Rb. Zeeland-West-Brabant, 25-05-2016, nr. 4869518 OV VERZ 16-1735

De kantonrechter stelt vast dat partijen een huurovereenkomst, ingaande op 1 december 2015 en lopende tot en met 30 november 2025, hebben gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen te [adres 3] (hierna: het gehuurde). [naam 5] , een onderneming gelieerd aan huurder, gaat in het gehuurde een winkel exploiteren ten behoeve van de verkoop van kleding, mode-accessoires en aanverwante artikelen.

Bij voormeld verzoekschrift hebben partijen gezamenlijk gevraagd om goedkeuring van de hiernavolgende (afwijkende) bedingen in de zin van artikel 7:291 lid 2 BW van de tussen hen gesloten huurovereenkomst:

3 — Duur, verlenging en opzegging

(....)

4. Na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode eindigt deze

overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der

partijen vereist is. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.2

genoemde periode geen aanspraak maken op enige vorm van huur, -

termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder doet uitdrukkelijk

afstand van enig recht terzake. Huurder zal het gehuurde op de

einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze

zoals bepaald in deze overeenkomst en de algemene bepalingen.

(....)

5. Verhuurder heeft het recht de huurovereenkomst tussentijds te

beëindigen indien de door huurder in het gehuurde behaalde

jaaromzet in enig kalenderjaar, behoudens het eerste kalenderjaar,

onvoldoende is. De omzet wordt als onvoldoende aangemerkt indien

de totale huurlasten van huurder meer dan 35% van de in het gehuurde

behaalde jaaromzet belopen. Opzegging geschiedt met inachtneming

van een opzegtermijn van 3 maanden en conform het bepaalde in de

standaard huurovereenkomst.

(....)

7. In aanvulling op en in afwijking van artikel 7:296 BW komen partijen

overeen dat verhuurder deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan doen beëindigen, onder de voorwaarden als bedoeld in dit artikel:

a) Opzegging ingevolge dit artikel is mogelijk indien de jaaromzet

van huurder als behaald in het gehuurde in enig kalenderjaar

gedurende de looptijd van deze overeenkomst onvoldoende is,

zulks met uitzondering van het eerste kalenderjaar na de

ingangsdatum van deze overeenkomst.

b) Partijen komen overeen dat de jaaromzet als onvoldoende

wordt aangemerkt indien in enig kalenderjaar de totale

huurlasten van huurder meer dan 35% van de jaaromzet van

huurder als behaald in het gehuurde belopen. Onder totale

huurlasten wordt verstaan de optelsom van de definitieve

huurprijs over het betreffende kalenderjaar, vermeerderd met

de kosten voor leveringen en diensten en de promotiebijdrage

over dat jaar.

c) Opzegging kan plaatsvinden binnen twee maanden na

ontvangst door verhuurder van het overzicht van de werkelijk

gerealiseerde omzet van huurder, als bedoeld in artikel 32 van

deze overeenkomst. Opzegging geschiedt door aangetekende

brief of deurwaardersexploot, met inachtneming van een

opzegtermijn van drie maanden, onder verwijzing naar dit

artikel.

d) Indien de opgave door huurder van de werkelijk gerealiseerde

omzet over enig kalenderjaar na controle onjuist blijkt te zijn

geweest, en de juiste opgave de verhuurder de mogelijkheid

zouden hebben geboden deze overeenkomst overeenkomstig dit

artikel op te zeggen, dan heeft verhuurder het recht alsnog op te

zeggen binnen twee maanden na constatering van de

onjuistheid van de opgave. Opzegging geschiedt op de wijze als

aangegeven in dit artikel.

e) De huurovereenkomst zal door de opzegging als bedoeld in dit

artikel eindigen zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn

vereist. Huurder kan in geval van opzegging ingevolge dit artikel

geen aanspraak maken op enige vorm van huur- termijn- of

ontruimingsbescherming. Huurder zal het gehuurde op de

einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de

wijze als bepaald in deze overeenkomst en de algemene

bepalingen.

Artikel 4 — Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing,

betalingsverplichting, betaalperiode

(....)

Huurprijsherziening

20. Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze

overeenkomst overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren

gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst vast te willen

houden aan het overeengekomen systeem van een vaste huurprijs dan

wel een omzetgerelateerde huurprijs. Partijen komen derhalve

overeen dat het gedurende de looptijd van deze overeenkomst noch

verhuurder noch huurder vrij staat een huurprijsherzieningsprocedure

ex artikel 7:303 BW en/of artikel 18.2 en 18.3 van de algemene

bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun

rechten ter zake.

21. Ieder der partijen kan na ommekomst van de eerste huurperiode als

bedoeld in artikel 3.1, indien de huurovereenkomst ex artikel 3.2 wordt

verlengd, een huurprijsherziening als bedoeld in deze overeenkomst

verlangen van de huurprijs. De huurprijs zal opnieuw worden

vastgesteld overeenkomstig artikel 4.10 en met inachtneming van het

overige bepaalde in dit artikel.

22. De wijze van berekening van de definitieve huurprijs en de

omzetgerelateerde huurprijs (waaronder begrepen het in artikel 4.3

genoemde percentage) komen niet voor herziening in aanmerking en

blijven ongeacht een herziening van de vaste huurprijs van toepassing

gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst. De conform

deze overeenkomst nader vast te stellen vaste huurprijs zal steeds als

minimumhuurprijs blijven gelden.

23. Beide partijen kunnen verlangen dat de huurprijs als bedoeld in artikel

wordt aangepast aan het dan geldende markthuurprijsniveau,

inhoudende het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte

binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden

tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op

passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na

behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en

zonder dwang hebben gehandeld (Red Book, RICS), hierna ook te

noemen: ‘de herzieningshuurprijs’, zulks conform de volgende

procedure.

a. Een huurprijsherziening, dan wel het voornemen daartoe over te

gaan, dient tenminste drie maanden vóór de beoogde

ingangsdatum schriftelijk door de ene partij aan de andere partij

te worden aangekondigd. De herzieningshuurprijs kan niet

eerder ingaan dan drie maanden na de hier bedoelde

schriftelijke mededeling.

b. Indien tussen partijen geen overeenstemming mocht bestaan

omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs, kan de meest

gerede partij een deskundige inschakelen teneinde een advies

uit te brengen omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs.

De andere partij kan binnen vier weken na ontvangst van het in

de vorige zin bedoelde advies van de deskundige een advies

laten uitbrengen door een eigen deskundige.

c. Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen kan de meest

gerede partij schriftelijk beide onder b) bedoelde deskundigen

vragen gezamenlijk een derde deskundige te benoemen, die

gezamenlijk met de door partijen ingeschakelde deskundigen

een bindend advies uitbrengt omtrent de hoogte van de

herzieningshuurprijs.

d. De drie deskundigen stellen binnen vier weken na benoeming

van de derde deskundige de herzieningshuurprijs bindend vast

bij meerderheid van stemmen.

e. Beide partijen dragen de kosten van de eigen deskundige. De

kosten voor de derde deskundige worden door beide partijen

gezamenlijk gedragen.

f Indien één der partijen niet of niet tijdig een eigen deskundige

heeft benoemd, dan wel indien de beide door partijen benoemde

deskundigen niet binnen veertien dagen nadat zij schriftelijk daartoe

verzocht zijn door één der partijen een derde deskundige hebben aangewezen, kan de meest gerede partij zich wenden tot de rechter van de bevoegde rechtbank, sector kanton, teneinde benoeming van de derde deskundige te vragen.

g. Bij het vaststellen van de herzieningshuur zullen de deskundigen rekening houden met de bepalingen van deze overeenkomst, inclusief eventuele wijzigingen en/of allonges. Door huurder aangebrachte verbeteringen dan wel door huurder aangebrachte voorzieningen worden buiten beschouwing gelaten. Voorts kan de herzieningshuur nimmer op een lager bedrag worden vastgesteld dan de laatstelijk tussen partijen geldende vaste huurprijs.

Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.

Gezien het verzoekschrift en gehoord partijen is de kantonrechter van oordeel dat de bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht, de rechten die huurder aan afdeling 7.4.6. BW ontleent, niet wezenlijk aantasten. Daartoe overweegt hij als volgt.

In artikel 3.4 van de huurovereenkomst is, samengevat, bepaald dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt zonder dat opzegging door één der partijen

vereist is. Hoewel huurder hiermee afstand doet van haar huur-, termijn of ontruimingsbescherming is het de kantonrechter uit het verzoekschrift gebleken dat partijen hebben gesteld dat [naam 5] na een termijn van 15 jaar haar investeringen heeft afgeschreven. Gelet hierop is van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder geen sprake.

Verder zijn partijen in artikel 3.7 van de huurovereenkomst overeengekomen dat deze tussentijds kan worden opgezegd, onder meer indien de totale huurlasten in enig jaar meer dan 35% van de jaaromzet van de huurder belopen. Met de verhuurder is de kantonrechter van oordeel dat huurder in zo’n geval geen belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, althans dat voortzetting van de huurovereenkomst in die situatie niet in het belang is van een gezonde bedrijfsvoering van huurder. Bovendien levert deze bepaling een zekere mate van flexibiliteit op waar beide partijen voordeel bij hebben. Dit beding levert aldus geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder op.

Daarnaast hebben partijen in artikel 4 een van de wet afwijkende huurprijsherzienings-procedure afgesproken. Hoewel zowel verhuurder als huurder de mogelijkheid wordt ontnomen om de huurprijs op enig moment door de rechter te laten toetsen, kunnen beide partijen zich tot onafhankelijke deskundige(n) wenden, die de nieuwe huurprijs bindend vast zullen stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter levert dit beding evenmin een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder op.

Daarbij komt dat de kantonrechter het aannemelijk acht dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van verhuurder, zodanig is dat huurder de wettelijke bescherming die huurder van bedrijfsruimten als hier bedoeld toekomt, niet behoeft. Dit is gebaseerd op hetgeen partijen ten aanzien hiervan in hun verzoekschrift onder meer hebben gesteld: “[naam 5] exploiteert in het gehuurde een winkel ten behoeve van de verkoop van dameskleding in het hogere (kwalitatieve) segment. [naam 5] heeft inmiddels circa

10 vestigingen in Nederland. Het is derhalve niet de eerste keer dat [naam 5] een huurovereenkomst sluit en [naam 5] is dus goed in staat om de mogelijkheden en risico’s van de locatie van het gehuurde in te schatten en is bovendien bekend met het (ver)huurbeleid van Wereldhave dienaangaande.”

Gelet op het vorenstaande zal de verzochte goedkeuring worden verleend.

De kosten van deze procedure zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.