Hof Amsterdam, 22-07-2021, nr. 19/00604

Het Hof heeft geconstateerd dat belanghebbende in algemene bewoordingen heeft verwezen naar stukken (rapporten en publicaties) in de zaken met kenmerk 17/00515 en 19/00072 die in deze zaak niet zijn overgelegd. Slechts voor zover belanghebbende uit bedoelde stukken in de gedingstukken van deze zaak heeft geciteerd, heeft het Hof daarvan kennisgenomen in het kader van de beoordeling van het onderhavige geschil.

Hoorplicht

Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar erkend dat de hoorplicht is geschonden en dat belanghebbende reeds uit dien hoofde een proceskostenvergoeding toekomt. Het Hof acht deze gevolgtrekking van de heffingsambtenaar juist; reeds op die grond is het incidenteel hoger beroep gegrond. Belanghebbende heeft het Hof bij monde van zijn gemachtigde verzocht de zaak niet terug te wijzen en zelf af te doen.

Verzoek om een regiezitting

Het Hof heeft het verzoek van (de gemachtigde van) belanghebbende een regiezitting te houden, afgewezen. Voor de motivering van deze afwijzing zij verwezen naar hetgeen dit Hof over een identiek verzoek heeft overwogen in rechtsoverweging 4.4.3 van de uitspraak van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910.

Waarde van de woning – oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft over de waarde van de woning als volgt overwogen en geoordeeld:

“10. De rechtbank stelt vast dat eiseres onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent.

11. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht.

12. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd. De oppervlakte van het vergelijkingsobject gelegen aan de [B-straat] is door de taxateur aangepast. Hierdoor is de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten, gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit en onderhoud (K&O neutraal) € 5.867,- geworden. De m²-prijs van het woningdeel van de woning is volgens de matrix € 5.590,-. Het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden is dus € 277,-.

13. Verder zijn de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten achtereenvolgens € 83.175,-, € 86.909,-, en € 75.903,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 324,- per m²-woningdeel, rekening houdend met de aangepaste oppervlakten.

14. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat de erfpachtcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018 heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpachtcorrectie juist is.[voetnoot 3 rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2018:8714] Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiseres slaagt.

15. Het beroep is gegrond.

16. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar voorgestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd, zodat ook zij de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal dan ook in goede justitie de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 1.475.000,-.”

Waarde van de woning – erfpachtcorrecties

De grief in het hoger beroep van de heffingsambtenaar dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrecties onjuist is, slaagt. Het Hof sluit zich aan bij de overwegingen op dit punt in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609, en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554-2556. In deze uitspraken is geen rekening gehouden met het door belanghebbende thans in het geding gebrachte ORTEC-rapport, de omstandigheid dat de heffingsambtenaar inmiddels voor verkopen vanaf 1 juli 2019 een aangepaste methode hanteert voor het berekenen van erfpachtcorrecties en de matrix met verkopen in de [A-straat] waarnaar belanghebbende heeft verwezen. Het Hof ziet evenwel in deze stukken en omstandigheid geen aanleiding voor een ander oordeel (zie nader hierna onder 4.5.2 en 4.5.3). Evenmin komt het Hof tot een ander oordeel door hetgeen belanghebbende te dezen overigens heeft aangevoerd (zie nader hierna onder 4.5.4 tot en met 4.5.7).

Met betrekking tot het ORTEC-rapport en de aanpassing van de methode voor het berekenen van erfpachtcorrecties sluit het Hof zich aan bij hetgeen hieromtrent is overwogen in de rechtsoverwegingen 4.4.5 tot en met 4.4.8 van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910. Daaraan zij toegevoegd dat het Hof in het ORTEC-rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden naar het aanleiding van het ter zitting namens belanghebbende gedane verzoek de heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties volgens de aangepaste methode te berekenen.

Betreffende de matrix met verkopen in de [A-straat] zij erop gewezen dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan van de referentieobjecten die de heffingsambtenaar in deze zaak gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te staven. Maar bovenal ziet het Hof in het voorbeeld geen reden niet (langer) aan te nemen is dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, met name gelet op hetgeen hiervoor in de slotzin van rechtsoverweging 4.5.2 is vermeld.

Op de heffingsambtenaar rust verder niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 4.5.1 genoemde uitspraken). Het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL1943, over de zogeheten Fierensmarge, maakt dit niet anders. Anders dan in dat arrest doet zich hier immers geen beperking voor van de mogelijkheid een bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde te betwisten (zie rechtsoverweging 4.4.12 van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910).

Daarnaast valt niet in te zien dat de heffingsambtenaar op grond van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, gelet op het verbod van willekeur of anderszins is gehouden de in zijn matrix opgenomen erfpachtcorrecties neerwaarts aan te passen. Met name is hetgeen onder 2.5 is geciteerd te algemeen om enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te ontlenen. Het Hof verwijst op dit punt naar hetgeen het heeft overwogen en geoordeeld in rechtsoverweging 4.4.9 van zijn uitspraak van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910.

Niet relevant zijn voorts de voorschriften voor het waarderen van erfpachtrechten voor diverse rijksbelastingen. Evenmin zijn dat de factoren waarmee civielrechtelijk onder omstandigheden rekening moet worden gehouden bij het berekenen van de waarde van ‘bloot eigendom’ (belanghebbende verwijst onder meer naar de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 18 september 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:9765). Te dezen is de opgave namelijk een (beredeneerde) schatting te maken van het verschil tussen de waarde van een erfpachtrecht op een onroerende zaak en de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van diezelfde zaak. En dat is niet het geval bij de toepassing van bedoelde voorschriften voor de rijksbelastingen of in bedoelde civielrechtelijke zaken.

Hetgeen belanghebbende overigens in dit verband heeft aangevoerd – waarbij het Hof opmerkt dat belanghebbende zijn standpunten niet van cijfermatige uitwerkingen heeft voorzien – brengt het Hof ten slotte ook niet tot een ander oordeel.

Waarde van de woning – vergelijkingsmethode

Belanghebbende heeft over het vaststellen van de waarde van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode in hoger beroep ten eerste aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, gelet op tramlijn 24 op ongeveer zeventig meter afstand. Ten tweede zou de heffingsambtenaar onvoldoende rekening hebben gehouden met achterstallig onderhoud van de woning (met name lekkages, slecht dak en scheurvorming), een gedateerde badkamer en keuken, de aanwezigheid van originele kozijnen met enkel glas, verzakkingen en klemmende deuren. Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende verklaard – in afwijking van hetgeen in het hogerberoepschrift is vermeld – zich erin te kunnen vinden dat het woonoppervlak van de woning 258 vierkante meter is. De heffingsambtenaar betwist de stellingen van belanghebbende over de staat van de woning en acht een wat oudere keuken of badkamer niet van invloed op de waarde van dit type woningen. Evenmin is de ligging van de woning in de nabijheid van tramlijn 24 van invloed op de waarde van de woning, aldus de heffingsambtenaar.

Onbetwist is dat de in de matrix opgenomen referentieobjecten zijn verkocht rond de waardepeildatum en wat betreft type (eindwoning of tussenwoning), bouwjaar (tussen 1929 en 1934), woonoppervlak (233 tot 266 vierkante meter), staat van onderhoud (gemiddeld of, in het geval van de woning, beweerdelijk matig), kwaliteit (gemiddeld of, bij één referentieobject, goed), uitstraling (gemiddeld) en ligging (gemiddeld of, in het geval van de woning, matig; in [Y-buurt] , [M-buurt] of [D-buurt] ) vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten bieden daarom een geschikt aanknopingspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning. Naar het oordeel van het Hof is het bovendien aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen en dat de waarde van de woning ten minste € 1.511.000 beloopt, oftewel de waarde die de heffingsambtenaar inmiddels voorstaat.

De ligging van de woning heeft ook de heffingsambtenaar in zijn laatste – ter zitting bij de rechtbank overgelegde matrix – als minder (want matig) aangemerkt dan die van de referentieobjecten (met een gemiddelde ligging). Het is het Hof weliswaar niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar precies met de matige ligging in zijn taxatie van de woning rekening heeft gehouden, maar de waarde van de woning is met € 1.511.000 in vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van (de erfpachtrechten op) de referentieobjecten dusdanig conservatief (nader) bepaald, dat met het verschil in ligging kan worden geacht voldoende rekening te zijn gehouden. Dit geldt temeer als wordt bedacht dat de heffingsambtenaar in zijn matrix voor de woning slechts 220 vierkante meter woonoppervlak in aanmerking heeft genomen. In de geluidsoverlast van tramlijn 24 ziet het Hof bovendien geen aanleiding de ligging van de woning als minder dan matig te beoordelen.

Over de beweerdelijk matige staat van onderhoud van de woning overweegt het Hof dat de stellingen van belanghebbende in zoverre op geen enkele manier zijn onderbouwd. In een tot de stukken van het geding behorend ‘Vastgoedrapport Woningen’ van iWOZ ziet het Hof overigens ook geen reden een matige staat van onderhoud aan te nemen. In dit rapport zijn een omschrijving en foto’s van de woning te lezen afkomstig uit een verkoopadvertentie uit 2018 waarin de woning is aangeboden voor € 2.800.000. Geen melding wordt gemaakt van een matige onderhoudstoestand of van een recente renovatie, en op de foto’s is evenmin iets te zien van een matige onderhoudstoestand.

WOZ-waardes referentieobjecten

Belanghebbende wijst in hoger beroep erop dat aan alle referentieobjecten voor het jaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) een WOZ-waarde is toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2016. Hieraan wordt de conclusie verbonden (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de referentieobjecten en (2) dat ‘niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3’. Belanghebbende wenst ‘dan ook inzicht te hebben’ in de wijze waarop de WOZ-waarden van de referentieobjecten zijn berekend en verwijst naar het arrest Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de referentieobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de referentieobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende is immers voorwerp van geschil. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane WOZ-waarde van de woning gestaafd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de referentieobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de referentieobjecten. Reeds gelet hierop ziet het Hof geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij WOZ-waarden van de referentieobjecten heeft vastgesteld (zie ook, onder meer, de uitspraak van dit Hof van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:471, rechtsoverweging 5.15).

WOZ-waarde met 2% verlagen?

Anders dan belanghebbende heeft betoogd, dwingt geen regel of algemeen beginsel van behoorlijk bestuur de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning met twee percent te verlagen vanwege hetgeen de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam in zijn onder 2.4 bedoelde brief van 5 februari 2019 heeft geschreven aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam. Een overeenkomstig standpunt heeft het Hof al diverse malen verworpen, onder meer in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019, 9 juli 2019 en 29 juni 2021, waarnaar hier kortheidshalve wordt verwezen. Het Hof ziet geen aanleiding voor een ander oordeel in deze zaak.

Afronden waarde

Bij deze stand van het geding stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning naar beneden dient te worden afgerond op een bedrag van duizend euro. Het Hof constateert evenwel dat de door de heffingsambtenaar nader voorgestane waarde van € 1.511.000 een dergelijk afgerond bedrag is. Deze grief van belanghebbende behoeft daarom verder geen behandeling.

Overig

Hetgeen overigens door (de gemachtigde van) belanghebbende naar voren is gebracht, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, geeft het Hof geen aanleiding tot andere of nadere oordelen dan hiervoor gegeven.

Slotsom 4.11. Zowel het hoger beroep van de heffingsambtenaar als het incidenteel hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.