Rb. Oost-Brabant, 21-10-2015, nr. C/01/193653 / HA ZA 09-1191

De rechtbank volhardt bij hetgeen zij in het vonnis van onteigening heeft overwogen en beslist. Nu de onteigening reeds vervroegd is uitgesproken, rest thans de beslissing op de aan [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling.

Blijkens hun rapport van 25 juli 2014 zijn de deskundigen van mening dat de schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt dient te worden begroot:

- waarde € 169.600,00

- waardevermindering van het overblijvende n.v.t.

- overige schade nihil

------------------------

Totaal € 169.600,00.

Alvorens de bezwaren van [gedaagden] tegen het advies van deskundigen te bespreken zal de rechtbank verkort weergeven welke de belangrijkste gegevens zijn waarmee bij het bepalen van de schadeloosstelling door de deskundigen rekening is gehouden.

Het onteigende was op de peildatum gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan “ [naam 2] ”, vastgesteld door de raad van de gemeente bij besluit van 14 december 2007, welk bestemmingsplan op 3 augustus 2007 onherroepelijk is geworden. Dit plan voorziet in de realisatie van plm. 195 nieuwe woningen en de aanleg van een ontsluitingsweg, de [naam 15] . Het plangebied heeft een totale oppervlakte van plm. 11 ha.

Het bestemmingsplan “ [naam 2] ” betreft een uitwerkingsplan met gedetailleerde eindbestemmingen. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende deels de bestemming “Wonen aaneengesloten”, deels met de aanduiding “maatregelen geluidhinder’, “Verkeer en verblijf”, “Groen” en “Water”.

Voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [naam 2] ” gold voor het perceel het bestemmingsplan “ [naam 3] ”. Dit bestemmingsplan was vastgesteld op 29 april 1993 en onherroepelijk op 6 juni 1995. Ingevolge dit bestemmingsplan had het perceel voorheen de globale bestemming “Woondoeleinden, uit te werken”. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan in 1993 werd voorzien in de realisering van dit bestemmingsplan gedurende een planperiode van 10 jaar in een aantal fasen, waarbij per fase een uitwerkingsplan ex artikel 11 WRO zou worden vastgesteld. Op peildatum was het grootste deel van het bestemmingsplan inmiddels gerealiseerd. Het uitwerkingsplan [naam 2] ziet op de laatste fase.

Met de realisatie van het uitwerkingsplan [naam 2] is gestart medio 2007. Op peildatum waren de nieuwe woningen grotendeels al gerealiseerd.

Wijlen de heer [naam 1] (overleden op [datum] ) heeft het perceel op 29 juni 1979 in eigendom verkregen als landbouwgrond; na zijn overlijden zijn zijn zes kinderen gezamenlijk eigenaar van het perceel geworden. Het perceel lag op de peildatum al geruime tijd braak.

Aan Termaat q.q. komt als derde ex artikel 20 Onteigeningswet voor [gedaagden] geen eigen/zelfstandig recht op schadeloosstelling toe, nu alle erven inmiddels zelf in deze procedure zijn tussengekomen.

Krachtens artikel 40 Onteigeningswet komt aan [gedaagden] als eigenaren van het onteigende perceel volledige vergoeding toe van alle schade, die zij als gevolg van de onteigening lijden c.q. zullen lijden. De omvang van deze schade zal begroot dienen te worden per de peildatum 14 april 2011.

Bij het schatten van de waarde van het onteigende zijn deskundigen van het volgende uitgegaan.

a. De waarde van het onteigende dient ingevolge artikel 40a Onteigeningswet bepaald te worden op basis van de prijs die zonder onteigening op de peildatum in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen tussen een redelijk handelend koper en verkoper. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kunnen [gedaagden] in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Ingevolge artikel 40c Onteigeningswet mag echter geen rekening worden gehouden met hetgeen de gemeente reeds eerder heeft aangelegd in het kader van het werk waarvoor onteigend is. De invloed daarvan op de waarde van het onteigende dient te worden geëlimineerd.

b. In een eerdere onteigeningsprocedure tussen de gemeente en [gedaagden] hebben de deskundigen op 15 januari 2008 een advies uitgebracht over de waarde van een eveneens in het plangebied van het uitwerkingsplan “ [naam 2] ” gelegen, aan het thans onteigende perceel grenzend perceel, dat toen reeds werd onteigend met het oog op de aanleg van de westelijke ontsluitingsweg van het plangebied “ [naam 3] ”. Bij de waardering van dat perceel gold als peildatum 2 maart 2005. Op dat moment was nog slechts sprake van een globale (woon)bestemming. Deskundigen hebben toen overwogen dat het perceel onderdeel uitmaakte van een complex ruwe bouwgrond dat samenviel met het hele plangebied van het globale bestemmingsplan “ [naam 3] ” en hebben de (complex)waarde van het perceel geschat op € 41,00 per m². Bij vonnis van 24 december 2008 heeft de rechtbank dit advies gevolgd en de schadeloosstelling voor [gedaagden] met inachtneming van deze waarde vastgesteld.

c. Tijdens de descente hebben deskundigen vastgesteld dat het onteigende op dat moment reeds (grotendeels) bouwrijp was. Dit bouwrijp maken is echter geschied ter realisering van het plan waarvoor onteigend is en dient daarom op grond van artikel 40c Onteigeningswet bij het bepalen van de waarde van het onteigende te worden weggedacht. Dan resteert te waarderen een perceel bouwgrond met een onherroepelijke woonbestemming dat nog volledig bouwrijp gemaakt dient te worden.

d. Deskundigen zijn eerst nagegaan of het thans onteigende perceel op peildatum onderdeel uitmaakte van een groter complex van gronden. Wanneer immers het onteigende op peildatum deel uitmaakte van zo’n complex dient ingevolge artikel 40d Onteigeningswet bij het bepalen van de waarde van het onteigende rekening te worden gehouden:

De deskundigen zijn van oordeel dat het onteigende op de peildatum deel uitmaakte van een complex bouwgrond, dat in casu samenvalt met het plangebied van het bestemmingsplan “ [naam 3] ”, welk complex op de peildatum hoofdzakelijk een (niet meer uit te werken) onherroepelijke woonbestemming had.

e. De deskundigen zijn van oordeel dat bij de keuze voor de methode van waardering van het onteigende zoveel mogelijk aansluiting moet worden gezocht bij de uitgangspunten die partijen ter plaatse in het vrije economisch verkeer hanteren bij hun onderhandelingen.

f. De gemeente placht ten tijde van de peildatum bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties uit te gaan van een zgn. actieve grondpolitiek. Dit beleid impliceert dat de gemeente in beginsel alle benodigde grond binnen een plangebied zelf aankoopt, dit plangebied zelf bouwrijp laat maken en vervolgens de uitgeefbare gedeelten ook zelf verkoopt aan gegadigden. Consequente toepassing van dit beleid bood de gemeente de meeste waarborg dat zij de regie over de ontwikkeling van het plangebied in eigen hand kon houden en voorts dat een eventueel positief saldo tussen de aan- en verkoopprijs van de betrokken gronden (na aftrek van kosten) aan de gemeente ten goede kwam.

Naar aanleiding van het concept-rapport hebben [gedaagden] erop gewezen dat de gemeente jarenlang als beleid heeft gehanteerd dat in ruil voor de (vrijwillige) verkoop van gronden in het plangebied “ [naam 3] ” bouwkavels zijn aangeboden, zowel aan professionele partijen (projectontwikkelaars) als aan particulieren (waarvan met name door [gedaagden] zijn genoemd de families [naam 4] , [naam 5] [naam 6] , [naam 7] , [naam 8] , [naam 9] , [naam 10] en in 2012 nog [naam 11] . Met de door [gedaagden] aangehaalde transacties wordt bevestigd dat de gemeente in het onderhavige complex consequent een actieve grondpolitiek heeft gevoerd, waarbij de gemeente alle (ruwe

bouw-)gronden binnen het complex heeft aangekocht voor in beginsel steeds een vaste koopprijs en daarbij met diverse grondeigenaren afspraken heeft gemaakt over een verkoop van of ruil tegen bouwkavels elders binnen het plangebied en een daarop te realiseren bouwvolume. Naar het oordeel van deskundigen kan uit dergelijke “samengestelde transacties” niet rechtstreeks de complexwaarde van bouwgrond binnen een groter complex of plangebied worden afgeleid. Met name voor zover in die transacties naast de prijs voor de betrokken gronden nog bijzondere afspraken zijn gemaakt, al dan niet gerelateerd aan de bijzondere omstandigheden van een individueel geval, zijn (de financiële effecten van) deze afspraken voor het bepalen van de complexwaarde enkel relevant, indien en voor zover ook redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer bij het bepalen van de waarde/koopprijs van de grond binnen het complex met deze/dergelijke afspraken rekening zouden houden.

Aldus leidt de omstandigheid dat aan diverse (voormalige) grondeigenaren uit het complex/plangebied in het kader van met hen gesloten grondtransacties elders in de gemeente een of meer bouwkavels zijn aangeboden, er ook niet “automatisch” toe dat daarmee de waarde van alle gronden binnen dat complex of plangebied stijgt. De vraag blijft of en in hoeverre redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer ten tijde van de peildatum bij het bepalen van de waarde/koopprijs van de grond binnen dat complex met (de wetenschap omtrent) die omstandigheid rekening zouden houden. Dit zal onder meer afhangen van de mate waarin de toekenning van die bouwkavels tot financiële voordelen voor de betreffende grondeigenaren heeft geleid en partijen in het vrije economisch verkeer erop konden rekenen dat zij bij verkoop van hun gronden soortgelijke voordelen zouden kunnen realiseren.

g. Voor het beoordelen van de complexwaarde per peildatum achten deskundigen met name relevant de prijzen uit transacties, die in het onderhavige plangebied kort voor de peildatum met betrekking tot vergelijkbare gronden tot stand zijn gekomen en – voor zover die transacties onvoldoende houvast bieden – transacties in zo veel mogelijk vergelijkbare plangebieden in de gemeente of de omgeving daarvan.

De deskundigen zien daarbij geen bijzondere reden om in dit geval de complexwaarde vast te stellen volgens de zogenaamd topdownmethode. In het algemeen achten deskundigen deze waarderingsmethode minder geschikt in het geval sprake is van omvangrijke, langlopende transacties, nu de uitkomsten van dergelijke topdownberekeningen sterk bepaald worden door de aannames in de betreffende exploitatieopzet. Daarbij komt dat de uitkomst van een dergelijke berekening geenszins “zonder meer” gelijk te stellen is aan de waarde van de gronden in het betreffende exploitatiegebied; ook partijen in het vrije economische verkeer gaan daar niet vanuit.

h. De gemeente heeft aan deskundigen meegedeeld dat zij sinds 1 januari 2008 geen gronden in het plangebied van het bestemmingsplan [naam 3] meer heeft aangekocht. Wel was zij in juli 2011 doende om gronden te verwerven in het aangrenzende plangebied van het bestemmingsplan “ [naam 12] ”. Daarbij ging de gemeente voor niet-bebouwde gronden uit van een waarde van € 45,00 per m².

De deskundigen hebben een aantal door [gedaagden] aangedragen transacties van de gemeente met andere eigenaren (familie [naam 8] en familie [naam 9] ) geanalyseerd en geprobeerd uit de beschikbare gegevens de bij die transacties gehanteerde prijs voor de ruwe bouwgrond te herleiden door een eigen inschatting te maken van de waarde van de diverse bij de transacties betrokken gronden, opstallen en voorzieningen. Door de vele onzekerheden biedt deze methode niet meer dan een globale indicatie van de bij deze specifieke transacties gehanteerde grondprijs. Deze indicatie is geenszins zonder meer gelijk te stellen aan de ten deze relevante complexwaarde per peildatum. De deskundigen hebben globaal en indicatief herleid dat partijen bij beide genoemde transacties een (ruwe bouw)grondprijs hebben gehanteerd in de orde van grootte van € 55,00 tot € 65,00 per m².

i. Met betrekking tot de grondprijsontwikkeling in het plangebied “ [naam 2] ” nemen deskundigen enerzijds in aanmerking de gunstige ligging van het plangebied (grenzend aan het buitengebied en goed bereikbaar vanaf onder meer de snelweg A50), het feit dat de planontwikkeling sinds de laatste minnelijke grondtransactie in 2008 is voorgeschreven en het onteigende op peildatum direct “aan snee” was. Anderzijds nemen zij in aanmerking de relatief lage woningbouwdichtheid binnen het plangebied, de oppervlakte voor onrendabele bestemmingen in het plangebied en de ernstige stagnatie in de woningbouw en de grondprijsontwikkeling sinds medio 2008 onder invloed van de economische omstandigheden.

j. Voor meer actuele gegevens over het prijsniveau/de waarde van sec ruwe bouwgrond voor woningbouwdoeleinden ten tijde van de peildatum zijn deskundigen aangewezen op transacties met betrekking tot gronden buiten de gemeente, met name in de gemeenten [woonplaats 2] en [woonplaats 1] . In deze gemeenten zijn in 2009 en 2010 nog wel concreet transacties met betrekking tot ruwe bouwgrond voor woningbouw gedaan met prijzen tussen € 40,00 en

€ 62,50 per m². Deze transacties geven een indicatie voor het algemene prijsniveau in die jaren.

k. Met inachtneming van alle in het rapport genoemde algemene en bijzondere omstandigheden en aldus mede gelet op de ligging, gesteldheid, de daadwerkelijk tot stand gekomen prijzen bij vergelijkbare transacties en de grondprijsontwikkeling sedert 2 maart 2005 (de peildatum bij de vorige onteigening) tot aan 14 april 2011, schatten deskundigen de waarde van de onteigende grond als onderdeel van het complex per de peildatum op

€ 53,00 per m². Daarmee komt de totale waarde van het onteigende per peildatum op 3200 m² grond à € 53,00 = € 169.600,00.

De deskundigen hebben onderzocht of sprake is van “overige schade”. Zij leiden uit de stellingen van [gedaagden] af dat zij als “overige schade” in verband met deze onteigening aanspraak maken op een vergoeding voor de winst, die zij gederfd hebben doordat zij niet in staat zijn gesteld om zelf de woonbestemming van het onteigende te realiseren dan wel met de gemeente tot een ruiling te komen van het onteigende tegen bouwkavels elders in het plangebied.

[gedaagden] hadden voorafgaand aan de onteigening een bouwplan voor zes woningen op het onteigende gemaakt (bijlage D bij de brief van [gedaagden] aan deskundigen d.d. 14 april 2011). Als uitgangspunt heeft te gelden de vaststelling van de rechtbank in het onteigeningsvonnis van 25 november 2009 dat – zoals de [naam 16] reeds had overwogen – [gedaagden] onvoldoende aaneengesloten grond hadden om de door hen gewenste zes aaneengesloten woningen op de wijze zoals de raad die voorstond, zelf te realiseren. De vraag is dan of bij dit uitgangspunt het toch aannemelijk is dat [gedaagden] de woonbestemming van hun perceel zelf zouden hebben gerealiseerd. Deze zelfrealisatie kon enkel als [gedaagden] de ontbrekende grond door aankoop of ruil van de gemeente hadden kunnen verkrijgen. De gemeente had echter de aansluitende gronden al in een vroeg stadium van de planontwikkeling gereserveerd voor toewijzing aan/realisering door één of meer projectontwikkelaars. [gedaagden] hadden geen rechtens afdwingbare aanspraak op aankoop of ruil van de voor hun zelfrealisatie nog benodigde gronden. Zoals de rechtbank heeft overwogen is aan [gedaagden] – evenals aan een aantal andere voormalige grondeigenaren in de plangebieden “ [naam 3] ” en “ [naam 13] ” – wel aangeboden om hun perceel (het onteigende) te ruilen tegen (bouw)grond elders in één van deze plangebieden. Van dit aanbod hebben [gedaagden] geen gebruik willen maken, althans steeds afhankelijk gemaakt van (voor de gemeente niet aanvaardbare) aanvullende voorwaarden. Voor zover [gedaagden] daardoor mogelijk exploitatievoordeel zijn misgelopen, doordat zij de woonbestemming van die ruilgronden niet zelf hebben kunnen realiseren of die ruilgronden niet als bouwkavels hebben kunnen verkopen, is dat niet een gevolg van de onderhavige onteigening. De deskundigen zijn dan ook van mening dat [gedaagden] in deze onteigeningsprocedure geen aanspraak op vergoeding van exploitatieschade kunnen maken. Ook overigens is niet gebleken van schade voor [gedaagden] als gevolg van de onderhavige onteigening.

Bij pleidooi hebben [gedaagden] - kort weergegeven - onder meer het volgende aangevoerd:

De gemeente heeft bij pleidooi - kort weergegeven - onder meer het volgende aangevoerd:

€ 45,00 per m². Die taxatie sluit bovendien aan bij de waarde die in de eerdere onteigeningsprocedure aan de naastgelegen grond in een onherroepelijk vonnis is vastgesteld.

- Het tijdsverloop rechtvaardigt niet de toename van de waarde met bijna 30% die deskundigen hebben getaxeerd.

De rechtbank stelt allereerst vast dat thans geen (nader) verzoek tot vervanging van een of meer deskundige(n) voorligt, zodat er in zoverre geen grond is om in te gaan op de vraag of er sprake is van objectief gerechtvaardigde vrees bij de erven dat een of meer van de deskundigen zijn/hun werk niet zonder vooringenomenheid kunnen verrichten. Niettemin overweegt de rechtbank naar aanleiding van hetgeen zijdens [gedaagden] naar voren is gebracht -echter geheel ten overvloede- dat de enkele omstandigheid dat een kantoorgenoot van de heer [deskundige 2] , mevrouw [naam 14] , in het verleden is opgetreden als belangenbehartiger van de eigenaar in twee - volgens [gedaagden] relevante - grondtransacties met de gemeente [woonplaats 1] , bij de erven niet de objectief gerechtvaardigde vrees heeft kunnen wekken dat de deskundigen hun werk niet zonder vooringenomenheid konden verrichten.

In het hiernavolgende zal de rechtbank haar oordeel geven omtrent de schadeloosstelling, waarbij tevens wordt ingegaan op de bezwaren van de gemeente en van [gedaagden] .

Bij de beantwoording van de vraag of het uitwerkingsplan [naam 2] en eventueel ook daaraan voorafgegane plannen bij de waardebepaling van het onteigende weggedacht moet worden stelt de rechtbank het volgende voorop. Bij de waardebepaling van het onteigende mag ingevolge artikel 40c Onteigeningswet geen rekening worden gehouden met de waardevermeerdering of -vermindering die door niets anders is teweeggebracht dan door hetgeen de onteigenaar zelf aanlegt en de plannen daarvoor. Bij die waardebepaling behoort in het algemeen wel in aanmerking te worden genomen de bestemming die ingevolge het geldende bestemmingsplan op het onteigende rust, ook al wordt die bestemming juist verwezenlijkt door het werk waarvoor onteigend wordt. Dat is evenwel, naar de Hoge Raad in zijn arresten in de zaken Staat/Matser en Staat/Markus heeft beslist, anders wanneer het vaststellen van de bestemming niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente kon worden beschouwd omdat de gemeente daarbij in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door het daartoe bevoegde orgaan van Rijk of provincie ontwikkeld plan waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht (HR 31 maart 2006, NJ 2006, 655). In de zogeheten 9 juli-arresten (o.a. HR 9 juli 2010, NJ 2010, 631) heeft de Hoge Raad daar – kort gezegd - aan toegevoegd dat een bestemmingsplan (ook als dat op de peildatum nog in procedure is) eveneens geëlimineerd moet worden als de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor het werk waarvoor onteigend wordt en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken. Als dat het geval is, moet het bestemmingsplan in zoverre worden aangemerkt als behorende tot de in art. 40c, aanhef en onder 3o, Onteigeningswet bedoelde plannen zodat de waardeverminderende invloed daarvan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing zal moeten blijven, aldus de Hoge Raad.

De stelling van de gemeente dat het bestemmingsplan [naam 2] en het daaraan voorafgegane (globale) bestemmingsplan [naam 3] alsmede de [naam 17] [woonplaats 3] als concrete plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt moeten worden gezien en –naar de rechtbank begrijpt – om die reden moeten worden geëlimineerd, wordt verworpen. Uit voormelde jurisprudentie volgt dat bestemmingsplannen bij de waardebepaling alleen buiten beschouwing gelaten moeten worden als in die plannen een duidelijke relatie is gelegd met het werk waarvoor onteigend wordt. In de arresten HR 9 juli 2010 (Blindenbelangen/Zuid-Holland, ECLI:NL:HR:BJ1647) en HR 8 februari 2013 ( [naam 19] , ECLI:NL:HR:BY4119) waar de gemeente zich meer in het bijzonder op beroept, waren

situaties aan de orde waarin aan de weggedachte bestemmingsplannen zeer concrete planvorming vooraf was gegaan die maakte dat de bestemmingsplannen met die plannen vereenzelvigd moesten worden. Het ging immers zeer concreet om respectievelijk de aanleg van een weg ( [naam 18] ) en de aanwijzing van een plek voor een verzorgingsplaats ( [naam 19] ). Zodanig concreet waren de [naam 17] [naam 14] en het (moeder)bestemmingsplan [naam 14] ten aanzien van het onteigende niet. Al was het maar omdat er met de vaststelling van die visie en dat plan nog geen zekerheid was dat het onteigende ook daadwerkelijk ontwikkeld zou worden. Zij mogen in het licht van artikel 40c Ow dan ook niet worden gezien als de plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt en kunnen dus niet worden geëlimineerd.

Dan resteert nog de vraag of het bestemmingsplan [naam 2] moet worden geëlimineerd. Ook tot die eliminatie komt de rechtbank niet. Uit de wet volgt dat er enkel dan moet worden geëlimineerd als er sprake is van een voor- of nadeel. In de specifieke omstandigheden van het geval ziet de rechtbank geen voor- of nadelen die zodanig samenhangen met het bestemmingsplan [naam 2] dat gekozen zou moeten worden voor eliminatie van het bestemmingsplan. Een specifiek voordeel ziet de rechtbank uitsluitend in het feit dat inmiddels werken zijn uitgevoerd, bestaande uit het bouwrijp maken van de omgeving, die de rechtbank om die reden – in navolging van deskundigen – dan ook elimineert bij de bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende. De vraag of het bestemmingsplan [naam 2] al dan niet moet worden weggedacht is naar het oordeel voor de waardering van het onteigende bovendien van weinig betekenis. Zowel met als zonder eliminatie zal -in het geval zonder eliminatie met inachtneming van artikel 40d Onteigeningswet- tot vaststelling van de waarde moeten worden gekomen, waarbij maatgevend is de prijs die zonder onteigening op de peildatum in het vrije economisch verkeer tot stand zou zijn gekomen tussen een redelijk handelend koper en verkoper. Het is niet goed voorstelbaar dat dit in een geval als het onderhavige tot verschillende resultaten leidt, in aanmerking genomen dat de grond waarvan het onteigende deel uitmaakt al lang was bestemd voor woningbouw. In dat verband is illustratief dat in een eerdere onteigeningsprocedure tussen de gemeente en [gedaagden] met als peildatum 2 maart 2005 de grond is gewaardeerd als een perceel deel uitmakende van een complex ruwe bouwgrond dat samenviel met het hele plangebied van het globale bestemmingsplan “ [naam 3] ”).

Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de deskundigen terecht hebben getaxeerd op de basis dat sprake is van een perceel bouwgrond met een onherroepelijke woonbestemming. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat op grond van artikel 40c Ow bij het bepalen van de waarde van het onteigende wel het al bouwrijp zijn moet worden weggedacht, aangezien dat is geschied ter realisering van het plan waarvoor onteigend is. Tevens is de rechtbank het eens met de deskundigen dat rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat het onteigende op de peildatum direct “aan snee” was, omdat -zoals de deskundigen ter zitting nog nader hebben toegelicht- dat meebrengt dat deze grond direct te ontwikkelen was en de opbrengst daarvan meteen, zonder relevant renteverlies, kan worden gerealiseerd.

De deskundigen zijn op goede gronden tot het oordeel gekomen dat het onteigende op de peildatum deel uitmaakt van een complex bouwgrond, dat samenvalt met het plangebied van het bestemmingsplan “ [naam 3] ”. Dit complex had op de peildatum hoofdzakelijk een onherroepelijke woonbestemming.

De rechtbank volgt de deskundigen ook in hun methode van waardering, de vergelijkingsmethode. Op de gronden die de deskundigen hebben aangegeven is de rechtbank van oordeel dat de zgn. topdownmethode in casu minder geschikt is. De uitkomst daarvan behoeft verder nog geenszins de marktwaarde van het onderhavige perceel op te leveren. Aan [gedaagden] moet worden toegegeven dat het ontbreekt aan goed vergelijkbare grondtransacties (alleen betrekking hebbend op ruwe bouwgrond) en dat in zoverre in dit geval aan deze methode ook nadelen kleven, maar de rechtbank acht -zoals hierna zal blijken- de onderbouwing van de getaxeerde grondprijs middels deze methode voldoende overtuigend.

Ten aanzien van de waarde van het onteigende geldt verder het navolgende, in acht genomen het rapport van de deskundigen en hetgeen partijen daartegen hebben ingebracht.

a. de gemeente voerde een actief grondbeleid en heeft de benodigde gronden in het plangebied “ [naam 2] ” zoveel mogelijk zelf aangekocht.

Voor zover er na 1 januari 2008 nog transacties hebben plaatsgevonden in het plangebied betrof het samengestelde transacties, waarbij met diverse grondeigenaren afspraken zijn gemaakt over een verkoop van of ruil tegen bouwkavels elders binnen het plangebied. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank afdoende gemotiveerd dat uit de voorhanden, door [gedaagden] aangedragen, samengestelde transacties niet rechtstreeks de complexwaarde van bouwgrond binnen een groter complex of plangebied kan worden afgeleid.

b. De deskundigen hebben niettemin getracht een globale indicatie te verkrijgen van de gehanteerde prijs voor de gronden van [naam 8] en [naam 9] , de transacties die zich leenden voor een analyse. In bijlage 9 bij het rapport hebben de deskundigen inzichtelijk gemaakt hoe zij die transacties geanalyseerd hebben. De deskundigen hebben op basis daarvan tot een globale indicatie van een grondprijs van € 55,- tot € 65,- kunnen komen. Voor zover (onder meer) in deze transacties, zoals [gedaagden] stellen, voordelen zijn verdisconteerd voor de grondeigenaren die van de gemeente bouwkavels hebben verworven, zijn die voordelen meegenomen in die globale indicatie. Die is immers gebaseerd op een berekening van de prijs die feitelijk voor de grond is betaald, rekening houdende met de waarde van de bouwkavels. Er is niet precies te bepalen hoe hoog het (eventuele) voordeel was, mede in aanmerking genomen dat de positie van deze grondeigenaren verschilde van die van [gedaagden] , zoals de deskundigen hebben toegelicht. Anders dan [gedaagden] naar voren hebben gebracht hadden zij niet de mogelijkheid van zelfrealisatie, zoals de rechtbank in het vonnis tot onteigening van 25 november 2009 heeft overwogen en beslist. De benodigde aansluitende grond was volgens de niet bestreden vaststelling van de deskundigen gereserveerd voor toewijzing aan/realisering door een of meer projectontwikkelaars. Partijen zijn het kennelijk niet eens geworden over de voorwaarden waaronder [gedaagden] (eventueel) (bouw)grond elders in een van de plangebieden kon verwerven. In ieder geval blijkt uit de analyse van de deskundigen van genoemde twee transacties dat geen sprake is van voordelen in de orde van grootte die [gedaagden] aannemen. Er zijn voorts geen indicaties dat in andere transacties andere of meer voordelen zijn verdisconteerd dan bij deze twee transacties. [gedaagden] stellen zich in wezen op het standpunt dat met het toekennen van bouwkavels aan andere grondeigenaren aan hen zeer forse voordelen zijn toegevallen, maar dat blijkt niet uit de analyse van die transacties. De rechtbank is het met de deskundigen eens dat bedoelde voordelen enkel relevant zijn voor het bepalen van de complexwaarde, indien en voor zover ook redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer bij het bepalen van de waarde/koopprijs van de grond binnen het complex met deze/dergelijke voordelen/afspraken rekening zouden houden. Het standpunt van [gedaagden] dat de prijs simpel te berekenen is door de uiteindelijk bij de verkoop na bouwrijp maken gerealiseerde prijs te verminderen met de betaalde exploitatiebijdrage is onjuist. Bij een dergelijke werkwijze wordt voorbijgegaan aan het feit dat de waarde dient te worden bepaald per peildatum, tot stand gekomen tussen redelijk handelende partijen en de (plannen) voor het werk waarvoor wordt onteigend weggedacht. De mededeling van een directeur van een Zuid-Nederlands bouwbedrijf aan de raadsman van [gedaagden] is ook niet bruikbaar, aangezien daarvoor hetzelfde geldt.

c. bij gebreke van enkelvoudige transacties binnen het relevante gebied in de periode 1 januari 2008 tot en met de peildatum, hebben de deskundigen terecht mede transacties buiten de gemeente uit 2009 en 2010 in aanmerking genomen, als indicatie voor het meer algemene prijsniveau in die jaren. De deskundigen hebben die in bijlage 10 van het rapport opgenomen en konden daaruit concluderen dat de prijzen varieerden tussen de € 40,- en € 62,50.

d. Verder hebben de deskundigen terecht in aanmerking genomen dat de gemeente in juli 2011 doende was gronden te verwerven in een aangrenzend plangebied, eveneens bestemd voor woningbouw, waarbij de gemeente een waarde hanteerde van € 45,- per m².

Met inachtneming van al het voorgaande en hetgeen de deskundigen overigens aan hun taxatie ten grondslag hebben gelegd -waarmee de rechtbank zich verenigt- komt de rechtbank tot het oordeel dat de deskundigen hun schatting van € 53,- per m² afdoende en overtuigend hebben gemotiveerd, zodat de rechtbank deze taxatie overneemt en tot de hare maakt. Anders dan de gemeente suggereert hebben de deskundigen de door hen uit de transacties [naam 9] en [naam 8] gedestilleerde waarde niet “een op een” overgenomen. Zij hebben deze waarde immers slechts gebruikt als een van de indicatoren ter bepaling van de ruwe bouwgrondprijs.

Voor zover niet in het voorgaande uitdrukkelijk behandeld, volgt de rechtbank het advies van de deskundigen en de gronden waarop dit berust.

Tussen het bedrag van de aan [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling van € 169.600,00 en het aan hen toegekende voorschot van € 129.600,00 bestaat een verschil van € 40.000,00 dat de gemeente nog aan [gedaagden] dient te betalen. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de rente over dit laatste bedrag over de periode tussen de datum van inschrijving van het vonnis van onteigening, 14 april 2011, en de datum van dit vonnis, 21 oktober 2015. Het toe te passen percentage is, zoals gebruikelijk, dat van de wettelijke rente. De samengestelde rente over genoemde periode bedraagt € 5.808,66 (afgerond € 5.809,00).

De aan [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling komt daarmee uiteindelijk op € 169.600,00 + € 5.809,00 geeft € 175.409,00, waarvan nog te voldoen na aftrek van het voorschot € 45.809,00. Dit laatste bedrag moet worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag der voldoening.

De gemeente zal, nu de schadeloosstelling het bedrag van de bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling overtreft, worden veroordeeld in de kosten van het geding, die van de rechtbankdeskundigen daaronder begrepen. De rechtbank zijn immers geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot toepassing van artikel 50 lid 3 van de onteigeningswet.

De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben een bedrag van € 44.062,10 gedeclareerd. [naam 20] heeft meegedeeld dat hij nog 8 uur (à € 290,00 exclusief BTW, maakt € 2.807,20 inclusief BTW) extra heeft besteed aan de zaak en de heer [deskundige 2] 9 uur (à € 175,00 exclusief BTW, maakt € 1.905,75 inclusief BTW). In totaal bedragen de kosten van de deskundigen derhalve € 48.775,05. De gemeente heeft te kennen gegeven dat zij geen bezwaar heeft tegen deze declaratie. De rechtbank zal de gemeente in deze kosten veroordelen.

[gedaagden] hebben blijkens de overgelegde declaraties in totaal een bedrag van € 90.635,53 inclusief BTW gedeclareerd gekregen ter zake kosten van rechtskundige bijstand. Volgens [gedaagden] hebben zij daarnaast kosten van deskundige bijstand gemaakt ad € 6.050,00 inclusief BTW in verband met het taxatierapport van de deskundige [deskundige 3] en kosten ten bedrage van € 1.815,00 in verband met het opvragen van kadastrale uittreksels.

De gemeente voert aan dat niet in redelijkheid van haar verlangd mag worden dat de door [gedaagden] gemaakte kosten integraal worden vergoed. De regel dat de kosten van de onteigende partij in beginsel integraal worden vergoed stelt de onteigende in de gelegenheid om zich van juridische en andere bijstand te voorzien. Dan mag wel verwacht worden dat de onteigende zich naar die adviezen richt en de regie van de procedure in eerste instantie aan zijn advocaat overlaat. Dat is hier niet gebeurd, getuige de meerdere brieven die mr. De Groot op aandringen van zijn cliënten heeft moeten doorzenden. Dit heeft geleid niet alleen tot een toename van de kosten van de adviseurs van [gedaagden] , maar ook van de rechtbankdeskundigen en van de adviseurs van de gemeente. Ervan uitgaande dat ook die extra kosten voor rekening van de gemeente komen, bestaat er aanleiding om een aanzienlijk deel van de kosten van de deskundigen van [gedaagden] buiten vergoeding te laten, aldus de gemeente.

De gemeente wijst er verder op dat in het kostenoverzicht een tweetal belaste verschotten exclusief BTW in mindering worden gebracht. Deze kosten waren inclusief BTW in het overzicht meegenomen, zodat ook de BTW over deze verschotten moet worden afgetrokken, aldus de gemeente.

De bijstand in de periode na 2 juni 2009 (descente) tot 25 november 2009 (onteigeningsvonnis) zal hebben bestaan uit het voeren van verweer tegen de onteigeningstitel. Deze kosten belopen circa € 28.000,00 inclusief BTW. Deze kosten zijn in de visie van de gemeente niet binnen een redelijke omvang gebleven en dienen ten minste gedeeltelijk niet te worden vergoed.

Voorts dienen volgens de gemeente de kosten voor de begeleiding in de cassatieprocedure buiten deze procedure te blijven, aanzien voor deze kosten een ander regime geldt. Het gaat dan om de kosten in de periode vanaf het onteigeningsvonnis (25 november 2009) tot het wijzen het arrest van de Hoge Raad (18 februari 2011), welke kosten € 8.520,43 inclusief BTW belopen.

Ook de kosten in verband met het verzoek om benoeming van andere deskundigen dienen in de visie van de gemeente buiten vergoeding te blijven, aangezien niet gezegd kan worden dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt.

Tot slot merkt de gemeente op dat zij het door mr. De Groot gehanteerde tarief (€ 365,00 per uur in 2011 en € 390,00 per uur in 2014) aan de hoge kant acht.

De rechtbank overweegt het volgende. De opmerking van de gemeente dat de kosten van begeleiding van de cassatie niet in deze procedure thuishoren, aanzien voor deze kosten een ander regime geldt, is terecht. Blijkens de specificaties betreft het alle werkzaamheden in de periode van 1 december 2009 tot en met 23 februari 2011 en gaat het om de facturen 380349 tot en met 416642. Blijkens het overzicht van facturen gaat het om een totaalbedrag van € 19.575,27 inclusief BTW (en inclusief het salaris van de cassatieadvocaat) dat niet voor vergoeding in aanmerking komt. Als dit bedrag wordt afgetrokken van het totaalbedrag van de facturen van € 99.525,34 resteert een bedrag van € 79.950,07 inclusief BTW. Hiermee is meteen geëcarteerd dat twee verschotten (het salaris van de cassatieadvocaat) exclusief BTW waren afgetrokken, zoals de gemeente terecht heeft opgemerkt.

Op de voet van artikel 50 Onteigeningswet komt dit bedrag van € 79.950,07 voor rekening van de gemeente, mits de kosten de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Aan de gemeente kan worden toegegeven dat in deze zaak veel werk moest worden verricht in verband met het feit dat [gedaagden] zich uitgebreid hebben verweerd tegen onder meer het advies van de deskundigen. Echter kan niet worden gezegd dat zij zich zodanig onredelijk hebben opgesteld, dat de in verband met deze werkzaamheden gemaakte kosten (gedeeltelijk) voor hun rekening dienen te blijven. Voorts is naar het oordeel van de rechtbank het door mr. De Groot als onteigeningsspecialist gehanteerde tarief niet onredelijk hoog, althans niet bezien in relatie tot de totale advocaatkosten die zijn opgevoerd. De kosten van het taxatierapport van de deskundige [deskundige 3] dienen voor rekening van [gedaagden] te blijven, aangezien dit rapport niets aan de discussie heeft toegevoegd. De kosten in verband met het opvragen van kadastrale uittreksels komen wel voor vergoeding door de gemeente in aanmerking. De rechtbank zal het totaal van de door de gemeente aan [gedaagden] te vergoeden kosten bepalen op (afgerond) € 81.765,00.