HR, 11-07-2014, nr. 14/00561

De Staat heeft Televerde en Schiphol Area Development Company N.V. (verder: SADC) bij exploot van 19 augustus 2013 gedagvaard voor de rechtbank Noord-Holland en gevorderd vervroegd uit te spreken de onteigening ten name van de Staat en ten algemenen nutte van:

- een gedeelte ter grootte van 04.85.31 ha van het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie [A], nummer [001], totaal groot 24.52.52 ha, kadastraal omschreven als “terrein (akkerbouw)” (grondplannummer [002]);

- het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie [A], nummer [003], groot 00.22.60 ha, kadastraal omschreven als “terrein (akkerbouw)” (grondplannummer [004]);

- een gedeelte ter grootte van 08.62.44 ha van het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie [A], nummer [005], totaal groot 13.78.45 ha, kadastraal omschreven als “terrein (akkerbouw)” (grondplannummer [006]).

De Staat heeft aan Televerde en SADC een schadeloosstelling aangeboden van € 2.745.180 respectievelijk € 686.295.

Televerde heeft verweer gevoerd tegen de vordering tot onteigening en voorts de aangeboden schadeloosstelling verworpen, en subsidiair verzocht bij toewijzing van de vordering tot vervroegde onteigening het voorschot op de schadeloosstelling te bepalen op een hoger bedrag, namelijk € 70 per m2 althans minimaal € 50 per m2.

SADC heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde onteigening, maar de aangeboden schadeloosstelling als ongenoegzaam verworpen.

Nadat partijen de zaak op 15 november 2013 hadden doen bepleiten, heeft de rechtbank bij vonnis van 18 december 2013 ten name van de Staat de gevorderde vervroegde onteigening uitgesproken, het door de Staat te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 2.745.180 voor Televerde en op € 617.666 voor SADC, alsmede een deskundigenonderzoek ter begroting van de schadeloosstelling bevolen en voorts bepaald dat het voorlopig oordeel van de - reeds eerder op de voet van art. 54a Ow benoemde - deskundigen zal gelden als een conceptdeskundigenrapport ter begroting van de schade.

Bij akte houdende verklaring van cassatie van 24 december 2013 heeft Televerde (tijdig)1.cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank van 18 december 2013. De cassatieverklaring heeft zij bij exploot van 15 januari 2014 (tijdig)2.aan de Staat laten betekenen met dagvaarding in cassatie. De Staat heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep en verzocht om een spoedbehandeling. Partijen hebben hun respectieve standpunten nader schriftelijk toegelicht. Televerde heeft gerepliceerd.

De onteigening is uitgesproken op basis van het Koninklijk Besluit van 29 mei 2013, nr. 13.001080, Stcrt. 3 juli 2013, nr. 16463. Bij dit besluit is ter uitvoering van het - onherroepelijke3.- Tracébesluit “Omlegging A9 Badhoevedorp” op grond van art. 72a Ow ter onteigening ten name van de Staat (onder meer) aangewezen het perceelsgedeelte, dat volgens de kadastrale registratie voor 4/5 deel aan Televerde en voor 1/5 deel aan SADC in eigendom toebehoort. Het werk omvat de omlegging van de Rijksweg A9, vanaf het knooppunt Raasdorp (A9 km. 38,71) tot de aansluiting op de bestaande Rijksweg A9 in de richting van Amstelveen/knooppunt Holendrecht op het punt circa 70 meter voor de afslag Aalsmeer (afslag 6, A9 km. 32,60) alsmede de reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken in de gemeente Haarlemmermeer.

Televerde heeft als verweer tegen de gevorderde onteigening onder meer aangevoerd dat de Staat in de periode tussen het Koninklijk Besluit en de dagvaarding onvoldoende serieus heeft onderhandeld over een minnelijke verwerving. Daartoe heeft zij gesteld dat de te onteigenen gronden, als gevolg van contractuele afspraken die zij met gemeente en provincie heeft gemaakt, een aanzienlijk hogere verwachtingswaarde hebben dan de omliggende gronden in de zogeheten Schipholdriehoek. Televerde heeft tevens een beroep gedaan op een aantal vergelijkingstransacties en een, door haar voorafgaand aan de pleitzitting van 15 november 2013 overgelegd, rapport van Rigo Research en Advies B.V. (hierna: RIGO)4., waarin de gronden worden gewaardeerd op € 70 per m2. Uit een en ander blijkt volgens Televerde dat het aanbod van de Staat niet reëel is te noemen.

De bedoelde contractuele afspraken berusten volgens Televerde op een op 31 mei 1989 gesloten contract tussen haar rechtsvoorgangster (Chipshol Forward N.V.) en SADC, waarin is overeengekomen om een hoogwaardig bedrijventerrein op de gezamenlijke gronden te ontwikkelen (hierna: de samenwerkingsovereenkomst)5.. Na vaststelling van het definitieve tracé voor de A4 en de A9 was de gemeente Haarlemmermeer volgens Televerde verplicht om het bestemmingsplan in procedure te brengen waarmee de planologische basis werd gecreëerd voor het bedrijventerrein. Daartoe verwees Televerde naar art. 2.2 van de samenwerkingsovereenkomst:

“De Gemeente Haarlemmermeer heeft zich, op basis van de in de als Bijlage 4 aan deze overeenkomst gehechte brief van de voorzitter van het Bestuursforum d.d. 2 februari 1989 vervatte uitgangspunten, conform de gemaakte afspraken in het Convenant, onder voorbehoud van de beleidsruimte die het Convenant biedt, jegens SADC - mede ten behoeve van het onderhavige contract met Forward - verbonden over te gaan tot vaststelling van een Bestemmingsplan met betrekking tot het gebied “Badhoevedorp-Zuid”, indien en zodra aan de volgende voorwaarden is voldaan:

(i) De definitieve loop van de tracée’s van de A4 en de A9 is vastgesteld door de Minister van Verkeer en Waterstaat en een directe ontsluiting van het onderhavige terrein kan worden gerealiseerd;

(…)”

Haar stelling dat ingevolge de samenwerkingsovereenkomst ook de gemeente Haarlemmermeer en de Provincie Noord-Holland contractuele verplichtingen tot (het planologisch mogelijk maken van) een ontwikkeling tot bedrijventerrein van de betrokken gronden zouden zijn aangegaan, baseerde Televerde op het feit dat deze overheden lid zijn van het Bestuursforum en dat SADC door het Bestuursforum als ontwikkelingsmaatschappij is opgericht.

Televerde heeft verder aangevoerd dat haar aanspraak op gebiedsontwikkeling ook door de provincie Noord-Holland is erkend6.. Zij heeft in dat verband verwezen naar het Streekplan Noord-Holland Zuid7., waarin op blz. 92 (onder het opschrift “De driehoek A4-A5-Oude Schipholweg (incl. Schuilhoeve)”) is vermeld:

“op de provincie berust jegens TeleVerde BV een inspanningsverplichting om in Badhoevedorp-Zuid, binnen randvoorwaarden, een bedrijventerrein planologisch mogelijk te maken. Gedeputeerde Staten dienen in verband daarmee de in het verleden terzake gedane toezeggingen bij de streekplanuitwerking in acht te nemen.”8.

Ook verwees zij naar de opvolger van dit plan, de Structuurvisie Noord-Holland 2040, waarin volgens haar stelling9.op blz. 140 is vermeld:

“(…) De Schipholdriehoek moet zich ontwikkelen tot een internationaal concurrerend en hoogwaardig vestigingsmilieu passend binnen de metropolitane strategie van de metropoolregio.

(…)

De opgave binnen de Schipholdriehoek betreft het bepalen van de omvang, aard, intensiteit, fasering en locatie van het programma van ontwikkellocaties voor bedrijvigheid in het gebied, waaronder in ieder geval het planologisch mogelijk maken van een bedrijventerrein in Badhoevedorp-Zuid. (In het Streekplan Noord-Holland Zuid (2003) is vermeld dat op de provincie jegens TeleVerde BV een inspanningsverplichting berust om in Badhoevedorp-Zuid binnen randvoorwaarden, een bedrijventerrein planologisch mogelijk te maken.)

De A9 bij Badhoevedorp wordt omgelegd en verbreed op basis van een door de rijksoverheid te nemen tracébesluit.”

De rechtbank heeft met betrekking tot het hierboven in 2.2 en 2.3 bedoelde verweer van Televerde als volgt geoordeeld:

“4.4. Het verweer van Televerde dat de Staat geen serieuze verwervingspogingen heeft ondernomen omdat zij in de onderhandelingen voor alle te verwerven gronden heeft ingezet op eenzelfde grondwaarde van € 25,- per m2, wordt verworpen. De rechtbank is van oordeel dat het aanbod van € 25,- per m2 niet als niet serieus kan worden aangemerkt. Daarvoor is redengevend dat aan het aanbod van de Staat een taxatierapport ten grondslag ligt dat is opgesteld door drie onafhankelijke taxateurs. Dat de Staat pas in een laat stadium van de onderhandelingen, te weten ter gelegenheid van de descente op 13 september 2013, bedoeld taxatierapport heeft overgelegd, doet daaraan niet af. Het door Televerde overgelegde RIGO-rapport, dat uitgaat van een waarde van € 70,- per m2, en de door Televerde aangevoerde recente transacties van naastgelegen gronden voor € 41,28 per m2 (de Gijzenberg-transactie) en € 78,70 per m2 (de transactie SRE/GEM), leveren onvoldoende concrete onderbouwing van de stelling dat een aanbod van € 25,- per m2 in het kader van onderhandelingen niet serieus is. De stelling van Televerde dat in de door de Staat gedane aanbiedingen onvoldoende rekening is gehouden met de verwachtingswaarde die volgens Televerde aan de gronden toekomt, kan haar niet baten. Het betoog van Televerde dat een hoge verwachtingswaarde aan de gronden moet worden toegekend, baseert zij op een samenwerkingsovereenkomst uit 1989 tussen Televerde en SADC alsmede op door de provincie en gemeente gedane toezeggingen. Televerde stelt op grond van inspanningsverplichtingen opgenomen in het Streekplan en in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 een recht op ontwikkeling van de gronden te kunnen doen gelden zodra de ligging van de A9 bekend is, wat met zich brengt dat een redelijk handelend koper, aldus Televerde, bereid is een hogere grondprijs te betalen. In die redenering volgt de rechtbank Televerde niet omdat, aldus de stellingen van Televerde, vaststaat dat in de samenwerkingsovereenkomst om een bedrijventerrein op de gronden mogelijk te maken uitdrukkelijk rekening is gehouden met het nog niet vaststaan van het tracé van de A9. Nu die randvoorwaarde eerst met het tracébesluit waarop de huidige onteigening is gebaseerd, is vervuld, leveren de gestelde contractuele verplichtingen onvoldoende concrete onderbouwing dat een hogere verwachtingswaarde aan de gronden moet worden toegekend. Dit geldt temeer nu de gestelde contractuele verplichting, gelet op de teksten waarnaar Televerde heeft verwezen, juist niet op het tracé van de omgelegde A9 lijkt te rusten. Uit de verweren van Televerde kan enkel worden afgeleid dat partijen fundamenteel van mening verschillen over de waarde van de gronden. Blijkens het taxatierapport van de Staat is bij de waardering niet uitsluitend uitgegaan van de vigerende agrarische bestemming, maar is tevens rekening gehouden met de mogelijkheid van een toekomstige invulling als met name bedrijventerrein. Bovendien is in het taxatierapport van de Staat ingegaan op de door Televerde genoemde vergelijkingstransacties. Zoals de Staat (ter zitting) onweersproken heeft gesteld, vertegenwoordigen gronden met een blijvende agrarische bestemming in de betreffende regio een waarde van € 7,- à € 8,- per m2. Gelet hierop constateert de rechtbank dat in het aanbod van de Staat van € 25,- per m2 een opslag zit in verband met verwachtingen ten aanzien van mogelijke, toekomstige ontwikkelingen. Een beoordeling over de juistheid van dat bedrag kan in dit stadium van de procedure niet verder gaan dan de constatering dat rekening is gehouden met een of meer componenten naast de enkele agrarische waarde van de grond. De deskundigen zullen de rechtbank in verband met de vaststelling van de schadeloosstelling immers nog adviseren.”

Het middel klaagt over onjuistheid en onbegrijpelijkheid van de redenering van de rechtbank dat in de samenwerkingsovereenkomst uitdrukkelijk rekening is gehouden met het nog niet vaststaan van het tracé van de A9, dat die randvoorwaarde eerst is vervuld met het tracébesluit waarop de huidige onteigening is gebaseerd en dat daarom de gestelde contractuele verplichtingen onvoldoende concrete onderbouwing leveren dat een hogere verwachtingswaarde aan de gronden moet worden toegekend (rov. 4.4). Hieraan wordt toegevoegd dat indien de rechtbank betekenis heeft toegekend aan het feit dat op deze gronden het tracé voor de om te leggen A9 is geprojecteerd, de rechtbank heeft miskend dat (de bestemming voor en de aanleg van) het tracé en het Tracébesluit bij de waardering van de gronden moeten worden weggedacht. Dit heeft de rechtbank volgens de klacht in ieder geval miskend met haar overweging “(d)it geldt te meer nu de gestelde contractuele verplichting, gelet op de teksten waarnaar Televerde heeft verwezen, juist niet op het tracé van de omgelegde A9 lijkt te rusten.” Het middel verbindt aan deze klachten de conclusie dat niet in stand kunnen blijven de oordelen van de rechtbank dat de Staat serieuze verwervingspogingen heeft ondernomen (rov. 4.4), dat de door de Staat gedane aanbiedingen voldoen aan de norm van art. 17 Ow (rov. 4.3) en dat de Kroon in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat sprake was van voldoende serieuze aanbiedingen in het minnelijk traject, zodat de Kroon heeft kunnen besluiten tot goedkeuring van de onteigening (rov. 4.5).

Over de reikwijdte van de onderhandelingsplicht van art. 17 Ow heeft Uw Raad in zijn arrest van 8 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZD2955, NJ 1999/24 met noot PCEvW het volgende overwogen:

“3.5. Artikel 17 van de Onteigeningswet schrijft de onteigenende partij gebiedend voor te trachten hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Daarbij dient die partij niet te werk te gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, in welk geval immers te kort zou worden gedaan aan de strekking van het artikel dat is gericht op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. Voorts vereist artikel 17 (…) dat de pogingen om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, moeten worden ondernomen in de periode tussen het definitief worden van het besluit tot onteigening (…) en het uitbrengen van de dagvaarding (…). Hierbij verdient opmerking dat tekst, geschiedenis noch voormelde strekking van artikel 17 zich ertegen verzet dat bij het antwoord op de vraag of de onteigenende partij aan het voorschrift van artikel 17 heeft voldaan, mede acht wordt geslagen op hetgeen met betrekking tot de verkrijging in der minne zich voorafgaand aan het definitief worden van het besluit tot onteigening tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, uit dat een en ander kan blijken dat hetgeen na het definitief worden van het besluit tot onteigening door de onteigenende partij is ondernomen heeft te gelden als een poging die beantwoordt aan voormelde strekking van artikel 17 en niet louter als een ingevolge de wet te vervullen formaliteit.”

De onteigenende partij mag bij de onderhandelingen niet te werk gaan “als ware het voorschrift van art. 17 Ow een vrijwel te verwaarlozen formaliteit”10.. Positief geformuleerd: de onteigenende partij dient een serieuze poging tot minnelijke verwerving te hebben ondernomen11.. Dat brengt mee dat de onteigeningsrechter in het kader van het verweer dat art. 17 Ow zou zijn geschonden niet behoeft te onderzoeken wat de waarde van het te onteigenen is. Na een vonnis van vervroegde onteigening wordt in het vervolg van de procedure over de waarde het onteigende geprocedeerd12.. Opmerking verdient verder dat de beantwoording van de vraag of serieus is onderhandeld bij uitstek ligt op het terrein van de feitenrechter, zodat de beantwoording daarvan in cassatie slechts op begrijpelijkheid kan getoetst13..

De klachten concentreren zich op de verwerping, in rov. 4.4, van het verweer dat de pogingen tot minnelijke verwerving niet serieus zijn geweest.

Als ik het goed zie, ligt aan de klachten de opvatting ten grondslag, dat aan de te onteigenen grond in verband met de gestelde contractuele verplichtingen van gemeente en provincie een verwachtingswaarde toekomt die niet wordt gedrukt door de omstandigheid dat die verplichtingen nu juist niet betrekking hebben op de gronden waarover het tracé van de om te leggen A9 zal lopen, omdat de eliminatie op de voet van art. 40c lid 3 Ow meebrengt dat dat (inmiddels vastgestelde) tracé bij de waardering van de te onteigenen grond moet worden weggedacht. Een interessante opvatting, maar ook niet meer dan een opvatting. De rechtbank heeft die opvatting noch aanvaard noch verworpen, maar geoordeeld dat de gestelde contractuele verplichting een onvoldoende concrete onderbouwing opleveren voor een hogere verwachtingswaarde dan is aangenomen in de taxatie door de drie taxateurs op basis waarvan de Staat zijn bod heeft gestoeld. In de omstandigheid dat de gestelde contractuele verplichting juist geen betrekking lijkt te hebben op het tracé van de omgelegde A9 ziet de rechtbank een bijkomend argument voor haar oordeel dat de gestelde contractuele verplichtingen onvoldoende concrete onderbouwing opleveren voor een hogere verwachtingswaarde. Ook bij deze laatste overweging-ten-overvloede heeft de rechtbank volgens mij de bovenbedoelde opvatting niet verworpen. Met haar oordeel (rov. 4.4, voorlaatste volzin) dat een beoordeling van de juistheid van het bedrag van € 25 per m2 in dit stadium van de procedure niet verder gaat dan de conclusie dat rekening is gehouden met een of meerdere componenten naast de enkele agrarische waarde van de grond, nu de deskundigen de rechtbank in verband met de vaststelling van de schadeloosstelling nog zullen adviseren, geeft de rechtbank immers duidelijk te kennen dat de waarde van de te onteigenen gronden later na advies van de deskundigen zal worden bepaald en dat het aanbod van de Staat niet zodanig laag is dat niet meer kan worden gesproken van een serieuze poging. Die gedachtegang van de rechtbank lijkt mij noch getuigen van enige onjuiste rechtsopvatting noch ook onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. Hierop stuiten de klachten van het middel af.

De conclusie strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,

Waarnemend Advocaat-Generaal