekrechtelijke rechtspersoon Het Bureau Beheer Landbouwgronden (verweerster in cassatie, hierna te noemen: ‘BBL’), zetelende te 's‑Gravenhage woonplaats gekozen hebbend bij zijn advocaat mr. J.P. van den Berg van het kantoor Krans & van Hilten advocaten, gevestigd en kantoorhoudende aan de Alexanderstraat 14, te (2514 JL) Den Haag, aldaar aan dat kantooradres mijn exploot doende en afschrift dezes en na te melden producties latende aan: [Mw. B. Bouter, aldaar werkzaam]
MET AANZEGGING:
dat, eisers tot cassatie beroep in cassatie instellen tegen het vonnis op 14 april 2010 door de rechtbank 's‑Gravenhage onder rolnummer HA ZA 08-3979 gewezen in de onteigeningsprocedure tussen eisers tot cassatie als gedaagde in eerste aanleg respectievelijk intervenient en verweerster in cassatie als eiser in eerste aanleg;
1°
BETEKEND:
een verklaring houdende de zodanige voorziening tegen het vonnis op 14 april 2010 door de rechtbank 's‑Gravenhage onder rolnummer HA ZA 08-3979 gewezen in de onteigeningsprocedure tussen mijn requiranten als gedaagde respectievelijk intervenient en gerequireerde als eiser;
2°
GEDAGVAARD:
om op VRIJDAG VIJFENTWINTIG JUNI TWEEDUIZENDTIEN, des voormiddags te 10.00 uur, niet in persoon doch vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, te verschijnen ter terechtzitting van de Hoge Raad der Nederlanden, alsdan en aldaar te houden in het gebouw van Hoge Raad der Nederlanden aan de Kazernestraat 52 te Den Haag, om tegen voormeld vonnis te horen de hierna vermelde cassatiemiddelen;
[…]
TENEINDE:
alsdan aldaar namens mijn requiranten als eisers te horen eisen tot cassatie tegen voormeld vonnis te horen aanvoeren als:
I. Eerste middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van vormen ten aanzien van de gehanteerde grondslag voor waardering van de gronden van [eiseres 1] ten behoeve van de vaststelling van de schadeloosstelling voor de op vordering van het BBL onteigende perceelsgedeelten van [eiseres 1], waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen.
1.
Bij het vaststellen van de waarde van de op vordering van het BBL onteigende gronden heeft de rechtbank ten onrechte artikel 40d van de Onteigeningswet niet toegepast, waardoor de rechtbank ten behoeve van [eiseres 1] in strijd met artikel 40 van de Onteigeningswet geen volledige schadeloosstelling heeft vastgesteld.
1.1
De rechtbank overweegt in het in cassatie bestreden vonnis onder meer het volgende:
- ‘32.
De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat de bestemmingen waterberging en recreatie in de Eendragtspolder een onafhankelijke ruimtelijke ontwikkeling vormen. De capaciteit overstijgt de behoefte van de Zuidplaspolder verre. Aannemelijk is geworden dat deze waterberging is te beschouwen als een zelfstandige ontwikkeling ten behoeve van een veel groter gebled dan alleen de Zuidplaspolder en ook zonder de ‘rode’ ontwikkelingen in de Zuidplaspolder zou zijn gerealiseerd. Ook uit de aanzienlijke recreatieve bestemming in het bestemmingsplan valt op te maken dat hier sprake is van een zelfstandige ontwikkeling. Voorts valt uit de stukken die zijn overgelegd geen financiële relatie te destilleren tussen de Eendragtspolder en de Zuidplaspolder. Derechtbank heeft geen aanleiding te veronderstellen dat er, bewust of onbewust, stukken zijn achtergehouden waaruit die relatie wel zou blijken. Tenslotte vindt de ontwikkeling van de Eendragtspolder eerder plaats dan de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder.’
1.2
Voornamelijk op basis van de hiervoor geciteerde rechtsoverweging komt de rechtbank in rechtsoverweging 36 tot de conclusie dat geen sprake is van een complex als bedoeld in artikel 40d van de Onteigeningswet. [eiseres 1] acht dit oordeel onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, daar naar een grote hoeveelheid informatie is verwezen en aan de rechtbank is overgelegd door [eiseres 1] over de besluitvorming omtrent de uitvoering van de waterberging en de recreatieve functies van de Eendragtspolder1. en de rechtbank blijkens rechtsoverweging 32. van het in cassatie bestreden vonnis geen , althans onvoldoende, acht heeft geslagen op deze informatie, althans onvoldoende heeft gemotiveerd op welke gronden zij slechts acht heeft geslagen op de informatie van het BBL en deskundigen.
1.3
Voorts heeft de rechtbank het volgende overwogen:
- ‘35.
De rechtbank acht het goed voorstelbaar dat gedaagde, die allerlei ‘rode’ ontwikkelingen om zich heen ziet plaatsvinden, maar een vergoeding voor zijn onteigende gronden krijgt die gebaseerd is op de agrarische waarde, achterblijft met het gevoel net op de verkeerde plaats te zitten.
- 36.
De rechtbank ziet daarin echter geen aanleiding te komen tot een ruimere opvatting van het complexbegrip zoals door gedaagde bepleit. In dit verband is het van belang dat bij die benadering niet is te beoordelen welk criterium moet worden gehanteerd en hoe de omslag moet worden berekend (zie HR 11 juli 2008, LJN: BD2407
Robers/Enschede).’
1.4
De rechtbank overweegt in rechtsoverweging 36 van het in cassatie bestreden vonnis dat gedaagde ([eiseres 1]) een ruimere opvatting van het complexbegrip, als beschreven in artikel 40d, tweede lid, van de Onteigeningswet heeft bepleit.
1.5.
De hierboven geciteerde rechtsoverwegingen van het in cassatie bestreden vonnis acht [eiseres 1] — uitgaande van de tussen partijen vaststaande feiten en gelet op het door [eiseres 1] in eerste aanleg aangevoerde — in strijd met het recht. Deze overwegingen zijn in het licht van het door gedaagde aangevoerde namelijk onjuist. [eiseres 1] heeft de rechtbank voorgehouden dat in casu sprake is van een complex, zoals bedoeld in de Onteigeningswet.
[eiseres 1] verbindt daaraan de conclusie dat met toepassing van artikel 40d van de Onteigeningswet tot een hogere werkelijke waarde van de onteigende gronden zou zijn gekomen, waardoor slechts op die wijze aan [eiseres 1] een volledige schadeloosstelling zou kunnen worden toegekend. Door miskenning van de mogelijkheid een hogere werkelijke waarde te bereiken door artikel 40d van de Onteigeningswet als grondslag voor de waardering van de onteigende gronden te hanteren, heeft de rechtbank het in cassatie bestreden vonnis in strijd met het recht gewezen.
1.6
De rechtbank overweegt voorts in rechtsoverweging 36 dat de complexbenadering die door [eiseres 1] is bepleit afstuit op de onmogelijkheid om te bepalen welk criterium wordt gehanteerd en op welke wijze de omslag moet worden berekend. De rechtbank verwijst ter onderbouwing van deze redenering naar het arrest van uw Hoge Raad, gewezen in de zaak tussen Robers en de gemeente Enschede d.d. 11 juli 2008.
1.7
[eiseres 1] stelt dat van de onmogelijkheid om te bepalen welk criterium wordt gehanteerd en op welke wijze de omslag moet worden berekend geen sprake kan zijn. [eiseres 1] verwijst hiertoe naar de uitvoerige overwegingen2. die zijdens [eiseres 1] zijn opgesteld ten behoeve van de procedure in eerste aanleg en door [eiseres 1] aan de rechtbank zijn overgelegd. In het licht van het door [eiseres 1] aangevoerde is het oordeel van de rechtbank dat geen sprake kan zijn van een complex als bedoeld in artikel 40d van de Onteigeningswet, omdat niet te bepalen zou zijn welk criterium gehanteerd moet worden en op welke wijze de omslag niet berekend zou kunnen worden, onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd.
II. Tweede middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van vormen ten aanzien van de gehanteerde grondslag voor waardering van de gronden van [eiseres 1] ten behoeve van de vaststelling van de schadeloosstelling voor de op vordering van het BBL onteigende perceelsgedeelten van [eiseres 1], waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, inonderlinge samenhang te lezen redenen, doch wordt dit middel louter voorgesteld voor zover het aangevoerde onder het eerste middel van cassatie niet reeds tot vernietiging van het in cassatie bestreden vonnis leidt.
2.
Bij het vaststellen van de waarde van de op vordering van het BBL onteigende gronden heeft de rechtbank ten onrechte artikel 40c. onder 3, van de Onteigeningswet niet toegepast, waardoor de rechtbank ten behoeve van [eiseres 1] in strijd met artikel 40 van de Onteigeningswet geen volledige schadeloosstelling heeft vastgesteld.
2.1
In het in cassatie bestreden vonnis heeft de rechtbank als volgt overwogen:
- ‘21.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming, gelet op hetgeen dienaangaande in het rapport is betoogd. In dit geval was er weliswaar sprake van het bestaan van op rijksniveau vastgesteld beleid, waaruit de noodzaak tot het realiseren van een omvangrijke waterbergingscapaciteit in de Eendragtspolder voortvloeide, maar uit de Beleidsnotitie toepassing van vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden ten aanzien van de uitbreiding van de bestaande glastuinbouwbedrijven in de Eendragtspolder, de Tweemanspolder en de Wilde Venen, vastgesteld in mei 2002 valt evenzeer af te telden dat de gemeente Zevenhuizen al geruime tijd eigener beweging het tegengaan van het verdichten van de Eendragtspolder nastreefde en deze open ruimte wilde gebruiken als bufferzone tegen de oprukkende verstedelijking van Rotterdam. Bovendien is niet uit de in het geding gebrachte stukken af te leiden dat de exacte situering en begrenzing van de waterberging, voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, door provincie of rijk is vastgesteld. De gemeentelijke bijdrage aan de kosten van uitvoering van het bestemmingsplan bevestigt dat niet van een dwangbestemming kan worden gesproken.
- 22.
Gedaagde heeft nog aangevoerd dat er momenteel diverse procedures bij de Hoge Raad aanhangig zijn waarin in cassatie wordt geklaagd dat de rechtbank Rotterdam in een aantal onteigeningszaken ten behoeve van de provinciale weg N 209 ten onrechte heeft geoordeeld dat er in die zaak geen sprake is van een dwangbestemming. Volgens hem betreft het hier gelijksoortige procedures als de onderhavige. De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat het hier gaat om vergelijkbare gevallen en gaat aan dit betoog voorbij.’
2.2
De hierboven geciteerde rechtsoverwegingen van het in cassatie bestreden vonnis acht [eiseres 1] in het licht van de tussen partijen vaststaande feiten en gelet op het door partijen aangevoerde in strijd met het recht, althans onbegrijpelijk.
2.3
Door beide partijen is in eerste aanleg aangevoerd dat in casu sprake is van een situatie waarin het bestemmingsplan (i.e. de bestemmingsplannen ‘Eendragtspolder’ en ‘Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO’) vereenzelvigd moet worden met het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. Dientengevolge zou de aan de onteigende gronden toegekende bestemming op grond van het bestemmingsplan met toepassing van artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet weggedacht moeten worden, de zogeheten dwangbestemming.
2.4
De rechtbank heeft evenwel in navolging van deskundigen — citaat: gelet op dienaangaande in het rapport is betoogd — en in afwijking van partijen, slechts gemotiveerd om welke reden geen sprake zou zijn van een dwangbestemming. Artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet bepaalt echter niet dat sprake moet zijn van een dwangbestemming om met toepassing van dit artikel de bestemming weg te denken. Zulks volgt evenmin uit de wetsgeschiedenis behorende bij artikel 40c, onder 3 van de Onteigeningswet. Door artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet niet toe te passen heeft de rechtbank ten onrechte de bestemming niet weggedacht, waardoor er aan [eiseres 1] niet een hogere dan de agrarische waarde zou toekomen. Indien de bestemming wel conform artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet zou zijn weggedacht, zou bovenop de agrarische waarde de verwachtingswaarde voor gronden in dit gebied toegekend moeten worden en zou aldus tot een hogere waarde per vierkante meter zijn gekomen. [eiseres 1] wordt door de miskenning van de toepasselijkheid van artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet in het onderhavige geval niet volledig schadeloosgesteld, hetgeen het in cassatie bestreden vonnis in strijd met het recht maakt.
2.5
Voorts is de motivering van de rechtbank in het licht van het aangevoerde door partijen, immers zowel [eiseres 1] als het BBL hebben betoogd dat sprake is van een weg te denken bestemming met toepassing van ofwel artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet ofwel het leerstuk van de dwangbestemming, onbegrijpelijk, althans onvoldoende.
2.6
[eiseres 1] heeft gemotiveerd gewezen op de conclusie van Advocaat-Generaal mr. Wuisman d.d. 22 januari 2010 in de cassatieprocedure bij uw Raad bekend onder het nummer 08/03694. [eiseres 1] heeft uit die conclusie een criterium voor de toepassing van artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet afgeleid, welk criterium naar mening van [eiseres 1] voor herhaalde toepassing geschikt is, onder meer in de voorliggende procedure. Advocaat-Generaal mr. Wuisman overweegt — kort samengevat — dat voor toepassing van artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet beoordeeld moet worden of het toekennen van de weg te denken bestemming aan de te onteigenen grond nog als zelfstandige werkzaamheid van de gemeente gekwalificeerd kan worden.
2.7
De rechtbank miskent de toepasselijkheid van dit criterium door te overwegen dat [eiseres 1] had moeten bewijzen, althans aannemelijk had moeten maken, dat sprake is van een gelijksoortige procedure als die voor welke de conclusie door Advocaat-Generaal mr. Wuisman is geschreven. Het karakter van een criterium is juist dat het op meerdere en dus ook ongelijksoortige situaties toegepast kan worden. Door het criterium van Advocaat-Generaal mr. Wuisman niet op onderhavige procedure toe te passen heeft de rechtbank ten onrechte de bestemming niet weggedacht en heeft zodoende geen volledige schadeloosstelling voor [eiseres 1] vastgesteld.
2.8
Bovendien geldt dat [eiseres 1] uitvoerig heeft gemotiveerd om welke redenen in casu een dwangbestemming aangenomen zou moeten worden.3. Daar Advocaat-Generaal mr. Wuisman geen andere uitleg van artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet in zijn conclusie uiteenzet dan die reeds door uw Raad wordt gebezigd, is het voor de toepasselijkheid van het door Advocaat-Generaal mr. Wuisman omschreven criterium niet noodzakelijk dat er sprake is van vergelijkbare zaken. Ook kon van [eiseres 1] niet verlangd worden dat zij aannemelijk zou maken dat de zaken vergelijkbaar zijn, omdat dat reeds volgt uit de stelling van [eiseres 1] (en het BBL) dat de bestemmingen ingevolge de bestemmingsplannen ‘Eendragtspolder’ en ‘Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO’ aangemerkt dienen te worden als dwangbestemming, waarbij het niet relevant is of onteigend wordt voor de uitvoering van een verkeersdoeleindenbestemming of voor de uitvoering van de bestemming ‘water’ of een recreatieve bestemming. Het oordeel van de rechtbank dat [eiseres 1] te dezer zake niet voldaan zou hebben aan de op hen rustende stelplicht (voor zover daar al sprake van zou zijn) — om aannemelijk te maken dat van vergelijkbare zaken sprake is — is dan ook gezien het feit dat Advocaat-Generaal mr. Wuisman een algemeen criterium formuleert, alsmede dat de vergelijkbaarheid van de zaken reeds uit de toepasselijkheid van artikel 40c, onder 3, van de Onteigeningswet volgt, is onjuist, althans onbegrijpelijk.
2.9
Ook de motivering van de rechtbank om welke reden de waardedrukkende bestemming niet zou moeten worden weggedacht, omdat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een dwangbestemming, is in het licht van het door partijen aangevoerde onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank acht het oordeel van deskundigen dat de gemeente invloed heeft gehad op de exacte begrenzing en situering van de waterberging en het recreatiegebied, alsmede de financiële bijdrage van de gemeente aan de realisering van het project van doorslaggevende aard om te oordelen dat geen sprake kan zijn van een
dwangbestemming. [eiseres 1] heeft in eerste aanleg een grote hoeveelheid informatie ingebracht waaruit het tegengestelde blijkt. De rechtbank heeft door het oordeel van deskundigen over te nemen zonder (kenbaar uit de motivering) acht te slaan op het door partijen aangevoerde het oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming onvoldoende gemotiveerd.
III. Derde middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van vormen ten aanzien van de afwijzing door de rechtbank, in navolging van deskundigen, van de door [eiseres 1] gestelde aanspraak op vergoeding van kosten van wederbelegging, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld,
zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen.
3.1
In haar uitspraak d.d. 14 april 2010 overweegt de rechtbank ter zake als volgt:
- ‘59.
De rechtbank is van oordeel dat in dit geval niet is voldaan aan de in de jurisprudentie ontwikkelde criteria (o.a. Den Haag/v.d, Veeke HR 28 -05-1997, nr. 298, LJN: AD 2741 en v.d. Boogert/Rotterdam HR 6 juni 2003, NJ 2003,550) om in aanmerking te kunnen komen voor vergoeding van de kosten van wederbelegging, te weten dat het moet gaan om een duurzame belegging en dat de onteigende een redelijk belang moet hebben om opnieuw in onroerend goed te beleggen. Zij zal het advies van de deskundigen dan ook volgen.’
3.2
Door deze overweging miskent de rechtbank evenwel dat het in casu wel degelijk handelt om een duurzame belegging. De maatstaf die u, Raad, in deze heeft geformuleerd luidt namelijk dat het onteigende als een duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerende zaken vordert. Feit in deze is dat het onteigende als duurzame belegging werd aangehouden. Er waren immers geen plannen van de onteigende om de onroerende zaak te verkopen. Daargelaten dat daar concrete aanwijzingen toe bestonden. Om onvoldoende uit het vonnis blijkende omstandigheden heeft de rechtbank gemeend dat niet aan de maatstaf van u, Raad, wordt voldaan. Hierdoor is de beslissing van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd en kan derhalve niet in stand blijven.
3.3
Zulks klemt te meer indien de rechtbank zich zou hebben laten leiden door de overwegingen van deskundigen. De door deskundigen aangelegde maatstaf komt [eiseres 1], gelet op de door u, Raad, geformuleerde maatstaf, in ieder geval als onjuist voor. Of de gronden beoogd waren als duurzame belegging is immers niet relevant bij de beantwoording van de vraag of vergoeding van de kosten van wederbelegging aan de orde is, zoals ook de door deskundigen gehanteerde aanname dat de aankoop van de grond veeleer gericht zal zijn geweest op een verwachte waardestijging vanwege een toekomstige bestemmingswijziging van de grond, niet relevant is.
3.4
Bovendien staat volgens [eiseres 1] buiten kijf, maar dat is ook niet door de deskundigen en de rechtbank onderzocht, dat het redelijk belang van [eiseres 1] herbelegging in onroerend goed vordert. Daartoe zij verwezen naar de naam van de intervenient en naar de statuten, die weliswaar spreken over registergoederen, maar daarmee kan gelet op de hoedanigheid van onteigende als zijnde een projectontwikkelingsmaatschappij niet anders bedoeld zijn dan onroerende registergoederen. Met andere woorden: aan de te gebruiken maatstaf van u, Raad, is voldaan. De rechtbank had niet kunnen beslissen, zoals ze heeft beslist, althans is de beslissing onvoldoende gemotiveerd.
IV. Vierde middel van cassatie
Schending van het recht en/of het verzuim van vormen ten aanzien van de afwijzing door de rechtbank, in afwijking van deskundigen, van aan [eiseres 1] toe te leggen vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen.
4.1
In haar uitspraak d.d. 14 april 2010 overweegt de rechtbank in rechtsoverweging 55 ter zake als volgt:
- ‘55.
Met betrekking tot de waardevermindering van de overblijvende perceelsgedeelten is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat een gedeelte van 25.000 m2 zodanig moeilijker is te exploiteren dat daaraan een lagere waarde moet worden toegekend. De gronden hebben een dusdanige breedte, dat de onteigening niet heeft geleid tot een ongunstige vorm die kan worden geacht van invloed te zijn op de prijs die een gegadigde voor de gronden zal willen betalen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende.’
4.2
Tegen de achtergrond van het advies van deskundigen is deze motivering onjuist, althans onvoldoende, omdat de rechtbank voor haar oordeel — kennelijk — alleen laat meewegen de breedte van het overblijvende perceel. Uiteraard zal de breedte van een perceel een belangrijke rol spelen bij de geschiktheid ervan voor het agrarisch gebruik. De rechtbank miskent evenwel dat de door de deskundigen — terecht — onderkende gerende perceelsgrens een minstens net zo belangrijke factor is bij het bepalen van de waarde van een agrarisch perceel. Door de gerende perceelsgrens zal de moderne akkerbouwer, die weinig tijd heeft voor uitgebreide extra voertuigbewegingen en het risico van dubbele inzaai, zeker stellen dat het perceelsgedeelte van 25.000 m2, als hij de vrije keus heeft en ondanks de breedte ervan, voor hem minder waarde heeft dan een perceel met een niet gerende perceelsgrens, waardoor de geadviseerde waardevermindering correct was en [eiseres 1] ten onrechte geen volledige schadeloosstelling is toegelegd. Daarbij speelt eveneens een rol dat het overblijvende perceel thans nog uitsluitend vanaf de openbare weg bereikbaar is via een recht van erfdienstbaarheid. In zijn algemeenheid maar in het bijzonder bij agrarische percelen geldt een dergelijke ontsluiting als een waardedrukkende omstandigheid voor een koper in het vrije verkeer. Ook daarmee is door de rechtbank géén rekening gehouden in haar motivering, weshalve deze onvoldoende steun geeft aan het oordeel van de rechtbank.
V. Vijfde middel van cassatie
Schending van het recht en/of het verzuim van vormen ten aanzien van de afwijzing door de rechtbank van aan [eiseres 1] toe te leggen vergoeding van winbare bodembestanddelen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat de rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als in het hier als ingelast te beschouwen dictum van het bestreden vonnis van 14 april 2010 is vermeld, zulks om de navolgende, in onderlinge samenhang te lezen redenen.
5.1
In rechtsoverweging 40 neemt de rechtbank het advies van deskundigen over zoals opgenomen in rechtsoverweging 38. Kort gezegd, er is geen sprake van winbare bodembestanddelen, omdat het werk niet leidt tot enige mogelijke winning van bodembestanddelen.
5.2
Dit terwijl het rapport van Cubic Square B.V. d.d. 13 oktober 2009 — zoals dat door [eiseres 1] in het geding gebracht bij brief d.d. 22 oktober 2009 — tot een andere conclusie komt. Volgens [eiseres 1] leggen deskundigen hier evenwel een onjuist criterium aan. Het criterium had moeten zijn:
‘indien economisch verantwoorde exploitatie mogelijk is (door wie dan ook), dan moet de meerwaarde die de — voor de eigenaar onwinbare — bodembestanddelen aan de te onteigenen grond geven bepaald worden op basis van de veronderstelling dat de eigenaar wél in staat zou zijn te exploiteren, zowel Juridisch (vergunning), als technisch en economisch.’
5.3
Het door de deskundigen gehanteerde criterium: ‘er moet sprake zijn van het daadwerkelijk realiseren van dergelijke voordelen’ gaat mitsdien een stap te ver. Het gaat er kort gezegd niet om of het realiseren van dergelijke voorwaarden ‘mag’ of binnen de plannen van de provincie past, zoals deskundigen lijken te veronderstellen. Het gaat erom of het economisch haalbaar is. Nu vaststaat dat winning van bodembestanddelen economisch verantwoord is — dit blijkt immers uit de door [eiseres 1] overgelegde rapporten van Cubic Square B.V. en Sagro Aannemingsmaatschappij Zeeland B.V. d.d. 19 oktober 2009 en overgelegd bij brief d.d. 22 oktober 2009 — dan moet de meerwaarde vergoed worden. De rechtbank had mitsdien niet — ongemotiveerd — het advies van deskundigen mogen overnemen, nu dit uitgaat van een onjuist criterium.
Mitsdien:
het de Hoge Raad der Nederlanden behage bij arrest op grond van voornoemde middelen de vernietiging van het vonnis van de rechtbank 's‑Gravenhage met rolnummer HA ZA 08-3979 d.d. 14 april 2010 uit te spreken, met zodanige verdere beslissing als de Hoge Raad der Nederlanden juist zal achten, mede ten aanzien van de kosten.
De kosten dezes voor mij, deurwaarder, zijn: € [87.93]
Omdat aan mij, deurwaarder, bekend is dat eiser(es) de in rekening te brengen BTW niet kan verrekenen, zijn de kosten van dit exploot verhoogd met een percentage gelijk aan dat van de BTW.
Deurwaarder
Toon alle voetnoten
Voetnoten
Voetnoten Beroepschrift 09‑06‑2010
Verwijzingen zijn opgenomen de notitie ter descente zijdens [eiseres 1] d.d. 26 maat 2009 en de reactive op het concept deskundigenrapport zijdens [eiseres 1] d.d. 22 oktober 2009.
Notitie ter descents zijdens [eiseres 1] d.d. 26 maart 2009.
Notitie ter descente zijdens [eiseres 1]. pleitnota (mr. J.F. de Groot), punt nrs. 5–7
Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.