Rb. Oost-Brabant, 30-09-2022, nr. 20/3713

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/3713

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 september 2022 in de zaak tussen

(gemachtigde: [naam] ),

en

(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel: de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ1.-waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning).

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 29 februari 2020 vastgesteld op € 546.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019, geldend voor het kalenderjaar 2020. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2020 opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 november 2020 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiser heeft nadien de gronden van beroep aangevuld.

De heffingsambtenaar heeft een aanvulling op het verweerschrift overgelegd. Eiser heeft een aanvulling op zijn beroep gegeven.

De heffingsambtenaar heeft een brief ingezonden met als bijlage een e-mailbericht.

Naar aanleiding van het verzoek van eiser om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als derde-partij aangemerkt.

De rechtbank heeft het beroep op 9 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser (via een digitale beeldverbinding) en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam] .

Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1975. De woning heeft een inhoud van 568 m³ en beschikt over drie aanbouwen (van 67 m³, 35 m³ en 26 m³), een dakkapel en een garage (van 80 m³). De grond bij de woning heeft een oppervlakte van ongeveer 465 m².

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 534.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 546.000) naar de getaxeerde waarde (€ 563.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 21 juni 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .

Formele punten

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit de tot de gedingstukken behorende brief van 17 april 2020 blijkt dat de heffingsambtenaar in bezwaar deze op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiser heeft toegestuurd.

Eiser verwijst in zijn beroepschrift naar een verzoek op basis van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) dat bij de gemeente ’s-Hertogenbosch is gedaan. Die procedure staat los van de onderhavige zaak en het is de rechtbank niet duidelijk geworden in hoeverre de aangelegenheid waarop het Wob-verzoek ziet, verband houdt met de toets in WOZ-zaken in het algemeen en in deze zaak in het bijzonder. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij.

Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar de bezwaren op een standaard wijze ongegrond heeft verklaard.

De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in het zogenoemde ‘taxatieadvies’ bij de uitspraak op bezwaar op de bezwaargronden van eiser is ingegaan. De heffingsambtenaar heeft daarbij voldoende inzicht gegeven in zijn argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. Daarbij is niet vereist dat de heffingsambtenaar expliciet alle bezwaargronden noemt en daarop ingaat. Verder hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging. Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. In dit geval heeft de heffingsambtenaar in beroep de vastgestelde waarde nader onderbouwd met een taxatierapport en heeft eiser daarop kunnen reageren. Niet is gebleken dat eiser aldus is geschaad in zijn processuele belangen.2.Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Daarnaast stelt eiser dat hij niet op een zorgvuldige wijze is gehoord, omdat de heffingsambtenaar de hoorzitting niet adequaat heeft voorbereid en enkel het standpunt van de gemachtigde van eiser heeft aangehoord.

Volgens artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet van het horen een verslag worden opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag moet worden gegoten en hoe uitgebreid het dient te zijn. Ook is er geen wettelijke verplichting het verslag aan een belanghebbende toe te zenden voordat een uitspraak op bezwaar is genomen. Uit wat eiser naar voren heeft gebracht, is de rechtbank niet gebleken dat de weergave in de uitspraak op bezwaar van wat tijdens de hoorzitting is gezegd, onjuist of onvolledig is. Van schending van artikel 7:7 van de Awb is daarom geen sprake. Daarbij geldt dat eiser de geuite bezwaren ook in beroep naar voren heeft kunnen brengen en dat ook heeft gedaan, waardoor wat op de hoorzitting naar voren is gebracht in ieder geval in deze procedure is betrokken. Eiser is dan ook niet in zijn belangen geschaad.3.

Verder is de rechtbank van de door eiser gestelde onzorgvuldigheden ten aanzien van de hoorzitting in bezwaar niet gebleken. Daarbij wijst de rechtbank op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 april 20194., waarin is overwogen dat in het midden kan blijven of, zoals eiser in deze zaak beweert, de heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehoord, omdat ook een onzorgvuldig uitgevoerd hoorgesprek moet worden aangemerkt als een hoorgesprek in de zin van artikel 7:2 van de Awb.

De waarde van de woning

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

De vergelijkingsobjecten

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De rechtbank is van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en daarmee kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten betreffen vrijstaande woningen en komen uit dezelfde bouwperiode. De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde buurt ( [naam] ) in [woonplaats] als de woning, waarvan twee in dezelfde straat. Verder zijn de vergelijkingsobjecten alle rondom de waardepeildatum verkocht en zijn de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum.

Uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde waardematrix blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de prijs per m³ van de woning bepaald door de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten te hanteren na het toepassen van correcties vanwege verschillen in grootte, ligging, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen/luxe. Voor de waardebepaling van de grond van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de grondstaffel die onderdeel uitmaakt van het taxatierapport. Verder heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix de bijgebouwen uitgesplitst en inzichtelijk gemaakt welke waarde hij aan elk van deze objectonderdelen heeft toegekend. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten.

De door eiser gestelde, maar niet nader onderbouwde, gebrekkige onderhoudssituatie van de woning, de lokale verpaupering/verloedering en het rompslompforfait heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist, zodat hieraan wordt voorbijgegaan.

Met betrekking tot eisers stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.

Het eigen verkoopcijfer

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar mede verwezen naar het eigen verkoopcijfer van de woning. De rechtbank stelt vast dat eiser de woning op 7 november 2021 heeft verkocht voor € 770.000. Onweersproken is dat deze transactie onder zakelijke voorwaarden is geschied tussen niet gelieerde partijen.

In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, kan in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de door de belastingplichtige betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs niet de WOZ-waarde weergeeft.5.

In dit geval is de woning niet binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019 verkocht, maar ruim 22 maanden na deze datum. Hoewel het eigen verkoopcijfer geruime tijd na de waardepeildatum is gelegen en er rond de waardepeildatum voldoende verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, zoals blijkt uit wat onder 3.9 en 3.10 is overwogen, hoeft naar het oordeel van de rechtbank niet geheel aan het eigen verkoopcijfer voorbij te worden gegaan.

Met de verwijzing naar het eigen verkoopcijfer van de woning heeft de heffingsambtenaar mede onderbouwd dat de vastgestelde waarde van € 546.000 niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum door het verkoopcijfer van 7 november 2021 van € 770.000 te indexeren naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Dit leidt tot een (geïndexeerde) verkoopprijs van € 577.967. Eiser heeft de door de heffingsambtenaar toegepaste indexatie niet weersproken.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

De gemachtigde van eiser heeft namens eiser verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn is voor zaken die, zoals deze, uit een bezwaarschriftprocedure en één rechterlijke instantie bestaan, in beginsel niet overschreden als de gehele procedure niet langer dan twee jaar duurt. Het bezwaarschrift van eiser is op 11 maart 2020 ontvangen en de rechtbank doet op 30 september 2022 uitspraak. Dit betekent dat de redelijke termijn met meer dan zes maanden is overschreden.

Als de redelijke termijn is overschreden wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.6.De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden en overweegt daartoe als volgt.

Uit een mailwisseling met eiser van juni 2021 was de heffingsambtenaar gebleken dat de WOZ-waarde bij eiser niet meer in geschil was. Omdat het volgens de heffingsambtenaar in dat geval enkel nog kon gaan om schadevergoeding, heeft de gemachtigde op 5 september 2022 telefonisch contact opgenomen met eiser om na te gaan of sprake was van bijzondere omstandigheden. In een e-mailbericht van 5 september 2022 heeft eiser schriftelijk zijn reactie gegeven op de vraag van de heffingsambtenaar over geleden emotionele schade. In dit e-mailbericht, dat de heffingsambtenaar met de brief 6 september 2022 aan de rechtbank heeft gezonden, is het volgende te lezen:

“Ik was verbaasd dat u mij vandaag belde i.v.m. een zitting voor a.s. vrijdag. Ik wist niet dat er een zitting wordt behandeld op mijn naam. Voor mij is de zaak namelijk al lang

afgedaan. In juni 2020 [lees: 2021] is er een taxateur van de gemeente bij mij langsgekomen i.v.m. een namens mij ingediend beroep tegen de WOZ-waarde. Ik wist niets van een lopende beroepsprocedure. Van [naam] , die namens mij beroep heeft ingediend, heb ik niets meer vernomen nadat hij een volmacht van mij heeft ontvangen. Na het gesprek met de taxateur en de door hem opgemaakte taxatiematrix heb ik aangegeven mij te kunnen vinden in de (aangepaste) WOZ-waarde van 546.000 E per 1.1.2019. Echter, ik dacht (en denk) echter nog steeds dat ik de volmacht niet kan/mag intrekken. Zekerheidshalve heb ik dat toen niet gedaan en doe ik dat nu ook niet. Dit staat echter los van het feit dat ik de hiervoor genoemde gecorrigeerde waarde juist acht.

U gaf aan dat er namens mij een verzoek om immateriële schadevergoeding is ingediend. U vroeg mij vandaag in dit verband of er contact is geweest tussen [naam] en mij. Te weten over de emotionele schade die ik zou hebben geleden. Ook vroeg u of ik destijds op de hoogte ben geweest van het feit dat ik met de ondertekening van de volmacht ook heb getekend voor het feit dat eventuele vergoedingen vanwege persoonlijk geleden schade ten gunste van de heer [naam] zouden komen (in plaats van mij). Op beide vragen kan ik nee beantwoorden.

Ik voeg daarbij nadrukkelijk aan toe dat ik geen stress heb ondervonden van deze procedure. Ik heb telefonisch aan u aangegeven dat ik ‘hier geen nacht minder om geslapen heb’; immers voor mij was e.e.a. al lang opgelost. (..)

Het verzoek om immateriële schadevergoeding dat namens mij is ingediend is dan ook niet in overleg met mij gedaan en daarom ook ten onrechte gedaan. Er is geen sprake van immateriële schade aan mij zijde. Zou dat wel het geval zijn geweest dan vind ik echter dat ik daar re3cht op zou hebben gehad. En dus niet de heer [naam] .”

De genoemde brief van de heffingsambtenaar met het e-mailbericht van eiser heeft de rechtbank op 7 september 2022 per post en per mail doorgezonden aan de gemachtigde van eiser. Nadat de gemachtigde van eiser op de zitting naar voren heeft gebracht de desbetreffende brief niet te hebben ontvangen, heeft de griffier deze tijdens de zitting (nogmaals) per e-mail verzonden. De gemachtigde van eiser is vervolgens tijdens de zitting in de gelegenheid gesteld de brief met e-mail te lezen en daarop te reageren. Voor het standpunt van de gemachtigde van eiser dat deze brief buiten beschouwing moet worden gelaten vanwege strijd met de goede procesorde, ziet de rechtbank geen aanleiding. De gemachtigde van eiser heeft (tijdens de zitting) kennis genomen van de inhoud van de brief en het daarbij gevoegde e-mailbericht van eiser en heeft daarop gereageerd. Daarnaast staat de wet er niet aan in de weg dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar contact opneemt met eiser, zoals in dit geval is gebeurd. Daarbij betrekt de rechtbank dat de aanleiding van dit contact is gelegen in de hiervoor genoemde mailwisseling met eiser van juni 2021 waaruit de heffingsambtenaar was gebleken dat de WOZ-waarde bij eiser niet meer in geschil was.

Uit de inhoud van het hiervoor genoemde e-mailbericht van eiser van 5 september 2022 blijkt dat van enige onzekerheid over een op hem rustende belastingdruk geen sprake is geweest. Dit brengt mee dat niet wordt verondersteld dat eiser hangende de procedure immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Het namens eiser gedane verzoek om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt daarom afgewezen.

De heffingsambtenaar is met het door hem overgelegde taxatierapport en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Eiser heeft niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat hij met wat is aangevoerd geen twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 546.000 niet te hoog is.

Het beroep van eiser is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. De rechtbank wijst het namens eiser gedane verzoek om immateriële schadevergoeding af. Beslissing

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van

drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 september 2022.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.