Hof 's-Hertogenbosch, 29-01-2008, nr. C200501231 T2

In het tussenarrest van 10 juli 2007 heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van aktes waarin partijen zich kunnen uitlaten over het arrest HR 15 juni 2007, LJN BA1955, NJ 2007/445.

[X. Beheer] heeft een akte genomen; [geintimeerde sub 2.] een antwoordakte. Producties zijn daarbij niet overgelegd.

Partijen hebben vervolgens de gedingstukken overgelegd en arrest gevraagd.

Tussen (de rechtsvoorgangster van) [X. Beheer] als huurster en [geintimeerde sub 2.] als verhuurster heeft een huurovereenkomst bestaan vanaf 1 januari 1984. In het huurcontract staat het volgende beding opgenomen:

Ingeval de onderhavige overeenkomst eindigt door welke oorzaak dan ook, is de verhuurder [hof: oorspronkelijk [geintimeerde sub 2.], thans [geintimeerde sub 2.] en [geintimeerde sub 1.] samen] verplicht het gehuurde aan de huurder [hof: thans [X. Beheer]] te vervreemden tegen een in onderling overleg te bepalen koopsom.

Partijen noemen dit beding een koopoptie, als bedoeld in art. 7:226 BW. Het hof zal hen hierin volgen. Het beding is evenwel niet geformuleerd als een (eenzijdig) wilsrecht van huurder om het gehuurde te kopen, maar als een verplichting voor verhuurder om te verkopen. Over de specifieke betekenis van deze redactie hebben partijen zich niet uitgelaten, en met name niet of sprake is van een verplichting of van een wilsrecht tot koop voor huurder. Verder valt uit de tekst af te leiden dat niet alleen huurder een beroep op deze bepaling zou kunnen doen, maar ook de verhuurder, zodat sprake is van een wederzijds beding.

[geintimeerde sub 2.] heeft de verhuurde zaak in 1996 aan [geintimeerde sub 1.] verkocht onder voorbehoud van een vruchtgebruik. [X. Beheer] heeft nadien de huur opgezegd tegen 1 januari 2004 en de nakoming van het beding ingeroepen. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.

Het hof heeft in het tussenarrest van 26 september 1996 geoordeeld dat de koopoptie geldend kan worden gemaakt tegen [geintimeerde sub 2.] en [geintimeerde sub 1.] tezamen en partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de benoeming van deskundigen ter taxatie.

Nadien heeft [geintimeerde sub 2.] het hof verzocht op deze beslissing terug te komen zulks met een beroep op de visie van mr. Huydecoper in zijn conclusie vóór genoemd arrest van de Hoge Raad. De advocaat-generaal keert zich daarin tegen de een belangrijk deel van de moderne doctrine (punt 23). Inmiddels heeft de Hoge Raad arrest gewezen. Daarin is de opvatting van de advocaat-generaal niet zonder meer gevolgd, althans de hoge raad heeft geen gronden gevonden om thans anders te oordelen dan in zijn arrest uit 1923 (NJ 1923, blz. 305). Partijen zijn in het tussenarrest van 10 juli 2007 in de gelegenheid gesteld zich over dit arrest uit te laten.

Naar het oordeel van het hof doet de situatie waarin het hof kan terugkomen op een bindende eindbeslissing (HR 16 januari 2004, NJ 2004/318) zich hier niet voor. Daartoe overweegt het hof als volgt.

Artikel 7:226 lid 3 BW luidt:

De verkrijger wordt slechts gebonden door de bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.

Het ligt voor de hand om aan te nemen dat bij de maatstaf van artikel 7:226 lid 3 BW in de eerste plaats gedacht kan worden aan een (financiële) tegenprestatie in de periodiek verschuldigde huurtermijnen, zoals waarvan ook sprake was in de casus in het arrest van de Hoge Raad van 2007. In het onderhavige geval hebben partijen geen (voldoende relevante) informatie gegeven over de totstandkoming van de oorspronkelijke huurprijs en of de wijzigingen daarvan tijdens de looptijd van de huur. Mogelijk is die onbekend bij de partijen. Daarbij komt dat de wettekst (of het systeem van de wet) er niet toe dwingt aan te nemen dat alleen een financiële tegenprestatie in ogenschouw moet worden genomen, noch dat een zodanige tegenprestatie verdisconteerd dient te zijn in de (maandelijks te betalen) huurprijs. Deze tegen prestatie kan ook anderszins verdisconteerd zijn.

Bij de hantering van de genoemde maatstaf zal het meestal gaan om een gewone zakelijke transactie tussen een commerciële verhuurder en huurder, zoals dat ook het geval was in het arrest van de Hoge Raad van 2007. In het onderhavige geval wordt de huurovereenkomst, en de daarin opgenomen huurprijs mede bepaald door familie- verhoudingen. De oorspronkelijke eigenaars van het bedrijf en gebruikers van de onroerende zaak waren broers. De huurovereenkomst maakt deel uit van de verdeling van de onderneming na het overlijden van de echtgenoot van [geintimeerde sub 2.] en de voortzetting van het bedrijf door haar zwager. Onder zodanige omstandigheden pleegt de (samenstelling) van de huurprijs niet alleen afhankelijk te zijn van commerciële overwegingen maar tevens sterk te worden ingekleurd door en de familieomstandigheden en de overige afspraken. Het hof acht aannemelijk dat het hier niet anders is, ook niet ten aanzien van de huurprijs en de waardering van de koopoptie.

Hier is voorts van belang dat de koopoptie in 1984 is aangegaan door de [A.] die toen nog de transportonderneming dreef. Hij is inmiddels overleden. Zijn zoon [B.] en schoondochter [C.] zijn de aandeelhouders van [X. Beheer]. Voorts is van belang dat [geintimeerde sub 2.], als contractant steeds heeft gesteld geen weet te hebben gehad van de koopoptie. De contractanten kunnen derhalve niet verklaren over de totstandkoming en de inhoud de gemaakte afspraken.

Tegen deze achtergrond moet het ervoor worden gehouden dat de huurovereenkomst en de daarin opgenomen koopoptie deel uitmaken van een zodanig samenstel van afspraken (in 1984) dat die overeenkomst en die optievallen te beschouwen. De in artikel 7:226 lid 3 BW genoemde tegenprestatie moet geacht worden besloten te liggen in dit samenstel van rechten en verplichtingen (verdeling onderneming, verkoop onroerende zaak en aangaan huurovereenkomst). Dit onderlinge verband wordt, zo heeft het hof aangenomen in het tussenarrest van 26 september 2006 en het volhardt daarbij, op onaanvaardbare wijze doorbroken als de koopoptie daaruit zou worden afgesplitst. Anders gezegd: de in artikel 7:226 lid 3 bedoelde samenhang en tegenprestatie liggen in dit samenstel van rechtsverhoudingen besloten. Of en in hoeverre de tegenprestatie mede in de maandelijkse huurprijs tot uiting komt, kan kennelijk niet worden vastgesteld nu partijen daarover het hof niet hebben voorgelicht. Hier is van belang dat gesteld noch gebleken is dat van een uitsluitend op basis van een uit commerciële motieven vastgestelde huurprijs sprake was. Het hof leidt uit dat hetgeen is overwogen af dat sprake is geweest van een door de huurder te betalen tegenprestatie.

Daarbij komt dat er zich sedert de totstandkoming van de huurovereenkomst kennelijk geen relevante wijzigingen hebben voorgedaan. Wel is de onderneming in een besloten vennootschap ingebracht. Gesteld noch gebleken is dat deze inbreng aanleiding is geweest voor heroverweging van de bestaande rechten en verplichtingen. De oorspronkelijke huurovereenkomst uit 1984 is onverminderd blijven gelden.

Ook de feitelijke situatie dient in overweging te worden genomen. [B.] woont ter ene zijde van [geintimeerde sub 2.], [geintimeerde sub 1.] aan de andere zijde van [geintimeerde sub 2.]. Het bedrijfspand is gelegen op een terrein achter en aansluitend aan dat van [B.], [geintimeerde sub 2.] en [geintimeerde sub 1.]. (Deze feitelijke situatie, tezamen met de familieband was voor het hof aanleiding om aan te dringen op mediation en een schikking in de vorm van een verdeling van het litigieuze terrein). Het terrein is langwerpig, met een breedte van ongeveer 12 m en heeft een oppervlakte van 786 m2. Ook deze omstandigheid wijst erop dat geen sprake is geweest van een regeling van een enkel commerciële verhouding.

Niet alleen is [geintimeerde sub 1.] de feitelijke ligging bekend, zij was uiteraard ook bekend met de huurovereenkomst (dit blijkt bovendien uit de transportakte). Ook [geintimeerde sub 1.] had zich dus van de inhoud van de huurovereenkomst kunnen gewissen, terwijl overleg met de huurder, voorafgaande aan de koop, mede gelet op de familierelatie, voor de hand lag. Bescherming van een opvolgend eigenaar tegen een ‘verborgen’ koopoptie, is hier dus niet aan de orde.

Weliswaar is door [X. Beheer] niet met zoveel woorden een beroep gedaan op de continuïteit van de onderneming als één van de gronden voor het opnemen van de koopoptie, maar zij heeft gesteld (2.6 MvG) dat het haar immer voor ogen heeft gestaan de bedrijfsruimte in eigendom te verkrijgen en bovendien is het een voor de hand liggend ervaringsfeit om een verband tussen de koopoptie en de continuïteit van het bedrijf te leggen. Zeker tegen de achtergrond van de beperkte huurbescherming die een transportonderneming aan de wet (toentertijd: de Huurwet, thans artikel 7:230a BW) kan ontlenen tegen opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Een koopoptie kan een noodzakelijke bescherming bieden voor de huurder.

In de antwoordakte van 16 oktober 2007 wijst [geintimeerde sub 2.] op de akte van levering en op de akte van scheiding en deling waarin specifieke bedragen worden genoemd. Naar het oordeel van het hof doet deze omstandigheid niet af aan hetgeen werd overwogen. Veelal – dit is de notariële praktijk, terwijl ook fiscale argumenten een rol spelen – worden bedragen in de stukken genoemd. Daarmee is evenwel niet gezegd dat de huurovereenkomst en het daarin opgenomen beding niet zouden behoren tot het samenstel van rechten en verplichtingen die partijen over en weer zijn aangegaan, noch dat geen sprake is van de hier bedoelde tegenprestatie.

Krachtens de tekst van de koopoptie kan deze ook worden uitgeoefend als huurster de huurovereenkomst opzegt, dus ook als de hiervoor genoemde bescherming tegen opzegging door verhuurster niet in geding is. Dit aspect van de koopoptie kan verklaard worden uit de familiebanden en tegen die achtergrond te bewerkstelligen dat het gehuurde in handen blijft van de voortzettende ondernemer. Daaruit moet worden afgeleid dat bij het aangaan van de koopoptie de transportonderneming zich het recht wilde voorbehouden om het gehuurde op enig moment in eigendom te verwerven (bijvoorbeeld als de financiële situatie van de onderneming daartoe aanleiding geeft of bij het overlijden van [geintimeerde sub 2.]). Ook is denkbaar dat een rol heeft gespeeld dat het terrein van het gehuurde grenst aan het perceel (met woonhuis) van één van de twee zonen die thans de onderneming drijven. Tegen deze laatste achtergrond doet [X. Beheer] kennelijk een beroep op nakoming van het beding nadat de onderneming is verplaatst.

Het hof heeft in de visie van de advocaat-generaal onder het arrest HR 15 juni 2007, NJ 2007/445, evenmin aanleiding gevonden om tot een ander oordeel te komen. Onder punt 21 van de conclusie stelt de advocaat-generaal dat naar zijn mening een koopoptie naar zijn aard niet kan worden aangemerkt als onmiddellijk verband houdende met het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, omdat kooprechten er immers toe strekken dat gebruik te beëindigen waarmee ook aan de tegenprestatie de grond komt te ontvallen. Naar het hof begrijpt heeft deze opvatting betrekking op de aan de orde zijnde commerciële huur en verhuur waarin in de huurprijs de gehele tegenprestatie ligt besloten. In de onderhavige zaak spelen ook andere aspecten een rol, zoals is overwogen. In het bijzonder valt te noemen dat de koopoptie er ook toe kan strekken, zoals hiervoor overwogen, om tijdens de looptijd de huurder te beschermen tegen huuropzegging of dat is ingestemd met huur teneinde [geintimeerde sub 2.] een inkomen (uit huur) te verschaffen dan wel meer in het bijzonder om de verdeling van de onderneming en onroerende zaak te bewerkstelligen. Gelet op de wijze van totstandkoming van het koopbeding (hier: in het kader van een verdeling en ontvlechting van belangen na het overlijden van één van de twee broers) in verband met de familiebanden volgt dan dat door de onderhavige verkoop en levering aan [geintimeerde sub 1.] (de effecten van) de koopoptie niet teniet gedaan worden. Tegen die achtergrond heeft de huurder dan ook een gerechtvaardigd belang bij ‘overgang’ van het beding.

Ook de overige punten van de pleitnota en de antwoordakte geven het hof geen aanleiding om terug te komen op de beslissing dat [X. Beheer] haar koopoptie geldend kan maken tegen de booteigenaar en vruchtgebruiker tezamen.

[geintimeerde sub 2.] heeft ter gelegenheid van het pleidooi aangegeven cassatieberoep te willen instellen en verzoekt om een deelbeslissing. Als cassatieberoep wordt ingesteld dan kan, anders dan [geintimeerde sub 2.] meent en het is dan ook niet nodig een deelbeslissing te geven, ook tegen de voorgaande tussenarresten middelen worden aangevoerd. Het hof ziet aanleiding om aan het verzoek tegemoet te komen, nu het gaat om vragen van juridische aard ten aanzien van een situatie die in de rechtspraak en literatuur nog onbesproken is.

Het hof:

verleent partijen verlof cassatieberoep in te stellen;

verwijst de zaak naar de rol van 22 april 2008 voor uitlaten partijen over het cassatieberoep c.q. het nemen van een antwoordakte aan de zijde van [geintimeerde sub 2.];

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van den Bergh en Kleijngeld en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 januari 2008.