GHvJ, 22-02-2019, nr. AR 109/12, ghis 73433, H 172/15 SXM 201000608 en SXM2018H0003 en 1/02319

Voor het verloop tot 6 oktober 2017 verwijst het Hof naar het tussen partijen gewezen en op die datum uitgesproken van de Hoge Raad der Nederlanden (Hoge Raad). Bij dat arrest (NJ 2018/211) heeft de Hoge Raad het vonnis van het Hof van 29 januari 2016 vernietigd en het geding terug gewezen naar het Hof ter verdere behandeling en beslissing.

Partijen hebben vervolgens op de rol van 4 mei 2018 een akte houdende conclusie na cassatie, onderscheidenlijk een akte na cassatie genomen.

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd.

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.

Na verwijzing dient met inachtneming van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen te worden beslist over de geschilpunten die als gevolg van de vernietiging van het in cassatie bestreden vonnis weer open zijn komen te liggen, alsmede over de in appel nog niet eerder beoordeelde kwesties.

Aan zijn reeds gegeven beslissingen is het Hof in beginsel gebonden voor zover deze beslissingen in cassatie niet of vergeefs zijn bestreden.

In dit stadium van de procedure staat vast dat [geïntimeerde] een gedeelte met een oppervlakte van 241 m2 heeft verkregen van het door [appellanten] van [naam 2] gehuurde perceel met een oppervlakte van 792m2 en dat de door [appellanten] gebouwde opstal zich bevindt op het door [geïntimeerde] verkregen gedeelte (zie ook rov. 3.5.6 van het arrest van de Hoge Raad). Deze vaststellingen van het Gerecht zijn als zodanig door [geïntimeerde] niet, althans niet op begrijpelijke wijze, bestreden. De (gestelde) omstandigheid dat [naam 2] niet de (enige) eigenaar was van het gehele door hem verhuurde perceel doet aan die uitgangspunten niet af omdat ook een niet-eigenaar rechtsgeldig kan verhuren.

In dit geval, zo overwoog de Hoge Raad, leent artikel 7:226 BW-SXM zich voor toepassing en wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst gesplitst in twee huurovereenkomsten. Met het oog op de beoordeling van de stelling dat [geïntimeerde] wegens toerekenbare tekortkoming zijdens [appellanten], bestaande in niet-betaling van de huurtermijnen, is gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden en tot ontruiming over te gaan heeft volgens de Hoge Raad het volgende te gelden (rov. 3.6.3):

“Ingeval toepassing van art. 7:226 BWSM bij overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak leidt tot een splitsing in twee huurovereenkomsten, zal voor de huurder niet zonder meer duidelijk zijn welk deel van de voorheen geldende huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder (voor het na vervreemding behouden gedeelte) en welk deel hij aan de nieuwe verhuurder (voor het door deze verkregen gedeelte) moet betalen. Zolang de huurder niet van de vervreemding heeft kennisgenomen, zal hij in beginsel de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen (art. 6:34 BWSM). Na kennisneming van de vervreemding geldt dat laatste niet meer. Wel is dan uitgangspunt dat de huurder gerechtigd is iedere betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst (dan wel op welke rekening de totale huursom ten behoeve van beide verhuurders moet worden gestort). Bij de aan art. 7:226 BWSM ten grondslag liggende beschermingsgedachte past niet dat de huurder verantwoordelijk is voor het aanbrengen van deze splitsing. Indien de verhuurders over de splitsing geen overeenstemming bereiken, kunnen zij zich tot de rechter wenden om die te laten vaststellen.

De rechtsgevolgen van het betalingsgedrag van [appellanten] dienen na verwijzing met inachtneming van het voorgaande te worden beoordeeld. Partijen mogen hun stellingen op dit punt aanpassen dan wel aanvullen.”

geïntimeerde] heeft [appellanten] bij brief van 9 maart 2009 op de hoogte gesteld van de verkoop en aanspraak gemaakt op betaling van de volledige huurpenningen. Daarop volgde een brief van 7 mei 2009 waarin [geïntimeerde] (onder verwijzing naar de meetbrief en een bijgevoegde kadastrale registratie van het perceel) berichtte de huur per 1 september 2009 te beëindigen, waaraan werd toegevoegd dat de huurprijs tot die tijd op de rekening van [geïntimeerde] diende te worden voldaan. [appellanten] heeft dit geweigerd en is de huur aan [naam 2] blijven betalen. Pas in 2012 heeft [geïntimeerde], nadat hij reeds jaren bezig was de huur te beëindigen, een punt gemaakt van het niet betalen van de huurprijs en dit verzuim als subsidiaire grond voor ontbinding naar voren gebracht. [appellanten] heeft vervolgens voorgesteld, in afwachting van een rechterlijk oordeel over de vraag wie tot de huurprijs gerechtigd was, de huurprijs te gaan betalen op de derdengeldrekening van de gezamenlijke gemachtigde van [naam 2] en [geïntimeerde]. [geïntimeerde] heeft dat voorstel niet aanvaard. Pas na het tussenvonnis in deze procedure van 25 maart 2014 zijn partijen het erover eens geworden dat [appellanten], die al die tijd onverminderd aan [naam 2] had betaald, de huurprijs op de derdengeldrekening van de gemachtigde van [geïntimeerde] zou gaan voldoen: het in een brief van 12 april 2014 van hun gemachtigde gedane voorstel daartoe van de inmiddels erven [appellanten], is door [geïntimeerde], al dan niet stilzwijgend, aanvaard.

Uit deze weergave van de gang van zaken blijkt dat tot laatstgenoemde betalingsafspraak geen sprake is geweest van een eensluidend, aan [appellanten] medegedeeld standpunt van [geïntimeerde] en [naam 2] hoe de huur moet worden gesplitst, dan wel op welke rekening de huur ten behoeve van hen beiden moest worden gestort. [geïntimeerde] heeft steeds aanspraak gemaakt op de volledige huur en hij is op het voorstel van [appellanten] om de huur op een derdengeldrekening te betalen niet ingegaan. Onder die omstandigheden kon en kan [appellanten] zich jegens [geïntimeerde] beroepen op opschorting. In hoeverre hij dat ook al voorafgaand aan deze procedure heeft gedaan is niet relevant. Evenmin is van betekenis dat [appellanten] zich aanvankelijk (ook) tegen de overdracht aan [geïntimeerde] als zodanig verzette en (mede) daarom weigerde te betalen. Overigens ging [geïntimeerde] er op zijn beurt - ten onrechte - van uit dat hij eigenaar van het volledige huurperceel was geworden en vorderde hij om die reden de volledige huur. Gelet op dit een en ander komt [geïntimeerde] geen beroep op ontbinding toe.

De wijze waarop de huur wordt gesplitst dienen de beide verhuurders [naam1]. en [naam 2] enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds in onderling overleg te bepalen. Die verdeling kan het Hof in deze procedure tussen (uitsluitend) El [geïntimeerde] en [appellanten] niet vaststellen, zoals [appellanten] (subsidiair) heeft gevorderd). Ter verkrijging van de gewenste duidelijkheid in de betrekkingen tussen partijen en met het oog op de beoordeling van de vordering in reconventie echter, zal het Hof El [geïntimeerde] opdragen deze kwestie met [naam1] en [naam 2], met wie hij kennelijk in verbinding staat en met wie hij ook een gemachtigde deelt of deelde, te bespreken en vervolgens aan het Hof en [appellanten] mede te delen welke verdeelsleutel heeft te gelden, dan wel op welke rekening [appellanten] ten behoeve van hen beiden kan (blijven) betalen. Nu [appellanten] zowel voor als na de overdracht (en uit hoofde van zowel de overeenkomst uit 1972 als die uit 1997) slechts de grond huurde, en hij de opstallen zelf heeft gesticht, ligt een pro rato verdeling naar oppervlakte in de rede, maar uiteindelijk staat de verdeling ter vrije bepaling van de beide verhuurders.

Aan de hand van deze verdeelsleutel dient dan te worden beoordeeld wat partijen elkaar nog verschuldigd zijn. Daarbij gaat het Hof ervan uit dat de beide verhuurders de van [appellanten] ontvangen bedragen zoveel mogelijk onderling verdelen en verrekenen en daarbij ook betrekken de extra betalingen die [appellanten] uit hoofde van het bestreden vonnis heeft gedaan. Het Hof zal [geïntimeerde] opdragen te berekenen en gemotiveerd weer te geven wat hij met inachtneming van voormelde uitgangspunten alsmede het door [appellanten] gedane beroep op verrekening (zie productie e bij de akte van 15 augustus 2014) nog van [appellanten], dan wel wat [appellanten] van hem, nog te vorderen heeft.

In verband met de primaire vordering in conventie wordt nog overwogen dat tussen partijen vaststaat dat de huurprijs sinds 1997 NAf 1.400,-. bedraagt. Een verklaring voor recht dat partijen ook voor het overige aan de huurovereenkomst uit 1997 zijn gebonden zal het Hof om de navolgende redenen niet geven.

Ingevolge artikel 3:170 BW-SXM dienden na het overlijden van [naam 2] alle deelgenoten, in elk geval [naam1] en [naam 2], in te stemmen met de nieuwe huurovereenkomst. Die opvatting ligt ook ten grondslag aan de beslissing van het Hof in zijn vonnis van 30 september 2011. Dat het Hof zijn oordeel in rov. 4.4 van dat vonnis beperkte tot het voorkeursrecht komt doordat het in die procedure juist over dat voorkeursrecht ging en het Hof de mogelijkheid wilde openlaten dat er wel een rechtsgrond was voor de huurverhoging zoals die steeds met instemming van alle partijen (en in het belang van beide deelgenoten) was betaald. Daarbij hebben deze beslissingen over de inhoud van de huurrelatie tussen beide [naam 2]s en [appellanten] weliswaar ook gezag van gewijsde jegens [geïntimeerde] als rechtsopvolger, maar dat staat los van de vraag aan welke bepalingen van die overeenkomst [geïntimeerde] als opvolgend verhuurder is gebonden (art. 7:226 lid 3 BW-SXM).Tegen die achtergrond dient het aan de tussen [appellanten] en [geïntimeerde] gegeven beschikking van het Gerecht van 11 februari 2013 toe te kennen gezag van gewijsde beperkt te worden opgevat en in elk geval niet verder te reiken dan de kwestie waarover het in die procedure ging, te weten of de huurovereenkomst al dan niet opzegbaar was.

In hoeverre [geïntimeerde] bij het einde van de huurovereenkomst een vergoeding verschuldigd is voor de opstal dient aan de hand van de relevante omstandigheden ten tijde van de beëindiging te worden beoordeeld. Die vraag is thans - nu de ontbinding wordt afgewezen - niet aan de orde en zal dan ook verder niet worden beantwoord.

De zaak zal worden verwezen naar de rol voor akte uitlating zijdens [geïntimeerde], waarna [appellanten] bij antwoordakte zal kunnen reageren. Verder zal iedere beslissing worden aangehouden.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 17 mei 2019 om 8.30 uur voor akte uitlating zijdens [geïntimeerde] over de in rov. 2.6 en 2.7 genoemde onderwerpen;

iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, F.W.J. Meijer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 22 februari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.